Ct Bakti Timur Construction v Tengku Mohammad Arif Bin Raja Husin (D-02(NCVC)(W)-1546-07/2018)

Content

1 DALAM MAHKAMAH RAYUAN MALAYSIA, PUTRAJAYA (BIDANG KUASA RAYUAN) RAYUAN SIVIL NO. D-02(NCVC)(W)-1546-07/2018

Lampiran

Lampiran 1 ialah Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan responden (plaintif). Hakim bicara yang bijaksana telah membenarkan tuntutan responden. [3] Bagi tujuan penghakiman ini, pihak-pihak akan dirujuk sepertimana mereka di Mahkamah Tinggi. Oleh itu, perayu-perayu akan dirujuk sebagai defendan pertama dan kedua dan responden sebagai plaintif. Fakta Ringkas Kes [4] Plaintif merupakan tuan punya berdaftar yang asal kepada tanah induk hakmilik Geran 22671, Lot 828 (Lot 149), Seksyen 26, Bandar Kota Bharu, Jajahan Kota Bharu, Kelantan (Hartanah Induk tersebut). 3 [5] Plaintif telah memasuki Perjanjian Usahasama bertarikh 6/1/2008 bersama defendan untuk memajukan tanah plaintif dan mendirikan dua (2) unit bangunan di atas Hartanah Induk tersebut (Perjanjian Usahasama Pertama) dan melantik defendan pertama atau wakilnya sebagai Pewakil Kuasa melalui Surat Kuasa Wakil bertarikh 28/1/2008 (Surat Kuasa Wakil). [6] Pada 31/12/2008, plaintif dan defendan pertama dan kedua telah menandatangani satu Surat lkatan Pembatalan membatalkan Perjanjian Usahasama Pertama (Surat Ikatan Pembatalan) bahawa pemegang taruhan ditukar daripada Tetuan Mariah & Co. kepada Tetuan Fazlan, Azzam & Nizam dan selanjutnya menandatangani Perjanjian Usahasama yang baharu bertarikh 31/12/2008 (Perjanjian Usahasama Kedua). [7] Tiada Surat Kuasa Wakil yang baharu ditandatangani oleh plaintif dan defendan pertama dan kedua bagi Perjanjian Usahasama Kedua. [8] Hartanah induk tersebut telah kemudian dipecah kepada dua lot dengan lot H.S.(D) 8434, PT244, Seksyen 26, Bandar Kota Bharu, Jajahan Kota Bharu, Kelantan sebagai lot dalam pertikaian tindakan ini 4 (Lot PT244). Dua unit bangunan kemudian telah dibina sepenuhnya di atas lot ini dan Sijil Kelayakan Duduk telah dikeluarkan pada 11/7/2013. [9] Atas alasan plaintif telah berhutang sejumlah wang, defendan pertama telah menghantar Notis Tuntutan bertarikh 3/7/2014 bagi wang terhutang sebanyak RM356,938.28 (Notis Tuntutan) kepada plaintif. Sekiranya plaintif gagal menjelaskan tuntutan kepada defendan pertama dalam masa tiga puluh hari, maka hartanah Lot PT244 akan dijual. [10] Pada 9/11/2014, defendan kedua telah menjual dan memindahmilik Lot PT244 kepada defendan ketiga, Nafisah Binti Yunus pada harga RM900,000.00. Daripada jumlah tersebut, RM543,061.72 dikembalikan kepada plaintif pada 5/3/2015. [11] Pada September 2016, plaintif telah memfailkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan, antara lain, menuntut:- (a) Satu perisytiharan bahawa Surat Kuasa Wakil bertarikh 28/1/2008 adalah batal, tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan; 5 (b) Satu perisytiharan bahawa Perjanjian Jual Beli antara defendan kedua dan defendan ketiga bertarikh 9/11/2014 adalah batal dan tidak sah; dan (c) Defendan pertama dan kedua membayar kepada plaintif keseluruhan jumlah sewa yang telah diperolehi daripada penyewa bangunan di atas Lot PT244 bermula dari permulaan tarikh sewaan sehingga akhir. [12] Sehubungan itu, defendan pertama, kedua dan ketiga, antara lain, menuntut balas:- (a) perintah gantirugi kesusahan dan kerumitan dan/atau teruk; (b) perintah gantirugi teladan; (c) perintah gantirugi malu; (d) atau, secara alternatifnya sekiranya Mahkamah mendapati Surat Kuasa Wakil adalah tidak sah, defendan pertama, kedua dan ketiga, antara lain, menuntut balas:- (i) Perisytiharan bahawa plaintif telah melakukan pelanggaran atau gagal melaksanakan atau mematuhi terma atau waad material yang terkandung dalam Perjanjian Usaha sama antara plaintif dengan defendan 6 pertama dan Perjanjian Usaha sama bertarikh 31/12/2008 (Perjanjian Usaha sama Kedua) tersebut adalah batal dan tidak sah; (ii) Plaintif hendaklah mengganti rugi defendan pertama ke atas semua kerugian, kos perbelanjaan pembinaan, kos yang berkaitan Perjanjian Usaha sama tersebut sebelum dan selepas pembinaan, kos ubah suai bangunan, tanggungan dan/atau liabiliti akibat daripadanya kepada defendan pertama; (iii) Plaintif membayar kepada defendan kedua harga bangunan dan tanah defendan kedua H.S.(D) 8435 PT 245 Seksyen 26, Bandar dan Jajahan Kota Bharu, Kelantan mengikut harga nilaian semasa oleh Penilai Bebas; (iv) Plaintif membayar kepada defendan ketiga wang jual beli yang telah dibayar oleh defendan ketiga sejumlah RM900,000.00 beserta faedah atau dividen mengikut kadar faedah atau dividen Institusi Kewangan (yang tertinggi), kos-kos yang telah dibelanjakan oleh defendan ketiga berkait dengan jual beli atau plaintif membayar kepada defendan ketiga wang berdasarkan harga nilaian semasa bangunan dan tanah defendan 7 ketiga H.S.