1. ) Lee Yew Seng v Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (WA-24NCvC-291-02/2022)

1.

2.

3.

YAP AH KIN @ YAP SUI KIEW (NO. K/P : 311223-10-5060) … PERAYU-PERAYU / PLAINTIF-PLAINTIF DAN PENTADBIR TANAH WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR … RESPONDEN / DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN ( LAMPIRAN 1 ) RAYUAN [1] Perayu / Plaintif yang dinamakan di atas tidak berpuashati dengan keseluruhan keputusan yang diberikan Hakim Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur pada 24 Mac 2023 dan merayu kepada Mahkamah Rayuan terhadap keseluruhan keputusan tersebut yang memutuskan bahawa:- a) Kandungan 1 ditolak. b) Perayu-Perayu adalah berhak kepada faedah ke atas jumlah wang pampasan sejumlah RM203,119.52 yang telah didepositkan kepada Mahkamah Tinggi sebagaimana Perintah bertarikh 5.9.2000 bagi Saman Pemula No. S7-21-91 Tahun 2000 dari tarikh pendeposit wang di Mahkamah Tinggi iaitu 2.8.2001 sehingga tarikh keputusan yang diberikan pada 24.3.2023; dan c) Kos sebanyak RM5,000.00 dibayar oleh Perayu-Perayu kepada Responden. [2] Pihak-Pihak dalam kes ini akan disebut sebagai Plaintif-Plaintif ( Perayu-Perayu) dan Defendan ( Responden ) seperti di Mahkamah Tinggi. [3] Plaintif-Plaintif dalam Saman Pemula ini memohon perintah-perintah yang berikut:

Deklarasi bahawa Perishtiharan Pengambilan yang Di-Cadangkan (Borang D) di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 bertarikh 25.6.1976 untuk pengambilan 3.75 ekar tanah dipegang di bawah Geran Mukim 1742 (dahulu EMR 3294) Lot 2709 dan Geran Mukim No. 1 Lot 3275 Mukim Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan ("Tanah tersebut") adalah batal dan tidak sah (null and void);

Bahawa suatu penilaian (valuation) ditentukan oleh Mahkamah yang Mulia ini selepas mengambil kira penilaian bebas (independent valuation) ke atas nilai pasaran Tanah tersebut atas dasar tanah kosong (vacant land) tertakluk kepada syarat-syarat hakmilik yang sedia ada yang akan dilaksanakan oleh seorang jurunilai yang dilantik oleh Mahkamah yang Mulia ini;

Bahawa kos untuk mendapatkan penilaian bebas dibayar oleh

Bahawa Defendan membayar kepada Plaintif-Plaintif nilai yang ditentukan di perenggan (b) di atas;

Bahawa faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah nilai yang ditentukan di perenggan (b) atas dari tarikh 25.6.1976 sehingga penyelesaian penuh;

Bahawa gantirugi am ditaksirkan oleh Mahkamah yang Mulia ini dan dibayar kepada Plaintif-Plaintif oleh Defendan atas kehilangan penggunaan (loss of use) Tanah tersebut;

Bahawa kos tindakan ini dan semua kos yang berbangkit dan bersampingan (consequential and incidental) dibayar oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif; dan

apa-apa perintah dan / atau relif yang difikir suai manfaat oleh Mahkamah yang Mulia ini. LATARBELAKANG [4] Plaintif Pertama hingga Plaintif Ke-3 merupakan adik beradik, manakala Plaintif Ke-4 merupakan ibu mereka. Mereka merupakan pemilik berdaftar dan / atau pemilik yang sah bagi tanah yang dipegang di bawah Geran Mukim 1742 (dahulu EMR 3294) Lot 2709 dan Geran Mukim No. 1 Lot 3275 Mukim Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan yang sejumlah 3.75 ekar ("Tanah tersebut"). [5] Plaintif Pertama hingga Plaintif Ke-3 telah mewarisi Tanah tersebut dari ayah mereka, Lee Yee Leong ("LYL"). [6] Borang D (Perishtiharan Pengambilan yang Di Cadangkan) di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 ( “APT 1960” ) bertarikh 25.6.1976 telahpun dikeluarkan untuk pengambilan Tanah tersebut atas alasan "untuk penempatan semula pemilik-pemilik tanah yang terlibat dengan Rancangan Sewerage and Sewage Disposal." [7]

