Ho Sze Keen v Ara Hill Joint Management Body (BA-22NCvC-464-11/2023)

HO SZE KEEN

TOH OOI PENG

SURIA FIRST HOLDINGS SDN BHD (NO. Syarikat: 795311-M) … PLAINTIF-PLAINTIF DAN ARA HILL JOINT MANAGEMENT BODY … DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN PENDAHULUAN [1] Ini adalah keputusan Mahkamah ini yang membatalkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan pada 1.12.2025 berdasarkan Aturan 34 Kaedah 2(3) Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 (KKM). Plaintif tidak berpuashati terhadap keputusan tersebut dan memfailkan Notis Rayuan pada 29.12.2025. 20/02/2026 06:18:14 BA-22NCvC-464-11/2023 Kand. 77 LATAR BELAKANG [2] Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan dalam Guaman ini difailkan pada 7.11.2023 terhadap defendan yang merupakan sebuah badan pengurusan bersama yang ditubuhkan menurut Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyelenggaraan dan Pengurusan 2007 yang kemudian digantikan dengan Akta Pengurusan Strata 2013. [3] Plaintif pertama dan kedua adalah pemilik bersama unit C1-1- 3A dan C1-2-3A, Ara Hill Villa, Jalan PJU 1A/31, Ara Damansara, 47301 Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan manakala Plaintif Ke-3 ialah pemilik unit C2-3-3, Ara Hill Villa, Jalan PJU 1A/31, Ara Damansara, 47301 Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan (dirujuk sebagai Villa). [4] Villa tersebut terletak di dalam pemajuan perumahan yang dikenali sebagai Ara Hill. Defendan adalah badan pengurusan bersama yang menyelenggaraa Ara Hill sejak 2.2.2013 sehingga kini dengan mengenakan caj penyelenggaraan dan caruman kumpulan wang penjelas yang ditentukan dalam AGM mengikut unit syer. [5] Kemelut pertikaian antara pihak-pihak tercetus kerana plaintif-plaintif tidak berpuashati dengan pemasangan perkhidmatan umum / kemudahan bersama iaitu, pembetungan, paip gas LPG, penutup lubang, pelbagai talian perkhidmatan dan / atau longkang adalah sama ada pada permukaan atau berada di bawah petak aksesori plaintif-plaintif iaitu parkir persendirian plaintif-plaintif. [6] Beberapa aduan telah dikemukakan oleh plaintif-plaintif kepada defendan termasuk aduan bahawa perkhidmatan umum talian elektrik dan / atau paip gas LPG berjalan di bawah petak aksesori plaintif-plaintif iaitu parkir persendirian plaintif-plaintif masih berterusan mendedahkan plaintif-plaintif kepada bahaya, risiko kebakaran dan letupan sekiranya berlaku sebarang kebocoran gas. [7] Selain itu, plaintif-plaintif turut memplidkan perkhidmatan umum masih berterusan menyebabkan kesulitan dan/atau merampas hak plaintif-plaintif untuk menikmati secara aman dan penggunaan eksklusif parkir tersebut dan juga berterusan melanggar peruntukan undang-undang. [8] Defendan juga dikatakan gagal memastikan punca keretakan struktur pada bahagian tangga harta bersama kluster Villa. Bahkan plaintif-plaintif memplidkan kerja-kerja pembetulan yang dilaksanakan oleh defendan dibuat tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan. Defendan telah membantah tuntutan plaintif dan memfailkan Pembelaan pada 13.12.2023 diikuti dengan pemfailan Jawapan Kepada Pembelaan pada 6.1.2024. [9] Pada 15.1.2024 peguam cara defendan telah memfailkan permohonan untuk membatalkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan. Penolong Kanan Pendaftar telah memberi arahan pemfailan afidavit dan hujahan pada 26.1.2024. Selanjutnya pada 19.3.2024, Mahkamah Tinggi telah menolak permohonan defendan dengan kos dalam kausa. [10] Selepas daripada itu, terdapat beberapa lagi permohonan interlokutori difailkan oleh pihak-pihak termasuk permohonan di bawah Aturan 14A dan Aturan 33 KKM 2012 (Kandungan 23). [11] Pada 29.5.2025, Mahkamah ini telah memberi arahan berkaitan pemfailan