1. ) CITRASAMA PROJEK SDN BHD v 1. ) Perbadanan Setiausaha Kerajaan Negeri Selangor (BA-22NCvC-223-05/2021)

Antara

BENUA EHSAN SDN. BHD. …Plaintif-Plaintif

Dan

PERBADANAN SETIAUSAHA KERAJAAN NEGERI SELANGOR PERMODALAN NEGERI SELANGOR BERHAD …Defendan-Defendan ALASAN PENGHAKIMAN Pendahuluan [1] Tuntutan Plaintif-Plaintif adalah berikutan dari beberapa perjanjian usahasama yang dimasuki oleh kedua-dua belah pihak sejak tahun 1995 untuk memajukan sebidang tanah mengikut terma yang telah dipersetujui. [2] Dari naratif fakta yang akan dibincangkan, usahasama yang diharapkan tidak menjadi kenyataan, maka tuntutan ini difailkan untuk mendapatkan kembali sejumlah wang yang dikatakan telah dibelanjakan oleh Plaintif-Plaintif. [3] Kausa tindakan Plaintif-Plaintif adalah bahawa Defendan-Defendan telah mungkir perjanjian usahasama yang ditandatangani, dakwaan frod dan penipuan oleh Defendan-Defendan dan seterusnya menuntut 19/06/2025 09:50:29 BA-22NCvC-223-05/2021 Kand. 124 bayaran balik sejumlah wang yang telah dibelanjakan bagi tujuan pematuhan perjanjian tersebut serta gantirugi yang timbul darinya. [4] Perbicaraan penuh telah dijalankan dan setelah mendengar keterangan dari semua saksi-saksi dari kedua-dua belah pihak, atas imbangan kebarangkalian, saya telah memutuskan antara lainnya, bahawa perjanjian-perjanjian usahasama antara kedua-dua pihak telah luput dan tamat tempoh serta tidak dilanjutkan lagi. Maka diputuskan bahawa Defendan-Defendan tidak memungkiri perjanjian-perjanjian tersebut. Walaubagaimana pun, salah satu pembelaan Defendan-Defendan bahawa tindakan Plaintif-Plaintif sudah terhalang oleh batasan had masa, telah saya menolak dan berpendapat tindakan masih dalam tempoh had masa yang dibenarkan. [5] Tuntutan Plaintif-Plaintif telah ditolak dengan kos RM15,000. [6] Plaintif-Plaintif kini merayu ke Mahkamah Rayuan terhadap keseluruhan keputusan dan Defendan-Defendan pula merayu terhadap sebahagiannya iaitu terhadap isu batasan had masa. Berikut adalah alasan penuh saya. Pihak-Pihak [7] Plaintif Pertama, Citrasama Projek Sdn. Bhd (Citrasama) adalah sebuah syarikat pemaju perumahan dan pembangunan hartanah manakala Plaintif Kedua, Benua Ehsan Sdn. Bhd. (Benua Ehsan) adalah wakil kuasa bagi pihak Citrasama. [8] Defendan Pertama, Perbadanan Setiausaha Kerajaan Negeri Selangor (PSKNS) adalah sebuah badan berkanun ditubuhkan dibawah Enakmen Setiausaha Kerajaan Negeri Selangor (Diperbadankan) 1995 dan merupakan pemilik tanah seluas 168.27 ekar yang dikenali sebagai Lot 6468, Mukim Petaling, Daerah Petaling, Negeri Selangor (tanah tersebut) dan Defendan Kedua, Permodalan Negeri Selangor Berhad (PNSB) adalah pengurus dan pemegang surat kuasa wakil PSKNS untuk menguruskan pelbagai hartanah termasuk tanah tersebut. Fakta kes dan tuntutan Plaintif-Plaintif [9] Satu perjanjian usahasama bertarikh 26.7.1995 (JVA 1) telah dimasuki antara PSKNS dengan Citrasama dan Benua Ehsan untuk memajukan sebidang tanah yang merupakan sebahagian dari Lot 6468 berkeluasan lebih kurang 80 ekar. [10] Pada 14.6.2001, satu lagi perjanjian usahasama (JVA 2) dimasuki antara PSKNS dan PNSB dengan Benua Ehsan untuk memajukan baki Lot 6468 yang juga berkeluasan lebih kurang 80 ekar lagi. Maka, jumlah keseluruhan keluasan tanah adalah lebih kurang 160 ekar untuk Lot 6468 (tanah tersebut) yang melibatkan JVA 1 dan JVA 2. [11] Telah diplidkan dan dari keterangan saksi bahawa Citrasama dan Benua Ehsan telah bergantung kepada sokongan, semangat usahasama dan perkongsian yang nyata dan tersirat dari kedua-dua perjanjian bahawa PSKNS dan PNSB akan membantu dan memastikan segala kelulusan dari semua pihak berkuasa tempatan negeri yang diperlukan untuk memajukan tanah tersebut akan diperoleh bagi menyempurnakan terma-terma dalam JVA 1 dan JVA 2. [12] Pada asalnya kedua-dua JVA mempunyai tempoh sah sehingga 25.7.1999. Namun, tempoh JVA 1 dan JVA 2 telah dilanjutkan melalui perjanjian-perjanjian tambahan bertarikh 14.2.2001 dan 14.6.2006. [13] Bersandarkan kepercayaan kepada PSKNS dan PNSB, Citrasama dan Benua Ehsan dikatakan telah membelanjakan sejumlah wang yang besar untuk melantik perunding, pakar-pakar dan kontraktor untuk membuat kajian, penyelidikan, perancangan dan kerja-kerja awalan bagi pembangunan yang dirancang di atas tanah tersebut. [14] Pada 14.11.1998, kelulusan bagi pembangunan 3360 unit bangunan atas tanah tersebut telah diperoleh dari Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Selangor (Kelulusan Pelan 1). [15] Selaras dengan kelulusan tersebut, Citrasama dikatakan telah membayar premium tanah, cukai/caruman parit dan kos juru ukur berjumlah RM659,920.78. [16] Sehubungan dengan itu juga, pada 22.7.2002, sebahagian tanah tersebut telah diberi milik (alienated) dan di pecah bahagian (sub-divided)

