1. ) Lee Meng Hung v Era Universe Development Sdn Bhd (JA-A52NCvC-185-06/2024)

Content

JA-A52NCvC-185-06/2024 Alasan Penghakiman 1 DALAM MAHKAMAH SESYEN DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. JA – A52NCvC – 185 – 06 / 2024

Preamble

Menurut Klausa 14.1 Perjanjian Jual Beli tersebut, milikan kosong mesti diserahkan kepada plaintif dalam tempoh 36 bulan daripada tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut ditandatangani. Ini bermaksud milikan kosong hendaklah diserahkan pada atau sebelum 19.2.2020 dalam kes ini.

Schedule

Jadual G, H, I dan J Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. 29. Surat bertarikh 8.3.2021 daripada KPT (rujuk Eksibit MRW-3 Afidavit Jawapan menyatakan: “[2] Dimaklumkan bahawa Kerajaan telah mewartakan suatu peruntukan perundangan / akta bagi menangani kesan penyakit Koronavirus 2019 termasuk mengubahsuai peruntukan berkaitan Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1996. Akta ini dinamakan Akta Langkah-langkah Sementara bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (COVID- 19), 2020. S/N jsqkw1U1ekY562lGNAfjA JA-A52NCvC-185-06/2024 Alasan Penghakiman 12 [3] Berdasarkan Bahagian XI, Subsyeksyen 35(1) dan 35(4) di bawah Akta tersebut, dimaklumkan bahawa rayuan pihak tuan bagi pemajuan yang telah dilesenkan seperti di atas telah pun dipertimbangkan dan diluluskan oleh YB Menteri untuk mengecualikan tempoh dari 18 Mac 2020 sehingga 31 Ogos (167 hari) bagi pengiraan masa serahan milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama berdasarkan Perjanjian Jual Beli yang telah ditandatangani dengan pihak Pembeli.” 30. Kuasa Menteri untuk memberi pengecualian di Bahagian XI adalah tertakluk kepada peruntukan di bawah seksyen-seksyen 32 – 38 Act 829 tersebut. Mahkamah mendapati tiada pengecualian diberikan kepada pembangunan yang bukan merujuk kepada kemudahan perumahan di bawah Bahagian XI tersebut. 31. Adalah tidak dipertikaikan bahawa Hartanah tersebut merupakan dua tingkat kedua pejabat dan bukannya pembangunan perumahan yang dikawal oleh Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 dan SPA tersebut merupakan perjanjian jual beli yang disediakan oleh Defendan dan bukannya satu perjanjian jual beli yang ditetapkan oleh Jadual G, H, I dan J Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Oleh yang demikian, sebagaimana dihujahkan oleh plaintif dan Mahkamah bersetuju dengan hujahan tersebut, pengecualian yang diberikan di dalam surat di atas adalah tidak terpakai di dalam kes ini. 32. Pada pendapat Mahkamah, peruntukan undang-undang mengenai isu ini adalah jelas dan tugas Mahkamah ialah memberikan S/N jsqkw1U1ekY562lGNAfjA JA-A52NCvC-185-06/2024 Alasan Penghakiman 13 terjemahan kepada undang-undang dan mengaplikasikannya di dalam situasi yang jelas. 33. Di dalam kes di hadapan Mahkamah ini, berdasarkan di atas Mahkamah memutuskan pengecualian yang diberikan oleh Menteri melalui surat-surat KPKT tersebut adalah tidak terpakai kepada defendan. Oleh yang demikian pengiraan gantirugi jumlah tertentu tidak akan mengambil kira pengecualian 289 hari tersebut. Pengiraan Kelewatan berdasarkan Overriding Agreement 34. Fakta kes menunjukkan pada Perjanjian Jual Beli tersebut ditandatangani pada 20.2.2017 sama dengan tarikh Overriding Agreement. Manakala surat makluman daripada defendan kepada plaintif memaklumkan status hartanah tersebut bertarikh 30.6.2017 (rujuk eksibit TLH-1 Afidavit Jawapan plaintif). 