LIM Khai Mun v Wong Kwai Wah (WA-24NCvC-1402-04/2025)

LIM KHAI MUN (No. K/P: 661218-10-6405/A0606808)

CHONG PEI DECK (No. K/P: 660913-71-5144/H0649035) ….. PLAINTIF-PLAINTIF

WONG KWAI WAH (No. K/P: 570302-08-7071)

PANG HONG CHENG (No. K/P: 701106-01-5625/A0786468)

PENGARAH INSOLVENSI NEGERI JABATAN INSOLVENSI MALAYSIA CAWANGAN WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR ….. DEFENDAN-DEFENDAN

Plaintif-Plaintif telah memfailkan Saman Pemula (Kandungan 1) terhadap Defendan-Defendan untuk memohon perintah-perintah seperti yang berikut:

satu deklarasi bahawa Plaintif-Plaintif adalah pemilik sebenar yang sah di sisi undang-undang dan ekuiti serta mempunyai hak dan keutamaan kepada hartanah yang beralamat di No. 13, Jalan Bukit Templer, Taman Bukit Templer, 48000 Rawang, Selangor Darul Ehsan yang dipegang di bawah No. Hakmilik Induk GM No. 4713, 4714, & 4715 Lot No. 1340, 1341 & 1834 Mukim Rawang, Tempat Kanching, Daerah Gombak Negeri Selangor (“Hartanah tersebut”) seperti yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.4.2001;

satu deklarasi bahawa Plaintif-Plaintif berhak kepada milikan kosong dan pemilikan tanpa gangguan kepada hartanah yang beralamat di No. 13, Jalan Bukit Templer, Taman Bukit Templer, 48000 Rawang, Selangor Darul Ehsan yang dipegang di bawah No. Hakmilik Induk GM No. 4713, 4714, & 4715 Lot No. 1340, 1341 & 1834 Mukim Rawang, Tempat Kanching, Daerah Gombak Negeri Selangor (“Hartanah tersebut”) seperti yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.4.2001;

satu deklarasi dan pengisytiharan bahawa Plaintif-Plaintif adalah pemilik yang sah di sisi undang-undang dan pemilik benefisiari di sisi ekuiti yang sebenar hartanah sejak tahun 2001 dan mempunyai tuntutan hakmilik yang sah dan hakmilik benefisiari yang mempunyai keutamaan terhadap hartanah tersebut atas dasar ekuiti dan keadilan yang tidak boleh disangkal oleh Defendan-Defendan atau pihak ketiga yang lain;

satu perintah bahawa Defendan Pertama dan Kedua atau ejen mereka dilarang masuk ke dalam Hartanah tersebut;

satu perintah bahawa Defendan Pertama dan Kedua atau ejen mereka dilarang daripada berurusan dengan hartanah tersebut termasuk jual beli dan cagaran dan apa-apa urusan atau transaksi yang dilakukan oleh Defendan Pertama dan Kedua adalah tidak sah dan batal “ab initio”;

satu perintah bahawa Defendan Ketiga menerima dan mengiktiraf Plaintif-Plaintif sebagai pemilik sah dan benefisiari hartanah tersebut selaku Pegawai Penerima kepada pemaju Punca Jaya Sdn Bhd;

kos Saman Pemula ini; dan

perintah selanjutnya dan relief yang Mahkamah yang mulia ini dapati adil dan suai manfaat.

Defendan Pertama kemudiannya telah memfailkan Notis Permohonan (Untuk Membatalkan Saman Pemula Plaintif-Plaintif) di bawah Aturan 18 kaedah 19(1)(b) dan/atau (c) dan/atau (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (selepas ini dirujuk sebagai “KKM 2012”) dan/atau bidang kuasa sedia ada Mahkamah (Kandungan 8) terhadap Plaintif-Plaintif untuk mendapatkan perintah-perintah seperti yang berikut:

bahawa Saman Pemula bertarikh 2.4.2025 yang difailkan oleh Plaintif-Plaintif terhadap Defendan Pertama dibatalkan dan/atau ditolak secara keseluruhan;

jikalau perintah di bawah perenggan (a) tidak dibenarkan oleh Mahkamah, bahawa tindakan ini ditukar kepada satu tindakan dimulakan secara Writ Saman dan Mahkamah yang Mulia ini memberikan segala arahan yang sesuai berkenaan dengan tindakan selanjutnya;

bahawa kos permohonan ini dan segala kos berkenaan tindakan ini ditanggung dan dibayar oleh Plaintif-Plaintif; dan

relief selanjutnya dan/atau selainnya yang Mahkamah yang Mulia ini anggap wajar dan sesuai.

