1. ) Amir Hamzah Bin Amir v Normadiah Binti Osman (NA-22NCvC-56-10/2022)

AMIR HAMZAH BIN AMIR (No. K/P: 560920-02-5653) (Mewakili Harta Pusaka TAN AH NOI @ SITI AMINAH BINTI ABDULLAH)

NOR FADILLAH BINTI ALIAS (No. K/P: 870304-05-5350) (Mewakili Harta Pusaka ROSIAH BINTI OSMAN) …PERAYU-PERAYU DAN NORMADIAH BINTI OSMAN (Disaman atas kapasitinya sendiri dan sebagai mewakili Harta Pusaka OTHMAN BIN HASSAN @ OSMAN BIN HASSAN) ...RESPONDEN 09/09/2024 11:56:36 NA-22NCvC-56-10/2022 Kand. 39 ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 2 [Dalam Perkara Mahkamah Tinggi Malaya Di Seremban Guaman Sivil No: NA-22NCVC-56-10/2022] ANTARA 1. Amir Hamzah Bin Amir (No. K/P: 560920-02-5653) (Mewakili Harta Pusaka Tan Ah Noi @ Siti Aminah Binti Abdullah)

Nor Fadillah Binti Alias (No. K/P: 870304-05-5350) (Mewakili Harta Pusaka Rosiah Binti Osman) …Plaintif-Plaintif DAN Normadiah Binti Osman (Disaman Atas Kapasitinya Sendiri Dan Sebagai Mewakili Harta Pusaka Othman Bin Hassan @ Osman Bin Hassan) ...Responden ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 3 ALASAN PENGHAKIMAN Pendahuluan [1] Di dalam kes ini Plaintif-Plaintif (Perayu-Perayu) telah memfailkan Notis Rayuan bertarikh pada 3.07.2024 (Lampiran - 35) terhadap keputusan yang telah diberikan oleh Mahkamah ini bertarikh pada 24.06.2024, di mana Mahkamah ini mendapati bahawa Plaintif-Plaintif (Perayu-Perayu) telah gagal untuk membuktikan tuntutannya terhadap Defendan (Responden). Oleh yang demikian, Mahkamah ini memutuskan untuk menolak tuntutan Plaintif-Plaintif (Perayu-Perayu) terhadap Defendan (Responden) dengan kos. [2] Selanjutnya, Mahkamah juga memutuskan bahawa kos tindakan ini adalah sebanyak RM10,000.00 iaitu RM5,000.00 dibayar oleh Plaintif Pertama (Perayu Pertama) kepada Defendan (Responden) dan RM5,000.00 lagi dibayar oleh Plaintif Kedua (Perayu Kedua) kepada Defendan (Responden) tertakluk pada bayaran fi alokatur. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 4 [3] Plaintif-Plaintif (Perayu-Perayu) merasa tidak berpuashati dengan keputusan Mahkamah ini yang bertarikh pada 24.6.2024 tersebut dan telah memfailkan Notis Rayuan (Lampiran - 35) untuk merayu ke Mahkamah Rayuan terhadap keseluruhan keputusan tersebut. [4] Seterusnya, bagi tujuan penyediaan alasan penghakiman ini, pihak-pihak akan dirujuk di dalam kapasiti mereka yang asal iaitu Perayu-Perayu akan dirujuk sebagai pihak Plaintif-Plaintif. Manakala, Responden pula akan dirujuk sebagai Defendan sahaja. Fakta Ringkas Kes [5] Tindakan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan adalah berkenaan tuntutan mereka berkaitan sekeping tanah yang dikenali sebagai GM 1856, Lot 1532, Sg. Ibor, Mukim Pedas, Daerah Rembau, Negeri Sembilan Darul Khusus (selepas ini dirujuk sebagai “hartanah tersebut”). [6] Tuntutan Plaintif Pertama terhadap hartanah tersebut adalah mewakili harta pusaka Tan Ah Noi @ Siti Aminah binti Abdullah (selepas ini dirujuk sebagai “arwah Siti Aminah”). ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 5 [7] Manakala Plaintif Kedua menuntut terhadap hartanah tersebut bagi pihak harta pusaka Rosiah binti Osman (selepas ini dirujuk sebagai “arwah Rosiah”). [8] Hartanah tersebut pada asalnya telah didaftarkan di atas nama arwah Othman bin Hassan @ Osman bin Hassan (selepas ini dirujuk sebagai arwah Osman) (Sila rujuk salinan Geran Mukim hartanah tersebut di Mukasurat 17 hingga 19 Ikatan Dokumen-Dokumen Bersama (Bahagian B)). Manakala, pendaftaran nama arwah Osman tersebut adalah dinyatakan sebagai “Pemegang Amanah – 1/1 bhgn”. [9] Tuntutan Plaintif Pertama terhadap Defendan dan terhadap harta pusaka arwah Osman adalah bergantung kepada satu surat Perjanjian bertarikh 26 Februari 1983 yang telah ditenderkan sebagai “Eskhibit P2” (Sila rujuk Mukasurat 2 Ikatan Dokumen-Dokumen Bersama (Bahagian C)). ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 6 [10] Manakala, Tuntutan Plaintif Kedua terhadap Defendan dan terhadap harta pusaka arwah Osman adalah bergantung kepada satu surat Perjanjian bertarikh 20 September 1982 yang telah ditenderkan sebagai “Ekshibit P4” (Sila rujuk Mukasurat 1 Ikatan Dokumen-Dokumen Bersama (Bahagian C)). Tuntutan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan [11] Di dalam kes ini, Plaintif-Plaintif menuntut daripada Defendan seperti berikut: -

