1. ) LIM Yew Chee v 1. ) Nastek Bina Sdn. Bhd. (KA-22NCvC-2-01/2021)

LIM YEW CHEE (No K/P: 720129-02-5029/A2071106)

LAU CHECK HONG (No K/P: 740910-02-5295/A2758312)

LAW WEI SHIN (No K/P: 830501-02-5525) --- PLAINTIF-PLAINTIF

NASTEK BINA SDN. BHD. [No. Syarikat: 198501004382 (136821-D)]

ALLIANCE PACIFIC INDUSTRIES SDN. BHD. [No. Syarikat: 198701004285 (162955-H] --- DEFENDAN-DEFENDAN 03/06/2025 16:05:49 KA-22NCvC-2-01/2021 Kand. 88 ALASAN PENGHAKIMAN A. PENDAHULUAN [1] Ini ialah permohonan Plaintif-Plaintif dalam Lampiran 69 untuk mendapatkan Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”). [2] Secara ringkasnya, alasan bagi menyokong permohonan untuk Penghakiman Terus adalah antara lain kerana Defendan-Defendan yang merupakan pemaju dan pemilik berdaftar Projek telah memungkiri Perjanjian Tambahan berhubung dengan terma-terma dan syarat-syarat pemulihan projek yang ditandangani bersama pembeli-pembeli asal lapan belas (18) lot (“Pembeli Asal 18 Lot”). Pembeli Asal 18 Lot merupakan penyumbang dana wang dan yang telah menjalankan usaha pemulihan projek berkenaan. Defendan-Defendan juga telah gagal memindahmilikkan Plot 27 Sekuriti kepada Plaintif-Plaintif, hakmilik berasingan Plot 27 Sekuriti yang telah dikeluarkan. [3] Permohonan supaya Penghakiman Terus dimasukkan terhadap Defendan-Defendan kerana Plaintif-Plaintif menyatakan bahawa Defendan-Defendan sememangnya tidak mempunyai sebarang pembelaan yang bermerit, dan telah gagal membangkitkan sebarang “triable issue” yang perlu dibicarakan. [4] Setelah meneliti kesemua Affidavit dan setelah mendengar penghujahan lisan kedua-dua pihak, Mahkamah telah membenarkan permohonan Plaintif-Plaintif. Di sini disediakan Alasan Penghakiman untuk keputusan tersebut. B. FAKTA KES [5] Plaintif-Plaintif merupakan Pemegang Surat Kuasa Wakil Bersama dan Pemegang Amanah Bersama bagi sembilan belas (19) individu/ wakil pembeli dan syarikat-syarikat sebagaimana yang disenaraikan dalam Pernyataan Tuntutannya. [6] Defendan Pertama ialah sebuah syarikat persendirian yang diperbadankan di Malaysia di bawah Akta Syarikat 1965 dan mempunyai alamat berdaftarnya di No. 1885A, Ground Floor, Jalan Stadium 05100 Alor Setar, Kedah. [7] Defendan Kedua ialah pemaju dalam suatu projek hartanah komersil bernama Plaza Makmur (kini dikenali sebagai Plaza Gunung Indah) yang merangkumi lebih kurang 45 Plot kedai pejabat (“Projek Plaza Gunung Indah”) yang dibangunkan di atas yang terkandung dalam hak milik GM12414, Lot 5402, Bandar Alor Setar, Daerah Kota Setar, Kedah (“Tanah Geran Induk”). Defendan Kedua ialah pemilik berdaftar bagi Tanah Geran Induk tersebut. [8] Individu/ wakil pembeli dan syarikat-syarikat yang dinyatakan itu telah memasuki lapan belas (18) Perjanjian Jual Beli ( “PJB tersebut”) yang berasingan, sama ada secara bersendirian atau dengan individu/pihak lain dengan Defendan Pertama sebagai Pemaju/Penjual dan Defendan Kedua sebagai Tuan Punya Tanah antara 7.11.2005 hingga 9.7.2007 untuk membeli lapan belas (18) plot kedai pejabat yang dibangunkan di atas Tanah Geran Induk. [9] Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua telah menggadaikan Tanah Geran Induk kepada Malayan Banking Berhad untuk mendapatkan suatu pinjaman bagi membiayai Projek Plaza Gunung Indah. [10] Walau bagaimanapun, sehingga tahun 2013, Projek Plaza Gunung Indah itu telah gagal disiapkan oleh Defendan Pertama dan Defendan Kedua sebagaimana yang disenaraikan dalam Pernyataan Tuntutan dan Pembeli Asal 18 Lot tersebut telah dinafikan hak pemilikan mereka terhadap hartanah itu yang sepatutnya diperoleh dalam tempoh tigapuluh enam (36) bulan dari tarikh PJB tersebut. [11] Sehubungan dengan itu Pembeli Asal 18 Lot tersebut terpaksa menyumbang dana sebanyak RM1,078,313.92 dan usaha, demi menyempurnakan kerja-kerja tergendala Projek Plaza Gunung Indah yang sepatutnya merupakan kerja-kerja dan tanggungjawab Defendan Pertama dan Defendan Kedua. [12] Bagi maksud itu, suatu Perjanjian Tambahan