1. ) Bandar Subang Sdn Bhd v 1. ) Norazila Binti Kushairi (BA-22NCC-52-08/2018)

BANDAR SUBANG SDN. BHD. (No. Syarikat: 114944-K)

MAJU SERIBU SDN BHD (No. Syarikat: 151217-K) − PLAINTIF-PLAINTIF

NORAZILA BINTI KUSHAIRI (No. K/P: 710423-03-5042)

KAMARUDDIN BIN MOHAMED BAKHARI (No. K/P: 680720-10-5209) − DEFENDAN-DEFENDAN (DIGABUNG DAN DIDENGAR BERSAMA DENGAN) DALAM MAHKAMAH SESYEN DI SHAH ALAM

NORAZILA BINTI KUSHAIRI (No. K/P: 710423-03-5042)

KAMARUDDIN BIN MOHAMED BAKHARI (No. K/P: 680720-10-5209) − PLAINTIF-PLAINTIF

BANDAR SUBANG SDN. BHD. (No. Syarikat: 114944-K)

MAJU SERIBU SDN BHD (No. Syarikat: 151217-K) − DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Perayu-Perayu iaitu Pn Norazila binti Kushairi dan En Kamaruddin bin Mohamed Bakhari tidak berpuas hati dan terkilan dengan keputusan Mahkamah ini yang diberikan pada 29-9-2022. Perayu-Perayu merayu terhadap keseluruhan keputusan tersebut yang membenarkan permohonan Bandar Subang Sdn Bhd dan Maju Seribu Sdn Bhd (Responden-Responden/Plaintif-Plaintif) untuk Penghakiman bertarikh 17-5-2022 digantung dan/atau ditangguh perlaksanaannya termasuk prosiding penggulungan syarikat sehingga rayuan kedua-dua pihak ke Mahkamah Rayuan yang merayu terhadap Penghakiman Mahkamah ini diputuskan dengan muktamad. [2] Keputusan Mahkamah ini pada 17-5-2022 itu ialah selepas perbicaraan penuh kes-kes yang digabung dan didengar bersama iaitu –

BA-22NCC-52-08/2018 (selepas ini disebut kes NCC 52) yang difailkan di Mahkamah Tinggi Shah Alam; dan

BA-B52NCvC-113-04/2018 (selepas ini disebut kes NCvC 113) yang difailkan di Mahkamah Sesyen Shah Alam. [3] Kedua-dua kes ini difailkan pada tahun yang sama iaitu tahun 2018 dan berbeza bulan pendaftaran. Bagi tujuan memudahkan rujukan, pihak-pihak disebut sebagai Pembeli-pembeli Rumah dan Pemaju Perumahan dan/atau Pemaju Perumahan & Tuan Tanah. [4] Pada bulan April 2018, dalam kes di Mahkamah Sesyen (NCvC 113), Pembeli-pembeli Rumah menyaman Pemaju Perumahan & Tuan Tanah bagi ganti rugi dll manakala di Mahkamah Tinggi, kes difailkan pada bulan Ogos 2018 di mana Pemaju Perumahan & Tuan Tanah menyaman Pembeli-pembeli Rumah. [5] Pada 28-9-2018, atas permohonan Pemaju Perumahan dan Tuan Tanah, Mahkamah Tinggi Shah Alam telah membenarkan kedua-dua tindakan guaman ini digabungkan dan didengar bersama dan hendaklah diteruskan sebagai satu tindakan. [6] Perbicaraan penuh di hadapan Mahkamah ini di dengar serentak selama 4 hari iaitu pada 8-2-2022, 9-2-2022, 10-2-2022 dan 17-3-2022. [7] Saksi bagi Pemaju Perumahan & Tuan Tanah ialah seramai 3 orang manakala Pembeli-pembeli Rumah memanggil 4 orang saksi masing-masing. Tuntutan Pembeli-pembeli Rumah v. Pemaju Perumahan & Tuan Tanah [8] Tuntutan Pembeli-pembeli Rumah terhadap Pemaju Perumahan & Tuan Tanah adalah seperti yang berikut:

perintah perlaksanaan spesifik dan/atau secara alternatifnya sebagai tambahan dan/atau ganti membayar ganti rugi kepada Pembeli-pembeli Rumah sebanyak RM600,000.00 berdasarkan nilai semasa harga rumah tersebut seandainya tidak dirobohkan.

pemulangan wang deposit 10% yang telah dibayar oleh Pembeli-pembeli Rumah sebanyak RM19,883.40.

pembayaran tunggakan pinjaman perumahan Pembeli-pembeli Rumah kepada Public Islamic Bank Berhad sebanyak RM220,000.00 yang dikira setakat 25-3-2016.

