1. ) Chong Chun Min v Era Universe Development Sdn. Bhd. (JA-A52NCvC-358-11/2024)

Content

1 DALAM MAHKAMAH SESYEN DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. JA – A52NCvC – 358 – 11/2024

Preamble

menurut Perjanjian Jual Beli bertarikh 16.8.2017; ii. Faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah RM 254, 939.18 daripada tarikh pemfailan Writ sehingga tarikh penyelesaian penuh; iii. Kos; dan iv. Lain-lain relif selanjutnya yang dianggap suai-manfaat dan adil oleh Mahkamah yang Mulia ini. S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g

Preamble

Menurut Fasal 24(1) Perjanjian Jual Beli tersebut, milikan kosong mesti diserahkan kepada plaintif-plaintif dalam tempoh 24 bulan daripada tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut ditandatangani. Ini bermaksud milikan kosong hendaklah diserahkan pada atau sebelum 15.8.2019 dalam kes ini.

Schedule

Jadual G dan H Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 kerana apa juga tindakan untuk mengubah atau mengecualikan peruntukan Akta 118 adalah terbatal dan tidak terpakai. 39. Namun begitu Mahkamah tidak bersetuju dengan hujahan defendan ini. 40. Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut memperuntukkan: “If the Developer fails to deliver vacant possession of the said property in the manner stipulated in clause 26 within the period stipulated in subclause (1), the Developer shall be liable to pay the Purchaser liquidated damages calculated from day to day at the rate of then per centum (10%) per annum of the purchase price from the expiry of the period stipulated in subclause (1) until the date the Purchaser takes vacant possession of the said property.” S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g 41. Harga belian menurut Klausa 4 dan Jadual Kelima Perjanjian Jual Beli tersebut ialah RM648,000.00 dan bukannya harga selepas diskaun/rebat. 42. Mahkamah merujuk kepada kes Sri Damansara Sdn Bhd v. Voon Kuan Chien & Anor [2020] 4 MLJ 265 di mana isu ini juga dihujahkan di Mahkamah Rayuan. YA Lee Swee Seng HMR memutuskan: “[6] The developer argued that there was an effective discount via the credit note given of RM63,108 from the purchase price stated of RM731,080 and so the actual and real purchase price is RM667,972 (claimed as RM668,778.90 before the tribunal). [7] That raises another interesting issue as to whether the calculation of the damages for late delivery claim should be based on the purchase price as stated in the SPA which is what the relevant clause states or should it be based on the actual purchase price or the ‘discounted purchase price’. … [70] … we find nothing unreasonable, illegal or improper for the second respondents to have agreed with the purchaser that the calculation of the late delivery claim must be based on the purchase price as stated in the Schedule to the SPA. [71] The meaning of ‘purchase price’ in the SPA is as stated in cl 3 thereof as: S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g The purchase price of the said Parcel is as stated in Section 7 of

Schedule

Schedule A and shall be payable in the manner hereinafter provided. The whole landscape of the Schedule H SPA and the HDA as well as the Regulations does not countenance a different category or classification of ‘purchase price’ be it a ‘discounted purchase price’ or a ‘reduced purchase price’ or ‘actual purchase price’.” (penekanan diberikan) 43. Adalah tidak dipertikaikan bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah satu perjanjian di bawah Jadual H Akta 118. Berdasarkan nas undang-undang di atas yang mana terpakai dan mengikat Mahkamah ini, harga belian yang dimaksudkan bagi tujuan pengiraan gantirugi jumlah tertentu untuk kelewatan penyerahan milikan kosong ialah harga belian yang telah ditetapkan di bawah Klausa 4 dan

