Jeffrey Chew Kiat Seng v Sinarcerah Sdn. Bhd. (BA-A52NCvC-293-10/2025)

JEFFREY CHEW KIAT SENG

TAN BEE KEEM (NO. K/P: 770806-10-5532) … PLAINTIF-PLAINTIF DAN SINARCERAH SDN. BHD. (NO. SYARIKAT: 202001018966 (1375286-X)) … DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Lampiran 22 - Permohonan di bawah Aturan 14A dan/atau Aturan 33 Kaedah 2 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012) A.

Melalui Notis Permohonan (Lampiran 22) bertarikh 12 Mac 2026, Plaintif-Plaintif telah memohon kepada Mahkamah ini untuk melupuskan tindakan ini secara ringkas di bawah Aturan 14A dan/atau Aturan 33 Kaedah 2 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

Permohonan tersebut adalah bertujuan untuk menentukan beberapa persoalan undang-undang dan/atau fakta yang berkaitan dengan tuntutan ganti rugi jumlah tertentu yang ditetapkan (LAD) akibat kelewatan penyerahan milikan kosong bagi hartanah yang dikenali sebagai Residensi Lena, Seksyen 35, Shah Alam. 14/07/2026 11:38:20 BA-A52NCvC-293-10/2025 Kand. 36 S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw

Setelah meneliti segala pliding, afidavit-afidavit yang difailkan, serta hujahan bertulis daripada kedua-dua pihak, Mahkamah ini pada 23 Jun 2026 telah memberikan keputusan yang membenarkan sebahagian daripada permohonan tersebut dan menolak sebahagian yang lain. Secara ringkasnya, Mahkamah mendapati terdapat isu-isu yang merupakan persoalan yang boleh diputuskan tanpa perbicaraan, manakala isu-isu lain melibatkan pertikaian fakta material yang memerlukan perbicaraan dijalankan.

Mahkamah telah memutuskan bahawa kutipan yuran tempahan sebanyak RM10,000.00 oleh Defendan sebelum Perjanjian Jual Beli (SPA) ditandatangani adalah bertentangan dengan undang-undang di bawah Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 ('HDA 1966') dan Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989 ('HDR 1989').

Selain itu, Mahkamah juga memutuskan bahawa Surat Persetujuan bertarikh 6 Mei 2023 (exhibit LCK – 2 dalam Afidavit Jawapan-Kandungan 24) yang disediakan oleh Defendan adalah batal dari awal (void ab initio) kerana ia bertujuan untuk memintas perlindungan statutori yang diberikan kepada pembeli rumah.

Walau bagaimanapun, Mahkamah telah menolak permohonan Plaintif-Plaintif untuk menentukan isu-isu berkaitan punca kelewatan penyerahan kunci, kesahan Notis Milikan Kosong (VP) berhubung dakwaan peristiwa pengecewaan (frustration events), serta persoalan mengenai niat Plaintif-Plaintif (in pari delicto). Isu-isu ini telah diperintahkan untuk diputuskan melalui perbicaraan penuh.

Pihak Defendan kini tidak berpuas hati dengan sebahagian daripada keputusan Mahkamah ini, khususnya berkaitan dengan dapatan persoalan di isu (iv), (vi) dan (vii) mengenai ketidaksahan kutipan yuran tempahan dan pembatalan Surat Persetujuan tersebut, dan telah memfailkan rayuan. Alasan Penghakiman ini disediakan untuk menjelaskan rasional dan dapatan undang-undang Mahkamah ini dalam mencapai keputusan yang dinyatakan di atas. S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw B.

Plaintif-Plaintif dan Defendan telah memasuki satu Perjanjian Jual Beli (“SPA tersebut”) di bawah Jadual G Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 (sila rujuk exhibit JE-4 dalam Afidavit Sokongan – Kandungan 23).

Kronologi fakta penting yang relevan dalam permohonan ini adalah seperti berikut:

(i)

9.2.2023: Plaintif-Plaintif membuat bayaran sebanyak RM10,000.00 kepada agensi yang dilantik sebagai bayaran tempahan (booking) atau yuran penyertaan.

6.5.2023: Plaintif-Plaintif menandatangani SPA tersebut dan satu Surat Persetujuan yang menyatakan bahawa tarikh SPA mungkin berbeza daripada tarikh menandatangan dan pindaan boleh dilakukan pada Pelan yang berkaitan.

7.7.2023: Tarikh rasmi yang tertera pada SPA tersebut.

25.7.2025: Defendan menerima Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC).

(v)

29.7.2025: Defendan mengeluarkan Notis Penyerahan Milikan Kosong (Notis

18.8.2025: Plaintif-Plaintif mendakwa hanya menerima Notis VP secara emel pada tarikh ini.

3.9.2025: Pemasangan meter air bagi hartanah tersebut dilakukan.

17.9.2025: Plaintif-Plaintif secara rasmi mengambil kunci hartanah tersebut. S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw C.

Plaintif-Plaintif berhujah bahawa persoalan ini sesuai diputuskan secara ringkas kerana fakta-fakta material tidak dipertikaikan. Antara hujahan utama mereka adalah seperti berikut:

(i) Tarikh Kiraan LAD: Pengiraan LAD harus bermula dari tarikh bayaran booking (9.2.2023) dan bukannya tarikh SPA, selaras dengan keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor dan Other Appeals [2021] 2 MLJ 60 (PJD Regency).

