Chia yang Hock v Tetuan Tay & Partners (JA-12ANCvC-6-02/2024)

CHIA YANG HOCK (No KP: 690917-01-5417)

CHIA YONG HAK (No. KP: 730706-01-5533)

CHIA YONG PENG (No. KP: 710810-01-5631) … PERAYU-PERAYU DAN TETUAN TAY & PARTNERS (didakwa sebagai perkongsian firma Peguambela dan Peguamcara) … RESPONDEN-RESPONDEN (DALAM MAHKAMAH SESYEN DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. JA – B52 NCVC – 85 – 07 / 2023

CHIA YANG HOCK (No KP : 690917-01-5417)

CHIA YONG HAK (No. KP : 730706-01-5533) 04/02/2026 08:37:32

CHIA YONG PENG (No. KP : 710810-01-5631) … PLAINTIF-PLAINTIF DAN TETUAN TAY & PARTNERS (didakwa sebagai perkongsian firma Peguambela dan Peguamcara) …DEFENDAN) ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Ini adalah rayuan Perayu-Perayu/Plaintif-Plaintif terhadap keputusan Hakim Mahkamah Sesyen (“HMS”) yang telah membenarkan permohonan Defendan/Responden untuk membatalkan tuntutan Perayu-Perayu/Plaintif-Plaintif di bawah A.18, k.19(1)(a),(b) dan (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM”). [2] Sebagai kemudahan, Perayu akan dirujuk sebagai Defendan (“D”) dan Responden-Responden akan dirujuk sebagai Plaintif-Plaintif (“PP”) iaitu sebagai mana kedudukan asal mereka di Mahkamah Sesyen. [3] Di akhir pendengaran rayuan, Mahkamah ini telah membenarkan rayuan PP sekaligus memerintahkan supaya kes ini diremit semula ke Mahkamah Sesyen untuk dibicarakan secara penuh. [4] Berikut, merupakan alasan-alasan penghakiman Mahkamah. Fakta-Fakta [5] Pada awal tahun 1996, PP telah membeli satu (1) unit hartanah komersial dikenali sebagai Unit 2.62, Level 2 (“unit tersebut”) dalam sebuah kompleks beli belah dikenali sebagai Pacific Mall Johor Bahru daripada pemaju yang dikenali sebagai Tetap Meriah Sdn Bhd (“TMSB”). [6] Bagi tujuan itu, PP telah melantik D, sebuah firma guaman, untuk bertindak sebagai peguamcaranya bagi menguruskan dokumentasi jual beli unit tersebut. [7] Dokumen-dokumen yang diuruskan oleh D adalah seperti berikut:-

Perjanjian Jual Beli di antara PP dan TMSB bertarikh 19.01.1996 (“SPA”); dan

(ii) Deed of Mutual Covenants di antara PP dan TMSB bertarikh 19.01.1996. [8] Adalah fakta yang tidak dipertikaikan bahawa PP telah menjelaskan keseluruhan harga belian unit tersebut dan telah memperoleh milikan kosong daripada TMSB. [9] Adalah fakta yang tidak dipertikaikan juga bahawa hakmilik induk di atas mana unit tersebut didirikan telah dicagar oleh TMSB kepada OCBC. [10] Pada 15.05.2001, TMSB telah mengeluarkan satu notis kepada PP menyatakan hasrat TMSB untuk menghentikan operasi dan menutup keseluruhan kompleks Pacific Mall tersebut. Ketika itu, PP telah dan masih menjalankan perniagaannya di unit tersebut. [11] Pada 31.05.2001, melalui Guaman Sivil No. 22 – 247 Tahun 2001 yang difailkan oleh PP terhadap TMSB di Mahkamah Tinggi Johor Bahru, PP telah memperoleh perintah injunksi untuk menghalang TMSB daripada menutup Pacific Mall. [12] Pada 21.07.2003, Mahkamah Tinggi Johor Bahru seterusnya telah membuat penghakiman (“Penghakiman 2003”) yang antara lainnya membenarkan PP untuk terus beroperasi di Pacific Mall tetapi di unit lain yang terletak di tingkat bawah menghadapi jalan utama dikenali sebagai Unit G1-02 (“unit baharu”). [13] PP kemudiannya memindahkan perniagaannya dari unit tersebut ke unit baharu sebagai mana menurut Penghakiman 2003 tersebut. [14] Sementara itu, pada sekitar tahun 2003, OCBC selaku pemegang gadaian telah memperoleh satu perintah jual terhadap hartanah hakmilik induk yang digadai oleh TMSB (termasuk unit tersebut di dalamnya) dalam satu prosiding halang tebus di bawah s.256 Kanun Tanah Negara 1965 yang dimulakan oleh OCBC terhadap TMSB dan didaftarkan di Mahkamah Tinggi Johor Bahru sebagai Originating Summons No. 24-1329 Year 2002 (“Perintah Jual”). [15] Susulan Perintah Jual tersebut, OCBC telah memfailkan Application for Execution No.38-249-2003 bagi tujuan penetapan tarikh lelongan, harga rizab dan syarat-syarat jualan lain yang berkaitan. [16] Melalui Perisytiharan Jualan Mahkamah Tinggi Johor Bahru (“Peristiharan Jualan”) yang dieksibitkan oleh PP dan D dalam afidavit masing-masing, didapati tarikh lelongan awam telah ditetapkan beberapa kali oleh mahkamah. Hanya pada tarikh lelongan awam terakhir iaitu pada 20.09.2012, hartanah tersebut berjaya dilelong kepada pembida berjaya yang dikenali sebagai Mahabuilders Sdn Bhd dengan harga sebanyak RM 31,320,000.00. [17] Seterusnya, pada akhir tahun 2012, PP mendakwa Mahabuilders Sdn Bhd cuba untuk mengambil milikan unit tersebut daripada PP tetapi tidak diteruskan selepas PP menunjukkan Penghakiman 2003 kepada mereka. [18] PP selanjutnya mendakwa bahawa Pacific Mall telah ditutup sepenuhnya pada awal tahun 2023 yang mana bermula sejak itu PP tidak lagi dapat akses kepada tempat perniagaannya di unit baharu tersebut. [19] Lanjutan dari situ, PP pada 03.07.2023 memfailkan Writ dan Penyata Tuntutan di Mahkamah Sesyen bagi menuntut gantirugi terhadap D atas kehilangan unit tersebut yang didakwa berpunca dari kegagalan D memasukkan unit tersebut ke dalam senarai ‘List of Disclaimer on Individual Lots of Pacific Mall’. [20] Dakwaan-dakwaan PP terhadap D sebagai mana yang diplidkan, secara ringkasnya adalah seperti berikut:-

