1. ) Chin Chee Jian v Era Universe Development Sdn. Bhd. (JA-A52NCvC-145-05/2024)

ANTARA CHIN CHEE JIAN [No. K/P: 930924016573]

CHIN YAN YEE [No. K/P: 941119016654] … PLAINTIF-PLAINTIF DAN ERA UNIVERSE DEVELOPMENT SDN. BHD. [No. Syarikat: 201401009891 (1085970-T)] … DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Permohonan Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 KKM 2012)

Ini merupakan plaintif untuk satu Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 bagi pembayaran ganti rugi jumlah tertentu (‘liquidated damages’) bagi kelewatan defendan menyerahkan milikan kosong menurut Perjanjian Jual Beli bertarikh 3.1.2018 di antara plaintif-plaintif dan defendan (“Perjanjian Jual Beli tersebut”). 27/12/2024 00:06:08 JA-A52NCvC-145-05/2024 Kand. 24 JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 2

Pada 14.10.2024 Mahkamah membenarkan permohonan plaintif-plaintif dengan kos dan memasukkan Penghakiman Terus terhadap defendan.

Defendan tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah tersebut dan merayu ke Mahkamah Tinggi.

Mahkamah kini mengemukakan alasan-alasannya seperti berikut.

Kertas-kertas kausa yang difailkan oleh plaintif di dalam tindakan ini adalah seperti berikut: i. Writ bertarikh 15.5.2024; ii. Penyata Tuntutan bertarikh 15.5.2024; iii. Penyata Pembelaan dan Tuntutan Balas bertarikh 8.7.2024; iv. Jawapan kepada Pembelaan dan Pembelaan kepada Tuntutan Balas Defendan bertarikh 26.7.2024; v. Jawapan kepada Pembelaan kepada Tuntutan Balas bertarikh 14.8.2024; vi. Notis Permohonan Penghakiman Terus bertarikh 29.7.2024 (Lampiran 8); vii. Afidavit Sokongan plaintif yang diikrarkan oleh Chin Yan Yee pada 29.7.2024; viii. Afidavit Jawapan defendan yang telah diikrarkan oleh Mohd Radzi bin Ab. Wahab pada 14.8.2024; ix. Afidavit Balasan plaintif yang diikrarkan oleh Chin Yan Yee pada 28.8.2024. JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 3

Di dalam Notis Permohonan tersebut, plaintif menuntut: i. Jumlah wang sebanyak RM230,084.38 sebagai gantirugi jumlah tertentu 'liquidated damages’ yang kena dibayar oleh defendan menurut Perjanjian Jual Beli tersebut; ii. Faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah RM230,084.38 yang dikira dari tarikh pemfailan Writ sehingga tarikh penyelesaian penuh; iii. Kos dan; iv. Lain-lain relif selanjutnya yang dianggap suai manfaat dan adil oleh Mahkamah yang mulia ini.

Plaintif-plaintif merupakan pembeli-pembeli bagi sebuah rumah teres dua tingkat di hartanah yang dikenali sebagai HS(D) 552267 PTD 187419 Mukim Plentong Daerah Johor Bharu Negeri Johor (“hartanah tersebut”) melalui Perjanjian Jual Beli tersebut.

Defendan adalah pemaju bagi projek dikenali sebagai “Bandar Alam Masai” di mana terletaknya hartanah tersebut dengan harga belian

Harga belian ini adalah seperti menurut klausa 4 dan Jadual Kelima Perjanjian Jual Beli tersebut. JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 4

10.

Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut memperuntukkan sekiranya defendan gagal menyerahkan milikan kosong di dalam tempoh yang diperuntukkan dibawah klausa 24(1) tersebut, maka defendan bertanggungjawab membayar plaintif-plaintif gantirugi jumlah tertentu pada kadar 10% setahun atas harga belian RM648,000.00 dikira pada kadar sehari ke sehari daripada tarikh luput 24 bulan tersebut.

