Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KOTA BHARU DALAM NEGERI KELANTAN DARUL NAIM, MALAYSIA RUJUKAN TANAH NO: DA-15-19-03/2019
Loading…
/akn/my/judgment/high-court/2022/33fa7271-db24-4d1e-8baf-4ca54788f931
High Court of Malaysia6 Jul 2022DA-15-19-03/2019
The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.
Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KOTA BHARU DALAM NEGERI KELANTAN DARUL NAIM, MALAYSIA RUJUKAN TANAH NO: DA-15-19-03/2019
1
1.
2
MOHD RIDHUAN BIN AHMAD … PEMOHON DAN JABATAN KETUA PENGARAH TANAH & GALIAN NEGERI KELANTAN … RESPONDEN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Pejabat Ketua Pengarah Tanah dan Galian Negeri Kelantan telah memfailkan Borang “O” di bawah Seksyen 38(5) Akta Pengambilan Tanah 1960 (selepas ini dipanggil “APT”) untuk rujukan mahkamah setelah Pihak Pemohon tidak berpuas hati terhadap award Pentadbir Tanah dan Jajahan Kota Bharu, Kelantan terhadap pengambilan balik sebahagian hartanah mereka iaitu Lot 1045 (LB 1915), Geran 29933, Mukim Ketereh East (Timur), Jajahan Kota Bharu, Kelantan (selepas ini dipanggil “Lot Subjek”). [2] Lot Subjek telah di ambil balik oleh kerajaan bagi “Projek Membina Lebuhraya Dari Kota Bharu Ke Kuala Krai, Kelantan Pakej 2B (Ketereh Ke Kok Lanas) Bagi Jajahan Kota Bharu, Kelantan”. Fakta [3] Pemohon Pertama adalah pemilik berdaftar ½ bahagian Lot Subjek manakala Pemohon Kedua memiliki 1/6 bahagian. Dalam geran hakmilik, keluasan Lot Subjek dicatitkan sebagai 5.3198 hektar (atau 53,198 meter persegi atau 13.145 ekar persegi atau 572,596 kaki persegi). Dengan pengambilan balik seluas 1.5340 hektar (seperti dalam warta), baki yang tinggal adalah seluas 3.7858 hektar. [4] Dalam warta pengambilan (Seksyen 8 APT) keluasan Lot Subjek di wartakan sebagai 4.5820 hektar. Keluasan pengambilan pula diwartakan sebagai 1.5340 hektar. Baki yang tinggal selepas pengambilan adalah 3.048 hektar. [5] Dalam inkuiri pula, Pentadbir Tanah telah menggunakan keluasan seperti yang tercatit dalam geran hakmilik dalam menimbangkan pemberian pampasan. Pentadbir Tanah telah mengawardkan dengan kadar RM113.40 satu meter persegi untuk pengambilan di Lot Subjek seluas 15,340 meter persegi. [6] Dengan kadar tersebut, Pemohon Pertama mendapat award sebanyak RM869,778 (untuk ½ bahagian) dan gabungan pecah pisah (severance)/kesan mudarat (injurious affection) sebanyak RM106,029. [7] Pemohon Kedua pula mendapat award sebanyak RM289,929 (untuk 1/6 bahagian), gabungan award pecah pisah (severance)/kesan mudarat (injurious affection) sebanyak RM35,343 dan award untuk bangunan/struktur sebanyak RM30,000. [8] Kedua-dua Pemohon tidak berpuas hati dengan award tersebut kerana isu keluasan Lot Subjek yang berbeza yang memberi kesan kepada baki tanah, kadar nilaian yang rendah dan tidak mengambilkira usaha yang dibuat kepada tanaman serta ternakan ikan air tawar di atas tanah dalam memberikan award. Isu [9] Isu yang perlu diputuskan mahkamah dalam rujukan tanah ini adalah:
i
(i) keluasan sebenar Lot Subjek
Subparagraph
(ii) samada award yang diberikan Pentadbir Tanah adalah adil, munasabah, sesuai dan menggambarkan nilai pasaran terkini.
