Letchume A/p Subramaniam v PROMPT PAY SDN BHD (JA-12ANCC-12-07/2022)

LAI YI BAO ... PERAYU-PERAYU PROMPT PAY SDN BHD (NO. SYARIKAT: 201901039681 (1349011-h)) ... RESPONDEN [DALAM PERKARA MAHKAMAH SESYEN DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TAKZIM, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO: JA-A52NCC-4-01/2022 ANTARA PROMPT PAY SDN BHD (NO. SYARIKAT: 201901039681 (1349011-h)) … PLAINTIF 1

JEEWA A/P SUBRAMANIAM LAI YI BAO … DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pendahuluan [1] Di hadapan Mahkamah ini merupakan rayuan Perayu-Perayu/Defendan-Defendan terhadap keputusan Hakim Mahkamah Sesyen Johor Bahru (“HMS”) bertarikh 19.7.2022 yang telah membenarkan permohonan Responden/Plaintif di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”) untuk mendapatkan penghakiman terus ke atas Perayu-Perayu/Defendan-Defendan. [2] Setelah mendengar hujahan-hujahan yang dikemukakan oleh peguam kedua-dua pihak, Mahkamah ini telah memutuskan untuk mengekalkan keputusan HMS sekaligus menolak rayuan Perayu-Perayu. [3] Maka, berikut merupakan Alasan Penghakiman Mahkamah ini bagi menjelaskan mengapa keputusan HMS tersebut wajar dikekalkan. [4] Bagi tujuan kesenangan dan kemudahan rujukan, pihak-pihak akan dikenalpasti dan dirujuk sebagaimana asal mereka di Mahkamah Sesyen iaitu Perayu Pertama dan Perayu Kedua masing-masingnya sebagai Defendan Pertama (“D1”) dan Defendan Kedua (“D2”) dan Responden sebagai Plaintif (“P”). Fakta dan latar belakang kes [5] P di satu pihak sebagai pemberi pinjaman dan D1 dan D2 di pihak yang lain sebagai peminjam telah memasuki satu perjanjian pinjaman wang bertarikh 09.08.2021 (“perjanjian tersebut”). [6] P merupakan pemberi pinjaman wang yang berlesen di bawah Akta Pemberi Pinjam Wang 1951. Sementara itu, D1 merupakan pemilik berdaftar tanah yang dipegang di bawah hak milik Geran 46321, Lot 27375, Mukim Plentong, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor (“hartanah tersebut”). [7] Di bawah perjanjian tersebut, P telah bersetuju meminjam dan D1 dan D2 telah bersetuju menerima pinjaman wang di mana syarat-syarat penting perjanjian tersebut adalah seperti berikut:-

Jumlah pokok pinjaman adalah sebanyak RM125,000.00 dengan kadar faedah pinjaman pada 12% setahun;

Tempoh bayaran balik adalah selama 6 bulan bermula dari tarikh jumlah pokok pinjaman tersebut dibayar oleh Plaintif kepada D1 dan D2;

Kadar bayaran bulanan bagi pinjaman wang tersebut adalah sebanyak RM22,083.33;

Jumlah keseluruhan bayaran balik D1 dan D2 kepada Plaintif (termasuk kadar faedah pinjaman) adalah sebanyak RM132,500.00; dan

Faedah ingkar pada kadar 8% setahun akan dikenakan ke atas mana-mana amaun yang terhutang. [8] Lanjutan kepada perjanjian tersebut, P telahpun membayar dan D1 dan D2 telah menerima RM125,000.00 iaitu jumlah pokok wang pinjaman pada sekitar 13.08.2021. [9] Satu kaveat pemegang lien telah kemudian didaftarkan ke atas hartanah tersebut pada 21.09.2021. [10] D1 dan D2 kemudian telah gagal untuk membuat bayaran ansuran pertama di bawah perjanjian tersebut yang mana ianya terakru dan tertunggak pada 13.09.2021. [11] P kemudiannya melalui Notis kepada D1 dan D2 telah menuntut untuk apa-apa jumlah tertunggak di bawah perjanjian tersebut dalam tempoh masa empat belas (14) hari. [12] Apabila D1 dan D2 tidak membalas notis P, P telah bertindak menamatkan perjanjian tersebut pada 05.11.2021 dan jumlah wang pokok pinjaman sebanyak RM132,500.00 berserta faedah pinjaman menjadi terhutang dan harus dibayar serta-merta di bawah perjanjian tersebut oleh D1 dan D2 kepada P. [13] P kemudian memulakan tindakan di Mahkamah Sesyen ke atas D1 dan D2 menuntut secara bersesama dan berasingan untuk perkara-perkara berikut:-

Jumlah pinjaman sebanyak RM132,500.00;

Faedah pada kadar 8% setahun ke atas jumlah RM132,500.00 dari 05.11.2021 sehingga tarikh penyelesaian penuh;

Kos; dan

Perintah dan/ atau arahan-arahan, relif-relif lain yang difikirkan suai manfaat dan wajar diberikan oleh Mahkamah Yang Mulia ini. [14] Di dalam pembelaan mereka, D1 dan D2 memplidkan bahawa:-

D1 dan D2 tidak menandatangani perjanjian tersebut;

D1 dan D2 tidak menerima apa-apa wang pinjaman daripada P;

D1 dan D2 tidak menerima salinan perjanjian yang telah disetemkan;

Perjanjian tersebut melanggari peruntukan Seksyen 24 Akta Kontrak 1950. [15] P kemudian memfailkan permohonan untuk penghakiman terus ke atas D1 dan D2 di bawah Aturan 14 KKM 2012. Permohonan P telah kemudian dibenarkan oleh HMS pada 19.7.2022. [16] Maka rayuan ini difailkan oleh D1 dan D2 terhadap keputusan HMS tersebut. Kedudukan Undang-Undang berkenaan Aturan 14 KKM 2012 [17] Kedudukan undang-undang mengenai penghakiman terus adalah seperti mana yang termaktub dalam Aturan 14 KKM 2012 yang memperuntukkan seperti berikut:- “Order 14. Summary judgment

Application by plaintiff for summary judgment (O. 14, r. 1)

Where in an action to which this rule applies a statement of claim has been served on a defendant and that defendant has entered an appearance in the action, the plaintiff may, on the ground that the defendant has no defence to a claim included in the writ, or to a particular part of such a claim, or has no defence to such a claim or part thereof except as to the amount of any damages claimed, apply to the Court for judgment against that defendant.

Subject to paragraph (3), this rule applies to every action begun by writ other than—

a claim by the plaintiff for libel, slander, malicious prosecution, false imprisonment, seduction or breach of promise of marriage; or

a claim by the plaintiff based on an allegation of fraud.