35. Klausa-klausa 1 dan 2 Overriding Agreement tersebut memperuntukkan: 1. CONDITIONAL SALE AND PURCHASE In consideration of the Purchaser: (a) Executing the Prescribed SPA immediately after the execution hereof; and (b) Agreeing and undertaking to observe and comply with the provision of the Prescribed SPA, in particular the Schedule of Payment of the Purchase Price therein (“the Schedule of Payment”), S/N jsqkw1U1ekY562lGNAfjA JA-A52NCvC-185-06/2024 Alasan Penghakiman 14 the developer hereby conditionally agrees to sell to the Purchaser the Property and to execute the Prescribed SPA upon the overriding provisions contained herein. 2. CONDITION PRECEDENT (1) Notwithstanding anything to the contrary stipulated in the Prescribed SPA, the sale and purchase of the Property shall be conditional upon: (a) the Property not being designated in due course by Cawangan Perumahan as Bumiputera Lot; and (b) the Release being granted by Cawangan Perumahan if the Property is so designated and if the property is not purchased by any Bumiputera by the expiry of the Reserved Period. The Prescribed SPA shall become unconditional, (a) Upon the written notification by the Developer that the Property is not designated by Cawangan Perumahan as Bumiputera Lot within nine (9) months from the date of this Agreement with an automatic extension of three (3) months (“the Designated Deadline”) or such other time to be mutually agreed upon, OR …” 36. Klausa 2(a) di atas memperuntukkan keadaan di mana Perjanjian Jual Beli tersebut menjadi tidak bersyarat iaitu apabila pembeli mendapat notifikasi bertulis daripada pemaju tentang keputusan Cawangan Perumahan mengenai status lot tersebut dalam tempoh S/N jsqkw1U1ekY562lGNAfjA JA-A52NCvC-185-06/2024 Alasan Penghakiman 15 masa 9 bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut dan Overriding Agreement tersebut (dengan lanjutan masa secara automatik 3 bulan) dan atau dalam tempoh masa yang dipersetujui oleh pihak-pihak. 37. Di dalam kes ini surat makluman daripada defendan memaklumkan plaintif bahawa hartanah tersebut bukan lot Bumiputera bertarikh 30.6.2017 iaitu lebih kurang empat (4) bulan selepas Perjanjian Jual Beli tersebut dan Overriding Agreement tersebut ditandatangani. 38. Kandungan surat tersebut menyatakan (exhibit TLH-1 Afidavit Balasan plainti): “Please be informed that we have obtained the letter from Cawangan Perumahan for allocation of Bumiputera Lot(s) for the Project and hereby we write to inform you that the abovementioned Property is designated as a Non-Bumiputera Lot. In view of the above, the Sale and Purchase Agreement dated 20.2.2017 (“the SPA”) entered by you in respect of the Property has become unconditional from the date hereof whereby you are obligated to pay the Purchase Price of the Property by instalments and at the same time and in the manner as set out in the Fifth Schedule of the SPA.” 39. Pada pendapat Mahkamah Klausa 2(a) Overriding Agreement tersebut memperuntukkan dengan jelas tarikh pengiraan 36 bulan tersebut hendaklah bermula dari tarikh makluman daripada defendan tentang status Hartanah tersebut. S/N jsqkw1U1ekY562lGNAfjA JA-A52NCvC-185-06/2024 Alasan Penghakiman 16 40. Niat ini diterjemahkan melalui surat makluman tersebut yang menyatakan pada tarikh surat tersebut memandangkan Hartanah tersebut bukan lot Bumiputera maka Perjanjian Jual Beli tersebut bukan lagi bersyarat. Malahan defendan turut memaklumkan mulai tarikh tersebut kewajipan plaintif membuat pembayaran ansuran dibawah Perjanjian Jual Beli tersebut berkuatkuasa. 