bertarikh 20.2.2013 telah kemudiannya dimasuki bersama oleh Pembeli Asal 18 Lot dengan Defendan Pertama dan Defendan Kedua di mana sebagai sekuriti untuk bayaran balik dana kewangan oleh Pembeli Asal 18 Lot , Defendan Pertama dan Defendan Kedua telah menyerahkan hak/hak milik/kepentingan dalam hartanah Kedai Pejabat Dua Tingkat yang dikenali sebagai Plot No. 27 yang dibangunkan di atas Tanah Geran Induk kepada pembeli-pembeli melalui perjanjian Serah Hak (Deed of Assignment) bertarikh 20 Februari 2013 dan Surat Kuasa Wakil kepada Plaintif-Plaintif. [13] Pembeli Asal 18 Lot telah menyempurnakan tanggungjawab mereka dalam Perjanjian Tambahan di mana Projek Plaza Gunung Indah telah disempurnakan dan Perakuan Kelayakan Bagi Menduduki Bangunan telah dikeluarkan oleh pihak berkuasa pada 26.06.2014. [14] Klausa 4(b), 4A dan 4B Perjanjian Tambahan telah memperuntukkan bahawa Defendan-Defendan harus membayar RM600,000-00 “Agreed Settlement Sum” dalam tempoh enam (6) bulan dari tarikh Perakuan Kelayakan Bagi Menduduki Bangunan diperoleh bagi menebus Plot 27 Sekuriti yang telah luput sejak 26.12.2014. [15] Defendan Pertama dan Defendan Kedua sepatutnya perlu menyempurnakan kerja-kerja yang dinyatakan dalam Perjanjian Tambahan itu dalam tempoh enam (6) bulan, antara lainnya mendapatkan Perakuan Penyiapan dan Pematuhan berserta pecah sempadan Tanah Geran Induk dan seterusnya mendapatkan hak milik berasingan bagi plot-plot Projek Plaza Gunung Indah. Defendan Pertama dan Defendan Kedua juga perlu memastikan bahawa selepas penyempurnaan pecah sempadan, hakmilik itu bebas daripada segala bebanan, gadaian, kaveat, lien, sekatan dan perintah larangan. [16] Defendan Pertama dan Kedua walau bagaimanapun telah gagal mematuhi Perjanjian Tambahan itu yang menyebabkan Pembeli Asal 18 Lot terpaksa mengusahakan sendiri untuk memperoleh Perakuan Penyiapan dan Pematuhan Projek Plaza Gunung Indah yang sebenarnya merupakan tanggungjawab Defendan Pertama dan Defendan kedua seperti yang terdapat dalam PJB tersebut dan Perjanjian Tambahan itu. [17] Pada tahun 2020, Plaintif-Paintif telah dimaklumkan oleh Defendan Pertama bahawa Geran Induk telah dipecah sempadan kepada empat puluh sembilan (49) dokumen hakmilik berasingan tertakluk kepada kaveat Plaintif-Plaintif, dan untuk itu meminta Plaintif-Plaintif menarik balik kaveat yang telah dimasukkan dalam semua empat puluh sembilan (49) dokumen tersebut dengan kos oleh Plaintif-Plaintif. [18] Walau bagaimanapun Plaintif-Plaintif menyatakan bahawa Defendan Pertama yang sepatutnya menanggung kos tarik balik kaveat kerana Defendan Pertama yang telah mengambil tindakan melulu menyebabkan empat puluh sembilan (49) kaveat persendirian atas empat puluh sembilan (49) dokumen hak milik berasingan. [19] Selain Plaintif-Plaintif sebagai pengkaveat, terdapat pengkaveat-pengkaveat lain yang terlibat atas tanah itu untuk melindungi hak/hak milik/kepentingan pengkaveat masing-masing. Walaupun pengkaveat-pengkaveat tersebut telah bersetuju untuk penyelesaian bersama dengan Plaintif-Plaintif, namun Defendan Pertama dan Defendan Kedua masih enggan dan gagal memberikan kerjasama untuk tunaikan kewajipan pemaju dan tuan tanah untuk pindah milik hartanah yang bebas daripada sebarang bebanan. [20] Keadaan ini menyebabkan satu kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Plaintif-Plaintif telah menjadi empat puluh sembilan (49) kaveat persendirian dan dokumen hak milik berasingan Plot 27 Sekuriti dan Borang 14A yang boleh didaftarkan ke atas Plaintif-Plaintif masih belum diserahkan oleh Defendan Pertama dan Defendan Kedua kepada Plaintif-Plaintif. [21] Lanjutan daripada pertikaian dan kekusutan itu, Plaintif-Plaintif memutuskan untuk mengambil tindakan terhadap Defendan-Defendan dalam tindakan utama Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif di Lampiran 1 ini yang kemudiannya dipinda pada 25.4.2021 seperti di Lampiran 18, di mana Plaintif-Plaintif telah memohon perintah supaya –

