1. ) Lai Chee Min v Wong Choy Mee (BH-A53-1-01/2023)

ANTARA LAI CHEE MIN (No. K/P: 581205-10-5495)

PHOONG SIEW MAE (No. K/P: 600819-10-6946) …PLAINTIF-PLAINTIF DAN WONG CHOY MEE (No. K/P: 770818-08-6906) ... DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (SELEPAS PERBICARAAN PENUH) PENGENALAN [1] Pada 29 Mei 2025, Mahkamah ini telah menolak tuntutan pihak Plaintif-Plaintif terhadap pihak Defendan dengan kos. Pihak Plaintif tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah ini dan memfailkan rayuan di Mahkamah Tinggi. [2] Intipati pertikaian ini adalah sama ada operasi sebuah restoran oleh Defendan di Lot 37, Jalan Desa 3, Kg. Desa Sungai Makau, Hulu Langat (“Lot 37”), yang terletak di atas tanah kediaman dan dijalankan tanpa lesen sah, telah menimbulkan gangguan (disturbance), pengacauan (nuisance) dan/atau ketidakselesaan (inconvenience) kepada Plaintif-Plaintif serta ahli-ahli keluarga mereka dan sekiranya ya, sama ada mereka berhak kepada remedi yang dituntut. FAKTA KES [3] Plaintif Pertama, Puan Lai Chee Min, mendakwa bahawa beliau menetap bersama keluarganya di No. 32, Jalan Desa 3 (“Lot 32”) sejak tahun 2014. Plaintif Kedua, Puan Phoong Siew Mae, pula mendakwa menetap bersama suami dan keluarga di No. 60, Jalan Desa 4 (“Lot 60”) sejak 2016. Kedua-dua hartanah ini adalah kediaman dalam kawasan perkampungan Desa Sungai Makau. [4] Defendan merupakan seorang individu yang beralamat di No. 37, Jalan Desa 3, Kg. Desa Sg. Makau, Jalan Sg. Makau, 43100 Hulu Langat Selangor (“Lot Defendan”), di mana Defendan merupakan salah satu pemilik Lot Defendan. Defendan menjalankan perniagaan “Liugu Chicken Village” (“Perniagaan Defendan”) yang didaftarkan dengan Suruhanjaya Syarikat Malaysia sejak bulan Oktober 2020 di Lot Defendan. [5] Defendan mengusahakan sebuah restoran di Lot 37, yang terletak berhampiran dengan kedua-dua rumah Plaintif. Restoran ini dijalankan tanpa lesen sah daripada Majlis Perbandaran Kajang (“MPKJ”), walaupun syarat nyata pada geran Lot 37 adalah untuk “Bangunan Kediaman”. [6] Plaintif-Plaintif mendakwa bahawa restoran Defendan telah menimbulkan kacau ganggu kepada kehidupan harian mereka. Antara aduan khusus ialah asap berminyak dan berbau daripada dapur restoran yang didakwa masuk ke bilik tidur dan ruang tamu, bunyi bising daripada cerobong dan kipas ekzos yang berlarutan berjam-jam setiap hari, serta kesesakan lalu lintas akibat kenderaan pelanggan yang meletak di sepanjang jalan dan di hadapan rumah Plaintif Pertama. Mereka juga menegaskan bahawa operasi Defendan telah beberapa kali dikenakan tindakan penguatkuasaan oleh MPKJ termasuk kompaun, notis kacau ganggu, notis kesalahan dan tindakan sitaan. [7] Dalam Pembelaan Terpinda, Defendan menafikan sepenuhnya dakwaan Plaintif bahawa restoran yang diusahakan di Lot 37 telah menimbulkan kacau ganggu. Defendan mengakui memang menjalankan restoran di atas lot kediaman, tetapi menegaskan bahawa operasi itu kecil, beroperasi pada waktu terhad sahaja (sekitar 11 pagi hingga 2.30 petang), dengan menu utama makanan kukus dan hanya sedikit masakan bergoreng. [8] Defendan menekankan bahawa dakwaan Plaintif tentang asap, bau dan bunyi adalah tidak berasas kerana tiada bukti saintifik, laporan pakar atau pengukuran tahap bunyi dikemukakan. Menurut Defendan, testimoni Plaintif hanyalah bersifat subjektif dan tidak objektif. [9] Berhubung kesesakan lalu lintas, Defendan mendakwa bahawa dakwaan itu tidak disokong bukti kukuh dan tidak membuktikan kewujudan gangguan yang berterusan. Malah, Defendan menyatakan mereka telah menyewa sebuah lot kosong untuk dijadikan tempat letak kereta bagi pelanggan. BEBAN PEMBUKTIAN [10] Beban pembuktian oleh Plaintif adalah di tahap imbangan kebarangkalian sepertimana dinyatakan Mahkamah Persekutuan di dalam Inas Faiqah Mohd Helmi v. Kerajaan Malaysia & Ors [2016] 2 CLJ 885 seperti berikut: "Standard Of Proof [13] The standard of proof in civil cases is the legal standard to which a party is required to prove its case, namely on a balance of probabilities. In civil litigation, the question of the probability or improbability of an action occurring is an important consideration to be taken into account in deciding whether that particular event had actually taken place or not. In the case of Miller v. Minister of Pensions [1947] 2 All ER 372, Lord Denning said the following about the standard of proof in civil cases: The... [Standard of proof] ... is well settled. It must carry a reasonable degree of probability... if the evidence is such that the tribunal can say: 'we think it more probable than not' the burden is discharged, but, if the probabilities are equal, it is not. " [11] Apakah dimaksudkan dengan imbangan kebarangkalian tersebut boleh dilihat menerusi kes Mahkamah Rayuan iaitu Unsung Rasad v. PP [2019] CLJU 662; [2019] 1 LNS 662, yang dijelaskan oleh YA Hakim Abang Iskandar Abang Hashim JCA (pada masa itu) seperti berikut: "In the celebrated case of Miller v. Minister of Pensions [1947] 2 All ER 372, Denning J (as he then was) said: If the evidence is such that the tribunal can say 'we think it more probable than not' the burden is discharged, but if the probabilities are equal it is not. That would invariably require that party involved having to lead or adduce affirmative evidence to prove his case, as the court shall presume the absence of those circumstances, to reach a level of proof of at least 51% probability against his adverse party. We would cite the English case of Re B [2008] UKHL 35, where Lord Hoffman had used a mathematical analogy to illustrate what needed to be proven by a party desirous of having judgement entered in his favour, like so: If a legal rule requires a fact to be proved (a 'fact in issue'), a judge or jury must decide whether or not it happened. There is no room for a finding that it might have happened. The law operates a binary system in which the only values are 0 and

