Content
1 DALAM MAHKAMAH SESYEN DI KUAL LUMPUR DALAM NEGERI WILAYAH PERSEKUTUAN MALAYSIA GUAMAN NO: WA-B52NCvC-244-06/2022
Loading…
WA-B52NCvC-244-06/2022
Sessions Court of Malaysia24 Mar 2025
The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.
Content
1 DALAM MAHKAMAH SESYEN DI KUAL LUMPUR DALAM NEGERI WILAYAH PERSEKUTUAN MALAYSIA GUAMAN NO: WA-B52NCvC-244-06/2022
1
CHOW CHEE WAH [NO KP: 820908-14-5183]
2
MOHD DHIYAUDDIN ASSIDDIQ BIN MOHD ZAID [NO KP: 851109-14-5197]
3
WILLIAM TEH YEW HOUNG [NO KP: 860601-35-5625]
4
DENISE TEOH SHYN YONG [NO KP: 860826-35-5730] …PLAINTIF-PLAINTIF DAN XTREME MERIDIAN SDN BHD (NO SYARIKAT: 954493-X) …DEFENDAN 22/05/2025 09:59:27 WA-B52NCvC-244-06/2022 Kand. 90 ALASAN PENGHAKIMAN A. PENGENALAN [1] Ini merupakan rayuan oleh pihak Defendan terhadap keputusan yang diberikan pada 24.3.2025 yang membenarkan sebahagian daripada tuntutan Plaintif dengan kos sebanyak RM5000 diberikan kepada Plaintif. [2] Sebelum ini, Defendan juga telah memfailkan dua notis rayuan berkaitan keputusan yang telah diberikan oleh Mahkamah pada 26.11.2024 iaitu berkaitan Lampiran 15 bagi isu persoalan undang-undang serta keputusan Mahkamah yang menolak sebahagian daripada tuntutan balas balasan pihak Defendan. [3] Mahkamah merujuk kepada alasan penghakiman bertarikh 12.2.2025 berkaitan notis-notis rayuan terdahulu yang terdapat di Lampiran 74. Mahkamah mengguna pakai alasan penghakiman tersebut memandangkan rayuan ini sebenarnya ada bersangkut paut dengan keputusan terdahulu yang telah diberikan sebelum ini. Sebagai tambahan, Mahkamah akan membuat penambahan bagi alasan Mahkamah memutuskan sedemikian untuk rayuan ini. B. LATAR BELAKANG TUNTUTAN [4] Plaintif-plaintif dalam kes ini merupakan pembeli unit kondominium di Kondominium Astoria Ampang. Tindakan ini difailkan oleh empat orang Plaintif dan pada masa yang sama membawa tindakan bagi pihak pemilik-pemilik lain. [5] Defendan merupakan pemaju projek kondominium tersebut. Berdasarkan perjanjian jual beli yang ditandatangani antara Defendan dan pemilik-pemilik unit-unit kondominium tersebut, tempoh penyerahan milikan kosong adalah selama 48 bulan. [6] Pihak Defendan dikatakan telah meminda tempoh penyerahan milikan kosong daripada tiga puluh enam (36) bulan kepada empat puluh lapan (48) bulan dan tidak mengikut tempoh penyerahan milikan kosong yang dinyatakan dalam Jadual H Peraturan 11, Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1989 sebagaimana sepatutnya. [7] Perlanjutan masa daripada 36 bulan ke 48 bulan telah diperolehi sebelum perjanjian jual beli tersebut ditandatangani berdasarkan Surat Persetujuan dari Jabatan Perumahan Negara bertarikh 24 Mac 2016. Oleh sebab itu, perjanjian jual beli terus menyatakan tarikh penyerahkan milikan kosong adalah 48 bulan dan bukannya 36 bulan. [8] Pihak Defendan telah menyerahkan milikan kosong unit-unit kondominium tersebut kepada Plaintif-plaintif pada 11 September 2020 seperti yang dinyatakan dalam Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan. [9] Pada masa yang sama, Jabatan Perumahan Negara menerusi surat bertarikh 2 Disember 2020 telah membenarkan pengecualian sebanyak satu ratus dan enam puluh tujuh (167) hari dari perkiraan LAD tersebut selaras dengan Peraturan-peraturan Pencegahan dan Pengawalan Penyakit Berjangkit (Langkah-langkah di dalam Kawasan Tempatan Jangkitan) 2020 [Akta Pencegahan & Pengawalan Penyakit Berjangkit 1988] (‘Akta Covid 19’). [10] Plaintif-plaintif