Defendan Pertama/Defendan Kedua menyerahkan kepada peguam cara Plaintif-Plaintif dokumen hakmilik asal bawah HSM 22348, PT 2831 Seksyen 48, Bandar Alor Setar, Daerah Kota Setar, Negeri Kedah (‘Plot27”) dalam tempoh empat belas hari (14) dari tarikh penghakiman ini dan sekiranya Defendan Pertama/Defendan Kedua gagal berbuat demikian, Pentadbir Tanah Pejabat tanah Kota Setar perlu membenarkan Plaintif-Plaintif untuk mendaftarkan pindah milik Plot 27 ke atas nama Plaintif-Plaintif tanpa perlu mengemukakan dokumen hakmilik asal Plot 27 dan Pentadbir Tanah Pejabat Kota Setar juga perlu membatalkan dokumen hakmilik asal Plot 27 di tangan Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua dan mengeluarkan suatu dokumen hakmilik baharu Plot 27 kepada Plaintif-Plaintif; dan

Defendan Pertama dan Defendan Kedua menyerahkan kepada peguam cara Plaintif-Plaintif Borang 14A (Borang Pindah milik) bagi hartanah yang terkandung bawah HSM 22348, PT 2831 Seksyen 48, Bandar Alor Setar, Daerah Kota Setar, Negeri Kedah yang sah dan boleh didaftarkan ke atas nama Plaintif-Plaintif dalam tempoh empat belas (14) hari dari tarikh penghakiman ini dan sekiranya gagal Penolong Kanan Pendaftar /Timbalan Pendaftar Mahkamah Tinggi Malaya harus menandatangani Borang 14A (Borang Pindahmilik) bagi pihak

Defendan Pertama/Defendan Kedua menyerahkan kepada peguam cara Plaintif-Plaintif sesalinan Memorandum dan Artikel Persatuan (M&A), Borang 24, 44 & 49, resolusi pengarah dan resolusi ahli yang membenarkan pindah milik yang terkandung bawah Plot 27 dan kedai pejabat yang terbina di atasnya kepada Plaintif-Plaintif;

Kaveat-kaveat persendirian atas hartanah yang terkandung bawah HSM 22348, PT 2831 Seksyen 48, Bandar Alor Setar, Daerah Kota Setar, Negeri Kedah seperti berikut dibatalkan:

kaveat persendirian atas tanah bawah perserahan nombor 2297/2017 yang dimasukkan oleh Khor Kean

(ii) kaveat persendirian atas tanah bawah perserahan nombor 2117/2018 yang dimasukkan oleh Tan Chow Seng;

(iii) kaveat persendirian atas tanah bawah perserahan nombor 3586/20 yang dimasukkan oleh Teow Kit Hwa;

(iv) kaveat persendirian atas tanah bawah perserahan nombor 3736/2019 yang dimasukkan oleh Oii TSe Jeat;