Ganti rugi Am untuk ditaksirkan oleh Mahkamah bagi kesusahan yang dihadapi Pembeli-pembeli Rumah.

Ganti rugi Teruk dan Teladan untuk ditaksirkan oleh Mahkamah bagi tekanan dan/atau kesusahan yang dihadapi Pembeli-pembeli Rumah.

Ganti rugi jumlah tertentu sebanyak 10% setahun ke atas jumlah harga belian sebanyak RM198,834.00 daripada tarikh akhir penyerahan milikan kosong pada 24-11-2004 sehingga penghakiman diberikan.

Faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah penghakiman sehingga tarikh penyelesaian penuh.

Kos tindakan ini.

perintah dan relief lain yang pada hemat Mahkamah ini adil dan sesuai. Tuntutan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah v. Pembeli-pembeli Rumah [9] Pemaju Perumahan dan Tuan Tanah menuntut terhadap Pembeli-pembeli Rumah bagi relief seperti yang berikut:

satu deklarasi bahawa perjanjian jual beli bertarikh 25-11- 2002 yang ditandatangani oleh Pembeli-pembeli Rumah dan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah untuk sebuah unit kediaman yang dikenali sebagai PT4782, HS(D) 177755, Mukim Bukit Raja, Petaling Jaya, Selangor bersama dengan premis No. 70, Jalan Pulau Indah, U10/59, Subang lmpian, Seksyen U10, 4070 Shah Alam adalah terbatal dan tidak boleh dilaksanakan.

bahawa segala kos tindakan ini ditanggung oleh Pembeli-pembeli Rumah atas dasar peguam dan anak guam.

relief Iain dan selanjutnya yang difikirkan adil dan suai manfaat oleh Mahkamah ini. Fakta ringkas tuntutan Pembeli-pembeli Rumah [10] Dalam pernyataan tuntutan terpinda, Pembeli-pembeli Rumah (pasangan suami isteri), memplidkan bahawa –

pada 25-11-2002, Pembeli-pembeli Rumah telah bersetuju untuk membeli sebuah unit rumah teres 2 tingkat [H.S.(D) 1777755 PT 4782, Mukim Bukit Raja, Petaling Jaya] daripada Pemaju Perumahan dengan harga belian sebanyak RM198,834.00 (selepas ini disebut “Hartanah”). Perjanjian Jual Beli ialah bertarikh 25-11-2002 (selepas ini disebut “Perjanjian

Antara terma penting yang terkandung dalam Perjanjian Jual Beli adalah –

Hartanah itu bebas daripada sekatan pertanian, perindustrian dan bangunan.

(ii) Hartanah itu bebas daripada apa-apa bebanan dan/atau sekatan sebelum milikan kosong diberikan kepada pembeli-pembeli.

(iii) harga belian sebanyak RM198,834.00.

(iv) dalam klausa 5 Perjanjian Jual Beli, Pemaju Perumahan atas permohonan bertulis Pembeli-pembeli rumah akan berusaha sebaik mungkin untuk memperoleh bagi pihak pembeli, pinjaman daripada mana-mana bank atau institusi kewangan.

masa adalah intipati Perjanjian Jual Beli.

(vi) milikan kosong perlu diserahkan 24 bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli.

(vii) jika milikan kosong gagal diberikan, Pemaju Perumahan hendaklah membayar ganti rugi (LAD) pada kadar 10% setahun daripada harga belian kepada Pembeli-pembeli Rumah.

(viii) Pemaju Perumahan hendaklah mematuhi segala keperluan yang diperuntukkan oleh pihak berkuasa untuk mendapatkan Sijil Layak Menduduki (CFO) bagi Hartanah itu.

Pembeli-pembeli Rumah telah membayar deposit sebanyak RM19,883.40 bagi tujuan pembelian Hartanah kepada Pemaju Perumahan.

