Hah Chee Keong v Wai Fook Thye (CB-24NCvC-154-07/2024)

Satu deklarasi bahawa permohonan Plaintif-Plaintif untuk menukar hakmilik bersyarat di bawah H.S.(M) 418, P.T. 976, Mukim Gali, Daerah Raub, Negeri Pahang kepada hakmilik muktamad di bawah GM 10739, Lot 46041, Mukim Gali, Daerah Raub, Negeri Pahang di bawah seksyen 189 dan seksyen 396 Kanun Tanah Negara 2020 adalah teratur, sah dan berkesan;

Satu deklarasi bahawa hakmilik muktamad tanah Plaintif-Plaintif di bawah GM 16739, Lot 46041, Mukim Gali, Daerah Raub, Negeri Pahang yang dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah, Pejabat Tanah dan Daerah Raub itu adalah sah dan berkesan dan tidak boleh disangkal di bawah seksyen 92(1) dan seksyen 340 Kanun Tanah Negara 2020;

Satu deklarasi bahawa berdasarkan kepada hakmilik muktamad tanah Plaintif-Plaintif, Defendan telah mencerobohi tanah Plaintif-Plaintif yang digariskan dalam Pelan Zenith No. JZSB/24/PHG/677/DEM/1 dengan mendirikan pagar dan menanam pokok durian di situ secara haram;

Defendan hendaklah mengosongkan kawasan pencerobohan dengan mengekalkan pokok durian di situ dalam tempoh sepuluh (10) hari dari tarikh perintah ini; S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw

Notis menurut Aturan 45 Kaedah 5, Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 hendaklah diendorskan terhadap Defendan yang memungkiri perintah ini;

Defendan hendaklah membayar kepada Plaintif-Plaintif gantirugi yang ditaksirkan oleh Mahkamah yang mulia ini; dan