Subparagraph
(iii) sama ada Pihak Pemohon berhak mendapat pampasan bagi usaha kepada tanaman dan kolam ikan air tawar yang diusahakan di atas tanah baki. Penelitian dan penemuan mahkamah [10] Dalam menimbangkan dan memutuskan rujukan tanah ini, saya telah meneliti dan menimbangkan hujahan bertulis kedua-dua pihak, laporan penilaian Pemohon, laporan penilaian Responden, rekod prosiding Pentadbir Tanah, nas undang-undang berkaitan serta pendapat bertulis Pengapit Kerajaan dan Pengapit Swasta. Walau pun saya tidak terikat dengan pendapat mana-mana Pengapit, namun pendapat-pendapat bertulis mereka membantu saya dalam mencapai suatu keputusan pampasan yang sesuai, adil, munasabah dan mencapai kadar nilaian semasa Lot Subjek. [11] Selanjutnya berdasarkan kepada penelitian dan pertimbangan tersebut, saya mendapati:
i
(i) Keluasan sebenar Lot Subjek [12] Berdasarkan pada penwartaan di bawah Seksyen 8, APT, keluasan Lot 1045 (LB 1915), Geran 29933, Mukim Ketereh East (Timur), Jajahan Kota Bharu, Kelantan adalah 4.5820 hektar. Manakala dalam carian hakmilik menyatakan keluasan Lot Subjek adalah 5.3198 hektar. Walau bagaimanapun keluasan pengambilan adalah sama iaitu 1.5340 hektar. [13] Dalam laporan penilaian Pemohon (Bundle B1 dan B2) dan laporan penilaian Responden (Bundle C), keluasan yang digunapakai bagi tujuan penyediaan laporan penilaian adalah dengan merujuk kepada carian yang dibuat (i.e. 5.3198 hektar). [14] Manakala dalam dokumen-dokumen lain, keluasan yang dinyatakan juga berbeza-beza:
i
(i)
4
Borang C (Jadual tanah yang terlibat oleh pengambilan) – 5820 hektar;
Subparagraph
(ii) Borang D (Pengisytiharaan pengambilan yang dicadangkan) – 4.5820 hektar;
Subparagraph
(iii)
4
Borang E (Pengambilan yang dicadangkan: notis siasatan) – 5820 hektar;
Subparagraph
(iv) nota perbicaraan Pentadbir Tanah bertarikh 11.6.2018 (Bundle A) - 4.582 hektar;
Subparagraph
(iv)
4
Borang K (Pemberitahuan bahawa tanah telah di ambil) - 582 hektar;
v
(v) Borang O (Rujukan kepada mahkamah) – 5.3198 hektar. [15] Perbezaan keluasan sebenar Lot Subjek ini akan memberikan kesan kepada jumlah pemberian pampasan baki tanah selepas pengambilan (iaitu sama ada 3.048 hektar atau 3.7858 hektar). [16] Saya tidak boleh membuat keputusan berhubung dengan keluasan sebenar Lot Subjek kerana prosiding ini adalah suatu rujukan tanah berhubung dengan pemberian award dan bukannya suatu prosiding untuk menentukan keluasan Lot Subjek. Oleh yang demikian dalam menimbangkan dan membuat keputusan dalam kes ini, saya sepatutnya berpegang kepada keluasan seperti yang dinyatakan dalam carian hak milik (dalam Bundle A) iaitu 5.3198 hektar kerana rekod keluasan ini disimpan dan dikelolakan oleh Responden dan menjadi rujukan kepada orang awam. [17] Namun inkuiri ini dijalankan sendiri oleh Pentadbir Tanah dan Jajahan Kota Bharu dan saya berpendapat beliau lebih arif kerana mempunyai akses kepada rekod-rekod Pejabat Tanah dan Jajahan Kota Bharu dalam mengambilkira keluasan Lot Subjek terkini, keluasan dibuat pengambilan dan baki tanah yang tinggal iaitu menggunakan keluasan Lot Subjek sebagai 4.5820 hektar. [18] Jika Pihak Pemohon mempertikaikan keluasan sebenar Lot Subjek, suatu prosiding berlainan perlu difailkan.