Bahawa perjanjian-perjanjian yang dimasuki di antara Othman bin Hassan @ Osman bin Hassan dengan Tan Ah Noi @ Siti Aminah binti Abdullah dan Rosiah binti Osman adalah sah dan berkuatkuasa;

Satu deklarasi bahawa Tan Ah Noi @ Siti Aminah binti Abdullah dan Rosiah binti Osman adalah sebenarnya pemilik benefisial bagi hartanah tersebut;

Satu deklarasi bahawa hartanah tersebut hendaklah dibahagikan samarata di antara Tan Ah Noi @ Siti Aminah binti Abdullah dan Rosiah binti Osman tersebut; ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 7

Bahawa Pentadbir Tanah Pejabat Tanah Rembau hendaklah meletakhakkan hartanah tersebut ke atas nama Tan Ah Noi @ Siti Aminah binti Abdullah dan Rosiah binti Osman dengan ½ bahagian masing-masing;

Bahawa Defendan hendaklah keluar dari hartanah tersebut di dalam masa yang ditetapkan oleh Mahkamah Yang Mulia ini selepas perintah (a) hingga (d) di atas diberikan kepada Plaintif-PIaintif;

Gantirugi Am;

Gantirugi Khas;

Gantirugi Teladan;

Gantirugi Teruk;

Faedah pada kadar 5% setahun gantirugi-gantirugi tersebut bermula daripada tarikh pemfailan saman ini sehingga penyelesaian sepenuhnya;

Kos tindakan ini; dan

Relif-relif lanjut dan Iain yang Mahkamah yang Mulia ini fikirkan adil, sesuai dan manfaat untuk diberi. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 8 Analisis dan Penemuan Mahkamah Isu Pertama Sama ada di dalam tindakan ini Plaintif-Plaintif mempunyai locus standi untuk menuntut terhadap Defendan [12] Di dalam kes ini jika dirujuk kepada ‘intitulement’ Writ Saman, Plaintif Pertama menyatakan beliau mewakili harta pusaka Tan Ah Noi @ Siti Aminah binti Abdullah. Manakala, Plaintif Kedua pula menyatakan beliau mewakili harta pusaka Rosiah binti Osman. [13] Seterusnya, pada perenggan 1 Pernyataan Tuntutan, Plaintif Pertama menyatakan beliau adalah merupakan anak tiri kepada arwah Tan Ah Noi @ Siti Aminah binti Abdullah. Selanjutnya, pada perenggan 2 Pernyataan Tuntutan, Plaintif Kedua pula menyatakan beliau adalah merupakan anak yang sah kepada arwah Rosiah binti Osman. [14] Walaubagaimanapun, Mahkamah mendapati Plaintif-Plaintif telah memulakan tindakan ini terhadap Defendan tanpa mempunyai sebarang Surat Pentadbiran baik daripada Mahkamah Tinggi atau ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 9 Pejabat Tanah bagi menunjukkan mereka mewakili harta pusaka Tan Ah Noi @ Siti Aminah binti Abdullah dan Rosiah binti Osman. [15] Di dalam kes Dato' Ramesh Rajaratnam v. Datin Zaleha Abd Rahman & Ors [20141 5 CLJ 669, Mahkamah Rayuan telah memutuskan seperti berikut:- [2] The strict rule is that the letters of administration must be issued by the High Court to the administrator and/or administratrix before any action can be taken for the benefit of the estate. (See Janab's Key To Civil Procedure, 5th edn., pp. 143 and 144). Some limited exceptions are found in O. 15r 6A of RC 2012. In Ang Hoi Yin v. Sim Sie Hau [1968] 1 LNS 7; [1969] 2 MLJ 3, the plaintiff’s administratrix brought an action against the defendant without having extracted the letters of administration even though it had been granted by the court. The defendant entered a conditional appearance and applied to the court to set aside the writ on the ground that the plaintiff had not acquired the locus standi yet: The court held plaintiff had not extracted the grant of letters of administration, she had no power to sue as administratrix and therefore the suit was a nullity and must be set aside. The strict rule recently had been whittled down by the Federal Court to say if there are 'special circumstances' the administrator will have locus to proceed, with the legal proceedings. (See Al Rashidy Kassim & Ors v. Rosman Roslan [2007] 3 CLJ 361). This is notwithstanding the strict provision of s. 39(1) of the Probate and Administration Act 1959 which states: ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 10