Adakah kausa tindakan Plaintif-Plaintif dihalang oleh batasan had masa?

Fakta bahawa Plaintif-Plaintif telah melabur dan membelanjakan sejumlah wang dalam mendapatkan 141 hakmilik serta membangunkan tanah tersebut, adakah ianya memberi satu harapan sah bahawa projek akan diteruskan sebagaimana dalam JVA antara pihak-pihak?

Samada JVA antara pihak-pihak telah tamat tempoh, luput, dimungkiri atau ditamatkan oleh Defendan-Defendan dengan sah?

Bolehkan Defendan-Defendan mengganggap JVA telah tamat melalui surat yang dikelurkan oleh PNSB bertarikh 10.3.2011 yang ditujukan kepada Lembaga Rayuan untuk menarik balik rayuan? Samada ini terjumlah kepada satu penamatan JVA yang sah mengikut undang-undang dan selanjutnya samada Defendan-Defendan berhak untuk menamatkan JVA tanpa memberikan alasan?

Berkait pengataan kerja-kerja yang telah dilakukan oleh Citrasama dan Benua Ehsan di tanah tersebut, samada wujud bukti perjanjian, persetujuan atau persefahaman bahawa Citrasama dan Benua Ehsan perlu melakukan kerja-kerja tersebut?

Mengenai bayaran kepada konsultan dan kontrator, adakah Citrasama dan Benua Ehsan mengemukakan bukti yang cukup kerana bayaran dikatakan dibuat hanya berdasarkan invois mereka sendiri? Analisa dan Dapatan [47] Berdasarkan keterangan dari semua saksi-saksi dan rujukan kepada dokumen yang dikemukakan, saya berpandangan isu teras pertikaian adalah mengenai kedudukan atau status keesahan JVA 1 dan JVA 2 pada masa PSKNS menarik balik rayuan di Lembaga Rayuan Negeri Selangor. [48] PSKNS dan PNSB mengatakan kedua-dua perjanjian tidak lagi mengikat mereka kerana tempoh perjanjian telah tamat. Citrasama dan Benua Ehsan mengambil pendirian bahawa tindakan PSKNS dan PNSB (menjual tanah tersebut kepada pihak ketiga) merupakan satu repudiasi dan ianya dibuat dengan niat mala fide yang membolehkan mereka dipampas atas semua perbelanjaan yang telah dikeluarkan sepanjang menjalankan obligasi mereka mengikut JVA 1 dan JVA 2. [49] Berikut adalah kupasan saya mengenai isu yang dikemukakan. Batasan Had Masa dan isu frod/penipuan [50] Dakwaan bahawa JVA 1 dan JVA 2 telah luput timbul dalam surat PNSB kepada Lembaga Rayuan yang bertarikh 10.3.2011. Lantaran keputusan Lembaga Rayuan menerima alasan yang dikemukakan oleh PNSB dan membatalkan rayuan, Citrasama dan Benua Ehsan telah memfailkan permohonan Semakan Kehakiman dan keputusan diberikan pada 6.8.2015 memihak kepada Citrasama dan Benua Ehsan. [51] Benar pertikaian telah mengambil masa pihak-pihak kerana ia telah pergi hingga ke peringkat mendapatkan kebenaran merayu di Mahkamah Persekutuan yang mana permohonan kebenaran oleh Citrasama telah ditolak dan permohonan oleh Benua Ehsan telah ditarik balik pada 23.1.2017. [52] Citrasama dan Benua Ehsan memfailkan tindakan di mahkamah ini pada 24.5.2021. PSKNS dan PNSB berhujah bahawa tindakan Citrasama dan Benua Ehsan telah dihalang oleh batasan had masa yang mana telah melebihi 6 tahun dari tarikh kausa tindakan timbul. [53] Mengikut PSKNS dan PNSB, kausa tindakan bermula setelah Kerajaan Negeri Selangor mengesahkan penamatan JVA 1 dan JVA 2 pada 25.8.2010 (bahawa ianya telah luput) dan perihal ini telah dimaklumkan kepada Lembaga Rayuan dan juga disalinkan kepada Citrasama dan Benua Ehsan melalui surat bertarikh 3.3.2011 dan 10.3.2011. Maka, tempoh 6 tahun tamat pada Mac 2017. [54] Dalam kes ini, saya dapati, masa yang diambil adalah disebabkan berjalannya prosiding di Mahkamah. Citrasama dan Benua Ehsan telah mengambil tindakan dalam tempoh masa, namun disebabkan prosiding litigasi yang panjang, saya berpandangan, ianya tidak boleh diambil kira seolah-olah Plaintif tidak bertindak terhadap kausa tindakannya. [55] Oleh kerana prosiding telah dimulakan, pada tarikh Semakan Kehakiman difailkan (2011) dan keputusan telah memihak kepada Citrasama dan Benua Ehsan pada 17.6.2011. Dari tempoh tersebut (17.6.2011) hingga Mahkamah Rayuan membalikkan keputusan Mahkamah Tinggi pada 11.1.2017, tentunya tiada keperluan untuk Citrasama dan Benua Ehsan untuk mengambil apa-apa langkah lanjut. Keputusan terakhir di peringkat Mahkamah Persekutuan adalah pada 22.5.2017, maka tuntutan ini (yang difailkan pada 24.5.2021) masih dalam tempoh had masa dan tidak terperangkap dalam isu batasan had masa. [56] Saya juga bersetuju dengan hujahan Citrasama dan Benua Ehsan bahawa dalam tempoh prosiding semakan kehakiman dan rayuan ke Mahkamah Rayuan, terdapat satu perintah pergantungan terhadap kesan penamatan JVA diberikan, maka secara teknikalnya, status JVA 1 dan JVA 2 masih berterusan. Dalam maksud lain, kesan batasan had masa juga tertangguh. Kes Mahkamah Persekutuan dalam Commissioner of the Federal Capital v Insurance Company of North America [1968] 2 MLJ 143 telah dirujuk yang mana telah diputuskan seperti berikut: “Held (1) by virtue of s 3 (1) of the Civil Law Ordinance and s 23(2) and 25(2) of the courts of Judicature Act 1964, the High Court has inherent equitable jurisdiction to restrain a defendant from setting up the defence of limitation under a contract (or statute) if the following circumstances are present:

two forums with nominal jurisdiction to hear and resolve a dispute between the same parties;

the statutory or contractual period of limitation should have expired whilst the question of the appropriate forum to resolve the dispute was pending;

it was beyond the control of the aggrieved party to do anything consistent with his legal rights to escape the consequences of his claim being barred by the effluxion of time.” - Penekanan ditambah [57] Dalam keadaan kes sebegini, res judicata juga tidak timbul kerana perkara subjek yang perlu atau isu yang diputuskan dalam prosiding Semakan Kehakiman dengan tuntutan dalam kes ini adalah berbeza. [58] Mengenai hujah alegasi frod yang melanjutkan tempoh batasan had masa, saya berpendapat ianya satu alegasi am tanpa dinyatakan secara spesifik perbuatan yang terjumlah kepada frod tersebut. Hanya kerana Citrasama dan Benua Ehsan tidak berpuas hati dengan tindakan PSKNS dan PNSB, selepas tempoh JVA, berurusan dengan tanah tersebut dengan pihak lain, tidak menjadikan ia satu perbuatan berlandaskan frod atau penipuan. [59] Oleh itu, saya berpandangan, dakwaan Citrasama dan Benua Ehsan wujudnya frod dan penipuan hanya kerana tidak bersetuju dengan keputusan MPSJ menolak Kebenaran Merancang adalah tidak berasas. [60] Ini jelas dari keterangan saksi utama Citrasama yang bersetuju bahawa keputusan MPSJ tidak membenarkan Kebenaran Merancang tidak bermaksud PSKNS dan PNSB telah menipu mereka, tetapi beliau merasakan telah dipermain (“..but they play around”). Saya petik keterangan tersebut (muka surat 53 Nota Keterangan, Lampiran 101): KA : So, from your explanation, Mr Chia, do you agree with me that the whole suit was brought because of your misunderstanding that when the MPSJ changed the classification, more than 15 years after the agreement, the joint venture agreement was signed, MPSJ were trying to cheat you? CHIA: I'm not saying they are cheating, but they play around. You see how many points we already done for the project? How much consultant fees I have already spent? How much time I already spent? And yet not allowed to start work. [61] Dari keterangan di atas, dan dari soalan-soalan yang selanjutnya terhadap saksi utama Citrasama, saya dapati Citrasama sebenarnya tidak bersetuju dengan keputusan MPSJ tidak memberikan kelulusan merancang kepada mereka yang menyebabkan kerja-kerja tidak dapat dijalankan. Walau apa pun, saya berpendapat, ketidakpuasan hati Citrasama terhadap keputusan MPSJ, tidak ada kaitan dengan PSKNS dan PNSB. Plaintif-Plaintif mengeluarkan perbelanjaan untuk pembangunan tanah tersebut dengan harapan yang sah projek akan diteruskan oleh mereka (isu legitimate expectation). [62] Persoalan timbul, fakta bahawa Citrasama dan Benua Ehsan telah melabur dan membelanjakan sejumlah wang dalam mendapatkan 141 hakmilik serta membangunkan tanah tersebut, adakah ianya memberi satu harapan sah bahawa projek akan diteruskan sebagaimana dalam JVA antara pihak-pihak? [63] Sebelum itu, telah dihujahkan oleh PSKNS dan PNSB bahawa tuntutan pampasan ini dibuat oleh Citrasama dan Benua Ehsan lanjutan kepada dapatan Mahkamah Tinggi semasa membuat keputusan Semakan Kehakiman yang memihak kepada mereka bahawa kedua-dua JVA telah ditamatkan secara salah. [64] Mengenai isu ini, saya berpendapat, walaupun Hakim Mahkamah Tinggi yang bijaksana ada membuat dapatan, dalam meneliti kertas kausa dihadapan beliau, bahawa JVA masih sah dan Defendan-Defendan (dalam kes tersebut) yang mana termasuk PNSB, telah dengan salah menamatkan perjanjian, namun ianya mungkin terjumlah kepada satu kesimpulan yang khilaf (erroneous conclusion) dan dapatan yang tidak berdasarkan keterangan saksi-saksi mengenai isu samada JVA-JVA telah luput atau sebaliknya. [65] Rujukan dibuat kepada kes Mahkamah Rayuan, Kelana Megah Development Sdn Bhd v Kerajaan Negeri Johor & Another Appeal