The fact either happened or it did not. If the tribunal is left in doubt, the doubt is resolved by a rule that one party or the other carries the burden of proof. If the party who bears the burden of proof fails to discharge it, a value of 0 is returned and the fact is treated as not having happened. If he does discharge it, a value of 1 is returned and the fact is treated as having happened". [12] Berlandaskan kepada otoriti-otoriti di atas, Plaintif-Plaintif mempunyai beban untuk membuktikan kesnya terhadap Defendan pada tahap imbangan kebarangkalian. Selanjutnya, Defendan mempunyai beban keterangan untuk menyangkal segala keterangan yang telah dikemukakan dan dibuktikan oleh Plaintif. [13] Tindakan ini telah dijalankan secara perbicaraan penuh di mana saksi-saksi berikut telah hadir memberi keterangan: - SAKSI PLAINTIF-PLAINTIF a) SP1 - Tham Siew Koon, isteri kepada Plaintif Pertama dan saudara kepada Plaintif Kedua; b) SP2 - Lai Tien Choong, suami kepada Plaintif Kedua dan saudara kepada Plaintif Pertama; c) SP3 - Lai Chee Min, Plaintif Pertama; d) SP4 - Phoong Siew Mae, Plaintif Kedua; e) SP5 - Lai Wen Rong, anak kepada Plaintif Pertama dan Jiran kepada Plaintif Kedua SAKSI DEFENDAN SD1 - Wong Choy Mee, Defendan [14] Oleh yang demikian, berikut adalah penilaian dan isu-isu yang hendaklah dipertimbang oleh Mahkamah yang akan dihuraikan di bawah ini. ISU-ISU UNTUK DIPUTUSKAN [15] Daripada pliding dan hujahan pihak-pihak, Mahkamah mendapati dua isu utama timbul untuk diteliti oleh mahkamah ini adalah seperti berikut: [i] Sama ada Plaintif-Plaintif mempunyai locus standi untuk membawa tindakan ini, iaitu sama ada mereka dapat membuktikan pemilikan atau sekurang-kurangnya hak penghunian eksklusif ke atas Lot 32 dan Lot 60; dan [ii] Sama ada Defendan telah menyebabkan kacau ganggu peribadi yang substantif dan tidak munasabah terhadap penggunaan dan kenikmatan selesa kediaman Plaintif-Plaintif. Hujahan Plaintif-Plaintif [16] Plaintif-Plaintif berhujah bahawa mereka adalah penghuni tetap di Lot 32 dan Lot 60, dan oleh itu mempunyai kedudukan undang-undang untuk menyaman. Mereka menegaskan bahawa keterangan lisan saksi-saksi adalah memadai untuk membuktikan exclusive possession. Mereka juga menekankan bahawa operasi restoran Defendan tanpa lesen di atas lot kediaman adalah bukti jelas tentang sifat gangguan. [17] Plaintif-Plaintif turut merujuk kepada tindakan penguatkuasaan berulang oleh MPKJ sebagai bukti kewujudan gangguan yang berterusan. Mereka menghujahkan bahawa asap berminyak, bau yang kuat, bunyi bising cerobong, serta kesesakan lalu lintas adalah gangguan yang nyata dan berlebihan terhadap kehidupan harian mereka. Hujahan Defendan [18] Defendan menghujahkan bahawa Plaintif-Plaintif gagal membuktikan locus standi kerana tidak ada dokumen hak milik atau perjanjian sewaan dikemukakan untuk Lot 32 dan Lot 60. Defendan merujuk kepada prinsip undang-undang yang menetapkan bahawa hanya pemilik atau penghuni dengan hak eksklusif boleh menuntut dalam tort kacau ganggu. [19] Defendan juga menekankan bahawa tindakan MPKJ hanyalah berkaitan dengan pelanggaran undang-undang kecil pihak berkuasa tempatan, dan tidak membuktikan wujudnya gangguan substantif dalam tort. Defendan seterusnya menegaskan bahawa operasi restoran adalah kecil, waktu singkat, dan tidak menghasilkan tahap asap atau bunyi yang menjejaskan jiran. [20] Mengenai bukti Plaintif, Defendan menegaskan bahawa keterangan mereka adalah anekdot dan tidak disokong dengan laporan teknikal atau keterangan pakar. Foto dan video pula tidak membuktikan secara konklusif bahawa asap atau bunyi datang daripada restoran Defendan. Sebaliknya, Defendan mengemukakan IDD1 yang menunjukkan jiran-jiran lain tidak terganggu oleh restoran tersebut. ANALISA DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu Pertama — Locus standi [21] Mahkamah terlebih dahulu perlu menangani isu utama, iaitu sama ada Plaintif-Plaintif mempunyai kedudukan undang-undang untuk memulakan tindakan ini. [22] Plaintif-Plaintif menyatakan dalam pernyataan tuntutan bahawa mereka masing-masing adalah pemilik dan penghuni rumah di Lot 32 dan Lot 60. Mereka memberikan keterangan bahawa mereka telah tinggal bersama keluarga masing-masing di situ sejak tahun 2014 dan 2016, dan telah menjalani kehidupan seharian sebagai jiran yang berdekatan dengan restoran Defendan. [23] Plaintif berhujah