Keh Chee Siew v Syarikat Perumahan Negara Berhad (JA-22NCvC-62-05/2024)

KEH CHEE SIEW (No. K/P: 580521-01-5317)

TEO GEK CHEN (No. K/P: 601017-01-5270) …PLAINTIF-PLAINTIF DAN SYARIKAT PERUMAHAN NEGARA BERHAD (No. Pendaftaran: 199701028706(444205-M)) …DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN [Lampiran 7 – Permohonan di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012]

Permohonan ini ialah permohonan Plaintif-Plaintif melalui Notis Permohonan bertarikh 8.8.2024 untuk mendapatkan penghakiman terus terhadap Defendan di bawah Aturan 14 30/03/2026 08:11:02 JA-22NCvC-62-05/2024 Kand. 29 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”). Melalui permohonan ini, Plaintif-Plaintif memohon agar Mahkamah ini memberikan penghakiman terus selaras dengan perintah-perintah substantif yang dituntut dalam Pernyataan Tuntutan, termasuk perisytiharan pelanggaran kontrak, perintah pelaksanaan obligasi di bawah Perjanjian Jual Beli bertarikh

23.7.2012, serta kos.

Plaintif-Plaintif berhujah bahawa kesemua perintah tersebut adalah relief yang boleh diberikan di bawah Aturan 14 KKM 2012, memandangkan pembelaan Defendan tidak mendedahkan sebarang isu boleh dibicarakan dan kes ini boleh diputuskan sepenuhnya melalui dokumen dan afidavit, khususnya Afidavit Sokongan Plaintif. Selepas meneliti secara menyeluruh: i. Pernyataan Tuntutan; ii. Pembelaan Defendan; iii. Afidavit Sokongan Plaintif; iv. Afidavit Jawapan Defendan; v. Afidavit Balasan Plaintif; vi. Hujahan bertulis serta otoriti yang dirujuk oleh kedua-dua pihak; Mahkamah ini mendapati bahawa permohonan Plaintif adalah wajar dan patut dibenarkan. Oleh kerana tidak berpuashati dengan keputusan Mahkamah ini, Defendan telah memfailkan Notis Rayuan bertarikh 12 Mac 2026.

Isu utama dalam permohonan ini bukanlah soal kebolehpercayaan saksi atau pertikaian fakta yang kompleks, tetapi sama ada pembelaan Defendan benar-benar mendedahkan isu boleh dibicarakan yang memerlukan perbicaraan penuh.

Plaintif-Plaintif adalah pembeli bagi Unit C-08-04, Taman Seri Molek Perdana, Johor Bahru (“Premis”). Pada 16.6.2012, satu Surat Tawaran telah dikeluarkan kepada Plaintif-Plaintif bagi pembelian Premis tersebut dengan harga RM191,919.00. Plaintif-Plaintif telah membuat bayaran yuran tempahan sebanyak RM2,000.00, dan pada 23.7.2012, satu Perjanjian Jual Beli (SPA) bertarikh 23.7.2012 telah dimeterai. SPA tersebut memperuntukkan bahawa bayaran-bayaran hendaklah dibuat mengikut jadual pembayaran dan notis bayaran yang dikeluarkan di bawah SPA.

Keterangan afidavit Plaintif menunjukkan bahawa pembayaran-pembayaran telah dibuat mengikut jadual SPA, termasuk pembayaran kepada pihak yang dilantik oleh Defendan di bawah Surat Kuasa (‘Power of Attorney’). Defendan tidak, pada masa material, menafikan kewujudan Surat Kuasa tersebut mahupun membantah penerimaan bayaran yang dibuat melalui pihak yang diberi kuasa itu.