This Order does not apply to an action to which Order 81 applies.”. [18] Mahkamah Persekutuan dalam kes Fadzil Bin Mohamed Noor v Universiti Teknologi Malaysia [1981] 2 MLJ 196 telah menyarankan supaya Mahkamah yang mendengar permohonan penghakiman terus sebegini mengambil sikap berhati-hati berikutan kesan mutakhirnya yang boleh menutup pintu defendan daripada mengemukakan pembelaannya di Mahkamah, dengan nasihat seperti berikut:- “We now consider the application for summary judgment. It was rightly raised by counsel for the University that the case turns on the interpretation of the provisions of Act 30 of 1971 and the Constitution of the University, and therefore the court ought to be very cautious in treating it under Order 14. We are disposed to agree with that argument for this reason; not that cases depending on the interpretation of a statute or statutes deserve any different treatment from that of any other case under Order

An Order 14 order in the view we have always taken of it is a very stringent procedure because it shuts the door of the court to the defendant. The jurisdiction ought only to be exercised in proper cases. If the University and University Colleges Acts and related legislation come into an Order 14 case, no greater attention in principle is to be given by the court to that class of action than to any other class of action. The only point is that as everybody knows the pertinent legislation is long and complicated. But it is not sufficient under an Order 14 case to flourish the title of the University and University Colleges Act, etc., in the face of the court and say that is enough to give leave to defend. If a point taken under the Acts is quite obviously an unarguable point, and the court is satisfied that it is really unarguable, the court has precisely the same duty under Order 14 as it has in any other case. The court has the duty to apply the rule: (see Harry Tong Lee Hwa v Yong Kah Chin [1981] 2 MLJ