8 CLJ 804 diperenggan 31: [31] …The failure to bear the distinction between public and private law may lead to erroneous conclusions, as observed by the House of Lords in the following passage of Gouriet (supra ): ... the jurisdiction of a civil court to grant remedies in private law is confined to the grant of remedies to litigants whose rights in private law have been infringed or are threatened with infringement. To extend that jurisdiction to the grant of remedies for unlawful conduct which does not infringe any rights of the plaintiff in private law, is to move out of the field of private law into that of public law with which analogies may be deceptive and where different principles apply...” -Penekanan ditambah [66] Sungguhpun begitu, saya juga bersetuju dengan hujahan Citrasama dan Benua Ehsan bahawa Mahkamah Rayuan, dalam keputusan mereka, tidak menyentuh isu keesahan JVA. Dapatan yang dibuat oleh Mahkamah Rayuan tertumpu kepada bahawa tuntutan Perayu (Citrasama) sewajarnya dibawa di bawah undang-undang persendirian. Saya petik di perenggan 49: “The claims against the appellants were based on private law ie on the infringement of the terms of the JVA due to the failure to procure the planning permissions as envisaged under the said Agreement.” [67] Oleh itu, isu keabsahan kedua-dua JVA kini perlu dibicarakan dan diputuskan sewajarnya berdasarkan keterangan bukti yang dikemukakan. [68] Kembali kepada isu samada Citrasama dan Benua Ehsan, dengan membuat pelbagai bayaran mengenai urusan tanah tersebut (premium, caruman parit dan survey) maka adakah boleh dikatakan obligasi kontrak antara pihak-pihak akan berterusan dan ia satu harapan sah untuk Citrasama dan Benua Ehsan bergantung bahawa tempoh JVA akan diteruskan sehingga usai pembangunan dilaksanakan di tanah tersebut? [69] Lanjutan kepada pematuhan diatas, 141 hakmilik berasingan dikeluarkan dan diserahkan kepada Citrasama dan Benua Ehsan. Atas isu yang sama, Citrasama dan Benua Ehsan mengatakan wujud resulting trust dan constructive trust yang memihak kepada mereka. [70] Saksi PSKNS dan PNSB tidak menafikan perkara di atas, namun menegaskan bahawa pembayaran berkaitan tanah bagi tujuan mendapatkan 141 hakmilik tersebut yang telah dibuat oleh Citrasama dan Benua Ehsan adalah tanggung jawab mereka sebagai pemaju untuk dilunaskan mengikut JVA 1 dan JVA 2. [71] Akan tetapi, bagi bayaran lain seperti fi arkitek Tetuan CS Chew, fi konsultan dari Advanced Consulting Engineers, perancangan dan reka bentuk oleh Messrs JPK & Associates dan Jurutera Perunding Teguh Sdn Bhd, laporan geoteknikal oleh Perunding Utama Sdn Bhd, fi juru ukur oleh Messrs TL Associate, fi kontraktor dari Messrs TS Wingo Enterprise kesemuanya bergantung kepada dokumen tuntutan dan payment vouchers yang dikeluarkan (oleh penuntut di atas). Malangnya, dari pengamatan saya, Citrasama dan Benua Ehsan gagal menunjukkan bukti bahawa bayaran telah dibuat oleh mereka terhadap tuntutan-tuntutan tersebut. Jika pun ada, saya dapati terdapat terma jelas dalam JVA 1 dan JVA 2 bahawa apa-apa perbelajaan (expenses) dalam urusan awalan tanah tersebut adalah di bawah tanggungan Citrasama dan Benua Ehsan (at their own cost). [72] Kegagalan mengemukakan bayaran dibuat telah cuba diperjelas oleh Citrasama dan Benua Ehsan dalam hujahan mereka yang mengatakan bahawa jumlah ini bukan dituntut sebagai gantirugi khas tetapi ianya termasuk dalam tuntutan mereka terhadap kerugian dari pembangunan tersebut (loss of profits from the development) yang telah ditolak dari jumlah hasil pembangunan dalam Gross Development Cost for the Development. Maka, keterangan yang diberikan adalah untuk menerangkan (illustrate) kepada mahkamah bahawa perbelanjaan ini telah dikeluarkan dan usaha yang tulen telah dibuat oleh Citrasama dan Benua Ehsan mengikut JVA. [73] Walau apa pun penjelasannya, jika kerugian dituntut, ianya perlu dibuktikan. Dalam kes ini, saya setuju dengan hujahan PSKNS dan PNSB bahawa tiada bukti dikemukakan bahawa Citrasama dan Benua Ehsan telah membayar kesemua payment vouchers yang dikatakan dikeluarkan oleh pihak-pihak yang menuntut di atas. [74] Mengenai hujah wujudnya kepentingan terhadap tanah tersebut melalui resulting dan constructive trust, saya setuju dengan hujah PSKNS dan PNSB bahawa Citrasama dan Benua Ehsan tidak memplidkan apa-apa remedi untuk mendapatkan semula harta amanah dalam pliding mereka, maka isu ini tidak seharusnya ditimbulkan. Tambahan pula, isu yang diutarakan adalah bersandarkan kemungkiran terma JVA 1 dan JVA 2 bagi tujuan mendapatkan pampasan gantirugi dan bukan hakmilik terhadap tanah tersebut. [75] Berkait isu harapan sah, PSKNS dan PNSB berhujah bahawa prinsip tersebut tidak terpakai dalam konteks tuntutan Citrasama dan Benua Ehsan kerana doktrin tersebut hanya relevan kepada remedi dalam tuntutan undang-undang awam (public law remedy). [76] Saya merujuk kepada kes Mahkamah Rayuan, GPQ Sdn Bhd v Constant View Sdn Bhd [2017] 6 MLJ 728 yang memutuskan seperti berikut: “[58] On the issue of legitimate expectation we agree with the point raised by the defendant that the doctrine of legitimate expectation is only applicable in public law and not to private law matters.” [77] Dapatan di atas telah disahkan dalam kes Daud bin Arshad & Ors (representing 61 settlers/participants of FELCRA Gugusan Sungai Ara, Mukim Ulu Sungai Sedili, Daerah Kota Tinggi, Johor) v FELCRA Bhd [2019] 2 MLJ 33 dimana Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa: “[31]...As for legitimate expectation, the doctrine was only applicable to public law matters and not to private law matters (see GPQ Sdn Bhd v Constant View Sdn Bhd [2017] 6 MLJ 728; [2017] 4 MLRA 483. See also Darahman bin Ibrahim & Ors v Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Perlis & Ors [2008] 4 MLJ 309; [2008] 1 MLRA 411).” - Penekanan ditambah [78] Perbincangan panjang lebar Mahkamah Tinggi dalam kes Fused Project Sdn Bhd v. Bina Tetap Tiara Sdn Bhd [2023] CLJU 842 telah dirujuk dalam hujahan yang mana saya bersetuju dan saya petik: “[34] It is well established that the doctrine of legitimate expectation applies in the sphere of administrative law and public law. According to this principle, private individuals have a legitimate right to expect that public authorities will act in a certain way, based on their past actions or representations. The underlying basis of this doctrine to is ensure that public authorities act in a consistent and fair manner, and that individuals are not unfairly disadvantaged by sudden changes in policy or procedure. Its operation is between individuals and public authorities rather than between private individuals. [35] Jamin Trading and Mohd Nasrul were relied by the defendant to support its contention that the doctrine of legitimate expectation does not apply under a private contract. [36] There was indeed a point made to this effect in Jamin Trading. In that case, Vernon Ong J (as his Lordship then was) acknowledged that the doctrine of legitimate expectation "may arise in situations other than in the realm of public law". However, the exception mentioned was in relation to "questions of a shareholder's rights in a private company". The High Court did not accept the application of the doctrine "to a party's rights under a private contract situation". (see para. [40]). [37] Mohd Nasrul, also a decision of the High Court, had referred to the Supreme Court of Seychelles in Allen Jean & Anor v. Wellington Felix & Anor, (Civil Side No:15 of 2008) (2013) SLR 205; [2013] SCSC 63 ("Jean v. Felix"). At para [10](f)(ii) and (iii) of the judgment, the following paragraphs (a) - (e) were quoted as purportedly the rulings by the Supreme Court. These paragraphs read as follows:

This doctrine of legitimate expectation cannot be applied in a contractual field of law, particularly when the Contract is concluded.

When a contract becomes concluded, the expectation, if any, ends, whereafter the parties will be bound only by the terms thereof.

Applying this doctrine in contracts would result in absurdity as the specific performance of the same is impossible.

In its observation, it held that the doctrine of fairness is developed in administrative law to ensure the Rule of Law and prevent failure of justice where the action is administrative. Just as principles of natural justice ensure fair decisions where the function is quasi-judicial, the doctrine of fairness is evolved to provide appropriate action where the function is administrative.

It cannot be invoked to amend, alter or vary the express terms of the Contract between the parties.

The reason for not accepting this doctrine of Legitimate Expectation in the realm of contracts may be because the Contract Act 1872 clearly defines what consensus ad idem is. Once concluded, the Contract is reached. Contract terms are reduced to writing, and the contracting parties are bound by the terms of the Contract and nothing more. [38] Curiously, a reading of the judgment of the Supreme Court of Seychelles in Jean v. Felix does not quite support the "conclusions" reached as forming the ruling in that case. In Jean v. Felix, the Supreme Court did imply that it was willing to reject the doctrine of legitimate expectation if there were express terms in a contract. However, the Supreme Court in no uncertain terms held as follows: [28] Therefore, it goes without saying that in our jurisdiction it is lawful for a party to have legitimate expectation that in the absence of expressed terms in a contract, fairness would come in rescue, in respect of all the consequences and give rise to the necessary implied terms in the contract in accordance with its nature, and so I hold. [39] Leaving aside the decision of the Supreme Court of Seychelles for a moment, my own research led me to the following three High Court decisions that had considered the immediate issue of whether the doctrine of legitimate expectation may be invoked in a private contract. The cases are ; [2014] 3 AMR 751; [2014] 1 LNS 1437; [2015] 7 MLJ 305 ("Universal Trustee"), ; [2015] AMEJ 211; [2015] 2 MLRH 248 ("WTWT") and Universal Trustee (Malaysia) Berhad v. Lambang Pertama Sdn Bhd & Anor [2014] CLJU 1437WTWT Sdn Bhd v. Chew Bros (M) Sdn Bhd & Ors [2015] 5 CLJ 426Orix Credit Malaysia Sdn Bhd v. Raub Australian Gold Mining Sdn Bhd [2015] CLJU 1065; [2015] 1 LNS 1065; [2015] AMEJ 1712; [2015] MLJU 943 ("Orix Credit"). [40] In Universal Trustee, Wong Kian Kheong JC (as his Lordship then was) noted that the doctrine of legitimate expectation "is not applicable in the realm of private law which is governed by contracts". (see para. [65]..” - Penekanan ditambah Wujud repudiasi perjanjian JVA 1 dan JVA 2? [79] Klausa 8.12 JVA 1 telah dirujuk yang menyatakan seperti berikut: “FAILURE TO OBTAIN PLANNING CONSENT ETC In the event of such planning, consent, written approval and other such matters referred to in SECTION 8.10 (planning permission, etc) above not being obtained or fulfilled within the periods stated in SECTIONSs 2.01, 2.02 and 2.03 above (or such extended time as may be agreed) this Agreement and everything herein contained shall be voidable by notice in writing by either party to the other within one (1) month of such failure.” [80] Kluasa 8.13 JVA 1 dan Klausa 8.10(iv) JVA 2 juga menyebut seperti berikut: “FAILURE THROUGH IMPOSSIBILITY OR FRUSTRATION If without default of the parties this Agreement becomes impossible of performance or becomes otherwise frustrated from any cause whatsoever outside the control of any parties before the conditions precedent referred to in this SECTION have been satisfied then this Agreement and everything herein contained shall be voidable by notice in writing by either party to the other within one (1) month of such impossibility or frustration occurring.” [81] Mengenai serahan notis, Klausa 8.01 JVA 1 dan JVA 2 memperuntukkan: “SERVICE OF NOTICE” Any notice hereinbefore or by statute required to be served by the parties hereto shall be sufficiently served by the Corporation by being left at or sent by post to the Company to its registered office or placed of business for the time being and to the Corporation at Pejabat Setiausaha Kerajaan, Bangunan Sultan Salahuddin Abdul Aziz Shah, 40503 Shah Alam and to PNSB at 25th Floor, Wisma MPSA, Persiaran Perbandaran 40675 Shah Alam, Selangor Darul Ehsan and shall be deemed to be sufficiently served upon receipt if delivered by hand or in the course of post if sent by post.” [82] Oleh itu Citrasama dan Benua Ehsan berhujah bahawa perjanjian antara mereka tidak boleh ditamatkan secara unilateral kerana wujud keperluan untuk memberikan