Deposit pampasan tersebut hanya dibuat pada tahun 2001 berdasarkan nilai pada tahun 1976. [21] Kelewatan 21 tahun untuk membayar pampasan adalah bersifat fatal dan bertentangan dengan maksud seksyen 29(1) APT 1960. Tiada sebarang penjelasan diberikan kenapa terdapat kelewatan untuk tempoh membayar pampasan. (Rujuk kes Ismail bin Bakar & Ors v Director of Lands and Mines, Kedah Darul Aman [2011] 5 MLJ 197). [22] Defendan adalah diestop dari membayar pampasan asal kepada Plaintif-Plaintif kerana:- a) Sebarang kemungkiran prosedur dalam pengambilan tanah mesti ditaksirkan sebagai memihak kepada Plaintif-Plaintif. b) Pengutipan cukai tanah secara berterusan oleh Defendan selama 12 tahun selepas tawaran pampasan dibawah Borang H ditolak oleh Plaintif-Plaintif memberi Plaintif-Plaintif suatu jangkaan sah (legitimate expectation) bahawa Plaintif tetap merupakan pemilik Tanah tersebut yang sah. c) Permohonan Plaintif tidak melampau kerana Plaintif mohon dipampas sewajarnya sebagaimana hak di bawah Perkara 13 Perlembangaan Persekutuan. HUJAHAN DEFENDAN [23] Defendan percaya bahawa Plaintif telah merujuk kepada seksyen 8(4) APT 1960 di mana seksyen 8(4) tersebut dipinda pada 3.11.1983. Sebelum pindaan ini, tiada sebarang had masa 2 tahun untuk pembayaran pampasan diperuntukkan. Maka hujahan Plaintif berkenaan Borang D tidak sah disebabkan kegagalan bayaran pampasan dalam tempoh 2 tahun adalah tidak terpakai. Seksyen 8(4) tidak mempunyai efek retrospektif untuk pengambilan yang dibuat sebelum pindaan pada tahun 1983. Rujuk kes Amitabha Guha & Anor v Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat [2021] 3 CLJ 1 . [24] Defendan telah 3 kali memohon untuk mendepositkan bayaran pampasan ke Mahkamah bermula dari tahun 1981 lagi. Disebabkan tiada respon daripada Plaintif-Plaintif sehingga tahun 2000, maka Saman Pemula Defendan dibatalkan dengan kebebasan untuk memfailkan semula dan difailkan menerusi Saman Pemula No. S7-21-91-2000. [25] Defendan telah melakukan yang sewajarnya untuk membayar pampasan kepada Plaintif-Plaintif dengan seberapa segera dan dalam tempoh yang munasabah. Tiada sebarang peruntukkan dalam APT 1960 bahawa Defendan perlu mempertimbangkan permohonan tuan tanah untuk diberikan tanah gantian. [26] Jika Mahkamah berpendapat terdapat kelewatan dalam pembayaran pampasan, Plaintif hanya berhak untuk bayaran lewat berdasarkan jumlah prinsipal pada masa tersebut iaitu RM168,750.00. [27] Semua prosedur pengambilan telah dipatuhi oleh Defendan dengan sah. [28] Menurut seksyen 68 APT 1960, cara penggunaan / pelupusan lanjut Tanah tersebut selepas pengambilan, yang tidak mematuhi alasan pengambilan, tidak menjadikan pengambilan tersebut tidak sah. Rujuk kes Tee Teh Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur & 1 lagi [2019] 1 LNS 334. [29] Permohonan sewajar ditolak dengan kos. DAPATAN DAN KEPUTUSAN MAHKAMAH [30] Berdasarkan rujukan undang-undang dan kes oleh pihak-pihak, Mahkamah berpendapat pengambilan Tanah tersebut menerusi Borang D adalah sah. Isu muncul apabila LYL tidak bersetuju dengan amaun pampasan yang ditawarkan. [31] Setelah Mahkamah membaca Saman Pemula dan afidavit-afidavit serta hujahan kedua-dua pihak. Berikut adalah dapatan Mahkamah:- 1) Pengambilan tanah telah diambil dengan mengikut prosedur pada ketika itu dan diwartakan. Borang D (Peristiharan Pengambilan yang dicadangkan) ditandakan sebagai ekshibit RMM-1. 2) Borang E (Notis Pemberitahuan Siasatan) dibawah APT bertarikh 11.10.1976 telah dikeluarkan. Rujuk ekshibit RMM-2. 3) Borang F ( Pemberitahu Menghendaki Keterangan Bertulis ) dibawah APT bertarikh 11.10.1976 dan surat balasan daripada LYL bertarikh 3.11.1976. Rujukan dibuat kepada ekshibit RMM-