1.”. [19] Sementelah, adalah juga prinsip undang-undang mantap bahawa sekiranya pihak defendan berjaya membuktikan adanya isu-isu untuk dibicarakan, penghakiman terus tidak wajar diberikan kepada plaintif. Perkara ini telahpun diputuskan oleh Mahkamah Agung (ketika itu) dalam kes Alloy Automotive Sdn Bhd v Perusahaan Ironfield Sdn Bhd [1986] 1 MLJ 382 seperti berikut:- “The summary jurisdiction conferred by Order 81 must be used with great care. It provides a procedure similar to Order 14. Where all the issues are clear, summary judgment should be given. A defendant ought not to be shut out from defending unless it is very clear that he has no case in the action. A complete defence need not be shown. The defence set up need only show that there is a triable issue or question or that for some reason there ought to be a trial. Here the defence is alleging not only variation but also estoppel which was not dealt with by the learned Judge. In view of this it could not be said that the liability for breach of contract had been clearly established. Accordingly, we would allow the appeal with costs and set aside the order of the learned Judge and give the appellant unconditional leave to defend. Deposit shall be refunded to the appellant.”. [20] Rujukan lanjut juga boleh dibuat ke atas kes Cheng Heng Ping v Intradagang Merchant Bankers (M) Bhd [1995] 2 MLJ 363 di mana Mahkamah Rayuan di m.s 367 menyatakan seperti berikut:- “When an application is made for summary judgment under O 14 supported by an affidavit which goes to show that there is no defence, the defendants must show cause why leave to defend must be given. This means that the defendants must provide answers on oath which constitute evidence that they have a defence which is fit to be tried. Denials in a defence do not constitute evidence. They are challenges to the other side to show proof. In the present case the guarantors do not appear to have appreciated this. Their affidavits merely relied on the defence they pleaded, which consists of bare denials and points of law which they could not sustain.”. [21] Bagi kes yang jelas dan terang (“plain and obvious”), prosedur penghakiman terus adalah paling sesuai dan tidak ada keperluan untuk satu perbicaraan sekiranya tidak ada apa-apa fakta baru yang akan timbul untuk memberikan pencerahan kepada kes di hadapan Mahkamah. Rujuk Esso Standard Malaya Bhd v Southern Cross Airways (Malaysia) Bhd [1972] 1 MLJ 168 di mana Mahkamah Tinggi menyatakan seperti berikut:- “It is I think right that an order under R.S.C. Order 14 should be made only if the court thinks it is a plain case and ought not to go to trial. If one simply has a short matter of construction with a few documents, the court on summary application should decide what in its judgment is the true construction. There should be no reason to go formally to trial where no further facts could emerge which would throw any light upon the letters that have to be construed.”. [22] Akhir sekali, tanggungjawab defendan untuk menunjukkan terdapatnya isu-isu untuk dibicarakan tidaklah bermaksud isu-isu tersebut memerlukan bilangan yang banyak. Sekadar satu isu sahaja untuk dibangkitkan sudah memadai sebagai mana yang diputuskan oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes South East Asia Insurance Bhd v. Kerajaan Malaysia [1998] 1 CLJ 1045 seperti berikut:- “It is well settled that if a defendant in an O. 14 application succeeds in raising even a single triable issue. it will not be a fit and proper case to order summary judgment.” Rayuan di hadapan Mahkamah ini Isu pihak D tidak menandatangani perjanjian tersebut [23] Di dalam rayuan mereka di hadapan Mahkamah ini, D1 dan D2 telah menyatakan bahawa mereka tidak menandatangani perjanjian tersebut. [24] Berkenaan hal ini, D1 dan D2 menekankan di dalam Afidavit Jawapan mereka seperti dapat dilihat di perenggan 5-6 bahawa kononnya mereka menandatangani perjanjian kosong tanpa butiran berkenaan nama, nombor kad pengenalan, alamat dan jumlah pinjaman. [25] Pengataan di atas walau bagaimanapun tidak pula disokong oleh apa-apa keterangan lain dan hanyalah satu penafian kosong semata-mata yang tidak wajar untuk dipertimbangkan oleh Mahkamah ini. Perkara sama telah juga diteliti oleh HMS yang memutuskan seperti :- “Mahkamah juga mendapati pengataan Defendan-Defendan bahawa Perjanjian Pinjaman Wang yang ditandatangani oleh Defendan-Defendan tidak mengandungi butiran-butiran nama, nombor kad pengenalan, alamat dan jumlah pinjaman atas alasan Perjanjian Pinjaman Wang tersebut berlainan daripada perjanjian yang dilaksanakan oleh Defendan-Defendan tidak disokong oleh keterangan atau bukti di dalam Afidavit Defendan-Defendan.”. [26] Sebaliknya, keterangan dokumentari yang dikemukakan oleh P menunjukkan bahawa D1 dan D2 sememangnya telah memasuki dan menandatangani perjanjian tersebut. [27] Keterangan paling signifikan dalam hal ini ialah Afidavit yang diikrarkan oleh Omar Kutty Bin Abdul Aziz yang merupakan peguam yang menyedia dan menjelaskan isi kandungan perjanjian tersebut kepada D1 dan D2 dan juga telah menyaksikan mereka menurunkan tandatangan mereka ke atas perjanjian tersebut. [28] Afidavit Omar Kutty Bin Abdul Aziz mematahkan hujahan defendan-defendan berkenaan mereka kononnya tidak menandatangani perjanjian tersebut. Perkara sama telah diputuskan oleh HMS seperti berikut:- “(d) Perjanjian Pinjaman Wang disaksikan oleh seorang peguamcara Encik Omar Kutty Bin Abdul Aziz dengan diturunkan tandatangan masing-masing Perjanjian Pinjaman Wang tersebut. Ia juga tercatat bahawa Encik Omar telah menjelaskan syarat-syarat Perjanjian Pinjaman Wang tersebut kepada Defendan-Defendan secara berasingan dan Defendan-Defendan kelihatan memahami kesan dan akibat Perjanjian Pinjaman Wang tersebut.”