(D) 8434, PT244, Seksyen 26, Bandar dan Jajahan Kota Bharu, Kelantan yang dinilai oleh penilai bebas; (v) Perintah plaintif membayar kepada defendan pertama dan Kedua ganti rugi am atas kemungkiran Perjanjian Usaha sama bertarikh 31/12/2008 (Perjanjian Usaha sama Kedua); dan (vi) Perintah plaintif membayar kepada defendan pertama, defendan kedua dan defendan ketiga ganti rugi kesusahan dan kerumitan dan/atau teruk dan/atau teladan. DAPATAN HAKIM BICARA [13] Hakim bicara yang bijaksana telah membenarkan tuntutan plaintif seperti berikut: (a) Perisytiharan bahawa Surat Kuasa Wakil bertarikh 28/1/2008 adalah tidak sah, batal dan tidak boleh dikuat kuasakan; (b) Perjanjian Jual Beli antara defendan kedua dengan defendan ketiga bertarikh 9/11/2014 adalah tidak sah dan batal dan (c) Defendan-defendan membayar kepada plaintif keseluruhan jumlah sewa yang telah diperolehi daripada penyewa bangunan 8 atas hak milik tanah H.S.(D) 8434, PT 244, Seksyen 26, Bandar Kota Bharu, Jajahan Kota Bharu, Kelantan bermula dari permulaan tarikh sewaan sehingga akhir (ditaksirkan). [14] Dalam alasan penghakiman hakim bicara yang bijaksana, secara ringkasnya tuntutan plaintif dibenarkan atas alasan berikut: (a) Surat Kuasa Wakil dalam kes ini hanya sah dan selari dengan terma-terma di dalamnya selagi Perjanjian Usaha sama bertarikh 6/1/2008 (Perjanjian Usaha sama Pertama) itu masih berkuat kuasa. Apabila Perjanjian Usaha sama tersebut dibatalkan dengan persetujuan kedua-dua pihak, maka secara automatiknya Surat Kuasa Wakil tersebut terbatal dan tidak lagi mempunyai apa-apa kuasa. (b) Tiada perjanjian bertulis, kebenaran bertulis atau pengakuan daripada plaintif sendiri dikemukakan untuk mengesahkan bahawa defendan kedua berhak untuk menjual Hartanah tersebut dengan niat untuk melepaskan hutang plaintif daripada defendan pertama. Ia juga tidak boleh dijadikan satu alasan untuk menggunakan Surat Kuasa Wakil yang telah terbatal ataupun untuk mengesahkan pendaftaran pindah milik tersebut melalui satu instrumen yang tidak mencukupi dan tidak sah. 9 Defendan kedua haruslah mengambil cara pelaksanaan yang sah dan mengikut undang-undang untuk mendapatkan kembali pembayaran hutang tersebut. (c) Surat Kuasa Wakil tersebut adalah satu instrumen yang tidak mencukupi yang boleh menyebabkan pendaftaran pindah milik/gadaian menjadi tidak sah dan boleh disangkal/dibatalkan selaras dengan Seksyen 340 Kanun Tanah Negara. (d) Jadual Ketiga dalam Perjanjian Usaha sama Kedua memperuntukkan bahawa bangunan Rumah Kedai 4 Tingkat di Petak 1 ialah bahagian yang dimiliki oleh plaintif. Tiada bukti bahawa plaintif telah memberi kebenaran kepada defendan untuk mengambil hasil sewaan tersebut. Surat plaintif bertarikh 22/5/2012 menunjukkan bahawa plaintif hanya memberikan kebenaran untuk membuat urusan sewaan tetapi tidak bermaksud hasil sewaan tersebut menjadi milik defendan. (e) Defendan ketiga adalah immediate transferee dan oleh itu tidak dilindungi oleh proviso seksyen 340(3) Kanun Tanah Negara. Walau bagaimanapun, melihat dari sudut “equity” dan “natural justice” adalah lebih adil untuk mengekalkan status quo masing-masing iaitu harga belian Hartanah tersebut dikembalikan kepada defendan ketiga dan Hartanah tersebut didaftarkan semula kepada plaintif. 10 (f) Tiada keterangan yang kukuh telah dikemukakan oleh defendan bagi ganti rugi malu, kesusahan teruk dan kesulitan yang telah dialami defendan kedua dibenarkan. Maka tuntutan ganti rugi ini ditolak. Rayuan di hadapan kami [15] Di hadapan kami, defendan pertama dan kedua membangkitkan tiga isu seperti berikut: a) Keabsahan (validity) Surat Kuasa Wakil bertarikh 28/01/2008; b) Tuntutan balas defendan-defendan mengenai ganti rugi kesusahan dan/atau teruk, ganti rugi teladan dan ganti rugi malu; dan c) Pembayaran sewa atau apa-apa hak plaintif, atau apa-apa kutipan sewa yang telah dibuat sama ada perlu dikembalikan kepada plaintif. Keabsahan Surat Kuasa Wakil bertarikh 28/1/2008 [16] Kami perturunkan kandungan Surat Kuasa Wakil tersebut, khususnya klausa 14, yang menjadi pertikaian: "Saya mengistiharkan bahawa Surat Kuasa Wakil ini tidak boleh terbatal dengan bayaran balasan Penerima Kuasa membayar balasan sebanyak RM10.00 sahaja dan balasan lain sebagaimana Perjanjian Usahasama bertarikh 6.1.2008 yang akan diserahkan oleh Penerima Kuasa kepada Pemberi Kuasa dan dianggap diberi untuk balasan tidak boleh batal 11 sepertimana yang diperuntukkan dalam Seksyen 6(1) Akta Surat Kuasa Wakil 1949." [17] Peguam defendan pertama dan kedua yang bijaksana berhujah bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut adalah tidak terbatal dengan pembatalan Perjanjian Usaha sama Pertama. Pihak-pihak telah bersetuju dari mula lagi untuk berkerjasama menjalankan usaha sama dalam memajukan tanah milik plaintif yang tidak