Schedule

Jadual Kelima Perjanjian Jual Beli tersebut dan bukannya harga selepas diskaun/rebet. 44. Isu pengiraan LAD berdasarkan harga belian dan bukannya harga rebat/diskaun telah diputuskan melalui nas undang-undang di atas oleh Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Persekutuan. Maka Mahkamah berpendapat ianya bukan lagi satu isu yang perlu dibicarakan di hadapan Mahkamah ini. S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g 45. Mahkamah juga merujuk kepada kes PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor And Other Appeals [2021] 2 MLJ 60 di mana Mahkamah Persekutuan memutuskan isu rebat/diskaun bukanlah pengkayaan tidak adil (unjust enrichment) kepada pembeli, seperti berikut: “[123] The express provision of rebates, in our view, is favourable to the purchasers which the developer could have inserted into the sale and purchase agreement. There is an express finding by the Court of Appeal that there were no such terms. Now, even if such terms were included into the contract, for the following reason, we doubt that it would have altered the conclusion on the calculation of the LAD. [124] A rebate is essentially an ex post facto discount. It amounts to refund of monies already paid by the purchaser. The concept behind LAD is to compensate a purchaser for the developer’s failure to comply with the statutorily prescribed timeline. It would defeat the purpose of the protection guaranteed by the law if a developer is allowed to cut his losses incurred by the LAD by offsetting it using the purchaser’s own money. In our view, such an act amounts to nothing more than an act to manipulate the purchase price for the collateral purpose of having to pay LAD. [125] The LAD prescribed by law is a statutory remedy afforded to the purchasers. There can therefore be no question of unjust enrichment upon an innocent party’s right to enforce his statutory remedy against the party in breach. This is especially so considering the developer’s own contravention of the law by S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g collecting an initial fee from the purchaser in express contravention of reg 11(2) of the HDR 1989.” 46. Berdsarkan dapatan Mahkamah Persekutuan di atas, Mahkamah berpendapat pemberian rebat/diskaun tidak mengubah terma-terma di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut dan kedua-dua masih terikat dengannya. Pemberian diskaun/rebat adalah tindakan selepas Perjanjian Jual Beli dipersetujui dan merupakan wang yang dipulangkan semula kepada pembeli. Kesimpulannya pemberian rebat/diskaun tidak mengubah kandungan Perjanjian Jual Beli tersebut. 47. Oleh yang demikian hujahan defendan bahawa permintaan plaintif-plaintif untuk rebat/diskaun merupakan satu kesalahan kerana mengubah terma-terma di dalam kontrak statutori tidak bermerit dan tidak boleh dipertahankan. Persetujuan Tersirat (Implied Consent) 48. Isu ketiga yang dibangkitkan oleh defendan ialah kegagalan plaintif-plaintif membantah terhadap penyerahan lewat milikan kosong sedangkan masa merupakan intipati perjanjian. Defendan berhujah plaintif berpeluang untuk S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut apabila gagal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh waktu yang ditetapkan jika menurut kepada seksyen 56 Akta Kontrak 1950. 49. Hujah defendan lagi, apabila plaintif menerima penyerahan lewat milikan kosong, ini bermaksud plaintif secara persetujuan tersirat bersetuju menerima kelewatan penyerahan milikan kosong dan kini plaintif tidak berhak membantah dan menuntut gantirugi jumlah tertentu berdasarkan Perjanjian Jual Beli tersebut. Apabila plaintif hanya membuat tuntutan gantirugi jumlah tertentu sekarang, ini menunjukkan mala fide pada pihak plaintif. 50. Kedua-dua pihak merujuk kepada kes Berjaya Times Square Sdn Bhd v. M-Concept Sdn Bhd [2010] 1 CLJ 269 yang membincangkan tafsiran kepada s 56(1) Akta Kontrak 1950 dalam konteks penyerahan lewat milikan kosong. Fakta di dalam kes tersebut menunjukkan responden telah memutuskan untuk menamatkan kontrak perjanjian jual beli lot komersil di dalam satu projek pembangunan yang dibangunkan oleh perayu apabila perayu telah lewat menyerahkan milikan kosong kepada responden. Isu di hadapan Mahkamah Persekutuan ialah sama ada responden berhak untuk menamatkan perjanjian jual beli S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g tersebut atas kegagalan perayu mematuhi perjanjian jual beli tersebut atau hanya berhak kepada gantirugi jumlah tertentu (seperti yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli tersebut) kerana perayu telah menyerahkan milikan kosong tersebut tetapi di luar waktu yang ditetapkan. 