1. ) Dania Bin Ab Rahman v Felcra Training and Consultancy Sdn Bhd (DA-22NCvC-30-06/2018)

DANIA BIN AB RAHMAN (NO. K/P: 550730-03-5309]

MUHAINI BINTI MUSTAPHA (NO. K/P: 590921-03-5658) …PLAINTIF-PLAINTIF DAN FELCRA TRAINING AND CONSULTANCY SDN BHD (NO. SYARIKAT: 586059-U) … DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pendahuluan [1] Kes ini melibatkan tuntutan oleh Plaintif-plaintif ke atas Defendan berdasarkan satu persetujuan berkaitan jual beli 2 lot tanah milik 30/03/2023 14:49:39 DA-22NCvC-30-06/2018 Kand. 120 Plaintif-plaintif. Tuntutan-tuntutan Plaintif-plaintif sepertimana yang diplidkan di dalam Pernyataan Tuntutan adalah seperti berikut: a) Pengisytiharan bahawa Perjanjian-perjanjian Jual Beli di antara Plaintif-plaintif, Dania bin Ab Rahman (No. K/P: 550730-03-5309) dan Muhaini binti Mustapha (No. K/P: 590921-03-5658) dengan Defendan, Felcra Training and Consultancy Sdn Bhd (No. Syarikat: 586059-U) ke atas tanah Lot 1646 GM 2575 dan PT 9762 HS(M) 5458, kedua-duanya di Mukim Telong, Jajahan Bachok, Kelantan adalah sah dan muktamad; b) Notis menamatkan semua proses berkaitan Kontrak Jual Beli Hartanah tersebut oleh Defendan bertarikh 9/4/2018 dan notis penamatan semua proses berkaitan Kontrak Jual Beli Hartanah oleh Peguam Defendan Tetuan N.M. Amin bertarikh 11 April 2018 kepada peguam Azhar Fazuny adalah batal dan tidak berkuatkuasa; c) Membayar wang deposit 10% dalam Terma Draf Perjanjian yang dipersetujui RM634,000.00 dibayar oleh Defendan kepada Plaintif Pertama dan kedua. d) Membayar ganti rugi atas mana-mana bahagian sedemikian yang tidak dibayar, yang dikira dari hari ke hari dengan kadar 10% setahun kepada Plaintif Pertama dan Kedua sebagaimana menurut fasa 4.1. Draf Perjanjian Jual Beli yang dipersetujui; e) Membayar ganti rugi kerugian pendapatan yang patut diperolehi oleh Plaintif-plaintif dari 26/3/2018 sehingga ke tarikh penyelesaian sepenuhnya; f) Ganti rugi ke atas harga beza harga jual lelong dengan harga jual beli yang dipersetujui dalam Draf Perjanjian yang dipersetujui sebanyak RM640,000.00; g) Ganti rugi Khas RM1,450,550.00; h) Ganti rugi Am RM100,000.00; dan i) Ganti rugi Teladan RM50,000.00. [3] Seramai 6 orang saksi telah dipanggil oleh kedua-dua pihak seperti berikut: a) SP1 - Mat Juhar @ Mohd Azhar bin Awang b) SP2 - Muhaini binti Mustapha (Plaintif Kedua) c) SP3 - Dania bin Ab Rahman (Plaintif Pertama) d) SD1 - Nik Mohamad Amin bin Nik Abdullah e) SD2 - Adilah binti Yaacob f) SD3 - Nur Waheeda binti Ramli Fakta Kes [4] Secara amnya, fakta yang tidak dipertikaikan adalah Plaintif Pertama adalah merupakan pemilik berdaftar ke atas tanah di Lot 1645, GM 2575, Tempat Kampung Tok Kederat, Mukim Tekong, Jajahan Bachok, Kelantan manakala Plaintif Kedua adalah pemilik berdaftar ke atas tanah di Lot PT 9762, HSM 5458, Tempat Kampung Tok Kederat, Mukim Tekong, Jajahan Bachok, Kelantan. Plaintif Kedua adalah merupakan isteri kepada Plaintif Pertama. [5] Di atas tanah Plaintif Pertama telah terbina bangunan yang dikenali sebagai Aura Training Centre yang diusahakan oleh Leader Tech Management & Services (“LTMS”) di mana Plaintif Pertama adalah merupakan pemilik kepada LTMS. [6] Plaintif Pertama dan Plaintif Kedua telah mengadakan perbincangan dengan pihak Defendan untuk menjual kedua-dua tanah tersebut di mana Plaintif Kedua telah menyerahkan sepenuhnya urusan penjualan tanahnya untuk diuruskan oleh Plaintif Pertama. [7] Bagi memudahkan urusan tersebut, Plaintif-plaintif telah melantik firma guaman Tetuan Azhar & Fazuny di mana SP1 adalah merupakan peguam yang mengendalikan urusan tersebut bagi pihak mereka manakala Defendan pula telah melantik firma guaman Tetuan N.M. Amin & Associates di mana SD2 adalah merupakan peguam yang mengendalikan urusan tersebut bagi pihak Defendan. [8] Beberapa siri perbincangan di antara Februari 2018 sehingga April 2018, termasuk surat serta email di antara kedua-dua peguam telah berlaku bagi maksud penyediaan satu surat Perjanjian Jual Beli. Pada 6/3/2018, satu draf Perjanjian Jual beli telah disediakan sepertimana yang diekshibitkan sebagai ekshibit P3. [9] Namun pada 10/4/2018, Defendan telah memaklumkan kepada Plaintif-plaintif akan niat Defendan untuk tidak meneruskan pembelian tanah-tanah tersebut. Pada ketika itu, kedua-dua pihak belum menandatangani sebarang perjanjian termasuk P3. Isu Untuk Diputuskan oleh Mahkamah [10] Sebelum perbicaraan bermula, pihak-pihak telah bersetuju merekodkan bahawa kewujudan P3 adalah tidak dipertikaikan. Namun isu yang perlu diputuskan adalah sama ada P3 tersebut telah dimuktamadkan dan sama ada ianya mengikat kedua-dua pihak memandangkan ianya belum ditandatangani. Analisis dan dapatan Mahkamah Hujahan pihak-pihak [11] Asas pertama Plaintif-plaintif di dalam tuntutan mereka adalah dengan menghujahkan bahawa P3 tersebut telah disediakan oleh peguam bagi