dipecahkan pada masa itu. Plaintif telah bersetuju melantik perayu kedua sebagai Penerima Kuasa dari awal-awal lagi. Perjanjian Usaha sama Kedua ditandatangani semata-mata kerana pihak-pihak ingin menukar peguamcara pemegang taruhan dan niat utama pihak-pihak untuk usaha sama tersebut masih tetap sama. Pihak-pihak yang mendatangani Perjanjian Pembatalan Perjanjian Usaha sama Pertama tidak membatalkan keseluruhan atau niat asal pihak-pihak atau membatalkan terus usaha sama tersebut. Niat asal pihak-pihak adalah masih sama dan berdasarkan kerja-kerja awalan telah dijalankan dan tidak terhenti bagi memenuhi kehendak atau niat usaha sama tersebut. [18] Peguam defendan pertama dan kedua juga berhujah bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut adalah dengan balasan. Oleh itu,Surat Kuasa Wakil tersebut tidak boleh dibatalkan (Irrevocable Power Of Attorney) kecuali 12 satu notis / "Deed of Revocation" menurut Seksyen 5 Akta Surat Kuasa Wakil 1949 difailkan serta didepositkan di Mahkamah Tinggi. Memandangkan dalam kes ini tiada Notis Pembatalan / "Deed of Revocation" menurut Seksyen 5 Akta Surat Kuasa Wakil, 1949, difailkan serta didepositkan di Mahkamah Tinggi dan juga di Pejabat Pendaftar Hakmilik, Kota Bharu, Kelantan, membatalkan Surat Kuasa Wakil tersebut, maka dihujahkan bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut adalah sah dan Borang 14A pindahmilik yang ditandatangani oleh defendan kedua juga adalah sah dan masih berkuat kuasa. Peguam defendan pertama dan kedua telah merujuk kepada keputusan Mahkamah ini dalam kes Sidambaram Torosamy v Lok Bee Yeong [2018] 3 CLJ 599 yang memutuskan bahawa:- “Jurisprudence Relating To Power of Attorney [20] Under our law, to create a valid power of attorney it must be executed as per s. 3 and also deposited in the High Court as per s. 4 of PA 1949. (In this case, it was done so and in consequence, we will not set out the section). [21] Once a valid power of attorney is given, it remains in full force until it is lawfully revoked. That is to say, the common law principles of revocation by conduct by the donor will not be applicable. Section 5 of PA 1949 sets out the procedure for revocation and the said section reads as follows: 5. Every instrument purporting to create a power of attorney of which a true copy or an office copy has been deposited in the office of the Registrar or a Senior Assistant Registrar in accordance with this Act or any law repealed by this Act whether before or after the commencement of this Act, shall, so far as the said instrument is valid and so far as may be compatible with the terms of the instrument, continue in force until notice in writing of the revocation thereof 13 by the donor, or of the renunciation thereof by the donee, has been deposited in every office in which the office copy or true copy thereof has been so deposited, or either the donor or the donee has died or the donee has become of unsound mind, or the donor has been adjudged to be of unsound mind or a receiving order has been made against him in bankruptcy. (Penekanan oleh kami). [In the instant case, there was no revocation as per s. 5 of PA 1949].” [19] Peguam plaintif yang bijaksana pula berhujah bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut adalah terbatal dengan pembatalan Perjanjian Usahasama Pertama. Peguam plaintif telah merujuk perkataan “sebagaimana Perjanjian Usahasama bertarikh 6.1.2008” dalam klausa 14 dan “…Surat Kuasa Wakil ini tidak boleh dibatalkan dan tertakluk kepada Perjanjian Usahasama bertarikh 6/1/2008” pada perenggan terakhir Surat Kuasa Wakil tersebut, serta “Pihak-pihak berkenaan selanjutnya bersetuju bahawa serentak dengan Surat lkatan Pembatalan ini ditandatangani, Perjanjian tersebut akan dianggap terbatal dan akan terhenti daripada sebarang kesan dan sebagainya". Plaintif berhujah bahawa jelas Surat Kuasa Wakil tersebut adalah tertakluk kepada Perjanjian Usahasama Pertama yang bertarikh 6/1/2008. Plaintif juga bergantung kepada keputusan Mahkamah ini dalam kes T & TT Enterprise Sdn Bhd v Lembaga Pembangunan dan Lindungan Tanah [2009] 2 MLJ 205 bahawa:- 14 “[12]...It is trite law that where in a transaction more than one document or instrument is involved, the Courts usually construe those documents together: Glamour Green Sdn Bhd, supra; Mohamed Isa & Ors v. Abdul Karim & Ors [1970] 1 LNS 82 HC and Mars Equity Sdn Bhd v. Tis "ATA" Ashar Sdn Bhd [2005] 1 CLJ 513 CA. (Penekanan oleh kami) [13] The "four-corner" construction as applied by eg, Lord Macnaghten in Bryant, Powis and Bryant Ltd, supra, and the conjunctive construction as enunciated in Glamour Green Sdn. Bhd, supra, Mohamad Isa & Ors, supra, and Mars Equity Sdn Bhd, supra, in the context of the PA and the DA herein, practically share a common denominator. [14] Where the