bahawa hak mereka untuk menyaman tidak harus dipersoalkan kerana mereka sememangnya penghuni sebenar, dan keberadaan mereka di situ turut diakui oleh saksi Defendan sendiri. Mereka juga berhujah bahawa walaupun geran atau dokumen rasmi tidak dikemukakan, undang-undang tetap memberi perlindungan kepada mereka yang berada dalam penguasaan sebenar sesuatu hartanah. Menurut mereka, apa yang penting ialah hakikat bahawa mereka menguasai dan menghuni rumah itu, bukan status formal pemilikan di atas kertas. [24] Defendan pula berhujah sebaliknya. Mereka menegaskan bahawa Plaintif tidak pernah mengemukakan geran hak milik atau perjanjian sewaan bagi menyokong dakwaan mereka. [25] Defendan menekankan bahawa isu pemilikan telah pun ditetapkan lebih awal sebagai salah satu isu untuk dibicarakan, namun Plaintif tetap gagal memasukkan dokumen sokongan ke dalam Ikatan F. Malah, semasa pemeriksaan balas, Plaintif Pertama hanya menyebut bahawa beliau ada geran tetapi tidak dikemukakan kepada Mahkamah, manakala Plaintif Kedua akhirnya mengakui bahawa beliau tidak mempunyai bukti pemilikan yang boleh ditunjukkan. Defendan menegaskan bahawa kenyataan lisan sebegitu tidak mencukupi. Menurut mereka, undang-undang dengan jelas menetapkan bahawa hanya pemilik atau penghuni dengan hak penghunian eksklusif yang boleh membawa tindakan kacau ganggu, dan kegagalan Plaintif mengemukakan dokumen bermakna mereka gagal memenuhi beban pembuktian. [26] Mahkamah meneliti dengan teliti hujahan kedua-dua pihak. Mahkamah mengakui bahawa ada prinsip yang memberi ruang kepada seseorang dengan penguasaan sebenar untuk memulakan tindakan, walaupun tanpa dokumen pemilikan berdaftar. Namun, prinsip ini tetap memerlukan bukti yang nyata dan meyakinkan bahawa seseorang itu benar-benar mempunyai kawalan eksklusif ke atas hartanah berkenaan. Ia tidak boleh berdiri hanya atas kenyataan lisan yang tidak disokong dengan bukti objektif. [27] Di sini, Plaintif tidak mengemukakan sebarang dokumen untuk menyokong penguasaan eksklusif mereka. Pengakuan Defendan bahawa Plaintif tinggal di situ hanya membuktikan keberadaan fizikal, bukan hak undang-undang. Hak milik atau sewaan adalah penting kerana ia memberikan Plaintif hak untuk menikmati hartanah tersebut tanpa gangguan. Tanpa hak ini, Plaintif mungkin tidak mempunyai hak undang-undang untuk menuntut ganti rugi. [28] Semasa pemeriksaan balas, Lai Chee Min iaitu Plaintif Pertama (SP3), telah mengesahkan bahawa tiada apa-apa dokumen yang dikemukakan kepada Mahkamah untuk membuktikan bahawa rumah di Lot No. 32 adalah miliknya, seperti yang dilihat di bawah (mukasurat 88, Nota Keterangan): - S : Baik. Encik Lai, saya nak tanya kamu masih di soalan No.4. Saya nak tanya Encik Lai, Encik Lai tinggal di rumah siapa di No.32? Rumah ini milik siapa? J : Rumah saya sendiri. S : Pada masa yang sama terdapat satu lagi lot iaitu Lot No 31 ya yang Puan Tham semasa keterangannya dia maklumkan bahawa dia miliki Lot No.31, adakah itu benar? J : Ya. S : Madam Tham duduk di alamat 31 atau 32? J : 32. No.31 dikosongkan. S : Encik Lai, since Encik Lai beritahu Mahkamah bahawa rumah di alamat No.32 ini adalah milik Encik Lai, boleh Encik Lai tunjuk apa-apa bukti bahawa rumah di No.32 ini adalah milik Encik Lai J : Saya ada geran. S : Sila rujuk kepada Ikatan Dokumen Bersama. J : Bukti saya membayar Cukai Tanah. Geran saya. Resit yang saya membayar Cukai dan geran tanah, geran saya. S : Encik Lai, soalan saya adalah boleh Encik Lai buktikan berdasarkan Ikatan Dokumen Bersama, ada apa-apa bukti dokumen bahawa Encik Lai memiliki rumah No.32? J : Ada geran. Mungkin ada. Anak saya yang uruskan. S : Anak uruskan apa itu? J : Yang dokumen ini. S : Anak nama siapa? J : Lai Wen Rong. S : Lai Wen Rong. So Encik Lai dengar soalan saya. Saya katakan bahawa anda tidak mempunyai apa-apa bukti dokumen di hadapan Mahkamah pada hari untuk menunjukkan bahawa anda memiliki… PP : Bantahan, Puan. Tadi saksi telah jawab saksi ada bawa geran Mah : Soalan dia, dia put to the saksi. It’s up to the saksi. Tadi beza. So now he put ataupun dicadangkan so different, ya. So, dengar dulu soalan sampai habis, ya. All right. S : Saya ulangi soalan sekali lagi, Puan. Encik Lai, saya katakan kepada anda bahawa anda tidak mempunyai apa-apa bukti dokumen di hadapan Mahkamah pada pagi ini dan juga dalam Ikatan Dokumen Bersama yang menunjukkan bahawa anda adalah pemilik alamat di No.32 di soalan No.4? J : Ada. Ada di dalam. Ada sebut nama saya dalam ini. S : Kalau macam itu saya terpaksa tanya soalan lanjut. Boleh Encik Lai tunjukkan mana dokumen tersebut dalam Ikatan Dokumen? J : Saya telah membuat laporan polis. Mereka mengugut saya dan isteri saya. JB : Puan Hakim, boleh saya ulangi soalan sebab dia tak faham. Mah : Ya. JB : Saya terjemahkan ya, Puan Hakim Dia kata anak lelaki saya sediakan dokumen ini nama saya yang dekat sini di muka surat pertama, nama saya dekat sini. JB : Dia macam tak jawab soalan. Mah : Ya. J : Ini muka surat pertama nama saya. [29] Seterusnya, Mahkamah ini merujuk kepada keterangan Phoong Siew Mae iaitu Plaintif Kedua (SP4), mengenai geran rumah bagi Lot No. 60 (mukasurat 140, Nota