4) Surat Balasan daripada LYL bertarikh 3.11.1976 dikemukakan dan ditunjukkan dan ditandakan sebagai ekshibit RMM-4. 5) Menerusi Borang G ( Pemberian Bertulis Pampasan ) dibawah APT bertarikh 28.1.1980, LYL telah ditawarkan pampasan RM168,750.00 ( “Pampasan tersebut” ) untuk pengambilan Tanah tersebut yang seluas 3,75 ekar iaitu RM1.02 sekaki persegi. Rujuk ekshibit LYS-6 / RMM-6. 6) Berkaitan hakmilik Tanah tersebut telah dibatalkan dan digantikan dengan hakmilik GM1742 Lot 2709 Mukim Kuala Lumpur ( rujuk ekshibit LYS-7 surat Pentadbir Tanah Daerah Wilayah Persekutuan bertarikh 17.4.1986) adalah diluar pengetahuan Defendan. 7) Berkaitan perenggan 15,16,17 afidavit sokongan Plaintif-Plaintif bahawa berdasarkan seksyen 8 APT pampasan tanah (Dalam Borang G) harus diberikan dalam masa 2 tahun dari tarikh Borang D dikeluarkan dan Defendan telah gagal berbuat demikian. Plaintif-Plaintif menyatakan bahawa Borang G hanya dikeluarkan pada 28.1.1980 iaitu selepas 3 tahun 7 bulan dari Borang D dengan pampasan RM168,750.00. Plaintif-Plaintif berhujah bahawa Borang D telah luput oleh itu pengambilan Tanah tersebut adalah terbatal dan tidak sah ketika Borang G dikeluarkan. Plaintif-Plaintif menyatakan mereka tidak menerima apa-apa bayaran pampasan dan pada tahun 2001 iaitu selepas 25 tahun selepas Borang D, Defendan mendepositkan pampasan dengan Pendaftar Mahkamah Tinggi yang hanya diketahui oleh Plaintif-Plaintif sekitar April 2003. (Rujukan ekshibit LYS-8 ). 8) Adalah menjadi tegasan Defendan bahawa pada ketika pengambilan Tanah tersebut dilakukan pada tahun 1976 Borang D dikeluarkan, seksyen 8 (4) APT tidak terpakai kerana seksyen tersebut belum lagi wujud. Peruntukan pampasan pengambilan tanah harus diberikan dalam tempoh 2 tahun dari tarikh Borang D dikeluarkan hanya ditambah selepas pindaan terhadap APT 1960 pada 3.11.1983. 9) Mahkamah berpandangan bahawa seksyen 8 (4) APT 1960 tidak wujud semasa pengambilan Tanah tersebut dibuat. Pindaan hanya dibuat pada 3.11.1983. Tidak timbul isu had masa pampasan perlu dibuat dalam tempoh 2 tahun. Disebabkan pindaan tersebut bukanlah berkuatkuasa secara retrospektif. (Rujukan dibuat kepada Warta Kerajaan Persekutuan bertarikh 3.11.1983 ditandakan sebagai ekshibit RMM-7). 10) Mahkamah juga mendapati adalah dalam pengetahuan LYL (pemilik tanah) / Plaintif-Plaintif bahawa:- a) terdapatnya pengishtiharan Pengambilan dibawah APT 1960 bertarikh 25.6.1976; b) Borang E notis pemberitahuan siasatan bertarikh 11.10.1976 telah dikeluarkan; c) Borang F ( Pemberitahu Menghendaki Keterangan Bertulis ) bertarikh 11.10.1976 dan LYL telah membalas tidak mahu pampasan dalam bentuk wang dan memohon tanah sebagai pertukaran. d) Borang G dikeluarkan bertarikh 28.1.1980 dan LYL ditawarkan pampasan bernilai RM168,750.00 seluas 3.75 ekar. e) Borang H bertarikh 22.2.1980 telah dikeluarkan dan LYL menolak pampasan pada 22.2.1980. 11) Disebabkan keengganan LYL menerima pampasan yang ditawarkan. Pentadbir Tanah telah mengemukakan permohonan ke Mahkamah pada 4.11.1981 untuk mendepositkan wang pampasan kerana tuanpunya enggan menerima pampasan. Permohonan tertangguh dan kes telah didengar dihadapan Pendaftar Mahkamah Tinggi dan secara lisan. Saman Pemula dibatalkan dengan kebebasan memfailkan semula. 