Kos. [2] Permohonan ini disokong oleh affidavit sokongan Hah Chee Keong yang diikrarkan pada 12.07.2024. Penelitian kepada affidavit sokongan tersebut menyatakan bahawa pada asalnya pemilik berdaftar tanah di bawah H.S.(M) 3519, P.T. No. 970, Mukim Gali, Daerah Raub, Negeri Pahang (P.T. No. 970) adalah Leong Ngut Tai iaitu ibu kepada Plaintif-Plaintif. Tanah P.T. No. 970 tersebut adalah bersebelahan dengan tanah di H.S.(M) 1836, P.T. No. 963 Mukim Gali, Daerah Raub, Negeri Pahang (P.T. No. 963) atas nama Leong Ngut Tai, H.S.(M) 4606, P.T. No. 969, Mukim Gali Daerah Raub, Negeri Pahang (P.T. No. 969) atas nama Hah Yan Yat ½ bahagian dan ½ bahagian lagi adalah milik Leong Ngut Tai. Seterusnya H.S.(M) 418, P.T. No. 975, Mukim Gali Daerah Raub, Negeri Pahang (P.T. No. 975) yang mempunyai ½ bahagian untuk Hah Yan Yat dan ½ bahagian untuk Leong Ngut Tai. Seterusnya tanah di bawah H.S.(M) 6227, P.T. No. 976, Mukim Gali Daerah Raub, Negeri Pahang (P.T. No. 976) atas nama Defendan Wai Fook Thye. S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw [3] Pada bulan Oktober 2021 Plaintif-Plaintif telah melantik juruukur bagi memohon hakmilik muktamad bagi tanah-tanah tersebut. Juruukur telah menyediakan pelan. Ia telahpun diserahkan kepada Pentadbir Tanah, Pejabat Daerah dan Tanah Raub. Jabatan Ukur dan Pemetaan Negeri Pahang (JUPEM) telah meluluskan pelan tersebut pada 15.02.2022 dengan memberi nombor lot dan kelulusan kepada tanah-tanah seperti yang berikut: Lot H.S.(M) 46039 1.800 hektar, Lot H.S.(M) 46040 3.481 hektar, Lot H.S.(M) 46041 3.640 hektar dan Lot H.S.(M) 46042 3.379 hektar. [4] Defendan sebagai pemilik lot P.T. No. 976 telah mempertikaikan sempadan tanah di antara lot P.T. No. 970 dengan lot P.T. No. 976 tersebut. Perbincangan telah dibuat bagi menyelesaikan pertikaian sempadan tersebut namun ia tidak dapat diselesaikan secara baik di antara Plaintif-Plaintif dan Defendan. Persetujuan telah diperolehi untuk Defendan dan Plaintif-Plaintif memohon Pentadbir Tanah Raub mengeluarkan hakmilik muktamad dan Plaintif-Plaintif serta Defendan akan melantik juruukur sendiri. [5] Pada 03.10.2022 Pentadbir Tanah Raub telah mengeluarkan hakmilik muktamad bagi tanah tersebut kepada Plaintif-Plaintif di bawah GM 10739, Lot 46041, Mukim Gali, Daerah Raub, Negeri Pahang untuk menggantikan hakmilik bersyarat bagi tanah lot P.T. No. 970 tersebut. [6] Plaintif-Plaintif mendakwa bahawa Defendan telah mendirikan pagar di atas sebahagian tanah milik Plaintif-Plaintif yang dinyatakan oleh Defendan sebagai tanah miliknya. Bagi menyelesaikan pertikaian S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw tersebut Plaintif-Plaintif telah melantik Juruukur Zenith Sdn Bhd bagi mengukur sempadan tanah Plaintif-Plaintif dan Defendan sekali lagi. Hasil daripada pengukuran tersebut adalah didapati bahawa kawasan seluas 2002 meter telah dicerobohi oleh Defendan. [7] Pada 23.05.2024 Pentadbir Tanah Raub telah memanggil Plaintif-Plaintif dan Defendan untuk menyiasat semula berkenaan dengan geran tanah H.S.(M) 6227 P.T. No. 976 Mukim Gali, Daerah Raub, Negeri Pahang iaitu tanah milik Defendan. Pentadbir Tanah Raub telah menyatakan bahawa hakmilik muktamad Plaintif di bawah GM 10739, Lot 46041, Mukim Gali, Daerah Raub, Negeri Pahang telah menggantikan tanah H.S.