kedua-dua pihak dan telah dimuktamadkan oleh kedua-dua peguam. Ini dihujahkan sebagai satu persetujuan “provisional” yang mengikat pihak-pihak walaupun ianya tidak secara bertulis serta ditandatangani. Ini bersandarkan kepada prinsip yang diputuskan Mahkamah di UK di dalam kes Branca v Cobarro [1947] KBD 854 di mana Lord Greene M.R menyatakan; “In my judgement, if the parties did not even sign a fully legalized agreement, the event putting an end to the provisional operation of this agreement would never have occurred and it would have continued to bind the parties.” [12] Mahkamah didesak oleh peguam Plaintif untuk menilai perbincangan yang telah diadakan di antara kedua-dua peguam serta memutuskan bahawa telah wujud perjanjian tersebut. Perhatian Mahkamah telah dibawa kepada apa yang telah diputuskan oleh Hakim Gopal Sri Ram HMR (pada ketika itu) di dalam kes Charles Grenier Sdn Bhd v Lau Wing Hong [1996] 3 MLJ 327 yang telah menyatakan; “An agreement to make an agreement does not result in a contract. It is for the Court in each case to construe the correspondence exchanged between the parties and to say whether that is the result intended by the parties. If the Court reaches an opposite conclusion, then there is an enforceable contract. Unless the approach we have stated is adopted, a party to a contract who, after having concluded his bargain, entertains doubts as to the wisdom of the transaction may be in the unfairly advantageous position to invent all sorts of imaginary terms upon which disagreement may be expressed when the more formal document is being prepared in order to escape from his solemn promise. Businessmen would find the law to be a huge loop-hole and commerce would come to a virtual standstill. The law leans in favour of upholding bargains and not in striking them down willy-nilly. And its declared policy finds expression in the speech of Lord Wright in Hillas & Co. v. Arcos Ltd. [1932] All ER (Rep.) 494, where he said: Businessmen often record the most important agreements in crude and summary fashion; modes of expression sufficient and clear to them in the course of their business, may appear to those unfamiliar with the business far from complete or precise. It is, accordingly, the duty of the Court to construe such documents fairly and broadly, without being, too astute or subtle in finding defects; but, on the contrary, the Court should seek to apply the old maxim of English law, verba ita sunt intelligenda ut res magis valeat quam pereat. That maxim, however, does not mean that the Court is to make a contract for the parties, or to go outside the words they have used, except in so far as there are appropriate implications of law, as, for instance, the implication of what is just and reasonable to be ascertained by the Court as matter of machinery where the contractual intention is clear but the contract is silent on some detail.” [13] Memandangkan di dalam kes ini, Plaintif-plaintif telah mendakwa bahawa terdapat sejumlah wang yang telah didepositkan oleh Defendan ke akaun peguam mereka sebanyak RM634,000.00, yang didakwa sebagai wang deposit kepada jual beli tersebut serta diikuti pula dengan beberapa siri surat menyurat dan emel termasuk panggilan telefon di antara kedua-dua peguam, maka ini dihujahkan sebagai memadai bagi membuktikan bahawa P3 telah dimuktamadkan. [14] Peguam Defendan sebaliknya menegaskan bahawa tiada persetujuan telah berjaya dicapai di antara kedua pihak dan P3 hanyalah merupakan satu draf yang telah disediakan yang masih tertakluk kepada persetujuan pihak-pihak serta pematuhan syarat-syarat yang lain. Berkaitan wang yang didepositkan, adalah menjadi pendirian Defendan bahawa ianya adalah bagi maksud pentadbiran dan tiada sebarang bukti komunikasi formal di antara kedua-dua peguam yang mengesahkan bahawa Defendan berhasrat agar wang yang didepositkan tersebut adalah sebagai bayaran deposit pembelian tanah-tanah tersebut. Komunikasi antara SP1 dan SD2 [15] Mahkamah telah meneliti emel oleh SD2 bertarikh 5/3/2018 kepada SP1 yang mengemukakan cadangan draf perjanjian dan emel balasan SP1 bertarikh 6/3/2018 (rujuk P27, P28 dan P16). Emel terakhir SP1 hanya menyatakan: “Dilampirkan deraf Perjanjian 2 untuk tindakan selanjutnya” [16] Bagi Mahkamah, ayat yang digunakan di dalam emel ini tidak menampakkan bahawa draf perjanjian tersebut telahpun dipersetujui sepenuhnya. Jika ianya telah dipersetujui, semestinyalah SP1 akan meminta SD2 untuk meminta Defendan menandatangani perjanjian tersebut. Malahan di dalam keterangannya, SP1 menyatakan; “72. Rujuk m/s 12 Ikatan D – Encik hantar balik deraf pada 6/3/2018 dan jawapan nombor 7 di PS-SP1 – Encik kata deraf telah dimuktamadkan pada 6/3/2018. Jika deraf telah dimuktamad bermakna Perjanjian Jual Beli sudah boleh ditandatangani dan FTC sudah perlu bayar deposit, setuju?.