dokumen pra bicara semasa sesi Pengurusan Kes yang dijalan di Mahkamah Terbuka. Arahan-arahan yang diberikan kepada peguam cara adalah seperti berikut – a) Ikatan Pliding, Ringkasan Kes, Fakta-fakta yang dipersetujui, Isu-isu untuk dibicarakan, Ikatan Dokumen Bersama mengandungi Bahagian A, B dan C dan Senarai Saksi hendaklah difailkan pada atau sebelum 30.11.2025. b) Penyata saksi hendaklah difailkan dan diserahkan antara pihak-pihak dua minggu sebelum tarikh bicara iaitu pada atau sebelum 15.04.2026. [12] Arahan Mahkamah ini dipersetujui oleh peguam cara bagi kedua-dua pihak. Peguam cara plaintif turut memaklumkan Mahkamah ini bahawa pihak plaintif akan memanggil seramai empat saksi manakala defendan akan mengemukakan dua orang saksi. Selanjutnya Mahkamah ini menetapkan tarikh perbicaraan penuh pada 29.4.2026 – 30.4.2026 jam 10 pagi. Bagi tujuan memastikan arahan Mahkamah dipatuhi, Pengurusan Kes telah ditetapkan pada 1.12.2025 jam 9.00 pagi. [13] Sebelum daripada itu, Mahkamah ini telah menetapkan tarikh pendengaran Notis Permohonan Kandungan 23 pada 2.7.2025. Semasa sesi pendengaran, peguam cara plaintif mencadangkan kepada Mahkamah ini supaya isu undang-undang yang dirujuk dalam Kandungan 23 dihujahkan dan diputuskan bersama dengan Kandungan 1. Cadangan ini dipersetujui oleh peguam cara defendan. Sehubungan itu, Mahkamah ini menerima hasrat pihak-pihak dan sekali lagi mengingatkan pihak-pihak supaya kesemua dokumen pra perbicaraan difailkan pada atau sebelum 30.11.2025 dan tarikh Pengurusan Kes pada 1.12.2025 dikekalkan. ASAS MAHKAMAH MEMBATALKAN WRIT SAMAN DAN PERNYATAAN TUNTUTAN [14] Guaman ini telah dipanggil untuk Pengurusan Kes pada 1.12.2025 bagi memastikan arahan-arahan pemfailan dokumen-dokumen pra bicara dipatuhi. Peguam cara plaintif, Cik Sophia Au hadir di Mahkamah ini dan menyebut bagi pihak peguam cara defendan. Cik Sophia Au memaklumkan Mahkamah ini supaya pihak plaintif diberi masa untuk melengkapkan dokumen pra bicara. Hal ini kerana peguam cara plaintif terlibat dengan kes di Mahkamah Pembinaan yang melibatkan pihak-pihak yang sama sebagaimana di sini. [15] Semakan Mahkamah ini mendapati bahawa setakat 21.4.2025 hanya Ikatan Pliding yang difailkan oleh peguam cara plaintif. Mahkamah ini selanjutnya memberi peluang kepada peguam cara plaintif untuk menjelaskan alasan munasabah yang menyebabkan arahan Mahkamah tidak dipatuhi agar tuntutan plaintif tidak dibatalkan. Peguam cara plaintif tidak menjelaskan alasan-alasan mengapa dokumen-dokumen pra bicara masih belum difailkan melainkan beliau memohon diberi masa dua minggu untuk memfailkan dokumen-dokumen tersebut. [16] Mahkamah ini mendapati bahawa peguam cara terpelajar bagi plaintif tidak memberikan alasan munasabah mengapa dokumen pra bicara masih belum difailkan meski pun tempoh empat bulan telah diberikan untuk memfailkan dokumen-dokumen tersebut. Sehubungan itu, Mahkamah ini membatalkan Guaman ini menurut Aturan 34 Kaedah 2(3) KKM 2012. [17] Aturan 34 Kaedah 1 KKM 2012 memperuntukkan yang berikut - Orders and directions for just, expeditious and economical disposal of proceedings (O 34 r 1)

Notwithstanding anything in these Rules, the Court may, at any time after the commencement of proceedings, of its own motion, direct any party or parties to the proceedings to appear before the Court, in order that the Court may make such order or give such direction as it thinks fit so that—

all matters which must or can be dealt with on interlocutory applications and have not already been dealt with may so far as possible be dealt with; and

such directions may be given as to the future course of the action as appear best adapted to secure the just, expeditious and economical disposal thereof.