Ganti rugi am;

Kos;

Faedah; dan

Lain-lain relief yang difikirkan suai manfaat oleh Mahkamah yang mulia. [22] Namun begitu, suatu Notis Permohonan di bawah Aturan 18 Kaedah 19 KKM 2012 telah difailkan pada 7.8.2021 oleh Defendan-Defendan untuk membatalkan dan/atau mengetepikan Writ Terpinda dan Pernyataan Tuntutan Terpinda Plaintif-Plaintif. [23] Dalam permohonan untuk membatalkan tuntutan Plaintif-Plaintif tersebut, Defendan Pertama dan Defendan Kedua menyatakan bahawa:

kausa tindakan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan Pertama dan Defendan Kedua adalah belum wujud dan masih belum matang. Ini kerana Defendan Pertama dan Defendan Kedua adalah diberi hak untuk menebus balik Plot 27 tersebut dengan harga bayaran sebanyak RM600,000.00;

permohonan pembatalan kaveat persendirian oleh penama-penama individu yang dinyatakan dalam Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif itu langsung tidak berkenaan dengan Defendan Pertama dan Defendan Kedua;

kausa tindakan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan Pertama dan Defendan Kedua adalah belum matang kerana Plaintif-Plaintif telah gagal menjalankan tanggungjawab Plaintif-Plaintif untuk menarik balik kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Plaintif-Plaintif untuk menjamin pembeli-pembeli dalam Plot 27 bagi menjamin bayaran RM1,078,313.92 daripada Defendan Pertama dan Defendan Kedua yang menyekat kesemua empat puluh sembilan (49) keping geran-geran individu;

jumlah RM1,078,313.92 yang dikatakan perlu dibayar oleh Defendan Pertama dan Defendan Kedua kepada pembeli-pembeli itu haruslah dijelaskan melalui potongan baki harga jualan bagi lot-lot yang dibeli oleh pembeli-pembeli setakat RM478,313.92 dan bayaran baki sebanyak RM600,000.00 akan dilakukan melalui persetujuan Defendan Pertama dan Defendan Kedua untuk menyerah hak Defendan Pertama dan Defendan Kedua dalam Plot 27 kepada pembeli-pembeli.