D telah secara salahnya gagal memperoleh ‘List of

D telah secara cuai gagal memperoleh ‘List of Disclaimer on

D telah secara frod, gagal memperoleh ‘List of Disclaimer On Individual Lots of Pacific Mall’ dengan butir-butirnya seperti berikut:-

memberitahu PP bahawa ‘List of Disclaimer On Individual Lots of Pacific Mall’ tersebut tidak diperlukan; dan

(ii) berpengetahuan bahawa bahawa ini tidak benar dan dengan tujuan menipu PP,

D telah melanggar kontrak perkhidmatan apabila secara salahnya gagal memperoleh ‘List of Disclaimer on Individual Lots of Pacific Mall’. [21] D dalam pembelaannya memplidkan bahawa keseluruhan tindakan PP di Mahkamah Sesyen telah dibatasi oleh undang-undang had masa. Selain itu, D turut membangkitkan pembelaan teknikal bahawa frod telah gagal dibutirkan dengan jelas oleh PP sebagai mana kehendak A.18, k.12(a) dan (b) KKM. [22] Berdasarkan alasan-alasan yang sama, D telah memfailkan permohonan pembatalan tuntutan PP yang kemudiannya telah dibenarkan oleh HMS. Maka rayuan PP di sini. Analisis dan keputusan [23] Pertama sekali, Mahkamah ini mendapati HMS dalam Alasan Penghakimannya memutuskan bahawa batasan had masa sahaja sudah memadai untuk membenarkan permohonan D bagi membatalkan tuntutan PP di bawah A.18, k.19(1)(a),(b) dan (d) KKM 2012. Selain itu, HMS juga memutuskan untuk membatalkan tuntutan PP atas alasan ia tidak mendedahkan apa-apa kausa tindakan munasabah terhadap D. [24] Sungguh pun demikian, Mahkamah ini mendapati HMS tidak membuat dapatan jelas mengenai bila sebenarnya tarikh kausa tindakan timbul. Selain itu, Mahkamah ini juga mendapati HMS tidak memberikan penjelasan yang mencukupi kenapa beliau membuat keputusan bahawa PP tidak mempunyai apa-apa kausa tindakan yang munasabah. [25] Seterusnya, berdasarkan pliding-pliding PP dan tidak dinafikan oleh D, Mahkamah ini mendapati bahawa tuntutan PP adalah berasaskan kausa tindakan tort dan kontrak. [26] Untuk itu, umum dipersetujui bahawa batasan had masa bagi tuntutan perkara tersebut adalah 6 tahun sebagai mana yang ditetapkan di dalam s.6 Akta Had Masa 1953, diperturunkan seperti berikut:-