SD1 Setuju. …..

Dalam emel 6/3/2018, tidak pohon S&P ditandatangani dan deposit dibayar?.

SD1 Betul dalam emel ini.” [17] SP1 di dalam menegaskan berkenaan perjanjian tersebut telah dimuktamadkan telah menyatakan bahawa terdapat komunikasi telefon di antara dirinya bersama SD2. Namun ianya tidak disokong oleh apa-apa keterangan. Mahkamah mendapati bahawa ianya sukar untuk diterima memandangkan perbincangan di antara mereka berdua sebelum ini adalah melalui surat ataupun emel. Sekurang-kurangnya, Mahkamah berpandangan bahawa jika ianya berlaku, pasti ada surat iringan bagi merekodkan perbincangan melalui telefon tersebut. [18] Malahan keterangan berkaitan panggilan telefon ini langsung tidak dinyatakan oleh SP1 di dalam Penyataan Bertulis Saksi dan hanya berbangkit semasa keterangannya di dalam pemeriksaan balas. Apatah lagi isu berkaitan perbincangan telefon di antara SP1 dan SD2 ini, tidak pula diperiksa balas oleh peguam Palintif-plaintif ke atas SP2. Keterangan SP2 dan SP3 [19] Di dalam masa yang sama, penelitian Mahkamah ke atas P3 mendapati bahawa ianya masih di dalam status draf. Ini berdasarkan kepada kewujudan pindaan yang masih dinyatakan (track changes) di atas perjanjian tersebut serta terdapat penambahan serta pemotongan di atas draf tersebut. Tidak mungkin ianya merupakan satu yang telah dimuktamadkan kerana ia masih lagi tertakluk kepada pindaan-pindaan yang dicadangkan. [20] Di dalam masa yang sama, Mahkamah turut mendapati wujud persoalan besar sama ada P3 ini telah ditunjukkan serta dipersetujui oleh Plaintif Pertama dan Plaintif kedua. Walaupun kedua-dua Plaintif telah memberi keterangan bahawa mereka telah ditunjukkan draf perjanjian dan bersetuju namun Mahkamah mendapati keterangan kedua-dua mereka, iaitu SP2 dan SP3 adalah meragukan. Ini berdasarkan kepada dapatan-dapatan berikut:

(a) Terdapat percanggahan berkaitan tempat di mana SP1 menunjukkan draf perjanjian kepada kedua-dua Plaintif di mana menurut SP1 ianya telah dijalankan di pejabat SP1 sedangkan SP2 iaitu Plaintif Kedua menyatakan bahawa SP1 telah membawa draf tersebut ke rumahnya;

(b) Manakala SP3 iaitu Plaintif Pertama langsung tidak ingat bagaimana SP1 menunjukkan draf perjanjian kepadanya serta kepada SP2;

(c) turut tidak mengingati sama ada SP1 telah memaklumkan bahawa Defendan tidak menyetujui beberapa peruntukan di dalam perjanjian tersebut dan menegaskan bahawa SP3 tidak pernah membuat apa-apa pindaan ke atas draf perjanjian tersebut di mana keterangan ini sama sekali bercanggahan dengan keterangan SP1. [21] Dapatan Mahkamah ini berdasarkan kepada keterangan yang SP2 dan SP3 berikan dan Mahkamah menurunkan sebahagian keterangan SP2 dan SP3 yang menunjukkan bahawa mereka sendiri sebagai Plaintif-plaintif tidak tahu bilakah perjanjian tersebut dimuktamadkan; Muka surat 37 “99. PD Rujuk m/s 46 – 66 di Ikatan D, tahu dokumen apakah ini?.