pembayaran yang telah dibuat sebanyak RM494,380.00 kepada pembeli-pembeli melalui cek-cek yang telah diekshibitkan dalam permohonan ini sebenarnya terlebih daripada yang patut dibayar iaitu RM478,313.92. Ini menjadikan baki daripada jumlah tolakan sebanyak RM16,066.08 haruslah dipulangkan oleh Plaintif-Plaintif kepada Defendan-Defendan. [24] Berdasarkan alasan-alasan tersebut, Defendan Pertama dan Defendan Kedua menyatakan bahawa Plaintif-Plaintif tiada memperoleh kausa tindakan yang sah untuk memfailkan tindakan terhadap Defendan Pertama dan Defendan Kedua kerana relif yang diplidkan dalam tindakan itu adalah belum matang selain kaveat persendirian yang tidak berkenaan dengan Defendan Pertama dan Defendan Kedua dibatalkan melalui perintah Mahkamah ini adalah memprejudiskan Defendan Pertama dan Defendan Kedua dan merupakan tingkah laku yang menyalah guna prosiding Mahkamah. [25] Setelah mendengar permohonan tersebut, pada 25.9.2022 Mahkamah telah membuat keputusan menolak Notis Permohonan Defendan-Defendan tersebut. Defendan-Defendan telah membuat rayuan terhadap keputusan Mahkamah tersebut ke Mahkamah Rayuan, namun telah ditolak dan keputusan Mahkamah telah disahkan oleh Mahkamah Rayuan pada 22.11.2022. [26] Dalam Alasan Penghakiman bagi keputusan menolak permohonan pembatalan tersebut, Mahkamah menyatakan isu lebihan bayaran RM16,066.08 yang menjadi alasan dan pembelaan oleh pihak Defendan-Defendan boleh dibawa dan perlu dibuktikan oleh Defendan-Defendan dalam suatu tindakan tuntutan balas. Namun tiada apa-apa tindakan untuk memfailkan permohonan oleh Defendan-Defendan bagi memasukkan tuntutan balas. [27] Dalam Alasan Penghakiman itu juga, Mahkamah telah merujuk kepada Perjanjian Tambahan yang dieksihibitkan oleh Plaintif-Plaintif dalam Affidavit Jawapannya dan didapati diperuntukkan dalam perenggan 4(b) tentang tanggungjawab Defendan Pertama dan Defendan Kedua untuk membayar kepada pembeli-pembeli RM600,000.00 dalam tempoh enam (6) bulan dari tarikh Perakuan Pematuhan dan Penyiapan diperoleh. [28] Oleh itu, Mahkamah menyatakan bahawa adalah jelas didapati yang Defendan Pertama dan Kedua telah tidak berbuat demikian mengikut tempoh yang disebut dalam Perjanjian Tambahan. Dengan merujuk kepada klausa dalam Perjanjian Tambahan itu secara tegas, Defendan Pertama dan Defendan Kedua boleh terlucut hak tebusan terhadap Plot 27 itu kerana kegagalan membayar jumlah tersebut mengikut masa. [29] Defendan Pertama dan Defendan Kedua enggan membuat pembayaran jumlah RM600,000.00 tersebut dan hanya akan dibuat melalui persetujuan Defendan Pertama dan Defendan Kedua untuk menyerah hak Defendan Pertama dan Defendan Kedua dalam Plot 27 kepada pembeli-pembeli. Penyerahan hak itu kemudiannya hanya akan dipersetujui dan akan berlaku jika pembayaran balik lebihan bayaran RM16,066.08 dibuat kepada Defendan Pertama dan Defendan Kedua. [30] Mahkamah dalam memberikan alasan menolak permohonan pembatalan Defendan-Defendan itu menegaskan bahawa isu tuntutan lebihan yang dikatakan belum dibayar oleh Plaintif-Plaintif tidak sepatutnya dibangkitkan pada peringkat pembatalan kerana Mahkamah percaya ia merupakan suatu isu yang boleh dibawa dan perlu dibuktikan oleh Defendan Pertama dan Defendan Kedua dalam suatu tuntutan balas. Mahkamah juga telah menyatakan bahawa jika lebihan bayaran itu yang menjadi salah satu alasan yang menimbulkan pertikaian antara pihak-pihak, ia tidak seharusnya dijadikan alasan dalam permohonan pembatalan tetapi sebaliknya menjadi suatu tuntutan balas yang boleh dibuat terhadap Plaintif-Plaintif. Walau bagaimanapun, tiada apa-apa tindakan dibuat oleh Defendan-Defendan untuk memfailkan permohonan bagi memasukkan tuntutan balas. [31] Plaintif-Plaintif kemudiannya pada 18.9.2023 memfailkan permohonan untuk Penghakiman Terus ini bagi mendapatkan perintah Mahkamah supaya –

Defendan Pertama/Defendan Kedua menyerahkan kepada peguam cara Plaintif-Plaintif dokumen hakmilik asal bawah HSM 22348, PT 2831 Seksyen 48, Bandar Alor Setar, Daerah Kota Setar, Negeri Kedah (‘Plot 27”) dalam tempoh empat belas hari (14) dari tarikh penghakiman ini dan sekiranya Defendan Pertama/Defendan Kedua gagal berbuat demikian, Pentadbir Tanah Pejabat tanah Kota Setar perlu membenarkan Plaintif-Plaintif untuk mendaftarkan pindah milik Plot 27 ke atas nama Plaintif-Plaintif tanpa perlu mengemukakan dokumen hakmilik asal Plot 27 dan Pentadbir Tanah Pejabat Kota Setar juga perlu membatalkan dokumen hakmilik asal Plot 27 di tangan Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua dan mengeluarkan suatu dokumen hakmilik baharu Plot 27 kepada Plaintif-Plaintif; dan