(v) Tempoh Kelewatan: Defendan bertanggungan untuk membayar LAD sehingga tarikh penyerahan kunci yang sempurna iaitu pada 17.9.2025. D. RUMUSAN HUJAHAN PIHAK DEFENDAN

Defendan menentang permohonan ini dengan alasan terdapat pertikaian fakta yang memerlukan keterangan lisan melalui perbicaraan penuh. Hujahan utama mereka adalah: S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw

(i) Punca Kelewatan: Kelewatan pengambilan milikan kosong antara 29.7.2025 hingga 17.9.2025 adalah berpunca daripada kelewatan Plaintif-Plaintif sendiri dalam menjelaskan bayaran tertunggak dan mengatur masa pengambilan kunci.

Plaintif menegaskan bahawa resit yang dikeluarkan oleh Defendan sendiri menggunakan deskripsi “Being Part Payment of 1st 10%” (sila rujuk exhibit JE - 3 Afidavit Sokongan), yang membuktikan niat bayaran tersebut adalah untuk pembelian hartanah. Mengenai isu bekalan air, Plaintif berhujah bahawa kelewatan utiliti adalah masalah pentadbiran dan bukan peristiwa pengecewaan kontrak yang sah di sisi undang-undang. Hujahan Balas Defendan:

Defendan menegaskan kembali bahawa niat pihak-pihak semasa menandatangani Surat Persetujuan adalah isu fakta yang perlu diuji melalui pemeriksaan balas. Mereka juga berhujah bahawa jika Plaintif-Plaintif tahu surat itu tidak sah tetapi tetap menandatanganinya untuk mendapatkan manfaat, S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw mereka adalah in pari delicto dan tidak boleh menafikan kesan surat tersebut kemudiannya. F.

Setelah meneliti hujahan bertulis dan dokumen-dokumen yang dikemukakan oleh kedua-dua pihak, Mahkamah mendapati bahawa sebahagian daripada isu-isu yang dibangkitkan oleh Plaintif melibatkan persoalan undang-undang yang jelas dan boleh diputuskan tanpa memerlukan perbicaraan penuh, manakala sebahagian lagi melibatkan pertikaian fakta yang serius dan material yang hanya boleh diputuskan setelah keterangan lisan dikemukakan serta saksi-saksi diberi peluang untuk diperiksa dan disoal balas.

Persoalan-Persoalan Undang-Undang dan/atau Fakta yang Dikemukakan oleh Plaintif untuk diputuskan di bawah Aturan 14A dan/atau Aturan 33 Kaedah 2 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, sebagaimana diperincikan dalam Lampiran A kepada Permohonan Lampiran 22 adalah seperti berikut (persoalan (i) sehingga

Berhubung persoalan pertama (i), Mahkamah mendapati isu ini adalah isu fakta kerana pembelaan Defendan menyatakan punca kelewatan melibatkan kelalaian dalam melaksanakan tanggungjawab dari pihak plaintif sendiri. Secara khusus, pihak Defendan menyatakan terdapat jurang masa selama 31 hari antara tarikh Notis VP di mana “Bayaran lain-lain dituntut” dan tarikh Plaintif-Plaintif akhirnya membuat bayaran yang diperlukan, maka dihujahkan oleh pihak Defendan bahawa tempoh ketidakaktifan ini adalah secara langsung relevan kepada isu kelewatan dan kausaliti. S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw

Maka, Mahkamah mendapati isu sama ada punca kelewatan turut disumbang oleh Plaintif atas dakwaan kegagalan menyelesaikan notis “Bayaran lain-lain dituntut”, dan sama ada Defendan boleh bergantung kepada doktrin “kekecewaan” merupakan antara isu-isu yang harus dibuktikan, dibicarakan dan dihujahkan selanjutnya.

Sebagaimana yang telah dihujahkan dalam hujahan Plaintif sendiri yang menunjukkan terdapat satu siri rentetan perisitiwa yang telah berlaku dalam tempoh material tersebut, maka, adalah wajar pada pandangan Mahkamah ini untuk meneliti semula keseluruhan kronologi peristiwa melalui keterangan dan dokumen yang dikemukakan semasa perbicaraan kelak bagi tujuan menentukan isu tersebut. ii. Sama ada Notis VP yang diisukan oleh Defendan memenuhi syarat menyerahkan milikan Hartanah kepada Plaintif-Plaintif seperti yang diperuntukkan di bawah klausa 26 SPA tersebut; iii. Sama ada Notis VP yang diisukan oleh Defendan adalah tidak sah atau pra-matang;

Berhubung persoalan kedua (ii) dan ketiga (iii), adalah jelas serahan milikan kosong harus mengikut terma di bawah klausa 26 SPA (Manner of delivery of vacant possession) iaitu serahan milikan kosong dianggap sempurna apabila kunci hartanah diserahkan dan bekalan air dan elektrik telah dibekalkan.

Mahkamah mendapati Defendan telah menimbulkan pembelaan “frustration events” dan isu kini yang harus diputuskan adalah sama ada terdapat frustration event yang didakwa berlaku dan jika benar, sama ada perkara yang dikatakan ini adalah di luar kawalan pihak Defendan dan seterusnya melepaskan pihak Defendan daripada obligasi dalam sesuatu kontrak. Mahkamah mendapati perkara-perkara ini hanya boleh ditentukan selepas perbicaraan penuh. S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw iv. Sama ada kutipan sejumlah RM10,000.00 oleh Defendan sebelum memasuki SPA adalah bertentangan dengan Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan HDR 1989 dan HDA 1966;

Mahkamah ini berpendapat kutipan ini adalah bertentangan Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan HDR 1989 dan HDA 1966 khasnya apabila terdapat pengakuan dari dokumen resit yang diisu oleh pihak Defendan bahawa bayaran ini merupakan bayaran “being part payment of 1st 10%”. Sila rujuk alasan penghakiman saya di dalam kes Lee Seng Wai & Ors v Setia Eco Templer Sdn Bhd [2025] MLJU 4323 di mana isu yang serupa telahpun dihuraikan dengan teliti dalam dapatan dan analisa penghakiman saya.