Pertikaian hanya timbul bertahun kemudian apabila Defendan, melalui surat bertarikh 21.3.2023, mendakwa bahawa Plaintif gagal membuat bayaran dan menyatakan niat untuk menamatkan SPA. Plaintif-Plaintif seterusnya memfailkan tindakan ini dan, setelah pembelaan difailkan, memohon penghakiman terus di bawah Aturan 14 KKM 2012. Mahkamah ini setelah membaca, meneliti dan menilai Notis Permohonan Plaintif, Afidavit-Afidavit yang difailkan serta Hujahan kedua-dua belah pihak telah memutuskan membenarkan Permohonan Plaintif dibawah A.14 KKM 2012 dengan kos RM6000.00 dibayar oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif. Oleh kerana tidak berpuas hati dengan keputusan ini Defendan telah memfailkan Notis Rayuan bertarikh 12.3.2026 merayu ke atas keseluruhan keputusan ini. HUJAHAN PIHAK-PIHAK Hujahan Plaintif 7. Plaintif berhujah bahawa: i. Pembayaran dibuat mengikut SPA dan notis bayaran; ii. Pembayaran kepada pihak yang diberi kuasa mengikat

Pembelaan Defendan hanyalah penafian kosong tanpa sokongan keterangan dan tiada isu boleh dibicarakan yang memerlukan perbicaraan penuh. Hujahan Defendan 9. Defendan berhujah bahawa Defendan tidak menerima bayaran secara langsung dan terdapat isu berkaitan pembayaran, Surat Kuasa dan had masa dan oleh itu, permohonan Aturan 14 adalah pramatang.

Isu-isu yang perlu ditentukan adalah: 1) Apakah prinsip undang-undang yang mengawal permohonan di bawah Aturan 14 KKM 2012; 2) Sama ada pembelaan Defendan mendedahkan isu boleh dibicarakan; 3) Kesan undang-undang pembayaran kepada pihak yang diberi kuasa; dan 4) Sama ada isu had masa yang dibangkitkan Defendan boleh dipertimbangkan. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu (1): Prinsip Undang-Undang yang Mengawal Permohonan di bawah Aturan 14 KKM 2012 11. Mahkamah ini memulakan analisis dengan menegaskan skop sebenar Aturan 14 KKM 2012, yang bertujuan menapis tindakan yang tidak memerlukan perbicaraan penuh kerana ketiadaan isu yang boleh dibicarakan.

Aturan 14(1) KKM 2012 memperuntukkan bahawa apabila pernyataan tuntutan telah diserahkan dan Defendan tiada pembelaan atau tiada isu boleh dibicarakan, Mahkamah boleh memberikan penghakiman kepada plaintif, kecuali berhubung kuantum ganti rugi.

Prinsip teras Aturan 14 KKM 2012 bukanlah untuk menilai kebolehpercayaan saksi atau menyelesaikan konflik fakta yang kompleks, tetapi untuk menilai sama ada pembelaan yang dikemukakan adalah ‘bona fide’, substansif, dan disokong oleh fakta material.

Dalam kes Syn Lee & Co v Bank of China [1961] MLJ 87, Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa penghakiman terus wajar diberikan apabila pembelaan adalah bersifat ilusi, rekaan, atau tidak mempunyai peluang munasabah untuk berjaya di perbicaraan. Prinsip ini diperkukuhkan lagi dalam kes Shell Malaysia Trading Sdn Bhd v Filotek Trading Sdn Bhd [1999] 8 CLJ 592, di mana Mahkamah menegaskan bahawa penafian kosong, hujahan bersifat spekulatif atau pembelaan yang tidak disokong oleh fakta material dalam afidavit, adalah tidak mencukupi untuk menimbulkan isu boleh dibicarakan.

Oleh itu, kehendak undang-undang yang perlu dilepasi oleh Defendan dalam permohonan ini adalah jelas dan tinggi dan Defendan mesti menunjukkan kewujudan isu sebenar yang memerlukan perbicaraan, bukan sekadar kemungkinan teoretikal. Mahkamah mendapati bahawa prinsip-prinsip ini menjadi kerangka asas penilaian terhadap pembelaan Defendan, dan akan diaplikasikan secara ketat terhadap fakta serta keterangan yang dikemukakan. Isu (2): Sama ada Pembelaan Defendan Mendedahkan Isu Boleh Dibicarakan 16. Teras pembelaan Defendan, seperti yang dapat dilihat dalam Pembelaan dan Afidavit Jawapan Defendan, adalah dakwaan bahawa Defendan tidak pernah menerima sebarang bayaran secara langsung daripada Plaintif-Plaintif. Namun demikian, Mahkamah mendapati bahawa pembelaan ini perlu dinilai bersama-sama dengan keterangan dokumentari yang dikemukakan oleh Plaintif melalui Afidavit Sokongan Plaintif.