dalam kes ini menuntut ganti rugi atas kelewatan pihak Defendan menyerahkan milikan kosong. Plaintif-plaintif memplidkan bahawa Defendan telah gagal untuk melaksanakan obligasi-obligasinya di bawah Perjanjian Jual Beli dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1966 [“Akta 118”]. Pihak Defendan dikatakan telah melanggar Jadual H Peraturan 11, Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1989 dengan meminda tempoh penyerahan milikan kosong daripada tiga puluh enam (36) bulan kepada empat puluh lapan (48) bulan. [11] Perlanjutan masa tempoh serahan milikan kosong adalah terbatal dan tidak sah kerana bertentangan dengan prinsip undang-undang yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Ang Ming Lee. [12] Berdasarkan penyata tuntutan, Plaintif-plaintif memohon perintah sebagaimana berikut: A. Satu deklarasi bahawa apa-apa surat yang membenarkan lanjutan masa kepada Defendan (jika ada) mengikut Peraturan 11(3) Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 untuk menyerahkan milikan kosong Unit-unit tersebut kepada Plaintif-plaintif dan Pemilik-pemilik tersebut dan melengkapkan Kemudahan Bersama dari tempoh tiga puluh enam
36
bulan kepada empat puluh lapan (48) bulan adalah tidak sah dan terbatal di bawah Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 dan/atau Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966; B. Satu deklarasi bahawa Defendan adalah dikehendaki mematuhi dan harus terikat dengan peruntukan undang-undang di Jadual H dalam Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 untuk membuat serahan milikan kosong Unit-unit tersebut kepada Plaintif-Plaintif dan Pemilik-Pemilik tersebut dan melengkapkan Kemudahan Bersama dalam tempoh masa tiga-puluh enam (36) bulan mula dikira dari tarikh pembayaran fi tempahan Unit-unit tersebut; C. Satu perintah bahawa Defendan dikehendaki membayar kepada Plaintif-plaintif dan Pemilik-pemilik tersebut ganti rugi jumlah tertentu untuk kelewatan serahan milikan kosong Unit-unit tersebut dan pelengkapan Kemudahan Bersama seperti berikut:-
i
Defendan adalah diperintahkan untuk membayar ganti rugi berjumlah keseluruhan sebanyak RM4,208,167.88 kepada Plaintif-plaintif dan Pemilik-pemilik tersebut masing-masing sebagai jumlah ganti rugi jumlah tertentu mengikut jumlah-jumlah dinyatakan di Bahagian 16 Lampiran A yang dikepilkan bersama Writ ini;
II
(ii) Faedah atas jumlah penghakiman pada kadar 5% setahun dari tarikh pemfailan tindakan ini sehingga pembayaran penuh jumlah tersebut; D. Kos tindakan ini atas dasar peguam cara dan anak guam; dan E. Lain-lain perintah, relief dan/atau ganti rugi yang adil dan munasabah yang dianggap sesuai oleh Mahkamah yang Mulia ini. [13] Kes ini pada asalnya telah difailkan di Mahkamah Tinggi. Mahkamah Tinggi kemudiannya telah memindahkan kes ini ke Mahkamah Sesyen berdasarkan perintah yang diberikan pada 30.5.2022. [14] Pihak Plaintif telah memfailkan permohonan di Lampiran 15 untuk Mahkamah memutuskan beberapa persoalan undang-undang di bawah Aturan 14A Kaedah 1 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012. [15] Pada masa yang sama, pihak Defendan juga telah memfailkan permohonan untuk membatalkan writ saman dan penyata tuntutan Plaintif di bawah Aturan 18 Kaedah 19 (1) (a) atau (b) atau (c) atau (d) Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 di Lampiran 18. [16] Defendan menyatakan bahawa penyerahan milikan kosong telah dibuat mengikut