Where the Court makes orders or gives directions under paragraph (1), the Court may take into account whether or not a party has complied with any relevant preaction protocol or practice direction for the time being issued.

Where any party fails to comply with any order made or direction given by the Court under paragraph (1), the Court may dismiss the action, strike out the defence or counterclaim or make such other order as it thinks fit.

The Court may, in exercising its powers under paragraph (1), make such order as to costs as it thinks fit. [18] Fungsi proaktif Mahkamah semasa pengurusan pra bicara selanjutnya ditekankan lagi melalui Aturan 34 Kaedah 2 KKM 2012 seperti yang berikut –

Pre-trial case management when directed by the

Without prejudice to rule 1, at any time before any action or proceedings are tried, the Court may direct parties to attend a pre-trial case management relating to the matters arising in the action or proceedings.

If a judge of the High Court identifies that an issue arising in the action or proceedings between the parties can be resolved by way of mediation, the judge may refer the parties to mediation as prescribed by practice directions issued from time to time. …

At a pre-trial case management, the Court may consider any matter including the possibility of settlement of all or any of the issues in the action or proceedings and require the parties to furnish the Court with such information as it thinks fit, and the appropriate orders and directions that should be made to secure the just, expeditious and economical disposal of the action or proceedings, including—

(Deleted by PU(A) 351/2020:r.5) …

the period within which the parties are to file a bundle of all documents that will be relied on or referred to in the course of the trial by any party, including documents referred to in the witness statement of a witness; …

The Court, having given directions under rule 2(2) or rule 3 may either on its own motion or upon the application of any party, if any party defaults in complying with any such directions, dismiss such action or proceedings or strike out the defence or counterclaim or enter judgment or make such order as it thinks fit.

Any judgment or order made under rule 2(3) may be set aside by the Court, on the application of the party, on such terms, if any, as it thinks just.