Alasan permohonan Defendan Pertama tersebut adalah seperti yang berikut:

tuntutan Plaintif-Plaintif berkaitan dengan kegagalan pemaju perumahan Punca Jaya Sdn Bhd untuk memindahkan hak berdaftar untuk Lot No. 13, Jalan Bukit Templer, Taman Bukit Templer, 48000 Rawang (“Hartanah”) kepada Plaintif-Plaintif dan kausa tindakan ini telah dihalang dan/atau dihadkan oleh peruntukan-peruntukan Akta Had Masa 1953;

Plaintif-Plaintif gagal mendapatkan kebenaran Mahkamah yang Mulia ini dan tidak memulakan prosiding terhadap Punca Jaya Sdn Bhd sebagai defendan dalam tindakan ini dan akibatnya perintah-perintah deklarasi Plaintif-Plaintif patut ditolak;

Plaintif-Plaintif kononnya memulakan tindakan ini terhadap Defendan Ketiga sebagai likuidator yang dilantik oleh Mahkamah dalam Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Petisyen No. 28NCC-583-06/2013 tanpa mendapatkan kebenaran Mahkamah yang melantik Defendan Ketiga sebagai likuidator Punca Jaya Sdn Bhd; dan

tindakan ini merupakan satu penyalahgunaan proses Mahkamah dan tidak sesuai dibawa melalui Saman Pemula kerana melibatkan pertikaian fakta yang substantif, termasuklah sejarah pemilikan hartanah dan penggulungan pemaju terdahulu.

Dalam tindakan ini, Defendan Pertama dalam Afidavit Jawapannya (Kandungan 6) telah membangkitkan bantahan awal seperti yang berikut:

tindakan ini dimulakan dengan prosedur yang salah memandangkan tuntutan Plaintif-Plaintif melibatkan pertikaian fakta yang substansial;

Afidavit Sokongan Plaintif-Plaintif telah diikrarkan oleh deponen sebelum permulaan Saman Permula ini justeru tidak mempunyai kesan-kesan di bawah undang-undang (nullity);

Punca Jaya Sdn Bhd (“PJSB”) bukan satu pihak dalam tindakan ini dan akibatnya adalah semua pihak-pihak yang berkenaan tidak dijadikan pihak dalam tindakan ini justeru tuntutan Plaintif-Plaintif untuk satu deklarasi patut dinafikan;

Defendan Ketiga telah disertai sebagai satu pihak dalam tindakan ini secara salah; dan

Plaintif-Plaintif tidak berhak untuk memulakan prosiding ini terhadap PJSB dan/atau Defendan Ketiga tanpa kebenaran Mahkamah yang menggulungkan Punca Jaya Sdn Bhd dalam Petisyen No. 28NCC1-583-06/2013.

Berdasarkan kertas-kertas kausa dalam tindakan ini, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa –

Plaintif-Plaintif adalah suami isteri dan telah membeli hartanah Lot No. 13, Jalan Bukit Templer, Taman Bukit Templer, 48000 Rawang yang dipegang di bawah Hakmilik Induk GM No. 4713, 4714 & 4715, Lot No. 1340, 1341 & 1834 Mukim Rawang, Tempat Kanching, Daerah Gombak, Negeri Selangor (selepas ini dirujuk sebagai “Hartanah tersebut”) daripada syarikat pemaju Punca Jaya Sdn Bhd (selepas ini dirujuk sebagai “PJSB”) melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.4.2001 (rujuk Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.4.2001 di muka surat 42 hingga 59 Afidavit Sokongan

Defendan Kedua telah membeli Hartanah yang sama tersebut daripada PJSB melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 8.9.2010 (rujuk Perjanjian Jual Beli bertarikh 8.9.2010 di muka surat 380 hingga 393 Afidavit Sokongan Plaintif-Plaintif (Kandungan 2) dan surat Jabatan Insolvensi Malaysia bertarikh 14.6.2024 di muka surat 121 hingga 122

Defendan Pertama telah membeli Hartanah yang sama tersebut daripada Defendan Kedua melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 24.8.2018 (rujuk Perjanjian Jual Beli bertarikh 24.8.2018 di muka surat 21 hingga 32 Afidavit Jawapan