51. Mahkamah Persekutuan memutuskan: “[41] … In my judgment, while individual contracts will fall to be interpreted in accordance with their own terms, it is a useful guide to construction that a stipulation as to time must be read along with other provisions of the contract to determine if time is truly of the essence of the contract. Further, a clause providing for the payment of a sum whether as a fine, a penalty or as liquidated damages calculated on a daily basis for the period that the work undertaken remains unfinished on the expiry of the time provided in the contract would, in the absence of a contrary intention to be gathered from the contract, point to time not being of the essence. … [44] Returning to the mainstream, we have here an agreement which contains two clauses. One that provides for the payment of a sum as liquidated damages calculated on a daily basis for the period of delay in making delivery of the premises in question and another that makes time of the essence of the contract. Applying the guidelines discussed earlier, it is my judgment that time is not of the essence of the agreement in this case. A promise to construct and deliver a building within a stipulated time coupled with a promise to compensate for any delay in delivery is inconsistent with a right to terminate on the ground that time is of S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g the essence. It certainly points to an intention that time was not to be of the essence. … [46] To summarise, this is a case in which, upon a proper construction of the agreement, time was not of the essence. The respondent was not therefore entitled to terminate or put an end to the contract when the appellant failed to deliver the unit of shop lot on the stipulated date. All that it was entitled to receive was compensation calculated on the agreed basis. Its purported termination of the agreement was therefore wrongful.” 52. Mahkamah berpendapat ratio di dalam kes Berjaya Times Square Sdn. Bhd. v. M-Concept Sdn Bhd supra terpakai di dalam kes di hadapan Mahkamah ini. Plaintif di dalam kes ini tidak berhak menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut apabila defendan gagal menyerahkan milikan kosong di dalam tempoh masa yang ditetapkan. Ini kerana klausa 24(2) dengan jelas telah memperuntukkan gantirugi jumlah tertentu yang perlu dibayar oleh defendan sekiranya defendan gagal mematuhi klausa 24(1) dan tiada isu kegagalan sepenuhnya oleh defendan untuk menyerahkan milikan kosong. 53. Adakah ini bermaksud plaintif secara persetujuan tersirat menerima kemungkiran defendan apabila plaintif meneruskan Perjanjian Jual Beli tersebut dan hanya S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g memulakan tindakan setelah menerima milikan kosong daripada defendan? 54. Mahkamah berpendapat ini adalah hujahan salah anggap oleh defendan. Tiada isu persetujuan tersirat pada pihak plaintif kerana plaintif hanya menguatkuasakan haknya yang diperuntukkan di bawah Perjanjian Jual Beli tersebut. Seperti yang diputuskan di dalam kes Berjaya Times Square Sdn. Bhd. v. M-Concept Sdn Bhd, supra plaintif tidak mempunyai pilihan untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut tetapi boleh mengambil tindakan untuk mendapatkan gantirugi jumlah tertentu akibat lewat penyerahan milikan kosong. 55. Isu plaintif memulakan tindakan ini setelah milikan kosong diserahkan oleh defendan dan bukannya pada mula-mula defendan memungkiri Perjanjian Jual Beli tersebut juga salah anggapan oleh defendan. Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut menyatakan ‘opening date’ iaitu ‘from the expiry date of the period stipulated in clause 24(1)’ dan ‘the closing date’ iaitu ‘until the date the purchaser takes vacant possession of the said property’ dalam pengiraan gantirugi jumlah tertentu. S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g 56. Dalam erti kata lain, plaintif mempunyai hak untuk memulakan tindakan undang-undang menuntut gantirugi jumlah tertentu di bawah klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut selepas 4.1.2024 iaitu tarikh milikan kosong diserahkan oleh defendan di dalam kes ini. 57. Mahkamah menolak hujahan defendan bahawa bicara penuh perlu diadakan untuk menyoal balas niat plaintif apabila plaintif gagal menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut di bawah seksyen 56 Akta Kontrak 1956 apabila defendan telah memungkiri klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut. Mahkamah berpendapat nas undang-undang di atas telah jelas menerangkan kedudukan pihak-pihak di dalam kes ini dan hak dan liability mereka di sisi undang-undang. 58. Mahkamah berpendapat isu ini bukanlah satu isu yang perlu dibicarakan. Plaintif gagal membuktikan kerugian sebenar 59. Defendan seterusnya berhujah plaintif telah gagal membuktikan kerugian sebenar atau pampasan yang munasabah apabila menuntut gantirugi sebenar berdasarkan kemungkiran kontrak (rujuk seksyen 75 Akta S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g Kontrak 1950; Selva Kumar Murugiah v Thiagarajah Retnasamy P [1995] 1 MLRA 188; Johor Coastal Development Sdn Bhd v Constrajaya Sdn Bhd [2009] 1 MLRA 654). 60. Sekali lagi isu yang ditimbulkan oleh defendan ini telah diputuskan oleh nas undang-undang yang terdahulu. 61. Sebagai permulaan Mahkamah merujuk kepada kes Cubic Electronics Sdn Bhd (in liquidation) v Mars Telecommunications Sdn Bhd [2019] 6 MLJ 15 yang memutuskan bahawa kerugian sebenar tidak perlu dibuktikan dalam kes-kes yang mana terdapat klausa berhubung dengan gantirugi tertentu di dalam kontrak. Mahkamah Persekutuan memutuskan: “Held: [1] There was no necessity for proof of actual loss or damage in every case where an innocent party sought to enforce a damages clause in a contract. Section 75 of the Contracts Act 1950 (‘the CA’) allowed reasonable compensation to be awarded by the court irrespective of whether actual loss or damage was proven. Selva Kumar Murugiah v Thiagarajah Retnasamy [1995] 1 MLJ 817 and Johor Coastal Development Sdn Bhd v Constrajaya Sdn Bhd [2009] 4 MLJ 445 (both decisions of the Federal Court) should not be interpreted (as what subsequent decisions since then have done) as imposing a legal straightjacket in which proof of actual loss was the sole conclusive S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g determinant of reasonable compensation. Reasonable compensation was not confined to actual loss, although evidence of that might be a useful starting point. In determining what amounted to ‘reasonable compensation’ under s 75 of the CA, the concepts of ‘legitimate interest’ and ‘proportionality’ as enunciated in Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi [2015] UKSC 67 were relevant.” 62. Ratio di atas telah diikuti di dalam kes Twin Pavilion Development Sdn Bhd v Soo Yan Kai Dan Satu Lagi [2019] MLJU 2011 yang turut membahaskan isu yang sama. Mahkamah Tinggi memutuskan: “[23] … apa yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Cubic Electronics adalah seperti berikut: (a) beban awalan terletak pada pihak yang memohon untuk menguatkuasakan LAD dengan mengemukakan bukti/keterangan bahawa: (i) terdapat pelanggaran kontrak; dan (ii) kontrak tersebut mempunyai klausa yang memperincikan jumlah yang perlu dibayar berikutan dengan pelanggaran kontrak; (b) apabila kedua-dua kehendak tersebut dipenuhi, pihak yang memohon layak untuk menerima bayaran yang tidak melebihi jumlah yang dinyatakan dalam kontrak, tanpa mengira sama ada kerosakan atau kerugian sebenar dibuktikan atau tidak, kecuali jika pihak yang ingkar dapat S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g membuktikan ketidakpatutan klausa LAD tersebut termasuklah jumlah yang dinyatakan. (c) sekiranya terdapat pertikaian berkenaan dengan apa yang dimaksudkan dengan “pampasan yang munasabah”, beban pembuktian adalah ke atas pihak yang ingkar untuk menunjukkan bahawa klausa LAD termasuk dengan jumlah yang dinyatakan dalamnya itu adalah tidak munasabah. [24] Lagipun, di dalam kes ini tiada isu ketidakmunasabahan gantirugi telah dibangkitkan atau ditimbulkan.” 