39.(1) Where a person dies intestate his movable and immovable property until administration is granted in respect thereof shall vest in the Corporation in the same manner and to the same extent as it vests in the Probate Judge in England. [3] It must be noted that the 'corporation' under s. 39, means ‘Official Administrator’. By virtue of s. 39, the law vest the right to sue and be sued to the 'Official Administrator'. If anybody intermeddles with the estate of the deceased the 'Official Administrator’ can be. requested to take action. If he fails the interested parties can sue the 'de son tort' and also name the 'Official Administrator’ as one of the defendants to obtain appropriate orders against the 'de son tort' in the presence of the ‘Official Administrator' though the 'Official Administrator’ cannot be sued for-the liability of the estate, etc. (See Selvarajah & Anor v. Official Administrator & Anor [1978] 1 LNS 246; [1978] 2 MLJ 108). The Federal Court's decision of Al Rashidy did not at all discuss the section when by judicial fiat it had created exception to well established principles of lngall v. Moran followed in Malaysia. In any event this court is bound by the decision of the Federal Court notwithstanding the exception to the rule is. against the intent and spirit-of. the statute. (See Jayasena v. R [1970] AC 618; Ingall v. Moran [1944] 1 KB 160). [4] When 'special circumstances' are relied on the burden will be on the purported administrator to demonstrate on the issue of locus standi in the proceedings or by way of affidavits as the case may be before obtaining any orders from the court. In essence, those who rely on special circumstances do not per se have a legal right such as administrator lawfully appointed by the court, with the sealed order extracted. [5] In light of Al Rashidy’s case the courts will not ordinarily grant locus unless it can be shown that it was necessary and expedient to protect and ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 11 preserve the interest of the deceased's estate. In view of the statute which deals with probate and administration of estates, the threshold for the purported administrator is very high to satisfy the locus standi test. It all depends on the facts, circumstances, urgency of the matter; etc. The reason why letters of administration must be: obtained before commencement of the action for the benefit of estate is well established and the jurisprudence need not be set out here. However, now the Rules of Court provides limited orders to be granted for the estate to be represented in an action or pending action as the court may think fit. [16] Oleh yang demikian, merujuk kepada nas undang-undang di atas, adalah jelas, adalah suatu perintah ketat (‘strict rule’) bahawa surat pentadbiran mesti dikeluarkan terlebih dahulu kepada pentadbir sebelum apa-apa tindakan boleh diambil bagi faedah harta pusaka. [17] Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati tiada sebarang penjelasan yang telah diberikan oleh Plaintif-Plaintif kepada Mahkamah mengapakah Plaintif-Plaintif telah memulakan tindakan ini terhadap Defendan tanpa memperolehi Surat Kuasa Mentadbir terlebih dahulu. Tidak diplidkan sama sekali dan tidak dibuktikan bahawa kes Plaintif-Plaintif ini merupakan suatu kes yang perlu dan wajar untuk melindungi dan memelihara kepentingan harta pusaka si mati. Begitu juga, tidak ada diplidkan dan tidak dibuktikan sama ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 12 sekali bahawa wujud suatu 'keadaan istimewa' yang membolehkan tindakan ini dimulakan tanpa perlu kepada Surat Kuasa Mentadbir. [18] Dalam erti kata yang lain, Plaintif-PIaintif tidak mempunyai sebarang hak atau apa-apa locus standi untuk memulakan tindakan ini kerana mereka bukanlah Pentadbir kepada Pusaka arwah Siti Aminah dan Rosiah tersebut. Selain itu, tidak ada dibuktikan bahawa Plaintif-Plaintif merupakan seorang benefisiari terhadap harta pusaka Tan Ah Noi @ Siti Aminah binti Abdullah dan Rosiah binti Osman. Dalam kes orang Islam, pembuktian benefisiari ini boleh dibuktikan dengan pengemukaan Sijil Faraid yang dikeluarkan oleh Mahkamah Syariah kepada Plaintif-Plaintif. [19] Oleh yang demikian, memandangkan Plaintif-Plaintif tidak mempunyai apa-apa Surat Pentadbiran atau Sijil Faraid, dan tidak dibuktikan atau pun diplidkan apa-apa 'keadaan istimewa' yang mengecualikan kehendak berkenaan dengan pengemukaan Surat Pentadbiran atau Sijil Faraid tersebut, maka Mahkamah mendapati Plaintif-Plaintif tidak mempunyai locus standi untuk memulakan tindakan ini terhadap Defendan. Kes ini juga tidak melibatkan ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 13 dakwaan fraud atau salahnyataan fakta (‘misrepresentation’). Atas alasan ini tuntutan Plaintif-Plaintif sewajarnya ditolak dengan kos. Isu Kedua Sama ada tuntutan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan di dalam tindakan ini dihadkan ataupun dibatasi dengan Akta Had Masa 1953 [20] Di dalam kes ini, pada sepanjang tempoh hayat arwah Siti Aminah tersebut daripada tarikh perjanjian 26.02.1983 tersebut (Ekshibit P2), sehinggalah beliau meninggal dunia pada 9.01.2015, beliau tidak pernah membuat sebarang tuntutan berkenaan hutang atau pemilikan Hartanah tersebut terhadap mana-mana waris bapa Defendan. Tindakan ini hanya difailkan oleh Plaintif Pertama pada tahun 2022 (24.03.2022), selepas lebih kurang 39 tahun kemudian. [21] Begitu juga, pada sepanjang tempoh hayat arwah Rosiah tersebut daripada tarikh perjanjian jual beli 20.09.1982 tersebut (Ekshibit P4), sehinggalah beliau meninggal dunia pada 25.09.1999, beliau tidak pernah membuat sebarang tuntutan berkenaan hutang atau pemilikan Hartanah tersebut terhadap mana-mana waris bapa ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 14 Defendan. Tindakan ini hanya difailkan oleh Plaintif Kedua pada tahun 2022 (24.03.2022), selepas lebih kurang 40 tahun kemudian. [22] Menurut Seksyen 6 Akta Had Masa 1953, ia menyatakan seperti berikut:-