Keterangan). S : So, Madam Phoong saya juga katakan ya bahawa anda tiada asas atau… Sorry, anda tiada asas untuk membawa tindakan untuk gangguan dan pengacauan terhadap Defendan kerana anda tidak boleh menunjukkan bukti bahawa anda samada miliki hartanah di Lot No.60 atau duduk atau tinggal di sana? Anda boleh setuju atau tidak setuju. J : Gambar boleh. Boleh saya tunjukkan gambar? S : Tadi saya tanya soalan senang. Just jawab setuju atau tidak setuju J : Setuju [30] Berdasarkan keterangan SP3 dan SP4 di atas, dapatan mahkamah bahawa Plaintif-Plaintif telah gagal memenuhi beban bukti berkenaan pemilikan dan/atau samada kediaman mereka berada di Lot No. 32, dan Lot No. 60 seperti yang diplid oleh mereka. [31] Mahkamah ini bersandarkan kes yang dirujuk oleh Peguam Defendan merujuk kepada kes Wong Fook Thian & Ors v. Raub Energy Venture (Re) Sdn Bhd & Anor [2024] CLJU 471, di mana tuntutan yang diplidkan oleh Plaintif-plaintif antaranya adalah untuk pengacauan (nuisance), Mahkamah Tinggi telah mendapati seperti berikut: - “Critical element [28] What is a critical element for the torts of trespass, nuisance and negligence on wrongful entry of lands, is clear. The plaintiffs must prove that they have possessory rights over Lots 3709 and 3910 which will in turn place them as a "neighbour" of the first defendant. The importance of this saw this issue being the first formulated issue to be tried (C paragraph 1) …” [32] Dalam Wong Fook Thian (supra), Yang Arif Pesuruhjaya Kehakiman telah menekankan bahawa plaintif-plaintif menanggung beban bukti (burden of proof) untuk membuktikan hak pemilikan berdaftar Plaintif dalam membuktikan gangguan atau nuisance seperti berikut: [29] Before considering the evidence led on the first issue, I will deal with the point on the plaintiffs carrying the burden of proof to prove they have possessory rights over Lots 3709 and

It may sound trite that the plaintiffs carry this burden but as a substantial amount of effort have been put in by the parties on this, I will say a few words on it. [30] Suffice for me, if I were to quote from two Federal Court cases; i) Hong Yik Trading v. Liziz Plantations Sdn Bhd [2017] 8 CLJ 491 at para [12] where it was held: "[12] It is settled law that the burden of proof rests throughout the trial on the party who asserts that the facts exist (s. 101 of the Evidence Act 1950). Where a party on whom the burden of proof lies has discharged that burden, then the evidential burden shifts to the other party. However, if the party on whom the burden of proof lies fails to discharge it, the other party need not call any evidence. This is highlighted in the case of Selvaduray v. Chinniah [1939] 1 LNS 107; [1939] 1 MLJ 253 where Terrell, Ag CJ stated: ... it is clear that the onus is on the plaintiff to prove his case. After the conclusion of the whole case, there must be some preponderance in his favour. It may be true that the plaintiff established a prima facie case, but at the conclusion of the trial, the learned Judge has found that the position was exactly even, i.e. that any preponderance in the plaintiff's favour had disappeared. That being the case, the plaintiff must necessarily fail, as he has not discharged the onus which is upon him. No doubt the defendant would equally have failed if he had been the claimant and had tried to establish, as a substantive part of his case, the alternative version which he tried to prove in answer to that of the plaintiff…. [31] See also ii) Johara Bi bt. Abdul Kadir Marican v. Lawrence Lam Kwok Fou & Anor [1980] 1 LNS 199; [1981] 1 MLJ 139 (FC) a decision which has been referred to in numerous cases, where Chang Min Tat FJ said; "But the learned trial judge did not quite believe the evidence of Yakub. He thought, relying on Sime Darby & Co v. Official Assignee AIR 1928 PC 77 and Abrath v. NE Railway Co (1883) 11 QBD 440, per Brett M.R. at page 452 that it was all a matter of proof and that until and unless the plaintiff had discharged the onus on her to prove her case on a balance of probabilities the burden did not shift to the defendant and no matter if the defendant's case was completely unbelievable, the claim against him must in this circumstance be dismissed. With respect, we agree with this judicial approach. We ourselves have in Wong Chong Chow v. Pan-Malaysian Cement Works Berhad [1980] CLJU 89; [1980] 2 MLJ 75 considered that difficult questions of fact could often be resolved by considering the burden of proof." [33] Mahkamah ini juga merujuk kepada kes Ahad @ Raman Sarudin & Ors v. Pantai Bayu Indah Sdn Bhd & Anor And Another Appeal [2018] CLJU 1919 di mana keputusan Mahkamah Rayuan menunjukkan bahawa pemilikan hartanah adalah asas kepada suatu tuntutan ‘nuisance’, seperti berikut: - “[39] In any event, the plaintiffs could not have been in possession of the said land given the massive developments/projects that had taken place thereon. The claim for nuisance and trespass, an injury to a possessory right could not therefore be sustained.” [34] Oleh itu, Mahkamah mendapati Plaintif gagal membuktikan bahawa mereka mempunyai exclusive possession. Kegagalan ini