12) Kes difailkan semula pada 26.7.2000 dan perintah untuk mendepositkan wang pampasan berjumlah RM203,119.52 ( pokok dan faedah ) telah diperolehi melalui perintah No S7- 21-91 tahun 2000 bertarikh 5.9.2000. ( Perintah ekshibit RMM-8 ). 13) Melalui surat bertarikh 2.8.2001, cek Bumiputra Commerce Bank Berhad dengan No. 047918 berjumlah RM203,119.52. telah didepositkan ke Mahkamah (ekshibit RMM-9). Walau bagaimanapun sehingga kini tiada permohonan diterima oleh Plaintif-Plaintif untuk menerima pampasan tersebut. Mahkamah juga mendapati bahawa Plaintif-Plaintif tidak mengambil tindakan untuk membantah akan ketidakpuasan hati terhadap Pampasan tersebut atau apa-apa tindakan munasabah untuk membantah Borang H (Pemberitahuan Pemberian dan Tawaran Pampasan) bertarikh 22.2.1980 apabila ia dikeluarkan. 14) Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah mengambil tindakan yang munasabah dan kelewatan bukan disebabkan oleh pihak Defendan tetapi dipihak Plaintif-Plaintif yang enggan menerima pampasan tersebut dengan memberi syarat penggantian tanah. 15) Berdasarkan kronologi fakta, Mahkamah mendapati Defendan telah membuat permohonan ke Mahkamah untuk pembayaran pampasan kepada Plaintif-Plaintif dalam masa yang munasabah. 16) Berkaitan hujahan Plaintif-Plaintif mereka mempunyai harapan sah (legitimate expectation) bahawa mereka tetap merupakan pemilik Tanah tersebut dengan pembayaran cukai tanah atas Tanah tersebut walaupun Borang D telah dikeluarkan sejak 1976. Mahkamah dapati penyataan Plaintif adalah penyataan kosong semata-mata. Dalam perenggan 22 Afidavit Sokong Plaintif di Lampiran 2 tidak mengemukakan apa-apa dokumen yang menunjukkan pembayaran cukai selama 15 tahun selepas Borang D dikeluarkan. 17) Mahkamah juga bersetuju dengan perenggan 21 afidavit jawapan Defendan bahawa Plaintif-Plaintif telah dimaklumkan berkenaan pengambilan Tanah tersebut melalui Borang D ( Perishtiharan Pengambilan Yang Dicadangkan), Warta Kerajaan No.3048, Borang I ( Perakuan Segera ), Borang K (Pemberitahu bahawa tanah telah diambil milik), Borang G ( Pemberian Bertulis Pampasan), Borang H ( Pemberitahuan Pemberian dan Tawaran Pampasan), dan hasil semakan hakmilik didapati kedua-dua lot tanah telah dipindahkan pada 31.5.1976. Pada setiap masa material Plaintif-Plaintif adalah berpengetahuan akan Tanah tersebut telah diambil secara teratur dan sah mengikut APT 1960. ( rujukan dibuat kepada ekshibit RMM-10, RMM-11 dan RMM-12 ) 18) Berkaitan hujahan Plaintif bahawa Tanah tersebut telah dicadang diambil oleh Defendan sejak 1976, namun tiada pembangunan dijalankan diatas Tanah tersebut untuk masa lebih kurang 21 tahun dan ini jelas bercanggah dengan tujuan alasan pengambilan Tanah tersebut. 19) Mahkamah bersetuju dengan Defendan bahawa apa-apa tujuan selepas pengambilan dibuat tidak seharusnya menjadi pertikaian yang perlu dibangkitkan di Mahkamah. Rujukan dibuat kepada seksyen 68A APT 1960. 20) Pengambilan tanah tersebut adalah dibuat mengikut undang-undang dan tidak bercanggah dengan APT 1960 ( Rujukan kepada kes Tee Teh Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur & 1 lagi [2019] LNS 334. 