Pembeli-pembeli Rumah menggunakan klausa 5 dan memohon pembiayaan perumahan daripada Public Islamic Bank Bhd. Kemungkiran kontrak oleh Pemaju Perumahan [11] Pembeli-pembeli Rumah memplidkan bahawa Pemaju Perumahan telah gagal, abai dan/atau cuai untuk menyerahkan milikan kosong Hartanah kepada Pembeli-pembeli Rumah setelah tamatnya tempoh 24 bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli ditandatangani. [12] Alasan penangguhan penyerahan milikan kosong ialah kerana Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) menangguhkan pemberian CFO. Pembeli-pembeli Rumah memplidkan bahawa alasan ini menunjukkan bahawa Pemaju Perumahan telah gagal dalam obligasinya menurut Perjanjian Jual Beli. [13] Pembeli-pembeli Rumah memplidkan bahawa punca penangguhan pemberian CFO adalah akibat daripada isu alam sekitar di Seksyen U-10 Shah Alam. Kerajaan Negeri Selangor telah mengarahkan pembekuan dan penangguhan kelulusan ke atas semua tapak pembangunan di Seksyen U-10 termasuk tapak Projek terletaknya Hartanah itu. [14] Pembeli-pembeli Rumah memplidkan bahawa isu alam sekitar berpunca daripada Hartanah itu telah dibina tanpa menepati ciri-ciri dan/atau piawaian keselamatan yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan (PBT). Pembeli-pembeli Rumah memplidkan bahawa alasan ini menunjukkan bahawa Pemaju Perumahan telah gagal dalam obligasinya menurut Perjanjian Jual Beli. Arahan perobohan Hartanah oleh Kerajaan Negeri Selangor [15] Pada 15-12-2010, Kerajaan Negeri Selangor telah mengeluarkan arahan supaya Hartanah Pembeli-pembeli Rumah dirobohkan kerana tidak menepati spesifikasi keselamatan yang dikeluarkan oleh PBT. [16] Pembeli-pembeli Rumah menegaskan dan memplidkan bahawa Pemaju Perumahan tidak memberikan notis rasmi kepada Pembeli-pembeli Rumah sebelum Hartanah itu dirobohkan dan dengan itu Pembeli-pembeli Rumah masih mempunyai harapan sah (legitimate expectation) bahawa milikan kosong akan diserahkan kepada mereka. [17] Hartanah itu telah dirobohkan oleh Pemaju Perumahan pada sekitar tahun 2016 dan Pembeli-pembeli Rumah memplidkan bahawa bahawa Pemaju Perumahan gagal, enggan, abai dan/atau cuai untuk memaklumkan kepada mereka perkara ini. [18] Pembeli-pembeli Rumah mengakui bahawa terdapat cadangan penyelesaian kepada isu kegagalan untuk menyerahkan milikan kosong Hartanah. Namun begitu, cadangan penyelesaian tidak menyatakan dengan jelas bahawa Perjanjian Jual Beli tidak dapat dilaksanakan atau Hartanah tersebut akan dirobohkan. Cadangan Penyelesaian [19] Perenggan 13 pernyataan tuntutan terpinda, Pembeli-pembeli Rumah menyatakan bahawa terapat siri perbincangan mengenai Cadangan Penyelesaian dan Cadangan Penyelesaian adalah –

deposit yang telah dibayar akan dibayar semula tanpa faedah setelah perjanjian pembatalan ditandatangani.

pihak bank kepada Pembeli-pembeli Rumah bersetuju untuk mengenepikan semua faedah dan/atau faedah kemungkiran yang dikenakan dan juga bersetuju untuk Pemaju Perumahan mengambil alih pembayaran balik jumlah pokok yang dikeluarkan oleh bank serta melepaskan Pembeli-pembeli Rumah sebagai peminjam. [20] Pada perenggan 14 pernyataan tuntutan terpinda, Pembeli-pembeli Rumah menyatakan bahawa Cadangan Penyelesaian itu tidak berjaya dilaksanakan serta tidak berjaya mendapatkan persetujuan pihak-pihak yang terlibat. [21] Pembeli-pembeli Rumah memplidkan bahawa Cadangan Penyelesaian itu akan menguntungkan Pemaju Perumahan semata-mata. Sebagai Pembeli-pembeli Rumah, hak Pembeli-pembeli Rumah dinafikan bukan sahaja Hartanah itu yang nilai semasanya telah meningkat bahkan juga Pembeli-pembeli Rumah dinafikan haknya untuk menuntut LAD. [22] Pembeli-pembeli Rumah memplidkan bahawa tiada perjanjian pembatalan yang ditandatangani maka Pembeli-pembeli Rumah masih mempunyai legitimate expectation bahawa penyerahan milikan kosong Hartanah akan dilaksanakan meskipun lewat. [23] Pembeli-pembeli Rumah memplidkan bahawa ini menunjukkan bahawa Pemaju Perumahan telah gagal dalam obligasinya menurut Perjanjian Jual Beli. Kerugian yang dialami oleh Pembeli-pembeli Rumah [24] Pembeli-pembeli Rumah menyenaraikan kerugian yang mereka alami iaitu –

Pembeli-pembeli Rumah masih bertanggungan unuk membayar pembiayaan perumahan bagi Hartanah itu sebanyak RM220,000.00 yang dikira setakat 25-3-2016 dengan pihak Bank.

