1. ) AHMED BURHAN TEE BIN ABDULLAH v 1. ) Pentadbir Tanah Daerah Perak Tengah (AA-24NCvC-449-10/2023)

AHMED BURHAN TEE BIN ABDULLAH

MOHD RIDHUAN TEE BIN ABDULLAH

TEE CHUAN LAI (NO. K/P: 620829-08-5585) … PLAINTIF-PLAINTIF

1.

PENGARAH TANAH DAN GALIAN NEGERI PERAK … DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN 27/06/2024 14:55:05 AA-24NCvC-449-10/2023 Kand. 19 PENGENALAN [1] Ahmed Burhan Tee bin Abdullah, Mohd Ridhuan Tee bin Abdullah dan Tee Chuan Lai (selepas ini disebut sebagai Plaintif-Plaintif) telah memfailkan Saman Pemula melalui Lampiran 1 untuk suatu perintah deklarasi bahawa keputusan Pengarah Tanah dan Galian Negeri Perak (selepas ini disebut sebagai Defendan Kedua) melalui surat bertarikh 07.07.2023 untuk tidak melaksanakan pengambilan tanah di bawah Seksyen 3, Akta Pengambilan Tanah 1960 untuk mengambil tanah dan/atau tanah-tanah yang bersebelahan bagi membolehkan Plaintif-Plaintif mengakses tanah yang dikenali sebagai Geran Mukim 74, Lot 798, Mukim Kota Setia, Daerah Perak Tengah dan Negeri Perak adalah tidak munasabah, tidak adil, tidak sah di sisi undang-undang, bertentangan dengan keadilan asasi dan/atau hak di bawah Perlembagaan Persekutuan dan suatu perintah “mandamus” terhadap Pentadbir Tanah Daerah Perak Tengah (selepas ini disebut sebagai Defendan Pertama) dan Defendan Kedua untuk melaksanakan tanggungjawabnya di bawah Seksyen 390, Kanun Tanah Negara 1965 untuk mewujudkan suatu hak lalu lalang persendirian/awam di tanah yang dikenali sebagai Pajakan Mukim 1933, Lot 5289, Mukim Kota Setia, Daerah Perak Tengah dan Negeri Perak bagi membolehkan Plaintif-Plaintif mengakses tanah yang dikenali sebagai Geran Mukim 74, Lot 798, Mukim Kota Setia, Daerah Perak Tengah dan Negeri Perak. [2] Plaintif-Plaintif juga membuat tuntutan lain iaitu ganti rugi am, ganti rugi khas dan faedah pada kadar 5% terhadap ganti rugi am dan ganti rugi khas. FAKTA KES [3] Plaintif-Plaintif merupakan pemilik bersama suatu tanah yang dikenali sebagai Geran Mukim 74, Lot 798, Mukim Kota Setia, Daerah Perak Tengah dan Negeri Perak (“Tanah tersebut”). Tanah tersebut tidak mempunyai akses dari jalan besar di Wilayah Kota Setia, Mukim Kota Setia, Daerah Perak Tengah, Perak. Plaintif-Plaintif sejak dahulu lagi mengakses Tanah tersebut melalui tanah bersebelahan yang dikenali sebagai Geran Mukim 968, Lot 2417, Mukim Kota Setia, Daerah Perak Tengah dan Negeri Perak (selepas ini disebut sebagai Tanah Lot 2417) sejak dari tahun 70-an lagi. [4] Tanah Lot 2417 telah dilucuthak kepada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) dan telah sempurna disiarkan dalam pemberitahuan Warta Kerajaan Perak pada 14.08.2015. Endorsan mengenainya juga telah didaftarkan pada 26.01.2016 di dalam dokumen hakmilik Lot 2417. [5] Kemudian, Defendan Pertama telah menerima permohonan untuk memiliki tanah Lot 2417 daripada penama Mohammad Azizi bin Mohd Azahari pada 06.06.2018 dan daripada penama Mohd Said Akbar bin Badiozaman pada 11.06.2018. Kedua-dua permohonan adalah bagi tujuan pertanian. [6] PBN telah meluluskan kedua-dua permohonan tersebut seperti berikut: - PEMILIK NO. LOT KELUASAN TARIKH DAFTAR Mohammad Azizi bin Mohd Azahari Lot 5289 0.2991 hektar 01.10.2020 Mohd Said Akbar bin Badiozaman Lot 5288 0.309 hektar 02.10.2020 [7] Kini, Tanah Lot 2417 telah didaftarkan sebagai Lot 5288 dan Lot 5289. [8] Pada atau sekitar bulan Oktober 2020, akses Plaintif-Plaintif ke Tanah tersebut telah disekat apabila Mohammad Azizi Bin Mohd Azahari, pemilik baru Pajakan Mukim 1933, Lot 5289 telah menggali suatu lubang yang besar semata-mata untuk menghalang Plaintif-Plaintif daripada mengakses Tanah tersebut. Ini menyebabkan “Projek Pembangunan Industri Kelapa” yang telah diluluskan oleh Jabatan Pertanian (Bahagian Pembangunan Industri Tanaman) tidak dapat dilaksanakan oleh Plaintif-Plaintif. [9] Defendan Pertama telah menerima permohonan hak lalu lalang pada 14.10.2020 melibatkan Lot 5289. Walaubagaimanapun siasatan yang ditetapkan pada 16.12.2020 terpaksa ditangguhkan berikutan ketidakhadiran Plaintif Pertama. Pada tarikh tersebut juga, Pemilik Lot 5289 hadir dan maklumkan bahawa beliau bersetuju untuk membenarkan Plaintif-Plaintif melalui tanahnya dengan syarat Plaintif-Plaintif juga membenarkan tanahnya digunakan sebagai laluan mengutip hasil sawit di atas tanah rizab Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS). [10] Pada tarikh siasatan kali kedua pada 23.12.2020, Defendan Pertama telah maklumkan kepada Plaintif-Plaintif bahawa terdapatnya laluan alternatif yang boleh dilalui oleh Plaintif-Plaintif iaitu: -