Mahkamah ini ingin menekankan bahawa sebarang kutipan bayaran pendahuluan adalah dilarang secara mutlak oleh undang-undang. Sebagaimana yang dinyatakan dalam Regulation 11(2) HDR 1989: “No person including parties acting as stakeholders shall collect any payment by whatever name called except as prescribed by the contract of sale.”

Dalam kes Lee Seng Wai, Mahkamah ini telah memutuskan bahawa sebarang kutipan yang tidak konsisten dengan jadual pembayaran statutori adalah satu tindakan “contracting out” daripada perlindungan undang-undang yang diberikan kepada pembeli.

Berdasarkan Jadual Ketiga SPA (Schedule of Payment of Purchase Price) - sila rujuk exhibit JE – 4 dalam Afidavit Sokongan, bayaran pertama sebanyak 10% daripada harga belian hanya boleh dituntut pada masa berikut: “Immediately upon the signing of this Agreement”.

Apabila Defendan mengutip RM10,000.00 sebelum tarikh tersebut dan mengeluarkan resit dengan deskripsi “being part payment of 1st 10%”, tindakan ini jelas melanggar garis masa pembayaran yang ditetapkan oleh statut. S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw

Sebarang percubaan untuk meminda garis masa ini melalui sama ada “Surat Persetujuan” kemudian ataupun Äcceptance Form (dalam kes Lee Seng Wai) adalah dianggap sebagai penambahan klausa yang tidak dibenarkan dalam kontrak statutori.

Persoalan yang harus dipertimbangkan adalah apakah sifat suatu Kontrak Statutori? Mahkamah merujuk kepada prinsip dalam kes Ang Ming Lee & 34 Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar & Ors [2020] 1 CLJ 162, yang mengesahkan bahawa SPA di bawah HDA 1966 adalah satu kontrak khas yang dikawal selia sepenuhnya oleh statut. Mahkamah Persekutuan dalam kes Ang Ming Lee memetik pandangan YAA Gopal Sri Ram (HMR ketika itu), dalam kes Sentul Raya Sdn Bhd v Hariram a/l Jayaram [2008] 4 MLJ 852: “The contract which has fallen for consideration in the present case is a special contract. It is prescribed and regulated by statute. While parties in normal cases of contract have freedom to make provisions between themselves, a housing developer does not enjoy such freedom. Hence parties to a contract in Form H cannot contract out of the scheduled from. Terms more onerous to a purchaser may not be imposed. So too, terms imposing additional obligations on the part of purchaser may not be included in the statutory form of contract.”

Hal ini turut disokong oleh kes Veronica Lee Ha Ling & Ors v Maxisegar Sdn Bhd 2 MLJ 141, yang menegaskan bahawa tujuan utama perundangan ini adalah untuk melindungi pembeli daripada manipulasi pemaju: “Its object is to protect house buyers against the developers. A developer must execute the agreement set out in the schedule to the relevant subsidiary legislation. He cannot add other clauses in it.”

Mahkamah ini berpegang teguh kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes PJD Regency. Dalam kes tersebut, Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa niat Parlimen adalah untuk melarang sepenuhnya amalan kutipan yuran tempahan (booking fees). Sekiranya undang-undang dipatuhi secara ketat, bayaran 10% dan menandatangani SPA mestilah berlaku secara S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw serentak. Amalan mengutip bayaran awal melalui apa-apa booking form, pro forma agreement ataupun suratcara lain adalah bukti bahawa satu tawaran/kontrak telah wujud pada tarikh bayaran tersebut.

Mahkamah ini menegaskan bahawa perlindungan undang-undang sosial merupakan salah satu matlamat utama yang hendak dicapai dan dipelihara oleh sistem keadilan, selaras dengan fungsi Mahkamah untuk menegakkan keadilan dan melindungi hak-hak yang diiktiraf di sisi undang-undang. Sebagai sebuah perundangan sosial, tafsiran HDA 1966 dan HDR 1989 mestilah sentiasa memihak kepada kepentingan pembeli. Oleh itu, sebarang hujah Defendan yang menyatakan bahawa bayaran tersebut dibuat secara sukarela tidak boleh diterima. Mahkamah dalam PJD Regency menyatakan: “In construing the illegality against the developers, if it was their attempt to have secured an early bargain through the illegal collection of booking fees, then the protective veil cast by the Legislature over the purchasers should operate in a way so as to bind the developers to the booking fees.”

Dalam kes Sri Damansara Sdn Bhd v Voon Kuan Chien & Anor 4 MLJ 265, Mahkamah Rayuan telah menyatakan bahawa persetujuan pembeli untuk membayar yuran tempahan adalah tidak relevan kerana undang-undang sedia ada bertujuan melindungi mereka. Mahkamah Rayuan menyatakan bahawa: “[35] It is irrelevant that the purchaser consented to it because the HDA and the Regulations are there to protect the purchaser and the prohibition would have no bite if a booking fee or a deposit less than 10% of the purchase price is collected without the signing of the SPA.”

Kesimpulannya, berdasarkan pengakuan dalam resit Defendan sendiri dan berpandukan autoriti PJD Regency serta Ang Ming Lee, Mahkamah mendapati kutipan RM10,000.00 tersebut adalah satu pelanggaran statutori yang nyata di bawah HDA 1966 dan

S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw v. Sama ada Plaintif-Plaintif boleh menuntut LAD bermula selepas 24 bulan bayaran RM10,000.00 dibayar oleh Plaintif-Plaintif;

Bagi persoalan ini, Mahkamah ini memerhatikan pihak Defendan telah berhujah bahawa undang-undang tidak berfungsi untuk membolehkan satu pihak melarikan diri daripada manfaat yang sebaliknya tidak sah dan seterusnya dibenarkan untuk memulihkan kedudukannya (status quo ante) tanpa sebarang kesan negatif sekiranya beliau in pari delicto.