Pembeli-pembeli Rumah menghadapi masalah untuk meminjam daripada institusi perbankan dan institusi kewangan berikutan dengan nama mereka telah disenarai hitam dalam Central Credit Reference Information System (CCRIS) dan Credit Tip Off Service (CTOS) kerana lebihan hutang pinjaman perumahan yang ditanggung oleh Pembeli-pembeli Rumah.

Pembeli-pembeli Rumah menghadapi tekanan perasaan dan gangguan emosi kerana menunggu begitu lama dan mengeluarkan begitu banyak wang simpanan bagi pembelian Hartanah itu untuk siap dibina dan akhirnya Hartanah itu dirobohkan.

berdasarkan penilaian oleh jurunilai yang dilantik oleh Pembeli-pembeli Rumah, nilai semasa harga pasaran Hartanah itu ialah RM600,000.00. [25] Oleh yang demikian, Pembeli-pembeli Rumah menuntut terhadap Pemaju Perumahan & Tuan Tanah seperti yang berikut:

perintah perlaksanaan spesifik (specific performance) dan/atau alternatifnya sebagai tambahan dan/atau ganti rugi kepada Pembeli-pembeli Rumah sebanyak RM600,000.00 berdasarkan nilai semasa harga Hartanah itu seandainya tidak dirobohkan.

pemulangan wang deposit 10% yang telah dibayar oleh Pembeli-pembeli Rumah sebanyak RM19,883.40.

pembayaran tunggakan pinjaman perumahan Pembeli-pembeli Rumah kepada Public Islamic Bank Berhad sebanyak RM220,000.00 yang dikira setakat 25-3-2016.

ganti rugi am untuk ditaksirkan oleh Mahkamah bagi kesusahan yang dihadapi oleh Pembeli-pembeli Rumah.

ganti rugi teruk dan ganti rugi teladan untuk ditaksirkan oleh Mahkamah bagi tekanan dan/atau kesusahan yang dihadapi oleh Pembeli-pembeli Rumah.

LAD sebanyak 10% setahun ke atas jumlah harga belian sebanyak RM198,834.00 daripada tarikh akhir penyerahan milikan kosong pada 24-11-2004 sehingga penghakiman diberikan.

faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah penghakiman sehingga penyelesaian penuh.

kos tindakan.

perintah dan relief lain yang pada hemat Mahkamah ini adil dan sesuai. Fakta ringkas tuntutan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah [26] Pada 26-4-2001, Pemaju Perumahan & Tuan Tanah telah memperoleh kelulusan Kebenaran Merancang (DO) daripada MBSA bagi projek pembangunan hartanah. Selain itu, Pemaju Perumahan & Tuan Tanah juga telah memperoleh kelulusan untuk memecah bahagi keseluruhan hartanah tersebut kepada lot bangunan. Kelulusan pelan bangunan untuk membina 125 lot bangunan yang akan didirikan yang juga termasuk unit Pembeli-pembeli Rumah juga sudah diperoleh. Projek perumahan itu dikenali sebagai “Subang Impian”. [27] Pemaju Perumahan & Tuan Tanah memplidkan bahawa –

setakat pada penghujung tahun 2004, Pemaju Perumahan sudah menyiapkan keseluruhan 125 lot bangunan bagi Subang Impian.

pada 1-2-2005, Pemaju Perumahan & Tuan Tanah telah memohon untuk mendapatkan CFO daripada MBSA.

pada 18-2-2005, Kerajaan Negeri Selangor telah membekukan projek pembinaan dan pembangunan di kawasan sekitar Seksyen U-10 Shah Alam yang juga termasuklah projek perumahan Subang Impian. Isu alam sekitar iaitu cerun di kawasan bersebelahan projek perumahan Subang Impian berbangkit.

kajian mengenai isu alam sekitar dimuktamadkan dan MBSA memberikan kelulusan CFO bagi 107 lot bangunan projek perumahan Subang Impian. Namun begitu, kelulusan CFO bagi 18 unit lot ditolak atas alasan cerun yang kononnya terlalu tinggi bersebelahan hartanah itu.

pada 15-10-2010, mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor memutuskan dan mengarahkan agar semua 18 unt lot, termasuk unit Hartanah Pembeli-pembeli Rumah, dirobohkan.