Defendan Ketiga adalah Pegawai Penerima Jabatan

PJSB adalah pemaju projek Taman Bukit Templer, Rawang Selangor Darul Ehsan tersebut dan telahpun digulungkan melalui perintah Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur bertarikh 20.8.2013;

setelah PJSB digulungkan, Defendan Ketiga telah dilantik sebagai pelikuidasi dan mengambil alih tanggungjawab PJSB;

melalui surat bertarikh 14.6.2024 tersebut, Defendan Ketiga mengesahkan bahawa terdapat multiple ownership ke atas Hartanah tersebut (rujuk surat Jabatan Insolvensi Malaysia bertarikh 14.6.2024 di muka surat 121 hingga 122 Afidavit Sokongan Plaintif-Plaintif (Kandungan 2)); dan

Plaintif-Plaintif mendakwa bahawa terdapat kes penipuan dan penjualan tanah bertindih bagi Hartanah tersebut oleh PJSB (rujuk perenggan 35 di muka surat 16 Afidavit Sokongan Plaintif-Plaintif (Kandungan 2)) dan Laporan Polis Plaintif Kedua bertarikh 3.9.2024 di muka surat 414 dan 415 Afidavit Sokongan Plaintif-Plaintif (Kandungan 2)).

Setelah Mahkamah ini meneliti, menilai dan menimbangkan Saman Pemula Plaintif-Plaintif di Kandungan 1, Notis Permohonan Defendan Pertama di Kandungan 8, bantahan awal Defendan Pertama dalam Afidavit Jawapan di Kandungan 6, kertas-kertas kausa dan hujahan kedua-dua pihak Plaintif-Plaintif dan Defendan Pertama, pada 15.12.2025, Mahkamah ini telah membenarkan bantahan awal Defendan Pertama tersebut dan memerintahkan seperti yang berikut:

Saman Pemula Hartanah tersebut Plaintif-Plaintif bertarikh 2.4.2025 (Kandungan 1) terhadap Defendan Pertama dibatalkan dan/atau ditolak secara keseluruhan; dan

kos sebanyak RM6,000.00 hendaklah dibayar oleh Plaintif-Plaintif kepada Defendan Pertama dalam tempoh satu (1) bulan daripada tarikh perintah ini tertakluk kepada fi alokatur.

Plaintif-Plaintif yang tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah ini telah merayu terhadap keputusan tersebut. Alasan Mahkamah ini membuat keputusan tersebut adalah seperti di bawah.

Berdasarkan fakta kes ini dan keterangan yang ada, Mahkamah ini berpuas hati dan mendapati bahawa mengikut Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.4.2001 tersebut, Perjanjian Jual Beli bertarikh 8.9.2010 tersebut dan surat Defendan Ketiga bertarikh 14.6.2024 tersebut, terdapat dua pemilik berbeza yang telah membeli Hartanah tersebut daripada PJSB (multiple ownership), iaitu Plaintif-Plaintif dan Defendan Kedua.

Defendan Kedua kemudiannya pula telah menjual Hartanah tersebut kepada Defendan Pertama melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 24.8.2018 tersebut.

Berhubung dengan perkara ini, memandangkan terdapat pertikaian fakta yang material antara Plaintif-Plaintif dengan Defendan-Defendan mengenai –

pembeli sebenar Hartanah tersebut daripada PJSB, iaitu antara Plaintif-Plaintif dengan Defendan Kedua;

bagaimana Plaintif-Plaintif dan Defendan Kedua boleh memasuki Perjanjian Jual Beli bagi Hartanah yang sama tersebut dengan PJSB;

kesahan Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.4.2001 bagi Hartanah tersebut antara PJSB dengan Plaintif-Plaintif;

kesahan Perjanjian Jual Beli bertarikh 8.9.2010 bagi Hartanah tersebut antara PJSB dengan Defendan Kedua;

kesahan Perjanjian Jual Beli bertarikh 24.8.2018 bagi Hartanah tersebut antara Defendan Kedua dengan

pemilik sah dan benefisial Hartanah tersebut antara Plaintif-Plaintif dengan Defendan Kedua; dan

pemilik sah dan benefisial Hartanah tersebut antara Plaintif-Plaintif dengan Defendan Pertama, maka adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa PJSB adalah pihak yang berkepentingan dalam transaksi jual beli Hartanah tersebut dan oleh itu, adalah penting dan material untuk menamakan PJSB sebagai salah satu pihak dalam tindakan ini.

Dapatan Mahkamah ini adalah berdasarkan alasan berikut:

sebagai pemaju projek Taman Templer Rawang tersebut, PJSB tentunya mempunyai pengetahuan dan simpanan rekod semua pembeli lot-lot bagi projek Taman Bukit Templer tersebut termasuk Hartanah tersebut; dan

berdasarkan simpanan rekod pembeli-pembeli lot-lot bagi projek Taman Bukit Templer tersebut, PJSB dapat mengesahkan siapakah pembeli sebenar Hartanah tersebut daripada PJSB dan seterusnya adalah pemilik sah dan benefisial Hartanah tersebut.