Defendan Pertama dan Defendan Kedua menyerahkan kepada peguam cara Plaintif-Plaintif Borang 14A (Borang Pindah milik) bagi hartanah yang terkandung bawah HSM 22348, PT 2831 Seksyen 48, Bandar Alor Setar, Daerah Kota Setar, Negeri Kedah yang sah dan boleh didaftarkan ke atas nama Plaintif-Plaintif dalam tempoh empat belas (14) hari dari tarikh penghakiman ini dan sekiranya gagal Penolong Kanan Pendaftar /Timbalan Pendaftar Mahkamah Tinggi Malaya harus menandatangani Borang 14A (Borang Pindahmilik) bagi pihak Defendan Pertama/Defendan

relief-relief lain yang difikirkan suai manfaat oleh Mahkamah. [32] Plaintif-Plaintif berhujah bahawa Pembeli Asal 18 Lot telah melaksanakan dan menyempurnakan kesemua tanggungjawab mereka menurut Perjanjian Tambahan dan pihak Defendan-Defendan pula telah gagal untuk menebus balik Plot 27 Sekuriti dalam tempoh enam

bulan dari tarikh Perakuan Kelayakan Bagi Menduduki Bangunan (ie: 26/06/2014) yang telah luput pada 26.12.2014. [33] Sehubungan dengan itu, Plaintif-Plaintif berhujah bahawa selaku pemegang kuasa wakil dan pemegang amanah Pembeli Asal lapan belas (18) lot telah membuktikan kuasa tindakan mereka terhadap Defendan-Defendan apabila Defendan-Defendan enggan/ingkar/gagal memindahmilikkan Plot 27 Sekuriti kepada Plaintif-Plaintif. [34] Selepas Plaintif-Plaintif membuktikan kausa tindakan terhadap Defendan-Defendan, penelitian seterusnya hendaklah dibuat sama ada Pembelaan yang dimasukkan oleh Defendan-Defendan dalam kes. Defendan-Defendan harus membuktikan bahawa Pembelaannya adalah bermerit dan terdapat isu-isu yang perlu dibicarakan. [35] Plaintif-Plaintif telah merujuk kepada perenggan 12 Pembelaan Defendan-Defendan yang menyatakan seperti berikut: “12. … Berkenaan Plot 27 Sekuriti, Defendan Pertama/Defendan Kedua menegaskan bahawa Ia telah dinyatakan dengan jelas dalam terma-terma dalam Perjanjian Tambahan tersebut bahawa Defendan Pertama dan Defendan Kedua akan diberi hak untuk menebus balik Plot 27 Sekuriti dengan bayaran wang sebanyak RM600,000.00, sekira gagal Defendan Pertama dan Defendan Kedua akan dilucut hak terhadap Plot 27 Sekuriti…” [36] Dalam hal ini, Plaintif-Plaintif berhujah bahawa Defendan-Defendan sendiri mengakui yang mereka akan dilucut hak terhadap Plot 27 Sekuriti sekiranya gagal menebus RM600,000.00. Defendan-Defendan juga jelas tidak membuat sebarang pembayaran berkenaan dengan RM600,000.00 tersebut untuk menebus Plot 27 Sekuriti dalam tempoh enam (6) bulan yang diberikan dari tarikh Perakuan Kelayakan Bagi Menduduki Bangunan pada 26.06.2014. [37] Maka, Plaintif-Plaintif menegaskan bahawa pernyataan-pernyataan atau dakwaan-dakwaan yang dibangkitkan oleh Defendan-Defendan dalam Pembelaan Defendan Pertama dan Pembelaan Defendan Kedua adalah semata-mata penafian dan penyangkalan kosong yang tidak berasas, tanpa sebarang alasan yang munasabah atau bukti yang kukuh. [38] Ini kerana, sebenarnya Pembeli-Pembeli Asal 18 Lot yang telah selesai membayar keseluruhan harga belian kepada Defendan-Defendan telah pun mendapat suatu Perintah setelah memfailkan tindakan dalam Guaman Sivil No. KA-22NCvC-4-02/2022 terhadap Defendan-Defendan di mana Mahkamah memutuskan bahawa Defendan-Defendan hendaklah menunaikan 18 PJB-PJB tersebut dan memindahmilikkan 18 Lot tersebut ke atas nama mereka masing-masing. Dalam kes tersebut Mahkamah telah pada 31.10.2022 membenarkan tuntutan Pembeli-Pembeli Asal 18 Lot di mana Mahkamah memerintahkan 18 Lot hartanah Projek Plaza Gunung Indah diletakhak kepada Pembeli-Pembeli Asal 18 Lot masing-masing. Tiada rayuan terhadap keputusan tersebut. [39] Selain itu juga, Plaintif-Plaintif turut berhujah bahawa isu berkenaan dengan kaveat yang dibangkitkan oleh Defendan-Defendan dalam Pembelaan mereka dalam kes ini telah menjadi “obsolete”, “redundant” dan tidak lagi relevan apabila Mahkamah yang Mulia ini telah pada 19.02.2023 membatalkan kaveat-kaveat berkenaan dalam Projek Plaza Gunung Indah bawah Perintah bertarikh 19.02.2023 dalam kes Guaman Sivil No. KA-24NCvC-230-08/2022 berkenaan. C. DAPATAN MAHKAMAH [40] Permohonan di bawah Aturan 14 KKM 2012 ialah satu mekanisme yang membolehkan Mahkamah memberikan penghakiman kepada pihak Plaintif sekiranya didapati bahawa tiada sebarang pembelaan yang bermerit dikemukakan oleh pihak Defendan dan tiada isu yang boleh dibicarakan (“no triable issue”). Dalam kes ini, setelah meneliti dokumen-dokumen sokongan dalam Afidavit-Afidavit masing-masing dan setelah mempertimbangkan hujahan kedua-dua pihak, Mahkamah mendapati bahawa ini adalah kes yang sesuai untuk dimuktamadkan melalui proses ringkas tanpa perlu melalui perbicaraan penuh. [41] Aturan 14 KKM 2012 memperuntukkan: "14. Rule 1: Where plaintiff may apply for judgment Where in an action to which this Rule applies a statement of defence has been served on a plaintiff and it appears to the plaintiff that the defendant has no defence to a claim included in the writ, or to a particular part of such a claim, the plaintiff may apply to the Court for judgment against the defendant." [42] Dalam kes Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail Mohd Yusof [1997] 2 MLJ 581, Mahkamah Persekutuan menjelaskan bahawa tujuan Aturan 14 ialah untuk mempercepatkan penyelesaian kes-kes yang tidak mempunyai isu sebenar untuk dibicarakan. Beban adalah kepada Plaintif untuk menunjukkan bahaw tuntutannya adalah jelas dan tidak dipertikaikan dan tiada pembelaan yang boleh menimbulkan isu sebenar untuk dibicarakan. [43] Dalam kes OCBC Bank (Malaysia) Bhd v Kabeat Bina Sdn Bhd & Ors [2012] 9 CLJ 1011, Mahkamah Rayuan mengulangi prinsip bahawa untuk mengelakkan Penghakiman Terus, Defendan hanya perlu menunjukkan bahawa terdapat isu sebenar yang memerlukan perbicaraan. Mahkamah juga merujuk kepada kes Latimer v AEC Ltd [1953] AC 643 yang menegaskan bahawa isu sebenar bermaksud isu yang melibatkan fakta material yang boleh menjejaskan hak pihak-pihak, dan bukan sekadar penafian kosong atau hujahan yang tidak disokong oleh fakta. [44] Sehubungan dengan itu, Mahkamah dalam memutuskan permohonan Penghakiman Terus ini perlu menimbangkan sama ada:

Terdapat sebarang isu fakta yang wajar dibicarakan;

Pembelaan yang dikemukakan adalah bersifat remeh, bersandarkan semata-mata atau tidak berdaya tahan. (Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Anor*[1992] 1 MLJ 400). [45] Dalam tuntutan Plaintif-Plaintif, Mahkamah mendapati fakta bahawa wujudnya satu Perjanjian Tambahan bertarikh 20.2.2013 yang telah dimeterai oleh Defendan-Defendan bersama Pembeli Asal 18 Lot dan telah tidak dipertikaikan. Perjanjian tersebut adalah untuk menyelesaikan kegagalan Defendan-Defendan menyiapkan Projek Plaza Gunung Indah dalam tempoh kontrak di bawah PJB terdahulu. Plaintif-Plaintif yang bertindak sebagai pemegang amanah kepada Pembeli Asal 18 Lot telah mengambil peranan aktif dalam menyempurnakan projek terbengkalai tersebut, termasuk menyediakan dana berjumlah RM1,078,313.92. [46] Sebagai balasan dan sebagai jaminan pembayaran balik, Defendan-Defendan telah secara nyata memperuntukkan dalam klausa 4(b), 4A dan 4B Perjanjian Tambahan bahawa mereka akan membayar sejumlah RM600,000.00 dalam tempoh enam (6) bulan daripada tarikh Perakuan Kelayakan Menduduki (CCC) dikeluarkan, iaitu selewat-lewatnya pada 26.12. 2014, untuk menebus Plot 27 Sekuriti. [47] Namun begitu, Mahkamah mendapati bahawa Defendan-Defendan telah gagal dan cuai untuk mematuhi kewajipan yang nyata dan tegas tersebut. Sehingga kini, tiada pembayaran dibuat dan tiada langkah yang konkrit diambil oleh Defendan-Defendan untuk menyempurnakan pemindahan hak milik Plot 27 Sekuriti kepada Plaintif-Plaintif. Mahkamah mendapati bahawa ini merupakan pelanggaran nyata terhadap syarat-syarat substantif Perjanjian Tambahan tersebut. [48] Alasan utama Defendan-Defendan bahawa relif yang dituntut oleh Plaintif-Plaintif adalah belum matang kerana terdapat lebihan bayaran sebanyak RM16,066.08 yang belum dipulangkan oleh Plaintif-Plaintif, tidak boleh diterima sebagai pembelaan yang sah di sisi undang-undang dalam konteks permohonan ini. Ini adalah kerana –