Dalam erti kata lain, Defendan berhujah tingkah laku Plaintif sekiranya didapati in pari delicto, ia akan melucutkan hak Plaintif-Plaintif untuk menuntut LAD kononnya dengan membuat pengiraan dari tarikh Yuran Penyertaan dibayar.

Mahkamah Persekutuan telah memutuskan seperti berikut di dalam kes PJD Regency: “[76] Thus, it can be said that the general principle of law flowing from this discussion is as follows. When it concerns social legislation and the stronger side to the transaction has committed an illegal act, the existence of a penal provision does not automatically render the contract void. If that were so, then the legislation would, if it were taken to destroy the contract or to erase the weaker side’s right to a remedy, be to defeat the very protective purpose for which it was enacted. Accordingly, in such cases, the weaker party to the transaction will not be deemed to be in pari delicto and shall accordingly be entitled to the appropriate remedy. The natural result of this is that the stronger party will have that illegality construed against them. The result of that exercise depends very much on the facts of a particular case.”

Berdasarkan pemerhatian keputusan ini, pihak Plaintif tidak patut dianggap “to be in pari delicto” dalam keadaan kes sebegini, ini bermakna Defendan masih perlu membuktikannya. Maka, persoalan (v) adalah bergantung kepada S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw penentuan isu di perenggan 18 dan 19 hujahan bertulis Defendan (kandungan 29), kedua-dua isu diulangi di sini sebagai rujukan: “18: Maka, persoalan yang timbul untuk dibicarakan adalah samada Plaintif-plaintif berhak untuk bergantung kepada tindakannya sendiri dalam menandatangani Surat Persetujuan yang kononnya tidak sah (yang mana dinafikan) semata-mata untuk tujuan mengingkarinya apabila ia cuba dikuatkuasa. 19: Sekiranya ia dibuktikan semasa perbicaraan bahawa Plaintif-plaintif sememangnya berniat penuh untuk memasuki Surat Persetujuan tersebut yang kononnya tidak sah dan perkara ini berada dalam pengetahuannya sejak permulaan, maka Plaintif-plaintif adalah in pari delicto.” dan Mahkamah ini berpendapat kedua-dua isu yang ditimbulkan ini sekiranya perlu dibuktikan dan bukan dibuat anggapan sahaja, ini mewajibkan Mahkamah untuk mendengar kes ini melalui perbicaraan bagi tujuan menentukan niat sebenar Plaintif semasa menandatangani surat persetujuan tersebut.

Mahkamah ini berpendapat sama ada prinsip “ïn pari delicto” boleh digunapakai adalah bergantung kepada keadaan fakta setiap kes tersendiri, dan dalam kes ini keadaan di mana surat persetujuan tersebut ditandatangani dan tingkah laku Plaintif kemudian adalah antara faktor yang berkaitan. Perkara seperti ini hanya boleh ditentukan melalui perbicaraan.

Pemerhatian saya dalam kes Lee Seng Wai & Ors v Setia Eco Templer Sdn Bhd [2025] MLJU 4323 harus dibezakan memandangkan dalam kes tersebut, pihak Defendan/Pemaju Perumahan tidak menimbulkan isu “in pari delicto” ini dan memandangkan kini pihak Defendan dalam kes ini menimbulkan persoalan specifik ini, pihak Defendan tidak wajar dilupuskan hak untuk menyoal balas Plaintif dalam isu ini di peringkat ini. S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw vi. Sama ada Surat Kebenaran yang ditandatangani oleh Plaintif-Plaintif boleh diguna pakai atau void ab initio; vii. Sama ada Surat Kebenaran yang ditandatangani oleh Plaintif-Plaintif yang telah disediakan oleh Defendan bertentangan dengan undang-undang kontrak, HDA 1966 dan HDR 1989;

Berhubung isu keenam (vi) dan ketujuh (vii), Mahkamah mendapati antara kandungan Surat Persetujuan tersebut yang menyatakan bahawa terdapat persetujuan Plaintif dalam segala perubahan/pindaan/penyesuaian ke atas apa-apa plan yang dilampirkan dalam SPA dan juga persetujuan bahawa tarikh SPA boleh berbeza daripada tarikh menandatangani dan hanya berkesan dari tarikh SPA sedangkan terdapat kutipan awal telahpun dibuat adalah jelas bertentangan dengan undang-undang HAD, HDR dan undang-undang kontrak.

Alasan kepada dapatan ini boleh dirujuk kepada alasan penghakiman saya di dalam kes Lee Seng Wai & Ors v Setia Eco Templer Sdn Bhd [2025] MLJU

Dalam kes tersebut pembeli juga telah disuruh menandatangani satu “Äcceptance Form” yang mengakui menerima semua terma dan syarat yang diberi oleh Pemaju melalui satu surat tawaran. Saya telah memutuskan bahawa: “[69] In the present case, the relevant terms of the Schedule J statutory contract cannot be unilaterally excluded, varied or modified by any contrary words or conditions which the developer seeks to impose through the Acceptance Form signed by the purchasers. Accordingly, this Court finds that the procurement of the signed Acceptance Form in the present case constitutes a clear example of contracting out of the prescribed statutory provisions.”