Had masa tindakan mengenai kontrak dan tort dan tindakan lain yang tertentu

Kecuali sebagaimana diperuntukkan kemudian daripada ini, tindakan berikut tidak boleh dibawa selepas tamatnya tempoh enam tahun dari tarikh kausa tindakan itu terakru, iaitu—

tindakan yang berasaskan kontrak atau tort;

tindakan untuk menguatkuasakan suatu ikatan;

tindakan untuk menguatkuasakan suatu award;

tindakan untuk mendapat kembali apa-apa jumlah wang menurut kuasa mana-mana undang-undang bertulis selain daripada penalti atau pelucuthakan atau sejumlah wang sebagai penalti atau pelucuthakan. [23] Seterusnya, menurut Seksyen 9 Akta Had Masa 1953, ia memperuntukkan seperti berikut:-

Had masa tindakan untuk mendapat kembali tanah

Tiada apa-apa tindakan untuk mendapatkan kembali tanah boleh dibawa oleh mana-mana orang selepas tamatnya tempoh dua belas tahun dari tarikh hak tindakan itu terakru kepadanya; atau jika hak tindakan itu ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 15 mula-mulanya terakru kepada seseorang yang melaluinya dia menuntut, dari tarikh hak tindakan itu terakru kepada orang itu. [24] Di dalam tindakan ini, Plaintif-Plaintif mendakwa bahawa Ekshibit P-2 merupakan perjanjian meminjam wang antara arwah Osman dengan arwah Siti Aminah yang bertarikh pada 26.02.1983. Arwah Osman telah meninggal dunia pada 20.10.1983. Manakala, arwah Siti Aminah pula telah meninggal dunia pada tarikh 9.01.2015. [25] Oleh itu, memandangkan Ekshibit P-2 adalah bertarikh 26.02.1983, sewajarnya arwah Siti Aminah mempunyai had masa untuk memulakan tindakan ini pada atau sebelum 25.02.1989 untuk menuntut keberhutangan berdasarkan kontrak atau sebelum 25.02.1995 untuk menuntut bagi mendapatkan kembali tanah, sekiranya beliau betul mempunyai hak terhadap hartanah tersebut. Arwah Siti Aminah masih hidup lagi setakat pada tarikh 25.2.1995. [26] Seterusnya, Plaintif-Plaintif juga menyatakan bahawa Ekshibit P-4 adalah merupakan perjanjian jual beli hartanah antara arwah Osman dengan arwah Rosiah yang bertarikh pada 20.09.1982. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 16 Arwah Osman telah meninggal dunia pada 20.10.1983. Manakala, arwah Rosiah pula telah meninggal dunia pada tarikh 25.09.1999. [27] Justeru itu, memandangkan Ekshibit P-4 adalah bertarikh pada 20.09.1982, sewajarnya arwah Rosiah mempunyai had masa untuk memulakan tindakan sebelum 19.09.1988 untuk menuntut pemulangan wang berdasarkan kepada kontrak atau sebelum 19.09.1994 untuk menuntut bagi mendapatkan kembali tanah, sekiranya beliau betul mempunyai hak terhadap hartanah tersebut. Setakat pada tarikh 19.09.1994 itu, arwah Rosiah masih lagi hidup. [28] Kedua-dua arwah Siti Aminah dan arwah Rosiah, pada setiap masa material, boleh menuntut terhadap mana-mana waris arwah Osman memandangkan arwah Osman telah meninggal dunia pada 20.10.1983, untuk membuat tuntutan berdasarkan kontrak atau untuk tuntutan bagi mendapatkan kembali tanah berdasarkan Aturan 15 Kaedah 6A Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980 (in pari materia dengan peruntukan Aturan 15 Kaedah 6A Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012) di mana ia menyatakan seperti berikut:- ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 17

Proceedings against estates (O. 15, r. 6A)

Where any person against whom an action would have lain has died but the cause of action survives, the action may, if no grant of probate or administration has been made, be brought against the estate of the deceased.

Without prejudice, to the generality of paragraph (1); an action brought against "the personal. representatives of A, B, deceased" shall be treated, for the purposes of-that paragraph, as having been brought against his estate.

An action have been commenced against a person shall be treated; if he was dead at its commencement; as having been commenced against his estate in an accordance with paragraph (1), whether or not grant of probate or administration was made before its commencement.