Selanjutnya Klausa 24(3) Perjanjian Jual Beli tersebut menyatakan sekiranya defendan gagal menyerahkan milikan kosong tersebut dalam tempoh yang diperuntukkan di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut maka defendan mestilah membayar gantirugi jumlah tertentu kepada plaintif-plaintif dengan serta merta selepas defendan memberi notis meminta plaintif-plaintif untuk mengambil milikan kosong hartanah tersebut.

Defendan mengeluarkan Notis Penyerahan Milikan Kosong bertarikh 4.1.2024 dan Perakuan Siap dan Pematuhan iaitu Borang F pada 3.1.2024. Terdapat kelewatan penyerahan milikan kosong bermula dari tarikh 3.1.2020 sehingga 4.1.2024 iaitu selamat 1,463 hari. JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 5

Pada 18.3.2020 negara telah melaksanakan Perintah Kawalan Pergerakan (“PKP”) melalui Akta Langkah-langkah Sementara bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (Covid-19) 2020 (Temporary Measures for Reducing the Impact of Coronavirus Disease 2019) Covid-19 Act 2020).

Melalui surat-surat bertarikh 8.3.2021 dan 31.12.2021 (eksibit “MRW-3”) defendan telah memperolehi pengecualian pengiraan bayaran gantirugi tertentu bagi tempoh 18.3.2020 sehingga 31.12.2020 dari Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (“KPKT”) iaitu bagi tempoh 289 hari.

Plaintif berhujah bahawa fakta di dalam tindakan ini adalah jelas dan tidak dipertikaikan. Defendan sebagai pemaju telah gagal menyerahkan milikan kosong di dalam tempoh masa yang ditetapkan seperti di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut.

Sungguhpun defendan diberikan pengecualian pengiraan tempoh penyerahan milikan kosong sebanyak 289 hari berdasarkan surat-surat KPKT tersebut, plaintif berhujah pengecualian tersebut tidak terpakai kepada defendan kerana defendan sepatutnya membuat serahan milikan kosong pada 2.1.2020 iaitu sebelum tempoh PKP bermula. Namun begitu plaintif bersetuju dengan pengecualian pada tempoh PKP yang pertama iaitu mulai 18.3.2020 – 31.8.2020 selama 167 hari. JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 6

Oleh itu gantirugi yang ditetapkan boleh dikira dengan jelas dengan menolak 167 hari daripada kelewatan keseluruhan defendan menyerahkan milikan kosong. Sayugia, tiada apa-apa isu yang tinggal untuk dibicarakan dan Penghakiman Terus adalah wajar dimasukkan terhadap defendan.

Plaintif menuntut untuk kelewatan selama 1,463 – 167 hari = 1,296 hari. Gantirugi jumlah tertentu yang dituntut ialah: 10% setahun x RM648,000.00 (harga belian) x 1296/365 hari = RM 230,084.38.

Defendan membangkitkan beberapa isu yang didakwa merupakan isu-isu yang perlu dibicarakan seperti berikut: i. Defendan berhak diberi pengecualian tempoh selama 289 hari berdasarkan surat-surat dari KPKT tersebut; ii. Pengiraan gantirugi tertentu kerana kelewatan serahan milikan kosong tidak seharusnya dibuat berdasarkan harga belian RM648,000.00 kerana plaintif hanya membayar RM589,680.00 selepas mendapat diskaun (rujuk eksibit “MRW-2” Afidavit Jawapan defendan); iii. Walaupun mengetahui defendan tidak berupaya menyerahkan milikan kosong di dalam tempoh masa yang ditetapkan di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut akibat tercetusnya wabak JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 7 Covid-19, plaintif tidak membangkitkan apa-apa bantahan yang mana ini bertentangan dengan Klausa 9 Perjanjian Jual Beli yang memperuntukkan masa harus menjadi intipati Perjanjian Jual Beli tersebut dan tindakan plaintif ini terjumlah kepada persetujuan tersirat (‘implied consent’). iv. Plaintif gagal membuktikan kerugian atau kerosakan sebenar (actual loss) akibat kelewatan penyerahan milikan kosong. Plaintif gagal mengemukakan butiran kerugian dan/atau kerosakan yang dialami oleh plaintif.