notis atas niat pihak tersebut. [83] Citrasama dan Benua Ehsan juga mengatakan bahawa surat 10.3.2011 tidak dialamatkan kepada mereka dan walaupun mereka dalam senarai penerima yang disalinkan, ianya tidak boleh dianggap sebagai satu notis sebagaimana kehendak perjanjian. [84] Berkait isu di atas, saya berpendapat, JVA 1 dan JVA 2 tidak ditamatkan tetapi telah luput (perbincangan mengenai ini akan dibuat di perenggan dan tajuk selanjutnya). Maka keperluan untuk notis atau pemberitahuan kepada pihak Citrasama dan Benua Ehsan tidak lagi diselia sebagaimana dalam terma JVA 1 dan JVA 2. Citrasama dan Benua Ehsan sudah diberitahu melalui surat pada 10.3.2011 atas perkara yang sewajarnya sedia dimaklumi oleh mereka kerana sudah dalam pengetahuan mereka bahawa tiada lanjutan diberikan untuk pihak-pihak terikat dengan JVA 1 dan JVA 2 lagi. [85] Oleh yang demikian, isu JVA ditamatkan samada secara unilateral atau tanpa alasan tidak lagi relevan. Perjanjian Usahasama telah luput? [86] JVA 1 bertarikh 26.7.1995 dan tempoh sah adalah sehingga 25.7.1999 (4 tahun) dan boleh dilanjutkan secara bertulis. Rujuk Klausa 8.17 JVA seperti berikut: Clause 8.17 PERIOD OF THE AGREEMENT This agreement shall be for a period of four (4) years from the date hereof which period may be extended by the mutual agreement in writing of both parties under this Agreement. [87] Dalam tempoh di atas, adalah obligasi Citrasama dan Benua Ehsan untuk mendapatkan kelulusan yang perlu bagi membangunkan tanah tersebut dari pihak yang berwajib (rujuk Klausa 2.01-2.03). [88] Mengikut PSKNS dan PNSB, Citrasama telah gagal untuk memulakan apa-apa kerja dalam tempoh masa yang dipersetujui maka ianya telah dilanjutkan menerusi perjanjian tambahan. [89] Citrasama dan Benua Ehsan mengatakan bahawa JVA telah dilanjutkan beberapa kali dan tempoh tamat terakhir adalah pada 23.7.2012. Untuk perlanjutan terakhir ini, Citrasama tidak dapat mengemukakan bukti tetapi bergantung kepada pengakuan dari affidavit PSKNS dan PNSB yang diikrarkan dalam prosiding ini. Citrasama cuba untuk mendapatkannya dari PSKNS dan PNSB melalui Notis Untuk Mengemukakan Dokumen, tetapi PSKNS dan PNSB dikatakan enggan untuk menyerahkannya. Atas sebab ini, Citrasama dan Benua Ehsan mengguna pakai seksyen 114(g) Akta Keterangan terhadap PSKNS dan PNSB. [90] Walau apa pun, PSKNS dan PNSB menegaskan bahawa JVA 1 telah luput pada 23.7.2008 dan berpendirian ianya tidak lagi dilanjutkan. [91] JVA 2 antara PNSB dan Benua Ehsan bertarikh 16.6.2001 sah untuk 5 tahun dan kemudiannya dilanjutkan sehingga 15.6.2010. Terma yang sama juga diperuntukkan untuk JVA 2 yang mana Benua Ehsan mempunyai obligasi untuk dapatkan kelulusan yang perlu dalam tempoh sah perjanjian. Sekali lagi, dikatakan Benua Ehsan gagal mendapatkan kelulusan yang membawa kepada lanjutan masa diberikan (tempoh akhir hingga 15.6.2010). Maka dihujahkan, JVA 2 tamat pada 15.6.2010. [92] Dari pengamatan saya, terdapat jarak masa antara tempoh tamat dan perlanjutan yang diberikan melalui perjanjian tambahan (supplementary). Contohnya, untuk JVA 1, yang tamat pada 25.7.1999 tetapi dilanjutkan pada 14.2.2001 untuk 4 tahun lagi sehingga 25.7.2003. Dari tarikh ini, ianya hanya dilanjutkan pada 7.1.2004 hingga 23.7.2008. Hanya perjanjian tambahan terakhir, yang mana tidak dibuktikan kewujudannya, bermula pada hari ia tamat iaitu 23.7.2008 hingga dikatakan pada 23.7.2012. Fakta ini dinafikan oleh PSKNS dan PNSB. [93] Begitu juga dengan JVA 2, tarikh tamat pertama adalah pada 15.6.2006 dan hanya dilanjutkan oleh perjanjian tambahan bertarikh 30.1.2008 hingga 15.6.2010. [94] Fakta di atas menunjukkan bahawa kedua-dua pihak sebenarnya sedar bahawa perjanjian usahasama antara mereka ini boleh tamat. Untuk meneruskannya, kedua-dua pihak juga sedar dan tahu, ianya perlu dilanjutkan melalui perjanjian tambahan. Maka, jika ianya telah sampai tempoh tamat, kedua-dua pihak juga patut tahu dan sedar yang ianya telah tamat. [95] Bagi JVA 1, saya berpendapat, tempoh tamat adalah pada 23.7.2008. Tarikh yang dihujahkan pada 23.7.2012 tidak dibuktikan oleh Citrasama dan tidak boleh mengalih beban pembuktian ini kepada PSKNS dan PNSB hanya kerana mereka tidak mengemukakannya. Anggapan di bawah s.114(g) tidak boleh digunakan terhadap PSKNS dan PNSB kerana tiada dalam keterangan bukti bahawa PSKNS dan PNSB dengan sengaja menyembunyikan fakta tersebut dari Citrasama. Penjelasan bahawa semangnya tiada lanjutan diberikan boleh diterima. [96] Niat antara pihak-pihak yang berkontrak seharusnya dilihat dengan jelas dalam terma perjanjian yang dipersetujui. Jika pihak-pihak bersetuju untuk satu pihak melakukan sesuatu tugas dalam tempoh sahnya perjanjian, maka itu adalah terma yang mengikat pihak yang bertanggung jawab melakukannya. Saya merujuk kepada kes Mahkamah Persekutuan dalam Tindok Besar Estate Sdn Bhd v. Tinjar Co. [1979] CLJU 119 mengenai perbincangan berkenaan pemakaian seksyen 91 