63. Nas undang-undang di atas adalah mantap di atas isu ini. Plaintif-plaintif tidak perlu membuktikan kerugian sebenar yang dialami oleh mereka mahupun keperluan untuk memitigasikan kerugian kerana plaintif-plaintif di sini hanya menguatkuasakan hak mereka di bawah Perjanjian Jual Beli tersebut. Tambahan pula defendan sendiri tidak pernah membangkitkan isu ketidakmunasabahan gantirugi jumlah tertentu yang dituntut oleh plaintif-plaintif. 64. Mahkamah berpendapat isu ini juga bukanlah satu isu yang perlu dibicarakan. Plaintif masih mempunyai bayaran tertunggak pada masa Notis Penyerahan Hakmilik diserahkan S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g 65. Defendan berhujah bahawa menurut rekod defendan plaintif masih mempunyai bayaran tertunggak yang belum dijelaskan bawah Perjanjian Jual Beli tersebut berjumlah RM2,343.45 66. Namun defendan tidak mengemukakan apa-apa keterangan untuk menyokong dakwaan ini dalam Affidavit Jawapan defendan. 67. Plaintif pula berhujah bahawa Fasal 26(1)(c) Perjanjian Jual Beli tersebut memperuntukkan milikan kosong akan diserahkan selepas kesemua bayaran dan obligasi bawah Perjanjian Jual Beli disempurnakan oleh plaintif. Memandangkan defendan telah mengeluarkan Notis Milikan Kosong kepada plaintif, maka ini menunjukkan plaintif telah menyempurnakan obligasinya bawah Perjanjian Jual Beli tersebut termasuk apa jua bayaran yang perlu dibayar oleh plaintif. 68. Mahkamah bersetuju dengan hujahan plaintif bahawa defendan gagal membuktikan hutang yang didakwa oleh defendan yang belum dibayar oleh plaintif. Fakta bahawa Notis Penyerahan Milikan Kosong hartanah tersebut telah dikemukakan kepada plaintif daripada defendan menunjukkan defendan bersetuju dan berpuas hati bahawa S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g plainitf telah memenuhi obligasinya bawah Perjanjian Jual Beli tersebut. 69. Oleh yang demikian adalah tidak munasabah bagi defendan pada saat ini mendakwa plaintif masih berhutang kepada defendan dan tidak berhak menuntut gantirugi jumlah tertentu dalam kes ini. 70. Mahkamah juga berpendapat sekiranya benar plaintif terhutang kepada defendan (yang mana tidak dibuktikan setakat ini) defendan boleh menuntutnya melalui tuntutan balas. 71. Mahkamah masih boleh membenarkan tuntutan utama melalui Penghakiman Terus dan tuntutan balas terus boleh diteruskan untuk bicara sekiranya perlu. 72. Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah berpendapat tiada merit dalam isu ini dan tidak perlu dibicarakan. Kegagalan plaintif mengemukakan kebenaran daripada pembiaya sebelum memulakan tindakan ini S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g 73. Defendan berhujah bahawa sebelum memulakan tindakan ini plaintif perlu mengemukakan kebenaran daripada pembiaya terlebih dahulu seperti yang diperuntukkan bawah Fasal 8 Perjanjian Jual Beli tersebut. 74. Fasal 8 menyatakan: 75. Memandangkan tiada apa-apa keterangan dikemukakan oleh plaintif bahawa pembiaya telah dimaklumkan sebelum tindakan ini dimulakan, maka defendan berhujah tindakan yang diambil plaintif tidak sah. 76. Plaintif di dalam afidavit balasannya (perenggan 33 Afidavit Balasan plaintif) menegaskan plaintif-plaintif tidak pernah menandatangani Deed of Absolute Assigment seperti yang diperuntukkan bawah Fasal 8 Perjanjian Jual Beli tersebut sebaliknya telah memasuki perjanjian gadaian di antara S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g plaintif-plaintif dan pembiaya sebagai pemegang gadaian. Oleh yang demikian, peruntukan bawah Fasal 8 tersebut tidak terpakai kepada plaintif dan plaintif tidak perlu mengemukakan apa-apa notis daripada pembiaya sebelum memulakan tindakan ini. 77. Rujukan defendan kepada kes Nouvau Mont Dor (M) Sdn Bhd v Faber Development Sdn Bhd [1984] 2 MLJ 268 adalah tidak tepat kerana terdapat Deed of Absolute Assignment dalam kes tersebut yang mana berbeza didalam kes di hadapan Mahkamah ini. 78. Mahkamah bersetuju dengan hujahan plaintif bahawa isu ini bukanlah satu isu bermerit untuk dibicarakan. Tiada notis daripada plaintif kepada defendan tentang niat untuk menuntut gantirugi jumlah tertentu sebelum memulakan tindakan 79. Defendan berhujah plaintif dengan sukarela menerima Notis Penyerahan Milikan Kosong dan pada masa penyerahan tersebut plaintif tidak kemukakan apa-apa notis menuntut gantirugi jumlah tertentu. S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g 80. Plaintif berhujah bahawa tiada dalam mana-mana fasal