Kes Lee Seng Wai telahpun dirayu oleh kedua-dua pihak pembeli dan pemaju perumahan di peringkat Mahkamah Tinggi, namun kedua-dua rayuan (nombor kes: BA-12BNCvC-67-11/2025 dan BA-12BNCvC-68-11/2025) telahpun ditolak selepas pendengaran dan keputusan Mahkamah ini telah dipersetujui oleh Mahkamah Tinggi. Tiada rayuan lanjut dibuat selepas itu. S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw

Mahkamah menekankan bahawa Perjanjian Jual Beli (SPA) di bawah Jadual G atau H adalah satu kontrak khas yang dikawal selia sepenuhnya oleh statut. Pemaju tidak mempunyai kebebasan untuk menambah terma atau mengubah suai jadual pembayaran melalui dokumen sampingan seperti Surat Persetujuan.

Sebagai rujukan, kandungan Surat Persetujuan tersebut adalah seperti berikut: “LETTER OF CONSENT Project: LENA RESIDENCE Lot No.: 1888/ Unit No. 18 ("the Property") Developer: SINARCERAH SDN. BHD. Purchaser(s): JEFFREY CHEW KIAT SENG & TAN BEE KEEM I/We refer to the Sale and Purchase Agreement ("SPA") entered into between you and me/us for the sale of the abovementioned Property to me/us. I/We have been informed that in the course of the construction of the Project and/or from time to time there may be changes, amendments and/or deviations to the Layout Plans, Building Plans and/or any other plans as attached in the SPA from time to time if such is required by the Appropriate Authority or deemed necessary or expedient by the architect having charge of the Project (hereinafter referred to as the "Changes"). Notwithstanding the provisions of the SPA and Provided That the Changes shall not affect the Property, I/We willingly and without coercion, hereby give my/our irrevocable written consent and agreement to the Changes and the same shall not annul or affect the SPA in any manner whatsoever. Except as hereby varied and consented by me/us, all terms and conditions of the SPA shall remain in full force and effect. I/We further agree, accept and acknowledge that the date of the SPA may vary from the date of my/our execution of the same and notwithstanding the same, the SPA shall come into force and take effect from the date of the SPA irrespective of the diverse date upon which the respective parties may have S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw executed the SPA. This letter shall be on my/our heirs, permitted assigns, personal representatives and successors-in-title. Thank you.”

Pada hemat Mahkamah ini, Surat Persetujuan tersebut pada hakikatnya merupakan suatu percubaan untuk memasukkan syarat tambahan yang meletakkan Plaintif dalam kedudukan yang lebih memudaratkan berbanding perlindungan yang telah diperuntukkan oleh undang-undang. Dalam hal ini, Klausa 24(1) dalam Perjanjian Jual Beli ("SPA") dengan jelas memperuntukkan seperti berikut: “Vacant possession of the said Property shall be delivered to the Purchaser in the manner stipulated in Clause 26 within twenty-four (24) months from the date of this Agreement.”

Mahkamah mendapati bahawa walaupun Plaintif telah menandatangani SPA pada 6.5.2023, SPA tersebut hanya ditarikhkan pada 7.7.2023. Akibatnya, tarikh kontrak telah dilambatkan selama kira-kira dua bulan, sekali gus menangguhkan permulaan tempoh 24 bulan bagi penyerahan milikan kosong dan mengurangkan tempoh yang boleh diambil kira bagi tuntutan liquidated ascertained damages ("LAD"). Dengan kata lain, Plaintif telah kehilangan kira-kira dua bulan haknya untuk menuntut LAD.

Lebih membimbangkan, deposit sebanyak 10% daripada harga belian telah dipungut seawal 9.2.2023, sedangkan pembayaran tersebut sepatutnya hanya dibuat apabila SPA ditandatangani, iaitu pada 6.5.2023. Oleh yang demikian, Plaintif telah membuat bayaran yang mengikatnya kepada transaksi tersebut hampir tiga bulan sebelum SPA ditandatangani.

Mengikut keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes-kes sebelum ini, tempoh pengiraan LAD harus diambil kira bermula dari tarikh pembayaran deposit, maka Plaintif sebenarnya telah kehilangan kira-kira lima bulan bagi S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw tujuan pengiraan haknya untuk menuntut LAD. Keadaan ini jelas menunjukkan bahawa Surat Persetujuan tersebut beroperasi untuk mengurangkan hak statutori Plaintif, sedangkan Plaintif telah pun memenuhi obligasi kewangannya untuk membayar 10% part payment tersebut jauh lebih awal.

Bagi kandungan perenggan pertama dan kedua dalam Surat Persetujuan tersebut yang berhubung kait pindaan pada pelan, Mahkamah ini mendapati dalam SPA mengandungi satu Klausa 14(4) yang menyentuh perkara yang serupa dalam ayat berikut: “14. Position, measurement, boundaries or area of the Building Lot

Dari segi undang-undang, Perjanjian Jual Beli (SPA) di bawah HDA 1966 adalah sebuah kontrak khas yang ditetapkan oleh statut. Pemaju adalah dilarang mutlak daripada menambah klausa, terma, atau mengenakan obligasi tambahan yang lebih membebankan (more onerous) kepada pembeli, walaupun pembeli memberikan persetujuan secara sukarela. Maka, tindakan menambah atau mengubah terma kontrak statutori ini merupakan satu bentuk " contracting out” yang tidak sah di sisi undang-undang.

Selain analisa dari segi undang-undang tersebut, Mahkamah juga melihat dalam konteks apakah kesan kandungan dua perenggan pertama dalam Surat Persetujuan tersebut yang nyata memberi kesan prejudis kepada pihak Plaintif.