Pemaju Perumahan & Tuan Tanah memplidkan bahawa isu keadaan cerun di lot bersebelahan yang MBSA beranggapan terlalu hampir dengan 18 unit lot itu tidak berbangkit semasa DO diberikan.

pada 15-2-2016, Pemaju Perumahan telah melaksanakan arahan perobohan 18 unit lot oleh MBSA. [28] Pemaju Perumahan & Tuan Tanah memplidkan bahawa mereka telah melaksanakan segala obligasi di bawah Perjanjian Jual Beli bertarikh 25-11-2002 dengan menyiapkan pembinaan projek perumahan Subang Impian pada sekitar penghujung tahun 2004 dan permohonan bagi kelulusan CFO dibuat pada 1-2-2005. [29] Pemaju Perumahan & Tuan Tanah memplidkan bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 25-11-2002 adalah “frustrated” dan klausa force majeure dalam Perjanjian Jual Beli terpakai. Arahan perobohan untuk 18 unit lot (termasuk unit lot yang dibeli oleh Pembeli-pembeli Rumah) oleh MBSA melalui surat bertarikh 28-2-2011 diberikan kepada Pemaju Perumahan dan telah dilaksanakan oleh Pemaju Perumahan. [30] Oleh yang demikian, Pemaju Perumahan dan Tuan Tanah memohon kepada Mahkamah untuk perintah yang berikut:

deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 25-11-2002 adalah terbatal dan tidak boleh dilaksanakan.

kos tindakan ditanggung oleh Pembeli-pembeli Rumah atas dasar peguam dan anak guam.

relief lain dan selanjutnya yang difikirkan adil dan suai manfaat oleh Mahkamah ini. Keputusan Mahkamah pada 17-5-2022 [31] Pada 17-5-2022, keputusan Mahkamah ini selepas suatu perbicaraan penuh adalah −

Pemulangan wang deposit 10% sebanyak RM19,883.40;

Pembayaran tunggakan pinjaman perumahan kepada Public Islamic Bank Berhad sebanyak RM442,496.29;

Faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah penghakiman dari tarikh pemfailan Saman sehingga tarikh penyelesaian penuh;

Kos sebanyak RM10,000.00 (tertakluk kepada fi alokatur) dibayar oleh PemajuPerumahan & Tuan Tanah kepada Pembeli-pembeli Rumah; dan

Tuntutan lain adalah ditolak.”. [32] Pembeli-pembeli Rumah dan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah terkilan dan tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah ini dan masing-masing mengemukakan rayuan ke Mahkamah Rayuan. Alasan Penghakiman bagi rayuan ini sudah disediakan dan diselesaikan. Permohonan penggantungan perlaksanaan Penghakiman oleh Pemaju Perumahan & Tuan Tanah [33] Notis Permohonan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah untuk menggantung perlaksanaan penghakiman Mahkamah ini (Lampiran 123) bertarikh 24-8-2022 dan alasan permohonan dalam afidavit sokongan (Lampiran 124). [34] Berdasarkan maklumat prosiding pengurusan kes rayuan, Mahkamah ini mendapati pendengaran kedua-dua rayuan di Mahkamah Rayuan ditetapkan pada 30-3-2023. [35] Pemaju Perumahan & Tuan Tanah menyatakan bahawa tindakan mereka untuk menggantung perlaksanaan penghakiman adalah kerana pada 15-8-2022, mereka menerima notis di bawah seksyen 465 dan/atau seksyen 466 Akta Syarikat 2016 (selepas ini disebut “Notis”) daripada peguam cara Pembeli-pembeli Rumah. [36] Pemaju Perumahan & Tuan Tanah menyatakan bahawa akibat daripada Notis tersebut –

Pemaju Perumahan & Tuan Tanah telah diprejudiskan dengan teruk di mana Pemaju Perumahan & Tuan Tanah terpaksamengadakan mesyuarat dan menyusun dokumen yang berkaitan untuk memaklumkan mengenai Notis tersebut kepada pemegang-pemegang saham dan ahli lembaga pengarah Pemaju Perumahan & Tuan Tanah.

syarikat Pemaju Perumahan & Tuan Tanah ialah anak syarikat milik penuh, Farlim Group (M) Berhad, sebuah syarikat yang disenaraikan di Bursa Malaysia dan Notis tersebut menghendaki Pemaju Perumahan & Tuan Tanah untuk membuat pengumuman mengenainya kepada Bursa Malaysia yang mana akan menjejaskan pergerakan harga saham syarikat Pemaju Perumahan & Tuan Tanah di Bursa Malaysia.