Perjanjian Jual Beli tersebut yang meletakkan obligasi atas plaintif untuk memberi notis kepada defendan sebelum boleh memulakan tindakan ini. 81. Plaintif merujuk kepada kes Diong Tieow Hong & Anor v Amalan Tepat Sdn Bhd [2008] 3 MLJ 411 yang telah membincangkan isu ini in extenso. Mahkamah merujuk kepada penghakiman yang relevan dalam kes tersebut seperti berikut: “There is no legal obligation to give any notice of an intention to claim for LAD for an SPA under schedule ‘H’of the Housing Developers (Control and Licensing) Regulations 1989. It must be emphasised that the Housing Developers (Control and Licensing) Act 1966 is a specific piece of legislation enacted to protect the interests of house buyers and the provisions therein, including the prescribed agreements, override the provisions of the general Contracts Act 1950 including s 56(3) thereof. … Continuing at p 43 and spilling over to p 44, this was what I said in the same case: Incidentally, if Parliament intended that the plaintiffs as purchasers must notify the defendant as developer of the plaintiffs’ intention to claim liquidated ascertained damages before making such a claim, then Parliament would have S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g manifested that intention in the standard sale and purchase agreements which the plaintiffs have signed. The fact that there was no such requirement incorporated in the standard sale and purchase agreements showed, on the balance of probabilities, that Parliament had never intended to impose such a burden on the plaintiffs as the purchasers of those condominium units. This conclusion is fortified by the words which Parliament employed in cll 22(2) and 24(2) of the standard sale and purchase agreements which read, inter alia, that ‘the vendor shall pay immediately to the purchaser liquidated damages’. To read and apply s 56(3) of the Contracts Act 1950 into a claim for liquidated ascertained damages that was guaranteed under the Housing Act wherein the Housing Regulations were made would only lead to absurdity because it would remove the very protection that Parliament had guaranteed to the plaintiffs as purchasers of the condominium units.” 82. Kes di atas merujuk kepada pembelian kondominium melalui kontrak lazim di bawah Jadual H daripada pihak pemaju iaitu defendan. Dalam kes ini Perjanjian Jual Beli di antara kedua-dua pihak ialah menggunakan kontrak lazim bawah Jadual H tersebut yang tidak memperuntukkan mana-mana fasal mengenai keperluan plaintif mengemukakan notis kepada defendan sebelum menuntut gantirugi jumlah tertentu. 83. Mahkamah berpendapat isu ini juga bukanlah isu bermerit yang memerlukan perbicaraan penuh. S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g KESIMPULAN 84. Fakta-fakta dalam kes ini dan isu-isu yang ditimbulkan oleh defendan adalah jelas dan dapat diputuskan melalui keterangan affidavit dan telah diputuskan oleh nas undang-undang terdahulu. Isu-isu tersebut juga tidak memerlukan perbicaraan penuh. 85. Hakikatnya defendan telah gagal membuat serahan milikan kosong hartanah tersebut sebelum PKP dilaksanakan lagi. Fakta ini juga tidak dipertikaikan oleh Defendan. 86. Alasan kelewatan akibat penstrukturan semula defendan juga bukan alasan yang sah untuk membela defendan dalam tuntutan ini kerana plaintif bukan pihak dalam perjanjian tersebut dan terma-terma penstrukturan semula tidak mengikat plaintif. 87. Pada pendapat Mahkamah Defendan tidak mempunyai sebarang pembelaan yang bermerit untuk menentang tuntutan plaintif-plaintif di sini. S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g 88. Sebaliknya plaintif-plaintif telah mengalami kerugian kerana hartanah yang dibeli tidak dapat dimiliki dalam tempoh yang dijanjikan oleh defendan. 89. Mahkamah memutuskan terdapat merit di dalam permohonan Penghakiman Terus yang dipohon oleh plaintif-plaintif di sini. 90. Mahkamah membenarkan perintah seperti dipohon di

Lampiran

Lampiran 8 dengan kos RM3,000.00 ditanggung oleh defendan. Bertarikh 19 Julai 2025 LAILAWATI BINTI ALI Hakim Mahkamah Sesyen Sivil 3 Johor Bharu S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g Peguam bagi pihak plaintif : Norliza bt Ibrahim T/n T.S Chong & Co Peguam bagi pihak defendan: Shobana Mala a/p Krishnan T/n Shobana M & Assocs. S/N uwS8viC7lUuMqmynyu4y5g