Defendan berhujah, isu-isu di atas perlu dibicarakan dan tidak boleh diputuskan melalui keterangan affidavit dibawah permohonan Penghakiman Terus. PRINSIP UNDANG-UNDANG BERKENAAN PERMOHONAN PENGHAKIMAN TERUS DI BAWAH ATURAN 14 KKM 2012 22. Aturan 14(1) KKM 2012 memperuntukkan: Application by plaintiff for summary judgment

Where in an action to which this rule applies a statement of claim has been served on a defendant and that defendant has entered an appearance in the action, the plaintiff may on the ground that the defendant has no defence to a claim included in the writ, or to a particular part of such a claim, or has no defence to such a claim or part thereof except as to the amount of any damages claimed, apply to the Court for judgement against that defendant.” JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 8

Mahkamah merujuk kepada kes National Company For Foreign Trade v. Kayu Raya Sdn. Bhd. [1984] 2 CLJ 220 di mana Mahkamah Persekutuan melalui YA George Seah MHP menerangkan prinsip Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah-kaedah Mahkamah Tinggi 1980 (in pari materia dengan A14 KKM 2012) seperti berikut: “For the purposes of an application under O. 14 the preliminary requirements are:

the defendant must have entered an appearance;

(ii) the statement of claim must have been served on the defendant; and

(iii) the affidavit in support of the application must comply with the requirements of r. 2 of the O. 14. … If the plaintiff fails to satisfy either of these considerations, the summons may be dismissed. If however, these considerations are satisfied, the plaintiff will have established a prima facie case and he comes entitled to judgment. The burden then shifts to the defendant to satisfy the Court why judgment should not be given against him [see O. 14 r. 3 and 4(1)].”

Mahkamah juga merujuk kepada kes Malayan Insurance (M) Sdn. Bhd. v. Asia Hotel Sdn. Bhd. [1987] 1 CLJ 246 di mana Mahkamah Agung memutuskan: “The underlying philosophy in the O. 14 provision is to prevent a plaintiff clearly entitled to the money from being delayed his judgment where there is no fairly arguable defence to the claim. The provision should only be JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 9 applied to cases where there is no reasonable doubt that the plaintiff is entitled to judgment. Order 14 is not intended to shut out a defendant. The jurisdiction should only be exercised in very clear cases.”

Berdasarkan nas undang-undang di atas adalah jelas sekiranya keperluan awal dibawah Aturan 14(1) KKM 2012 dipatuhi dan tuntutan plaintif adalah jelas dan tiada pertikaian fakta maka Mahkamah berhak menggunakan kuasanya di bawah Aturan tersebut untuk membenarkan tuntutan plaintif melalui Penghakiman Terus tanpa perlu perbicaraan penuh.

Mahkamah akan menilai setiap satu isu yang dibangkitkan oleh defendan dan memutuskan sama ada isu-isu tersebut merupakan isu-isu yang perlu dibicarakan ataupun sebaliknya. Pengecualian dibawah Akta Covid-19 2020 27. Defendan merujuk kepada Seksyen 35 Akta Covid-19 2020 yang memperuntukkan:

Notwithstanding any agreement entered into between the purchaser and the developer, the period from 18 March 2020 to 31 August 2020 shall be excluded from the calculation of:

(a)the time for delivery of vacant possession of a housing accommodation; and JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 10

(b)the liquidated damages for the failure of the developer to deliver vacant possession of a housing accommodation.

The developer may apply to the Minister for an extension of the period referred to in subsection (1).

Upon considering the application under subsection (2), the Minister may, if the Minister is satisfied that additional time is required by the developer to deliver vacant possession, by written direction grant to the developer an extension period of up to 31 December 2020 to deliver vacant possession and such extension shall have the same effect as the period excluded in subsection (1).

