1. ) Chow Ye an v Euroland & Development Sdn Bhd (BA-22NCvC-150-04/2023)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI DI SHAH ALAM DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN, MALAYSIA (BAHAGIAN SIVIL) GUAMAN NO.: BA-22NCvC-150-04/2023

Preamble

menurut peruntukan undang-undang yang ditetapkan iaitu Aturan 15 Kaedah 12 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012] DAN EUROLAND & DEVELOPMENT SDN BHD (NO. SYARIKAT: 936529-K) − DEFENDAN GROUNDS OF JUDGMENT Introduction [1] Enclosure 19 dated 18-7-2023 is the notice of application by the Plaintiffs as follows: “… permohonan Plaintif-Plaintif di bawah Aturan 14A dan / atau Aturan 33 Kaedah 2 dan/atau Aturan 92 Kaedah 4 Kaedah- Kaedah Mahkamah 2012 dan/atau bidangkuasa sedia ada Mahkamah yang Mulia ini bagi perintah-perintah berikut:

Lampiran

LAMPIRAN 1 di sini menurut Aturan 14A dan/atau Aturan 33 kaedah 2 dan/atau Aturan 92 kaedah 4 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 dan/atau bidangkuasa sedia ada Mahkamah ini; (b) Bahawa sehingga penentuan persoalan undang-undang dan/atau persoalan undang-undang atau fakta seperti yang dilampirkan dalam LAMPIRAN 1 di sini menurut Aturan 14A dan/atau Aturan 33 kaedah 2 dan/atau Aturan 92 kaedah 4 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 dan/atau bidangkuasa sedia ada Mahkamah yang Mulia ini, segala prosiding lanjutan dalam guaman sivil ini ditangguhkan; (c) Bahawa suatu perintah relief-relief menurut Writ Saman Plaintif-Plaintif bertarikh 20-4-2023 dan Pernyataan Tuntutan bertarikh 20.04.2023 dibenarkan, atas penentuan Mahkamah yang Mulia ini berkenaan dengan persoalan undang-undang dan/atau persoalan undang-undang atau fakta seperti yang dilampirkan dalam LAMPIRAN 1 di sini yang memihak kepada Plaintif-Plaintif; (d) Kos; dan (e) Relief-relief yang selanjutnya dan yang lain-lain dianggap suai manfaat oleh Mahkamah ini. [2] The Lampiran 1 is attached with the notice of application where the Plaintiffs had listed the Issues of Laws and/or Facts for the Court’s determination. LAMPIRAN 1: PERSOALAN UNDANG-UNDANG DAN/ATAU FAKTA (a) Sama ada pengutipan bayaran tempahan (“booking”)/simpanan (“deposit”) daripada Plaintif-Plaintif Ke-5, Ke-6 dan Ke-7, Ke-9 dan Ke-10, Ke-11 dan Ke-12, Ke-13, Ke-14, Ke-16, Ke-17, Ke-18, Ke-19 dan Ke-20, Ke- 21 dan Ke-22, Ke-23, Ke-24, Ke-25, dan Ke-26 dan Ke-27 oleh Defendan dan/atau Peguamcara Pemegang Amanah daripada Plaintif-Plaintif sebelum pelaksanaan Perjanjian Jual Beli (“PJB-JB”) adalah bertentangan dengan Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (“Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989”) (“HDR 1989”) dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 (“Housing Development (Control and Licensing) Act 1966”) (“HDA 1966”)? (b) Sama ada Plaintif-Plaintif (kecuali Plaintif-Plaintif Pertama, Ke-2, Ke-3, Ke-4, Ke-8 dan Ke-15) berhak untuk mengira dan menuntut Ganti Rugi Jumlah Tertentu (“Liquidated Ascertained Damages”) (“LAD”) bermula dari tarikh pembayaran bayaran tempahan (“booking”)/simpanan (“deposit”) masing-masing? (c) Sama ada Plaintif-Plaintif Pertama, Ke-2, Ke-3, Ke-4, Ke- 8 dan Ke-15 berhak untuk mengira dan menuntut LAD bermula dari tarikh PJB-PJB? (d) Sama ada pengiraan LAD harus berakhir pada tarikh pengambilan/penyifatan penyerahan milikan kosong, berkenaan dengan kelewatan penyerahan milikan kosong petak? (e) Sama ada pengiraan LAD harus berakhir pada tarikh pengeluaran Perakuan Siap dan Pematuhan (Borang F yang bertarikh 11.01.2023) berkenaan dengan kelewatan penyiapan kemudahan bersama? (f) Sama ada PJB-PJB yang telah diubahsuai dan disediakan oleh panel Peguamcara Defendan terhadap Klausa 1 (Tafsiran), 5, 11, 15, 25, dan 27 PJB-PJB Plaintif-Plaintif adalah tidak mengikut Jadual H dan Peraturan 11 (1) HDR 1989 dan HDA 1966, dan harus dikehendaki untuk mengikut format Jadual H dan Peraturan 11 HDR 1989 dan HDA 1966? (g) Sama ada Defendan telah melanggar obligasinya di bawah PJB-PJB Plaintif-Plaintif kerana gagal untuk menyiapkan dan memberikan milikan kosong petak-petak Plaintif-Plaintif dan kemudahan bersama dalam tempoh masa yang diperuntukkan? [3] The Plaintiffs had summarized its reasons for the application as follows: 1. Plaintif-Plaintif merupakan Pembeli-Pembeli hartanah dalam projek perumahan yang dikenali sebagai “Damai Vista” (“projek perumahan tersebut”). 2. Sebelum pelaksanaan PJB-PJB tersebut, Plaintif-Plaintif dikehendaki untuk membuat satu pembayaran tempahan (“booking”)/simpanan (“deposit”) kepada Defendan/Peguam cara Pemegang Amanah Defendan, iaitu Tetuan Kevin & Co., dan Tetuan Ng & Ong. 3. Plaintif-Plaintif telah memasuki satu PJB-PJB dengan Defendan menurut Jadual H dan Peraturan 11(1) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (“Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989”) (“HDR 1989”) dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (“Housing Development (Control and Licensing) Act 1966”) (“HDA 1966”). 4. PJB-PJB Plaintif-Plaintif tersebut adalah kontrak berkanun yang tertakluk kepada HDR 1989 dan HDA 1966 yang mewajibkan penyerahan pemilikan kosong petak dan penyiapan kemudahan bersama bagi suatu pembangunan perumahan mestilah dalam tempoh tiga puluh enam (36) bulan. 5. Manakala, klausa-klausa dalam PJB-PJB tersebut (yang disediakan oleh panel Peguam cara Defendan) telah diubahsuai oleh Defendan, khususnya Klausa 1 (Tafsiran), 5, 11, 15, 25, dan 27 PJB-PJB tersebut. Maka, PJB-PJB tersebut adalah tidak mengikut Jadual H dan Peraturan 11 (1) HDR 1989 dan HDA 1966. 6. Defendan telah memperoleh Perakuan Siap dan Pematuhan (Borang F) yang dikeluarkan oleh Orang Utama Yang Mengemukakan, Ar Imezully Bin Taib [No. Pendaftaran LAM: A/I 25] pada 11.01.2023. 7. Defendan telah mengeluarkan Notis Penyerahan Pemilikan Kosong bertarikh 07.02.2023 dan menyampaikan Notis tersebut kepada Peguam cara Plaintif-Plainitf iaitu Tetuan Lui & Bhullar pada 08.03.2023, manakala Plaintif Ke-26 dan Ke-27 telah disampaikan Notis tersebut pada 09.03.2023. Berdasarkan kepada Notis tersebut, Defendan telah meminta Plaintif-Plaintif untuk mengambil milikan kosong petak-petak Plaintif-Plaintif masing-masing. 