ln any such action as is referred to in paragraph (1) or (3)-

the plaintiff shall; during the period of validity for service of the writ or originating summons; apply to the Court for an order appointing a person to represent the deceased's estate for the purpose of the proceedings or, if a grant of probate or administration has been made for an order that the personal representative of the deceased be made a party to the proceedings, and in either case for an order that the proceedings be carried on against the person appointed or, as the case may be, against the personal representative, as if he had böen substituted for the estate; ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 18 [29] Di dalam kes Kerajaan Malaysia v. Yong Siew Choon [2005] 4 CLJ 537, Mahkamah Persekutuan telah memutuskan seperti berikut:- Thus, the object of O. 15 r. 6A is to provide a remedy where there is no person in law who can be sued. It is therefore superfluous to state that even where no grant of probate or of administration has been made to the estate of a deceased person O. 15 r. 6A will have no application if there is, in law, a person who can be sued. [30] Walaupun jelas terdapat peruntukan di atas, namun begitu kedua-dua arwah Siti Aminah dan arwah Rosiah semasa hayat mereka langsung tidak ada memulakan apa-apa tindakan terhadap mana-mana waris arwah Osman sehinggalah had masa untuk memulakan tindakan ini telah luput mengikut Akta Had Masa 1953. [31] Di dalam kes ini tiada sebarang bukti keterangan dokumentar yang telah dikemukakan oleh Plaintif-Plaintif bagi menunjukkan arwah Siti Aminah dan arwah Rosiah pernah membuat apa-apa tuntutan berkaitan keberhutangan atau pemilikan tanah terhadap mana-mana waris arwah Osman. Dalam erti kata lain, tiada bukti tuntutan seperti notis tuntutan ataupun surat peringatan dikemukakan bagi menunjukkan wujudnya apa-apa tuntutan berkaitan arwah Osman. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 19 [32] Oleh yang demikian, Plaintif-Plaintif yang mendakwa sebagai mewakili harta pusaka Siti Aminah dan Rosiah tersebut adalah disekat dengan had masa untuk memulakan tindakan ini terhadap Defendan. Selain itu, Plaintif-Plaintif juga adalah disekat untuk memulakan tindakan ini terhadap Defendan berdasarkan faktor "laches". Di dalam kes Leong Quee Meng v. Genting Perkasa Sdn Bhd & Ors [2023] CLJU 248, Mahkamah Tinggi telah memutuskan seperti berikut:- [80] Even if I am wrong on the issue of limitation, it is my finding that P's action is barred by laches. Concerning the doctrine of laches, the Court of Appeal case of IB Capital Sdn Bhd v. Ivory Indah Sdn Bhd & Anor [2021] 1 LNS 2348; [2022] 1 MLJ 860 is instructive: The court of Appeal said (at page 952-954): [287] ...laches is established when two conditions are fulfilled. [288] Obviously, there must be unreasonable delay in the commencement/prosecution of legal proceedings. Secondly, it has to be established that the consequences of delay render the grant of any relief unjust in all the circumstances. [289] The principle in this regard is to be found in the following passage of Lord Selborne's judgment in Lindsay Petroleum Co v. Hurd [1874] LR 5 PC 221 where he said: ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 20 But in every case if an argument against relief which otherwise would be just is founded on mere delay, that delay of course not amounting to a bar by any Statute of Limitations, the validity of that defence must be tried upon principles substantially equitable. Two circumstances always important in such cases are the length of the delay, and the nature of the acts done during the interval, which might affect either party and cause a balance of justice or injustice in taking the one course or the other so far as relates to the remedy.” [33] Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif-Plaintif hanya memulakan tindakan ini selepas lebih kurang 39 dan 40 tahun daripada tarikh Ekshibit P-2 dan juga Ekshibit P-4 tersebut didakwa telah dimasuki. Walaubagaimanapun, tidak ada sebarang penjelasan yang munasabah dan yang berasas yang telah diberikan kepada Mahkamah ini kenapakah atau mengapakah berlaku kelewatan yang terlalu lama untuk memulakan tindakan ini. [34] Semasa hayat arwah Siti Aminah dan Rosiah sehinggalah mereka meninggal dunia, mereka langsung tidak mengambil apa-apa langkah bagi membuat sebarang tuntutan bagi memelihara dan menguatkuasakan hak mereka (sekiranya ada). Begitu juga, selepas arwah Siti Aminah dan Rosiah meninggal dunia, waris ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 21 mereka juga tidak ada mengambil apa-apa langkah segera bagi menguatkuasakan perjanjian-perjanjian di Ekshibit P-2 dan P-4 ini. [35] Tambahan juga, kedua-dua arwah Siti Aminah dan Rosiah dan kedua-dua Plaintif pada setiap masa material tidak pernah merujuk pertikaian ini samada ke Pejabat Tanah mahupun kepada Mahkamah. Mereka juga tidak pernah mendaftarkan gadaian atau memasukkan sebarang kaveat ke atas hartanah tersebut bagi tujuan untuk memelihara kepentingan mereka (sekiranya ada). Secara jelas ini menunjukkan mereka telah tidur di atas hak mereka (‘sleeping on their rights’) dengan tidak berbuat apa-apa tindakan yang proaktif. Oleh yang demikian, telah berlaku kelewatan yang tidak munasabah (‘unreasonable delay’) di dalam memulakan tindakan ini ke atas Defendan hanya pada tahun 2022. [36] Akibat daripada kelewatan tersebut, maka sekiranya tuntutan Plaintif-Plaintif ini dibenarkan, maka ia akan menyebabkan suatu ketidakadilan akan berlaku terhadap Defendan. Defendan kini telah dilantik sebagai Pentadbir kepada 1/1 bahagian hartanah tersebut pada 26.10.2021. Defendan telah mendirikan rumah di atas ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 22 hartanah tersebut. Defendan juga tidak pernah menerima apa-apa notis tuntutan atau peringatan daripada Plaintif-Plaintif sebelum ini. [37] Dalam lain perkataan, adalah tidak adil untuk Mahkamah membenarkan tuntutan Plaintif-PIaintif di dalam tindakan ini setelah mereka dan arwah Siti Aminah dan Rosiah telah tidur terhadap hak mereka (‘sleeping on their rights’) dengan tidak membuat apa-apa tindakan sewajarnya dalam tempoh 39 tahun. Oleh yang demikian, berdasarkan sebab-sebab di atas, dua syarat-syarat faktor "laches" telahpun dipenuhi dan tuntutan Plaintif-Plaintif sewajarnya ditolak. Isu Ketiga Sama ada kedua Perjanjian tersebut adalah merupakan perjanjian jual beli yang sah dan ianya mengikat Defendan dalam tindakan ini [38] Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Defendan adalah bukan merupakan pihak kepada kedua-dua perjanjian di Ekshibit P-2 dan juga Ekshibit P-4 tersebut. Perjanjian-perjanjian tersebut (Ekshibit P-2 dan Ekshibit P-4) dikatakan telah dimasuki antara arwah Osman bin Hassan dengan arwah Siti Aminah binti Abdullah dan Osman bin Hassan dengan arwah Rosiah binti Osman. Oleh ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 23 itu, tiada terdapat sebarang bukti yang menunjukkan dan membuktikan bahawa Defendan mempunyai pengetahuan akan kandungan, kewujudan serta kesahihan kedua perjanjian tersebut. [39] Selain itu, Mahkamah juga mendapati bahawa tiada bukti pada rekod pendaftaran hakmilik yang menunjukkan bahawa Hartanah tersebut pernah dicagar atau digadai kepada arwah Siti Aminah. [40] Di samping itu, tidak wujud sebarang bukti bahawa bapa Defendan telah menerima pinjaman wang daripada arwah Siti Aminah tersebut. Begitu juga, tidak wujud sebarang dokumen yang menyatakan arwah Siti Aminah tersebut berhak kepada ½ bahagian Hartanah tersebut. Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa kandungan Perjanjian Ekshibit P-2 tersebut adalah amat diragui dan dipertikaikan akan kewujudan dan juga kesahihannya. Tambahan juga, Plaintif Pertama (SPI) sendiri telah mengesahkan Ekshibit P-2 tersebut tidak ditandatangani oleh arwah Siti Aminah. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 24 [41] Seterusnya, berkenaan perjanjian jual beli bertarikh 20.09.1962 tersebut (Ekshibit P-4), Mahkamah juga mendapati bahawa tidak ada terdapat sebarang bukti bahawa arwah Rosiah tersebut pernah membuat sebarang pembayaran kepada bapa Defendan. Begitu juga, tiada bukti yang menunjukkan bapa Defendan pernah menerima sebarang pembayaran daripada arwah Rosiah tersebut. [42] Tambahan juga, merujuk kepada perenggan 3 Perjanjian yang bertarikh pada 20.09.1982 tersebut, menyatakan seperti berikut:- "sekira - nya saya Osman bin Hassan ingkar diatas perjanjian ini dan akan tidak membuat pindah-milik tanah tersebut selepas memiliki - nya, saya terpaksa memulangkan balik wang yang saya terima hari ini sebanyak $500/- itu dengan bayaran ganda." [43] Justeru itu, dalam erti kata lain, maksud atau makna yang biasa perkataan yang digunakan dalam perenggan 3 Perjanjian tersebut, jika sekiranya bapa Defendan (arwah Osman bin Hassan) tidak membuat pindahmilik Hartanah tersebut, maka bapa Defendan hanya perlu memulangkan balik wang, dan bukannya ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 25 suatu kemestian bapa Defendan perlu untuk memindahmilik Hartanah tersebut kepada arwah Rosiah tersebut. [44] Selanjutnya, Mahkamah juga mendapati bahawa tidak ada terdapat sebarang bukti keterangan dokumentar dikemukakan bagi menunjukkan arwah Rosiah telah membuat pembayaran penuh untuk harga jualan RM1,000.00 bagi pembelian Hartanah tersebut. Selain itu, Mahkamah juga mendapati bahawa Plaintif-Plaintif telah gagal untuk membuktikan kepada Mahkamah bilakah tarikh pembayaran penuh itu telah dibuat. Tiada saksi dan dokumen dikemukakan untuk menunjukkan bahawa memang benar arwah Rosiah telah membuat pembayaran penuh kepada bapa Defendan. [45] Di samping itu, sepanjang tempoh hayat arwah Rosiah tersebut daripada tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut pada 20.09.1982, sehinggalah beliau meninggal dunia pada 25.09.1999, arwah Rosiah tidak pernah membuat atau memfailkan sebarang tuntutan berkenaan hutang atau pun pemilikan Hartanah tersebut terhadap bapa Defendan atau terhadap mana-mana waris bapa Defendan. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 26 [46] Oleh yang demikian, berdasarkan kepada alasan-alasan ini, Mahkamah mendapati bahawa kewujudan dan kandungan yang terdapat di dalam perjanjian-perjanjian Ekshibit P2 dan Ekshibit P4 tersebut adalah amat dipertikaikan dan diragui akan kesahihannya. Isu Keempat Sama ada arwah Osman bin Hassan sebagai pemegang amanah mempunyai kuasa / hak untuk berurusan dengan Hartanah tersebut [47] Seterusnya, merujuk kepada Hakmilik lama Hartanah tersebut di Mukasurat 17 hingga 19 Ikatan Dokumen-Dokumen Bersama (Bahagian B), ianya menunjukkan arwah Osman bin Hassan merupakan pemegang amanah 1/1 bahagian Hartanah tersebut. Namun begitu, tiada sebarang keterangan dokumentar yang telah dikemukakan kepada Mahkamah ini yang menunjukkan bahawa arwah Osman telah menjadi pemegang amanah bagi mana-mana individu. Dalam erti kata lain, tidak diketahui siapakah pemberi amanah yang sebenar bagi hartanah tersebut. Juga tiada terdapat sebarang bukti atau keterangan dokumentar yang menunjukkan bahawa arwah Osman telah menjadi pemegang amanah bagi pihak arwah Siti Aminah atau untuk pihak arwah Rosiah tersebut. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 27 [48] Oleh yang demikian, memandangkan arwah Osman adalah merupakan seorang Pemegang Amanah, beliau tidak mempunyai sebarang kuasa ataupun hak untuk memasuki sebarang perjanjian bagi urusan untuk mencagar, menjual atau memindahmilik Hartanah tersebut kepada mana-mana pihak. Tidak ada sebarang dokumen seperti surat ikatan amanah dikemukakan bagi menunjukkan pemberi amanah telah memberikan kuasa kepada arwah untuk mencagar atau pun memindahmilik hartanah tersebut. [49] Perlu ditegaskan bahawa selaku pemegang amanah, arwah Osman tidak mempunyai sebarang hak ke atas hartanah tersebut sehinggalah diberi kebenaran secara bertulis atau secara nyata oleh pemberi amanah untuk menjual atau mencagar hartanah tersebut. Isu yang timbul di sini adalah tidak diketahui siapakah pemberi amanah yang sebenar untuk hartanah tersebut. Dalam situasi seperti ini, pemegang amanah atau pihak yang mempunyai kepentingan benefisial ke atas amanah itu hendaklah mendapatkan kebenaran dari Mahkamah terlebih dahulu sebelum bertindak untuk menjual atau untuk mencagar hartanah tersebut. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 28 [50] Merujuk kepada Seksyen 59 Akta Pemegang Amanah 1949, ia memperuntukkan seperti berikut:- Power of Court to authorize dealings with trust property 59 (1) Where in the management or administration of any property vested in trustees, any sale, lease, charge, surrender, release, or other disposition, or any purchase, investment, acquisition, expenditure, or other transaction, is in the opinion of the Court expedient, but the same cannot be effected by reason of the absence of any power for that purpose vested in the trustees by the trust instrument, if any, or by law, the Court may by order confer upon the trustees, either generally or in any particular instance, the necessary power for the purpose, on such terms, and subject to such provisions and conditions, if any, as the Court may think fit and may direct in what manner any money authorized to be expended, and the cost of any transaction, are to be paid or borne as between capital and income. …