dan 92 Akta Keterangan 1950 seperti berikut: "It is not the case of the respondent that any of the provisoes to section 92, except possibly proviso (a), applies. Its contention therefore for the admission of the parol evidence which won the approval of the learned judge was that not all the terms had been incorporated in the agreement. If this contention so generally stated and understood had any foundation at law, then it would be open to any party to a litigation concerning an agreement to say that the agreement which is the subject matter of the dispute, did not contain all the terms thereof and to seek to introduce such terms or even terms which might not even have been within the contemplation of the other party. No agreement would then be safe from being re - written by one party in a court of law. I think and I say so with respect, the fundamental mistake made by the learned judge is to conclude simply and without qualification that section 92 applies only to a case where all the terms of the agreement have been reduced to writing. But that is not what section 92 says. It merely says "where the terms …" and by referring back to section 91, it means where the terms of a contract have been reduced to writing, as in this particular agreement they had been, the contract could only be proved by the document itself, and it is not open to the respondent to seek to introduce and the judge to admit evidence that would, inter alia, add new terms to it. However section 92 allows, so far as it concerns this particular case, evidence in proviso (b) of "any separate oral agreement, as to any matter on which a document is silent and which is not inconsistent with its terms" and in proviso (c) of "any separate oral agreement constituting a condition precedent to the attaching of any obligation under any such contract. …" The provisoes qualify but do not eliminate the main provisions of the section, so that unless the additional evidence sought to be adduced falls within the scope of any of the provisoes, it should not be allowed to be introduced as it would be to contradict, vary, add to or subtract from the terms of the agreement. It will be readily seen that the evidence which the respondent sought to introduce did not fall within either of these two provisoes but was evidence adding a new term or terms to the agreement. It is equally obvious that the respondent's pleadings did not aver the existence of such terms." -Penekanan ditambah [97] Kedudukan yang sama dinyatakan oleh Mahkamah Rayuan dalam kes Asiapools (M) Sdn Bhd v. IJM Construction Sdn Bhd [2010] 2 CLJ 28 mengenai prinsip am tafsiran sesuatu kontrak: "[50] In construing a written contract, like the present case at hand, the professed object of the court is quite simple. It is to discover the mutual intention of the parties … And the intention of the parties must be ascertained from the document itself. Thus, the parties themselves cannot give direct evidence to show that their intentions were at variance with the provisions of the contract document … The task of the court is quite simple. It is to construe the contractual term without any preconception as to what the parties intended... [51] When the minds of the parties are expressed in an unambiguous manner, the principles of construction which are at best only a guide in the search for the intention of the parties cannot be relied upon to override the declared intention of the parties unequivocally expressed in the contract document … And where the intention of the parties is clear from the language which they have used in the agreement, like the present case at hand, and the words contained therein are clear and unambiguous, there is no scope for drawing upon hypothetical considerations or supposed intentions of the parties …, once a contract has been considered it must be interpreted without reference to pre - contractual negotiations or subsequent dealing between the parties. The reason for this approach is easily discernible. It is purely to preserve the certainty given by written contracts." -Penekanan ditambah [98] Maka, saya dapati, 2 tarikh keramat tamatnya perjanjian usahasama antara pihak-pihak adalah pada 23.7.2008 dan 15.6.2010. Selain dari tarikh tersebut, tidak dibuktikan oleh Citrasama dan Benua Ehsan. Keputusan Lembaga Rayuan Negeri Selangor [99] Pada 3.3.2011, PNSB telah memaklumkan Lembaga Rayuan bahawa perjanjian telah luput dan seterusnya pada 10.3.2011, PNSB menarik balik rayuan atas alasan antaranya perjanjian telah tamat dan ianya berikutan dengan keputusan MMKN. [100] Saya juga merujuk kepada nas duluan kes yang dirujuk oleh Citrasama dan Benua Ehsan mengenai terma yang mengikat pihak-pihak mestilah mengikut apa yang telah dipersetujui, maka jika ada tempoh sah, itu adalah niat pihak-pihak yang berkontrak dan juga obligasi mereka dalam perjanjian tersebut (lihat Catajaya Sdn Bhd v Shoppoint Sdn Bhd