Dalam Afidavit Sokongan, Plaintif secara khusus telah mengeksibitkan: i) Surat Tawaran bertarikh 16.6.2012 (dirujuk sebagai Eksibit A-1); ii) Perjanjian Jual Beli (SPA) bertarikh 23.7.2012 (Eksibit A- 3); dan iii) bukti-bukti pembayaran yang dibuat mengikut jadual SPA dan notis bayaran yang dikeluarkan (Eksibit A-4 hingga A- 7).

Dokumen-dokumen ini menunjukkan secara konsisten bahawa pembayaran dibuat mengikut struktur dan mekanisme yang ditetapkan oleh SPA dan pembayaran tersebut dibuat semasa SPA dan Surat Kuasa berkuat kuasa. Yang lebih signifikan, Defendan tidak menafikan kewujudan SPA mahupun kesahihan Surat Tawaran dan SPA tersebut dalam pembelaannya. Mahkamah mendapati bahawa pembelaan Defendan tidak menyatakan bila dan bagaimana Plaintif didakwa melanggar terma pembayaran, peruntukan SPA yang secara khusus dilanggar atau sebarang fakta yang menunjukkan pembayaran Plaintif dibuat di luar skop atau bertentangan dengan arahan Defendan.

Sebaliknya, pembelaan Defendan hanyalah penafian umum bahawa “tiada bayaran diterima”, tanpa menjawab keterangan khusus dalam Afidavit Sokongan. Dalam kes Woolley Development Sdn Bhd v Mikien Sdn Bhd [2008] 1 MLJ 585, Mahkamah menegaskan bahawa pembelaan mesti mengandungi fakta material yang boleh, jika dibuktikan, menewaskan tuntutan plaintif.

Mahkamah mendapati bahawa pembelaan Defendan dalam kes ini gagal memenuhi piawaian tersebut dan bersifat reaktif serta defensif semata-mata. Oleh itu, Mahkamah memutuskan bahawa pembelaan Defendan tidak mendedahkan sebarang isu boleh dibicarakan dan tidak melepasi ambang Aturan 14 KKM 2012. Isu (3): Kesan Undang-Undang Pembayaran kepada Pihak yang

Isu ini adalah teras substantif pertikaian. Defendan berhujah bahawa bayaran kepada pihak ketiga tidak mengikat Defendan. Walau bagaimanapun, keterangan dalam Afidavit Sokongan menunjukkan bahawa Defendan telah mengeluarkan Surat Kuasa kepada pihak ketiga (Cosmic Master) untuk, antara lain: i. menguruskan penjualan unit; ii. mengutip bayaran; dan iii. menjalankan urusan berkaitan projek bagi pihak Defendan (dirujuk secara khusus dalam perenggan Afidavit sokongan dan dieksibitkan sebagai Eksibit A-3 Afidavit Sokongan).

Defendan tidak pernah dalam mana-mana afidavitnya menyatakan bahawa Surat Kuasa tersebut adalah palsu, ditamatkan, atau tidak berkuat kuasa pada masa pembayaran dibuat. Prinsip undang-undang mengenai agensi adalah mantap iaitu tindakan ejen dalam skop kuasanya mengikat prinsipal. Dalam kes Tan Su Cheng v Wudian Bay Sdn Bhd [2015] 1 LNS 984, Mahkamah menegaskan bahawa prinsipal tidak boleh menafikan penerimaan manfaat hasil tindakan ejennya apabila pihak ketiga telah bertindak ‘bona fide’ bergantung kepada kuasa yang diberikan.

