Lee Choon Beng (No. K/P : 600323-07-5699) v Lee Keng Wang (No. K/P : 470730-07-5087) (P-02(NCVC)(W)-895-04/2018)

1.

2.

LEE SIEW IM (NO. K/P : 610407-07-5644) … PERAYU-PERAYU/ PLAINTIF-PLAINTIF

1.

2.

FANG ON HUAT @ FAAN SWEE WENG (NO. K/P : 520511-07-5645) … RESPONDEN-RESPONDEN/ DEFENDAN-DEFENDAN 2 [Dalam Mahkamah Tinggi Malaya Dalam Negeri Pulau Pinang Guaman Sivil No. PA-22NCVC-134-07/2017]

1.

2.

LEE SIEW IM (NO. K/P : 610407-07-5644) … PLAINTIF-PLAINTIF

1.

2.

FANG ON HUAT @ FAAN SWEE WENG (NO. K/P : 520511-07-5645) …DEFENDAN-DEFENDAN] 3 KORUM: VERNON ONG LAM KIAT, HMR YEW JEN KIE, HMR HAS ZANAH MEHAT, HMR PENGHAKIMAN MAHKAMAH PENGENALAN [1] Kes ini bermula dari Mahkamah Tinggi Pulau Pinang di mana pada 2.4.2018 Hakim Mahkamah Tinggi telah menolak permohonan Perayu-Perayu (Plaintif-Plaintif) untuk penghakiman terus di bawah Aturan 14, Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KM 2012) terhadap Responden-Responden (Defendan-Defendan) dengan kos RM3,000.00. [2] Tidak berpuashati dengan keputusan tersebut Perayu-Perayu telah memfailkan rayuan ke Mahkamah ini. Kami sebulat suara telah membenarkan rayuan Perayu-Perayu. Ini adalah alasan kami dalam membenarkan rayuan tersebut. 4 [3] Pihak-pihak dalam penghakiman ini akan dirujuk sebagaimana di Mahkamah Tinggi. TUNTUTAN PLAINTIF [4] Di Mahkamah Tinggi, Plaintif-Plaintif sebagai pemilik berdaftar sekeping tanah yang dikenali sebagai Pajakan Mukim No.169, Lot 11558, Kawasan Penempatan Semula Batu Maung, Mukim 12, Daerah Barat Daya, Pulau Pinang (“Tanah tersebut”) telah menuntut terhadap Defendan-Defendan iaitu penghuni-penghuni tanpa izin yang menduduki tanah Plaintif-Plaintif untuk perintah-perintah berikut:

(a) ketiga-tiga Defendan hendaklah merobohkan segala struktur dan/atau bangunan (yang didirikan oleh mana-mana Defendan) atas Tanah tersebut dengan kos sendiri dan menyerahkan milikan kosong Tanah tersebut kepada Plaintif-Plaintif dalam masa 30 hari dari tarikh penghakiman;

(b) Defendan-Defendan dikehendaki membayar ganti rugi kepada Plaintif-Plaintif yang menyamai bayaran sewa yang dikenakan bermula dari 13.12.2012 sehingga ke tarikh penghakiman; 5

(c) faedah 5% setahun atas dasar harian ke atas amaun yang dihakimi dikira dari tarikh penghakiman hingga tarikh penyelesaian;

(d) secara alternatif, ganti rugi ditaksirkan di hadapan Penolong Kanan Pendaftar, Mahkamah Tinggi Pulau Pinang;

(e) faedah 5% setahun atas dasar harian ke atas amaun yang dihakimi dikira dari tarikh penghakiman hingga tarikh penyelesaian;