SP2 Perjanjian Jual Beli untuk Plaintif Pertama.

PD Boleh sahkan ini adalah deraf yang ditunjuk oleh Peguam?.

SP2 Tak ingat sebab saya hanya tengok sekali lalu. Saya serahkan kepada Plaintif Pertama.” Muka surat 113 “113. PD Rujuk m/s 151 – 158 Ikatan D, cadangkan alamat emel ini tidak dihantar kepada Puan?.

Setuju.

Oleh itu, Puan tak tahu bila Perjanjian dimuktamadkan?.

Setuju.” Muka surat 113 “161. PD Cadangkan Puan tak tahu apa terjadi dengan S&P?.

Perjanjian dengan siapa?. Sebab Perjanjian ini berlaku antara Plaintif Pertama dengan FTC. Saya tahu cuma tanah saya. Saya tak tahu dan kurang pasti Perjanjian dengan Felcra Trainig Centre sebab ia adalah urusan dengan Plaintif Pertama”. [22] Keterangan SP2 dan SP3 jelas sekali bertentangan dengan keterangan yang telah diberikan oleh SP1. Walaupun keterangan SP1, SP2 dan SP3 di dalam Penyataan Saksi yang difailkan, namun ia menjadi bercanggahan sesama mereka apabila kesemua mereka disoalbalas. Ini menunjukkan bahawa SP1, SP2 dan SP3 adalah tidak yakin ke atas keterangan asas mereka dan menimbulkan keraguan ke atas kebolehpercayaan Mahkamah ini ke atas keterangan-keterangan mereka (rujuk; Inno Integrasi Sdn Bhd v Kwantas Oil Sdn Bhd [2018] 1 LNS 859). [23] Di dalam kes CTI Leather Sdn Bhd v Hoe Joo @ Khoo Hock Tat & ors [2011] 8 MLJ 521, Hakim Nalini Pathmanathan HMT (pada ketika itu telah menyatakan; “With the use of witness statements, there is an overwhelming tendency for solicitors to put in writing their comprehension of the facts in legal language in the witness statement, without ascertaining that this amounts to the witness's testimony or that the witness himself comprehends the statement in full. When cross-examined on what is, in effect the solicitor's language, the witness is astounded and unable to answer, often not even comprehending the content of what is, after all, his testimony in evidence in chief. This has a deleterious effect on his credibility. Counsel are therefore cautioned to ensure that witness statements are prepared so as to reflect the testimony of the witness and not that of the legal position his solicitors are adopting. The purpose of witness statements is to save the time taken in recording the witness's evidence. It is an abuse of the system to put in the witness's mouth language not reflecting his testimony.” Keterangan SP1 [24] Di peringkat ini, Mahkamah turut ingin merekodkan berkenaan keterangan yang diberikan oleh SP1 yang merupakan peguam yang mewakili Plaintif Pertama dan Kedua di dalam perbincangan tersebut. Pemerhatian Mahkamah mendapati bahawa SP1 bersikap mengelak dari memberi jawapan sehingga diberi teguran oleh Mahkamah ini. Ini dapat dilihat dari Nota Keterangan yang diperturunkan seperti berikut: “99. Soalan 12 PS-SP1 – Tuan kata firma guaman Tuan terima makluman daripada N.M. Amin & Associates bahawa FTC sudah bayar deposit kepada mereka dan ia boleh dilepaskan kepada firma guaman Tuan. Boleh tunjukkan surat atau emel dalam Ikatan bahawa N.M. Amin beri makluman berkaitan deposit?.

Dari perbualan telefon.

Soalan saya, dalam Ikatan ada dokumen atau tidak?.

Mah Soalan Peguam simple. Ada atau tidak dokumen?.

SP1 Tiada dokumen.