(M) 2519, P.T. No. 970 Mukim Gali, Daerah Raub, Negeri Pahang sebelum ini. [8] Pentadbir Tanah Raub juga berpendapat bahawa pengeluaran hakmilik Defendan adalah tanah yang berlainan dari tanah yang diberikan kepada pihak Plaintif sebagai hakmilik muktamad. Hasil daripada keputusan Pentadbir Tanah Raub tersebut pihak Defendan masih enggan mengosongkan kawasan tersebut. Notis-notis yang sewajarnya telah dikeluarkan oleh peguam Plaintif-Plaintif kepada Defendan bagi mengosongkan tanah hakmilik Plaintif-Plaintif tersebut. [9] Sementara itu Defendan pula dalam affidavit balasan oleh Wai Fook Thye yang diikrarkan pada 21.08.2022 menegaskan bahawa Defendan adalah pemilik berdaftar tanah H.S.(M) 6227 Lot No. P.T. 976, Mukim Gali, Daerah Raub, Negeri Pahang. Defendan menyatakan bahawa dia telah didaftarkan sebagai pemilik tanah lot P.T. No. 976 itu S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw semenjak tahun 2011 dan satu geran hakmilik sementara telah dikeluarkan kepada Defendan. Hakmilik sementara tersebut menyatakan bahawa lot P.T. No. 976 mempunyai keluasan sementara sebanyak 3.64 hektar atau 8.9996 ekar. Salinan geran hakmilik sementara itu telah dikemukakan sebagai eksibit “WFT-1”. [10] Defendan melalui affidavit balasan juga menyatakan bahawa pada asalnya sebelum pertikaian dengan Plaintif-Plaintif, sempadan kawasan lot P.T. No. 970 itu adalah secara garis lurus dan tidak mempunyai sebarang bengkok atau lengkongan. Defendan juga menyatakan bahawa sebelum pertikaian timbul pemilik lot P.T. No. 970 pernah memohon kebenaran daripada Defendan untuk membuka jalan kecil dalam kawasan pertindihan tersebut. Ia adalah bagi menghubungkan lot P.T. No. 970 dan P.T. No. 975. Kedua-dua tanah itu dimiliki oleh keluarga Plaintif-Plaintif. Ia merupakan jalan pintas untuk bergerak dari lot P.T. No. 970 ke P.T. No. 975. [11] Defendan juga menyatakan bahawa pada 01.11.2021 dia telah melantik juruukur bagi memastikan ukuran tepat bagi tanah lot P.T. No. 976 milik Defendan. Hasil daripada pengukuran halus tersebut pada 15.11.2021 Defendan telah hadir ke Pejabat Tanah Raub dan disahkan oleh seorang penama Sharom bin Aziz yang telah meneliti pengukuran halus tersebut serta mendapati bahawa pengukuran halus tersebut yang dikemukakan oleh pemilik lot P.T. No. 970 telah bertindih dengan pengukuran halus yang disediakan oleh juruukur Defendan. Defendan telah menyatakan bahawa satu perjumpaan di antara Sharom bin Aziz dengan juruukur Plaintif dan juruukur Defendan telah dijalankan. S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw Defendan telah dimaklumkan bahawa Sharom bin Aziz telah menasihatkan agar Plaintif-Plaintif dan Defendan menyelesaikan pertikaian tersebut. Adalah dinyatakan oleh Defendan bahawa perbincangan telah dibuat di antara Plaintif-Plaintif dan Defendan dan pengukuran halus telah dilakukan dengan cadangan sempadan lama adalah dikekalkan bagi sempadan lot P.T. No. 970 dan lot P.T. No. 976 yang lurus. Draf tersebut dinyatakan dalam “WFT-3”. [12] Berdasarkan kepada persetujuan penyelesaian tersebut juruukur Defendan telah menyerahkan pengukuran halus kepada Pejabat Daerah dan Tanah Raub pada 09.12.2021. Pengukuran halus tersebut telah diserahkan kepada Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia Negeri Pahang (JUPEM) pada 25.02.2022. [13] Defendan juga menyatakan bahawa dia telah diberitahu oleh juruukurnya bahawa Plaintif-Plaintif telah menyerahkan pengukuran halus lot P.T. No. 970 pengukuran halus yang terdahulu dan bukannya pengukuran halus yang telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak Plaintif dan Defendan semasa bertemu dengan Sharom bin Aziz. [14] Oleh itu Defendan mendakwa bahawa