Subparagraph
(ii) Baki tanah selepas pengambilan [19] Berdasarkan pada ulasan di atas, baki tanah selepas pengambilan (yang terbahagi kepada dua bahagian iaitu Bahagian B seluas 2.875 hektar dan Bahagian C seluas 0.1730 hektar) adalah 3.0480 hektar. Keluasan baki ini akan saya gunakan dalam pertimbangan pemberian pampasan kepada tuntutan Pemohon untuk pecah pisah dan kesan kemudharatan.
Subparagraph
(iii) Pampasan tanah [20] Bagi pampasan tanah, Pentadbir Tanah telah memberikan kadar sebanyak RM113.40 bagi satu meter persegi (selepas ini dipanggil “smp”). Penilai Kerajaan mengesyorkan sebanyak RM80 smp manakala Penilai Swasta mengesyorkan RM150 smp. [21] Perlu diingat bahawa adalah sukar untuk mendapatkan satu lot tanah yang mempunyai kesemua ciri-ciri yang sama dengan satu lot tanah lain bagi mendapatkan suatu nilai pasaran terkini yang adil, munasabah dan sesuai. Oleh yang demikian perbandingan perlu dibuat dengan suatu lot lain yang seboleh-bolehnya mempunyai kesemua ciri-ciri yang hampir sama. [22] Selanjutnya penyelarasan perlu dibuat terhadap keluasan, masa dari tarikh penwartaan, bentuk rupa bumi, jalan masuk, transaksi jual beli, bahagian yang terlibat dalam transaksi, lapisan lot dari jalan utama, kategori tanah, syarat nyata dan sebagainya. Kaedah ini dikenali sebagai kaedah perbandingan dan telah diputuskan oleh suatu kes mantap dalam Ng Tiou Hong v Collector of Land Revenue, Gombak [1984] 2 MLJ 35 yang menyatakan: “The safest guide is evidence of sales of similar lands of similar quality in the locality at or prior to the time of acquisition. The prices paid for such sales can be used as comparables subject to making allowances for all the circumstances.” [23] Prinsip telah disahkan dan digunakan dalam keputusan terkini Mahkamah Persekutuan dalam kes Pentadbir Tanah dan Daerah, Johor v Nusantara Daya Sdn Bhd [2012] 4 MLJ 570. [24] Merujuk kepada bukti perbandingan yang dikemukakan kedua-dua pihak, tiada terdapat suatu perbandingan sepunya (common comparable). Penilai Pemohon telah mengemukakan sebanyak 9 bukti iaitu:
i
(i) Lot 767, Mukim Buloh Poh, Kota Bharu
Subparagraph
(ii) Lot 462, Mukim Buloh Poh, Kota Bharu
Subparagraph
(iii) Lot 1522, GM 1236, Mukim Ketereh Timur, Kota Bharu
Subparagraph
(iv) Lot 1212 (LB 13621), Mukim Merbau, Pasir Puteh
Subparagraph
(iv) Lot 13121 (Lot Baru 13636), Mukim Merbau, Pasir Puteh
v
(v) Lot 13116, Mukim Mahang Timur, Kota Bharu (jual beli pada 1.2.2016)
Subparagraph
(vi) Lot 13116, Mukim Mahang Timur, Kota Bharu (jual beli pada 9.8.2018)
Subparagraph
(vii) Lot 765, Mukim Mahang Timur, Kota Bharu
Subparagraph
(viii) Lot 1733, Mukim Mahang Timur, Kota Bharu [25] Penilai Responden pula mengemukakan sebanyak 4 bukti iaitu:
i
(i) Lot 2083 Mukim Ketereh Timur, Kota Bharu
Subparagraph
(ii) Lot 2301 Mukim Ketereh Timur, Kota Bharu
Subparagraph
(iii) Lot 657 Mukim Ketereh Timur, Kota Bharu
Subparagraph