Prinsip undang-undang ini telah diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan melalui penghakiman yang disampaikan oleh Harley A-G CJ (Borneo) dalam kes Majumder v Attorney-General of Sarawak [1967] 1 MLJ 101; [1966] 1 MLRA 689 seperti yang berikut: “It seems to me that these grounds of appeal are incontestable. The courts should not make declarations which concern persons interested but not joined as parties (London Passenger Transport Board Moscrop [1942] AC 332 and Thomas Attorney-General [1936] 2 All ER 1325). It is impossible for the defence through the Attorney-General of Sarawak to represent, still less to bind, Her Majesty’s Government in Britain.”. [Penekanan ditambah]

Selanjutnya, dalam kes Saujana Resort (M) Bhd v Chin Cheen Foh & Ors and another appeal [2021] 3 MLJ 873; [2021] 5 MLRA 420, Vazeer Alam JCA (pada ketika itu) yang menyampaikan keputusan Mahkamah Rayuan telah memutuskan seperti yang berikut: “[41] … Such as declaration would effectively later and affect the rights of the Class B shareholders who had chosen not to be members of the club, and who were, more importantly, not before the court as parties. They have not been heard on the matter. It is trite that in an application for declaration, all parties who would potentially be affected by such an order must be before the Court. An action for a declaration is an important device for ascertaining and determining the rights of parties. And it is settled that when a declaratory order is sought, all interested parties must be before the court. See dicta of Viscount Maugham in London Passenger Transport Board v Moscrop [1942] AC 332 at p 345 (HL) which was adopted by the Supreme Court in Ketua Pengarah Jabatan Alam Sekitar & Anor v Kajing Tubek & Ors and other appeals [1997] 3 MLJ 23 at p 45; [1997] 4 CLJ 253 at p 282 vide Lord Radcliffe’s observation in Ibeneweka v Egbuna [1964] 1 WLR 219 at p 226. See also Chor Phaik Har & Ors v Choong Lye Hock Estates Sdn Bhd & Ors [1996] 2 MLJ 206; [1996] 4 CLJ 141 (CA); Kesatuan Sekerja Pembuatan Barangan Galian Bukan Logam v Director General Of Trade Unions & Ors [1990] 3 MLJ 231; [1990] 2 CLJ Rep 218; [1990] 2 CLJ 405; (HC); and Chia Saw Kee & Anor v Huah Leong Holdings Sdn Bhd & Anor [2003] 8 CLJ 124 (HC) for an application of this principle.”. [Penekanan ditambah]

Berdasarkan alasan-alasan dan nas-nas undang-undang di atas, Mahkamah ini berpendapat bahawa kegagalan Plaintif-Plaintif menamakan PJSB, yang merupakan pihak yang berkepentingan dalam tindakan ini, sebagai salah satu pihak dalam tindakan ini –

menyebabkan tuntutan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan-Defendan tersebut fatal kerana PJSB tidak berpeluang untuk memplidkan fakta-fakta dan/atau pembelaan yang relevan berkaitan dengan tuntutan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan-Defendan dan pembelian Hartanah tersebut; dan

Plaintif-Plaintif tidak mempunyai kausa tindakan yang sah terhadap Defendan-Defendan.

Oleh itu, adalah wajar keseluruhan tindakan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan-Defendan seperti dalam Saman Pemula (Kandungan 1) tersebut dibatalkan dan/atau ditolak secara keseluruhan dengan kos sebanyak RM6,000.00. Bertarikh : 10 APRIL 2026 (DR. ARIK SANUSI BIN YEOP JOHARI) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA, WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR (KUALA LUMPUR) Peguam bagi pihak Plaintif-Plaintif: Encik Iskandar Putra Ishak Tetuan Jonathan Chan & Co Peguam Bela dan Peguam Cara No.13-3, Mercu Aspire No.3, Jalan Bangsar, KL Eco City 59200 KUALA LUMPUR Tel : 019-656 8346 / 012-945 0278 Ruj : JJ/L0083/09/2024/A E-mel : iskandar@iskandarputraizral.com Peguam bagi pihak Defendan Pertama: Encik Ow Jeong Jun Tetuan David Lai & Tan Peguam Bela dan Peguam Cara Level 9, Wisma Miramas No.1, Jalan 2/109E Taman Desa, Jalan Klang Lama 58100 KUALA LUMPUR Tel : 03 7972 7968 Faks : 03 7972 7967 Ruj : TYB.060.2025 E-mel : general@dlt.my