8. Plaintif-Plaintif telah mengambil milikan kosong petak-petak masing-masing dalam tempoh masa tiga puluh (30) hari daripada tarikh penyampaian Notis tersebut, iaitu pada 24.03.2023, 29.03.2023, 30.03.2023, 31.03.2023 dan 01.04.2023 (kecuali Plaintif Ke- 19 dan Ke-20 yang disifatkan telah mengambil milikan kosong pada 07.04.2023, dan Plaintif Ke-26 dan Ke-27 yang disifatkan telah mengambil milikan kosong pada 08.04.2023). 9. Defendan adalah bertanggungan dari segi undang-undang sedia ada termasuklah HDR 1989 dan HDA 1966 dan/atau fakta untuk membayar kepada Plaintif-Plaintif jumlah keseluruhan Ganti Rugi Jumlah Tertentu (“Liquidated Ascertained Damages”) (“LAD”) sebanyak RM4,929,869.52 mengikut Jadual A, Lajur 10 yang dilampirkan bersama Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif tersebut. 10. Alasan-alasan selanjutnya adalah seperti yang terkandung di dalam Afidavit Sokongan Plaintif-Plaintif. The decision of this Court on 19-9-2023 [4] On 19-9-2023, I allowed Enclosure 19. My decision briefly as follows: [1] Tuntutan 27 orang Plaintif-Plaintif ialah untuk menuntut Ganti rugi Jumlah Tertentu (Liquidated Ascertained Damages/LAD) terhadap Defendan (Euroland & Development Sdn Bhd) atas kemungkiran kewajipan Defendan di bawah Perjanjian. Terdapat kelewatan untuk menyerahkan milikan kosong. LAD yang dituntut ialah sebanyak RM4,929,869.52. [2] Notis Permohonan oleh Plaintif-Plaintif sebagaimana dalam Lampiran 19 memohon perintah Mahkamah ini memutuskan persoalan undang-undang dan/atau persoalan undang-undang dan fakta menurut Aturan 14A dan/atau Aturan 33 k. 2 dan/atau Aturan 92 k. 4 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Terdapat 7 persoalan yang dikenalpasti oleh Plaintif-Plaintif. [3] Pertikaian mengenai LAD yang berpaksikan kepada Perjanjian Jual Beli/SPA boleh dilupuskan melalui Aturan 14A dan tiada keperluan untuk memanggil saksi dalam suatu perbicaraan penuh. Tujuh persoalan itu adalah sesuai bagi penentuan tanpa perbicaraan penuh bagi tindakan ini. Mankala, bantahan Defendan ke atas 3 persoalan pada perenggan A, B dan G pula, Mahkamah ini mendapati ketiga-tiga persoalan itu juga boleh menggunapakai A.14A. [4] Mahkamah ini membenarkan Lampiran 19 tanpa perintah atas kos. [5] The Defendant is unhappy and unsatisfied appeal to the Court of Appeal. The question: Whether this suit is suitable to be determined without the Full Trial of the Action under Order 14A of the Rules of Court 2012? The Applicable Laws [6] The provisions in the Rules of Court 2012 – Determination Without the Full Trial of the Action “Order 14A. Disposal of case on point of law Determination of questions of law or construction (O. 14A, r. 1) 1. (1) The Court may, upon the application of a party or of its own motion, determine any question of law or construction of any document arising in any cause or matter at any stage of the proceedings where it appears to the Court that— (a) such question is suitable for determination without the full trial of the action; and (b) such determination will finally determine the entire cause or matter or any claim or issue therein. (2) On such determination the Court may dismiss the cause or matter or make such order or judgment as it thinks just. (3) The Court shall not determine any question under this Order unless the parties have had an opportunity of being heard on the question. (4) The jurisdiction of the Court under this Order may be exercised by a Registrar. (5) Nothing in this Order shall limit the powers of the Court under Order 18, rule 19 or any other provisions of these Rules.”. “Order 33. Mode of trial Mode of trial (O. 33, r. 1) 1. Subject to the provisions of these Rules, a cause or matter, or any question or issue arising therein, may be tried before a Judge or Registrar, with or without the assistance of assessors. Time of trial of questions or issues (O. 33, r. 2) 2. The Court may order any question or issue arising in a cause or matter, whether of fact or law or partly of fact and partly of law, and whether raised by the pleadings or otherwise, to be tried before, at or after the trial of the cause or matter, and may give directions as to the manner in which the question or issue shall be stated.”. [7] Some of the authority in the case laws pertaining to O.14A − (i) Dato’ Sivananthan a/l Shanmugam v. Artisan Fokus Sdn Bhd [2016] 3 MLJ 122 − “[10] … The power, in our opinion, is only exercisable where determination of any such question of law or construction of any document, as the case may be, appears to the court to be suitable without the full trial of the action and will finally determine the entire cause or matter or any claim or issue in such action. This is a required prior condition or prerequisite which must be fulfilled before this order can be invoked. The court should not, as a matter of course, proceed to determine any such question without first considering the legal prerequisite in this order.”. (ii) Ramba AK Bungkong & Yang Lain v. Asso Green Sdn Bhd [In the Court of Appeal of Malaysia (Appellate Jurisdiction) Civil Appeal No. Q-02(IM)(NCVC)-2507- 12/2017], held that – The suitability and applicability of Order 14A [24] There are settled and established principles in our case law authorities that had firmly determined the ambit and the application of Order 14 A of the ROC. [30] As stated by the Court of Appeal in Petroleum Nasional Bhd v Kerajaan Negeri Terengganu (supra), even if the case appears to be or is complicated, the court must not shun from considering the applicability of O14A and O33 r 2 of the ROC in relation to the questions posed. A case involving a claim on NCR, in our view is no exception. Everything boils down to the question of whether the requirements for summary determination of the questions of law are present and satisfied, based on the relevant facts and circumstances of each case. [31] The test of whether the question of law or