Mah Encik Azhar, saya ingatkan, you are not on trial here. You are to tell the truth about the claim by the Plaintiff’s against the Defendant. I know that you may feel that you are on trial here but that is not the case. If there is none, say that there is none. [25] Keseluruhan dari penilaian-penilaian ke atas SP1, SP2 dan SP3, Mahkamah merumuskan bahawa tindak tanduk saksi-saksi Plaintif ini menimbulkan keraguan ke atas kebolehpercayaan Mahkamah ini ke atas keterangan-keterangan yang telah mereka berikan. Mahkamah perlu berhati-hati di dalam menilai keterangan mereka ini. Deposit sebanyak RM 634,000.00 [26] Selanjutnya Mahkamah beranjak di dalam menimbangkan berkaitan wang yang telah didepositkan oleh Defendan ke dalam akaun peguamnya iaitu Tetuan N.M. Amin sebanyak RM 634,000.00. Plaintif melalui keterangan SP1, SP2 dan SP3 mendakwa bahawa ianya didepositkan ke dalam akaun peguam Defendan untuk dibayar kepada Plaintif melalui peguam Plaintif-plaintif. [27] Namun Mahkamah mendapati bahawa tiada sebarang keterangan yang dibawa oleh pihak Plaintif bagi menunjukkan bahawa wang tersebut adalah bagi tujuan deposit sepertimana yang difikirkan oleh Plaintif-plaintif. Dengan ketiadaan apa-apa keterangan, adalah sukar untuk Mahkamah ini bersetuju dengan kesimpulan yang dibuat oleh SP1. [28] Apatah lagi keterangan pihak Defendan melaiui SD2 dan SD3 adalah saling menyokong yang menegaskan bahawa ia merupakan urusan dalaman Defendan di mana wang tersebut didepositkan bagi mengelakkan situasi Defendan tidak dapat membayar Plaintif-plaintif jika perjanjian dimuktamadkan. Ia bukan sama sekali bagi maksud bayaran deposit kepada Plaintif-plaintif tetapi satu simpanan jika bayaran deposit tersebut diperlukan satu masa nanti. [29] Keterangan SD2 dan SD3 diperturunkan oleh Mahkamah seperti berikut: PS-SD3 “Q17. Apakah sebab FTC mendepositkan RM634,000.00 dengan Tetuan N.M. Amin & Associates walaupun perjanjian jual beli dan surat aku janji masih belum ditandatangani?. A17. FTC hanya menempatkan RM634,000.00 dengan Tetuan N.M. Amin & Associates bagi tujuan kesenangan dan pentadbiran dalaman sahaja. FTC merupakan anak syarikat yang dimiliki penuh oleh Felcra Berhad dan adalah syarikat berkaitan kerajaan (government linked company). Oleh itu, ia adanya masa bila dana akan masuk dan tujuan dana diberikan. Pada sekitar bulan Mac 2018, FTC mempunyai dana yang lebih. Memandangkan RM634,000.00 adalah jumlah yang besar dan bagi mengelakkan situasi di mana FTC tidak mampu membayar apabila perjanjian jual beli dan surat aku janji dimuktamadkan dan ditandatangani, FTC membuat keputusan untuk menempatkan RM634,000.00 dengan Tetuan N.M. Amin & Associates selaku peguamcaranya bagi mengelakkan wang tersebut daripada dibelanjakan.” PS-SD2 “Q9. Sila terangkan wang yang ditempatkan oleh FTC dengan firma Puan. A9. Awal bulan Mac 2018, saya dimaklumkan bahawa FTC akan menempatkan wang deposit sebanyak RM634,000.00 dengan firma saya dahulu sementara rundingan berlaku. Firma saya menerima duit tersebut pada 20.3.2018 melalui cek yang didepositkan oleh FTC. Puan Waheeda kemudian maklumkan saya tentang wang tersebut dan sekali lagi mengingatkan bahawa wang deposit hanya boleh dilepaskan setelah perjanjian jual beli, surat aku janji dan dokumentasi lain telah siap ditandatangani.” PS-SD3 “Q18. Apakah FTC maklumkan sebab-sebab ini kepada Tetuan N.M. Amin & Associates A18. Tiada perincian seperti di atas. Selepas wang telah didepositkan ke dalam akaun Tetuan N.M. Amin & Associates, saya telah menelefon Puan Adilah dan memberitahu beliau bahawa wang ini hanya boleh dilepaskan kepada Plaintif-plaintif setelah perjanjian jual beli dan semua dokumentasi yang diperlukan telah dimuktamadkan dan ditandatangani.” [30] Selain itu, Mahkamah turut mendapati bahawa SP1 mendakwa bahawa pada 6/3/2028, P3 tersebut sebagai telah dimuktamadkan dan oleh itu, P3 sepatutnya telah tersedia untuk ditandatangani oleh kedua-dua pihak. Sama ada oleh Plaintif Pertama dan Plaintif Kedua sebagai penjual ataupun oleh Defendan sebagai pembeli. Namun Mahkamah mendapati tiada apa yang dilaksanakan oleh SP1 sedangkan sebagai peguam Plaintif-plaintif, SP1 sepatutnya mengambil tindakan yang sewajarnya. [31] Sebaliknya, sebaik mengetahui terdapat wang didepositkan, SP1 