memadai untuk menolak tuntutan mereka. [35] Dalam kes ini, Plaintif hanya bergantung kepada kenyataan mereka sendiri bahawa mereka tinggal di rumah tersebut sejak beberapa tahun lalu. Tiada geran hak milik, tiada perjanjian sewaan, dan tiada dokumen sokongan lain dikemukakan. Percubaan lewat untuk mengemukakan geran semasa perbicaraan pula telah ditolak oleh Mahkamah. Hakikat bahawa jiran atau saksi Defendan mengakui kedudukan rumah mereka berhampiran restoran hanyalah menunjukkan lokasi rumah, bukan hak penghunian eksklusif dari segi undang-undang. [36] Oleh itu, Mahkamah berpendapat Plaintif-Plaintif gagal membuktikan bahawa mereka mempunyai exclusive possession terhadap Lot 32 dan Lot 60. Tanpa bukti tersebut, Plaintif tidak mempunyai locus standi untuk membawa tindakan ini. Kegagalan pada tahap asas ini sudah memadai untuk menolak tuntutan mereka tanpa perlu Mahkamah meneliti isu-isu lain secara lanjut. Isu Kedua — Sama ada wujud kacau ganggu peribadi [37] Mahkamah kemudian beralih kepada isu kedua, iaitu sama ada restoran yang dikendalikan Defendan di Lot 37 telah menimbulkan kacau ganggu peribadi terhadap Plaintif-Plaintif. [38] Plaintif berhujah bahawa kehidupan harian mereka telah diganggu oleh asap berminyak dan berbau yang keluar daripada cerobong restoran, oleh bunyi bising kipas ekzos dan pelanggan yang makan serta berbual di restoran itu, dan oleh kesesakan lalu lintas akibat kenderaan pelanggan yang diletakkan di sepanjang jalan dan di hadapan rumah mereka. Plaintif menekankan bahawa restoran itu dijalankan di atas tanah kediaman tanpa lesen sah, dan bahawa operasi sedemikian telah beberapa kali dikenakan tindakan penguatkuasaan oleh Majlis Perbandaran Kajang. Menurut Plaintif, semua faktor ini membuktikan dengan jelas bahawa terdapat gangguan yang berterusan dan melampaui batasan seorang jiran yang munasabah. [39] Dalam hujahan Defendan, Defendan menolak dakwaan tersebut. Mereka menegaskan bahawa restoran mereka hanyalah sebuah perniagaan kecil yang beroperasi pada siang hari, khususnya dari jam 11 pagi hingga 2.30 petang, dengan persediaan dan pembersihan sedikit sebelum dan selepas itu. Menu utama pula adalah makanan yang dikukus, dengan hanya sebahagian kecil hidangan yang digoreng. Defendan menekankan bahawa cerobong ekzos telah dipasang untuk membawa asap ke atas, dan jaraknya lebih 100 kaki dari rumah Plaintif, tidak pula dihalakan ke arah rumah mereka. Defendan juga menegaskan bahawa aduan Plaintif tidak disokong dengan laporan teknikal atau perubatan, dan foto serta video yang ditunjukkan tidak dapat membuktikan bahawa asap atau bunyi itu benar-benar datang daripada restoran mereka. Sebagai sokongan, Defendan mengemukakan surat akuan jiran-jiran lain yang menyatakan mereka tidak terganggu dengan operasi restoran. [40] Sepertimana sedia maklum, Plaintif-Plaintif memfailkan tindakan pengacauan dan/atau gangguan terhadap Defendan. Oleh itu, mereka perlu membuktikan kausa tindakan ini dengan memenuhi unsur-unsur bagi “nuisance”. [41] Mahkamah ini dibawa perhatian kepada kes Industrial Property Management Sdn Bhd v. Forebase Property Sdn Bhd & Ors [2024] 6 CLJ 548, Yang Arif Raja Mohzanuddin Shah telah meneliti definisi nuisance: - “[20] Next, for a specific guidance on how to identify the elements of private nuisance, His Lordship Harmindar Singh Dhaliwal JC (as His Lordship then was) referred explicitly to the following at pp. 36 and 37 in the judgment of the High Court in Chin Lih Lih & Ors v. Sunrise Alliance Sdn Bhd & Anor [2011] CLJU 1069; [2011] 1 LNS 1069; [2011] 11 MLRH 32: Nuisance is defined as an act or omission which is an interference with, disturbance of or annoyance to, a person in the exercise or enjoyment of (a) a right belonging to him as a member of the public, when it is a public nuisance, or (b) his ownership or occupation of land or of some easement, profit, or other right used or enjoyed in connection with land, when it is private nuisance (see Clerk & Lindsell on Torts (18th Ed) at p. 973; Sheikh Amir bin Salleh v. Chop Hup Seng [1974] CLJU 152; [1974] 1 MLRH 249; [1974] 2 MLJ 125; Ong Koh Hou v. Perbadanan Bandar & Anor at 621). Unlike the case of public nuisance where the acts which constitute nuisance were unlawful acts, in private nuisance, the acts of the defendant are usually lawful. The tort of nuisance is a tort of strict liability in that it is no defence to say that the defendant took all reasonable care to prevent it. The conduct of such a defendanbecomes a nuisance in three categories: a) by causing an encroachment on his neighbour's land, when it closely resembles trespass; b) by causing physical damage to his neighbour's land or building or works or vegetation upon it; or c) by unduly interfering with his neighbour in the comfortable and convenient enjoyment of his land (see Clerk & Lindsell on Torts (18th Ed) at p. 976; Steven Phoa Cheng Loon & Ors v. Highland Properties Sdn Bhd & Ors [2000] 1 MLRH 657; [2000] 4 MLJ 200; [2000] 4 CLJ 508; [2000] 3 AMR 3567…” [42] Seterusnya, di dalam kes Wong Fook Thian (supra), di mana Mahkamah Tinggi telah merujuk kepada otoriti-otoriti undang-undang mengenai