construction is suitable to be determined under Order 14A was dealt with by the Federal Court in Racha Urud (supra) at page 403 wherein reference was made to the commentary on Order 14A appearing in the Malaysian Court Practice (Practitioner Edition) at pp 125-127 which states – “The test of whether the question of law or construction is ‘suitable’ to be determined under this order is whether all the necessary and material facts relating to the subject matter of the question have been duly proved or admitted, and this postulates that there is no dispute or no further dispute as to the relevant facts at the time when the court proceeds to determine the question. The suitability of disposing of an action under this order depends entirely on whether the court can determine the question of law raised without a full trial of the action…”. [32] In Racha Urud (supra) the Federal Court held that an application under Order 14A is to decide clear points of law or construction apparent on the pleadings and one primary task which must be undertaken by the court in deciding on the suitability and applicability of the order is to consider whether the pleadings disclose any dispute on the material facts. The Apex Court observed that “pleadings must cover a wide range of cause papers. The only cause papers available in our instant case are the statement of claims, the defence, reply and the affidavits in support of the O.14A applications.”. [33] It may be useful to briefly refer to the following excerpt from the Malaysian Civil Procedure 2015 (Sweet & Maxwell) at page 130 on the principles governing the application of Order 14A: “The outcome of an application under Order 14A does not need to dispose of the entire case. It is sufficient if substantial matters in the case can be disposed of: Petroliam Nasional Bhd & Anor v Kerajaan Negeri Terengganu [2003] 5 AMR 696 [2004] 1 MLJ 8; [2003] 4 CLJ 337, CA; of Dream Property Sdn Bhd v Atlas Housing Sdn Bhd [2008] 1 AMR 105; [2008] 2 MLJ 812. The issue to be determined should be a core legal issue that may for practical purposes turn out to be determinative of the case; Rockwin Enterprise Ltd v Shui Yee Ltd [2003] 3 HKC 174 at 184; Netwell Properties Ltd v JCG Finance Co Ltd [2003] 4 HKC 566, CA (HK). An application under Order 14A is inappropriate if: (a) There are conflicting allegations of fact. All material facts relating to the subject matter of the claim must be undisputed or admitted; and not on the basis of assumed facts. If cannot be invoked on the basis of assumed facts. The court should not give a ruling under Order 14A in vacuo or based on hypothetical facts. (b) The issues of fact are interwoven with legal issues raised. The court will not split the legal and factual determination for to do so would in effect be to give rulings in vacuo or on a hypothetical ruling; The court will in an Order 14A application determine the issues of law upon the construction of documents whenever it appears to the court that the determination of any question of law will lead to a final conclusion of the action because there are no facts in dispute: Danaharta Managers Sdn Bhd v Melewar Leisure Sdn Bhd & Ors [2008] 4 AMR 553; [2008] 4 MLJ 448.”. [8] In the case of Thein Hong Teck & Ors v. Mohd Afrizan Husain [2012] 1 MLRA 712 − “26. Berdasarkan kes di atas, tuntutan Plaintif akan dilupuskan menurut Aturan 14A hanya dalam keadaan di mana tiada pertikaian antara pihak-pihak mahupun berdasarkan bukti-bukti dokumen yang ada terhadap fakta-fakta penting tuntutan tersebut. Plaintif-Plaintif selanjutnya berhujah bahawa, tiada pertikaian fakta penting dalam kes semasa seperti, pengubahsuaian perjanjian jual beli berkenaan tempoh serahan hak milik, kelewatan serahan milikan kosong dan kelulusan tempoh lanjutan 48 bulan yang diberikan oleh Pengawal perumahan…”. The Defendant’s objections and opposing to Enclose 19 [9] The application filed by the Plaintiffs is for the court’s determination on law and fact under O. 14A of the Rules of Court 2012 and if this application is allowed the LAD amount in the sum of RM4,929,869.52 is due and owed by the Defendant to the Plaintiffs. [10] In applying the authority of the following cases: • Petroleum Nasional Bhd v. Kerajaan Negeri Terengganu [2004] 1 MLJ 8; • Dato’ Sivanathan a/l Shanmugam v. Artisan Fokus Sdn Bhd [2016] 3 MLJ 122; and • Pengerusi Persatuan Penganut Dewi Sri Maha Mariamman Devasthanam [2019] MLJU 689, the learned counsel for the Defendant submits that “Plaintif-Plaintif perlu memenuhi pra syarat dalam kes Pengerusi Persatuan Penganut Dewi Sri Maha Mariamman Devasthanam terlebih dahulu sebelum Mahkamah yang Mulia ini boleh menentukan sama ada persoalan-persoalan Plaintif-Plaintif adalah sesuai ditentukan secara ringkas berdasarkan prinsip-prinsip Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 dan Petroleum Nasional Bhd.”. [11] The exact words used by the learned counsel for the Defendant in disagreeing that this Suit to be disposed summarily under O. 14A are (refer to paragraph 16 in the Defendant’s written submissions) – “16.1 Persoalan-persoalan Plaintif-Plaintif tidak menentukan secara muktamad bagi keseluruhan kausa tindakan atau sebarang tuntutan. 16.2 Terdapat pertikaian yang serius berkenaan fakta-fakta berkaitan dengan persoalan-persoalan Plaintif-Plaintif; dan 16.3 Persoalan-persoalan Plaintif-Plaintif menjalinkan isu-isu fakta dan undang-undang.”. [12] Next in explaining its averment, the learned counsel for the Defendant cited the cases of Kerajaan Negeri Kelantan v. Petroliam Nasional Bhd and other appeals [2014] 6 MLJ 31 and Jaks Resources Bhd v. Star Media Group Bhd and other appeals [2023] MLJU 1668. Based on these authorities, the learned counsel for the Defendant submits that “persoalan-persoalan yang dimohon ditentukan di bawah Aturan 14A perlu menentukan perkara-perkara yang substantial dalam sesuatu kes. namun begitu, Defendan menghujahkan bahawa persoalan-persoalan yang dibangkitkan oleh Plaintif-Plaintif untuk ditentukan secara ringkas tidak menentukan perkara-perkara yang substantial dalam prosiding ini.”