parties' intention is clearly and unequivocally expressed in eg, the PA and the DA, the court will give effect to it: Chitty on Contract, supra.” [20] Pihak plaintif juga merujuk kepada Seksyen 5 Akta Surat Kuasa Wakil 1949 yang memperuntukkan bahawa: “Every instrument purporting to create a power of attorney of which a true copy or an office copy has been deposited in the office of the Registrar or a Senior Assistant Registrar in accordance with this Act or any law repealed by this Act whether before or after the commencement of this Act, shall, so far as the said instrument is valid and so far as may be compatible with the terms of the instrument, continue in force until notice in writing of the revocation thereof by the donor, or of the renunciation thereof by the donee, has been deposited in every office in which the office copy or true copy thereof has been so deposited, or either the donor or the donee has died or the donee has become of unsound mind, or the donor has been adjudged to be of unsound mind or a receiving order has been made against him in bankruptcy.” (Penekanan oleh kami). [21] Seterusnya, peguam plaintif turut sama merujuk kepada kes Sidambaram Torosamy v Lok Bee Yeong (supra) bahawa:- 15 “[21] Once a valid power of attorney is given, it remains in full force until it is lawfully revoked. That is to say, the common law principles of revocation by conduct by the donor will not be applicable. Section 5 of PA 1949 sets out the procedure for revocation... [In the instant case, there was no revocation as per s. 5 of PA 1949].” [22] Bagaimanapun, peguam plaintif berhujah bahawa walaupun kes Sidambaram Torosamy v Lok Bee Yeong (supra) memperuntukkan Deed of Revocation diperlukan dalam membatalkan Surat Kuasa Wakil, Seksyen 5 dengan jelas menyatakan bahawa “so far as the said instrument is valid and so far as may be compatible with the terms of the instrument” yang menunjukkan agar dipastikan terlebih dahulu bahawa Surat Kuasa Wakil masih sah dan selari dengan terma-termanya. Peguam plaintif bergantung kepada keputusan Mahkamah Tinggi dalam kes Seah Siang Mong v Ong Ban Chai And Another Action [1996] MLJU 484 bahawa:- “Section 5 provides that a power of attorney which has been deposited in accordance with the Act "shall, so far as the said instrument is valid and so far as may be compatible with the terms of the instrument, continue in force" until revoked or renounced by depositing a notice in accordance with the Act. In the instant case the power of attorney is void ab initio and as such, the question of its revocation or renunciation do not arise as the instrument is invalid.” (Penekanan oleh kami). [23] Peguam plaintif juga bergantung kepada keputusan Mahkamah Tinggi dalam kes D’ark Development (Utara) Sdn Bhd v Saad bin Din 16 & Ors [2010] MLJU 2001 bahawa Surat Kuasa Wakil yang dimasuki berlandaskan Perjanjian Usahasama turut sama terbatal sekiranya Perjanjian Usahasama tersebut ditamatkan:- “14. The PA is to enable Plaintiff to perform all those acts listed in 1-21 as though it is D8. The JV as its name suggests is a joint venture between both parties whereby Plaintiff as the developer takes on the obligations of developing land over which D8 has a power of attorney. When clause 5 of the JV states D8 has relinquished all his rights over the said land it essentially means that D8 has no more control over the said land. He has given up the right to develop the said land into a housing estate to Plaintiff. He still maintains rights as allowed and provided by the JV. So if for instance he can show he can terminate due to excessive delays that is a right under the JV. If the JV can be validly terminated it follows the PA is of no effect since the PA is granted to enable the JV to be entered into.” (Penekanan oleh kami). [24] Kesimpulannya, peguam plaintif berhujah bahawa walaupun pihak defendan mengatakan seksyen 6(1) Akta Surat Kuasa Wakil 1949, terpakai oleh kerana Surat Kuasa Wakil tidak boleh dibatalkan dengan balasan yang dimasuki antara pihak-pihak, akan tetapi, Surat Kuasa Wakil tersebut telah pun dibatalkan dengan adanya Surat Ikatan Pembatalan dan Perjanjian Usahama Kedua. Keputusan kami [25] Setelah mendengar dan meneliti hujahan pihak-pihak atas isu ini, kami memutuskan bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut adalah tidak terbatal dengan pembatalan Perjanjian Usaha sama Pertama. 