10.1) Lot 2484 / Lot 1333; dan 10.2) Lot 5289 [11] Pada 04.01.2021, permohonan Plaintif-Plaintif bagi hak lalu lalang telah ditolak oleh Defendan Pertama atas alasan terdapat laluan alternatif. [12] Pihak Plaintif telah merayu kepada Defendan Kedua untuk mendapatkan suatu penyelesaian kekal kerana laluan sedia ada/alternatif yang dimaksudkan oleh Defendan Pertama merupakan tanah persendirian milik orang lain yang boleh menghalang pihak Plaintif untuk mengakses Tanah tersebut pada bila-bila masa. [13] Susulan daripada itu, terdapat satu usul cadangan penyelesaian bagi masalah yang dihadapi. Defendan-Defendan telah mengangkat kertas untuk pertimbangan Y.A.B Menteri Besar bagi cadangan pengambilan keseluruhan tanah Lot 5289 bagi tujuan jalan pertanian untuk kegunaan awam. [14] Kertas Cadangan tersebut telah diluluskan oleh YAB Menteri Besar pada 16.03.2022. Satu Notis di bawah seksyen 4 Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) telah diwartakan pada 21.04.2022. Defendan Pertama telah membuat pengisytiharan di bawah seksyen 8 Akta 486 dan telah disiarkan di dalam siaran Warta Kerajaan Negeri Perak pada 28.04.2022. [15] Setelah Borang E bagi Notis Siasatan pengambilan tanah dikeluarkan dan tarikh siasatan telah ditetapkan, terdapat bantahan pengambilan ke atas Lot 5289 oleh pemilik dan Jawatankuasa Masjid Jamek Sungai Mangkok. Asas kepada bantahan tersebut adalah: - a. Terdapat jalan pertanian yang boleh digunakan oleh semua orang di bahagian belakang tanah Plaintif-Plaintif. Pengusahan tanaman di kawasan tersebut masih menggunakan jalan tersebut bagi pengeluaran hasil pertanian; b. Tanah Lot 5289 digunakan secara usaha sama penduduk kampung mengusahakan tanaman sayuran dan buah-buahan bagi peningkatan ekonomi setempat; dan c. Permohonan pengambilan tanah bagi hak lalu lalang oleh Plaintif-Plaintif adalah susulan dari pertikaian Plaintif-Plaintif yang melarang jawatankuasa Masjid Jamek menggunakan laluan tanah Tanah tersebut untuk mengeluarkan hasil sawit. Jawatankuasa Masjid Jamek terbuka untuk sebarang perbincangan dengan Plaintif-Plaintif. [16] Berikutan daripada maklum balas tersebut, Y.A.B Menteri Besar telah meluluskan permohonan penarikan balik pengambilan tanah tersebut pada 13.06.2023 selepas disyorkan oleh Defendan Pertama. [17] Defendan Kedua melalui surat bertarikh 07.07.2023 telah memaklumkan kepada pihak Plaintif dengan keputusan bahawa pengambilan tanah tidak akan dilaksanakan dan pihak Plaintif perlu menyelesaikan sendiri isu berkenaan akses ke Tanah tersebut dengan penduduk tempatan.