Defendan berhujah memandangkan defendan telah mendapat kelulusan pengecualian tempoh 18.3.2020 – 31.12.2020 di dalam pengiraan penyerahan milikan kosong dalam berdasarkan surat-surat KPKT tersebut, maka tempoh 289 hari hendaklah dikecualikan daripada pengiraan gantirugi jumlah tertentu tersebut.

Defendan juga merujuk kepada kes Chin Hong Lip & Anor v Mammoth Empire Land Sdn Bhd [2021] MLRHU 2696 yang memutuskan isu pengecualian tempoh PKP berlangsung merupakan isu yang perlu dibicarakan dan Penghakiman Terus di dalam kes tersebut tidak dibenarkan.

Mahkamah berpendapat kes Chin Hong Lip & Anor v Mammoth Empire Land Sdn Bhd supra, tidak terpakai di dalam kes ini. Terdapat nas undang-undang daripada Mahkamah Tinggi selepas itu yang telah memutuskan pemakaian seksyen 35 Akta Covid-19 2020 JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 11 tersebut oleh pihak pemaju seperti defendan di dalam kes di hadapan Mahkamah ini.

Mahkamah merujuk kepada kes Yap Heng Sang v Mammoth Empire Land Sdn Bhd [2021] MLJU 2576 di mana di dalam kes tersebut pemaju perumahan iaitu defendan sepatutnya menyerahkan milikan kosong pada 9.3.215 namun defendan hanya Berjaya menyerahkan milikan kosong pada 9.9.2020. Defendan di dalam kes tersebut juga Berjaya mendapatkan pengecualian tempoh selama 167 hari mulai 18.3.2020 sehingga 31.8.2020 daripada KPKT bagi pengiraan gantirugi jumlah tertentu kerana kelewatan penyerahan milikan kosong.

Mahkamah memutuskan defendan tidak berhak kepada pengecualian tersebut di dalam pengiraan gantirugi jumlah tertentu dibawah seksyen 35 Akta Covid-19 2020. Mahkamah memutuskan: “[32] From the plain reading of the above section 35 of the Covid19 Act, this Court is of the considered view that the operative words are “the time for delivery of vacant possession” found in section 35(1)(a), and this could only be determined under clause 25(1) of the SPA. In the present case, as explained above, the time for delivery of vacant possession was supposed to be on 9.3.2015 (the extended date). However, the extended date did not fall within the exclusion period, i.e., from 18.3.2020 and 31.8.2020. Hence, section 35 of the Covid19 Act could not apply. [33] Subsection (1)(a) must be read together with subsection (1)(b) because the conjunctive word used is “and”. When both subsections are read together, the section envisages a situation where the time for delivery JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 12 of vacant possession (as determined in clause 25(1) of the statutory sale and purchase agreement) had not set in before 18.3.2020 (penekanan diberikan), and because the Movement Control Orders (MCO) prevented the developer from completing the development which resulted in a delay and consequence liquidated damages is imposed against the developer for the delay to deliver vacant possession, such calculation of liquidated damages will exclude the exclusion period. [34] The above meaning could be bolstered by further reading the wording in subsection (2) which allows a developer to apply to the Minister for an extension of the period referred to in subsection (1). This means in the event “the calculation of the time for delivery of vacant possession” falls within the exclusion period, and the developer is further hampered by the imposition of MCO to deliver vacant possession during the exclusion period, the developer may ask for the exclusion period to be extended until 31.12.2020 (see subsection (3) of the Covid19 Act). [35] The application of the exclusion period or extended exclusion period could not be meant for a situation where the time for delivery of vacant possession had set in and a developer was already in breach of its obligation to deliver vacant possession even before the Covid 19 Act came into force on 18.3.2020. The law should assist the innocent, not the one who is/was already in the wrong. [36] In Chin Hong Lip & Anor v Mammoth Empire Land Sdn Bhd [2021] 1 LNS 1066, the argument of the application of section 35 of the Covid19 Act was raised by the same defendant in that case. Unfortunately, the High Court did not make a finding because the issue raised there was meant as a triable issue to defeat in a summary judgment application.”