telah mengemukakan beberapa komunikasi bertulis kepada peguam Defendan bagi P3 tersebut ditandatangani sepertimana di P4, P5 dan D8. [32] Ini menimbulkan persoalan kepada Mahkamah jika P3 ini sebenarnya telah dimuktamadkan pada 6/3/2018 sedangkan SP1 sepatutnya boleh membuat aturan untuk Plaintif-plaintif menandatanganinya atau sekurang-kurangnya mengemukakan salinan bersih perjanjian kepada peguam Defendan untuk ditandatangani oleh pihak Defendan. Salinan Resolusi Lembaga Pengarah [33] Di dalam masa yang sama melalui emel di P4, SP1 telah meminta pihak Defendan untuk mengemukakan melalui peguamnya Salinan Resolusi Lembaga Pengarah Defendan. Permintaan SP1 ini pernah dibuat semasa Tetuan Azhar & Fazuny dilantik mewakili Plaintif-plaintif pada 7/2/2018 sepertimana di P1 dan sekali lagi melalui surat bertarikh 5/4/2018 sepertimana di D4. [34] Ini sekali lagi menimbulkan persoalan yang material ke atas dakwaan SP1 bahawa P3 adalah draf perjanjian yang telah dimuktamadkan. Bagi pandangan Mahkamah, sekiranya ianya telah dimuktamadkan apa perlunya SP1 meminta ianya dikemukakan kepada pihaknya. Ia hanya membawa kepada satu rumusan bahawa SP1 sendiri sedar di ketika itu bahawa P3 tersebut adalah masih di peringkat perbincangan yang belum dimuktamadkan. Dokumen-dokumen yang diperukan masih belum di buat semakan secara usaha wajar (due deligence). Surat Aku Janji [35] Selain itu, ekshibit P5 turut mendedahkan satu lagi isu yang memerlukan pertimbangan Mahkamah iaitu terdapat permintaan dari Plaintif Pertama kepada peguam Responden berkenaan Surat Aku Janji. Bahagian penting emel tersebut diperturunkan seperti berikut: “2. Namun untuk makluman pihak tuan saya sehingga kini belum menerima dokumen Sales & Purchasing (S&P) dan Taking Letter daripada pihak FTC atau peguam yang dilantik oleh pihak FTC dalam urusan tersebut. Justeru saya berbesar hati ingin pihak tuan dapat mengemukakan dokumen S&P dan Taking Letter itu dengan kadar segera untuk saya menyemak dokumen tersebut seterusnya menandatangani apa-apa yang berkaitan dengan urusan FTC-Aura ini. Dengan itu saya mendahului dengan ucapan terima kasih.” [36] Ini diikuti pula dengan surat oleh peguam Plaintif-plaintif di D8 yang memaklumkan peguam Defendan seperti berikut: “Pihak kami juga difahamkan bahawa pihak tuan telah menyediakan Surat Akujanji daripada pihak ketiga/broker untuk ditandatangani oleh klien kami” [37] Pada asalnya, isu berkaitan Surat Aku Janji ini menjadi satu isu yang dibantah oleh pihak Plaintif-plaintif semasa SP1 memberi keterangan di atas alasan ianya tidak diplidkan dan semestinyalah ianya memberi kejutan kepada mereka. Mahkamah telah menimbang hujahan kedua-dua pihak serta membuat perintah bahawa isu Surat Aku Janji adalah di luar pliding dan tidak termasuk di dalam isu untuk dibicarakan. Oleh itu soalan berkaitan dengannya adalah tidak dibenarkan. [38] Namun peguam Plaintif-plaintif telah mengambil pendekatan yang berbeza apabila mengemukakan pemeriksaan balas kepada saksi-saksi Defendan berkaitan Surat Aku Janji yang diekshibitkan sebagai D10. Ini menjadikan pendirian bantahan Plaintif-plaintif bahawa isu ini tidak diplidkan dan menimbulkan kejutan tidak lagi relevan (rujuk; Boustead Trading (1985) Sdn Bhd v Arab Malaysian Bank Bhd [1995] 3 MLJ 331). [39] Peguam Defendan turut membawa perhatian Mahkamah ini kepada keputusan Mahkamah Agung di dalam kes Superintendent of Lands and Surveys (4th Div) & anor v Hamit bin Matusin & ors [1994] 3 MLJ 185 di mana isu yang berbangkit di dalam rayuan adalah tindakan Responden semasa perbicaraan yang tidak membangkitkan bantahan kepada fakta-fakta yang tidak diplidkan dan Mahkamah Perbicaraan telah menolak keterangan ini atas dasar ianya tidak diplidkan. Hakim Peh Swee Chin HMA di dalam alasannya telah menyatakan dengan jelas; “Such evidence when given without any objection by the opposing party will further have the effect of curing the absence of such plea in the relevant pleading, in other words, the effect of overcoming such defect in such pleading. As was stated by Federal Court in Ang Koon Kau & Anor. V. Lau Piang Ngong [1985] CLJ 24 (Rep), FC at page 278: Evidence given at the trial can therefore in appropriate circumstances overcome defects in the pleadings where