17 [26] Sebagaimana dihujahkan oleh peguam defendan pertama dan kedua bahawa pihak-pihak telah bersetuju dari mula-mula lagi untuk berkerjasama menjalankan usaha sama dalam memajukan tanah milik plaintif yang tidak dipecahkan pada masa itu. Plaintif telah bersetuju melantik defendan kedua sebagai Penerima Kuasa dari awal-awal lagi. Perjanjian Usaha sama Kedua ditandatangani semata-mata kerana pihak-pihak ingin menukar peguamcara pemegang taruhan dan niat utama pihak-pihak untuk usaha sama ini masih tetap sama. Pihak-pihak yang mendatangani Perjanjian Pembatalan Perjanjian Usahasama Pertama tidak membatalkan keseluruhan atau niat asal pihak-pihak atau membatalkan terus usaha sama tersebut. Niat asal pihak-pihak adalah masih sama dan berdasarkan kerja-kerja awalan telah dijalankan dan tidak terhenti bagi memenuhi kehendak atau niat usaha sama tersebut. [27] Selanjutnya kami telah meneliti kedua-dua Perjanjian Usaha sama dan mendapati bahawa Perjanjian Usaha sama Kedua masih berkaitan tanah asal induk Geran 22671 Lot 828 yang masih belum dipecahkan. Klausa 2 jelas menunjukkan plaintif masih memberi kuasa kepada defendan kedua untuk memaju, merunding, mengurus, menjual dan memindah milik bahagian hartanah tersebut kepada mana-mana individu. Begitu juga Klausa 10 bahawa plaintif memberi kuasa kepada defendan 18 kedua untuk menguruskan pecahan lot atau pecahan sempadan dan untuk menjual sebagaimana yang difikirkan patut oleh defendan kedua. Dengan kata lain, Perjanjian Usaha sama Pertama dan Perjanjian Usaha sama Kedua berpaksikan tujuan yang sama iaitu usaha sama untuk memajukan tanah plaintif dan segala tindakan defendan kedua adalah selaras dan selari dengan kuasa yang diberikan. Perjanjian Usaha sama Kedua ditandatangani semata-mata kerana pihak-pihak ingin menukar peguam cara pemegang taruhan! [28] Tambahan lagi, kami juga mendapati bahawa surat-menyurat pihak plaintif sendiri, surat peguam cara Tetuan Fazlan, Azzam & Nizam bertarikh 31/12/2008 dan surat plaintif bertarikh 11/5/2011 menunjukkan bahawa pihak-pihak khususnya plaintif sendiri masih mengiktiraf dan tidak pernah menafikan keabsahan Surat Kuasa Wakil tersebut semasa usaha sama tersebut berjalan dan kedua-duanya masih merujuk kepada Surat Kuasa Wakil bertarikh 28/1/2008 tersebut. Sepanjang tempoh antara Perjanjian Usaha sama Kedua dimasukki sehingga Sijil Kelayakan Duduk telah dikeluarkan pada 11/7/2013, telah banyak urusan dibuat menggunakan Surat Kuasa Wakil tersebut. 19 [29] Hanya selepas Lot PT244 dijual kepada defendan ketiga pada 9/11/2014 setelah plaintif gagal mematuhi notis tuntutan bagi wang terhutang sejumlah RM356,938.28 dan selepas plaintif menerima wang sejumlah RM543,061.72 daripada hasil jualan Lot PT244, barulah pada tahun 2015, plaintif memfailkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan DA- 22NCVC-58-06/2015 terhadap defendan pertama dan kedua menuntut wang sejumlah RM976,862.16 atas dasar bahawa hartanah Lot PT244 sepatutnya bernilai RM1.5 juta dan bukannya RM900,000.00 sebagaimana dijual kepada defendan ketiga. Bagaimanapun, Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan tersebut telah ditarik balik oleh plaintif. Kami bersetuju dengan rumusan peguam defendan-defendan bahawa plaintif hanya mempertikaikan berkenaan wang sahaja dan bukannya mempertikaikan keabsahan Surat Kuasa Wakil. Plaintif kemudian memfailkan tindakan ini pada tahun 2016 memplidkan pula bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut telah terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan atas dasar Perjanjian Usaha sama Pertama telah dibatalkan. [30] Mahkamah ini juga telah berpeluang meneliti kes-kes yang dirujuk oleh peguam plaintif iaitu kes Seah Siang Mong v Ong Ban Chai And Another Action [1996] MLJU 484 dan kes D’ark Development (Utara) Sdn Bhd v Saad bin Din & Ors [2010] MLJU 2001. Dalam kes Seah 20 Siang Mong v Ong Ban Chai And Another Action (supra), Perjanjian Jual Beli Hartanah/Surat Kuasa Wakil antara plaintif dengan defendan pertama diisytiharkan void ab initio atas alasan tiada balasan. Defendan pertama dalam kes itu telah gagal membayar balasan RM35,000.00 tetapi telah menggunakan Surat Kuasa Wakil tersebut untuk memindah milik hartanah tersebut kepada dirinya sendiri sebelum dipindah milik pula kepada pihak ketiga yang mengetahui pertikaian yang tertunggak. Dalam kes D’ark Development (Utara) Sdn Bhd v Saad bin Din & Ors (supra) MLJU 2001 pula, Surat Kuasa Wakil antara plaintif dengan defendan kelapan telah terbatal apabila defendan kelapan telah melaksanakan haknya di bawah Perjanjian Usaha sama dengan menamatkan Perjanjian Usaha sama atas alasan kelewatan melampau oleh plaintif dalam membangunkan hartanah berkaitan. Dalam kedua-dua kes di atas, perjanjian jual beli dan perjanjian usaha sama terbatal atau ditamatkan akibat kemungkiran kontrak oleh pihak satu lagi. Ini berbeza dengan kes di hadapan kami yang mana Perjanjian Usaha sama Pertama dibatalkan bukan kerana pihak-pihak tidak lagi ingin meneruskan usaha sama atau mana-mana pihak memungkiri kontrak tetapi sekadar ingin menukar peguamcara pemegang taruhan kepada usaha sama. Perjanjian Usaha sama Kedua yang dimasukki pihak-pihak yang sama masih meneruskan hasrat dan terma yang sama sepertimana Perjanjian Usaha sama Pertama. 