An application to the Court under this section. may be made by the trustees, or by any of them, or by any person beneficially interested under the trust. [51] Di dalam kes Ramasamy @ Raman a/l Kamachee & 2 Ors. v. Thayalan a/l S.K. Psalaniyandy & 63 Ors. [1993] 4 CLJ 281, Mahkamah Tinggi telah memutuskan seperti berikut:- The trust deed dated 16 August 1988 does not give the trustees powers to sell the individual lots to new purchasers. Without this power the trustees cannot move. So, they have come to Court. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 29 [52] Di dalam kes ini, tidak ada terdapat sebarang bukti keterangan dokumentar yang telah dikemukakan bagi menunjukkan samada arwah Osman selaku pemegang amanah hartanah tersebut dengan arwah Siti Aminah dan arwah Rosiah telah memohon kepada Mahkamah bagi mendapatkan suatu kebenaran untuk mencagar atau pun untuk menjual hartanah tersebut. Dalam lain perkataan, tidak wujud sebarang kebenaran daripada Mahkamah yang membolehkan arwah Osman untuk menjual hartanah tersebut kepada arwah Rosiah. Begitu juga, tidak terdapat sebarang kebenaran daripada Mahkamah yang membolehkan arwah Osman untuk mencagarkan hartanah tersebut kepada arwah Siti Aminah. [53] Oleh yang demikian, bersandarkan kepada alasan ini, apa-apa perjanjian berkaitan cagaran dan penjualan hartanah tersebut, termasuklah Ekshibit P-2 dan P-4, adalah tidak sah dan terbatal dengan sendirinya kerana cagaran dan penjualan tersebut tidak mendapat kebenaran atau apa-apa perintah daripada Mahkamah. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 30 [54] Merujuk kepada Seksyen 24 Akta Kontrak 1950 di mana ia menyatakan seperti berikut:- What considerations and objects are lawful, and what not