Mahkamah mengambil maklum terdapat pernyataan "Provided That the Changes shall not affect the Property" dalam perenggan kedua Surat Persetujuan tersebut. Mahkamah bagaimanapun mendapati meskipun terdapat proviso atau syarat tersebut, ia tetap tidak dapat menyelamatkan dokumen itu daripada ketidaksahan (void ab initio) atas alasan-alasan berikut:

(i) Percubaan Memintas Kuasa Pihak Berkuasa Di bawah Klausa 14(4) SPA, sebarang pindaan kepada Layout Plan hanya boleh dilakukan sekiranya ia "diperlukan atau diluluskan oleh Pihak Berkuasa yang Berkenaan (as may be required or approved by the Appropriate Authority)" Walau bagaimanapun, Surat Persetujuan tersebut cuba meluaskan kuasa ini secara tidak sah dengan membenarkan pindaan yang hanya dianggap wajar atau perlu oleh arkitek pemaju sendiri (or deemed necessary or expedient by the architect having charge of the Project). S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw Walaupun terdapat syarat bahawa ia tidak menjejaskan hartanah, surat tersebut tetap merupakan satu percubaan untuk memberikan kuasa unilateral kepada pihak Defendan untuk membuat keputusan tanpa merujuk kepada mandat perundangan yang mewajibkan kelulusan Pihak Berkuasa /Appropriate Authority (yang mana telah diberi definisi yang jelas dalam SPA) terlebih dahulu. Seperkara lagi, jika diperhatikan Klausa 14(4) SPA hanya membenarkan pindaan terhadap Layout Plan sekiranya diluluskan oleh Pihak Berkuasa yang berkenaan, Surat Persetujuan ini bagaimanapun telah memperluaskan jenis pindaan yang boleh dibuat (sekiranya dianggap wajar atau perlu oleh arkitek pemaju sendiri) kepada bukan sahaja “Layout Plans” tetapi juga termasuk “Building Plans and/or any other plans as attached in the SPA”

Justeru, Mahkamah merumuskan bahawa Surat Persetujuan ini hanyalah satu peranti (device) undang-undang yang bukan sahaja menyalahi peruntukan HDA 1966 dan HDR 1989, malah bersifat menindas dengan melucutkan perlindungan hakiki yang dijamin oleh kontrak statutori SPA kepada Plaintif.

Mahkamah juga berpendapat bahawa Surat Persetujuan tersebut mempunyai objek dan balasan yang menyalahi undang-undang mengikut Akta Kontrak khususnya di bawah s. 24 (b) dan (e) Akta ini. Seksyen 24 Akta Kontrak 1950 memperuntukkan: “24. The consideration or object of an agreement is lawful, unless—

(a) it is forbidden by a law;

(b) it is of such a nature that, if permitted, it would defeat any law;

(c) it is fraudulent;

(d) it involves or implies injury to the person or property of another; or

(e) the court regards it as immoral, or opposed to public policy.”

Sekiranya Surat Persetujuan ini dibenarkan, ia jelas akan defeat the law, khususnya perlindungan statutori yang diberikan kepada pembeli rumah di bawah HDA 1966 dan HDR 1989. Pemaju akan bebas memanipulasi tarikh kontrak dan melarikan diri daripada liabiliti LAD melalui surat persetujuan sedemikian.

Mahkamah merujuk kepada prinsip dalam kes PJD Regency di mana Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa mahkamah tidak akan S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw membiarkan pemaju menggunakan mekanisme teknikal untuk memintas perlindungan sosial pembeli: “The legislative aim here is that any payment collected must be in accordance with the terms of the statutory contract of sale. Accordingly, to give effect to this legislative intent and in light of the collective status of the HDA 1966 and HDR 1989 as social legislation, it follows that where this illegal practice of booking fee is afoot, the date of the contract cannot be taken to mean the date printed in the scheduled contracts. Otherwise, this court would be condoning the developers’ attempt in this case to bypass the statutory protections afforded to the purchaser by the legislative scheme put in place.”

Tindakan Defendan menyediakan suatu surat cara berasingan bagi mendapatkan persetujuan Plaintif untuk menerima tarikh Perjanjian Jual Beli (SPA) yang berbeza daripada tarikh sebenar kontrak (iaitu tarikh pembayaran tempahan, yang mana sebagaimana mengikut SPA, hanya perlu dibuat “upon signing the Agreement”), serta persetujuan terhadap pindaan pelan secara unilateral, bukan sahaja merupakan satu cubaan terancang untuk memanipulasi tempoh penyerahan milikan kosong teapi juga adalah bertentangan dengan polisi awam negara ini.

Dalam kes City Investment Sdn Bhd v Koperasi Serbaguna CUEPACS Tanggungan Bhd [1985] 1 MLJ 285 (Mahkamah Persekutuan), perayu (pihak pemaju) telah memasuki perjanjian untuk menjual tanah kepada pembeli-pembeli dan menghendaki mereka untuk melaksanakan satu kontrak pembinaan berasingan bagi pembinaan rumah-rumah di atas tanah tersebut. Pihak pemaju berhujah bahawa perjanjian awal tersebut hanyalah untuk penjualan tanah kosong dan mereka tidak mempunyai obligasi untuk membina rumah-rumah tersebut sehingga kontrak pembinaan berasingan (yang dijangkakan di bawah Klausa 3 perjanjian utama) dilaksanakan.

Mahkamah Persekutuan menolak percubaan pemaju untuk memisahkan penjualan tanah daripada obligasi pembinaan tersebut. Mahkamah memutuskan S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw bahawa percubaan untuk "mengontrak keluar" (contract out) daripada Akta Pemajuan Perumahan (HDA) bukanlah satu peranti komersial yang sah. Sebaliknya, mahkamah menyifatkan aturan tersebut sebagai satu penentangan terang-terangan (atau "keingkaran nyata") terhadap perundangan Pemaju Perumahan.