41. Oleh yang demikian, adalah munasabah dan wajar dan juga selari dengan terma-terma kedua-dua Perjanjian tersebut sekiranya tarikh pengiraan milikan kosong Hartanah tersebut bermula 36 bulan dari tarikh surat makluman tersebut dan bukannya tarikh Perjanjian antara defendan dan Kerajaan Negeri Johor iaitu Supplemental Agreement tersebut. 42. Oleh yang demikian, di dalam kes ini Mahkamah mengira tempoh kelewatan penyerahan milikan kosong mulai pada 30.6.2020 sehingga penyerahan milikan kosong iaitu pada 14.6.2022. 43. Mahkamah bersetuju dengan pengiraan plaintif bahawa jumlah terakru dibawah gantirugi jumlah tertentu bagi kelewatan milikan kosong dalam tempoh tersebut terjumlah RM136, 988.90. 44. Mahkamah berpendapat isu ini bukan satu isu yang bermerit untuk dibicarakan. Mahkamah bersetuju dengan pemerhatian yang dibuat oleh Mahkamah Tinggi di dalam kes Southern Finance Berhad v Capable Million (M) Sdn Bhd And Others [2007] MLJU 93, yang memutuskan: S/N jsqkw1U1ekY562lGNAfjA JA-A52NCvC-185-06/2024 Alasan Penghakiman 17 "Triable issues" is a term that is often misunderstood. While there may be many issues in a matter, not every issue is a triable issue. Issues that are questions of law and interpretation can be dealt with by submissions in a hearing, and does not require a trial. Even issues of fact are not always triable issues.” Plaintif gagal membuktikan kerugian sebenar 45. Defendan seterusnya berhujah plaintif telah gagal membuktikan kerugian sebenar atau pampasan yang munasabah apabila menuntut gantirugi sebenar berdasarkan kemungkiran kontrak (rujuk seksyen 75 Akta Kontrak 1950; Selva Kumar Murugiah v Thiagarajah Retnasamy P [1995] 1 MLRA 188; Johor Coastal Development Sdn Bhd v Constrajaya Sdn Bhd [2009] 1 MLRA 654). 46. Sekali lagi isu yang ditimbulkan oleh defendan ini telah diputuskan oleh nas undang-undang yang terdahulu. 47. Sebagai permulaan Mahkamah merujuk kepada kes Cubic Electronics Sdn Bhd (in liquidation) v Mars Telecommunications Sdn Bhd [2019] 6 MLJ 15 yang memutuskan bahawa kerugian sebenar tidak perlu dibuktikan dalam kes-kes yang mana terdapat klausa berhubung dengan gantirugi tertentu di dalam kontrak. Mahkamah Persekutuan memutuskan: “Held: [1] There was no necessity for proof of actual loss or damage in every case where an innocent party sought to enforce a damages clause in a contract. Section 75 of the Contracts Act 1950 (‘the CA’) allowed reasonable compensation to be awarded by the court irrespective of whether actual S/N jsqkw1U1ekY562lGNAfjA JA-A52NCvC-185-06/2024 Alasan Penghakiman 18 loss or damage was proven. Selva Kumar Murugiah v Thiagarajah Retnasamy [1995] 1 MLJ 817 and Johor Coastal Development Sdn Bhd v Constrajaya Sdn Bhd [2009] 4 MLJ 445 (both decisions of the Federal Court) should not be interpreted (as what subsequent decisions since then have done) as imposing a legal straightjacket in which proof of actual loss was the sole conclusive determinant of reasonable compensation. Reasonable compensation was not confined to actual loss, although evidence of that might be a useful starting point. In determining what amounted to ‘reasonable compensation’ under s 75 of the CA, the concepts of ‘legitimate interest’ and ‘proportionality’ as enunciated in Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi [2015] UKSC 67 were relevant.” 