Plaintif-Plaintif sebagai pemilik lot P.T. No. 970 telah memungkiri persetujuan antara Plaintif-Plaintif dan Defendan dan telah tanpa pengetahuan Defendan mengemukakan pengukuran halus yang tidak dipersetujui oleh Defendan tersebut kepada pihak JUPEM. Setelah Defendan mendapati bahawa Plaintif-Plaintif menghantar pengukuran halus yang tidak dipersetujuinya kepada pihak JUPEM, pada sekitar April 2024 S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw Defendan telah berjumpa dengan Sharom bin Aziz untuk menyatakan kebimbangan beliau berkenaan dengan pihak JUPEM tidak memperakui pengukuran halus Defendan. Namun Sharom bin Aziz menyatakan bahawa geran hakmilik muktamad tidak akan dikeluarkan selagi isu pertindihan lot P.T. No. 970 dan lot P.T. No. 976 itu masih belum diselesaikan. [15] Pada sekitar awal tahun 2024 Defendan mendapati kerja pengukuran telah dijalankan di kawasan sempadan lot P.T. No. 970 dan P.T. No. 976. Pada jangkaan Defendan ia adalah tindakan bagi menyelesaikan pertikaian sempadan tersebut. Pada 28.02.2024 pihak JUPEM telah menjelaskan kepada Defendan bahawa pelan lot P.T. No. 970 telah diakui pada 12.02.2022. JUPEM mendapati terdapat pertindihan kawasan dan telah membuat pertanyaan Pejabat Daerah dan Tanah Raub tetapi tiada maklumbalas diberikan. [16] Defendan menyatakan bahawa sepatutnya dengan persetujuan Plaintif-Plaintif dan Defendan berkenaan dengan pengukuran halus berdasarkan kepada sempadan asal maka akan berlaku pengurangan kawasan bagi Plaintif-Plaintif dan Defendan. Oleh itu tidak timbul isu pihak Defendan telah menceroboh kawasan Plaintif-Plaintif disebabkan Defendan percaya bahawa kawasan tersebut adalah kawasan miliknya. Analisa [17] Penelitian kepada affidavit-affidavit sokongan yang dikemukakan oleh pihak-pihak dan dokumen yang dikemukakan adalah jelas dan S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw nyata bahawa pertikaian ini timbul ekoran daripada ketidaksepakatan pihak Plaintif-Plaintif dan Defendan berkenaan dengan sempadan kawasan tanah masing-masing. Pengemukaan pelan oleh juruukur kedua-dua pihak juga tidak dapat memberi jalan penyelesaian kepada pertikaian sempadan tersebut. Ekoran daripada dakwaan Plaintif-Plaintif bahawa kawasan hakmiliknya itu telah dicerobohi oleh Defendan maka Plaintif-Plaintif telah memohon deklarasi seperti yang dinyatakan dalam saman pemula. Sementara itu Defendan masih mempercayai bahawa tanah yang dikatakan dicerobohi oleh Defendan adalah hakmiliknya berdasarkan kepada hakmilik sementara yang diberikan kepada beliau. [18] Adalah tidak dapat dinafikan di dalam pentadbiran tanah di bawah Kanun Tanah Negara (KTN) terdapat tatacara yang perlu dipatuhi oleh pihak-pihak dan Pejabat Derah dan Tanah sebelum sesuatu hakmilik muktamad dikeluarkan. Proses ukur halus, proses pengesahan daripada JUPEM, serta maklumbalas daripada Pentadbir Tanah Daerah adalah di antara proses yang perlu dilalui bagi memastikan bahawa hakmilik tanah tersebut telah dilakukan secara teratur. Setelah segala proses dilalui maka hakmilik muktamad akan dikeluarkan apabila sesuatu hakmilik muktamad dikeluarkan ia adalah sesuatu yang konklusif berkenaan dengan dengan hakmilik. Ini diperuntukkan di bawah seksyen 89 KTN seperti yang berikut: “89 Conclusiveness of register documents of title Every register document of title duly registered under this Chapter S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw shall, subject to the provisions of this Act, be conclusive evidence—