. [13] According to the learned counsel for the Defendant, the substantial issues in this Suit are (refer to paragraph 20 in the Defendant’s written submissions) – “20.1 sama ada terdapat konspirasi antara bekas pengarah syarikat Defendan untuk mencederakan syarikat Defendan dan/atau mendapat keuntungan daripada konspirasi tersebut; 20.2 sama ada konspirasi tersebut telah menyebabkan kelewatan dalam penyiapan Projek tersebut dan kelewatan dalam penyerahan milikan kosong unit-unit kepada pembeli-pembeli; 20.3 sekiranya Mahkamah ini menentukan bahawa terdapat suatu konspirasi sepertimana yang diplidkan, bahawa konspirator-konspirator tersebut adalah bertanggungjawab kepada tuntutan ganti rugi Plaintif-Plaintif. 20.4 sama ada konspirasi tersebut termasuk pengeluaran surat-surat rebat tanpa pengetahuan dan/atau kelulusan pengurusan syarikat Defendan kepada pembeli-pembeli unit Projek tersebut; dan 20.5 sekiranya Mahkamah ini menentukan bahawa terdapat suatu konspirasi untuk mengeluarkan surat-surat rebat kepada pembeli-pembeli unit Projek tersebut, sama ada surat-surat rebat tersebut adalah tidak sah dan dikeluarkan secara salah ari segi undang-undang dan Plaintif-Plaintif diperlukan membayar balik jumlah rebat sebanyak RM1,495,261.10 yang telah dikeluarkan oleh pengurusan Syarikat terdahulu Defendan.”. [14] Therefore, the learned counsel for the Defendant avers that the questions posted by the Plaintiffs in its application under O. 14A i.e. the booking fees, calculation of the LAD’s amounts, interpretation of the terms in the Sales and Purchase Agreements (SPA), and whether the Defendant has breached its obligations under the SPA for failure to deliver vacant possessions to the Plaintiff and to complete the common facilities within the stipulated times, are not to be resolved by way of O. 14A. The Plaintiffs’ contentions [15] In the affidavit in support for its application, the 12th Plaintiff affirmed the affidavit for himself and also for all the Plaintiffs in this Suit. [16] The facts regarding purchasing the unit in the Project (Damai Vista) are as follows: (a) payments and collection of the booking fee/deposit: • sebelum pelaksanaan PJB-PJB tersebut, Plaintif-Plaintif telah dikehendaki membuat suatu pembayaran tempahan (“booking fee”)/simpanan (“deposit”) kepada Defendan dan/atau Peguam cara Pemegang Amanah Defendan, iaitu Tetuan Ng & Ong, dan Tetuan Kevin & Co. (“entity-entiti tersebut”). Sesalinan bukti pembayaran tempahan (“booking fee”)/simpanan (“deposit”) Plaintif-Plaintif diekshibitkan dan ditandakan secara kolektif sebagai Ekshibit “CSW-3”. • sememang-memangnya merupakan pembayaran tempahan (“booking”)/simpanan (“deposit”) bagi tujuan untuk menjaminkan tempahan dan pembelian petak-petak Plaintif-Plaintif masing-masing yang tidak diperuntukkan dalam PJB-PJB tersebut. • Tanpa bayaran tempahan (“booking”)/simpanan (“deposit”) tersebut, proses pembelian petak-petak Plaintif-Plaintif dalam projek perumahan tersebut tidak boleh dimulakan. • Namun, penafian Defendan berkenaan dengan kutipan pembayaran tempahan (“booking”)/simpanan (“deposit’) yang dibayar oleh Plaintif-Plaintif adalah tidak berasas (f) Ini adalah satu percubaan sambil lewa Defendan untuk meniadakan (“negate”) pembayaran tempahan (“booking”)/simpanan (“deposit”) yang telah dibayar oleh Plaintif-Plaintif kepada Defendan dan/atau Peguam cara Pemegang Amanahnya, di mana kutipan bayaran tempahan (“booking”)/simpanan (“deposit”) tersebut adalah dilarang sama sekali dan tidak sah di bawah undang-undang sedia ada iaitu HDR 1989 dan HDA 1966; • Defendan sebagai Pemaju yang dilesenkan di bawah HDA 1966 tidak pernah membantah kepada pembayaran tempahan (“booking”)/simpanan (“deposit”) tersebut dan/atau mempunyai pengetahuan penuh berkenaan pembayaran tersebut meskipun mengetahui bahawa amalan tersebut adalah jelas salah disisi undang-undang yang sedia ada iaitu HDA 1966 dan HDR 1989 dan bayaran tersebut adalah, tanpa syak merupakan pembayaran fi tempahan (“booking fee”)/simpanan (“deposit”) tersebut. • Kutipan pembayaran tempahan (“booking”)/simpanan (“deposit”) yang telah dibayar oleh Plaintif-Plaintif kepada Defendan dan/atau Peguam cara Pemegang Amanahnya adalah bertentangan dengan Jadual Ke-3 PJB-PJB tersebut, dan undang-undang sedia ada iaitu HDR 1989 dan HDA 1966 dan keputusan Mahkamah Persekutuan PJD Regency Sdn Bhd v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor and Other Appeals [2021] 2 MLJ 60 (“PJD Regency”). (b) modifications of clauses in the SPA (PJB) by the Defendant: • Plaintif-Plaintif telah memasuki satu PJB-PJB dengan Defendan menurut Jadual H dan Peraturan 11(1) HDR 1989 dan HDA 1966. Namun, Defendan dan/atau panel Peguam cara Defendan telah mengubahsuai terma-terma penting dalam PJB-PJB tersebut, yang mana pengubahsuaian tersebut tidak mengikut Jadual H dan Peraturan 11(1) HDR 1989 dan HDA 1966 seperti berikut: (a) Tiada Klausa 1 yang bertajuk “Tafsiran”; (b) Rujukan kepada klausa 11 dibawah klausa bertajuk “Caj pembayaran lewat”; (c) Rujukan-rujukan kepada klausa 5 dan perenggan-perenggan 11(1)(a), (b), (c) dan (d) di bawah klausa bertajuk “Keingkaran oleh Pembeli dan penamatan Perjanjian”; (d) Rujukan-rujukan kepada klausa-klausa 5 dan 27 di bawah klausa bertajuk “Hakmilik strata berasingan dan pemindahan hakmilik”; (e) Rujukan kepada klausa 15 dibawah klausa bertajuk “Sekatan terhadap pengubahan kod warna”; Rujukan kepada Klausa 27 dibawah klausa bertajuk “Masa untuk penyerahan pemilikan kosong”; (f) Rujukan kepada klausa 15 dibawah klausa bertajuk “Cara penyerahan pemilikan kosong”; (g) Rujukan-rujukan kepada klausa-klausa 25 dan 27, dan (h) perenggan 27(1)(b) dibawah klausa bertajuk “Hakmilik strata belum dikeluarkan dan pemindahan hakmilik”. • Setelah dinasihatkan oleh peguamcara, Plaintif-Plaintif sesungguhnya percaya dan menyatakan bahawa segala pengubahsuaian terhadap klausa-klausa yang dinyatakan di perenggan 16(a) hingga (h) di atas adalah tidak masuk akal (“non-sensical”) dan tidak mempunyai maksud undang-undang (“of no legal purport”). • Oleh itu, Plaintif-Plaintif sesungguhnya percaya bahawa PJB-PJB tersebut yang digubal dibawah Jadual H HDR mesti mengikuti format dan templat PJB Jadual H HDR. Tiadanya peruntukan undang-undang di bawah peruntukan undang-undang sedia ada, termasuk HDR 1989 dan HDA 1966, untuk mengubahsuai klausa-klausa PJB-PJB tersebut. (c) Liquidated Ascertained Damages (“LAD”): • Setelah dinasihati oleh peguam cara Plaintif-Plaintif, Plaintif-Plaintif menyatakan seperti berikut: (a) PJB-PJB tersebut adalah kontrak berkanun yang dimandatkan dan ditadbir di bawah HDR 1989 dan HDA 1966; (b) PJB-PJB tersebut yang dilaksanakan di antara Plaintif-Plaintif dengan Defendan adalah jelas tidak menurut HDR 1989 dan HDA 1966 kerana Klausa-Klausanya yang telah diubahsuai oleh Defendan; (c) Defendan/Peguam cara Pemegang Amanah Defendan telah mengutip pembayaran tempahan (“booking”)/simpanan (“deposit”) daripada Plaintif-Plaintif sebelum pelaksanaan PJB-PJB tersebut, dimana ianya adalah bertentangan dengan Jadual Ke-3 PJB-PJB tersebut, HDR 1989 dan HDA 1966; (d) Oleh itu, Plaintif-Plaintif (Ke-5, Ke-6 dan Ke-7, Ke- 9 dan Ke-10, Ke-11 dan Ke-12, Ke-13, Ke-14, K3- 16, Ke-17, Ke-18, Ke-19 dan Ke-20, Ke-21 dan Ke-22, Ke-23, Ke-24, Ke-25, dan Ke-26 dan Ke- 27) berhak menuntut LAD bermula dari tarikh pembayaran tempahan (“booking”)/simpanan (“deposit”) masing-masing dengan mengambil kira tempoh pembangunan berkanun iaitu 36 bulan; manakala, Plaintif-Plaintif lain (Pertama, Ke-2 dan Ke-3, Ke-4, Ke-8, dan Ke-15) adalah berhak menuntut LAD bermula dari tarikh PJB-PJB masing-masing dengan mengambil kira tempoh pembangunan berkanun iaitu 36 bulan; (e) Plaintif-Plaintif juga sedia maklum bahawa tempoh daripada 18.03.2020 hingga 31.08.2020 (“tempoh pengecualian”) adalah dikecualikan daripada pengiraan masa bagi penyerahan milikan kosong menurut Seksyen 35(1) Akta Langkah-Langkah Sementara Bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (Covid 19) 2020 (“Akta Covid 2020”), dan Defendan telah memperolehi tempoh pengecualian selanjutnya daripada Jabatan Perumahan Negara/Kementeriaan Perumahaan Dan Kerajaan Tempatan (“KPKT”) sehingga 31.12.2020 menurut Seksyen 35(3) Akta Covid 2020; (f) Oleh demikian, tempoh masa dari 18.03.2020 sehingga 31.12.2020 (sebanyak 289 hari) adalah dikecualikan untuk pengiraan masa dan LAD bagi kelewatan dalam penyerahan milikan kosong; (g) Oleh demikian, Plaintif-Plaintif adalah berhak untuk mengira tuntutan LAD mereka sehingga tarikh pengambilan/penyifatan milikan kosong masing-masing (bagi tuntutan LAD untuk petak), dan sehingga tarikh pengeluaran Perakuan Siap dan Pematuhan (Borang F) (bagi tuntutan LAD untuk kemudahan bersama), dengan mengecualikan 289 hari akibat tempoh pengecualian menurut Akta Covid 2020; (h) Tuntutan LAD yang dituntut oleh Plaintif-Plaintif masing-masing adalah suatu remedi berkanun (“statutory remedy”) yang berasal dari Jadual H dan Peraturan 11(1) HDR 1989 dan HDA 1966 dan kerana HDR 1989 dan HDA 1966 bersifat undang-undang sosial, Plaintif-Plaintif tidak terhalang untuk menuntut jumlah LAD masing-masing; (i) Justeru, pengiraan LAD adalah berdasarkan tempoh masa 36 bulan untuk penyerahan pemilikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama menurut Jadual H dan Peraturan 11(1) HDR 1989. (j) Selanjutnya, untuk tujuan kesempurnaan, Plaintif-Plaintif telah dinasihati oleh peguamcara Plaintif-Plaintif, Plaintif-Plaintif sesungguhnya percaya dan menyatakan seperti berikut: i. Tuntutan Plaintif-Plaintif di sini adalah bagi menuntut LAD; ii. Berkenaan dengan tuntutan LAD untuk petak-petak Plaintif-Plaintif tersebut, menurut Klausa 25(3) PJB-PJB tersebut, sebarang kausa tindakan untuk menuntut LAD adalah terakru pada tarikh di mana Pembeli (Plaintif-Plaintif) mengambil pemilikan kosong petak tersebut; iii. Berkenaan dengan tuntutan LAD bagi kemudahan bersama, menurut Klausa 27(3) HDA 1966, sebarang kausa tindakan untuk menuntut LAD adalah terakru pada tarikh Pemilik (Defendan) menyiapkan kemudahan bersama, iaitu 11.01.2023 yang merupakan tarikh Perakuan Siap dan Pematuhan (Borang F); iv. Guaman ini telah difailkan oleh Plaintif-Plaintif pada 20.04.2023; v. Oleh itu, Plainitf-Plaintif berhak untuk menuntut LAD bagi petak-petak maisng-masing daripada Defendan menurut undang-undang sedia ada, iaitu HDR 1989 dan HDA 1966. vi. Selanjutnya, memandangkan LAD yang dituntut oleh Plaintif-Plaintif adalah remedi berkanun (“statutory remedy”) dan HDR 1989 dan HDA 1966 bersifat undang-undang sosial, Plaintif-Plaintif adalah berhak untuk menuntut LAD daripada Defendan. vii. Justeru, atas nasihat peguam cara Plaintif-Plaintif, Plaintif-Plaintif sesungguhnya percaya bahawa Defendan telah melanggar terma-terma nyata dan penting PJB tersebut, iaitu subklausa-subklausa 25(1) dan 27(1) apabila Defendan – ▪ gagal untuk menyerahkan milikan kosong petak-petak Plaintif-Plaintif menurut tempoh kontrak berkanun, iaitu 36 bulan; dan ▪ gagal untuk menyiapkan kemudahan bersama bagi projek perumahan tersebut menurut tempoh kontrak berkanun, iaitu 36 bulan. (d) Question of Law and/or Fact: • Berdasarkan perkara-perkara yang dikemukakan di atas, Plaintif-Plaintif dinasihatkan oleh peguamcara Plaintif-Plaintif dan sesungguhnya percaya bahawa persoalan undang-undang dan / atau fakta yang dikemukakan dalam Lampiran 1 bersama-sama Notis Permohonan tersebut boleh ditentukan dan diputuskan oleh Mahkamah ini. • Plaintif-Plaintif benar-benar percaya bahawa Permohonan ini adalah permohonan yang telah dibawa secara bona fide dan untuk menegakkan hak Plaintif-Plaintif dalam guaman ini. • Plaintif-Plaintif telah dinasihatkan oleh peguam cara Plaintif-Plaintif dan percaya bahawa ianya adalah wajar, munasabah, mudah dan cepat untuk menyelesaikan guaman ini melalui penentuan persoalan-persoalan undang-undang dan/atau fakta yang dikemukakan dalam Lampiran 1 bersama-sama NP tersebut. • Defendan adalah bertanggungan dari segi undang-undang sedia ada termasuklah HDR 1989 dan HDA 1966 untuk