Sama ada terdapat jalan alternatif lain yang boleh digunakan oleh Plaintif-Plaintif.

(ii) Sama ada permohonan Plaintif-Plaintif mempunyai maksud wajar (proper purpose), munasabah (reasonable) dan keadaan luar biasa (exceptional circumstances)

(iii) Sama ada Defendan-Defendan wajar membuat pengambilan tanah bagi membolehkan Plaintif-Plaintif mengakses Tanah tersebut. HUJAHAN PIHAK-PIHAK [18] Berkaitan dengan isu-isu di atas, pihak Plaintif berhujah bahawa keputusan Defendan Kedua berkenaan sebarang pengambilan tanah tidak akan memberikan manfaat dan faedah kepada keseluruhan penduduk kampung adalah tidak tepat kerana sehingga kini tiada sebarang laluan awam di kawasan tersebut untuk keluar masuk ke jalan utama disediakan oleh Defendan-Defendan. Perkara ini menyukarkan Plaintif-Plaintif untuk mengerjakan dan mengeluarkan hasil pertanian dari Tanah tersebut. Selain itu, alasan bahawa terdapat jalan sedia ada yang boleh digunakan oleh Plaintif-Plaintif turut tidak munasabah kerana laluan yang dimaksudkan bukannya laluan awam dan merupakan tanah persendirian milik orang lain yang kini membantah penggunaan tanah mereka untuk keluar masuk Tanah tersebut. [19] Pihak Plaintif menegaskan bahawa Defendan Kedua juga telah gagal mengemukakan sebarang keterangan dan/atau bukti yang menunjukkan pemilik Lot 1333 (GM 1240) dan/atau pemilik lot-lot lain di sekitarnya membenarkan Plaintif-Plaintif untuk menggunakan laluan sedia ada/alternatif yang dimaksudkan oleh Defendan Kedua. Segala percubaan Plaintif-Plaintif untuk mengakses Tanah tersebut melalui tanah-tanah yang berhampiran sering mendapat tentangan keras daripada pemilik tanah yang kurang senang dengan kenderaan berat seperti lori melalui tanah-tanah mereka untuk mengerjakan tanah serta mengutip hasil daripada Tanah tersebut. [20] Pihak Plaintif-Plaintif turut menegaskan bahawa Plaintif-Plaintif telah memperolehi pengesahan daripada pemilik Lot 1333 (GM 1240) yang tidak mengizinkan Plaintif-Plaintif untuk menggunakan tanah beliau sebagai laluan untuk keluar masuk ke jalan utama. Manakala, pemilik Lot PT 1899 hanya mengizinkan Plaintif-Plaintif untuk menggunakan tanah beliau secara sementara sahaja yang mana kini telahpun ditarik balik. Oleh itu, suatu penyelesaian kekal harus dicapai agar Plaintif-Plaintif dapat mengakses Tanah tersebut tanpa sebarang halangan daripada mana-mana pihak. [21] Pihak Plaintif-Plaintif turut berhujah bahawa bantahan daripada pemilik Lot 5289 dan Jawatankuasa Masjid Jamek Sg. Mangkok berkaitan laluan ke tanah rizab Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS) tidak harus diambil kira sebagai alasan untuk tidak melaksanakan pengambilan tanah kerana:- a) hasil kelapa sawit yang ingin dikutip oleh pemilik Lot 5289 dan Jawatankuasa Masjid Jamek Sg. Mangkok melalui Tanah tersebut adalah tanah rizab yang dimiliki oleh Jabatan Pengairan dan Saliran; b) terdapat papan tanda merah yang besar di atas tanah rizab tersebut yang jelas melarang sesiapa daripada mengakses dan/atau menceroboh tanah rizab tersebut yang dimiliki oleh Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS); c) adalah menjadi fakta bahawa pemilik Lot 5289 dan Jawatankuasa Masjid Jamek Sg. Mangkok tidak mempunyai sebarang kebenaran dan/atau kelulusan daripada Jabatan Pengairan dan Saliran untuk mengusahakan dan/atau mengutip hasil dari tanah rizab tersebut; d) sebarang percubaan pemilik Lot 5289 dan Jawatankuasa Masjid Jamek Sg. Mangkok untuk mengusahakan tanah rizab tersebut yang bersebelahan dengan sungai akan mengganggu-gugat dan/atau merumitkan keadaan dan struktur tanah yang secara langsung akan menjejaskan aliran air di sungai tersebut dan membahayakan penggunaan Tanah tersebut; dan e) tiada sebarang tindakan diambil oleh Defendan-Defendan