Lee Boon Keong 2. Lee Ai Hoon 3. Lee Kok Teong 4. Shabudin bin Saad v Yew Kok Chooi 2. Fajar Teroka Sdn Bhd (K-02(NCVC)(W)-573-03/2017)

LEE KOK TEONG (berniaga dengan nama dan gaya “LBK STAR TRADING”)

SHABUDIN BIN SAAD … PERAYU-PERAYU

FAJAR TEROKA SDN. BHD. … RESPONDEN-RESPONDEN (NO. SYARIKAT: 759436-D) [Dalam Mahkamah Tinggi Malaya Di Alor Setar Dalam Negeri Kedah

LEE KOK TEONG (berniaga dengan nama dan gaya “LBK STAR TRADING”)

SHABUDIN BIN MD SAAD … PLAINTIF-PLAINTIF

FAJAR TEROKA SDN. BHD. (NO. SYARIKAT: 759436-D) … DEFENDAN-DEFENDAN] 2 [DISATUKAN DAN DIDENGAR BERSAMA DENGAN TINDAKAN GUAMAN SIVIL NO. A53-05-12/2015, DALAM MAHKAMAH SESYEN

LEE KOK TEONG (berniaga dengan nama dan gaya “LBK STAR TRADING”)

SHABUDIN BIN MD SAAD … PLAINTIF-PLAINTIF

TUNKU ROKIAH @ TUNKU FIRIAN BINTI TUNKU BAHARUM

HATIJAH BINTI AHMAD … DEFENDAN-DEFENDAN] KORAM TENGKU MAIMUN TUAN MAT, HMR ABDUL RAHMAN SEBLI, HMR SURAYA OTHMAN, HMR PENGHAKIMAN MAHKAMAH [1] Setelah mendengar hujah kedua belah pihak, kami telah menolak rayuan ini dan mengekalkan keputusan Mahkamah Tinggi Alor Setar yang menolak tuntutan perayu-perayu. Sekarang kami berikan alasan-alasan kenapa kami mengekalkan keputusan Mahkamah Tinggi. 3 [2] Fakta kes sebagaimana dihuraikan oleh hakim bicara yang bijaksana adalah seperti berikut, dengan pengubahsuaian yang perlu. Perayu pertama, kedua dan ketiga (Lee Boon Keong, Lee Ai Hoon dan Lee Kok Teong) adalah rakan kongsi dalam suatu persyarikatan perkongsian yang berniaga dengan nama dan gaya LBK Star Trading. [3] Perayu keempat (Shabudin bin Md Saad) pula adalah pemilik berdaftar bersama dan juga pemegang amanah kepada perayu pertama hingga ketiga bagi ½ bahagian hartanah yang terkandung di dalam GM215, Lot 152 Mukim Lengkuas, Daerah Kota Setar, Kedah (“hartanah tersebut”). [4] Responden-responden pertama dan kedua (Yew Kok Chai dan Syarikat Fajar Teroka Sdn Bhd) adalah kontraktor yang melaksanakan kerja-kerja pengorekan dan pengeluaran pasir darat di atas hartanah tersebut sementara responden-responden ketiga hingga kesembilan (Tunku Saniah binti Tunku Zainol Abidin dan 6 yang lain) merupakan pemilik berdaftar bersama bagi ½ bahagian lagi hartanah tersebut. [5] Dengan lain perkataan, hartanah ini dikongsi bersama oleh Shabudin bin Md Saad (yang juga menjadi pemegang amanah kepada Lee Boon Keong, Lee Ai Hoon dan Lee Kok Teong) dan Tunku Saniah binti Tunku Zainol Abidin dan 6 yang lain. [6] Pada 24.3.2010, Fajar Teroka Sdn Bhd telah memasuki satu perjanjian dengan Tunku Saniah binti Tunku Zainol Abidin dan 6 yang lain untuk satu projek pengeluaran pasir di atas hartanah tersebut tanpa 4 persetujuan Shabudin bin Md Saad sebagai pemilik berdaftar ½ bahagian lagi hartanah tersebut. [7] Pada 24.6.2012, Pejabat Tanah Daerah Kota Setar telah meluluskan permohonan permit pengeluaran pasir darat kepada Fajar Teroka Sdn Bhd untuk projek berkenaan, dan syarikat telah memasuki tapak dan menjalankan kerja-kerja pengorekan pasir bermula pada tarikh tersebut. [8] Pada 6.8.2014, permohonan penamatan pecah bahagian ke atas hartanah tersebut oleh Tunku Saniah binti Tunku Zainol Abidin dan 6 yang lain di Mahkamah Tinggi Alor Setar telah dibenarkan dan hartanah tersebut telah dipecah bahagian kepada HS(M) 55, PT 147 dan HS(M) 55, PT 148, kedua-duanya di Mukim Lengkuas, Daerah Kota Setar, Kedah. [9] Asas kepada tuntutan perayu-perayu dalam kes ini adalah gantirugi dan keuntungan yang diperolehi oleh responden-responden ke atas hartanah tersebut sebelum ia dipecah bahagian, bermula daripada tarikh 24.6.2012 sehingga 6.8.2014, iaitu tempoh Shabudin bin Md Saad dan Tunku Saniah binti Tunku Zainol Abidin dan 6 yang lain masih lagi memiliki ½ bahagian masing-masing hartanah tersebut. [10] Isu-isu yang perlu diputuskan oleh hakim bicara yang bijaksana adalah seperti berikut:

Sama ada terdapat perjanjian usahasama di antara perayu-perayu dan responden-responden untuk projek pengeluaran pasir darat di atas hartanah tersebut; 5

(ii) Jika terdapatnya perjanjian tersebut, sama ada responden-responden telah melanggar syarat-syarat perjanjian tersebut;

(iii) Sama ada responden-responden telah melakukan pencerobohan ke atas ½ bahagian hartanah tersebut dan memperolehi keuntungan yang tidak adil. [11] Pada dasarnya, ketiga-tiga isu ini adalah isu-isu fakta yang tidak melibatkan isu undang-undang. Bagi isu (i), hakim bicara yang bijaksana mendapati bahawa tiada perjanjian usahasama di antara perayu-perayu dan responden-responden untuk projek pengeluaran pasir di atas hartanah tersebut. Dapatan hakim bicara adalah seperti berikut: “Di dalam kes di hadapan mahkamah ini, pihak Plaintif menyatakan bahawa terdapatnya perjanjian lisan antara pihak Plaintif dan Defendan. Oleh itu Plaintif yang membuat alegasi tersebut perlu membuktikannya. Mahkamah mendapati pihak Plaintif gagal berbuat demikian. Oleh itu dapatan mahkamah ini adalah tiada perjanjian lisan wujud antara pihak-pihak di dalam kes ini dan hanya sekadar perbincangan di kedai kopi.” [12] Bagi isu (ii), hakim bicara mendapati bahawa ianya tidak timbul memandangkan beliau telah memutuskan bahawa tiada perjanjian termeterai di antara pihak-pihak dalam kes ini. Oleh itu tidak timbul persoalan pelanggaran syarat oleh responden-responden. Pada pendapat kami, hakim bicara tidak khilaf apabila memutuskan sedemikian. [13] Bagi isu (iii) pula, berikut adalah dapatan hakim bicara: “Ini membawa makna bahawa walaupun hartanah tersebut belum dipecah bahagian, pembahagian tanah tersebut diketahui pihak-pihak. Oleh itu dapatan mahkamah ini adalah 6 bahawa tiada pencerobohan dilakukan oleh pihak Defendan-Defendan ke atas ½ bahagian tanah Plaintif. Kes Pelantar Agresif dapat dibezakan kerana ia melibatkan pencerobohan ke atas tanah oleh pihak lain manakala di dalam kes di hadapan mahkamah ini, pihak Defendan-Defendan adalah pemilik ½ bahagian hartanah tersebut.” [14] Dapatan fakta bagi isu (iii) ini sekaligus meranapkan tuntutan perayu-perayu untuk kerugian akibat pencerobohan dan keuntungan yang tidak adil (unjust enrichment). Keterangan menunjukkan bahawa perayu-perayu tidak ada pun mengeluarkan apa-apa perbelanjaan untuk keuntungan yang diperolehi melalui projek pengeluaran pasir darat tersebut. Maka dakwaan keuntungan tidak adil yang dihujahkan oleh perayu-perayu adalah tidak berasas. [15] Prinsip undang-undang dalam kes-kes rayuan yang melibatkan dapatan fakta oleh hakim bicara adalah jelas dan mantap. Dalam kes Samar binte Mansor v Mustafa Kamarul Ariffin [1974] 2 MLJ 71, Raja Azlan Shah HMP (pada masa itu) dalam penghakiman bertentangan menimbulkan persoalan samada mahkamah rayuan patut (bukan setakat boleh) menggantikan dapatan fakta yang dibuat oleh hakim bicara dengan dapatannya sendiri, dan beliau menjawabnya seperti berikut: “For an appellant to succeed in an appeal against a finding of fact made by a single judge, he must convince the appellate court that the learned judge was wrong in his conclusion. That the appeal may be by way of a re-hearing does not alter the situation. A hearing is not, however a retrial of the issues. The question is not whether an appellate court can substitute its view of the facts which of course it is empowered to do so, but whether it should do so. However