that title to the land described therein is vested in the person or body for the time being named therein as proprietor; and

of the conditions, restrictions in interest and other provisions subject to which the land is for the time being held by that person or body, so far as the same are required by any provision of this Act to be specified or referred to in that document.” [19] Mahkamah ini merujuk kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Pushpaleela a/p R Selvarajah & Anor v Rajamani d/o Meyappa Chettiar and other appeals [2019] 2 MLJ 553 yang merumuskan berkenaan dengan pemakaian dan kesan seksyen 89 KTN seperti yang berikut: “[146] Now, once the scheme of the provisions of s 89 is seen, it is apparent that since the register document of title is conclusive evidence of ownership and in the present instance since the register document of title bears the name of the first defendant as the registered proprietor, it follows and becomes conclusive evidence that the first defendant is the registered proprietor unless defeasible pursuant to s 340 of the NLC. What appears on the registered document of title is conclusive as the register is everything under the Torrens System. In Gibbs v Messor & Co [1891] AC 248, Lord Watson said: S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw The object is to save persons dealing with registered proprietors from the trouble and expense of going behind the register, in order to investigate the history of their author’s title, and to satisfy themselves of its validity. That end is accomplished by providing that every one who purchases, in bona fide and for value, from a registered proprietor, and enters his deed of transfer or mortgage on the register, shall thereby acquire an indefeasible right, notwithstanding the infirmity of his author’s title. [147] In the case of Teh Bee v K Maruthamuthu [1977] 2 MLJ 7, it was held that ‘the fact that the register document of title was in the name of the appellant was conclusive evidence that the title to the land was vested in the appellant’. The concept of indefeasibility of title under s 89 of the NLC applies to the person whose name currently appears as the proprietor on the register document of title and not to a former registered proprietor (see Yap Ham Seow). [148] As pointed out by Teo Keang Sood and Khaw Lake Tee in Land Law in Malaysia, Cases and Commentary (3rd Ed) at pp 182-183: Under the Torrens system, it is the act of registration that vests title or interest; once registered, the title or interest cannot be divested except otherwise statutorily provided. S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw Registration is the cornerstone of the Torrens system. It is not a system of registration or recordation of title, under which what are registered are existing titles or interests; registration under such system does not vest or divest any title or interest. Under the Torrens system, the registered title or interest is also free of all adverse claims or encumbrances not otherwise noted on the register. The effect of registration is to defeat all prior and subsequent unregistered claims. Under this system, and as underscored by section 89 of the Code, the register is all important and conclusive evidence that the title is vested in the person or body for the time being named as the proprietor and that the land is subject to such conditions, restrictions in interest and other provisions as specified in the title. Theoretically, this is known as the ‘indefeasibility of title’, which is reflected in section 340 of our Code under which it is provided that registration confers an indefeasibility title or interest, until and unless that title or interest is challenged or set aside on any of the grounds set out under section 340(2). [149] In the case of T Sivam a/l Tharamalingam (as representative/administrator for the estate of Nagamuthu a/l Periasamy, deceased) v Public Bank Bhd [2018] 5 MLJ 711; [2018] 6 CLJ 1, this court held: The concept of indefeasibility of title is central to our Torrens system of registration of title, which provides for the registration of all titles and interests. Under it, a title is made S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw conclusive on registration, subject however to statutory exceptions, so that the State guarantees that the title is unimpeachable (see The Centenary of the Torrens System in Malaysia, edited by Tan Sri Datuk Professor Ahmad Ibrahim and Judith Sihombing, at p 1). The cardinal principle is that the register is everything, and that except in cases of actual fraud on the part of the person dealing with the registered proprietor such person upon the registration of the title under which he takes from the registered proprietor has an indefeasible title against the entire world (see Teh Bee v K Maruthamuthu [1977] 2 MLJ 7 and Fels v Knowles [1906] 26 NZLR 640).” [20] Penelitian kepada kes ini adalah jelas menunjukkan bahawa pada masa yang matan nama yang tertera dalam hakmilik muktamad adalah pihak Plaintif. Namun begitu Mahkamah tidak boleh menolak keterangan berkenaan dengan tindakan Pejabat Tanah Raub melalui surat bertarikh 09.05.2024 di eksibit “WFT-9” affidavit Wai Fook Thye. Ia berkenaan dengan perjumpaan bersama Pentadbir Tanah berkenaan dengan pengeluaran geran tanah untuk hakmilik H.S.(M) 6227 P.T. No. 976 iaitu tanah Defendan. [21] Defendan juga pada 20.02.2024 telah menulis surat kepada Pengarah JUPEM Kuantan untuk memohon melihat sama ada bolehkah Pelan Akui (P.A) untuk lot P.T. No. 970 yang telah diluluskan oleh JUPEM dibatalkan. Apa yang jelas daripada dokumen-dokumen S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw tersebut ialah berkaitan tanah milik Defendan iaitu lot P.T. No. 976. Ia bukannya berkenaan dengan tanah hakmilik Plaintif-Plaintif. Malahan isu berkenaan dengan pembatalan P.A bagi lot P.T. No. 970 tidak timbul disebabkan hakmilik mutlak tidak dikeluarkan iaitu di eksibit “WFT-7”. [22] Mahkamah ini juga meneliti dokumen hakmilik geran mukim yang ditandakan sebagai eksibit “SCK-7” affidavit sokongan Hah Chee Keong yang menunjukkan bahawa geran mukim tersebut di dalam Borang 5DK yang tercatat rekod ketuanpunyaan dan disertakan Borang 1 (B1) iaitu pelan tanah. Catatan di dalam suratan hakmilik tersebut bertarikh 03.10.2022. Adalah tidak dapat dinafikan bahawa Borang 5DK Geran Mukim tersebut dikeluarkan di bawah Jadual Keempat Belas KTN. Ia adalah berkaitan dengan sistem pendaftaran tanah secara berkomputer yang mana ia perlu dibaca bersama-sama dengan seksyen 87 KTN. Di dalam Jadual 14 Butiran 4 dinyatakan seperti yang berikut: “ 4. Forms of documents for Land Office title For the purpose of section 87, in the case of land to be alienated under Land Office title—

the computer printed register document of title shall consist of a Mukim grant in Form 5DK or a Mukim lease in Form 5EK, according as the land is to be alienated in perpetuity or for a term of years; and S/N taWU6cgnYka3mbNjHyakcw

the computer printed issue document of title shall be in the same form as Form 5DK or 5EK, as the case may be.” [23] Penelitian kepada seksyen 87 KTN menunjukkan bahawa pada asalnya sebelum sistem pendaftaran berkomputer borang hakmilik bagi seksyen 87 KTN adalah di dalam Borang 5D. Ini dinyatakan dengan jelas di bawah seksyen 87 KTN seperti yang berikut: “87 Form of documents for Land Office title In the case of land to be alienated under Land Office title—

the register document of title shall consist of a Mukim grant in Form 5D or a Mukim lease in Form 5E, according as the land is to be alienated in perpetuity or for a term of years, and shall be prepared in the appropriate book of the Mukim Register;

the issue document of title shall consist of a copy of the register document of title; and

both the register document of title and the issue document of title shall include a plan of the land, certified as correct by or on behalf of the Director of Survey and Mapping.” [24] Penelitian kepada seksyen 87 KTN tersebut menunjukkan bahawa Borang 5D yang kini telah menjadi Borang 5DK di bawah