Mahkamah Persekutuan secara khusus mengenal pasti dua klausa di dalam draf kontrak pembinaan tersebut sebagai " heart of the problems”. Klausa-klausa ini dilihat sebagai satu percubaan nyata untuk memintas Akta dan Peraturan bagi melucutkan perlindungan yang diberikan kepada pembeli. Mahkamah mendapati klausa-klausa ini adalah tidak sah dan bertentangan dengan polisi awam. Dengan cuba mengelak daripada skim statutori tersebut, pihak pemaju pada hakikatnya cuba untuk "mewujudkan semula kemudaratan (mischief) yang sepatutnya dipulihkan oleh statut tersebut".

Dalam kes City Investment Sdn Bhd, Mahkamah Persekutuan telah membuat pemerhatian berikut di mukasurat 290: “The refusal of the respondents to sign a building contract with the appellants under clause 3 of the agreement is also justified in view of the two offending clauses referred to in the respondents' Reply to the Statement of Defence. It should be emphasized that the respondents' case has never been founded on any allegation that the first agreement is a sham, but this subsequent attempt by the appellants to contract out of the 1966 Act and the 1970Rules even if successfully executed would be null and void and of no effect. As such the principle enunciated by Geoffrey Lane L.J. in Aldrington Garages v Fielder [1978] 7 HLR 52, 62 has no application. A device to avoid possible consequence to statutory provision is not wrong if and only if it can be done legitimately. The attempt of the appellants to contract out of the Act is clearly not a device which can be described as legitimate. It is an open defiance of the Housing Developers legislation. Having regard to the policy and objective of Housing Developers Act 1966 and the 1970 Rules made S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw thereunder the protection afforded by this legislation to house buyers is not merely a private right but a matter of public interest which Parliament has intended to protect from being bargained away or renounced in advance by an individual purchaser. see the principle enunciated by the House of Lords in Johnson v Moreton [1978] 3 All ER 37, 56 and applied by this court in SEA Housing Corporation v Lee Poh Choo) [1982] 2 MLJ 31, 34. As stated by the learned Judge at page 12 of his judgment:— “Now the insertion by the Vendors of clauses (1) and (2) of the draft building contract was at the heart of the problems in the case, the immediate and main causes of the refusal of the Purchasers to approve and sign the draft building contract. From the undoubtedly clear meaning of the words of the disputed clauses themselves, it was a clear attempt to get around the Act and the Rules and to remove any protection available under the Act or the Rules to the Purchasers. The clauses were also inconsistent with the Act and the Rules. They were illegal or against the public policy, for to use the words of Lord Simonin Johnson & Anor. v. Moreton (supra) in connection with the attempted avoidance there of provisions of Agricultural Holdings Act, 1948 of England, that to allow such clauses to stand, ‘it would be to reinstate the mischief which the statute was designed to remedy and to render the statutory provisions a dead letter’. Accordingly, the Defence raised by the appellants in paragraph 4(ii) that they were prevented from constructing the housesas a result of the respondents' failure to enter into the building contract under clause 3 of the agreement cannot be sustained.”

Adalah nyata berdasarkan pemerhatian di atas, Mahkamah Persekutuan berpandangan bahawa HDA 1966 dan peraturan-peraturan berkaitan di S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw bawahnya merupakan perundangan sosial yang bertujuan untuk melindungi pembeli rumah, perlindungan yang diberikan oleh perundangan ini bukan sekadar hak peribadi yang boleh diketepikan, ia adalah satu perkara kepentingan awam. Pemaju adalah diwajibkan mematuhi borang kontrak statutori yang ditetapkan di bawah jadual kepada perundangan subsidiari dan dilarang memasukkan apa-apa terma atau klausa tambahan yang bercanggah dengan borang kontrak tersebut.

Kesimpulannya, memandangkan Surat Persetujuan tersebut merupakan satu penentangan terang-terangan terhadap perundangan pemajuan perumahan (open defiance of the Housing Developers legislation), Mahkamah dengan ini memutuskan bahawa surat tersebut adalah batal dari awal (void ab initio) dan tidak mempunyai apa-apa kesan undang-undang untuk menafikan hak Plaintif bagi tuntutan LAD yang sah.

Seperkara lagi, Mahkamah ini berpendapat pihak Defendan tidak boleh “approbate dan reprobate” di mana pembelaan Defendan harus konsisten. Undang-undang tidak membenarkan sesuatu pihak mengambil pendirian yang bercanggah, iaitu menyokong sesuatu keadaan apabila ia menguntungkannya dan menafikan keadaan yang sama apabila ia tidak lagi memihak kepadanya.

Prinsip mengenai "approbate and reprobate" diterangkan secara jelas dalam Halsbury’s Laws of England (Edisi ke-4) di perenggan 1507 seperti berikut: “Approbation and reprobation. On the principle that a person may not approbate and reprobate, a species of estoppel has arisen which seems to be intermediate between estoppel by record and estoppel in pais. The principle that a person may not approbate and reprobate expresses two proposition:

Maka, jika pembelaan Defendan adalah Surat Persetujuan ini adalah sah dan bukan void ab initio, maka pihak Defendan tidak sepatutnya menimbulkan isu “ïn pari delicto” lagi yang secara tersirat mengakui adanya ketidaksahan dalam dokumen tersebut. Dan jika pihak pembelaan ingin meneruskan pembelaan “in pari delicto”, pihak Defendan harus mengakui bahawa Surat Persetujuan ini sememangnya adalah tidak sah dan seterusnya adalah tugas Mahkamah untuk menentukan sama ada parties were at equal fault in the first place (prinsip penentuan sama ada pembelaan bersifat “in pari delicto” terpakai dalam sesuatu kes boleh dirujuk di dalam kes Paragon Union Bhd v Prestamewah Development Sdn Bhd & Anor and another appeal [2018] 4 MLJ 307).