terhadap segala aduan Plaintif-Plaintif berkenaan pencerobohan tanah rizab Jabatan Pengairan dan Saliran melalui e-mail yang masing-masing bertarikh 23.02.21, 25.10.21, 01.01.22 dan 17.03.23. [22] Plaintif-Plaintif juga menegaskan bahawa keputusan Defendan Kedua bertarikh 07.07.2023 adalah tidak rasional, tidak munasabah, tidak adil, tidak sah di sisi undang-undang dimana pertimbangan yang sewajarnya tidak dibuat oleh Defendan Kedua di dalam membuat keputusan untuk tidak melaksanakan pengambilan tanah di bawah Seksyen 3, Akta Pengambilan Tanah 1960 bagi membolehkan Plaintif-Plaintif mengakses Tanah tersebut. [23] Bagi menangkis hujahan Plaintif-Plaintif berkaitan dengan isu-isu yang dibangkitkan, pihak Defendan berhujah bahawa berdasarkan kepada seksyen 390(2)(a) Kanun Tanah Negara (Disemak 2020) (selepas ini disebut sebagai Akta 828), apabila Pentadbir Tanah menerima suatu permohonan untuk hak lalu lalang persendirian, Pentadbir Tanah hendaklah mengadakan siasatan. Dalam siasatan tersebut, jika Pentadbir Tanah berpuas hati ia adalah suai manfaat untuk mewujudkan hak laluan persendirian, beliau hendaklah membuat suatu perintah hak lalu lalang persendirian tersebut. Pentadbir Tanah hendaklah mengambil kira dan mempertimbangkan semua keadaan sebelum membuat apa-apa perintah terhadap permohonan tersebut. [24] Pihak Defendan turut berhujah bahawa berdasarkan kepada ekshibit yang dikemukakan melalui affidavit yang telah difailkan oleh Defendan, adalah jelas bahawa Plaintif-Plaintif sebenarnya yang gagal memberikan kerjasama dengan Pemilik Lot 1333 untuk kos penyelenggaraan jalan alternatif tersebut. Berdasarkan kepada tinjauan Defendan Pertama, jelaslah bahawa Plaintif-Plaintif sebenarnya mempunyai laluan alternatif untuk mengakses Tanah tersebut. [25] Pihak Defendan turut menegaskan bahawa adalah jelas bahawa Tanah tersebut bukanlah sebuah tanah yang “landlocked”. Plaintif-Plaintif masih lagi boleh mengakses Tanah tersebut dengan kebenaran bersyarat daripada Pemilik 5289 serta kebenaran daripada Pemilik Lot 2484 dan Lot 1333. Plaintif-Plaintif sepatutnya berkerjasama dengan pemilik-pemilik lot tanah yang berhampiran untuk menyelenggara laluan tersebut bagi kemudahan bersama. [26] Pihak Defendan berhujah bahawa Alasan Plaintif-Plaintif bagi permohonan hak laluan ini adalah untuk mengakses Tanah tersebut. Plaintif-Plaintif gagal membuktikan bahawa permohonan mereka ini mempunyai maksud wajar (“proper purpose”), munasabah (“reasonable”) dan keadaan luar biasa atau khas (“exceptional circumstances”). DAPATAN DAN KEPUTUSAN [27] Untuk Defendan-Defendan mewujudkan suatu hak lalu lalang persendirian/awam bagi membolehkan Plaintif-Plaintif mengakses Tanah tersebut, Mahkamah merujuk kepada seksyen-seksyen 387, 388, 389 dan 390 Akta 828 yang memperuntukan seperti berikut: “387. Interpretation In this Part, "public terminal" means the foreshore, or a river, railway station or public road.” … “388. Land Administrator's rights of way

Subject to and in accordance with this Part, the Land Administrator may create rights of way over land, which shall be known as Land Administrator's right of way.

The rights conferred and obligations imposed in respect of any land by the creation of a Land Administrator's right of way shall run with the land and shall be binding on the land's proprietors and occupiers for the time being.” … “389. Characteristics of Land Administrator's rights of way

A Land Administrator's right of way may be—

a right of way created for the benefit of the State Authority or the proprietor or occupier of any alienated land (referred to in this Part as a private right of way); or

a right of way created for the benefit of the public (referred to in this Part as a public right of way).