. [29] D1 dan D2 juga sekiranya mereka tidak berpuas hati dengan Afidavit Encik Omar Kutty Bin Abdul Aziz mempunyai pilihan untuk mendapatkan kebenaran Mahkamah Sesyen untuk memeriksa balas beliau tetapi tiada permohonan sedemikian rupa dibuat oleh mereka. Dalam keadaan di mana isi kandungan afidavit dipertikaikan, Mahkamah mempunyai kuasa untuk membenarkan permohonan pihak yang mempertikaikan isi kandungan afidavit tersebut untuk memeriksa balas deponen yang berkenaan di bawah Aturan 38 Kaedah 2 (2) KKM 2012 yang memperuntukkan seperti berikut:- “(2) Dalam apa-apa kausa atau perkara yang dimulakan melalui saman pemula dan atas apa-apa permohonan yang dibuat melalui notis permohonan, keterangan hendaklah diberikan melalui afidavit melainkan jika dalam kes apa-apa kausa, perkara atau permohonan apa-apa peruntukan Kaedah-Kaedah ini yang diperuntukkan selainnya atau diarahkan selainnya oleh Mahkamah, tetapi Mahkamah boleh, atas permohonan mana-mana pihak, memerintahkan supaya orang yang membuat mana-mana afidavit sedemikian untuk hadir bagi pemeriksaan balas, dan jika, selepas perintah sedemikian dibuat, orang dalam persoalan itu tidak hadir, afidavitnya tidak boleh digunakan sebagai keterangan tanpa kebenaran Mahkamah.” [30] Ketiadaan respons khusus di pihak D1 dan D2 berkenaan afidavit Encik Omar Kutty Bin Abdul Aziz juga melemahkan pengataan D1 dan D2 berkenaan isu mereka tidak menandatangani perjanjian tersebut. Setidak-tidaknya, respons tersebut boleh dijadikan sandaran sebagai beban pembuktian minimum di pihak D1 dan D2 dalam menafikan keterangan afidavit Encik Omar Kutty Bin Abdul Aziz tersebut. Dalam hal ini, rujukan boleh dibuat kepada keputusan Mahkamah Tinggi di dalam kes RHB Bank Bhd v Majmekar Holdings Sdn Bhd & Ors [2009] 9 CLJ 73 seperti berikut:- “[18] The issue in this case is whether D3 has in fact discharged the minimum threshold limit to show that he has a genuine and credible defence, as a consequence of which leave to defend should be granted. When his affidavits are pared down to their essence, it is evident that the only fact of any real value that he affirms to is the bare assertion that he did not sign the guarantee. There is no response to the fact of third parties having affirmed seeing him attest the guarantee. There is no factual matrix surrounding the signing of the guarantee that appears to warrant investigation.”. [31] Pada masa yang sama, D1 dan D2 juga tidak ada membuat apa-apa laporan polis berkenaan pengataan serius yang mereka menandatangani perjanjian kosong seperti didakwa. Laporan polis ini signifkan kerana pihak D1 dan D2 mendakwa perjanjian tersebut merupakan satu penipuan. Kepentingan laporan polis dibuat dalam dakwaan kes penipuan sebegini telah banyak disentuh di dalam penghakiman kes-kes Mahkamah seperti di dalam kes Golden Affinity Development Sdn Bhd (In Liquidation) v Lim Yok Wah & Ors And Another Case [2023] 6 CLJ 76 di mana Mahkamah Tinggi telah menyatakan seperti berikut:- “In this case, the evidence as a whole does not support a finding of fraud. There was no police report made. The allegations of fraud remained just that. I do not intend to deviate from what I held in Al Sharhan Sdn Bhd & Anor v. Edipro Construction & Engineering [2020] 1 LNS 1046; [2021] 10 MLJ 585 and Shiva Kumar Day v. Allianz Life Insurance Malaysia Bhd & Anor [2021] 1 LNS 684; [2021] MLJU 823, on the lack of a police report. Both decisions were affirmed by the Court of Appeal. Even if the plaintiff is right in positing that the lack of a police report is not fatal, there is in this case, no basis for a finding of fraud.” [32] Selanjutnya, Mahkamah ini juga memerhatikan tidak ada apa-apa permohonan dibuat oleh D1 dan D2 untuk menghantar perjanjian tersebut untuk dianalisa oleh Jabatan Kimia Malaysia atau oleh mana-mana saksi pakar lantikan mereka. [33] Perkara ini penting kerana beban pembuktian adalah terletak di atas bahu D1 dan D2 untuk membangkitkan isu untuk dibicarakan bahawa tandatangan di atas perjanjian tersebut bukan milik mereka atau mereka hanya menandatangani kertas kosong sahaja. Di dalam kes Muhamad Annas Mohamad Anuar v Small Medium Enterprise [2024] CLJU 2296, Mahkamah Tinggi telah menekankan kepentingan keterangan forensik yang sebegini diketengahkan ke mahkamah dalam kes-kes yang mempunyai unsur penipuan dalam nada berikut:- “[54] The failure of D4 to obtain the document from MACC, despite having been provided with the relevant information, cannot now be used as a valid excuse to further delay these proceedings or substantiate the claim of forgery without proper evidence. Accordingly, D4's reliance on this alleged forgery remains unsubstantiated, and the court must proceed on the basis of the available facts and evidence. [55] Therefore as it stands, I am of the view that although forensic document experts generally request for primary evidence to be submitted for analysis, this does not mean they cannot draw meaningful conclusions about authorship from secondary evidence, i.e. photocopies, when providing preliminary reports to assist the court. There are numerous instances where handwriting or signature verification experts have successfully determined authorship from reproduced handwriting and signatures pursuant to the application of section 45, section 63 and section 65 of the Evidence Act 1950. In today's digital age, with the increasing reliance on reproduced documents, such technology has made it more common to examine copies instead of originals. The crucial factor, however, is that the reproductions must be of sufficient quality for examiners to carefully scrutinize them, even allowing experts to identify the sequence of strokes, subtle details, and characteristics of line quality.”. [34] Kelakuan D1 dan D2 juga tidak konsisten dengan dakwaan mereka tidak menandatangani perjanjian tersebut. Dalam hal ini, Afidavit Jawapan Defendan langsung tidak menjelaskan penerangan mereka berkenaan tindakan mereka mendepositkan geran tanah tersebut dengan pihak P. Kelakuan mereka ini merupakan satu keterangan yang relevan di bawah Seksyen 8(2) Akta Keterangan 1950 yang menyatakan:- “(2) The conduct of any party, or of any agent to any party, to any suit or proceeding in reference to that suit or proceeding, or in reference to any fact in issue therein or relevant thereto, and the conduct of any person an offence against whom is the subject of any proceeding, is relevant if the conduct influences or is influenced by any fact in issue or relevant fact, and whether it was previous or subsequent thereto.”