the net result of such evidence is to prevent the other side from being taken by surprise. There is however, at least one important exception to such curing of defect of pleading by evidence departing from such pleading without objection then and there to such evidence. …….. With the learned trial Judge declining to consider at all, the evidence bearing on the two alleged defences, we are deprived of an opportunity of considering, on appeal here, the learned trial Judge's conclusion and the reasons therefor on such alleged defences which would have been available to us had the evidence on such alleged defences not been excluded by the lower Court as such alleged defences being by no means shadowy ones, a retrial would therefore be necessary. If we order costs against the plaintiffs in this connection, such costs may probably disable financially the plaintiffs from proceeding with the retrial, they having not been people of substance; therefore an appropriate order would have to be made.” [40] Keputusan Mahkamah Agung ini telah diterima pakai oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes terbaru iaitu di dalam kes Inai Kiara Sdn Bhd & Anor v Macon Charter B.V [2022] 1 LNS 1126. [41] Di peringkat ini, Mahkamah memutuskan Mahkamah perlu untuk menilai keterangan ini sepertimana keterangan yang dikemukakan oleh SD2 di dalam Pernyataan Bertulisnya seperti berikut: “Q6. Apakah yang berlaku selepas firma Puan dilantik?. A6. Selepas dilantik, saya mula menderaf perjanjian jual beli. Saya juga berhubung dengan Plaintif Pertama dan En Redzuan (anak Plaintif-plaintif) untuk perbincangan kerana pada ketika itu, mereka tidak diwakili peguam. Semasa perbincangan, Plaintif-plaintif dan/atau En Redzuan maklumkan saya bahawa mereka sedia membayar yuran pembrokeran. Lebih kurang sebulan kemudian, firma saya menerima notis bahawa Tetuan Azhar Fazuny telah dilantik oleh Plaintif-plaintif [Rujuk: Ikatan Dokumen Bersama, m/s 9]. Selepas itu, rundingan terma perjanjian jual beli dibuat dengan Tetuan Azhar Fazuny. Bagi surat akujanji, perbincangan masih dibuat secara terus dengan En Redzuan dan/atau Plaintif Pertama”. [42] Keterangan ini walaubagaimanapun bertentangan dengan keterangan yang dikemukakan oleh SP1 berkaitan keperluan Surat Aku Janji ini yang dikatakan hanya timbul apabila Surat Perjanjian telah sedia untuk ditandatangani. [43] Malahan SP3 mendakwa bahawa penama Redzuan adalah anaknya namun tidak terlibat di dalam transaksi di antara Plaintif-plaintif dan Defendan. Namun keterangan dokumen iaitu carian Suruhanjaya Syarikat Malaysia iaitu sepertimana ekshibit D7 menunjukkan bahawa Mohd Adrul Ridzhuan bin Dania adalah merupakan pemilik berdaftar LTMS dan ini diakui oleh SP3 semasa disoal balas. [44] Ini mengesahkan bahawa telah wujud perbincangan berkaitan Surat Aku Janji di antara SD2 bersama penama tersebut berkaitan Surat Aku Janji sebelum SP1 dilantik oleh Plaintif-plaintif sebagai mewakili mereka di dalam transaksi ini. [45] Dapatan Mahkamah ini diperkuatkan lagi dengan permintaan oleh SP1 sama ada melalui surat atau pertemuan pada 28/3/2018 untuk pihak Defendan mengemukakan Surat Aku Janji. Begitu juga melalui surat oleh Plaintif Pertama sepertimana di ekshibit P5. Sama ada P3 mengikat pihak-pihak [46] Di atas pertimbangan-pertimbangan ini, Mahkamah merumuskan bahawa Plantif-plaintif tidak berjaya membuktikan bahawa kedua-dua pihak telah memuktamadkan draf perjanjian sepertimana di P3. Ini selanjutnya membawa kepada persoalan selanjutnya iaitu sama ada ia dalam apa jua keadaan mengikat Plaintif-plaintif dan Defendan apatah lagi di dalam keadaan perjanjian tersebut tidak ditandatangani oleh kedua-dua pihak. [47] Di dalam kes MN Guha Majumder v Re Donough [1974] 2 MLJ 114, Mahkamah telah memutuskan; “It is a well-established rule that the parties must make their own contract, and this means that they must agree to its terms with sufficient certainty. If the terms are unsettled or indefinite, there will be no contract (Chitty on Contract (23rd Ed) Vol 1 para 83).” [48] Perkara yang sama turut dipersetujui oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes Kheamhuat Holdings Sdn Bhd v The Indian Association, Penang [2006] 4 MLJ 656 yang memutuskan; “According to the evidence, SD2 