tindakan peguam cara Pembeli-pembeli Rumah adalah suatu tindakan yang tidak munasabah, tidak berasas dan sia-sia memandangkan kedua-dua pihak telah memfailkan rayuan ke atas Penghakiman Mahkamah ini. Ini bererti Penghakiman Mahkamah ini tidak dipersetujui oleh kedua-dua pihak dan Mahkamah ini terkhilaf dari segi fakta dan undang-undang dalam mencapai keputusannya. [37] Peguam cara Pemaju Perumahan & Tuan Tanah terpelajar menyenaraikan kekhilafan Mahkamah ini dan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah menyatakan bahawa terdapat alasan yang baik dan munasabah dan bermerit dalam rayuan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah. [38] Peguam cara Pemaju Perumahan & Tuan Tanah terpelajar, selanjutnya menyatakan bahawa terdapat keadaan istimewa (special circumstances) yang mewajarkan penggantungan perlaksanaan penghakiman Mahkamah ini sehingga pelupusan kedua-dua rayuan di Mahkamah Rayuan diputuskan sepenuhnya. [39] Menurut peguam cara Pemaju Perumahan & Tuan Tanah terpelajar keadaan istimewa (special circumstances) tersebut adalah –

kedua-dua pihak memfailkan rayuan masing-masing ke Mahkamah Rayuan ke atas keputusan Mahkamah ini.

sekiranya Pemaju Perumahan & Tuan Tanah berjaya dalam rayuannya di Mahkamah Rayuan dan pada masa yang sama prosiding perlaksanaan Penghakiman termasuk prosiding penggulungan syarikat dijalankan maka Pemaju Perumahan & Tuan Tanah akan menghadapi kesukaran untuk meneruskan dengan rayuannya dan secara tidak langsung menyebabkan rayuan tersebut menjadi sia-sia (nugatory).

status Pemaju Perumahan & Tuan Tanah sememangnya tidak dapat dikembalikan kepada asal jika Pembeli-pembeli Rumah telah memulakan dan melengkapkan prosiding perlaksanaan termasuk prosiding penggulungan syarikat Pemaju Perumahan & Tuan Tanah.

sekiranya jumlah Penghakiman sebanyak RM442,496.29 dilepaskan kepada Pembeli-pembeli Rumah, Pemaju Perumahan & Tuan Tanah khuatir berkemungkinan besar jumlah Penghakiman tersebut tidak dapat dikembalikan semula kepada Pemaju Perumahan & Tuan Tanah (jika Pemaju Perumahan & Tuan Tanah berjaya dalam rayuan di Mahkamah Rayuan). Ini ialah kerugian yang tidak dapat dipulihkan kepada Pemaju Perumahan & Tuan Tanah.

permohonan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah ini bertujuan untuk memelihara status quo Pemaju Perumahan & Tuan Tanah. [40] Atas dasar keadaan khas dan imbangan kesenangan, adalah wajar bagi Mahkamah ini membenarkan permohonan penggantungan agar Pemaju Perumahan & Tuan Tanah diberikan ruang sewajarnya untuk memperoleh keadilan yang saksama sementara menanti pelupusan penuh rayuannya. [41] Peguam cara Pemaju Perumahan & Tuan Tanah juga memfaulkan perakuan segera (Lampiran 125) bertarikh 24-8-2022 agar pendengaran permohonan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah didengar segera. Penilaian dan Dapatan Mahkamah [42] Pada 29-9-2022, Mahkamah ini membenarkan permohonan penggantungan oleh Pemaju Perumahan & Tuan Tanah. Mahkamah ini mendapati permohonan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah telah memenuhi prinsip undang-undang berkenaan dengan penggantungan perlaksanaan penghakiman. Terdapat hal keadaan khas yang mewajarkan permohonan penggantungan perlaksanaan penghakiman. Mahkamah ini memutuskan untuk tidak meawardkan kos. [43] A. 45 Kaedah-Kaedah 2012 memperuntukkan mengenai perlaksanaan penghakiman dan perintah iaitu dari kaedah 1 hingga kaedah 13. Peguam cara Pembeli-pembeli Rumah terpelajar mengguna pakai kaedah 11 iaitu “Matters occurring after judgment: Stay of execution”. Peruntukan ini memberikan kuasa budi bicara kepada Mahkamah ini untuk membenarkan atau tidak permohonan stay of execution tersebut. [44] Peguam cara Pembeli-pembeli Rumah terpelajar memetik keputusan undang-undang kes iaitu keputusan Mahkamah Tinggi dalam kes B.I.D Trading Pte Ltd V. Planete Enfants Sdn Bhd [2016] 1 LNS 6162 yang merujuk prinsip-prinsip yang diputuskan oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes Ming Ann Holdings Sdn Bhd v. Danaharta Urus Sdn Bhd [2002] 3 CLJ 3803 dan Mahkamah Persekutuan di dalam kes Kosma Palm Oil Mill Sdn Bhd & Ors v. Koperasi Serbausaha Makmur Sdn Bhd [2004] 1 CLJ 2394 iaitu − “An appeal shall not operate as of stay of execution unless the court so order. The onus is on the applicant to establish the existence of special circumstances to justify the grant of a stay of execution. The reasons must be related to the enforcement of the judgement or order. They must be deposed in the affidavit filed in support of the application. There are many factors that may constitute special circumstances and the fact that an appeal would be rendered nugatory if stay was refused is the most common one. The merit of a party's case in a stay application is not relevant matter for consideration. It is not granted to give the unsuccessful party time to satisfy the judgement or to alleviate his problems.”. [45] Peguam cara Pembeli-pembeli Rumah terpelajar berhujah bahawa permohonan penggantungan perlaksanaan penghakiman hendaklah DITOLAK oleh Mahkamah ini atas sebab –