Pada hemat Mahkamah ini, adalah sukar untuk menerima hujahan Defendan bahawa Plaintif sejak awal lagi mengetahui ketidakabsahan Surat Persetujuan tersebut tetapi tetap bersetuju untuk menandatanganinya, sedangkan Defendan sendiri sepanjang masa berpendirian secara bona fide (jika benar) bahawa Surat Persetujuan tersebut adalah sah dan terus bergantung kepadanya, termasuk sehingga ke peringkat rayuan ini.

Dalam erti kata lain, sekiranya Defendan sendiri secara bona fide mempercayai kesahan Surat tersebut, adalah sukar untuk difahami bagaimana Plaintif boleh dikatakan mengetahui bahawa Surat tersebut adalah terbatal sejak awal (void ab initio) tetapi masih berniat meneruskan transaksi dengan menandatangani Perjanjian tersebut. Hujahan sedemikian seolah-olah meletakkan tanggungjawab kepada Plaintif untuk mengetahui sesuatu yang Defendan sendiri tidak menganggapnya sebagai tidak sah. Pendekatan sedemikian menunjukkan suatu pendirian yang tidak konsisten, iaitu Defendan pada masa yang sama bergantung kepada kesahan Surat tersebut tetapi turut mendakwa bahawa Plaintif sepatutnya mengetahui bahawa Surat Persetujuan sedemikian adalah tidak sah. S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw viii. Sama ada pengiraan LAD berakhir sehari sebelum Defendan mengisukan Notis VP atau setelah Plaintif-Plaintif diserahkan kunci hartanah atau setelah bekalan air disalurkan ke hartanah Plaintif-Plaintif (mana yang lebih kemudian); dan

Isu ini hanya berkaitan selepas penentuan persoalan kedua (ii) dan ketiga (iii). Maka Mahkamah ini tidak akan menghuraikan secara lebih lanjut tentang isu ini. ix. Sama ada Plaintif boleh menguatkuasakan Klausa 24(3) SPA dengan mengambil 5% baki bayaran Hartanah tersebut yang masih dipegang oleh Tetuan Wang & S.B. Wong sebagai pemegang amanah kepada Defendan-Defendan.

Isu ini telahpun diakui atau digugurkan mengikut hujahan Plaintif sendiri di perenggan 85 (Kandungan 26) G.

Sehubungan itu, Mahkamah membenarkan permohonan Plaintif-Plaintif di bawah Aturan 14A dan/atau Aturan 33 Kaedah 2 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 setakat isu-isu yang telah diputuskan oleh Mahkamah di atas, iaitu berhubung ketidaksahan kutipan awal RM10,000.00 dan ketidaksahan Surat Persetujuan yang ditandatangani oleh Plaintif-Plaintif.

Berdasarkan keputusan Mahkamah Tinggi dalam kes Tan Ching Ching v Ekovest Capital Sdn Bhd [2021] MLJU 2844, isu sedemikian tidak perlu ditentukan melalui perbicaraan penuh kerana ia telah diputuskan secara muktamad oleh Mahkamah Persekutuan sebelum ini. Mahkamah Tinggi menyatakan: “[56] I am of the opinion that the SCJ had erred, especially in law, when she held that the aforesaid two issues are ‘triable’. They are not. The SCJ is bound S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw (as am I) by the apex court decisions in Ang Ming Lee and PJD Regency. The effect of which is that:

(a) Vacant possession of the Property ought to be delivered within 36 months as per the Schedule H contract of sale (and not 48 months as per the SPA);

(b) The calculation of the LAD is from the date of payment of the Booking Fee (and not from the date of the SPA)”.

Dalam kes Lawrence Lim Cheng Poh & Ors v Wealh Plateau Sdn Bhd [2022] MLJU 3390, Mahkamah Tinggi dalam membenarkan satu permohonan penghakiman terus dalam kes yang melibatkan tuntutan yang serupa menyatakan bahawa: “[26] In paragraphs 8 to 14 of the Plaintiff’s Affidavit-in-Support (Enclosure 9), the Plaintiffs-purchasers tabulated the dates of payment of deposit as the commencement of the 36 months period and enclosed in Exhibits “LCP-1” to “LCP-4” copies of the deposit payments by the respective Plaintiffs. Based on the principle decided in Ang Ming Lee case, this Court finds that there is no triable issue as to the respective Plaintiffs-purchasers’ dates of payment of deposits. [39] In summing-up, this Court holds that the Defendant-developer has not raised a triable defence in the presence case.”

Sehubungan itu, Mahkamah mendapati bahawa isu-isu tersebut merupakan persoalan undang-undang/fakta yang sesuai diputuskan di bawah Aturan 14A dan/atau Aturan 33 Kaedah 2 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 tanpa keperluan untuk mengadakan perbicaraan penuh atau mendengar keterangan saksi.

Bagi isu-isu selebihnya yang melibatkan pertikaian fakta yang memerlukan perbicaraan, permohonan Plaintif-Plaintif adalah ditolak dan isu-isu tersebut hendaklah diteruskan untuk dibicarakan di hadapan Mahkamah. S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw

Dengan itu, permohonan Plaintif-Plaintif di bawah Aturan 14A dan/atau Aturan 33 Kaedah 2 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 adalah dibenarkan sebahagiannya dan ditolak sebahagiannya sebagaimana yang dihuraikan dalam alasan ini. Kos dalam kausa. Tarikh: 13 Julai 2026 (YONG LEOU SHIN) Hakim Mahkamah Sesyen Shah Alam Selangor Peguamcara Plaintif-Plaintif Lee Ying Xin & Izzati Zafirah Tetuan Lee Gan Teo & Wong Kuala Lumpur Peguamcara Defendan Reuben Choong Tetuan Mathews Hun Lachimanan Kuala Lumpur S/N 6EE7xof3z0GDKnCiyx63iw