(f) kos; dan

(g) relif-relif lain yang difikirkan sesuai oleh Mahkamah. [5] Defendan Pertama adalah bapa saudara Plaintif-Plaintif yang telah menduduki dan membina bangunan (“premis tersebut”) tanpa izin di atas Tanah tersebut. Defendan Pertama menyewakan premis tersebut kepada Defendan Kedua dan Ketiga dan mengutip sewanya. 6 [6] Plaintif-Plaintif telah meminta Defendan-Defendan mengosongkan Tanah dan premis tersebut. Plaintif-Plaintif juga telah membayar ex gratia kepada Defendan Pertama sebanyak RM218,000.00 pada tahun 2012 supaya Defendan Pertama memberi pemilikan kosong tanah tersebut kepada Plaintif-Plaintif. Oleh kerana Defendan-Defendan masih enggan mengosongkan tanah tersebut Plaintif-Plaintif telah memfailkan saman dan seterusnya memfailkan permohonan penghakiman terus di bawah Aturan 14 KM 2012 untuk perintah-perintah seperti yang dituntut dalam pernyataan tuntutan seperti di perenggan [4] penghakiman di atas. PEMBELAAN DEFENDAN-DEFENDAN [7] Melalui pernyataan pembelaan dan tuntutan balas serta afidavit menentang permohonan, Defendan Pertama menyatakan bahawa beliau telah tinggal dan menjalankan ternakan babi secara komersial dengan menggunakan lesen abangnya (“Lee Kheng Cheang”) yang merupakan bapa kepada Plaintif Pertama dan Ketiga di tapak lama. Defendan Pertama juga memperbaharui lesen ternakan tersebut setiap tahun sejak

Pada tahun 1983 apabila pihak kerajaan tempatan mengarahkan supaya tapak lama dikosongkan bagi tujuan pembangunan, Defendan Pertama telah menggunakan nama Lee Kheng Cheang untuk memohon 7 mendapatkan tapak baru daripada kerajaan. Permohonan tapak baru diluluskan dan Tanah tersebut ditawarkan kepada Lee Kheng Cheang sebagai pemegang lesen beserta pampasan sebanyak RM47,000.00. Lee Kheng Cheang telah menerima pampasan dan bersetuju supaya Tanah tersebut diberi milik kepada Defendan Pertama. Pada 8.5.1986, Lee Kheng Cheang telah memohon kepada Pejabat Tanah Daerah Barat Daya Pulau Pinang (“Pejabat Tanah”) untuk memberi milik Tanah tersebut yang diluluskan kepadanya kepada Defendan Pertama. Permohonan tersebut dibenarkan. Bayaran-bayaran di bawah s. 81 Kanun Tanah Negara (KTN) sebanyak RM55,430.00 dikehendaki dibayar. Defendan Pertama bagaimanapun tidak mampu membuat bayaran tersebut walaupun selepas notis kedua untuk bayaran oleh Pejabat Tanah. Oleh kerana tiada bayaran sehingga tamat tempoh seperti dalam notis, pendaftaran hak milik atas nama Defendan Pertama tidak dapat dilaksanakan. [8] Berdasarkan fakta di atas Defendan Pertama mendakwa beliau adalah pemilik benefisial Tanah tersebut kerana telah menduduki Tanah tersebut sejak tahun 1983 dan wujudnya amanah pada tahun 1983 di antara beliau dan Lee Kheng Cheang. Berdasarkan itu Defendan-Defendan memplidkan bahawa pindah milik Tanah tersebut atas nama 8 Plaintif-Plaintif oleh Por Chu Sao pada 6.8.2007 adalah melalui fraud, menyalahi undang-undang, tidak sah dan harus dibatalkan. Defendan Pertama juga memfailkan tuntutan balas memohon suatu perintah deklarasi bahawa Defendan Pertama adalah pemilik benefisial Tanah tersebut dan abangnya Lee Kheng Cheang memegang Tanah tersebut secara amanah untuk manfaat dan kepentingan Defendan Pertama. KEPUTUSAN MAHKAMAH TINGGI [9] Dalam menolak permohonan Plaintif-Plaintif di bawah Aturan 14 Hakim Mahkamah Tinggi memberi alasan berikut: “Finding dan keputusan Saya mendapati kes ini tidak sesuai untuk penghakiman terus kerana defendan pertama telah membangkitkan isu fraud dan pemilikan benefisial. Pengataan defendan pertama bahawa beliau adalah pemilik benefisial tanah berkenaan bukanlah suatu pengataan kosong. Sebaliknya, disokong oleh dokumen-dokumen yang menunjukkan: i) Tanah tersebut diperolehi hasil dari permohonan yang dibuat oleh defendan pertama sendiri kepada Pihak Berkuasa Tempatan supaya diberikan tapak tanah yang baharu untuk beliau meneruskan penternakan babi. 9 ii) Defendan pertama telah menduduki tanah tersebut sejak tahun 1983 hingga ke hari ini tanah tanpa sebarang masalah. iii) Bapa plaintif pertama dan plaintif ketiga pernah memaklumkan kepada Pihak Berkuasa Tempatan supaya menukar nama pemilik tanah kepada nama defendan pertama kerana tanah itu diusahakan oleh defendan pertama. iv) Permohonan defendan pertama supaya tanah tersebut dipindah milik kepada beliau telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan dengan syarat defendan pertama membayar kepada Pejabat Tanah RM55,430.00. Pindah milik tidak dapat dibuat kerana defendan pertama tidak mampu membayar RM55,430.00.” …….Atas sebab ini sahaja, plaintif-plaintif tidak boleh meminta defendan pertama mengosongkan tanah tersebut secara ringkas. Defendan pertama telah mempertikaikan hak milik plaintif-plaintif ke atas tanah tersebut. Defendan pertama telah membangkitkan isu fraud dan kepentingan benefisial. Pertikaian di sini hanya boleh diputuskan melalui satu perbiaraan penuh. Atas sebab yang dinyatakan, saya tolak permohonan plaintif-plaintif dengan kos RM3,000.00.” [Penekanan ditambah] 10 KEPUTUSAN MAHKAMAH INI [10] Berdasarkan pernyataan tuntutan dan afidavit yang difailkan dalam rekod rayuan, ketiga-tiga Plaintif adalah tuan punya bersama berdaftar (registered co-proprietor) Tanah tersebut yang telah didaftarkan dengan sempurna pada 6.8.2007. Plaintif-Plaintif telah mengemukakan bukti pemilikan berdasarkan carian hak milik di Pejabat Tanah bertarikh 3.10.2017 (eksibit LCB-1). Plaintif-Plaintif telah menerima pindah milik Tanah tersebut secara pemberian (by way of gift) melalui surat cara deed of gift bertarikh 3.4.2007 (Deed of gift “eksibit LCB 2” afidavit sokongan Plaintif-Plaintif) daripada Por Chu Sao (“Por Chu Sao”) ibu Plaintif Pertama dan Ketiga. Plaintif Kedua adalah menantu kepada Por Chu Sao. [11] Pembelaan Defendan-Defendan adalah bahawa pindah milik Tanah tersebut kepada Plaintif-Plaintif oleh Por Chu Sao adalah salah dari segi undang-undang kerana dibuat secara penipuan atau fraud. [12] Kami telah meneliti pembelaan Defendan-Defendan dalam perenggan 4 dan 6 pernyataan pembelaan. Kami dapati perenggan 4 adalah merupakan latar belakang fakta semata-mata dan tiada unsur- 11 unsur penipuan atau fraud diplidkan. Manakala pli menegenai fraud di perenggan 6 pula di plidkan seperti berikut:

Maka berdasarkan butir-butir pemilikan tanah tersebut olehnya, defendan pertama menegaskan pindah milik dan pendaftaran hartanah tersebut ke atas nama plaintif-plaintif pada 6.8.2007 adalah sama sekali suatu frod, menyalahi undang-undang, tidak sah, tiada kesan undang-undang dan justeru itu harus dibatalkan. [13] Kami tidak nampak dalam penelitian pliding tersebut apa-apa pli khusus mengenai perbuatan penipuan atau fraud yang telah dilakukan oleh Plaintif-Plaintif dalam transaksi pindah milik daripada Por Chu Sao kepada Plaintif-Plaintif atau semasa Por Chu Sao memperolehi hak milik Tanah tersebut seperti mana yang dikehendaki mengikut Aturan 18 Kaedah 12, KM 2012. [14] Kami juga berpendapat kes yang dirayukan ini hanya berkait dengan isu hak milik tidak boleh disangkal (indefeasibility of title) di bawah s. 340 KTN. S. 340 KTN memperuntukan seperti berikut:

(1) The title or interest of any person or body for the time being registered as proprietor of any land, or in whose name any lease, charge or 12 easement is for the time being registered, shall, subject to the following provisions of this section, be indefeasible.

(a) in any case of fraud or misrepresentation to which the person or body, or any agent of the person or body, was a party or privy; or

(b) where registration was obtained by forgery, or by means of an insufficient or void instrument; or

(c) where the title or interest was unlawfully acquired by the person or body in the purported exercise of any power or authority conferred by any written law.

(a) it shall be liable to be set aside in the hands of any person or body to whom it may subsequently be transferred; and

(b) any interest subsequently granted thereout shall be liable to be set aside in the hands of any person or body in whom it is for the time being vested: 13 Provided that nothing in this sub-section shall affect any title or interest acquired by any purchaser in good faith and for valuable consideration, or by any person or body claiming through or under such a purchaser.

(a) the exercise in respect of any land or interest of any power of forfeiture or sale conferred by this Act or any other written law for the time being in force, or any power of avoidance conferred by any such law; or