21 [31] Oleh yang demikian, berdasarkan penelitian kami pada Perjanjian Usaha sama Pertama, Perjanjian Usaha sama Kedua, Surat Kuasa Wakil, kerja-kerja yang telah dijalankan sehingga Sijil Kelayakan Duduk dikeluarkan, surat-menyurat pihak-pihak, kelakuan-kelakuan plaintif dan autoriti-autoriti yang dirujuk, kami berpendapat hakim bicara yang bijaksana telah khilaf dalam membuat dapatannya bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut adalah terbatal dengan penamatan Perjanjian Usaha sama bertarikh 6/1/2008 (Perjanjian Usahasama Pertama). Kami berpendapat bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut masih sah dan boleh dikuatkuasakan di bawah Perjanjian Usahasama Kedua yang bertarikh 31/12/2008. [32] Sehubungan itu, Mahkamah ini berpandangan bahawa seksyen 5 Akta Surat Kuasa Wakil, 1949, terpakai dalam kes di hadapan kami apabila melibatkan Surat Kuasa Wakil yang tidak boleh dibatalkan. [33] Berdasarkan keterangan saksi-saksi dan juga keterangan dokumentar, tidak ada pembatalan sebagaimana yang dikehendaki oleh seksyen 5 Akta Surat Kuasa Wakil, 1949, dalam kes ini. Ini dapat diteliti juga daripada pengakuan dalam pemeriksaan balas SP-1 seperti berikut: “S: Setuju atau tidak untuk JV dalam kes di hadapan kita pada hari ini perlunya PA? 22 Setuju. Rujuk muka surat 71 Bundle E, Setuju atau tidak klausa 14 ini hanyalah "berkait balasan"? Setuju Setuju atau tidak bahawa balasan yang dinyatakan dalam PA ini menyebabkan PA ini tidak boleh dibatalkan? Setuju Setuju atau tidak memandangkan PA dah daftar di Mahkamah, ianya perlu dibatalkan melalui instrument dan didaftarkan di Mahkamah juga? Setuju Rujuk jawapan kamu dalam PSP 1, Jawapan kepada soalan no. 5. Setuju atau tidak, bahawa tidak ada surat ikatan pembatalan PA atau instrument pembatalan PA dibuat dan ditandatangani mahupun didaftarkan? Setuju Rujuk Bundle E,F, dan G, Setuju atau tidak, tidak ada pun instrument pembatalan PA dalam bundle ni semua? Setuju Rujuk m/s 80 Bundle E klausa 6. Adakah PA baru ditandatangani oleh Plaintif dan didaftarkan? Tidak” [34] Maka, berpandukan prinsip dalam kes Sidambaram Torosamy v Lok Bee Yeong (supra), memandangkan tiada Notis Pembatalan / "Deed of Revocation" menurut Seksyen 5 Akta Surat Kuasa Wakil, 1949, difailkan serta didepositkan di Mahkamah Tinggi dan juga di Pejabat 23 Pendaftar Hak milik, Kota Bharu, Kelantan, membatalkan Surat Kuasa Wakil tersebut, kami berpendapat bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut adalah masih sah dan Borang 14A pindah milik yang ditandatangani oleh defendan kedua adalah sah dan berkuat kuasa. Tuntutan balas defenden-defenden mengenai gantirugi kesusahan teruk dan/atau kesulitan, gantirugi teladan dan gantirugi malu [35] Peguam defendan pertama dan kedua berhujah bahawa plaintif telah gagal memikul tanggungjawab fidusiari terhadap defendan pertama dalam menjalankan usaha sama antaranya:- (i) Gagal bayar pinjaman RM20 ribu (rujuk klausa VIl dan 3.3 Perjanjian Usaha sama Kedua). (ii) Melanggar aku janji Perjanjian Usaha sama Kedua untuk menyelesaikan bayaran yang didahulukan untuk menebus gadai tanah oleh defendan pertama; (iii) Menambah bebanan ke atas tanah dengan menggadai kali kedua namun tetap tidak bayar kepada defendan pertama. Plaintif telah bertindak dengan tidak bertimbang rasa apabila hanya berdiam diri dan melepaskan segala masalah yang ditimbulkan oleh plaintif kepada defendan pertama dan kedua untuk selesaikan; dan 24 (iv) Gagal mematuhi klausa 6 Perjanjian Usaha sama Kedua berkenaan Surat Wakil Kuasa. [36] Peguam defendaan pertama dan kedua berhujah bahawa berkenaan dengan tuntutan balas defendan-defendan, defendan kedua telah dipanggil untuk memberi keterangan dan bagi menyokong keterangan mereka, defendan-defendan telah memanggil saksi SD-3 iaitu Dr. Shamsul Kahar bin Kamarul Ghani dan SD-4 iaitu Dr. Nik Noor Azmi bin Mohd. Yunos, iaitu doktor-doktor yang pernah merawat defendan kedua berkenaan status kesihatan defendan kedua. Kedua-dua saksi tersebut telah memberi keterangan dan telah mengemukakan Laporan Perubatan defendan kedua. Peguam defendan-defendan berhujah bahawa apa yang diberitahu oleh defendan kedua ada kebenarannya. Akibat tindakan Plaintif yang "mengambil kesempatan" ke atas defendan pertama dan kedua dan melepaskan segala tanggungjawab yang perlu ditunaikan telah memberi impak yang besar kepada defendan kedua dari segi kesihatan iaitu dia selalu menghadapi tekanan emosi dan menghadapi “stress” sepanjang usaha sama ini berjalan mahupun selepas bangunan siap sepenuhnya. 