21) Mahkamah juga merujuk kepada kes Lee Juan Khin & Lain-lain v Pengarah tanah dan Galian Pulau Pinang [1996] MLJU 393 Abdul Hamid Mohamad J (pada masa itu) dalam membaca peruntukan 68A APT 1960 menyatakan seperti berikut:- “ Tambahan lagi terdapat seksyen 68A: “68A Subsequent disposal, etc. of acquired land not to invalidate acquisition. Where any land has been acquired under this Act, whether before or after the commencement of this section, no subsequent disposal or use of, or vdealing with, the land , whether bt the State Authority or by the Government, person or corporation on whose behalf the land was acquired, shall invalidate the acquisition of the land. Saya berpendapat bahawa peruntukan ini mempunyai makna yang luas: apa yang dilakukan keatas tanah yang telah diambil itu, sama ada ia berlainan daripada tujuan asal pengambilannya atau tidak, tidak menjadikan pengambilan itu tak sah. Ini termasuk, pada pandangan saya, jika, oleh sesuatu sebab yang bukan dirancang dengan niat buruk dari awalnya, tanah itu kemudiannya disimpan sebagai kawasan lapang sekalipun. Dalam kes ini tidak dibuktikan niat buruk pihak berkuasa semasa pengambilan itu.” [32] Berkaitan Borang D tidak sah disebabkan kegagalan bayaran pampasan dalam tempoh 2 tahun adalah tidak terpakai dan bersetuju dengan Defendan bahawa seksyen 8(4) tidak mempunyai efek retrospektif untuk pengambilan yang dibuat sebelum pindaan pada tahun 1983. Mahkamah merujuk kepada kes Mahkamah Persekutuan dalam Amitabha Guha & Anor v Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat [2021] 3 CLJ 1 . yang menyatakan seperti berikut:- "[67] As a general rule, statutory amendments that affect substantive rights do not operate retrospectively. First, the 2016 Amending Act did not expressly exclude the application of s. 30(1)(b) of the Interpretation Acts which provides that the repeal of a written law in whole or in part shall not affect any right, privilege, obligation or liability acquired, accrued or incurred under the repealed law. The Privy Council also expressed the view that “[a} part from the interpretation Statutes, there is at common law a prima facie rule of construction that a statute should not be interpreted retrospectively so as to impair an existing right or obligation unless that result in unavoidable on the language used.” (see Yew Bon Tew,(supra) at p, 2). That a retrospective operation should not be given to a statute to impair an existing right and that one should avoid a construction that inflicts a detriment was emphasised by the then Supreme Court in National Land Finance Co-Operative Society Limited, ( supra ) at p 106 ( see also Society of La Sal/e Brothers,(supra) at paras. [43] to [45]; Tenaga Nasional Bhd v. Kamarstone (supra) at paras. [6] to [7]). [68] It must be borne in mind that the LAA 1960 is a special enactment dealing with the fundamental right to property under art. 13 of the Federal Constitution. As a general rule, such statutes should be construed strictly and any doubt should be resolved in favour of the landowner so as to give meaning to the constitutional protection of a person ’s right to his property (Ee Chong Pang (supra) at para. [21]; Sistem Lingkaran Lebuhraya Kajang Sdn B; Sistem Lingkaran Lebuhraya Kajang Sdn Bhd (supra) at para. [4]). Accordingly, we would answer question 6 in the negative. ” [33] Mahkamah berpendapat bahawa seksyen 8(40 APT 1960 tidak terpakai secara retrospektif.Pengambilan Tanah tersebut dilakukan pada tahun 1976 sebelum pindaan berkuatkuasa pada 