Nas undang-undang di atas adalah jelas tentang tafsiran dan pemakaian seksyen 35 Akta Covid-19 2020 tersebut. Di dalam kes di JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 13 hadapan Mahkamah ini tempoh penyerahan milikan kosong berdasarkan Perjanjian Jual Beli tersebut ialah 2.1.2020 iaitu sebelum tempoh PKP bermula. Oleh yang demikian, sudah terang dan jelas seksyen 35 Akta Covid-19 2020 tidak terpakai di dalam kes ini dan isu ini juga bukannya isu yang perlu dibicarakan memandangkan ianya telah diputuskan dengan jelas oleh Mahkamah Tinggi di dalam kes Yap Heng Sang v Mammoth Empire Land Sdn Bhd supra. Pengiraan Gantirugi Jumlah Tertentu Berdasarkan Harga Belian atau Harga

Adalah tidak dipertikaikan bahawa plaintif telah menerima diskaun/rebet sebanyak 9% daripada harga belian berjumlah

Defendan berhujah tindakan plaintif meminta rebet/diskaun daripada pemaju merupakan satu kesalahan dibawah Housing Development (Control and Licensing) Act 1996 (Akta 118) dan Perjanjian Jual Beli yang ditetapkan di dalam Jadual G dan H Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 kerana apa juga tindakan untuk mengubah atau mengecualikan peruntukan Akta 118 adalah terbatal dan tidak terpakai.

Namun begitu Mahkamah tidak bersetuju dengan hujahan defendan ini. JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 14

Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut memperuntukkan: “If the Developer fails to deliver vacant possession of the said property in the manner stipulated in clause 26 within the period stipulated in subclause (1), the Developer shall be liable to pay the Purchaser liquidated damages calculated from day to day at the rate of then per centum (10%) per annum of the purchase price from the expiry of the period stipulated in subclause (1) until the date the Purchaser takes vacant possession of the said property.”

Harga belian menurut Klausa 4 dan Jadual Kelima Perjanjian Jual Beli tersebut ialah RM648,000.00.

Mahkamah merujuk kepada kes Sri Damansara Sdn Bhd v. Voon Kuan Chien & Anor [2020] 4 MLJ 265 di mana isu ini juga dihujahkan di Mahkamah Rayuan. YA Lee Swee Seng HMR memutuskan: “[6] The developer argued that there was an effective discount via the credit note given of RM63,108 from the purchase price stated of RM731,080 and so the actual and real purchase price is RM667,972 (claimed as RM668,778.90 before the tribunal). [7] That raises another interesting issue as to whether the calculation of the damages for late delivery claim should be based on the purchase price as stated in the SPA which is what the relevant clause states or should it be based on the actual purchase price or the ‘discounted purchase price’. … [70] … we find nothing unreasonable, illegal or improper for the second respondents to have agreed with the purchaser that the calculation of the JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 15 late delivery claim must be based on the purchase price as stated in the Schedule to the SPA. [71] The meaning of ‘purchase price’ in the SPA is as stated in cl 3 thereof as: The purchase price of the said Parcel is as stated in Section 7 of Schedule A and shall be payable in the manner hereinafter provided. The whole landscape of the Schedule H SPA and the HDA as well as the Regulations does not countenance a different category or classification of ‘purchase price’ be it a ‘discounted purchase price’ or a ‘reduced purchase price’ or ‘actual purchase price’.” (penekanan diberikan)

Adalah tidak dipertikaikan bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah satu perjanjian di bawah Jadual H Akta 118. Berdasarkan nas undang-undang di atas yang mana terpakai dan mengikat Mahkamah ini, harga belian yang dimaksudkan bagi tujuan pengiraan gantirugi jumlah tertentu untuk kelewatan penyerahan milikan kosong ialah harga belian yang telah ditetapkan di bawah Klausa 4 dan Jadual Kelima Perjanjian Jual Beli tersebut dan bukannya harga selepas diskaun/rebet.