25 [37] Oleh itu dihujahkan oleh peguam defendan pertama dan kedua bahawa hakim bicara yang bijaksana telah khilaf dari segi fakta dan undang-undang apabila gagal memutuskan dan gagal mengambil kira bahawa plaintif telah melakukan pelanggaran atau gagal melaksanakan atau mematuhi terma atau waad material yang terkandung dalam Perjanjian Usaha sama Kedua. Dihujahkan juga hakim bicara yang bijaksana telah khilaf dari segi fakta dan undang-undang apabila memutuskan bahawa tiada keterangan yang kukuh untuk menunjukkan atau meyakinkan Mahkamah mengenai kesulitan dan kesusahan kepada defendan kedua dan tuntutan balas ganti rugi malu, kesusahan dan kesulitan yang diminta oleh defendan-defendan ditolak. [38] Manakala peguam plaintif pula berhujah bahawa defendan-defendan telah gagal untuk membuktikan bahawa masalah kesihatan yang dialami oleh defendan kedua berpunca daripada tindakan plaintif. SD-3 (Dr. Shamsul Kahar bin Kamarul Ghani) yang merupakan seorang doktor, mengatakan bahawa masalah kesihatan defendan kedua diakibatkan daripada kemalangan jalanraya yang lalu dan bukannya daripada tindakan plaintif. 26 [39] Peguam plaintif seterusnya berhujah bahawa keterangan daripada SD-4 (Dr. Nik Noor Azmi bin Mohd. Yunos) juga tidak dapat membuktikan bahawa defendan kedua mengalami kesusahan akibat daripada tindakan plaintif. SD-4 menyatakan yang kesakitan yang dialami defendan kedua berpunca daripada kejadian kemalangan jalan raya yang lalu. SD-4 ada memberitahu punca masalah kesihatan defendan kedua disebabkan oleh stress tetapi SD-4 tidak menerangkan dengan lebih lanjut bagaimana stress ini boleh terjadi kerana SD-4 tidak mengetahui nature perniagaan defendan-defendan. SD-4 juga telah memberitahu bahawa stress kerana perniagaan ini telah dimaklumkan oleh defendan kedua sendiri. [40] Dalam menolak tuntutan balas defendan-defendan, hakim bicara yang bijaksana berpendapat bahawa memandangkan plaintif hanya menuntut haknya dan tidak menuntut hak defendan kedua, maka plaintif tidak perlu membayar kepada defendan kedua kerana haknya tidak diganggu. Hakim bicara terpelajar juga berpandangan bahawa tiada keterangan yang kukuh telah dikemukakan oleh defendan-defendan untuk menunjukkan terdapat kesusahan teruk dan kesulitan yang telah dialami defendan kedua yang wajar diberi ganti rugi. [41] Setelah meneliti keterangan yang ada, kami bersetuju dengan hakim bicara yang bijaksana bahawa tiada keterangan kukuh mewajarkan 27 gantirugi bagi malu, kesusahan dan kesulitan yang dikatakan dialami oleh defendan kedua. Keterangan saksi-saksi defendan-defendan sendiri terutamanya SD-3 dan SD-4 tidak dapat memastikan bahawa kesusahan atau kesakitan yang dialami oleh defendan kedua berpunca daripada perbuatan plaintif. Malahan SD-3 dan SD4 juga telah memberikan keterangan bahawa kesakitan tersebut berpunca daripada kejadian kemalangan jalan raya yang lalu. Hakim bicara yang bijaksana tidak khilaf secara fakta atau undang-undang dalam membuat dapatan ini dan kami mengekalkan perintah hakim bicara yang bijaksana tentang isu ini. Pembayaran sewa, apa-apa hak plaintif atau apa-apa kutipan sewa yang telah dibuat sama ada perlu dikembalikan kepada plaintif. [42] Defendan pertama dan kedua bergantung pada klausa 16 Perjanjian Usaha sama Kedua iaitu berkenaan penyerahan pemilikan kosong bangunan pihak pertama/plaintif:- “16. Sebaik sahaja pihak Arkitek mengeluarkan Sijil yang mengesahkan Bangunan Plaintif siap dan Plaintif telah mematuhi kesemuanya waadnya di bawah Perjanjian ini maka Pihak Kedua (Defendan Kedua) hendaklah mengesahkan pemilikan kosong Bangunan Pihak Pertama (Plaintif) kepada Pihak Pertama (Plaintif).” [43] Peguam defendan pertama dan kedua berhujah bahawa semasa Perakuan Siap dan Pematuhan dikeluarkan, plaintif masih lagi gagal 28 memenuhi tanggungjawab dan mematuhi syarat bagi penyerahan milikan kosong ini di bawah klausa 16 Perjanjian Usaha sama Kedua. Syarat 24 bulan yang dinyatakan dalam klausa 9.1 ialah tempoh kesiapan dan bukannya tempoh untuk menyerahkan kepada plaintif. Oleh sebab kegagalan plaintif untuk mematuhi waad atau tanggungjawabnya, maka bangunan tersebut masih belum boleh diserahkan kepada plaintif dan bukannya dikira hak eksklusif plaintif. Maka bangunan tersebut masih dalam milikan defendan pertama sehinggalah plaintif mematuhi waadnya dan menjelaskan bayaran yang perlu dibayar. [44] Selanjutnya peguam defendan pertama dan kedua berhujah bahawa terdapat isu sama ada plaintif telah menjalankan tanggungjawab fidusiri dalam usaha sama tersebut. Dihujahkan bahawa Perjanjian Usaha sama tersebut hanya akan sempurna apabila plaintif membayar hutang-hutang yang telah didahulukan oleh defendan pertama. Dengan kata lain, apa-apa sewaan ialah milik defendan pertama dan bukannya milik plaintif. Plaintif tidak berhak kepada sewaan tersebut. [44] Bagaimanapun, peguam plaintif berhujah bahawa Jadual Ketiga Perjanjian Usaha sama Kedua memperuntukkan secara jelas bahawa bangunan Rumah Kedai 4 Tingkat di Petak 1 berkenaan adalah bahagian 29 milik plaintif. Oleh