Berdasarkan bukti dalam Afidavit Sokongan, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah: i. membuat pembayaran berdasarkan notis yang dikeluarkan oleh pihak yang diberi kuasa; ii. berbuat demikian tanpa sebarang amaran atau bantahan daripada Defendan; dan iii. memenuhi kewajipan pembayaran mereka di bawah SPA.

Dalam keadaan ini, Defendan adalah terikat secara undang-undang dengan tindakan ejen tersebut. Defendan juga, melalui kelakuannya yang berdiam diri dan penerimaan manfaat urus niaga, adalah terhalang oleh prinsip estopel daripada menafikan kesan undang-undang pembayaran tersebut.

Oleh itu Mahkamah mendapati bahawa pembayaran yang dibuat oleh Plaintif kepada pihak yang diberi kuasa adalah, dari segi undang-undang, pembayaran yang sah dan mengikat Defendan. Isu (4): Isu Had Masa dan Hujahan Sampingan Defendan 26. Defendan telah cuba membangkitkan isu Akta Had Masa 1953 dalam hujahan bertulisnya. Walau bagaimanapun, Mahkamah mendapati bahawa isu had masa tersebut tidak diplidkan secara khusus dalam Pembelaan Defendan. Prinsip mantap bahawa had masa adalah suatu pembelaan khusus yang mesti dinyatakan secara jelas dalam pliding.

Dalam kes Nasri v Mesah [1971] 1 MLJ 32, Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa kegagalan memplidkan pembelaan khusus menghalang pihak tersebut daripada bergantung kepadanya kemudian. Tambahan pula, Mahkamah mendapati bahawa hujahan had masa Defendan adalah bersifat fikiran kemudian (‘afterthought’) yang dibangkitkan hanya bagi menghalang permohonan Aturan 14 KKM 2012.

Hujahan sedemikian, tanpa asas pliding dan keterangan, tidak boleh menimbulkan isu boleh dibicarakan. Oleh itu Mahkamah memutuskan bahawa isu had masa yang dibangkitkan oleh Defendan tidak boleh dipertimbangkan dan tidak menjejaskan hak Plaintif untuk mendapatkan penghakiman terus.

Setelah menimbangkan keseluruhan pliding, afidavit, eksibit-eksibit yang dirujuk khususnya dalam Afidavit Sokongan Plaintif, hujahan bertulis serta otoriti yang dirujuk oleh pihak-pihak, Mahkamah ini merumuskan dapatan muktamadnya seperti berikut, dikait secara langsung kepada setiap isu yang telah diputuskan: Rumusan bagi Isu (1): Prinsip Aturan 14 KKM 2012 30. Selaras dengan dapatan Mahkamah di bawah Isu (1), Mahkamah ini mendapati bahawa prinsip undang-undang yang mengawal permohonan di bawah Aturan 14 KKM 2012 adalah jelas, mantap dan tidak dipertikaikan, iaitu penghakiman terus wajar diberikan apabila pembelaan yang dikemukakan adalah tidak ‘bona fide’, bersifat ilusi, atau gagal mendedahkan isu boleh dibicarakan yang sebenar.

Mahkamah ini juga mendapati bahawa kehendak undang-undang yang ditetapkan oleh kes-kes seperti Syn Lee & Co v Bank of China (supra) dan Shell Malaysia Trading Sdn Bhd (supra) telah diaplikasikan dengan tepat terhadap fakta kes ini. Rumusan bagi Isu (2): Ketiadaan Isu Boleh Dibicarakan 32. Berpaut kepada dapatan Mahkamah di bawah Isu (2), Mahkamah ini memutuskan bahawa pembelaan Defendan, apabila dinilai secara substantif dan keseluruhan, tidak mendedahkan sebarang isu boleh dibicarakan yang memerlukan perbicaraan penuh.