The consideration or object of an agreement is IawfuI, unless-

it is forbidden by a law;

it is of such a nature that, if permitted, it would defeat any law;

it is fraudulent;

it involves or implies injury to the person or property of another; or

the court regards it as immoral, or opposed to public policy. In each of the above cases, the consideration or object of an agreement is said to be unlawful. Every agreement of which the object or consideration is unlawful is void [55] Oleh yang demikian, Mahkamah mendapati bahawa perjanjian-perjanjian tersebut, sekiranya wujud sekalipun, ianya adalah tidak sah dan terbatal oleh kerana bercanggah dengan undang-undang. Isu Kelima Sama ada arwah Rosiah dan Plaintif Kedua mempunyai hak ke atas Hartanah tersebut atas alasan mereka telah lama tinggal di atasnya [56] Selanjutnya, di dalam kes ini Plaintif Kedua mendakwa bahawa arwah Rosiah dan keluarganya telah lama tinggal dan telah mendirikan rumah di atas hartanah tersebut. Mereka juga ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 31 mendakwa bahawa mereka telah membayar cukai tanah bagi hartanah tersebut. Atas sebab itu, Plaintif Kedua mendakwa bahawa arwah Rosiah mempunyai hak ke atas hartanah tersebut. [57] Mahkamah mendapati bahawa dakwaan Plaintif Kedua ini adalah tidak berasas dan tidak bermerit sama sekali. Ini adalah atas alasan bahawa arwah Rosiah tidak mempunyai apa-apa kepentingan ke atas hartanah tersebut samada sebagai tuanpunya atau pemilik terhadap hartanah tersebut. Tambahan juga, tidak ada terdapat sebarang bukti yang menunjukkan arwah Rosiah telah tinggal di atas hartanah tersebut dengan kebenaran arwah Osman. [58] Begitu juga, Mahkamah mendapati tiada kewajipan untuk arwah Rosiah dan Plaintif Kedua membayar cukai tanah untuk hartanah tersebut memandangkan mereka bukanlah pemilik berdaftar ke atas Hartanah tersebut. Pada cukai hartanah tersebut iaitu Ekshibit P-5 jelas tertera nama arwah Osman Bin Hassan sebagai pemilik. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 32 [59] Di dalam kes Sidek Hj. Muhammad & Ors v. The Government of the State of Perak & Ors [1982] CLJ Rep 321, Mahkamah Persekutuan telah memutuskan bahawa:- [1] It is blear beyond doubt that thé appellants cannot succeed in their action because they are squatters. Squatters have no right either in law or in equity. It does not lie in their mouths to assert that they used and occupied the land as squatters. [60] Seterusnya, di dalam kes Lebbey Sdn Bhd v Chong Wooi Leong & Anor and other applications [1998] 5 MLJ 368, Mahkamah Tinggi telah memutuskan bahawa:-

The registered owner of any land is prima facie entitled to possession of it, and any person claiming a right of occupation against such registered owner, such as in the case of the defendants, bears the burden of proving such right on a balance of probabilities (See p 373E-F). [61] Oleh itu, merujuk kepada nas undang-undang yang tersebut di atas, Mahkamah mendapati arwah Rosiah telah menduduki hartanah tersebut tanpa sebarang kebenaran daripada arwah Osman bin Hassan. Nama pada hakmilik hartanah tersebut tidak pernah pada bila-bila masa material didaftarkan atas nama arwah Rosiah. Walaupun, arwah Osman atau Defendan tidak pernah ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 33 mengambil sebarang tindakan terhadap arwah Rosiah atau orang yang menduduki hartanah tersebut termasuklah Plaintif Kedua, namun ia sama sekali tidak bermaksud Plaintif Kedua mempunyai apa-apa hak di bawah undang-undang atau ekuiti ke atas hartanah tersebut. Justeru itu, Plaintif Kedua atau arwah Rosiah langsung tidak mempunyai sebarang kepentingan ke atas hartanah tersebut. Kesimpulan [62] Oleh yang demikian, berdasarkan kepada alasan-alasan yang telah diberikan tersebut, atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah dengan ini mendapati bahawa Plaintif-Plaintif telah gagal untuk membuktikan tuntutannya terhadap Defendan. Justeru itu, Mahkamah memutuskan untuk menolak tuntutan yang telah difailkan oleh Plaintif-Plaintif terhadap pihak Defendan dengan kos. [63] Selanjutnya, Mahkamah telah menetapkan kos keseluruhan tindakan ini sebanyak RM10,000.00 iaitu RM5,000.00 dibayar oleh Plaintif Pertama kepada Defendan dan RM5,000.00 lagi dibayar oleh Plaintif Kedua kepada Defendan tertakluk kepada fi alokatur. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 34 Disediakan oleh: t.t. (Mohamad Haldar bin Abdul Aziz) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi 2 Seremban Negeri Sembilan Darul Khusus. Bertarikh: 7 haribulan September 2024. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-56-10/2022 35 PEGUAMCARA PERAYU-PERAYU / PLAINTIF-PLAINTIF: TETUAN DEIDRA SHARINA & CO No. 3-1, Jalan PP Ixora 1 Pusat Perniagaan Ixora Senawang 70450 Seremban Negeri Sembilan. PEGUAMCARA RESPONDEN / DEFENDAN: TETUAN ZAHID AHMAD & ASSOCIATES No. 30-1, Jalan S2 D39 Magistrate Square City Centre Seremban 2 70300 Seremban Negeri Sembilan.