itu, plaintif berhak untuk menerima hasil yang diperolehi kerana itu merupakan milik plaintif. [45] Peguam plaintif, sebagai hujahannya, juga bergantung pada Surat Plaintif bertarikh 22/5/2012 yang menunjukkan bahawa Plaintif hanya memberikan kebenaran untuk membuat urusan sewaan. Surat tersebut tidak memberikan kebenaran untuk defendan pertama dan Kedua mengambil hasil sewaan tersebut dan menjadikannya sebagai milik defendan pertama dan kedua. [46] Hakim bicara yang bijaksana bersetuju dengan hujahan peguam plaintif. [47] Kami pula berpandangan, ekoran dapatan kami bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut adalah sah dan boleh dikuatkuasakan serta klausa 16 Perjanjian Usaha sama Kedua yang dirujuk oleh defendan-defendan, atas kegagalan plaintif mematuhi waad atau tanggungjawabnya, maka bangunan Rumah Kedai 4 Tingkat di Petak 1 tersebut masih belum boleh diserahkan kepada plaintif dan belum boleh dikira sebagai hak eksklusif Plaintif. Sebagai pengeluar modal dan usaha, defendan pertama dan kedua telah memenuhi tanggungjawab mereka dengan memastikan pada akhirnya pihak Arkitek telah mengeluarkan Sijil yang mengesahkan 30 Bangunan plaintif siap dan Sijil Kelayakan Duduk dikeluarkan. Maka seterusnya sebelum pemilikan kosong dapat diserahkan kepada plaintif, plaintif juga perlu memenuhi apa-apa tanggungjawabnya di bawah Perjanjian Usaha sama Kedua tersebut, termasuklah membayar apa-apa bayaran terhutang kepada defendan-defendan. Plaintif telah bertindak dengan tidak munasabah apabila enggan memenuhi tanggungjawabnya tersebut dan pada masa yang sama ingin mendapatkan keuntungan atas kutipan sewa yang dibuat oleh defendan-defendan atas bangunan yang masih dalam tanggungan defendan-defendan. Kami berpandangan bahawa hakim bicara yang bijaksana telah khilaf secara fakta dan undang-undang dalam membuat dapatan seperti di atas dalam isu ini. [48] Kami selanjutnya bersetuju dengan hujahan defendan pertama dan kedua bahawa dengan kelakuan-kelakuan plaintif seperti yang telah dibincangkan sebelum ini, plaintif pada dasarnya tidak datang dengan tangan bersih. “He who comes to equity must come with clean hand”. Peguam defendan pertama dan kedua telah dengan betul merujuk kepada keputusan Mahkamah ini dalam kes Wan Senik Wan Omar v Majlis Perbandaran Selayang [2017] 10 CLJ 102 bahawa:- “[20] ...The concept of unclean hands was one that was founded upon equity. The principle derives originally from the judgment of Lord Mansfield in Holman v. Johnson (1775) 1 Cowp 341, in which it was said that 'no 31 court will lend its aid to a man who founds his cause of action upon an immoral or an illegal act'. [21] Learned Justice Bingham LJ (as he then was) in Saunders v. Edwards [1987] 1 WLR 1116 overlaid the principle with the following gloss: Where the claimant's action in truth arises ex turpi causa he is likely to fail. Where the claimant has suffered a genuine wrong to which the allegedly unlawful conduct is incidental, he is likely to succeed. [22] It has its genesis in the Latin maxim of ex turpi causa non oritur actio, which essentially means that a right cannot arise from a wrong. In essence, the underlying jurisprudence is that the court ought not to be aiding such a litigant. Subsequent development of the law has led to the principle that a man should not benefit by his own wrong (see, the case of Vellino v. Chief Constable of Greater Manchester [2001] EWCA Civ 1249 per Sir Murray Stuart-Smith).” Kesimpulan [49] Oleh yang demikian, setelah penelitian dibuat, kami sebulat suara memutuskan untuk membenarkan rayuan perayu-perayu seperti berikut:- (a) Surat Kuasa Wakil bertarikh 28/1/2008 adalah sah dan boleh dikuat kuasakan; (b) Segala transaksi yang dilakukan oleh defendan kedua melalui Surat Kuasa Wakil tersebut adalah sah dan berkuat kuasa; (c) Bayaran bagi penjualan tanah dan bangunan atas Lot PT244 tersebut adalah sah; 32 (d) Kutipan sewaan oleh defendan pertama dan kedua bagi Lot PT244 tersebut adalah sah dan adalah milik defendan pertama dan kedua; (e) Perjanjian jual beli Lot PT244 antara defendan kedua dengan defendan ketiga adalah sah dan defendan ketiga tidak perlu memindah milik semula hartanah tersebut serta bayaran belian juga tidak perlu dikembalikan kepada defendan ketiga; (f) Tuntutan balas defendan pertama dan kedua ditolak. (g) Kos RM20,000.00 di Mahkamah ini dan Mahkamah di bawah dibayar oleh plaintif kepada defendan pertama dan kedua tertakluk kepada bayaran fi alokator; dan (h) Deposit rayuan dikembalikan kepada defendan-defendan, jika ada. BERTARIKH: 28 JANUARI 2020 ( AHMADI BIN HAJI ASNAWI ) Hakim Mahkamah Rayuan, Malaysia. 33 Bagi Perayu: Mohd. Alami bin Lazin Tetuan Aishah Alami Peguambela dan Peguamcara Bagi Responden: Azahir bin Nasir Tetuan Azahir Surainie & Azizan Ariff Peguambela dan Peguamcara