Secara khusus, Mahkamah ini mendapati bahawa pembelaan Defendan hanyalah penafian umum yang gagal menjawab keterangan dokumentari dan eksibit-eksibit penting yang telah dikemukakan oleh Plaintif melalui Afidavit Sokongan, termasuk Surat Tawaran, SPA, serta bukti-bukti pembayaran mengikut jadual SPA. Oleh itu, pembelaan tersebut tidak melepasi kehendak undang-undang Aturan 14 KKM 2012 dan adalah tidak mencukupi untuk menghalang pemberian penghakiman terus. Rumusan bagi Isu (3): Kesan Undang-Undang Pembayaran kepada Pihak yang Diberi Kuasa 34. Selaras dengan dapatan Mahkamah di bawah Isu (3), Mahkamah ini memutuskan bahawa pembayaran yang dibuat oleh Plaintif kepada pihak yang diberi kuasa melalui Surat Kuasa adalah, dari segi undang-undang, pembayaran yang sah dan mengikat Defendan. Mahkamah ini mendapati bahawa Defendan terikat oleh tindakan ejennya sendiri dan, melalui prinsip agensi dan estopel, adalah terhalang daripada menafikan kesan undang-undang pembayaran tersebut setelah Plaintif bertindak secara ‘bona fide’ bergantung kepada kuasa yang diberikan. Dapatan ini menutup sepenuhnya hujahan Defendan bahawa bayaran kepada pihak ketiga tidak mengikat Defendan. Rumusan bagi Isu (4): Isu Had Masa 35. Berhubung Isu (4), Mahkamah ini memutuskan bahawa isu had masa yang dibangkitkan oleh Defendan tidak boleh dipertimbangkan kerana kegagalan Defendan untuk memplidkan pembelaan tersebut secara khusus dalam Pembelaan asal. Selaras dengan prinsip yang ditegaskan dalam Nasri v Mesah (supra), Mahkamah ini mendapati bahawa hujahan had masa Defendan adalah suatu fikiran kemudian yang tidak menimbulkan isu boleh dibicarakan dan tidak menjejaskan hak Plaintif untuk mendapatkan penghakiman terus. Rumusan Keseluruhan 36. Apabila dapatan bagi Isu (1) hingga Isu (4) dibaca secara kumulatif dan bersepadu, Mahkamah ini berpuas hati bahawa: i. semua fakta material telah dikemukakan melalui afidavit dan eksibit; ii. tiada konflik fakta yang memerlukan penilaian kredibiliti saksi; dan iii. kes ini tidak memerlukan perbicaraan penuh untuk diputuskan secara adil.

Oleh itu, Mahkamah ini dengan tegas mendapati bahawa kes ini adalah sesuai, wajar dan patut diputuskan melalui penghakiman terus di bawah Aturan 14 KKM 2012, dan sebarang hujahan bahawa permohonan ini adalah pramatang adalah tidak berasas.

Berpandukan sepenuhnya kepada dapatan Mahkamah di bawah Isu (1), (2), (3) dan (4) di atas, Mahkamah ini dengan ini MEMBENARKAN permohonan Plaintif-Plaintif dan memerintahkan seperti berikut:

Penghakiman terus dimasukkan untuk Plaintif-Plaintif terhadap Defendan di bawah Aturan 14 KKM 2012;

Perisytiharan diberikan bahawa Defendan telah melanggar obligasi di bawah Perjanjian Jual Beli bertarikh

23.7.2012, dan Defendan adalah terikat dengan pembayaran yang telah dibuat oleh Plaintif-Plaintif melalui pihak yang diberi kuasa;

Defendan hendaklah melaksanakan dan mematuhi obligasi kontraktualnya sebagaimana dipohon dalam Pernyataan Tuntutan;

Jika terdapat tuntutan ganti rugi yang memerlukan penilaian kuantum, liabiliti Defendan ditentukan melalui penghakiman ini dan kuantum, jika tidak dipersetujui, adalah tertakluk kepada penilaian berasingan; dan

Kos sebanyak RM6,000.00 diperintahkan dibayar oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif. BERTARIKH: 30 MAC 2026 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU Peguam Bagi Pihak Plaintif Mohd Wafiy Azman bersama Marina binti Tiwol Tetuan Azmi & Associates Kuala Lumpur Peguam Bagi Pihak Defendan Nur Ayu Asyikin bt Mohd A’zmi Bersama Ong Kai Rou Tetuan Mah-Kamariyah & Phili Koh, Muar Johor