membayar kepada Plaintif-Plaintif jumlah keseluruhan LAD sebanyak RM4,929,869.52 sebagai pembayaran LAD mengikut Jadual A. • Plaintif-Plaintif juga turut telah dinasihati oleh peguam cara Plaintif-Plaintif dan sesungguhnya percaya bahawa persoalan undang-undang dan/atau persoalan undang-undang dan fakta yang dinyatakan dalam Lampiran 1 pada Notis Permohonan tersebut boleh ditentukan tanpa keperluan untuk memanggil sebarang keterangan secara lisan dan perbicaraan penuh. • Selanjutnya, bahawa tindakan-tindakan kausa terhadap Defendan sepertimana diplidkan dalam Writ Saman tersebut dan Pernyataan Tuntutan tersebut boleh diputuskan dan dilupuskan secara keseluruhan melalui Notis Permohonan tersebut yang memihak kepada Plaintif-Plaintif. • Selanjutnya, setelah dinasihati oleh peguam cara Plaintif-Plaintif, Plaintif-Plaintif juga percaya bahawa penentuan persoalan undang-undang dan/atau persoalan undang-undang dan fakta yang dinyatakan dalam Lampiran 1 pada NP tersebut akan menjimatkan masa dan kos kesemua pihak yang terlibat, termasuk Mahkamah ini. • Plaintif-Plaintif sewajarnya dinasihatkan oleh peguam cara Plaintif-Plaintif dan sesungguhnya percaya bahawa Defendan tidak mempunyai isu yang boleh dibicarakan untuk mengalahkan tuntutan Plaintif-Plaintif untuk LAD yang Defendan mesti menghormati. • Plaintif-Plaintif sesungguhnya percaya bahawa Defendan tidak ada pembelaan terhadap tindakan ini. • Plaintif-Plaintif sesungguhnya percaya bahawa tiada merit dalam pembelaan terhadap tindakan ini seperti yang difailkan oleh Defendan terhadap tuntutan Plaintif-Plaintif dan oleh itu, kes ini sesuai dan wajar untuk diselesaikan secara ringkas melalui keterangan afidavit, tanpa perlu diteruskan melalui Perbicaraan Penuh. [17] The learned counsel for the Plaintiffs submits as follows: “ISU KONSPIRASI YANG DIDAKWA OLEH DEFENDAN … dakwaan Defendan berkaitan konspirasi diantara pihak-pihak ketiga adalah langsung tidak relevan dan tiada kaitan dengan tindakan disini. Malah, ia tidak merupakan isu sah yang bangkit dalam tindakan ini dan hanya merupakan dakwaan kosong. Ianya juga langsung tidak berada dalam pengetahuan Plaintif-Plaintif. Ianya seolah-olah merupakan suatu percubaan sambil lewa oleh Defendan untuk meniadakan (“negate”) liabilitinya. Sebagai tambahan, isu yang dinyatakan oleh Defendan merupakan isu-isu dalaman (“internal issues”) bersama syarikat terdahulu yang didakwa oleh Defendan, yang mana ianya adalah tiada kaitan dengan Plaintif-Plaintif yang hanya menegakkan hak-hak masing-masing berdasarkan PJB-PJB menurut tujuan perundangan sosial, yang dikenali sebagai HDR 1989 dan HDA 1966. Jika Defendan berpendapat ianya adalah relevan dan perlu dalam guaman ini, Defendan patut membuktikannya dengan beban bukti yang kukuh berkenaan dengan kesesuain (“relevancy”) dan keperluan (“necessity”) tersebut. Namun demikian, Defendan telah gagal mengemukakan sebarang bukti untuk membuktikan dakwaannya dalam permohonan ini.”. [18] This Court has no problem in understanding the submissions by both learned counsel regarding the law under O. 14A and/or O. 33 r. 2 of the Rules of Court 2012. [19] In the written submission in reply, the learned counsel for the Plaintiff said as follows: “PERSOALAN-PERSOALAN YANG DIKEMUKAKAN AKAN MENENTUKAN SECARA MUKTAMAD KESELURUHAN KAUSA TINDAKAN TERHADAP DEFENDAN: 9. Defendan telah berdakwa bahawa permohonan ini tidak memenuhi pra syarat-pra syarat yang diperlukan untuk menentukan persoalan-persoalan undang-undang secara ringkas di bawah Aturan 14A dan/atau Aturan 33 Kaedah 2 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, oleh kerana – (a) Persoalan-persoalan Plaintif-Plaintif tidak menentukan secara muktamad bagi keseluruhan kausa tindakan atau sebarang tuntutan; (b) Terdapat pertikaian yang serius berkenaan fakta-fakta berkaitan dengan persoalan-persoalan Plaintif-Plaintif; (c) Persoalan-persoalan Plaintif-Plaintif menjalinkan isu-isu fakta dan undang-undang. 10. Selanjutnya, Defendan telah berdakwa bahawa persoalan-persoalan yang dibangkitkan oleh Plaintif-Plaintif tidak menentukan perkara-perkara yang substansial dalam prosiding ini. 11. Seterusnya, Defendan telah berdakwa bahawa persoalan-persoalan (a), (b) dan (g) yang dibangkitkan oleh Plaintif-Plaintif melalui Lampiran 1 dalam Notis Permohonan tersebut menjalinkan isu-isu fakta dan undang-undang, dan oleh itu, tidak sesuai ditentukan secara ringkas. UNDANG-UNDANG BERKAITAN DENGAN PELUPUSAN SUATU KES MENGENAI PERKARA PERSOALAN UNDANG-UNDANG DAN/ATAU FAKTA Plaintif-Plaintif telah memfailkan permohonan ini bagi pertimbangan Mahkamah yang Mulia ini di bawah peruntukan berikut: (a) Bagi pelupusan kes atas persoalan undang-undang adalah seperti yang terkandung dalam ATURAN 14A KAEDAH-KAEDAH MAHKAMAH 2012; (b) Bagi Mahkamah Yang Mulia ini untuk membicarakan sebarang persoalan atau isu fakta-fakta atau undang-undang adalah seperti yang terkandung dalam ATURAN 33 KAEDAH 2 KAEDAH-KAEDAH MAHKAMAH 2012. Undang-undang mengenai permohonan di bawah Aturan 14A merupakan suatu prinsip yang sedia ada dan prinsipnya telah dikemukakan dalam kes-kes undang-undang seperti berikut: (a) Keputusan Mahkamah Persekutuan Thein Hong Teck & Ors v. Mohd Afrizan Husain & Another Appeal [2012] 2 MLJ 299 – perenggan 47; (b) Keputusan Mahkamah Tinggi Lekaz Constructions Sdn Bhd v. Kop Petroleum Sdn Bhd; HSBC Bank Malaysia Bhd (Intervener) [2003] 4 CLJ 377 – perenggan E hingga G; (c) Keputusan Mahkamah Persekutuan Director of Forests, Sarawak & Anor v. Racha Ak Urud @ Peter Rucha Urud & Ors And Other Appeals [2017] 4 MLJ 42; (d) Keputusan Mahkamah Rayuan Petroleum Nasional Bhd v. Kerajaan Negeri Terengganu & Another Appeal [2004] 1 MLJ 8 – perenggan 12 hingga 14; (e) Keputusan Mahkamah Tinggi Chau Chee Sing & Ors v. R & F Development Sdn Bhd [2021] MLJU 2045– perenggan 10 hingga 12. Berhubung dengan kes undang-undang yang berkaitan dengan Aturan 33 Kaedah 2 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, rujukan dibuat kepada kes-kes yang berikut: (a) Keputusan Mahkamah Tinggi Si Rajah & Anor v. Dato’ Mak Hon Kam & Ors. (No. 1) [1994] 1 CLJ 207 – perenggan D hingga I, dan A hingga B; (b) Keputusan Mahkamah Rayuan Petroleum Nasional Bhd v. Kerajaan Negeri Terengganu & Another Appeal [2004] 1 MLJ 8 – perenggan 16; (c) Keputusan Mahkamah Tinggi Chau Chee Sing & Ors v. R & F Development Sdn Bhd [2021] MLJU 2045 – perenggan 13. Merujuk kepada kes-kes di atas, prinsip dan syarat-syarat bagi permohonan di bawah Aturan 14A dan Aturan 33 Kaedah 2 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 adalah seperti berikut: (a) Bahawa tiada pertikaian antara pihak-pihak mengenai fakta yang berkaitan; (b) Jika Mahkamah Yang Mulia ini mendapati bahawa persoalan undang-undang yang dikemukakan adalah sesuai untuk ditentukan tanpa memerlukan perbicaraan penuh dan menjimat kos serta masa; (c) Penentuan sedemikian akhirnya akan menentukan keseluruhan kausa atau perkara; (d) Persoalan undang-undang atau fakta yang dikemukakan hendaklah jelas dan tepat. Perundangan dan kes-kes yang dikemukakan oleh Plaintif-Plaintif di sini menjelaskan bahawa Defendan telah melanggar dan memintas undang-undang dan klausa kontrak yang berkaitan, khususnya – (a) Tindakan Defendan/Peguam cara Pemegang Amanah Defendan yang mengutip pembayaran tempahan (“booking fee”)/simpanan (“deposit”) daripada Plaintif-Plaintif sebelum pelaksanaan PJB-PJB tersebut, yang bertentangan Peraturan 11(2) HDR 1989; (b) Tindakan Defendan dalam pengubahsuaian klausa-klausa PJB-PJB tersebut, yang tidak menuruti Jadual H HDR 1989; (c) Kegagalan Defendan untuk menyerahkan milikan kosong petak-petak dan kemudahan bersama kepada Plaintif-Plaintif menurut tempoh kontrak berkanun, iaitu 36 bulan melayakkan Plaintif-Plaintif untuk memohon perintah menurut Aturan 14A/Aturan 33 Kaedah 2 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 terhadap Defendan. Plaintif-Plaintif berhujah bahawa persoalan undang-undang dan/atau fakta yang dikemukakan dalam Lampiran 1 Notis Permohonan tersebut telah memenuhi prinsip dan syarat-syarat bagi Aturan 14A/Aturan 33 kaedah 2 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.”. Evaluations & Findings of this Court [20] The understanding of the application of O.14A of the Rules of Court 2012 by both learned counsel are accurate and valid, where, this provision allows a party or the court on its own motion to determine the question of law or construction of document if it can determine the entire cause or matter. [21] The application under Order 14A is to decide clear points of law or construction apparent on the pleadings. It generally allows the court, to determine the issues that involve arguments on the point of law and immediately make a summary judgment for that case. [22] The principles on the ambit of an Order 14A application are set out below: (a) an issue is “a disputed point of fact or law relied on by way of claim in defence"; (b) a question of construction is well capable of constituting an issue; (c) if a question of construction will finally determine whether an important issue is suitable for determination under Order 14A and where it is a dominant feature of the case a court ought to proceed to so determine such issue; (d) respondents to an application under Order 14A are not entitled to contend that they should be allowed to hunt around for evidence or something that might turn up on discovery which could be relied upon to explain or modify the meaning of the relevant document. If these were material circumstances of which the court should take account in construing the document, they must be taken to have been known, and could only be such as were known, to the parties when the agreement was made. In the absence of such evidence the court should not refrain from dealing with the application. [23] For the court to exercise its power to summarily dispose of an action under Order 14A, there should not be any dispute by the parties as to the relevant facts, or that the court, upon scrutinizing the pleadings, concludes that the material facts are not in dispute. [24] The primary task in deciding on the suitability and applicability of an Order 14A application is to consider whether the pleadings disclose any dispute on the material facts. An application under Order 14A is to decide clear points of law or construction apparent on the pleadings. [25] In deciding this Suit vide Enclosure 19, this Court did not make any decision/held that the Plaintiffs had successfully prove its claims for LAD. [26] This Court has of the view that the Plaintiffs’/purchaser’s claims are rightfully can be disposed pursuant to O. 14A. This Court had judiciaously exercise her discretion and follow the principles that – (a) the question of law must be suitable for determination without the full trial of the action: O.14A r.1(a). (b) the determination of question of law will finally determine the entire cause or matter or any claim or issue in the action: O.14A r.1(b). [27] For that to take place, on plain reading of O.14A ROC as well as case authorities which are applicable and binding on this court, succinctly elaborating on the operation and enforceability of O.14A entails, in order for this court to exercise its power to summarily dispose of an action, there shall be no dispute between plaintiff and defendant on the relevant and material facts pleaded in the pleadings. [28] Jurisprudence applicable in order to deal with an application under Order 14A ROC, which is a summary procedure is laid down in the rule itself to dispose of the case altogether after determining it on a point of law. [29] By virtue of proceeding under Order 14A ROC, this Court in fact would consider and determine a point of law which has arisen from facts of the case, premised on the pleadings as well as the available affidavit evidence explaining the transaction in issue. If that point of law is finally resolved, it would be unnecessary for an open court trial. [30] The determination on point of law would also have the effect of declaring rights of the parties. Application and