prepared the first two drafts which were rejected by P & M and after that P & M wanted to prepare the draft to present to SD2. SD2 wrote a letter informing P & M that the appellant had aborted the contract and P & M then ceased to continue with the draft. My understanding is that there were altogether three drafts, two of which were rejected and one in the midst of preparing. As such none of the drafts had been agreed upon. I am at a loss that the learned counsel for the appellant, being a senior lawyer, referred to the unconcluded drafts to bind the parties. The very word "draft" is an indication that it is not a concluded agreement. Even conceding the counsel was right, cl. 9 was only in the drafting stage and was not agreed upon by the parties. The draft by P & M (in my view the third draft) was not even ready to be presented to SD2 when the appellant aborted the contract.” [49] Mahkamah turut berpandangan bahawa bagi sesuatu perjanjian untuk dimuktamadkan, perlu wujud consensus ad item dan bukan semata-mata memuktamadkan perbincangan. Mahkamah Persekutuan di dalam kes Deutsche Bank (M) Bhd v MBF Holdings Bhd & anor [2015] 6 MLJ 310 telah menegaskan keperluan consensus ad idem seperti berikut; “To sum up, without consensus ad idem, there is no concluded contract. But consensus ad idem on just the terms is not enough to form a concluded contract. In addition, there must be the intention to create legal relations and consideration. In most commercial agreements, the court will presume that intention (see Contract Law, An Introduction to the English Law of Contract for the Civil Lawyer, by John Cartwright at p. 140), unless there is proof of no such intention. Formality is the exception and not the rule. It does not follow that just because of the expression "subject to contract" there is no concluded contract. But if formality is by choice, it should be made clear that parties are not bound until the execution of a formal agreement. "... if the intention were that what was agreed in the first instance should be the subject to the completion of the formal document, then there was no bargain while that condition remain unfulfilled. Also, of course, there was no agreement if the parties had not agreed on a set of terms at all, either absolutely or conditionally" (Love and Stewart Ltd v. S. Instone and Co Ltd [1917] per Lord Loreburn).” [50] Sehubungan dengan itu, Mahkamah merumuskan bahawa memandangkan tiada perjanjian yang telah dimuktamadkan pada mana-mana masa yang material, maka tiada keterangan bagi menunjukkan pihak-pihak berhasrat untuk mewujudkan satu ikatan perjanjian di antara mereka. Kesimpulan [51] Sehubungan itu, di atas penilaian Mahkamah ini ke atas keseluruhan keterangan, Mahkamah memutuskan bahawa di atas imbangan keberangkalian, Plaintif-plaintif telah gagal membuktikan tuntutannya ke atas Defendan. Oleh yang demikian, kesemua tuntutan Plaintif-plaintif adalah ditolak dengan kos sebanyak RM30,000.00. Bertarikh: 30hb. Mac, 2023 (DATUK MOHAMAD ABAZAFREE BIN MOHD ABBAS) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi (2) Kota Bharu, Kelantan. Pihak-pihak: Bagi Pihak Plaintif : Siti Amira binti Mohd Ariffin dan Mathi Soundra Nayagam Tetuan Azhar & Fazuny Peguambela dan Peguamcara No. F3, Lot 478, Seksyen 14 Jalan Bayam 15200 Kota Bharu Kelantan. Bagi Pihak Defendan : Shailender Bhar dan Chai Jia Yi Tetuan Raihan & Shai Peguambela dan Peguamcara Level 2, Wisma Cheong Hin 116-118 Jalan Pudu 55100 Kuala Lumpur. Tarikh Bicara : 07hb. September, 2022 Tarikh Keputusan : 06hb. Februari, 2023 Kes-Kes Yang Dirujuk: ➢ Branca v Cobarro [1947] KBD 854 ➢ Charles Grenier Sdn Bhd v Lau Wing Hong [1996] 3 MLJ 327 ➢ Inno Integrasi Sdn Bhd v Kwantas Oil Sdn Bhd [2018] 1 LNS 859 ➢ CTI Leather Sdn Bhd v Hoe Joo @ Khoo Hock Tat & ors [2011] 8 MLJ 521 ➢ Boustead Trading (1985) Sdn Bhd v Arab Malaysian Bank Bhd [1995] 3 MLJ 331 ➢ Superintendent of Lands and Surveys (4th Div) & anor v Hamit bin Matusin & ors [1994] 3 MLJ 185 ➢ Inai Kiara Sdn Bhd & Anor v Macon Charter B.V [2022] 1 LNS 1126 ➢ MN Guha Majumder v Re Donough [1974] 2 MLJ 114 ➢ Kheamhuat Holdings Sdn Bhd v The Indian Association, Penang [2006] 4 MLJ 656 ➢ Deutsche Bank (M) Bhd v MBF Holdings Bhd & anor [2015] 6 MLJ 310