Subject to the provisions of these Rules, a pre-trial case management may be adjourned not more than three times, unless the circumstances otherwise require. [19] Mahkamah ini mendapati bahawa apa yang dimohon oleh peguam cara plaintif adalah untuk melengkapkan dokumen-dokumen pra bicara dan bukannya memfailkan dokumen tersebut di Mahkamah. [20] Dalam menjalankan kuasa budi bicara membatalkan tuntutan plaintif di sini, prinsip duluan mengikat telah memandu Mahkamah ini mengikuti prinsip yang digarap oleh Mahkamah Persekutuan dalam Syed Omar bin Syed Mohamed v Perbadanan Nasional Bhd [2013] 1 MLJ 461 yang memutuskan bahawa – It is to be noted O 34 was a new addition to the RHC 1980 made in 2000 (see PU(A) 342/20001). It was amended again in 2009 (see PU(A) 237/20091). It provided for a radical change in approach to the prosecution of a case in court. An early recognition of this new regime under O 34 where the court takes a proactive role in moving the pace of litigation was made by the Federal Court when His Lordship Mohd Noor Ahmad FCJ observed in obiter in Tan Geok Lan v La Kuan @ Lian Kuan [2004] 3 MLJ 465 at p 473; [2004] 2 CLJ 301 at p 312 as follows: The significance of this procedure is that it marks a change from the traditional position under which the progress of cases was left largely in the hands of the parties. Now, under the procedure the court controls the progress of cases by the exercise of its powers given to it to enable it, and not the parties, to dictate the progress of cases at the pre-trial stage, ensuring that the practices and procedures applicable during that stage are complied with promptly and not abused. [21] Pendirian Mahkamah Persekutuan dalam kes Syed Omar bin Syed Mohamed v Perbadanan Nasional Bhd (supra) telah sekali lagi diikuti dan diberi penekanan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Hong Leong Finance Bhd v Low Thiam Hoe & Another Appeal [2016] 1 MLJ 301 yang menyatakan- [18] … Nowadays, the court recognises, especially under the new case management regime, that a different approach needs to be taken to prevent delay in the progress of a case to trial and for its completion. The progress of the case is no longer left in the hands of the litigants but with the court in the driver's seat…. … [26] it is to be stated here the requirement that a cogent explanation for such a delay must be furnished when making a late application to amend would be clearly in line with pre-trial case management procedures (introduced in year 2000) … Timely disposal of cases and the limitation of cost are now the primary considerations under the present regime. [22] Kedua-dua kes Mahkamah Persekutuan di atas menekankan tentang perspektif baharu dalam peranan proaktif Mahkamah semasa pengurusan kes bagi memastikan kelancaran dalam pendengaran dan pelupusan kes di Mahkamah. Meski pun kedua-dua kes di atas berkait dengan alasan kelewatan yang gagal dijelaskan oleh peguam cara dalam konteks pemfailan permohonan meminda pliding, namun prinsip tentang peranan Mahkamah dalam pengurusan kes pra bicara selaras dengan Aturan 34 KKM 2012 adalah sama dan terpakai. [23] Sebelum Mahkamah melaksanakan budi bacara membatalkan pliding, ruang dan peluang telah diberi kepada peguam cara plaintif untuk menjelaskan alasan kegagalan plaintif mematuhi Mahkamah ini. Namun, peguam cara plaintif telah memilih untuk tidak memberi penjelasan kepada Mahkamah ini tentang sebab kelewatan sedemikian. [24] Pada tahap itu, tidak ada kesimpulan lain yang boleh diambil oleh Mahkamah ini melainkan bahawa pihak plaintif tidak berminat untuk meneruskan dengan perbicaraan penuh. Hal ini turut disokong melalui tindakan peguam cara plaintif yang tidak pun memfailkan dokumen pra bicara yang tidak kompleks seperti Ringkasan Kes, Fakta Dipersetujui dan Senarai Saksi. [25] Jika pun benar pihak plaintif memerlukan masa bagi penyediaan dokumen-dokumen pra bicara sekurang-kurangnya tindakan diambil oleh peguam cara plaintif dengan memfailkan lain-lain dokumen yang boleh diadaptasi daripada kertas kausa yang telah sedia difailkan. Namun, hal ini turut tidak dilaksanakan oleh pihak plaintif. [26] Pada hemat Mahkamah ini, pendirian Mahkamah dalam pematuhan dengan ketat peruntukan dalam Aturan 32 KKM 2012 dalam mengelakkan kelewatan adalah pendekatan yang konsisten dengan aspirasi yang ditonjolkan melalui Kaedah-kaedah Mahkamah 2012. Bahkan pendirian ini selari dengan pendekatan oleh Mahkamah-mahkamah dipelbagai bidang kuasa. Hal perkara ini telah disentuh secara mendalam oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Hong Leong Finance Bhd v Low Thiam Hoe & Another Appeal (supra). Antaranya, adalah yang berikut – a) Pendekatan di United Kingdom ditonjolkan melalui keputusan Mahkamah dalam kes Worldwide Corporation Ltd v. GPT Ltd & Anor [1998] EWCA Civ 1894 yang memutuskan – ... in previous eras it was more readily assumed that if the amending party paid his opponent the costs of an adjournment that was sufficient compensation to that opponent. In the modern era it is more readily recognised that in truth the payment of costs of an adjournment may well not adequately compensate someone who is desirous of being rid of a piece of litigation which has been hanging over his head for some time, and may not adequately compensate him for being totally (and we are afraid there are no better words for it) "mucked around" at the last moment. Furthermore, the courts are now more conscious that in assessing the justice of a particular case the disruption caused to other litigants by last minute adjournments and last minute applications have also to be brought into the scales. … We accept that at the end of the day a balance has to be struck. The court is concerned with doing justice, but justice to all litigants,… b) Mahkamah di Australia dalam kes AON Risk Services Australia Ltd v. Australian National University [2009] 258 ALR 14 memberi penekanan yang sama dalam konteks persediaan bicara dengan menyatakan bahawa – [113] In the past it has been left largely to the parties to prepare for trial and to seek the court's assistance as required. Those times are long gone. The allocation of power, between litigants and the courts arises from tradition and from principles and policy. It is recognised by the courts that the resolution of disputes serves the public as a whole, not merely the parties to the proceedings. [114] Rule 21 of the Court Procedures Rules recognises the purposes of case management by the courts. It recognises that delay and costs are undesirable and that delay has deleterious effects, not only upon the party to the proceedings in question, but to other litigants. The Rule's objectives, as to the timely disposal of cases and the limitation of cost, were to be applied in considering ANU's application for amendment. It was significant that the effect of its delay in applying would be that a trial was lost and litigation substantially recommenced. It would impact upon other litigants seeking a resolution of their cases. [27] Selain itu, Mahkamah ini memberi pertimbangan terhadap pendirian peguam cara plaintif semasa pendengaran Notis Permohonan di bawah Aturan 14A dan Aturan 33 KKM 2012 yang memohon supaya isu undang-undang yang berbangkit diputuskan semasa perbicaraan penuh kelak. Namun demikian, persediaan bagi bicara penuh tidak dilaksanakan dan arahan Mahkamah ini tidak diberi perhatian yang sewajarnya. [28] Meski pun Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 memberi kuasa budi bicara yang proaktif kepada Mahkamah ini dalam pengurusan kes pra bicara, namun perintah Mahkamah yang dibuat menurut Aturan 32 Kaedah 2(3) KKM 2012 masih boleh diketepikan oleh Mahkamah ini melalui permohonan pihak-pihak dan dengan syarat yang difikirkan sesuai oleh Mahkamah. [29] Namun demikian, dalam kes di sini peguam cara terpelajar bagi plaintif tidak menggunakan peruntukan Aturan 32 Kaedah 5 KKM