(b) the determination of any title or interest by operation of law. [Penekanan ditambah] [15] Sebagai pemilik berdaftar tanah, s. 340(1) KTN memberikan Plaintif-Plaintif hak milik tidak boleh disangkal atas Tanah tersebut. Namun demikian, hak milik Plaintif-Plaintif boleh diketepikan dan tidak menjadi tidak boleh sangkal jika Plaintif-Plaintif adalah pihak atau bersubahat dalam penipuan. ‘Fraud’ dalam s. 340(2)(a) KTN, bermaksud penipuan sebenar dan bukan penipuan konstruktif atau berekuiti oleh pihak yang hak milik atau kepentingannya tercabar. Sama ada penipuan wujud atau tidak adalah satu persoalan fakta yang harus dipertimbangkan 14 berdasarkan fakta dan hal-hal keadaan setiap kes. Sebagaimana yang dinyatakan oleh Raja Azlan Shah KHN (Baginda pada masa itu) dalam PJTV Denson (M) Sdn Bhd & Ors v Roxy (Malaysia) Sdn Bhd [1980] 1 LNS 55; [1980] 2 MLJ 136, “The concept of indefeasibility of title is so deeply embedded in our land law that it seems almost trite to restate it. Therefore, the registration of the transfer of the said land under the National Land Code defeats all prior unregistered interests in that land unless the party who acquires the registered title has been guilty of fraud”. [16] Maksud ‘fraud’ atau penipuan telah dibincangkan dalam banyak kes, antaranya, penipuan hendaklah melibatkan ketidakjujuran atau niat untuk menafikan hak milik orang lain yang dilakukan sebelum atau semasa hak milik didaftarkan (lihat Tai Lee Finance Co Sdn Bhd v The Official Assignee Of The Property Of Ngan Kim Yong & Ors [1983] 1 CLJ 183; [1983] CLJ (Rep) 387; [1983] 1 MLJ 81; Waimiha Sawmilling Company Ltd v Waione Timber Company Ltd [1926] AC 101). Tidak memadai bahawa suatu pindah milik itu memberi kesan kepada penafian hak Plaintif yang telah diketahui wujud; tetapi hendaklah ditunjukkan bahawa pindah milik tersebut adalah dengan niat dilaksanakan dengan niat untuk menipu Plaintif akan hak tersebut (lihat Goh Hooi Yin v Lim 15 Teong Ghee & Ors [1990] 2 CLJ 203; [1990] 2 CLJ (Rep) 48; [1990] 3 MLJ 23). [17] Dalam rayuan di hadapan Mahkamah ini, berdasarkan eksibit LCB- 1, Plaintif-Plaintif adalah pemilik berdaftar Tanah tersebut. Tuntutan Plaintif-Plaintif adalah untuk pemilikan kosong Tanah terhadap Defendan-Defendan yang menghuni Tanah tersebut tanpa kebenaran yang sah daripada Plaintif-Plaintif. Berdasarkan pliding Defendan-Defendan, tidak terdapat apa-apa dakwaan bahawa Plaintif-Plaintif telah memperolehi hak milik tanah tersebut melalui perbuatan fraud atau menipu sebagaimana yang dinyatakan dalam s. 340 (2) (a) KTN dan dengan membutirkan fakta-fakta yang menjelaskan perbuatan fraud yang diplidkan. Fakta yang nyata di sini dan keterangan yang ada ialah Por Cho Sao iaitu ibu dan ibu mertua Plaintif-Plaintif adalah pemilik berdaftar tanah tersebut. Beliau kemudiannya pada 6.8.2007 telah memindah milik tanah tersebut kepada Plaintif-Plaintif melalui deed of gift. Defendan-Defendan tidak mengemukakan keterangan melalui afidavit untuk menunjukkan ada penipuan atau fraud terhadap dokumen-dokumen pindah milik kepada Plaintif-Plaintif daripada ibu mereka (LCD 1 dan 2). Defendan-Defendan tidak mencabar LCD 1 dan 2 untuk menunjukkan terdapatnya isu yang boleh dibicarakan. Oleh itu tidak terdapat apa-apa dokumen yang 16 menyokong pernyataan Pembelaan Defendan Pertama. Malahan berdasarkan keterangan yang ada berbentuk dokumentar adalah memihak kepada Plaintif-Plaintif. Defendan Pertama sendiri mengakui bahawa Tanah tersebut tidak didaftarkan atas namanya kerana beliau tidak mampu membayar premium seperti yang terkandung dalam notis Pejabat Tanah. Berdasarkan fakta ini dari segi undang-undang ia bukanlah satu fraud. [18] Mahkamah Rayuan dalam kes Wong Yew Kwan v Wong Yu Ke & Anor [2010] 2 CLJ 703; [2009] 2 MLJ 672 di muka surat 677 melalui penghakiman Gopal Sri Ram HMR menyatakan seperti berikut: "In my judgment the learned judge was entirely correct in striking out the appellant's pleading as being plainly and obviously unsustainable. Both principle and authority favour her decision. First the principle. It is to be found in s. 340(1) of the National Land Code to which she adverted in her judgment. That section immunises the title of