48. Ratio di atas telah diikuti di dalam kes Twin Pavilion Development Sdn Bhd v Soo Yan Kai Dan Satu Lagi [2019] MLJU 2011 yang turut membahaskan isu yang sama. Mahkamah Tinggi memutuskan: “[23] … apa yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Cubic Electronics adalah seperti berikut: (a) beban awalan terletak pada pihak yang memohon untuk menguatkuasakan LAD dengan mengemukakan bukti/keterangan bahawa: (i)terdapat pelanggaran kontrak; dan (ii)kontrak tersebut mempunyai klausa yang memperincikan jumlah yang perlu dibayar berikutan dengan pelanggaran kontrak; (b) apabila kedua-dua kehendak tersebut dipenuhi, pihak yang memohon layak untuk menerima bayaran yang tidak melebihi jumlah yang dinyatakan dalam kontrak, tanpa mengira sama ada kerosakan S/N jsqkw1U1ekY562lGNAfjA JA-A52NCvC-185-06/2024 Alasan Penghakiman 19 atau kerugian sebenar dibuktikan atau tidak, kecuali jika pihak yang ingkar dapat membuktikan ketidakpatutan klausa LAD tersebut termasuklah jumlah yang dinyatakan. (c) sekiranya terdapat pertikaian berkenaan dengan apa yang dimaksudkan dengan “pampasan yang munasabah”, beban pembuktian adalah ke atas pihak yang ingkar untuk menunjukkan bahawa klausa LAD termasuk dengan jumlah yang dinyatakan dalamnya itu adalah tidak munasabah. [24] Lagipun, di dalam kes ini tiada isu ketidakmunasabahan gantirugi telah dibangkitkan atau ditimbulkan.” 49. Nas undang-undang di atas adalah mantap di atas isu ini. Plaintif tidak perlu untuk membuktikan kerugian sebenar yang dialami oleh mereka mahupun keperluan untuk memitigasikan kerugian kerana plaintif disini hanya menguatkuasakan hak mereka di bawah Perjanjian Jual Beli tersebut. Tambahan pula defendan sendiri tidak pernah membangkitkan isu ketidakmunasabahan gantirugi jumlah tertentu yang dituntut oleh plaintif. 50. Mahkamah berpendapat isu ini juga bukanlah satu isu yang perlu dibicarakan. KESIMPULAN 51. Fakta-fakta dalam kes ini dan isu-isu yang ditimbulkan oleh defendan adalah jelas dan dapat diputuskan melalui keterangan affidavit dan telah diputuskan oleh nas undang-undang terdahulu. Isu-isu tersebut juga tidak memerlukan perbicaraan penuh. S/N jsqkw1U1ekY562lGNAfjA JA-A52NCvC-185-06/2024 Alasan Penghakiman 20 52. Hakikatnya defendan telah gagal membuat serahan milikan kosong hartanah tersebut dalam tempoh masa yang ditetapkan. Defendan tidak mempunyai sebarang pembelaan yang bermerit untuk menentang tuntutan plaintif di sini. 53. Sebaliknya plaintif telah mengalami kerugian kerana hartanah yang dibeli tidak dapat dimiliki dalam tempoh yang dijanjikan oleh defendan. 54. Mahkamah berpendapat terdapat merit di dalam permohonan Penghakiman Terus yang dipohon oleh plaintif di sini. 55. Mahkamah membenarkan perintah seperti dipohon di Lampiran 8 dengan kos RM3,000.00 ditanggung oleh defendan. Bertarikh pada 21 Januari 2025 ………………………………….. LAILAWATI BINTI ALI HAKIM Mahkamah Sesyen Sivil 3 Johor Bharu Bagi pihak plaintif: Bagi pihak defendan: Loh Wei Cher Shobana Mala a/p Krishnan T/n Yeo Law Chambers T/n Shobana M & Assocs. S/N jsqkw1U1ekY562lGNAfjA