merit rayuan oleh Pemaju Perumahan & Tuan Tanah di Mahkamah Rayuan adalah TIDAK RELEVAN untuk dipertimbangkan.

TIADA KEADAAN KHAS dibuktikan oleh Pemaju Perumahan & Tuan Tanah.

faktor ketidakupayaan untuk Pembeli-pembeli Rumah membayar balik (jika rayuan oleh Pemaju Perumahan & Tuan Tanah dibenarkan) adalah berpunca daripada KEGAGALAN dan/atau PELANGGARAN oleh Pemaju Perumahan & Tuan Tanah sendiri. [46] Peguam cara Pembeli-pembeli Rumah terpelajar merujuk kepada A. 55 k. 16(1) Kaedah-Kaedah Mahkamah 20126 dengan jelas memperuntukkan bahawa suatu rayuan tidak boleh dijadikan situasi dan/atau dianggap sebagai suatu penggantungan pelaksanaan terhadap keputusan tersebut. [47] Dalam mempertimbangkan permohonan penggantungan ini, Mahkamah telah berhati-hati untuk membenarkan penggantungan. Kuasa budi bicara Mahkamah dijalankan judiciously. Kedua-dua pihak yang terkilan dan tidak berpuas hati dengan sebahagian keputusan dan perintah oleh Mahkamah ini telah memfailkan rayuan. Di sini, pendengaran rayuan akan didengar dan dilupuskan sepenuhnya. Sama ada keputusan Mahkamah ini terkhilaf atau tidak, akan dipertimbangkan di peringkat rayuan. [48] Penggantungan Penghakiman tersebut adalah wajar dibenarkan memandangkan peguam cara Pembeli-pembeli Rumah terpelajar menghantar Notis via Akta Syarikat 2016. Sama ada Pemaju Perumahan & Tuan Tanah telah mengemukakan fakta yang tidak benar mengenai Farlim Group (M) Berhad bukanlah faktor utama Mahkamah ini membenarkan penggantungan perlaksanaan. [49] Mahkamah ini berpuas hati bahawa terdapat keadaan khas yang dinyatakan oleh Pemaju Perumahan & Tuan Tanah. Sebagai sebuah syarikat, Pemaju Perumahan & Tuan Tanah mempunyai obligasi terhadap lembaga pengarah dan pemegang sahamnya. Notis yang dikeluarkan oleh peguam cara Pembeli-pembeli Rumah telah “mengancam” kedudukan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah. [50] Penghakiman dan perintah Mahkamah ini yang membenarkan sebahagian tuntutan Pembeli-pembeli Rumah sememangnya wajar dinikmati oleh Pembeli-pembeli Rumah apabila selepas perbicaraan penuh Mahkamah bersetuju agar ganti rugi kewangan dibuat kepada Pembeli-pembeli Rumah. Penggantungan dan/atau “penangguhan” perlaksanaan Penghakiman dan Perintah Mahkamah ini membolehkan Mahkamah Rayuan melihat sama ada keputusan Mahkamah ini adalah betul dan yang memihak kepada Pembeli-pembeli Rumah. [51] Sekiranya keputusan rayuan di Mahkamah Rayuan memihak kepada Pembeli-pembeli Rumah maka wang yang dibenarkan dibayar kepada Pembeli-pembeli Rumah hendaklah dibayar oleh Pemaju Perumahan & Tuan Tanah. Tetapi, jika keputusan rayuan di Mahkamah Rayuan memihak kepada Pemaju Perumahan & Tuan Tanah maka tuntutan Pembeli-pembeli Rumah adalah ditolak dan ini bererti keputusan Mahkamah ini diakaskan. [52] Sehingga dan setakat pelupusan secara keseluruhan kedua-dua rayuan didengar di hadapan Mahkamah Rayuan pada 30-3-2023, maka kuasa budi bicara Mahkamah untuk menggantung perlaksanaan Penghakiman wajar dan adil buat kedua-dua pihak. [53] Mahkamah berpendapat bahawa –