“Limitation of actions of contract and tort and certain other actions

Save as hereinafter provided the following actions shall not be brought after the expiration of six years from the date on which the cause of action accrued, that is to say—

actions founded on a contract or on tort; …” [27] Berdasarkan fakta-fakta dan dokumen-dokumen yang dikemukakan, Mahkamah ini tidak teragak-agak untuk memutuskan bahawa tarikh kausa tindakan bagi kedua-dua tindakan tort dan kontrak di sini merupakan isu yang seharusnya dibicarakan melalui saksi-saksi dan tidak boleh diputuskan hanya melalui keterangan afidavit semata-mata. [28] Ini kerana tuntutan tort oleh PP terhadap D melibatkan persoalan kecuaian profesional di pihak D selaku peguamcara yang mengendalikan transaksi jual beli di antara PP dan TMSB. [29] Urusan transaksi jual beli hartanah sebegini yang biasanya dirujuk sebagai ‘conveyancing’ menuntut standard profesional yang tinggi dan berhati-hati oleh para peguam yang melaksanakan urusan transaksi berkenaan. Standard tinggi yang dimaksudkan bukan pada dasar ujian orang kebanyakan (reasonable man test) tetapi atas dasar ujian para pengamal undang-undang di mana kecuaian yang didakwa berlaku biasanya tidak akan dilakukan oleh mana- mana pengamal undang-undang yang kompeten (rujuk: Shearn Delamore v Co v Sadacharamani Govindasamy [2017] 1 MLJ 486). [30] Dalam perkara di hadapan Mahkamah ini, Mahkamah ini mendapati urusan jual beli unit tersebut masih belum disempurnakan dengan lengkap kerana bukti-bukti sedia ada menunjukkan bahawa hak milik strata individu bagi unit tersebut masih belum dikeluarkan oleh pihak berkuasa. Ini menjadikan tugas dan tanggungjawab D belum selesai dengan sempurna. [31] Perkara ini penting untuk diberikan perhatian kerana PP selaku pembeli yang telah menyelesaikan bayaran jual beli merupakan pemilik benefisial manakala TMSB hanyalah bare trustee terhadap unit tersebut di sisi undang-undang. Selaku peguamcara transaksi, PP bertanggungjawab untuk menyempurnakan pindah milik unit tersebut daripada TSMB kepada D apabila hak milik strata individu dikeluarkan. Perkara ini dinyatakan dalam klausa 8(2) SPA seperti berikut:- “(2) Upon the issuance of the strata title to the Parcel and subject to the payment of the purchase price by the Purchaser to the Vendor in accordance with clause 4(1) hereof and the observance of all the terms and conditions herein provided, the Vendor shall, within 21 days, execute a valid and registrable memorandum of transfer of the Parcel to the Purchaser PROVIDED ALWAYS that the Vendor shall not in any way be liable to the Purchaser in any manner whatsoever due to any delay in the issue of the strata title of the Parcel.” [32] Dari situ, Mahkamah ini berpendapat Penghakiman 2003 telah menimbulkan persoalan fakta dan undang-undang mengenai kedudukan sebenar unit tersebut dalam konteks Perjanjian Jual Beli dan Deed of Mutual Covenant yang ditandatangani oleh PP dan TMSB pada 19.01.1996 iaitu sama ada Penghakiman 2003 tersebut secara efektifnya telah mengubah hak PP selaku pemilik benefisial unit tersebut atau sebaliknya atau apakah hak sebenar PP terhadap unit baharu tersebut. Rekod-rekod prosiding, dokumentasi dan surat-surat komunikasi di antara pihak-pihak terlibat, merupakan antara perkara penting untuk disemak dan diteliti oleh mahkamah. [33] Lebih-lebih lagi, dakwaan frod dan salah nyataan yang didakwa telah dilakukan oleh D dalam hal ‘‘List of Disclaimer on Individual Lots of Pacific Mall’ sehingga membawa kepada lelongan hartanah hakmilik induk (master title) di mana unit tersebut merupakan salah satu unit strata yang dibina atasnya, juga memerlukan dapatan-dapatan fakta yang tertentu yang hanya boleh dilakukan melalui keterangan saksi-saksi di mana keterangan mereka boleh diuji dan akhirnya dinilai dengan sempurna oleh Mahkamah. [34] Oleh itu, Mahkamah ini memutuskan bahawa kesan Penghakiman 2003 yang memberikan kebenaran untuk PP meneruskan perniagaan di unit baharu tersebut terhadap Perintah Jual dan Perisytiharan Jualan memerlukan siasatan fakta yang menyeluruh bagi menentukan sama ada tindakan PP di sini adalah dibatasi oleh had masa atau sebaliknya. [35] Perlu diberikan perhatian di sini bahawa tindakan PP memfailkan Writ dan Penyata Tuntutan di Mahkamah Sesyen pada 03.07.2023 hanya setelah Pacific Mall ditutup sepenuhnya pada awal tahun