Memandangkan isu ini sudah diputuskan oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes di atas, maka Mahkamah berpendapat ianya bukan lagi satu isu yang perlu dibicarakan. JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 16

Isu ketiga yang dibangkitkan oleh defendan ialah kegagalan plaintif-plaintif membantah terhadap penyerahan lewat milikan kosong sedangkan masa merupakan intipati perjanjian. Defendan berhujah plaintif berpeluang untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut apabila gagal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh waktu yang ditetapkan jika menurut kepada seksyen 56 Akta Kontrak 1950.

Apabila plaintif menerima penyerahan lewat milikan kosong, ini bermaksud plaintif secara persetujuan tersirat bersetuju menerima kelewatan penyerahan milikan kosong dan kini plaintif tidak berhak membantah dan menuntut gantirugi jumlah tertentu berdasarkan Perjanjian Jual Beli tersebut. Apabila plaintif hanya membuat tuntutan gantirugi jumlah tertentu sekarang, ini menunjukkan mala fide pada pihak plaintif.

Kedua-dua pihak merujuk kepada kes Berjaya Times Square Sdn Bhd v. M-Concept Sdn Bhd [2010] 1 CLJ 269 yang membincangkan tafsiran kepada s 56(1) Akta Kontrak 1950 dalam konteks penyerahan lewat milikan kosong. Fakta di dalam kes tersebut menunjukkan responden telah memutuskan untuk menamatkan kontrak perjanjian jual beli lot komersil di dalam satu projek pembangunan yang dibangunkan oleh perayu apabila perayu telah lewat menyerahkan milikan kosong kepada responden. Isu di hadapan Mahkamah Persekutuan ialah sama ada responden berhak untuk menamatkan perjanjian jual beli tersebut atas kegagalan perayu mematuhi perjanjian jual beli tersebut atau hanya berhak kepada gantirugi jumlah tertentu JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 17 (seperti yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli tersebut) kerana perayu telah menyerahkan milikan kosong tersebut tetapi di luar waktu yang ditetapkan.

Mahkamah Persekutuan memutuskan: “[41] … In my judgment, while individual contracts will fall to be interpreted in accordance with their own terms, it is a useful guide to construction that a stipulation as to time must be read along with other provisions of the contract to determine if time is truly of the essence of the contract. Further, a clause providing for the payment of a sum whether as a fine, a penalty or as liquidated damages calculated on a daily basis for the period that the work undertaken remains unfinished on the expiry of the time provided in the contract would, in the absence of a contrary intention to be gathered from the contract, point to time not being of the essence. … [44] Returning to the mainstream, we have here an agreement which contains two clauses. One that provides for the payment of a sum as liquidated damages calculated on a daily basis for the period of delay in making delivery of the premises in question and another that makes time of the essence of the contract. Applying the guidelines discussed earlier, it is my judgment that time is not of the essence of the agreement in this case. A promise to construct and deliver a building within a stipulated time coupled with a promise to compensate for any delay in delivery is inconsistent with a right to terminate on the ground that time is of the essence. It certainly points to an intention that time was not to be of the essence. … [46] To summarise, this is a case in which, upon a proper construction of the agreement, time was not of the essence. The respondent was not therefore entitled to terminate or put an end to the contract when the appellant failed to deliver the unit of shop lot on the stipulated date. All that JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 18 it was entitled to receive was compensation calculated on the agreed basis. Its purported termination of the agreement was therefore wrongful.”

Mahkamah berpendapat ratio di dalam kes Berjaya Times Square Sdn. Bhd. v. M-Concept Sdn Bhd supra terpakai di dalam kes di hadapan Mahkamah ini. Plaintif di dalam kes ini tidak berhak menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut apabila defendan gagal menyerahkan milikan kosong di dalam tempoh masa yang ditetapkan. Ini kerana klausa 24(2) dengan jelas telah memperuntukkan gantirugi jumlah tertentu yang perlu dibayar oleh defendan sekiranya defendan gagal mematuhi klausa 24(1) dan tiada isu kegagalan sepenuhnya oleh defendan untuk menyerahkan milikan kosong.