A private right of way created for the benefit of the State Authority shall authorize persons acting with the express or implied consent of the State Authority—

to pass and repass between reserved land or a forest reserve and a public terminal; or

for the purpose of removing rock material from any land, to pass and repass between the land and a public terminal.

A private right of way created for the benefit of the proprietor or occupier of alienated land shall authorize the proprietor or occupier, as the case may be, and persons acting with the express or implied consent of the proprietor or occupier to pass and repass between the land and a public terminal.

A public right of way shall authorize the public to pass and repass between any specified area of land and a public terminal.” … “390. Creation of right

The State Authority or the proprietor or occupier of any alienated land may apply to the Land Administrator in Form 28A for the creation of a private right of way.

The Land Administrator, where—

he receives an application for a private right of way; or

he is of the opinion that the creation of a public right of way is or might be expedient, shall either hold an enquiry or make such other investigation as he thinks appropriate.

The Land Administrator, if on holding an enquiry or making an investigation he is satisfied that it is expedient for a private or public right of way to be created, shall make an order creating the right of way.

An order made under subsection (3) shall—

describe sufficiently for purposes of identification—

the land and the public terminal between which the right of way is to run; and

(ii) the route of the right of way;

state whether or not those using the right of way may pass and repass with animals and vehicles; and

contain such conditions and limitations, if any, as the Land Administrator thinks appropriate.” (penekanan diberikan) [28] Di dalam permohonan ini, Plaintif-Plaintif telah memohon kepada Defendan-Defendan untuk hak lalu lalang persendirian di atas tanah Lot

Alasan permohonan Plaintif-Plaintif tersebut adalah untuk mengakses Tanah tersebut. [29] Berdasarkan kepada seksyen 390(2)(a) Akta 828, apabila Pentadbir Tanah menerima suatu permohonan untuk hak lalu lalang persendirian, Pentadbir Tanah hendaklah mengadakan siasatan. Dalam siasatan tersebut, Pentadbir Tanah perlu berpuas hati bahawa adalah sesuai dan munasabah untuk mewujudkan hak laluan persendirian, maka Pentadbir Tanah hendaklah membuat suatu perintah untuk memberikan hak lalu lalang persendirian tersebut. Dalam kes Liew Peck Lian & Ors. v. The Conservator of Forest, Johore (1961) 27 MLJ 117 Mahkamah menyatakan bahawa sebelum suatu hak lalu lalang dibenarkan oleh Pentadbir Tanah, beliau hendaklah melihat semua keadaan dan mempertimbangkan sama ada terdapat jalan alternatif lain yang lebih praktikal seperti berikut: - "Before a right of way can be granted under these provisions the Collector must satisfy himself that access is not otherwise reasonably available and "reasonably" here certainly does not mean "conveniently". I think it is necessary to bear this in mind. The Collector must look at all the circumstances. He must consider whether the alternative routes if any are at all practical. This does not mean that they must necessarily be the cheapest, or most convenient." [30] Prinsip bahawa Pentadbir Tanah hendaklah mempertimbangkan sama ada wujud jalan alternatif lain sebelum membenarkan hak lalu lalang juga telah diputuskan dalam kes Si Rusa Inn Sdn. Bhd. & Ors. v. The Collector of Land Revenue, Port Dickson & Ors. [1986] CLJ (Rep) 673 yang telah menyatakan seperti yang berikut: - "[6] On the question of whether it was reasonable in the circumstances to grant the private right of way, it was held that “reasonably” does not mean “conveniently” (Liew Peck Lian & Ors. v. The Conservator of Forests [1961] MLJ 117). There must be something more than just mere inconvenience or convenience; there must be some situation that partakes of gravity or urgent necessity. There were no exceptional circumstances here and neither was this a situation of urgent necessity. The said Collector had therefore erred in making the order complained of." (penekanan diberikan) [31] Berpandukan kepada nas-nas di atas, Mahkamah ini berpendapat bahawa apabila sesuatu siasatan dijalankan oleh Pentadbir Tanah berkenaan dengan permohonan untuk hak lalu lalang persendirian di bawah seksyen 390 Akta 828, Pentadbir Tanah hendaklah mengambil kira dan mempertimbangkan semua keadaan seperti berikut sebelum membuat apa-apa perintah terhadap permohonan tersebut: - i) sama ada wujud jalan alternatif lain; ii) sama ada permohonan tersebut mempunyai maksud wajar (“proper purpose”), munasabah (“reasonable”) dan keadaan luar biasa atau khas (“exceptional circumstances”) [32] Berdasarkan kepada affidavit-affidavit jawapan dan balasan yang telah difailkan oleh Defendan-Defendan dalam permohonan ini, alasan Defendan-Defendan menolak permohonan Plaintif-Plaintif untuk hak lalu lalang adalah sepertimana yang termaktub di dalam Laporan Tanah bertarikh 30.10.2023 (sepertimana yang dieksbitkan sebagai “NK-7” di dalam Lampiran 4). Alasan-alasan yang dikemukakan oleh Defendan-Defendan adalah seperti berikut: - a. Ada akses lain di bahagian belakang Tanah tersebut yang melalui atas Lot 2484 dan Lot