enforceability of Order 14A ROC is demonstrated by the following principles of law, distilled from the rule itself as well as decided case authorities explaining construction of the said rule, which is the following: • Pursuant to Order 14A, the court will determine questions of law when it appears to the court that such question can be determined without a full trial. • The determining factors will be derived from the facts disclosed by the pleadings and affidavit evidence which must be sufficient for the court to make such determination. • The Federal Court in the case of Thein Hong Teck & Ors v. Mohd Afrizan Husain & Another Appeal (2012) 1 CLJ 49 decided that, it is trite that O14A could only be resorted to if there was no dispute by parties as to the relevant facts, or the court concluded that the material facts were not in dispute. • The Court of Appeal in the case of Dream Property Sdn Bhd v. Atlas Housing Sdn Bhd (2007) 6 CLJ 741 decided that Order 14A is not a tool where the court is required to interpret the statement of claim to decide what point of law arises before deciding on it. An Order 14A application is to decide clear points of law or construction that are apparent on the pleadings. The points of law to be determined thereunder must be stated in clear and precise terms. • The Federal Court in Kerajaan Negeri Kelantan v. Petroliam Nasional Bhd & Other Appeals [2014] 7 CLJ 597 ruled that a court, in determining an Order 14A application, should consider whether the action is suitable to be disposed of by way of Order 14A application and whether the material facts are not in dispute. [31] Thus, to iterate, a successful Order 14A application shall satisfy the following requirements: (i) the defendant has entered an appearance to the writ. (ii) the question of law or construction is suitable for determination without a full trial of the action. (iii) such determination will be final to the entire cause or matter or any claim or issue therein. (iv) there is no dispute as to all necessary and material facts relating to the subject matter of the question when the court proceeds to determine the question. (v) the parties have had an opportunity of being heard on the question of law. [32] The fact of this case is about the SPA entered by both parties where the Plaintiffs/purchasers bought their units from the Defendant. [33] The issues raised by the Defendant pertaining to its former company, former individuals related to the Project etc. certainly the internal problems faced by the Defendant. It has nothing to do with the Plaintiffs’ Suits as initiated by the Plaintiffs. [34] Any fault by the Defendant’s management the best cause of action must be brought by the Defendant against “the culprit” to the Court. The issues on rebate, validity of the rebate etc did not at all prevent the Plaintiffs in claiming the LAD from the Defendant. [35] Enclosure 19 is the Plaintiffs own “motion” to this Court asking the Court to summarily determined the issues in Lampiran 1. The issues listed by the Plaintiffs were within the scope of the provisions in O. 14A and O. 33 r. 2of the Rules of Court 2012. [36] I have read my learned brother decision (Yang Arif Tuan Muniandy) in a loan facility where Yang Arif has dismissed the application made under O. 14A, case of Kok Kon Sang v. CIMB Bank Berhad [2023] 1 LNS 740. In that case, Mr. Kok Kon Sang (plaintif), according to his writ and statement of claim (SOC) has sued the defendant CIMB, a Bank (referred to as CIMB, defendant Bank or Bank) for specific performance of an amount of RM300,000 charged on property valued at RM3.5 million. He has also claimed damages for injuries caused to him due to adverse CCRIS reports which had occasioned loss of his business opportunities as pleaded in paragraphs 10 to 16 of his SOC. It is also alleged by him, he had been short changed by the defendant which had debited an overdraft interest of RM6,265.77 and a further amount of RM8,697.50. [37] Yang Arif Tuan Muniandy held that − “[13] Ensuing from the above, I have at the outset, scrutinised the pleadings to discover what material facts are not obviously in dispute, and bearing the above principles in mind, the questions posed by plaintiff, specifically questions 1, 5, 6 and 7 cannot be determined under Order 14A as the material facts are in dispute as evidenced by the pleadings and affidavit evidence before the court and it appears to this Court that O.14A is an inappropriate procedural device to be adopted to deal with the matter. The said questions posed are suitable for determination only after a full trial, as it involves questions of fact. (See: Mohamed v. Alga & Co [1998] 2 AER 720).”. [38] Compared to the Suit before me, Lampiran 1 has listed the issues to be determined by this Court and the questions posed by the 27 Plaintiffs can be determined under Order 14A as the material facts are about the LAD’s claims as envisaged in the SPA (Perjanjian Jual Beli/PJB). It appears to me that determination using the provision in O. 14A is an appropriate procedural device to be adopted to deal with the matter. [39] It is emphasised, decision of this court has further instructed the parties to file their affidavits and written submission. This Court did not at all pronounced that the LAD must be paid to the 27 Plaintiffs yet. Conclusion [40] This suit is suitable for disposal by way of determination through the issues and or questions of law as above without the necessity of this Court requiring to determine this matter through a full trial. Based on the above, the issues and or questions of law ought to be answered in the affirmative and in favour of the Plaintiff. [41] For the above reasons, I allowed the Enclosure 19 without costs. Dated: 8 December 2023. RoziBainon ( ROZI BINTI BAINON ) Judicial Commissioner Shah Alam High Court NCvC12 The Counsels: For the Plaintiffs: Chandni A/P Anantha Krishnan Tetuan Lui & Bhullar, Kuala Lumpur For the Defendant: Hazwan Lee bin Haris Lee Tetuan Shu Yin, Teh & Taing, Subang Jaya