terma perjanjian jual beli terutamanya Klausa 27. Pada masa yang sama, Defendan juga membuat tuntutan balas antara lainnya deklarasi bahawa milikan kosong hartanah tersebut patut disiapkan dalam masa 48 bulan daripada tarikh perjanjian jual beli serta pihak Plaintif-plaintif dikehendaki membayar balik jumlah rebat yang telah diberikan oleh Defendan termasuklah faedah lewat bayar atas pembayaran balik rebat tersebut. [17] Pada 26.11.2024, Mahkamah telah membenarkan permohonan pihak Plaintif di Lampiran 15 dan telah menolak permohonan pihak Defendan di Lampiran 18. Mahkamah kemudiannya pada tarikh yang sama telah menolak sebahagian daripada tuntutan balas pihak Defendan. Pihak Defendan telah memfailkan notis rayuan sebagaimana yang telah dinyatakan di perenggan [2] di atas. [18] Pihak Defendan tidak memfailkan sebarang rayuan bagi keputusan Mahkamah yang telah menolak permohonan Defendan di Lampiran 18. [19] Mahkamah tidak terus memutuskan tuntutan pihak Plaintif memandangkan pada masa tersebut, Mahkamah berpendapat bahawa penyata tuntutan pihak Plaintif sewajarnya dipinda. Ini kerana semasa pendengaran Lampiran 15 dan juga Lampiran 18, pihak Plaintif telah memasukkan pengiraan yang lebih terperinci sebagaimana di Lampiran 56. [20] Pihak Plaintif kemudiannya telah memfailkan permohonan bertarikh 10.12.2024 untuk meminda writ dan penyata tuntutan di Lampiran 65.
Lampiran
Lampiran 65 ini tidak didengar oleh saya memandangkan saya telah bertukar daripada Mahkamah Kuala Lumpur mulai 15.1.2025. Lampiran ini telah diputuskan oleh Hakim Mahkamah Sesyen yang mengendalikan kes ini memandangkan kes ini tidak lagi ditutup dan dianggap masih belum selesai kerana keputusan mengenai tuntutan Plaintif masih belum diberikan. Mahkamah ini hanya membuat keputusan mengenai tuntutan balas pihak Defendan pada 26.11.2024. [21] Saya menerima surat permohonan klarifikasi kes memandangkan L65 telah diputuskan tetapi tiada keputusan diberikan berkaitan tuntutan Plaintif. Oleh yang demikian, saya pada 24.3.2025 telah membuat keputusan bahawa berdasarkan persoalan-persoalan undang-undang yang dijawab di Lampiran 15, Mahkamah memutuskan bahawa atas imbangan kebarangkalian, tuntutan Plaintif-plaintif dibenarkan sebahagian. Mahkamah menolak para A dan B penyata tuntutan. Mahkamah membenarkan para C. [22] Pengiraan ganti rugi adalah berdasarkan keputusan kes Obata-Ambak dan keputusan yang diberikan di Lampiran 15 iaitu: a) Tarikh pengiraan ganti rugi jumlah tertentu bermula dari tarikh pembayaran deposit / fi tempahan. b) Pengiraan ganti rugi jumlah tertentu bermula dari tarikh pembayaran deposit / fi tempahan adalah berdasarkan pada harga pembelian yang dinyatakan dan tertera dalam Perjanjian Jual Beli. [23] Saya juga membenarkan faedah atas jumlah penghakiman pada kadar 5% setahun dari tarikh pemfailan tindakan ini sehingga pembayaran penuh jumlah tersebut serta kos sejumlah RM5000 kepada Plaintif. C. DAPATAN MAHKAMAH [24] Plaintif memfailkan kes ini setelah kes Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 1 MLJ 281 diputuskan. Dalam kes ini perlanjutan masa penyerahan milikan kosong daripada 36 bulan kepada 48 bulan telah diperolehi sebelum perjanjian ditandatangani oleh pihak-pihak. [25] Berdasarkan kes Obata-Ambak Holdings Sdn Bhd v. Prema Bonanza Sdn Bhd & Other Appeals [2024] 8 CLJ 519, Mahkamah Persekutuan telah memutuskan bahawa keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Ang Ming Lee (Supra) adalah prospektif dan prinsip-prinsip yang termaktub dalam kes Ang Ming Lee adalah tidak terpakai pada lanjutan-lanjutan yang diberi oleh Pengawal Perumahan sebelum Ang Ming Lee. [168] Therefore, based on the reasons we have stated above and the exceptional circumstances involved, the decision of Ang Ming Lee is prospective. To say otherwise that Ang Ming Lee applies retrospectively will result in great injustice and devastating consequences to the housing industry that had diligently complied with the laws before Ang Ming Lee. Thus, the principles enunciated in Ang Ming Lee will not apply to extensions granted by the Controller before Ang Ming Lee. [26] Oleh yang demikian, tempoh serahan milikan kosong yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli iaitu selama 48 bulan adalah sah dan terpakai dalam kes ini. Namun begitu, memandangkan terdapatnya serahan milikan kosong yang melebihi tempoh 48 bulan sebagaimana perjanjian, Plaintif-plaintif masih boleh menuntut LAD bagi kelewatan penyerahan milikan kosong oleh pihak Defendan. [27] Berdasarkan keputusan di Lampiran 15, Mahkamah telah menjawab persoalan undang-undang yang perlu diputuskan iaitu tarikh pengiraan ganti rugi jumlah tertentu bermula daripada tarikh pembayaran deposit/fi tempahan dan bukannya tarikh perjanjian jual beli ditandatangani. Pengiraan ganti rugi jumlah tertentu bermula daripada tarikh pembayaran deposit / fi tempahan adalah berdasarkan pada harga pembelian yang dinyatakan dan tertera dalam Perjanjian Jual Beli dan bukannya berdasarkan daripada jumlah harga selepas diskaun / rebat yang tidak tertera dalam Perjanjian Jual Beli. Oleh yang demikian, pengiraan ganti rugi boleh dikira berdasarkan keputusan yang telah diberikan di Lampiran 15. [28] Secara keseluruhannya, Mahkamah berpendapat tuntutan yang dituntut oleh pihak Plaintif-plaintif ini hanya boleh dibenarkan sebahagiannya sahaja. Tuntutan deklarasi berkaitan perlanjutan masa daripada 36 bulan kepada 48 bulan telah diputuskan melalui kes Obata Ambak. Oleh sebab itu, Mahkamah telah menolak para A dan B penyata tuntutan dan hanya membenarkan para C penyata tuntutan. [29] Pengiraan ganti rugi yang asalnya berjumlah RM4,208,167.88 sebagaimana penyata tuntutan akan berkurangan memandangkan perlanjutan masa yang diberikan daripada 36 bulan kepada 48 bulan adalah sah. Plaintif-plaintif perlu membuat pengiraan semula untuk mendapatkan jumlah LAD yang sepatutnya memandangkan terdapat beberapa orang Plaintif yang tidak dapat membuat tuntutan LAD memandangkan tempoh serahan milikan kosong masih lagi dalam tempoh yang dibenarkan iaitu 48 bulan. D. KESIMPULAN [30] Berdasarkan alasan-alasan yang telah diberikan, Mahkamah berpendapat keputusan yang diberikan sebagaimana di atas adalah wajar. [31] Mahkamah sebelum ini telah memutuskan bahawa tuntutan balas Defendan dibenarkan sebahagian dengan kos sejumlah RM5000. Oleh yang demikian, tuntutan plaintif yang juga dibenarkan sebahagian, diberikan kos sejumlah RM5000. Disediakan oleh: WAN NOR AKLIMA BINTI WAN SALLEH, Hakim Mahkamah Sesyen Sivil 4 Kuala Lumpur Bertarikh: 21.5.2025 PIHAK-PIHAK Peguam cara Pihak Plaintif-Plaintif: Encik Eugene Khoo Yean Shern bersama-sama dengan Encik Kum Hui Min (PDK) [Tetuan Yeoh Shim Siow & Lay Kuan] Peguam cara Pihak Defendan: Encik Andrew Raj Davis bersama-sama dengan Cik Zaitul Naziah Binti Mohd Soib [Tetuan Andrew Davis & Co.]
Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.