Plaintif-Plaintif mendapat kebenaran secara lisan daripada pemilik tanah-tanah tersebut. Jalan alternatif ini masih lagi aktif digunakan oleh pihak-pihak yang memasuki lot-lot tanah dalam kawasan tersebut; b. Sekiranya hak lalu lalang diluluskan di atas Lot 5289, ianya akan menyebabkan Lot 5289 tersebut terpecah-pisah kepada dua (2) bahagian dengan keluasan yang berkurangan kepada 0.283 hektar. Ianya menjadikan tidak ekonomi kepada pemilik Lot 5289 memandangkan keluasan yang semakin berkurangan. Pemilik Lot 5289 sedang mengusahakan tanaman kelapa sawit dan buah durian. [33] Bagi alasan pertama di perenggan di atas, berikut adalah laluan alternatif yang dimaksudkan (muka surat 19, Lampiran 4 dirujuk): - [34] Plaintif-Plaintif mendakwa bahawa, “Pemilik Lot 1333 kini membantah dan mengganggu Plaintif-Plaintif daripada menggunakan dan/atau melalui Lot 1333 untuk mengakses tanah tersebut” (peranggan 11 (f) Lampiran 5 adalah dirujuk). Eksibit “ABT-12” Lampiran 2 (muka surat 114 hingga 115 Lampiran 2) adalah seperti berikut: - [35] Merujuk kepada eksibit-eksibit tersebut di atas, Mahkamah berpendapat adalah jelas bahawa Plaintif-Plaintif sebenarnya yang gagal memberikan kerjasama dengan Pemilik Lot 1333 untuk kos penyelenggaraan jalan alternatif tersebut. [36] Selanjutnya, berdasarkan kepada affidavit balasan Defendan Pertama, Defendan Pertama juga telah membuat tinjauan sekali lagi pada 30.10.2023 ke atas Lot 5289 dan lot-lot berdampingan yang menyediakan jalan keluar masuk atas izin tuanpunya-tuanpunya tanah. Hasil tinjauan tersebut mendapati bahawa jalan alternatif yang diberi izin lalu dengan rela hati oleh tuanpunya-tuanpunya tanah masih boleh diakses dan masih lagi aktif digunakan oleh pihak-pihak yang memasuki lot-lot tanah dalam kawasan tersebut (rujuk muka surat 44, Lampiran 4). [37] Berdasarkan kepada tinjauan Defendan Pertama tersebut, jelaslah bahawa Plaintif-Plaintif sebenarnya mempunyai laluan alternatif untuk mengakses Tanah tersebut. [38] Di dalam kes Kelab Renang Pulau Pinang v. Pentadbir Tanah, Daerah Timur Laut, Pulau Pinang & Anor. [2014] 5 CLJ 341 [TAB 5], Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa: - “[20] The Land Administrator, in his affidavit in reply stated that it was the right of the Land Administrator to create a private of right of way and that the topography of Lot 418 bordering Jalan Tanjung Bungah with a steep slope of between 6 and 13 meters high would make it impossible to construct an access road from Lot 418 directly to the public road. The right of way was approved after taking into consideration the requirements of technical departments and the terms of the indenture which provides that the said road shall be constructed in such manner as are approved by the Rural Board. The right of way over Lot 417 would also benefit its owner in the event that it proposed to develop its land. The Land Administrator denied that the right of way would prejudice Lot 417 as it did not involve the acquisition of Lot 417 and that Lot 417 together with the right of way still belongs to the appellant. What then is the effect of the right of way over Lot 417? Section 388(2) NLC makes it clear that the rights conferred and obligations imposed in respect of any land by the creation of a Land Administrator's right of way shall run with the land and shall be binding on the land's proprietors and occupiers for the time being. [21] We agreed with learned counsel for the appellant that the Land Administrator had wrongly exercised his discretion and exceeded his jurisdiction in granting the private right of way of 40 feet in width which occupied about 1/3 of Lot