(iv) Lot 2934 Mukim Ketereh Timur, Kota Bharu [26] Berhubung dengan bukti perbandingan yang dikemukakan oleh Pemohon, saya bersetuju dan bersependapat dengan kedua-kedua Pengapit bahawa dari 9 bukti perbandingan tersebut, 4 bukti adalah award Pentadbir Tanah (pengambilan balik tanah) dan bukan transaksi jual beli (Lot 462, Lot 1522, Lot 1212 dan Lot 13121). Oleh yang demikian bukti ini pada pendapat saya adalah tidak sesuai terutamanya kerana ujud banyak penyelarasan dalam mencapai nilai pasaran. [27] Manakala dua lagi bukti adalah melebihi tarikh nilaian (Lot 13116 di mana transaksi jual beli pada 9.8.2018) dan tarikh transaksi tidak terkini (Lot 767 di mana transaksi jual beli pada 24.12.2012). [28] Dua lagi lot yang dijadikan bukti perbandingan oleh Penilai Pemohon iaitu Lot 13116 (transaksi jual beli bertarikh 1.2.2016) dan Lot 1733, pada pendapat saya tidak sesuai untuk dijadikan perbandingan kerana terletak jauh dari Lot Subjek. Kedua-dua Pengapit juga tidak menjadikan lot-lot ini sebagai bukti perbandingan. [29] Bagi bukti perbandingan Responden, Lot 657 dan Lot 2934 tidak begitu sesuai kerana transaksi jual beli berlaku pada tahun 2015 dan tidak boleh dikatakan sebagai transaksi terkini (tarikh nilaian adalah seperti tarikh penwartaan 18.1.2018). Yang masih sesuai untuk dijadikan perbandingan adalah Lot 2083 dan Lot 2301. [30] Dengan merujuk kepada bukti-bukti perbandingan kedua-dua pihak, saya bersependapat dengan pendapat kedua-dua Pengapit bahawa bukti perbandingan Pemohon iaitu Lot 13636 serta Lot 2083 dan Lot 2301 bukti perbandingan Responden sesuai digunakan kerana berada berhampiran dengan Lot Subjek. Dengan penyelarasan yang dibuat (rujuk Lampiran “A” yang dikepilkan) terutamanya faktor Rezab Melayu, saya bersetuju dengan cadangan kedua-dua Pengapit bahawa kadar nilaian terbaik dan memenuhi nilai pasaran terkini bagi Lot Subjek adalah RM100 smp. [31] Walau bagaimanapun, Pentadbir Tanah telah memberikan award dengan kadar yang lebih tinggi iaitu RM113.40 smp. Oleh yang demikian saya memberikan “benefit” ini kepada Pihak Pemohon dan mengekalkan kadar dan award Pentadbir Tanah iaitu:
a
(a) Ahmad bin Mohd Zin (Pemohon 1) RM869,778 (berdasarkan ½ bahagian)
b
(b) Mohd Ridhuan bin Ahmad (Pemohon 2) RM289,929 (berdasarkan 1/6 bahagian) [32] Saya berpendapat award tersebut adalah adil, sesuai, munasabah dan mencapai suatu nilai pasaran terkini.
Subparagraph
(iv) Pecah pisah (severance) dan kesan mudharat (injurious affection) [33] Ekoran dari pengambilan balik tersebut, Lot Subjek telah terbelah kepada dua bahagian iaitu Bahagian B seluas 2.875 hektar dan Bahagian C seluas 0.1730 hektar. [34] Merujuk kepada laporan penilaian Responden, Penilai Kerajaan hanya mencadangkan diberikan pampasan untuk pecah pisah sahaja kepada baki tanah Bahagian C. Tiada cadangan pampasan untuk kesan kemudharatan tanah untuk Bahagian C. Manakala bagi Bahagian B, tiada cadangan pampasan untuk pecah pisah dan kesan kemudharatan tanah baki. [35] Penilai Swasta pula mencadangkan diberikan pampasan untuk pecah pisah (severance) dan kesan mudharat (injurious affection) bagi Bahagian B. Manakala bagi Bahagian C, Penilai Swasta mencadangkan di ambil keseluruhan baki tanah tersebut. [36] Bagi kedua-dua item ini, Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan seperti berikut (perenggan 18 nota perbicaraan):
i
(i) untuk pecah pisah (seluruh lot subjek): RM172,821.60
Subparagraph