. [35] Seksyen 9 Akta Keterangan 1950 pula berbunyi:- “Facts necessary to explain or introduce a fact in issue or relevant fact, or which support or rebut an inference suggested by a fact in issue or relevant fact, or which establish the identity of any thing or person whose identity is relevant, or fix the time or place at which any fact in issue or relevant fact happened or which show the relation of parties by whom any such fact was transacted, are relevant so far as they are necessary for that purpose.”. [36] Rujukan bolehlah dibuat kepada kes Parlan Dadeh v PP [2009] 1 CLJ 717 (Mahkamah Persekutuan) di mana diputuskan:- “The law relating to evidence of conduct is thus patent. If there is no evidence to show that the conduct is influenced by any fact in issue or relevant fact as required by s. 8 then it is not admissible as it would then be an equivocal act justifying inferences favourable to the accused being drawn. If it satisfies the requirement of s. 8 it is admissible. It must be observed that the degree of proof required to establish evidence of conduct would depend on the nature of the conduct. Conduct like the flight of an accused is a more positive act and is easily established. On the other hand conduct like the accused looking stunned, nervous, scared or frightened is very often a matter of perception and more detailed evidence may be required. Once admitted the court cannot resort to any other explanation for the conduct or draw inferences on its own accord to render it inadmissible.”. [37] Dengan kelakuan pihak D1 mendepositkan geran tanah hartanah tersebut tidak dijelaskan seperti mana dinyatakan dalam Parlan, Mahkamah berpandangan ianya konsisten dengan pengataan P bahawa ianya dibuat selepas perjanjian dimasuki dan wang pinjaman diterima. [38] Mahkamah juga dengan itu mendapati penafian D1 dan D2 semata-mata adalah tidak mencukupi untuk membangkitkan isu untuk dibicarakan berkenaan isu perjanjian tersebut tidak ditandatangani. Dalam perkara ini juga, Mahkamah ini merujuk dan menerima pakai dapatan kes NKR Arunasalam Chettiar A/L Karuppan Chettiar v Goh Yew Jing & Ors [1999] 6 MLJ 202 (Mahkamah Tinggi) yang menyatakan seperti berikut:- “In the absence of any cogent evidence produced by the plaintiff to challenge the validity of the said PA other than a mere denial of the fact that he executed the said PA, I am of the view that the plaintiff has failed to rebut the said presumption under the provision of the saids. 85 of the Evidence Act 1950.”. [39] Lagipun, analisa Mahkamah ke atas Afidavit Jawapan mahupun Pembelaan D1 dan D2 sendiri mendapati tidak ada apa-apa fakta material diplidkan ataupun keterangan sokongan dikemukakan untuk menyokong pengataan mereka sedangkan ini keperluan penting dalam satu permohonan di bawah Aturan 14 KKM 2012. Rujuk Perbadanan Pembangunan Ekonomi Sarawak v Sarawak Motor Industries Bhd [1989] CLJU 59 (Mahkamah Tinggi):- “The affidavit affirmed on behalf of the Defendants did not condescend into the particulars as to how or only the interest claimed was without any basis and it contains no more than a bare denial. It is one of the established principles in an application under Order 14 that the affidavit showing cause must condescend upon particulars.”. [40] Maka, Mahkamah ini mendapati isu tandatangan yang dibangkitkan oleh D1 dan D2 ini tidak bermerit, direkayasa dan tidak bersandarkan pada apa-apa keterangan mahupun fakta material atau probable. Penerimaan isu ini akan hanya mengalakkan pembelaan-pembelan yang kreatif dibangkitkan yang akan hanya membuang masa Mahkamah ketika perbicaraan kelak. Dalam hal ini Mahkamah ini bersetuju dengan penghakiman kes Malaysian Trustees Berhad v DBH Holdings Sdn Bhd & Anor [2024] CLJU 2918 yang mana diputuskan seperti berikut:- “[25] It cannot be a fanciful issue. It must be anchored on some probable issue. To accept a bare assertion without more as a triable issue would encourage creative defenses being raised which will eventually result in a waste of judicial time at trial.”. Isu ketiadaan deposit geran tanah hartanah tersebut [41] Isu kedua yang telah dibangkitkan oleh D1 dan D2 ialah isu berkenaan tiada geran tanah sebenarnya yang telah didepositkan oleh mereka kepada P. [42] Isu deposit geran tanah juga telah dipertimbangkan oleh HMS yang memutuskan seperti berikut:- “(b) Sebagai cagaran terhadap Perjanjian Pinjaman Wang tersebut, Defendan-Defendan telah mendepositkan geran tanah Geran 463215 Lot 27375, Mukim Plentong, Daerah Negeri Johor Bahru dengan Plaintif. Ini berdasarkan satu surat kebenaran bertarikh 02.08.2021 yang diberikan oleh Defendan-Defendan untuk Plaintif memasukkan satu kaveat pemegang lien ke atas harta tersebut yang mana telah dilaksanakan pada 21.9.2021.”. [43] Mahkamah bersetuju dengan dapatan Mahkamah Sesyen di mana sememangnya jelas geran hartanah tersebut telah didepositkan dengan pihak P oleh D1 dan D2. Tidak ada penjelasan yang meyakinkan di pihak D1 dan D2 kecuali sekali lagi merupakan penafian kosong mereka semata-mata. [44] Lagipun Mahkamah ragu-ragu dengan kesahihan pengataan ini kerana jika perkara ini benar tidak ada sebab mengapa ia tidak dibangkitkan seawal mungkin semasa notis tuntutan dihantar oleh P kepada D1 dan D2. Sekali lagi, perkara ini melibatkan tindak tanduk atau sikap D1 dan D2 yang tidak mencerminkan kesungguhan mereka dalam membangkitkan naratif penafian mereka terhadap dakwaan P. Dalam erti kata lain, cubaan D1 dan D2 untuk membangkitkan isu untuk dibicarakan dalam perkara geran ini hanyalah sekadar ungkapan lisan yang tidak disertai dengan keterangan atau bukti-bukti bagi menyokongnya. [45] Isu berkenaan deposit geran tanah sama seperti isu lain hanya dibangkitkan selepas prosiding Mahkamah dimulakan oleh pihak P. Bahawa perkara ini material dalam membuat nilaian tindak tanduk atau sikap sesuatu pihak yang menafikan bahawa dia ada menandatangani sesuatu dokumen adalah seperti mana dalam keputusan kes RHB Bank Bhd v Majmekar Holdings Sdn Bhd & Ors [2009] 9 CLJ 73 di mana dinyatakan seperti berikut:- “[19] Apart from this it is also material that it is only after proceedings had been commenced that he denied that he had signed the guarantee. When the letter of demand dated 15 June 2006 was sent to D3, he did not deny signing the guarantee. It was only in March 2008 that he made a police report stating that a third party had forged his signature as guarantor. If D3 did not sign the guarantee, he would be expected to have complained about his wrongful inclusion as a guarantor at a considerably earlier time, and certainly by 15 June 2006.”