This had greatly prejudiced the appellant. The primary intention of the second respondent was to maximise the use of its usable land for commercial development. A private right of way under s. 390(3) NLC in favour of Lot 418 is meant for the benefit of the proprietor of Lot 418 or persons acting with its express or implied consent only. It is not for the benefit of any member of the public. It is a stringent requirement that discretion should be exercised for a proper purpose, and that it should not be exercised unreasonably. Where it is wrongly exercised, it becomes the duty of the courts to intervene. (See Pengarah Tanah Dan Galian, Wilayah Persekutuan v. Sri Lempah Enterprise Sdn Bhd [1978] 1 LNS 143; [1979] 1 MLJ 135 at p. 148, Si Rusa Inn Sdn Bhd & Ors v. The Collector of Land Revenue, Port Dickson & Ors [1986] 1 CLJ 584; [1986] CLJ (Rep) 673; [1987] 1 MLJ 147). [22] The purpose of private right of way is to allow the proprietor of landlocked land or persons acting with its express or implied consent to pass and repass between the land and a public terminal. A public terminal as defined in s. 387 of the NLC means the foreshore, or a river, railway station or public road. [23] Blacks Law Dictionary, 9th edn. explains the meaning of the word 'landlocked' as: ... surrounded by land, with no way to get in or out except by crossing the land of another. In Law Lexicon, Reprint 1999, the word 'landlocked' is interpreted as "fully or almost enclosed by land". In our view the learned judge erred in holding that Lot 418 was landlocked with no access to the public road. The director of the second respondent had in his affidavit acknowledged that Lot 418 had been given a right of way over Lot 417 by virtue of the said indenture. The engineering report states that there is an existing access path to Lot 418 from Jalan Tanjung Bungah via Lot 417 except that the existing path is not a tarred road and impassable to most motor vehicles. The appellant recognised the second respondent's right of access over Lot 417 by reason of the said indenture. It had proposed to the second respondent to construct the access road at the place marked in green in Annexure A, which would occupy a lesser area. But the second respondent wanted to dictate where the access should be. [24] The engineering report states clearly that the best route to access Lot 418 is from the entrance at northwest corner of Lot 417. This fact, was before the learned judge as well as the Land Administrator but it was not duly considered. We agreed with learned counsel's contention that cost was in fact a determining factor as to where the right of way should be located. [25] It is now settled that where there is an alternative right of way the Land Administrator must take that fact into consideration (Liow Tow Thong & Ors v. Pentadbir Tanah Alor Gajah & Ors [1996] 1 LNS 131; [1998] 1 MLJ 79; Si Rusa Inn Sdn Bhd & Ors v. The Collector of Land Revenue, Port Dickson & Ors [1986] 1 CLJ 584; [1986] CLJ (Rep) 673; [1987] 1 MLJ 147). [26] In Si Rusa Inn & Ors, supra, the High Court set aside the collector's private right of way granted to the second respondent over the first appellant's land as it found that there was an alternative route to the seashore via the public road although the distance was between 1km and 2km from the second respondent's land. Peh Swee Chin J (as he then was) said that there must be something more than just mere inconvenience or convenience; some situation that partakes of gravity or urgent necessity. On the facts in the instant appeal, it was more convenient and less expensive to construct an access road based on the plan as proposed by the second respondent.” (penekanan diberikan) [39] Mengunapakai prinsip undang-undang dalam kes di atas dengan permohonan ini, adalah jelas bahawa Tanah tersebut bukanlah sebuah tanah yang “landlocked”. Plaintif-Plaintif masih lagi boleh mengakses Tanah tersebut dengan kebenaran bersyarat daripada Pemilik 5289 serta kebenaran daripada Pemilik Lot 2484 dan Lot 1333. [40] Mahkamah berpendapat bahawa alasan Plaintif-Plaintif bahawa “tanah-tanah laluan yang telah diberi kebenaran untuk dilalui berada dalam keadaan yang becak dan berselut di mana kereta dan lori kerap kali tersangkut dalam selut dan lopak-lopak besar yang berlumpur” adalah sangat remeh dan tidak bermerit. Plaintif-Plaintif seharusnya berkerjasama dengan pemilik-pemilik lot tanah yang berhampiran untuk menyelenggara laluan tersebut ke Tanah tersebut bagi kemudahan bersama. [41] Mahkamah juga memberi pertimbangan bahawa sekiranya permohonan hak lalu lalang ini diluluskan di atas Lot 5289, ianya akan menyebabkan Lot 5289 tersebut terpecah-pisah kepada dua (2) bahagian dengan keluasan yang berkurangan kepada 0.283 hektar. Ianya menjadikan tidak ekonomi kepada pemilik Lot 5289 memandangkan keluasan yang semakin berkurangan. Pemilik Lot 5289 sedang mengusahakan tanaman kelapa sawit dan buah durian. Selain itu juga, Lot 5289 sedang diusahakan secara usaha sama penduduk kampung yang mengusahakan tanaman sayuran dan buah-buahan bertujuan untuk meningkatkan ekonomi penduduk kampung. [42] Mahkamah merujuk kepada Lampiran 4 di muka surat 45 yang menunjukan keadaan Lot 5289 jika sekiranya permohonan hak laluan Plaintif-Plaintif dibenarkan: [43] Berdasarkan kepada pelan di atas, adalah jelas bahawa Lot 5289 akan terpisah dua (2) menjadikannya seluas 0.227 hektar di satu bahagian dan 0.056 hektar di satu bahagian lagi. Mahkamah berpendapat adalah tidak dapat diterima akal apabila Pemilik Lot 5289 dan penduduk kampung terpaksa berkorban dan menjadi mangsa keadaan untuk kesenangan Plaintif-Plaintif sedangkan terdapat laluan alternatif yang masih boleh dilalui oleh Plaintif-Plaintif. [44] Sehubungan dengan itu, alasan-alasan Plaintif-Plaintif bagi permohonan hak laluan untuk mengakses Tanah tersebut gagal membuktikan bahawa permohonan mereka ini mempunyai maksud wajar (“proper purpose”), munasabah (“reasonable”) dan keadaan luar biasa atau khas (“exceptional circumstances”). [45] Selain daripada apa yang diperkatakan sebelum ini, Mahkamah berpendapat bahawa Defendan-Defendan adalah terikat dengan dengan peruntukan di bawah seksyen 3 Akta Pengambilan Tanah 1960 (Disemak 1992) (Akta 486) yang berbunyi seperti berikut: “3. Acquisition of land 1) The State Authority may acquire any land which is needed-