Penutupan Pacific Mall sepenuhnya telah menghalang akses PP kepada premis perniagaannya di unit baharu tersebut. [36] Makna kausa tindakan menjadi terakru (cause of action accrued) di dalam s.6 Akta Had Masa 1953 telah diperjelaskan oleh Mahkamah Agung (ketika itu) dalam kes Credit Corporation (M) Bhd v Fong Tak Sing [1991] 1 MLJ 409, di ms 873 seperti berikut:- “In Cooke v Gill [1873] LR 8 CP 107 Brett J defined "a cause of action" to mean "every fact which is material to be proved to entitle the plaintiff to succeed." This definition was subsequently approved by the Court of Appeal in Read v Brown [1888] 22 QBD 128. After reviewing the authorities Yong J in Lim Kean v Choo Koon [1969] 1 LNS 94 came to the conclusion that the period of limitation does not begin to run "until there is a complete cause of action". In that case he held that the plaintiff's cause of action was not complete until an order is obtained from the Rent Assessment Board fixing the amount of the rent legally recoverable under the Control of Rent Ordinance. He accordingly held that the period of limitation commenced to run only from the date of the order of the board. From established authorities we can now accept that the cause of action normally accrues when there is in existence a person who can sue and another who can be sued, and when all the facts have happened which are material to be proved to entitle the plaintiff to succeed.” [37] Atas pertimbangan fakta dan latarbelakang kes, Mahkamah ini berpendapat meskipun Perintah Jual diperoleh pada 2003 dan lelongan awam unit tersebut berlaku pada tahun 2012, tetapi dengan wujudnya Penghakiman 2003 maka terdapat kemungkinan bahawa kausa tindakan kecuaian professional D hanya menjadi lengkap terakru pada awal tahun 2023 iaitu apabila PP mengalami kerugian bila mana tidak dapat akses lagi kepada unit lain bagi meneruskan perniagaannya. [38] Bahawa kerugian (damages) merupakan antara elemen utama dalam tindakan tort merupakan kedudukan undang-undang mantap yang tidak ada sebab untuk dipertikaikan lagi. Dalam hal ini Mahkamah ini bersetuju dengan nas yang dirujuk oleh peguam PP yang mana Mahkamah ini berkewajipan untuk ikuti iaitu kes Julian Chong Sook Keong & Anor v Lee Kim Noor & Anor [2024] 5 CLJ 519 di mana Mahkaman Persekutuan menyatakan seperti berikut:- “[52] In actions founded in tort, damage is an essential element, without which there is no complete and actionable claim. Time runs from when damage occurs and not when the negligent act or omission occurred – see Bell v Peter Browne & Co (a firm) [supra] per Nicholls LJ who said: ‘One might have expected that parallel professional negligence claims based on contract and the tort of negligence would have a common starting date for the running of the six-year limitation periods applicable in most cases under the 1980 Act. But this is not so, because a cause of action based on negligence does not accrue until damage is suffered. It is from that date, not the date on which negligent act or omission occurred, that the six-year limitation period prescribed by section 2 of the Limitation Act 1980 runs.’” [39] Sehubungan dengan itu, Mahkamah ini dengan hormatnya memutuskan bahawa keputusan HMS bahawa tindakan PP telah dibatas oleh had masa hanya dengan berpandukan keterangan-keterangan afidavit sedia ada semata-mata adalah satu dapatan yang khilaf. [40] Lanjutan dari situ juga, Mahkamah ini juga memutuskan bahawa isu-isu lain seperti frod dan liabiliti D dari sudut undang-undang perkongsian merupakan isu-isu yang perlu diselidik dan dibahaskan dengan mendalam bagi tujuan mencapai keputusan yang seadilnya. Penutup [41] Berdasarkan alasan-alasan yang dikemukakan di atas, Mahkamah ini berpuashati bahawa tuntutan PP di Mahkamah Sesyen terhadap D bukan merupakan tuntutan yang secara nyatanya tidak dapat dipertahankan (not an obviously unsustainable case) untuk melayakkannya dibatalkan di bawah A.18, k.19(1)(a),(b) dan (d) KKM. [42] Rayuan PP adalah dengan itu dibenarkan dengan kos (tertakluk fi alokator), keputusan HMS diakas dan tindakan ini diremit semula ke Mahkamah Sesyen untuk dibicarakan secara penuh. Tarikh: 29.01.2026 ……………………………………… (NOOR HISHAM BIN ISMAIL) Hakim Mahkamah Tinggi Johor Bahru Peguam Perayu-Perayu : Henry Soong & Chang Unit 12.13A, Tingkat 12, Menara TJB No. 9, Jalan Syed Mohd Mufti 80000 Johor Bahru Peguam Responden : Nadzarin Kuok Puthucheary & Tan Suite 8.3, Level 8, Menara Pelangi Jalan Kuning, Taman Pelangi 80400 Johor Bahru