. [46] Maka dengan itu, Mahkamah ini mendapati isu deposit geran yang cuba dibangkitkan oleh D1 dan D2 sebagai isu untuk dibicarakan adalah tidak bermerit untuk melayakkan D1 dan D2 membela diri mereka dalam tindakan ini melalui perbicaraan penuh. Isu ketiadaan penerimaan wang pinjaman [47] Selanjutnya, D1 dan D2 membangkitkan isu bahawa mereka kononnya tidak menerima apa-apa wang pinjaman daripada P. [48] P telah menyatakan bahawa wang pinjaman telah diberikan dalam dua (2) transaksi kepada defendan-defendan. Transaksi pertama ialah transaksi tunai di mana wang tunai sebanyak RM46,562.50 telah diberikan kepada D2 sementara baki sebanyak RM78,437.50 telah diserahkan kepada D2 melalui pindahan dalam talian kepada akaun bank milik D2. Mahkamah Sesyen juga telah menerima pengataan P berkenaan ini seperti berikut:- “(a) Pinjaman sebanyak RM125,000.00 telah dilepaskan kepada Defendan-Defendan di mana jumlah RM46,562.50 dilepaskan secara tunai kepada Defendan Kedua dan RM78,437.50 dilepaskan secara pemindahan bank kepada Defendan Kedua pada 13.8.2021.” [49] Sekiranya rujukan dibuat kepada Ekshibit SHK-3 dalam Afidavit Sokongan P, ianya merupakan slip transaksi bank yang jelas menunjukkan sejumlah wang RM78,437.50 telah dipindahkan secara pindahan dalam talian kepada D2 pada 13.08.2021. [50] D1 dalam Afidavit Jawapan pula di perenggan 9 dan 12 menyatakan tidak pernah menerima sebarang bayaran daripada P sementara D2 tidak pernah menerima kesemua RM25,000.00 yang dipinjam daripada P. [51] Berkenaan isu ini, Mahkamah Sesyen telahpun menolak pengataan pihak D1 dan D2 ini dan memutuskan seperti berikut:- “Adalah dapatan Mahkamah pengataan Defendan-Defendan tidak menerima jumlah pinjaman wang tersebut daripada Plaintif merupakan penafian kosong semata-mata dan bercanggah dengan keterangan dokumentari di dalam kausa tindakan ini. Di dalam kes Ambank (M) Berhad (Dahulu dikenali sebagai Amfinance Bhd) v Target Bank Sdn Bhd and Others [2008] MLJU 327 diputuskan Defendan-Defendan hendaklah mengemukakan bukti-bukti dan keterangan-keterangan kukuh untuk menyokong pengataan-pengataan Defendan-Defendan yang mana telah gagal dilakukan.”. [52] Mahkamah bersetuju dengan dapatan Mahkamah Sesyen di atas dan tidak ada sebab untuk mengubah dapatan ini. Isu ini juga bukanlah isu yang boleh dibicarakan kerana bukan sahaja ianya tidak boleh dipertikaikan yang wang pinjaman diterima pihak D1 dan D2 tetapi ada juga keterangan sokongan dalam bentuk slip transaksi dan kelakuan D1 dan D2 yang konsisten dengan niat mereka untuk memasuki perjanjian pinjaman seperti mengeluarkan surat kebenaran bertarikh 21.08.2021 dan mendepositkan geran tanah hartanah tersebut. Rujuk Voo Min En & Ors v Leong Chung Fatt [1982] 2 MLJ 241 (Mahkamah Persekutuan) di m.s 243:- "That being the case, it is not enough for the respondent in answer to the appellants' application to sign final judgment, to raise an issue, or any issue. He must, however, raise such issue as would require a trial in order to determine it. In other words, the issue raised must be an arguable issue. But where the issue raised is irrelevant and ineffective, or to use the words of Lord Greene, M.R. in Cow v. Casey [1949] 1 KB 474, 481 "when the point is understood and the court is satisfied that it is really unarguable", the appellants should be entitled to what they prayed for in the summon-in-chambers.”. [53] Mahkamah tidak boleh menerima penjelasan dan pengataan D1 ini kerana pertama sekali pihak D1 dan D2 mengambil pendirian tidak pernah menerima wang pinjaman. Akan tetapi kemudian mereka menyatakan bukan keseluruhan wang pinjaman diterima. Kedudukan pihak D1 dan D2 ini bercanggah dengan keterangan yang dikemukakan P di mana duit pinjaman sememangnya diterima pihak D1 dan D2. [54] Perbuatan pihak D1 dan D2 ini terjumlah kepada “approbate and reprobating” yang dihalang undang-undang. Rujukan bolehlah dibuat kepada kes Lee Loy & Ors v Poh Kam Sang & Anor [2018] 3 MLJ 240 (Mahkamah Rayuan) di m.s 252:- “We further agree with the submissions of learned counsel for the respondents that it is clear that the appellants are approbating and reprobating at the same time. While on the one hand the appellants are resisting the summary application and contesting that they are more than squatters who have a right to stay, they are on the other hand, applying to the court to compel the respondents to sell the subject land or be given time to move. In Cheah Theam Kheang v City Centre Sdn Bhd (in liquidation) and other appeals [2012] 1 MLJ 761, the Court of Appeal explained the principle of approbation and reprobation: [105] We categorically say that the liquidator cannot blow hot and cold to suit him whenever he feels like it. He cannot approbate and reprobate in the same breath. On the one hand, he claims that the High Court order dated 22 16 July 2001 overrides or displaces a statute which render the said order invalid and yet he has the audacity to continue to act as a liquidator by virtue of the said order. In the words of Sir Nicolas Browne-Wilkinson VC in Express Newspapers Plc v News (UK) Ltd and Others [1990] 3 All ER 376 at pp 383-384: There is a principle of law of general application that it is not possible to approbate and reprobate. That means you are not allowed to blow hot and cold in the attitude that you adopt. A man cannot adopt two inconsistent attitude towards another: he must elect between them and, having elected to adopt one stance, cannot thereafter be permitted to go back and adopt an inconsistent stance.”