for any public purpose;

by any person or corporation for any purpose which in the opinion of the State Authority is beneficial to the economic development of Malaysia or any part thereof or to the public generally or any class of the public; or

for the purpose of mining or for residential, agricultural, commercial, industrial or recreational purposes or any combination of such purposes.” (penekanan diberikan) [46] Maksud kunaan awam diperjelaskan dalam kes S. Kulasingam & Anor. v. Commissioner of Lands, Federal Territory & Ors. [1982] 1 MLJ 204. [47] Lanjutan daripada keputusan kes di atas, dan berdasarkan kepada tuntutan-tuntutan yang dibuat oleh Plaintif-Plaintif dalam permohonan ini, Mahkamah berpendirian bahawa tuntutan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan-Defendan untuk membuat pengambilan tanah adalah atas kepentingan peribadi dan bukanlah kepentingan awam. KESIMPULAN [48] Oleh yang demikian, tuntutan Plaintif-Plaintif untuk pengambilan tanah bagi membolehkan mereka mengakses Tanah tersebut adalah tidak bermerit dan ditolak dengan kos sebanyak RM5,000.00 dibayar oleh Plaintif-Plaintif kepada Defendan-Defendan. Tarikh:

25.06.2024 t.t (ABDUL WAHAB BIN MOHAMED) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA IPOH, PERAK Pihak-Pihak Tetuan Saibullah M. V. Nathan & Co bagi pihak Perayu / Plaintif-Plaintiff Peguamcara dan Peguambela M2-A-21, Jalan Pandan Indah 4/3A

03.42945827 Faks: 03.42945871 Emel: office@smvnathan.com Peguamcara: Encik Visvanathan a/l Murugiah Encik Pushan Qin Nathan Visvanathan Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Perak bagi pihak Responden-Responden/Defendan-Defendan Aras 1, Bangunan Perak Darul Ridzuan

05.2540148 Faks: 05.2555880 Emel: mohd.fitri@agc.gov.my ALA: Encik Mohd Fitri bin Sadarudin