a registered proprietor from impeachment save in the limited circumstances that are housed in sub-s (2), namely, registration that has been occasioned by fraud or forgery or by an insufficient or void instrument. In the present case, the appellants sought to rely on the fraud exception. But, as correctly pointed out by the learned judge, mere general allegations of fraud are insufficient to constitute a pleaded case 17 of fraud. As Lord Hatherley said in Wallingford v. Mutual Society (1880) 5 App Cas 685: There is the question of fraud upon which I said I should touch in one moment. Now I take it to be as settled as anything well can be by repeated decisions, that the mere averment of fraud, in general terms, is not sufficient for any practical purpose in the defence of a suit. Fraud may be alleged in the largest and most sweeping terms imaginable. What you have to do is, if it be matter of account, to point out a specific error, and bring evidence of that error, and establish it by that evidence. Nobody can be expected to meet a case, and still less to dispose of a case, summarily upon mere allegations of fraud without any definite character being given to those charges by stating the facts upon which they rest.". [Penekanan ditambah] [19] Dalam Wong Yew Kwan [supra] Mahkamah Rayuan sekali lagi menegaskan bahawa s. 340(1) KTN mengimunkan hak milik seorang pemilik berdaftar daripada pencabaran kecuali di mana pendaftaran dilakukan oleh pengecualian-pengecualian di bawah s. 340(2), iaitu fraud, pemalsuan atau satu instrumen yang tidak memadai atau tak sah. Dalam rayuan ini Defendan-Defendan membuat rujukan atas pengecualian fraud tetapi tiada butiran. Cabaran terhadap hak Plaintif-Plaintif tanpa disokong 18 oleh apa-apa keterangan yang boleh menimbulkan keraguan terhadap pemilikan Plaintif-Plaintif yang boleh meyakinkan Mahkamah untuk membicarakan secara perbicaraan penuh. Berdasarkan keterangan yang ada di hadapan Mahkamah, Plaintif-Plaintif adalah pemilik berdaftar Tanah tersebut, oleh itu mereka mempunyai hak diberi milikan kosong [Lihat-Teh Bee v Maruthamuthu [1977] 1 LNS 134; [1977] 2 MLJ 7- Mahkamah Persekutuan]. [20] Berdasarkan fakta yang diplidkan dalam pliding dan keterangan yang dikemukakan oleh kedua-dua pihak melalui afidavit, kami sebulat suara berpendapat bahawa tiada apa-apa butiran mengenai fraud diplidkan yang membolehkan Mahkamah Tinggi untuk memerintahkan supaya tuntutan Plaintif-Plaintif diperiksa lebih lanjut dalam perbicaraan penuh untuk menyangkal hakmilik Plaintif-Plaintif. Malahan Defendan sendiri mengakui dalam afidavitnya bahawa beliau tidak mampu membayar jumlah di bawah notis dalam Borang 5A KTN bertarikh 1.9.1988 (muka surat 137 rekod rayuan) dan notis kedua bertarikh 11.7.1989 (muka surat 139 rekod rayuan). Ini dapat dilihat daripada petikan surat-surat tersebut seperti di bawah: 19 ………………………… Adalah diberi notis bahawa jika jumlah wang tersebut di atas tidak dibayar dengan sepenuhnya dalam tempoh yang dinyatakan itu, maka menurut kuasa peruntukan-peruntukan Seksyen 81/82, Kanun Tanah Negara: * Kelulusan atas permohonan tuan akan luput. * Permohonan tuan akan disifatkan sebagai telah ditarik balik. Bertarikh pada 1 haribulan September 1988 [21] Walaupun notis pembayaran telah luput tiga (3) bulan dari tarikh notis seperti dinyatakan dalam Borang 5A tersebut, Defendan Pertama masih gagal membayar tetapi Pihak Berkuasa Negeri melalui Pejabat Tanah setahun kemudian telah sekali lagi mengeluarkan surat meminta Defendan Pertama membuat pembayaran dan datang ke Pejabat Tanah untuk diberi penjelasan. Kandungan surat seperti berikut: 20 En. Lee Keng Wang, 287, Mk. 12 Jalan Batu Maung, Bayan Lepas, Pulau Pinang. 11 Julai 1989 Tuan/Puan, Permohonan Untuk Memiliki Tanah Kerajaan Plot 142 Mk. 12, Kawasan Penempatan Semula Batu Maung, Pulau Pinang (Bayaran Borang 5A) Adalah saya merujuk kepada perkara yang tersebut di atas dan memaklumkan bahawa Pihak Berkuasa Negeri, Pulau Pinang telah pun meluluskan permohonan tuan/puan untuk memiliki plot 142, Mk. 12 Kawasan Penempatan Semula Batu Maung, Pulau Pinang. Borang 5A telah pun dihantar kepada tuan/puan tetapi hingga kini tuan/puan masih belum menjelaskannya.