. [55] Seterusnya, sekurang-kurangnya pihak defendan-defendan atau secara spesfiknya D2 patutlah mengemukakan pernyataan bank beliau untuk menafikan dan mematahkan keterangan dalam ekshibit SHK-3 Afidavit Sokongan berkenaan wang RM78,437.50 yang didepositkan ke dalam akaun bank D2. [56] Mengambil kira terdapat tandatangan kedua-dua pihak D1 dan D2 di atas perjanjian tersebut diikuti perbuatan mendepositkan geran tanah dengan pihak P dan pemindahan wang di atas melalui pindahan dalam talian dan penyerahan wang secara tunai, kesimpulan yang boleh dibuat ialah pihak D1 dan D2 sememangnya telah menerima wang pinjaman di bawah perjanjian pinjaman tersebut. [57] Penjelasan pihak D1 dan D2 berkenaan ketidakterimaan wang pinjaman ini tidak bermerit dan ditolak Mahkamah ini. Isu kaveat pemegang lien [58] Pihak D1 dan D2 juga telah berhujah bahawa pihak P tidak ada hak untuk memasuki satu kaveat pemegang lien ke atas hartanah tersebut. [59] Pengataan ini juga telah ditolak oleh HMS yang memutuskan:- “Pengataan-pengataan Defendan-Defendan telah menyatakan bahawa Plaintif tidak berhak untuk mendaftarkan kaveat pemegang lien ke atas Hartanah tersebut adalah tidak berasas kerana Defendan-Defendan yang memberikan kebenaran kepada Plaintif untuk memasukkan kaveat pemegang lien ke atas Hartanah tersebut semasa Perjanjian Pinjaman Wang disempurnakan disaksikan oleh seorang peguamcara Encik Omar Kutty Bin Abdul Aziz dengan diturunkan tandatangan pada Perjanjian Pinjaman Wang tersebut. Ia juga tercatat bahawa Encik Omar telah menjelaskan syarat-syarat Perjanjian Pinjaman Wang tersebut kepada Defendan-Defendan secara berasingan Defendan-Defendan kelihatan memahami kesan dan akibat Perjanjian Pinjaman Wang tersebut.” [60] Mahkamah ini juga menerima dapatan HMS seperti di atas. Apa yang lebih signifikan pihak D sendiri telah melalui surat kebenaran bertarikh 02.08.2021 (rujuk Ekshibit SHK-7 dalam Afidavit Jawapan Plaintif) ditandatangani pihak D1 dan D2 sendiri memberikan kebenaran untuk P memasukkan kaveat pemegang lien ke atas hartanah tersebut. Dapatan HMS juga merujuk kepada surat kebenaran yang sama di mana diputuskan:- “Defendan-Defendan yang telah memberi surat kebenaran bertarikh 02.08.2021 yang ditandatangani oleh Defendan-Defendan sendiri untuk Plaintif memasukkan satu kaveat pemegang lien ke atas harta tersebut yang mana telah dilaksanakan pada 21.9.2021.”. [61] Mahkamah ini sekali lagi bersetuju bahawa Mahkamah Sesyen betul dalam menyatakan Ekshibit SHK-7 iaitu surat kebenaran bertarikh 21.08.2021 yang dikeluarkan D1 sendiri yang membenarkan kaveat pemegang lien dimasukkkan. [62] Mahkamah telah meneliti Ekshibit SHK-7 yang dengan jelas menyatakan bahawa pihak D1 memberikan kebenaran dan tiada bantahan untuk kaveat pemegang lien dimasukkan oleh P sebagai pemegang kaveat. Pihak D1 dan D2 tidak ada apa-apa penjelasan berkenaan ini dan mereka tidak pula menjawab berkenaan isu ini langsung serta surat kebenaran mereka ini. [63] Sebaliknya, di perenggan 11 Afidavit Jawapan pihak defendan-defendan menyatakan bahawa kononnya Klausa 5(4)(a) perjanjian tersebut bahawa P hanya boleh mendaftarkan gadaian dan bukannya kaveat pemegang lien kerana klausa 5(4)(a) perjanjian tersebut memberikan hak kepada P untuk memulakan tindakan di bawah Aturan 83 KKM 2012 iaitu untuk melelong hartanah tersebut jika terdapat keingkaran di pihak defendan. Maka, D1 menyatakan gadaian yang boleh didaftarkan P dan bukannya kaveat pemegang lien. [64] Mahkamah tidak boleh menerima pengataan D1 atas sebab-sebab berikut:- [65] Pertama sekali, terdapat persefahaman yang wujud antara pihak-pihak berkenaan pelaksanaan satu gadaian selepas perjanjian pinjaman wang dimasuki. [66] Persefahaman di atas bukannya rekaan semata-mata tetapi disokong dengan tindakan pihak D1 mendepositkan geran tanah hartanah tersebut dengan P. [67] Akan tetapi, selepas perjanjian pinjaman tersebut dimasuki dan wang pinjaman diberikan pihak P kepada defendan-defendan, pihak D1 gagal untuk melaksanakan gadaian ke atas hartanah tersebut. [68] Tanpa penyertaan pihak D1 tiada kemungkinan untuk pendaftaran untuk gadaian ke atas hartanah tersebut dilaksanakan. [69] Maka, ianya adalah satu ketidakadilan untuk pihak defendan-defendan dibenarkan untuk mengelak dari membayar wang dipinjam daripada pihak P dengan bergantung kepada kegagalan mereka sendiri untuk melaksanakan gadaian ke atas hartanah tersebut. Rujuk Khatijah bt Abdullah & Ors v Mohd Isa Bin Biran [2017] 7 CLJ 513 di mana Mahkamah Persekutuan menyatakan seperti berikut:- “The respondent herein ought not to be allowed to insist that the SPA is still valid and enforceable when, for the last 20 years, he had demonstrated a lackadaisical attitude to complete the sale transaction. In the case of Gimstern Corporation (M) Sdn Bhd & Anor v. Global Insurance Co Sdn Bhd the Supreme Court had held that "the blameable party cannot be permitted to take advantage of his own wrong.”. [70] D1 dan D2 sebagai pihak yang melanggar perjanjian pinjaman tersebut tidak boleh kini dalam erti kata lain dibenarkan untuk mengambil kesempatan atas perlanggaran mereka sendiri untuk menafikan hak pihak P untuk memasukkan kaveat pemegang lien. Rujuk Berjaya Times Square v M Concept Sdn Bhd [2010] 1 MLJ 597 di mana Mahkamah Persekutuan memutuskan seperti berikut:- "A contract breaker must pay damages to the innocent party. However, if he has made any payment under the contract (not being a true deposit for the purchase of movable or immovable property) the contract breaker is entitled to set off that payment against the damages he has to pay. However, he cannot seek to recover any benefit he may have conferred upon the innocent party where he is himself guilty of a breach of contract. Were it otherwise, a contract breaker will be in a position to take advantage of his own wrong. This is against principle and the policy of the law." Isu ketidaksahan Perjanjian Pinjaman [71] D1 dan D2 secara keseluruhannya menyatakan bahawa perjanjian pinjaman tersebut adalah tidak sah dan terbatal kerana melanggar peruntukan seksyen 24 Akta Kontrak 1950. [72] Pengataan ini sekali lagi telah ditolak Mahkamah Sesyen yang memutuskan:- “Pengataan-pengataan Defendan-Defendan bahawa Defendan-Defendan tidak menerima salinan Perjanjian Pinjaman Wang menyebabkan Perjanjian Pinjaman Wang terbatal dan tidak sah di sisi undang-undang. Pada hemat Mahkamah, Defendan-Defendan sekali lagi telah gagal mengemukakan bukti yang kukuh perihal perkara ini.” [73] Seksyen 24 Akta Kontrak 1950 memperuntukkan seperti berikut:- “The consideration or object of an agreement is lawful, unless-