Isu tersebut telah pun ditangani dan diputuskan oleh Mahkamah sebelum ini dalam keputusan bertarikh 25.9.2022 yang menolak permohonan Defendan-Defendan untuk membatalkan tindakan Plaintif-Plaintif di bawah Aturan 18

Mahkamah telah memutuskan bahawa dakwaan mengenai lebihan bayaran tersebut tidak menghalang relief utama dan perlu dibawa melalui tindakan balas, namun tiada tindakan balas difailkan oleh Defendan-Defendan;

Pembelaan Defendan-Defendan mengenai “hak untuk menebus” Plot 27 Sekuriti sebenarnya telah luput akibat kegagalan mereka untuk membayar jumlah yang telah dipersetujui dalam tempoh yang ditetapkan sebagaimana yang dipersetujui secara kontrak;

Isu mengenai keperluan Plaintif-Plaintif menarik balik kaveat juga tidak berbangkit kerana beban untuk menyempurnakan pindah milik hak milik yang bebas daripada bebanan dan sekatan adalah tanggungjawab Defendan-Defendan sendiri seperti yang diperuntukkan secara jelas dalam Perjanjian Tambahan. [49] Dalam hal ini, Mahkamah juga menekankan bahawa dokumen hak milik berasingan bagi Plot 27 Sekuriti telah pun dikeluarkan dan tiada halangan undang-undang yang menghalang pemindahan hak milik tersebut kepada Plaintif-Plaintif. Plaintif-Plaintif juga telah membuktikan bahawa mereka memegang Surat Kuasa Wakil dan Serah Hak (Deed of Assignment) yang sah ke atas Plot 27 Sekuriti. Oleh itu, tiada isu fakta yang memerlukan perbicaraan lanjut. [50] Mahkamah juga mengambil perhatian bahawa alasan-alasan pembelaan Defendan-Defendan tidak bersifat substantif dan lebih berupa helah teknikal untuk mengelak pelaksanaan kontrak yang telah dimeterai. Kegagalan Defendan-Defendan untuk melaksanakan obligasi mereka selama lebih satu dekad memperkukuhkan lagi hak Plaintif-Plaintif untuk mendapatkan relif secara ringkas tanpa perlu melalui perbicaraan penuh. [51] Sebagai kesimpulan, Mahkamah mendapati bahawa tiada sebarang pembelaan yang bermerit dikemukakan oleh Defendan-Defendan, dan tiada sebarang isu yang memerlukan perbicaraan untuk diputuskan. Oleh itu, permohonan Plaintif-Plaintif untuk mendapatkan Penghakiman Terus adalah wajar dan berasas. [52] Mahkamah dengan ini membenarkan permohonan Plaintif-Plaintif untuk Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 KKM 2012 sebagaimana yang dipohon di Lampiran 69. Bertarikh : 30 Mei 2025 ……………………………………………………… (YA PUAN MAHAZAN BINTI MAT TAIB) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya Alor Setar, Kedah Peguam Plaintif-Plaintif: Cheng Ming Fui Cho Ban Chong (Tetuan Cheng Ming Fui & Co.) Peguam Defendan-Defendan: Encik Wong Tau Hau (Tetuan T.H. Wong & Co.)