pengacauan (nuisance): - “[21] And, at paragraph 380.424, the learned contributing editor of Halsbury’s Laws of Malaysia has put up this helpful passage on the difference between the tort of trespass and nuisance: “For an action to lie in trespass, the interference must be direct and not consequential, although the latter may attract a liability in nuisance. In law, a trespasser is one who wrongfully enters on land in the possession of another and has neither right nor permission to be on the land. The essence of nuisance is a condition or activity which unduly interferes with the use or enjoyment of land. [22] See UDA Holdings Bhd v. Koperasi Pasaraya Malaysia Bhd & Other Appeals [2009] 1 CLJ 329 (FC) at paragraph [70] where Abdul Aziz Mohamad FCJ quoted the following excerpt from Lord Lloyd of Berwick’s speech in Hunter v. Canary Wharf Ltd [1997] 2 All ER 426 at 441 c-d and 442 where Lord Lloyd said that private nuisance are of the following three kinds, namely: “(1) nuisance by encroachment on a neighbour’s land; (2) nuisance by direct physical injury to a neighbour’s land; and (3) nuisance by interference with a neighbour’s quiet enjoyment of his land, ...It has been said that an actionable nuisance is incapable of exact definition. But the essence of private nuisance is easy enough to identify, and it is the same in all three classes of private nuisance, namely interference with land or the enjoyment of land…” [43] Berdasarkan kes-kes di atas, Plaintif-Plaintif perlulah mengemukakan apa-apa bukti kukuh, sama ada melalui dokumen atau keterangan saksi, yang membuktikan bahawa Perniagaan Defendan telah menyebabkan gangguan (disturbance), pengacauan (nuisance) dan/atau ketidakselesaan (inconvenience) kepada Plaintif-Plaintif. [44] Mahkamah telah meneliti dengan teliti semua keterangan ini. Berhubung dengan isu asap dan bau, Plaintif mendakwa bahawa rumah mereka sering dipenuhi dengan asap berminyak dan berbau. [45] Namun, tiada laporan saintifik atau pakar dikemukakan untuk menyokong sejauh mana tahap asap dan bau itu menjejaskan keselesaan atau kesihatan mereka. Keterangan saksi-saksi Plaintif hanyalah berbentuk anekdot, tanpa disokong oleh bukti fizikal seperti pakaian atau struktur rumah yang tercemar. Tambahan pula, bukti menunjukkan bahawa kebanyakan makanan yang disediakan di restoran Defendan dimasak secara kukus, dengan hanya sebahagian kecil yang digoreng. Dalam konteks sebuah perkampungan di mana aktiviti memasak secara tradisional adalah perkara biasa, Mahkamah tidak dapat menerima bahawa bau makanan tersebut, pada tahap yang dibuktikan, merupakan gangguan yang tidak munasabah. [46] Mahkamah juga telah meneliti keterangan SP3 iaitu Plaintif Pertama semasa pemeriksaan balasnya, telah mengakui dia bahawa tidak boleh menunjukkan bukti bahawa asap-asap tersebut telah mengotorkan rumahnya (mukasurat 102, Nota Keterangan). S : Saya telah tarik balik Kita akan kembali ke soalan di situ. Soalan berikutnya Encik Lai, sekarang kita masih di perenggan pertama, ya. Jawapan perenggan pertama di muka surat 5. Baik, tadi saya telah berhenti telah mengotorkan rumah kediaman saya. Encik Lai, boleh terangkan macam mana asap ini mengotorkan rumah kediaman kamu? J : Cerobong yang berbunyi asap itu merebak ke rumah saya. S : Bagaimana ia mengotorkan rumah kamu? J : Semasa asap merebak ke rumah saya, saya perlu tutup tingkap, tutup pintu dan lapkan untuk membersihkan. S : Membersihkan apa? J : Cermin, tingkap, pintu sebab berminyak. S : So, maksud Encik Lai, boleh Encik Lai tunjukkan bahawa asap-asap yang dikatakan ini telah mengotorkan rumah kediaman anda ada apa-apa bukti? Gambar? Video? Dokumen? J : Tidak berwarna. Bagaimana saya nak tunjukkan bukti? Minyak itu tidak berwarna. S : Encik Lai, anda datang ke Mahkamah pada hari ini anda failkan tuntutan untuk gangguan, pengacauan dan ketidakselesaan dan seterusnya. Anda katakan pada hari ini macam mana anda nak tunjukkan, so macam mana kami atau Mahkamah nak terima cerita ataupun keterangan Encik tanpa sebarang bukti? J : Bagaimana saya nak tunjukkan bukti, seperti apa yang saya katakan tadi minyak itu tak dapat tunjuk. Tiada bukti [47] Bahkan, Lai Tien Choong (SP2) juga telah merujuk kepada beberapa gambar-gambar dalam percubaanya untuk menyokong bahawa asap daripada premis Defendan telah mengotorkan pakaian yang telah disidai serta perabot rumahnya. [48] Akan tetapi, penelitian mahkamah mendapati gambar-gambar tersebut tidak menunjukkan sebarang kesan kotoran dan/atau minyak atas pakaian atau mana-mana bahagian bangunan premis, seperti yang dilihat dalam pemeriksaan balasnya. Mahkamah ini merujuk kepada gambar di mukasurat 74-76 di Ikatan G. [49] Dapatan mahkamah juga mengambil kira jarak di antara Lot No. 32 dan Lot Defendan, yang dianggarkan lebih kurang 120 kaki, ia adalah tidak munasabah bahawa asap-asap daripada perniagaan Defendan menuju ke arah kediaman Plaintif-Plaintif yang dikatakan, lebih-lebih apabila eksos tidak ditujukan ke arah Lot ini. [50] Ini dapat dilihat melalui saksi Plaintif sendiri, Lai Wen Rong iaitu SP5 telah bersetuju atau mengakui bahawa jarak antara Lot No. 31 dan 32 adalah sejauh 100 