it is forbidden by a law;

it is of such a nature that, if permitted, it would defeat any law;

it is fraudulent;

it involves or implies injury to the person or property of another; or

the court regards it as immoral, or opposed to public policy. In each of the above cases, the consideration or object of an agreement is said to be unlawful. Every agreement of which the object or consideration is unlawful is void.”. [74] Berbalik kepada kes ini, Mahkamah mendapati bahawa tidak ada langsung apa-apa fakta material diplidkan oleh D1 dan D2 berkenaan bagaimanakah dikatakan perjanjian pinjaman tersebut melanggar peruntukkan Seksyen 24 Akta Kontrak 1950 dan oleh yang demikian adalah terbatal. Rujuk Eng Mee Yong & Ors v Letchumanan [1979] 2 MLJ 212 (Majlis Privi) muka 217:- "Although in the normal way it is not appropriate for a judge to attempt to resolve conflicts of evidence on affidavit, this does not mean that he is bound to accept uncritically, as raising a dispute of fact which calls for further investigation, every statement on an affidavit however equivocal, lacking in precision, inconsistent with undisputed contemporary documents or other statements by the same deponent, or inherently improbable in itself it may be. In making such order on the application as 'he may think just' the judge is vested with a discretion which he must exercise judicially. It is for him to determine in the first instance whether statements contained in affidavits that are relied upon as raising a conflict of evidence upon a relevant fact have sufficient prima facie plausibility to merit further investigation as to their truth". [75] Mahkamah juga tidak boleh menerima bahawa Perjanjian tersebut adalah bertentangan dengan undang-undang dan terbatal kerana ianya jelas pihak P merupakan peminjam wang berlesen, perjanjian pinjaman tersebut juga sah di sisi undang-undang dan terdapat penerimaan wang di pihak D1 dan D2 yang juga telah menandatangani perjanjian tersebut. Oleh yang demikian, isu yang cuba dibangkitkan pihak D1 dan D2 ini bukanlah isu untuk dibicarakan. [76] Di dalam kes Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail Ali Johor & Ors [1992] 1 CLJ Rep 14, Mahkamah Agung (ketika itu) memutuskan seperti berikut sebagai panduan dan Mahkamah ini memakainya:- “Under an O. 14 application, the duty of a Judge does not end as soon as a fact is asserted by one party, and denied or disputed by the other on affidavit. Where such assertion, denial or dispute is equivocal, or lacking in precision or is inconsistent with undisputed contemporary documents or other statements by the same deponent or is inherently improbable in itself, then the Judge has a duty to reject such assertion or denial, thereby rendering the issue as not triable. In our opinion, unless this principle is adhered to, a Judge is in no position to exercise his discretion judicially under an O. 14 application. Thus, apart from identifying the issues of fact or law, the Court must go one step further and determine whether they are triable. This principle is sometimes expressed by the statement that a complete defence need not be shown. The defence set up need only show that there is a triable issue.”. [77] Pada masa yang sama, Mahkamah ini juga bersetuju dengan dapatan HMS bahawa pihak D1 dan D2 telah gagal untuk mengemukakan keterangan untuk menyokong pengataan mereka dalam menafikan tuntutan atau dakwaan P. Apa yang wujud hanyalah pengataan kosong semata-mata yang tidak bermerit di sisi undang-undang. Rujuk RHB Bank Bhd v Majmekar Holdings Sdn Bhd & Ors [2009] 9 CLJ 73 (Mahkamah Tinggi):- “[17] However there is a minimum evidential threshold that a potential defendant has to attain to enable him to procure leave to defend. He has to show the court that he genuinely harbours a case which warrants going to trial. It cannot be sufficient to simply make an allegation of 'fraud' or 'forgery' without more, and expect that that one allegation in itself will ensure that the matter goes to trial. To so hold would be to open the floodgates to debtors in the commercial world alleging 'fraud' and 'forgery' in response to genuine claims made against them with a view to delaying repayment of duly owed debts. The net effect on the commercial world would be detrimental.”. Kesimpulan [78] Kesemua isu-isu ataupun pengataan-pengataan yang dibangkitkan oleh pihak D1 dan D2 tidak terjumlah kepada isu untuk dibicarakan seperti kehendak undang-undang. [79] Mahkamah bersetuju dengan hujahan P dan keputusan HMS bahawa permohonan P untuk mendapatkan penghakiman terus sememangnya bermerit di mana kes ini wajar untuk diberikan penghakiman terus. [80] Maka, Mahkamah mendapati Mahkamah Sesyen telahpun menilai kesemua keterangan yang dikemukakan ketika perbicaraan permohonan. Keputusan Mahkamah Sesyen bukanlah “plainly wrong” untuk diubah Mahkamah ini di peringkat rayuan. Rujuk UEM Group Bhd v Genisys Integrated Engineers Pte Ltd & Anor [2019] 9 CLJ 785 (Mahkamah Persekutuan) muka 800:- “Thus, the prime issue in respect of Questions 1 to 3 is whether the Court of Appeal had erred in interfering with the findings of facts of the trial judge. It is well settled law that an appellate court will not generally speaking, intervene with the decision of a trial court unless the trial court is shown to be plainly wrong in arriving at its decision. A plainly wrong decision happens when the trial court is guilty of no or insufficient judicial appreciation of evidence.”. [81] Keterangan-keterangan penting seperti perjanjian pinjaman tersebut, surat kebenaran memasukkan kaveat pemegang lien serta semua keterangan lain telahpun dinilai secara sewajarnya oleh Mahkamah Sesyen dan tidak ada justifikasi untuk campur tangan Mahkamah ini di peringkat rayuan. Rujuk Azman Bin Mahmood & Anor v SJ Securities Sdn Bhd [2012] 6 CLJ 573 (Mahkamah Persekutuan):- "[25] The law on appellate intervention on findings of fact by a trial Judge is trite. In this context it may be useful to refer to the case of Multar v. Lim Kim Chet and Anor [1982] CLJ Rep 237; [1982] 1 MLJ 184 (FC), wherein it was held that an appellate court will interfere and disturb the finding of fact by the trial judge if crucial evidence had been misconstrued resulting in the uncertainty on one party's evidence" - and the consistency of the other party's evidence being disregarded. In the Privy Council case of Choo Kok Beng v. Choo Kok Hoe and Ors [1984] 1 LNS 40; [1984] 2 MLJ 165 it was held that when a trial judge had so manifestly failed to derive proper benefit from the undoubted advantage of seeing and hearing witnesses at the trial, and in reaching his conclusion, has not properly analysed the entirety of the evidence which was given before him, it is the plain duty of the appellate court to intervene and correct the error lest otherwise the error results in serious injustice.". [82] Maka, rayuan pihak D1 dan D2 ditolak dengan kos dibayar pihak D1 dan D2 kepada P sebanyak RM2,000.00 tertakluk kepada bayaran fi alokatur. Tarikh: 26hb FEBRUARI 2025 …………………………………………. (NOOR HISHAM BIN ISMAIL) Hakim Mahkamah Tinggi, Johor Bahru Pihak-Pihak: Vasanthan Raman Kutty Tetuan Julie Lim, Vasanthan & Co Peguamcara Perayu-Perayu/ Defendan-Defendan Lot 21-02, Level 21 Public Bank Tower No 19, Jalan Wong Ah Fook, 80000, Johor Bahru Johor Darul Takzim Tan Zun Ka Tetuan Kuah, Lim, Chin & Ooi (KL) Peguamcara Responden/ Plaintif Unit 2.06, Level 2 Menara Maxisegar Jalan Pandan Indah 4/2 55100, Kuala Lumpur Undang-Undang yang dirujuk 1. Aturan 14, 38, 83 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 2. Seksyen 8 dan 9 Akta Keterangan 1950 3. Seksyen 24 Akta Kontrak 1950 Kes-kes yang dirujuk 1 Fadzil Bin Mohamed Noor v Universiti Teknologi Malaysia [1981] 2 MLJ 196 (Mahkamah Persekutuan) 2 Alloy Automotive Sdn Bhd v Perusahaan Ironfield Sdn Bhd [1986] 1 MLJ 382 (Mahkamah Agung) 3 Cheng Heng Ping v Intradagang Merchant Bankers (M) Bhd [1995] 2 MLJ 363 (Mahkamah Rayuan) 4 Esso Standard Malaya Bhd v Southern Cross Airways (Malaysia) Bhd [1972] 1 MLJ 168 (Mahkamah Tinggi):- 5 RHB Bank Bhd v Majmekar Holdings Sdn Bhd & Ors [2009] 9 CLJ 73 (Mahkamah Tinggi) 6 Golden Affinity Development Sdn Bhd (In Liquidation) v Lim Yok Wah & Ors And Another Case [2023] 6 CLJ 76 (Mahkamah Tinggi) 33 7 Muhamad Annas Mohamad Anuar v Small Medium Enterprise [2024] CLJU 2296 (Mahkamah Tinggi) 8 Parlan Dadeh v PP [2009] 1 CLJ 717 (Mahkamah Persekutuan) 9 NKR Arunasalam Chettiar A/L Karuppan Chettiar v Goh Yew Jing & Ors [1999] 6 MLJ 202 (Mahkamah Tinggi) 10 Perbadanan Pembangunan Ekonomi Sarawak v Sarawak Motor Industries Bhd [1989] CLJU 59 (Mahkamah Tinggi) 11 Malaysian Trustees Berhad v DBH Holdings Sdn Bhd & Anor [2024] CLJU 2918 (Mahkamah Tinggi) 12 Voo Min En & Ors v Leong Chung Fatt [1982] 2 MLJ 241 (Mahkamah Persekutuan) 13 Lee Loy & Ors v Poh Kam Sang & Anor [2018] 3 MLJ 240 (Mahkamah Rayuan) 14 Khatijah bt Abdullah & Ors v Mohd Isa Bin Biran [2017] 7 CLJ 513 (Mahkamah Persekutuan) 15 Berjaya Times Square v M Concept Sdn Bhd [2010] 1 MLJ 597 (Mahkamah Persekutuan) 16 Eng Mee Yong & Ors v Letchumanan [1979] 2 MLJ 212 (Majlis Privi) 17 Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail Ali Johor & Ors [1992] 1 CLJ Rep 14 (Mahkamah Agung) 18 UEM Group Bhd v Genisys Integrated Engineers Pte Ltd & Anor [2019] 9 CLJ 785 (Mahkamah Persekutuan) 19 Azman Bin Mahmood & Anor v SJ Securities Sdn Bhd [2012] 6 CLJ 573 (Mahkamah Persekutuan):-