Tiada permohonan untuk mengenepikan perintah Mahkamah yang dibuat pada 1.12.2025 difailkan oleh pihak plaintif. Sebaliknya peguam cara plaintif memfailkan rayuan ke Mahkamah Rayuan tanpa permohonan pengenepian difailkan terlebih dahulu di Mahkamah ini. [30] Dalam kes Taisho Company Sdn Bhd v Pan Global Equities Bhd & Anor [1999] 1 CLJ 703, Yang Arif Haidar, HMR (sebagaimana beliau terdahulu) menyatakan – As rightly opined by the learned JC in Multi-Pak Singapore Pte Ltd and correctly followed by the learned judge, the appellant did not place some material and advance some cogent reasons to impel the court to lean on its side. [31] Tanpa pemfailan permohonan sedemikian yang disokong dengan afidavit, Mahkamah ini tidak dapat melaksanakan budi bicara memberi pertimbangan terhadap permohonan mengenepikan perintah Mahkamah ini termasuk pengenaan syarat jika ada sebagaimana yang digariskan melalui Aturan 32 Kaedah 5 KKM 2012. KESIMPULAN [32] Berdasarkan alasan-alasan yang diperihalkan di atas, perintah Mahkamah ini yang dibuat semasa sidang Pengurusan Kes pada 1.12.2025 yang membatalkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan bertarikh 7.11.2023 adalah diputuskan selaras dengan peruntukan undang-undang yang berkuatkuasa. Bertarikh pada 20 Februari 2026. Ditandatangani ………………………………………. Hazizah binti Kassim Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Keluarga (2) Shah Alam, Selangor

Bagi Pihak Plaintif-Plaintif : Sophia Au May San Tetuan Lui & Bhullar (Kuala Lumpur Wilayah Persekutuan)

Bagi Pihak Defendan : Pihak Plaintif menyebut bagi Pihak Defendan Tetuan Josephine, L.K Chow & Co (Petaling Jaya, Selangor)