kaki. [51] Selanjutnya, Plaintif-Plaintif serta saksi-saksi mereka mendakwa bahawa emosi dan kesihatan masing-masing terjejas disebabkan oleh asap-asap yang disebabkan oleh Perniagaan Defendan. Akan tetapi tiada bukti dikemukan oleh Plaintif-plaintif untuk menyokong pengataan keterangan ini dihadapan mahkamah ini. [52] Tanpa laporan pakar yang mengukur tahap pencemaran udara atau kesan kesihatan, dakwaan Plaintif-Plaintif kekal subjektif. [53] Dari segi bunyi pula, Mahkamah maklum bahawa memang wujud bunyi aktiviti penyediaan, kipas ekzos, dan pelanggan yang berbual di restoran. Namun, mahkamah berpendapat semua aktiviti ini berlaku pada siang hari, antara jam 9 pagi hingga sekitar 4 petang. Tidak ada bukti bahawa bunyi tersebut berlanjutan hingga ke waktu malam atau sehingga mengganggu tidur Plaintif. Tiada juga laporan pengukuran tahap bunyi yang dikemukakan di hadapan mahkamah ini. [54] Dalam keadaan ini, Mahkamah berpendapat bunyi yang dibuktikan adalah sebahagian daripada kehidupan berjiran dalam kawasan bercampur kediaman dan perniagaan, dan tidak melampaui tahap yang boleh dianggap kacau ganggu. [55] Semasa pemeriksaan balas, SP3 telah mengakui bahawa dakwaan Plaintif-Plaintif mengenai pencemaran bunyi dan pencemaran udara tidak disokong oleh laporan pakar atau professional. S : Seterusnya Encik Lai masih belum menjawab soalan saya. Adakah berjumpa dengan Pakar untuk sediakan laporan berkenaan tentang pencemaran akibat daripada asap, asap busuk dan berminyak? J : Tiada [56] Mahkamah ini merujuk kes Assortedtriumph Sdn Bhd & Ors v. Majlis Bandaraya Johor Bahru & Ors [2011] CLJU 1526, di mana berkenaan tuntutan Plaintif untuk nuisance, Mahkamah dalam kes tersebut telah mendapati seperti berikut mengenai dakwaan pencemaran, dan tuntutan telah ditolak: - “However, there is no evidence to show that there was any material or physical damage to the plaintiffs' land or properties. At all material times the plaintiffs' lots were tenanted and the plaintiffs' tenants continued with their business in the Subject Area. Under cross-examination, PW1 referred to a report by LE Waste Management Sdn Bhd prepared in 2008. According to that report, all the key components (oxygen, calcium, silicon and aluminium) identified from various soil samples taken at the Subject Area may not be solely contributed by cement because they are also common components present in soil. It also noted that the sampling site was observed consisting of high particulate matter in the air which led to low air quality; which it attributed to dust generated from movement of vehicles in and out of premises on road without proper pavement, dispatching cement materials onto the trucks and unloading of cement into concrete mixer. Further, no independent study or other expert evidence was produced to show whether the state of the workers health in the Subject Area were affected by the pollution. In all the circumstances aforesaid, the nuisance complained of did not appear to have interfered with the plaintiffs' ownership or occupation of their respective lots. The evidence shows that the nuisance appeared to have affected members of the public within the Subject Area. In the premises, the nuisance is public in nature…” [57] Bahkan, tiada pengukuran bunyi dikemukakan dan tiada keterangan pihak berkuasa dilampirkan. Justeru itu, Mahkamah tidak dapat menentukan tahap kebisingannya melebihi norma kejiranan. [58] Mengenai isu kesesakan lalu lintas, Plaintif mendakwa kenderaan pelanggan sering menghalang laluan dan menimbulkan bahaya. Defendan pula menyatakan mereka telah menyewa sebuah lot kosong bersebelahan untuk dijadikan tempat letak kereta pelanggan. [59] Mahkamah mendapati bahawa Plaintif tidak mengemukakan bukti konkrit yang menunjukkan bahawa kenderaan pelanggan secara berterusan menghalang rumah mereka. Apa yang ditunjukkan hanyalah beberapa gambar kenderaan yang diparkir, yang tidak mencukupi untuk membuktikan kewujudan gangguan yang berterusan dan serius. [60] Mengenai kesesakan lalu lintas ini, gambar yang ditunjukkan hanyalah bukti sesaat dimana tidak membuktikan gangguan berterusan atau pun serius. [61] Mengambil kira semua faktor ini, sifat operasi restoran yang terhad kepada waktu siang, sifat makanan yang kebanyakannya dikukus, jarak cerobong daripada rumah Plaintif, ketiadaan bukti saintifik atau perubatan, serta ketiadaan bukti kukuh berhubung kesesakan lalu lintas, Mahkamah berpendapat bahawa Plaintif gagal membuktikan bahawa mereka telah mengalami kacau ganggu peribadi yang substantif dan tidak munasabah. [62] Dalam hujahan mereka, Defendan memberi penekanan yang besar kepada tiga surat akuan bersumpah yang ditandakan sebagai IDD1, masing-masing dibuat oleh jiran-jiran berdekatan iaitu Chin Chun Thai, Lai Siew Hui, dan Looi Kwai Lan. Dalam surat akuan itu, mereka menyatakan secara jelas bahawa sepanjang operasi restoran Defendan dijalankan, mereka tidak pernah mengalami sebarang gangguan, tidak merasa terganggu oleh asap, bau atau bunyi, malah mereka tidak mempunyai sebarang aduan terhadap Defendan. [63] Defendan berhujah bahawa kewujudan dokumen ini memberi gambaran yang berbeza