kajian dan penyelidikan oleh peguam cara Pembeli-pembeli Rumah bahawa alasan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah adalah anak syarikat milik penuh Farlim Group (M) Berhad iaitu syarikat yang tersenarai di Bursa Malaysia adalah TIDAK BERASAS, TIDAK BENAR mahupun BUKAN suatu keadaan khas kerana tiada apa-apa bukti dikemukakan di hadapan Mahkamah ini bahawa Farlim Group (M) Berhad adalah merupakan suatu syarikat yang masih tersenarai di Bursa Malaysia pada masa kini; dan

syarikat yang kononnya tersenarai di Bursa Malaysia adalah Farlim Group (M) Berhad dan BUKANNYA mana-mana syarikat Pemaju Perumahan & Tuan Tanah dalam tindakan ini, sememangnya hanya timbul/berbangkit apabila perlaksanaan Penghakiman dan Perintah Mahkamah ini. Isu ini tidak berbangkit semasa perbicaraan penuh. Notis yang dikeluarkan oleh peguam cara Pembeli-pembeli Rumah terpelajar “mengundang” peguam cara Pemaju Perumahan & Tuan Tanah mencetuskan isu ini demi kepentingan pemegang saham dan lembaga pengarah syarikat Pemaju Perumahan & Tuan Tanah. [54] Dalam menggunakan kuasa budi bicaranya, Mahkamah juga tidak menggunakan faktor status sebagai sebuah syarikat yang tersenarai di Bursa Malaysia adalah suatu keadaan khas yang mewajarkan Permohonan Penggantungan Pelaksanaan tersebut. [55] Peguam cara Pembeli-pembeli Rumah terpelajar memetik nas undang-undang kes Titanwood Industries Sdn Bhd & Anor v. NCS Wood Products Sdn Bhd [2021] 1 LNS 2584; Daljinder Singh v. Amardeep Singh Daljinder Singh & Anor [2021] 1 LNS 2407; Renew Capital Sdn Bhd & Ors V. Adm Ventures (M) Sdn Bhd & Anor & Another Appeal [2022] 1 LNS 1124; Wu Shu Chen v. Raja Zainal Abidin bin Raja Hussain & Anor [1995] 3 MLJ 224 berkenaan dengan haknya untuk menikmati fruits of litigation, rayuan bukan faktor membolehkan penggantungan dan tiada keadaan khas. [56] Apabila Pemaju Perumahan & Tuan Tanah merayu dan mempertikaikan bahawa jumlah RM472,379.69 tidak boleh diberikan kepada Pembeli-pembeli Rumah maka isu pemulangan wang deposit 10% sebanyak RM19,883.40 bagi transaksi Perjanjian Jual Beli yang menjadi sebahagian dari jumlah Penghakiman, serta alasan bahawa pembayarn tunggakan pinjaman perumahan sebanyak RM442,496.29 yang menjadi sebahagian dari jumlah Penghakiman perlu dibayar kepada Public Islamic Bank Berhad dan bukannya dibayar kepada Pembeli-pembeli Rumah, maka Mahkamah berpendapat adalah adil dan memadai untuk membenarkan permohonan penggantungan perlaksanaan dan menjaga status quo sementara menunggu keputusan rayuan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah. Rumusan [57] Berdasarkan kepada alasan yang dinyatakan di atas, Selepas meneliti Lampiran 123, afidavit dan hujahan bertulis, Mahkamah mendapati permohonan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah telah memenuhi prinsip undang-undang berkenaan dengan penggantungan perlaksanaan penghakiman. Mahkamah ini mendapati wujud hal keadaan khas. [58] Permohonan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah termasuk dalam Aturan 45 kaedah 11 Kaedah-Kaedah 2012 iaitu “Matters occurring after judgment: Stay of execution” dan permohonan Pemaju Perumahan & Tuan Tanah wajar dan adil dibenarkan. Bertarikh: 8 Disember 2022. RoziBainon ( ROZI BINTI BAINON ) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi NCvC12 Shah Alam Peguam cara: Bagi pihak Pemaju Perumahan & Tuan Tanah/ Plaintif-Plaintif dalam Kes No. NCC 52/ Defendan-Defendan dalam Kes No. NCvC 113: Abdul Fareed bin Abdul Gafoor bersamanya Noramira binti Abdul Hamid Tetuan Fareed & Co., Petaling Jaya Bagi pihak Pembeli-pembeli rumah/ Plaintif-Plaintif dalam Kes No. NCvC 113/ Defendan-Defendan dalam Kes No. NCC 52: Bushro bin Mohamad Anuar, Ahmad Edham Abdul Wani bersamanya Zaeimul Haziq bin Mohamad Ayub Tetuan Zulpadli & Edham, Kuala Lumpur