1983. [34] Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa pengambilan Tanah tersebut adalah sah dan teratur dari segi undang-undang dan pengeluaran Borang G setelah 3 tahun 7 bulan dari tarikh Borang D bukanlah satu kegagalan dipihak Defendan. [35] Berkaitan isu sama ada bayaran pampasan telah dibuat “as soon as may be” menurut seksyen 29 APT 1960. Mahkamah juga mendapati bahawa Defendan telah mengambil langkah-langkah sepatutnya untuk mendepositkan pampasan tersebut dalam tempoh yang munasabah di Mahkamah, namun pembayaran itu dimuktamadkan 21 tahun selepas Borang H dan 25 tahun selepas Borang D. Jumlah pampasan pada asalnya adalah RM168,700.00 melalui Saman Pemula Exparte No F759/81 bertarikh 3.11.1981. Jumlah tersebut tidak mengambilkira 6% faedah setahun dari 3.12.1979 yang sepatutnya berjumlah RM203,119.52. Perkara ini telah diperbetulkan oleh Defendan dalam Permohonan Saman Pemula No S7-21- 91 pada 26.7.2000 untuk mendepositkan pampasan kepada Mahkamah dan perintah diberikan pada 5.9.2000. ( rujukan kepada cek number 047918 yang didepositkan ke Mahkamah ekshibit RMM-9). [36] Mahkamah juga merujuk kepada kes In Arena Tegar Sdn Bhd V. Pentadbir Tanah Daerah Johor Bahru &Anor [2017] 9 CLJ 77 [TAB 4 BOA], the court held as follows:- "[27] Section 29 of the Act explicitly states as soon as may be after the service of Form H, the payment of the amount awarded has to be made to the person entitled. The meaning of 'as soon as may be’ has been lucidly explain in the decision of the Court of Appeal in lsmail Bakar & Ors v. Director of Lands and Mines, Kedah Darul Aman [2010] 9 CLJ 810. [28] In the event the Land Administrator cannot determine who the entitled person is, then the Land Administrator is required under s. 29(2) of the Act to apply to the Registrar of the court to deposit the awarded amount with the court. [29] This court observes that there is no time frame mentioned in the provision for the Land Administrator to apply to the court to deposit the awarded amount with the court. However, reading ss. 29(2), 32(1) and 32(1C) together, it postulates a situation that the Land Administrator has to make the application and deposit the amount awarded into the court on or before the due date. In the event the Land Administrator fails to do so, late payment charges shall be imposed on the Land Administrator.” [37] Mahkamah juga mendapati bahawa tindakan Plaintif-Plaintif sendiri yang enggan menerima pampasan tersebut dengan memberi syarat penggantian tanah menyebabkan kelewatan berlaku. Tiada tindakan daripada Plaintif-Plaintif untuk membantah akan pampasan tersebut di Mahkamah. [38] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah menolak Lampiran 1 dengan kos RMRM5000.00 tertakluk kepada fi alokatur. tt ( LATIFAH BINTI HAJI MOHD TAHAR ) Hakim Mahkamah Tinggi NCVC 1 Mahkamah Kuala Lumpur. Bertarikh : 30.5.2023 Peguam Bagi Pihak Perayu/-PerayuPlaintif-Plaintif Tetuan Chong + Kheng Hoe A3-3-6 Block A3, Solaris Dutamas, 1 Jalan Dutamas, 50480 Kuala Lumpur. (Tel : 03-62053928 Emel : ask@ckh.law ) (Ruj.21111426) Peguam Bagi Pihak Responden/Defendan Jabatan Peguam Negara (Unit Tanah) Cawangan Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur Tingkat 5 (Sayap Kiri), Wisma Chase Perdana Off Jalan Semantan, Damansara Heights 50612 Kuala Lumpur. (Ruj.PN/WKL/KA/15/02/14)