daripada naratif Plaintif. Menurut mereka, sekiranya benar restoran tersebut menimbulkan kacau ganggu yang begitu serius, sewajarnya jiran-jiran lain yang tinggal berhampiran juga akan merasakan perkara yang sama. Hakikat bahawa jiran-jiran ini tidak terganggu membuktikan bahawa dakwaan Plaintif bersifat subjektif dan tidak mencerminkan pengalaman komuniti secara keseluruhan. [64] Mahkamah maklum bahawa Plaintif membantah kebolehterimaan surat akuan tersebut dengan alasan pembuat kenyataan tidak dipanggil untuk memberi keterangan secara lisan dan disoal balas. Namun Defendan menjelaskan bahawa mereka telah pun berusaha untuk memanggil saksi-saksi ini, termasuk melalui sepina, tetapi penyampaian tidak berjaya. Defendan seterusnya berhujah bahawa dalam keadaan ini, surat akuan tersebut boleh diterima di bawah Seksyen 73A Akta Keterangan 1950, yang membenarkan kenyataan bertulis digunakan dalam prosiding sivil apabila pembuat kenyataan mempunyai pengetahuan peribadi tentang fakta yang dicatatkan. [65] Bagi Mahkamah, nilai surat akuan jiran ini memang terhad berbanding keterangan lisan yang boleh diuji melalui soal balas. Namun, dokumen ini tetap mempunyai nilai sokongan dan ia sekurang-kurangnya menunjukkan bahawa dakwaan Plaintif tidak dikongsi oleh semua jiran berdekatan. Dengan kata lain, ia menimbulkan keraguan sama ada gangguan yang didakwa benar-benar mencapai tahap serius dan menyeluruh, atau sekadar pengalaman subjektif Plaintif semata-mata. [66] Malah, surat akuan daripada jiran-jiran lain yang menyatakan mereka tidak terganggu, walaupun nilainya tidak besar kerana pembuatnya tidak hadir, tetap memberi gambaran bahawa gangguan yang didakwa tidak dialami secara meluas dalam kawasan kejiranan tersebut. Hal ini menambah keraguan terhadap dakwaan Plaintif. [67] Plaintif juga menuduh dan mendakwa Defendan menjual arak di restoran. Tuduhan ini, menurut mereka, memburukkan lagi keadaan gangguan. Defendan menafikan sepenuhnya dan menyatakan hanya makanan biasa serta minuman ringan dijual. Plaintif pula tidak mengemukakan sebarang bukti konkrit, tiada resit, tiada gambar dan juga tiada saksi bebas. [68] Mahkamah mendapati tuduhan ini tidak dibuktikan. Sekalipun andaian dibuat bahawa arak dijual, ia tidak relevan dalam menentukan kewujudan kacau ganggu. Penjualan arak mungkin melibatkan isu perlesenan di bawah undang-undang kecil, tetapi ia tidak menjejaskan hak jiran menikmati tanah mereka dalam konteks tort. Oleh itu, Mahkamah menolak dakwaan ini. [69] Mahkamah berpendapat bahawa operasi tanpa lesen dan tindakan penguatkuasaan MPKJ menunjukkan restoran Defendan tidak mematuhi peraturan pihak berkuasa tempatan. Walau bagaimanapun, kegagalan mematuhi undang-undang kecil tidak secara automatik menjadikan sesuatu itu kacau ganggu di sisi undang-undang tort. Yang menjadi ukuran sebenar ialah sama ada kesan operasi itu terhadap jiran adalah gangguan yang serius dan tidak munasabah. [70] Berhubung tindakan MPKJ, Mahkamah menegaskan bahawa undang-undang kecil berperanan sebagai kawalan pentadbiran dan perancangan, manakala tort kacau ganggu melindungi hak individu. Maka, walaupun Defendan dikenakan tindakan oleh MPKJ, itu tidak secara automatik bermakna Plaintif berjaya membuktikan wujud gangguan yang substantif. [71] Dapatan mahkamah ini bersandarkan kepada kes Mee Kiow & Ors v. Loo Soon Hoong [2024] CLJU 2138, iaitu satu kes tuntutan berkenaan pengacauan dan/atau gangguan di mana Mahkamah Tinggi telah mendapati seperti berikut: - “[86] Anyway, the question of whether the construction of the extension and the said structures respectively is illegal without MBPP approval and must be demolished, should perhaps be taken up with MBPP.” [72] Oleh itu, sekalipun Mahkamah menerima bahawa Plaintif mempunyai locus standi untuk membawa tindakan ini, mereka tetap gagal membuktikan di atas imbangan kebarangkalian bahawa operasi restoran Defendan menimbulkan kacau ganggu peribadi. [73] Mahkamah ini juga merujuk kepada kes Au Kean Hoe v Persatuan Penduduk D'Villa Equestrian [2015] 3 CLJ 277, di mana Mahkamah Persekutuan telah mendapati: - “[25] At common law, both actionable obstruction or actionable private nuisance is not available for inconvenience. The decided cases have shown that it is a matter of degree at all times and the conduct has to be unreasonable conduct in the circumstances of the case for it to be actionable...” KESIMPULAN [74] Atas alasan-alasan di atas, Mahkamah memutuskan bahawa Plaintif-Plaintif telah gagal membuktikan locus standi mereka, dan seterusnya gagal membuktikan kewujudan kacau ganggu oleh Defendan. Maka, tuntutan Plaintif-Plaintif adalah dengan ini ditolak. [75] Oleh itu, Mahkamah berpuas hati bahawa Plaintif telah gagal membuktikan kes mereka atas imbangan kebarangkalian. Maka dengan ini, Mahkamah memutuskan untuk menolak tuntutan Plaintif-Plaintif sepenuhnya dengan kos. Kos kepada Defendan dibenarkan sebanyak RM20,000.00 Bertarikh: 23 September 2025 t.t (MAZULIANA BINTI ABDUL RASHID) Hakim Mahkamah Sesyen Kajang, Selangor KAUNSEL: Bagi pihak Plaintif – Tetuan Richard Wee Chambers Bagi pihak Defendan-defendan – Tetuan Darshan Chong & Company