Adakah ini bermaksud plaintif secara persetujuan tersirat menerima kemungkiran defendan apabila plaintif meneruskan Perjanjian Jual Beli tersebut dan hanya memulakan tindakan setelah menerima milikan kosong daripada defendan?

Mahkamah berpendapat ini adalah hujahan salah anggap oleh defendan. Tiada isu persetujuan tersirat pada pihak plaintif kerana plaintif hanya menguatkuasakan haknya yang diperuntukkan di bawah Perjanjian Jual Beli tersebut. Seperti yang diputuskan di dalam kes Berjaya Times Square Sdn. Bhd. v. M-Concept Sdn Bhd, supra plaintif tidak mempunyai pilihan untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut tetapi boleh mengambil tindakan untuk mendapatkan gantirugi jumlah tertentu akibat lewat penyerahan milikan kosong. JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 19

Isu plaintif memulakan tindakan ini setelah milikan kosong diserahkan oleh defendan dan bukannya pada mula-mula defendan memungkiri Perjanjian Jual Beli tersebut juga salah anggapan oleh defendan. Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut menyatakan ‘opening date’ iaitu ‘from the expiry date of the period stipulated in clause 24(1)’ dan ‘the closing date’ iaitu ‘until the date the purchaser takes vacant possession of the said property’ dalam pengiraan gantirugi jumlah tertentu.

Dalam erti kata lain, plaintif mempunyai hak untuk memulakan tindakan undang-undang menuntut gantirugi jumlah tertentu di bawah klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut selepas 4.1.2024 iaitu tarikh milikan kosong diserahkan oleh defendan di dalam kes ini.

Mahkamah menolak hujahan defendan bahawa bicara penuh perlu diadakan untuk menyoal balas niat plaintif apabila plaintif gagal menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut di bawah seksyen 56 Akta Kontrak 1956 apabila defendan telah memungkiri klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut. Mahkamah berpendapat nas undang-undang di atas telah jelas menerangkan kedudukan pihak-pihak di dalam kes ini dan hak dan liability mereka di sisi undang-undang.

Mahkamah berpendapat isu ini bukanlah satu isu yang perlu dibicarakan. JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 20 Plaintif gagal membuktikan kerugian sebenar

Defendan seterusnya berhujah plaintif telah gagal membuktikan kerugian sebenar atau pampasan yang munasabah apabila menuntut gantirugi sebenar berdasarkan kemungkiran kontrak (rujuk seksyen 75 Akta Kontrak 1950; Selva Kumar Murugiah v Thiagarajah Retnasamy P [1995] 1 MLRA 188; Johor Coastal Development Sdn Bhd v Constrajaya Sdn Bhd [2009] 1 MLRA 654).

Sekali lagi isu yang ditimbulkan oleh defendan ini telah diputuskan oleh nas undang-undang yang terdahulu.

Sebagai permulaan Mahkamah merujuk kepada kes Cubic Electronics Sdn Bhd (in liquidation) v Mars Telecommunications Sdn Bhd [2019] 6 MLJ 15 yang memutuskan bahawa kerugian sebenar tidak perlu dibuktikan dalam kes-kes yang mana terdapat klausa berhubung dengan gantirugi tertentu di dalam kontrak. Mahkamah Persekutuan memutuskan: “Held: [1] There was no necessity for proof of actual loss or damage in every case where an innocent party sought to enforce a damages clause in a contract. Section 75 of the Contracts Act 1950 (‘the CA’) allowed reasonable compensation to be awarded by the court irrespective of whether actual loss or damage was proven. Selva Kumar Murugiah v Thiagarajah Retnasamy [1995] 1 MLJ 817 and Johor Coastal Development Sdn Bhd v Constrajaya Sdn Bhd [2009] 4 MLJ 445 (both decisions of the Federal Court) should not be interpreted (as what subsequent decisions since then have done) as imposing a legal straightjacket in which proof of actual loss was the sole conclusive determinant of reasonable compensation. Reasonable JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 21 compensation was not confined to actual loss, although evidence of that might be a useful starting point. In determining what amounted to ‘reasonable compensation’ under s 75 of the CA, the concepts of ‘legitimate interest’ and ‘proportionality’ as enunciated in Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi [2015] UKSC 67 were relevant.”