much an appellate court may be in an equal position with the trial judge as to the drawing of inferences, it ought not to reverse the finding of fact unless it is convinced that it is wrong. It is not whether the inferences are right but whether an appellate court is convinced that they are wrong. If that finding is a view reasonably open on the evidence, it is not enough to warrant its reversal just because an appellate court would have come to a different view. Merely differing views do not establish 7 that either view is wrong, but in balancing these two views an appellate court should give due weight to the nature of the fact as found by the trial judge. Thus Benmax v Austin Motor Co Ltd [1955] AC 370, 376 is authority for the proposition that an appellate court is not bound by inferences of fact drawn by the trial judge which did not turn on the credibility of witnesses, seen and heard by him, that it may not examine the matter afresh.” (penekanan kami) [16] Bersandarkan prinsip ini, kami telah mengkaji dengan teliti dapatan-dapatan fakta yang dibuat oleh hakim bicara berhubung dengan isu-isu yang dipertikaikan dan mendapati bahawa kesemua dapatan-dapatan tersebut disokong oleh keterangan yang ada di hadapan hakim bicara. Jadi, soal sama ada dapatan-dapatan tersebut ternyata salah atau jelas salah (plainly wrong) atau “perverse” tidak timbul sama sekali. [17] Bagi isu (i) perayu-perayu berkeras menyatakan bahawa wujud perjanjian kerjasama antara mereka dan responden-responden berkaitan dengan projek pengeluaran pasir dan perkongsian keuntungannya, tetapi sama sekali gagal mengemukakan sebarang dokumen untuk membuktikan bahawa perjanjian tersebut telah dimuktamadkan. [18] Sebagai ahli perniagaan, amatlah ganjil untuk perayu-perayu memasuki satu perjanjian besar seperti ini secara lisan, tanpa sehelai dokumen pun. [19] Tanpa mengemukakan bukti ini, adalah tidak munasabah untuk perayu-perayu mengharapkan hakim bicara membuat dapatan fakta yang memihak kepada mereka dalam isu ini. Dalam apa jua keadaan pun, hakim bicara telah membuat dapatan bahawa perjanjian tersebut tidak wujud. 8 [20] Bagi isu (iii), Peguam perayu terpelajar menghujahkan bahawa hakim bicara khilaf apabila mengambil kira permit yang dikeluarkan untuk kuari pasir bagi ½ bahagian hartanah tersebut sebagai asas untuk membuat dapatan bahawa tidak terdapat sebarang pencerobohan oleh responden-responden ke atas ½ bahagian tanah perayu keempat di hartanah tersebut. Penghakiman hakim bicara yang dipertikaikan oleh perayu-perayu adalah yang berikut: “[19] Jika diteliti keterangan saksi SD1 dan SD2 juga didapati bahawa semasa permohonan permit pengeluaran pasir dibuat, ia dibuat di bahagian kepunyaan Defendan-Defendan sepertimana pelan yang dilampirkan di dalam permohonan tersebut. Ia jelas menunjukkan kedudukan tanah Defendan dan tidak menceroboh masuk kawasan tanah Plaintif.” [21] Peguam merujuk kepada keputusan Mahkamah Tinggi dalam kes Pelantar Agresif (M) Sdn Bhd v Projek Lebuhraya Usahasama Bhd; Lembaga Lebuhraya Malaysia (Third Party) (2013) 6 CLJ 620 di mana Lau Bee Lan H (sekarang HMR) memutuskan seperti berikut di muka surat 628: “[19] Fifthly, whether the defendant had obtained prior approval from LLM is no defence to the plaintiff’s claim for trespass (see K Mahunaran (supra) and MBf Property Services Sdn Bhd v Madihill Development Sdn Bhd (No 2) (1998) 4 CLJ 136) for the reasons:

The plaintiff was the landowner of the said land at the material time the unipole was constructed. SD2 admitted that no permission was obtained from the plaintiff to construct the unipole between the period 1995 until 2007 (alleged first notice to the defendant).

LLM is not the landowner of the said land and is in no capacity to grant approval to erect the said unipole or to allow the defendant to remain on the said land.

The defendant should take issue with LLM/Pejabat Tanah dan Galian Selangor and the plaintiff should not be prejudiced by any approval granted by LLM to the defendant.” 9 [22] Dengan hormat kepada peguam, hakim bicara yang bijaksana adalah betul apabila memutuskan bahawa kes ini tidak terpakai kerana fakta kes adalah berbeza. Kes Pelantar Agresif melibatkan pencerobohan tanah oleh pihak lain sedangkan di dalam kes ini, Tunku Saniah binti Tunku Zainol Abidin dan 6 yang lain adalah pemilik ½ bahagian hartanah tersebut, yang ½ bahagian lagi dimiliki oleh perayu keempat yang juga merupakan pemegang amanah kepada perayu pertama hingga ketiga bagi ½ bahagian tersebut. [23] Alasan penghakiman hakim bicara juga menunjukkan bahawa beliau telah membuat penilaian secukupnya terhadap isu-isu fakta yang menjadi pertikaian di antara perayu-perayu dan responden-responden. Pada akhirnya, beliau mendapati bahawa perayu-perayu gagal membuktikan, atas imbangan kebarangkalian, fakta-fakta yang diplidkan oleh mereka di dalam Pernyataan Tuntutan. [24] Dalam penghujahannya, peguam perayu-perayu tidak menyatakan bagaimanakah hakim bicara telah khilaf dari segi undang-undang atau fakta, atau kedua-duanya, dalam menilai keterangan yang dikemukakan oleh kedua belah pihak, selain berhujah bahawa dapatan-dapatan fakta dalam isu-isu yang dipertikaikan itu sepatutnya diputuskan berpihak kepada perayu-perayu. Persoalan-persoalan fakta ini sudah tentunya melibatkan isu kredibiliti saksi-saksi yang memberi keterangan. [25] Apa yang jelas ialah hakim bicara menerima keterangan responden-responden sebagai benar dan boleh dipercayai dalam isu-isu yang dipertikaikan itu. Secara tidak langsung ini bermakna beliau menolak keterangan perayu-perayu. Soal saksi mana yang boleh 10 dipercayai dan yang mana tidak boleh dipercayai adalah untuk hakim bicara menentukannya dan bukan kami yang tidak berpeluang melihat dan mendengar sendiri saksi-saksi berkenaan memberi keterangan. [26] Dalam keadaan di mana hakim bicara mempercayai keterangan responden-responden dan menolak keterangan perayu-perayu, adalah bertentangan dengan prinsip sekiranya kami mengganggu dapatan-dapatan fakta yang dibuat oleh hakim bicara dalam isu-isu yang dipertikaikan itu dan menggantikannya dengan dapatan-dapatan kami sendiri. [27] Atas sebab-sebab yang dinyatakan diatas, kami mendapati bahawa rayuan perayu-perayu tidak mempunyai merit. Oleh itu, kami menolaknya dengan kos sebanyak RM10,000.00 kepada responden tertakluk kepada bayaran fi alokatur. Deposit dikembalikan. t.t. ABDUL RAHMAN SEBLI Hakim Mahkamah Rayuan Malaysia Bertarikh: 3 Januari 2019. Bagi pihak Perayu: Ang Khoon Cheong dan Norlaili binti Aziz dari Tetuan Rizal & Hafez. 11 Bagi pihak Responden-Responden: Rusidah binti Hassan dan Nawal binti Harun @ Abdul Rahman dari Tetuan Omayah, Nawal & Partners.