Sehubungan dengan itu, tuan/puan adalah diminta hadir ke Pejabat ini pada masa, tarikh dan tempat seperti berikut untuk memberi penerangan berhubung dengan perkara di atas: Tarikh : 15 Julai, 1989 Masa :

10.00 pagi Tempat : Pejabat Daerah dan Tanah, Daerah Barat Daya, Pulau Pinang Sekian, terima kasih. 21 [22] Dokumen-dokumen di atas adalah eksibit yang dikemukakan oleh Defendan Pertama sendiri melalui afidavitnya. [23] Berdasarkan s. 180 KTN, selepas kelulusan pemberimilikan oleh Pihak Berkuasa Negeri dan butiran cukai tanah dibayar dalam tempoh yang dinyatakan dalam Borang 5A, proses selanjutnya ialah Pihak Berkuasa Negeri (dalam kes ini Pihak Berkuasa Negeri telah menurunkan kuasa kepada Pentadbir Tanah) akan mendaftarkan pemberimilikan tersebut. S. 180 memperuntukan seperti berikut:

(i) Where approval of the State Authority to alienation of any land whether under this Act or under the provisions of any previous land law has been given, subject to sub-section (3) of section 80, documents of qualified title shall be prepared, registered and issued by the Land Administrator or Registrar, as the case may be.

81.

(a) the first year's rent payable in respect of the land, computed on the basis of the volume approved, or provisionally approved, for alienation;

(b) the premium (if any) so payable, computed on the like basis;

(c) the amount, or estimated amount, of any survey fees chargeable in respect of the land where the land is to be surveyed by a Survey Officer; and

(d) the fees chargeable in connection with the preparation and registration of-

(i) documents of qualified title and final document of title; or

(i) permohonan Defendan Pertama supaya tanah tersebut dipindah milik kepada beliau telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan; 24