(ii) untuk kesan mudharat (seluruh lot subjek): RM39,236.40 [37] Berdasarkan kepada jumlah award tersebut, Pentadbir Tanah membahagikan award yang dicatitkan sebagai “kecederaan tanah” kepada Pihak Pemohon seperti berikut:
a
(a) Ahmad bin Mohd Zin (Pemohon 1) RM106,029 (berdasarkan ½ bahagian)
b
(b) Mohd Ridhuan bin Ahmad (Pemohon 2) RM35,343 (berdasarkan 1/6 bahagian) [38] Dari nota perbicaraan, saya mendapati tiada catitan pengiraan oleh Pentadbir Tanah dalam mendapatkan jumlah keseluruhan award bagi kedua-dua item tersebut. Walau bagaimanapun keseluruhan jumlah sebanyak RM212,058 untuk “kecederaan tanah” adalah 12.19% dari jumlah pampasan tanah. Saya bersetuju dengan pendapat kedua-dua Pengapit bahawa pemberian pampasan ini adalah tinggi dan melebihi dari nilai pasaran. Saya juga berpendapat dan bersetuju dengan kedua-dua Pengapit bahawa kedua-dua bahagian tanah tersebut masih boleh digunakan. [39] Oleh yang demikian saya menolak tuntutan Pemohon bagi kedua-dua item ini dan mengekalkan pampasan yang telah diberikan oleh Pentadbir Tanah.
v
(v) Kos pembangunan tanah [40] Merujuk kepada laporan penilaian Responden semasa lawatan ke Lot Subjek pada 15.3.2018 telah mendapati ianya adalah tanah kosong dan terdapat sebuah stor binaan kekal (perenggan 4.0, muka surat 2 dan 8.1, muka surat 4). Manakala penilai Pemohon membuat lawatan ke Lot Subjek pada 24.4.2019 (perenggan 4.0, muka surat 2) iaitu lebih dari setahun dari lawatan penilai Responden. Saya percaya dalam tempoh tersebut kemungkinan boleh berlaku perubahan dalam Lot Subjek. [41] Pemohon menghujahkan terdapat tanaman kelapa sejumlah 450 batang pokok yang berusia lebih kurang 2 tahun yang ditanamnya. Dengan pengambilan ini, sebanyak 350 batang pokok kelapa terlibat, manakala bakinya telah mati kerana pencemaran dan habuk. Juga terdapat kolam ternakan ikan air tawar di tanah berkenaan. [42] Berhubung dengan item ini saya merujuk kepada keterangan hak milik Lot Subjek. Syarat nyata tanah ini adalah untuk tanaman getah. Kegiatan Pemohon menanam kelapa dan menternak ikan air tawar merupakan suatu perlanggaran syarat tanpa mendapat kebenaran dari Pejabat Tanah dan Jajahan. Oleh yang demikian saya bersetuju dengan keputusan Pentadbir Tanah bahawa tiada pampasan diberikan untuk pembangunan ini. [43] Walau bagaimanapun saya mengekalkan award sebanyak RM30,000 yang telah diberikan oleh Pentadbir Tanah untuk pembinaan pagar kepada Pemohon Kedua. Keputusan [44] Berdasarkan pada alasan dan penemuan yang saya berikan tadi, permohonan Pemohon-Pemohon ditolak dan award Pentadbir Tanah dikekalkan. [45] Wang deposit Pihak Pemohon dilucuthakkan dan menjadi hasil kerajaan. [46] Pemohon-pemohon diperintahkan membayar fi Pengapit-Pengapit seperti berikut pada hari ini: RM500 sekali prosiding X 2 kali X 2 orang = RM2,000. Bertarikh: 28 Oktober 2022. (ROSLAN BIN ABU BAKAR) Hakim Mahkamah Tinggi Kota Bharu PIHAK-PIHAK Pemohon: Mohd Azrul Hasyimi bin Mohammad. Tetuan Azrul Hasyimi & Co, Lot 3392, Tingkat 1, Kg Kota, Jalan Pasir Mas Salor 15100 Kota Bharu. Responden: Adam bin Mohamed, Penolong Penasihat Undang-Undang Negeri Kelantan, Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Kelantan, Tingkat Bawah, Blok 5, Kota Darulnaim, 15050 Kota Bharu, Kelantan.
Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.