2 AMR 1). Mahkamah tidak akan menterjemah atau menafsirkan selain daripada yang telah dipersetujui. Malah disebut oleh Mahkamah Persekutuan bahawa “No attempt should be made by the court to improve the words used in the clauses that the parties had made themselves, however desirable the improvement may be”. [101] Oleh itu, untuk persoalan samada JVA 1 dan JVA 2 ditamatkan secara salah atau betul, tidak relevan kerana saya dapati kedua-dua perjanjian sebenarnya telah luput dan Plaintif gagal untuk membuktikan apa-apa perlanjutan selepas itu. Mesyuarat Jawatankuasa Pusat Setempat [102] Citrasama dan Benua Ehsan cuba membawa kepada perhatian saya mengenai isu kelulusan permohonan kebenaran merancang sebenarnya telah dibuat oleh Mesyuarat Jawatankuasa Pusat Setempat (OSC). [103] Pada mesyuarat OSC tersebut, pelbagai Jabatan yang terlibat telah memberikan surat tanpa bantahan mereka untuk Kelulusan Pelan 3 diberikan dan Citrasama dan Benua Ehsan mengatakan ini merupakan satu “kelulusan” yang wajar diambil kira. Tambahan lagi saksi PSKNS juga tidak menafikan bahawa Jabatan lain telah memberikan ulasan dan menyatakan bahawa mereka tiada bantahan. Namun, saksi menjelaskan bahawa pendirian Jabatan lain tidak membantah, bukan satu “kelulusan” yang diputuskan oleh Jawatankuasa tersebut. [104] Saya bersetuju dan menerima penerangan saksi PSKNS ini dan berpendapat fakta bahawa ahli Jawatankuasa menyatakan pendirian mereka untuk tidak membantah tidak boleh diambil sebagai satu kelulusan. [105] Dari catitan keputusan mesyuarat OSC, sebenarnya telah ditangguhkan kerana permohonan perlu dibawa ke Mesyuarat Jawatankuasa Kawasan Sensitif Alam Sekitar (rujuk muka surat 276, Ikatan A2 di Lampiran 77): “Keputusan: TANGGUH dengan alasan seperti berikut: i Permohonan ini perlu dibawa ke Mesyuarat Jawatankuasa Kawasan Sensitif Alam Sekitar (KSAS). Tindakan: Jabatan Perancangan Bandar” [106] Tambahan pula, saya berpendapat, sebelum keputusan Jawatankuasa dibuat, tentunya setelah berbincang, dan mengambil kira keputusan MMKN. Jika ianya telah ditolak, Citrasama dan Benua Ehsan tidak boleh meminta mahkamah ini menganggap kelulusan telah diberikan (rujuk surat bertarikh 4.11.2008 kepada PNSB mengenai keputusan Mesyuarat Jawatankuasa OSC bil 17/2008 yang menolak permohonan kebenaran merancang – muka surat 295 Ikatan A2,