Ratio di atas telah diikuti di dalam kes Twin Pavilion Development Sdn Bhd v Soo Yan Kai Dan Satu Lagi [2019] MLJU 2011 yang turut membahaskan isu yang sama. Mahkamah Tinggi memutuskan: “[23] … apa yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Cubic Electronics adalah seperti berikut:

beban awalan terletak pada pihak yang memohon untuk menguatkuasakan LAD dengan mengemukakan bukti/keterangan bahawa:

(i)terdapat pelanggaran kontrak; dan

(ii)kontrak tersebut mempunyai klausa yang memperincikan jumlah yang perlu dibayar berikutan dengan pelanggaran kontrak;

apabila kedua-dua kehendak tersebut dipenuhi, pihak yang memohon layak untuk menerima bayaran yang tidak melebihi jumlah yang dinyatakan dalam kontrak, tanpa mengira sama ada kerosakan atau kerugian sebenar dibuktikan atau tidak, kecuali jika pihak yang ingkar dapat membuktikan ketidakpatutan klausa LAD tersebut termasuklah jumlah yang dinyatakan.

sekiranya terdapat pertikaian berkenaan dengan apa yang dimaksudkan dengan “pampasan yang munasabah”, beban pembuktian adalah ke atas pihak yang ingkar untuk menunjukkan JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 22 bahawa klausa LAD termasuk dengan jumlah yang dinyatakan dalamnya itu adalah tidak munasabah. [24] Lagipun, di dalam kes ini tiada isu ketidakmunasabahan gantirugi telah dibangkitkan atau ditimbulkan.”

Nas undang-undang di atas adalah mantap di atas isu ini. Plaintif-plaintif tidak perlu untuk membuktikan kerugian sebenar yang dialami oleh mereka mahupun keperluan untuk memitigasikan kerugian kerana plaintif-plaintif disini hanya menguatkuasakan hak mereka di bawah Perjanjian Jual Beli tersebut. Tambahan pula defendan sendiri tidak pernah membangkitkan isu ketidakmunasabahan gantirugi jumlah tertentu yang dituntut oleh plaintif-plaintif.

Mahkamah berpendapat isu ini juga bukanlah satu isu yang perlu dibicarakan.

Fakta-fakta dalam kes ini dan isu-isu yang ditimbulkan oleh defendan adalah jelas dan dapat diputuskan melalui keterangan affidavit dan telah diputuskan oleh nas undang-undang terdahulu. Isu-isu tersebut juga tidak memerlukan perbicaraan penuh.

Hakikatnya defendan telah gagal membuat serahan milikan kosong hartanah tersebut sebelum PKP dilaksanakan lagi. Defendan tidak mempunyai sebarang pembelaan yang bermerit untuk menentang tuntutan plaintif-plaintif di sini. JA-A52NCvC-145-05/2024 Alasan Penghakiman 23

Sebaliknya plaintif-plaintif telah mengalami kerugian kerana hartanah yang dibeli tidak dapat dimiliki dalam tempoh yang dijanjikan oleh defendan.

Mahkamah berpendapat terdapat merit di dalam permohonan Penghakiman Terus yang dipohon oleh plaintif-plaintif di sini.

Mahkamah membenarkan perintah seperti dipohon di Lampiran 8 dengan kos RM3,500.00 ditanggung oleh defendan. Bertarikh pada 26 Disember 2024 ………………………………….. LAILAWATI BINTI ALI HAKIM Mahkamah Sesyen Sivil 3 Johor Bharu Bagi pihak plaintif: Bagi pihak defendan: Norliza bt Ibrahim Shobana Mala a/p Krishnan T/n T.S Chong & Co T/n Shobana M & Assocs.