LIM YIT KIAN v MJV GROUP BERHAD (yang dahulunya dikenali sebagai I SYNERGY UNIVERSAL HOLDINGS SDN BHD) (DA-24NCvC-325-08/2024)

1.

LIM SHU JING … PEMOHON-PEMOHON

1.

PENGARAH/PENDAFTAR HAKMILIK PEJABAT TANAH & GALIAN KOTA BHARU KELANTAN … RESPONDEN-RESPONDEN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Ini adalah permohonan pemohon-pemohon untuk memotong kaveat persendirian yang telah dimasuki oleh responden pertama ke atas tanah pemohon-pemohon yang dipegang di bawah Hakmilik GRN 55472, Lot 12950 Mukim Ketil, Jajahan Gua Musang, Kelantan (“hartanah tersebut”) melalui nombor perserahan 1044/2024 bertarikh 08.07.2024. Latar belakang kes [2] Pemohon-pemohon selaku penjual telah memasuki satu perjanjian jual beli hartanah tersebut bertarikh 30.05.2022 (“perjanjian jual beli tersebut”) dengan responden pertama yang dahulunya dikenali sebagai I Synergy Universal Holding Sdn Bhd [Company Registration No: 200901025276 (868377-U)] selaku pembeli. Antara terma penting perjanjian jual beli tersebut ialah seperti berikut:

harga jual beli adalah sebanyak RM300,000.00;

(ii) deposit sebanyak RM30,000.00 hendaklah dibayar pada masa perjanjian jual beli ditandatangani;

(iii) baki harga jual beli sebanyak RM270,000.00 hendaklah dibayar oleh pembeli kepada penjual dalam masa 12 bulan dari tarikh perjanjian jual beli tersebut iaitu pada 30.05.2023 (“tarikh penyelesaian”);

(iv) Jika pembeli gagal membayar baki harga jual beli tersebut dalam tempoh penyelesaian tersebut atas apa-apa alasan sekalipun, pihak-pihak bersetuju bahawa tarikh penyelesaian akan dilanjutkan secara automatik selama 1 bulan lagi (“tarikh penyelesaian lanjutan”) dengan faedah pada kadar 8% setahun yang akan dikira atas dasar harian atas baki harga jual beli yang masih belum dibayar sehingga penyelesaian penuh. Jika pembeli gagal untuk menyelesaikan baki harga jual beli di atas dalam masa yang telah ditetapkan di atas, maka fasal 6 di atas akan berkuatkuasa.

Milikan kosong hartanah tersebut diserahkan kepada pembeli pada 01.06.2022 iaitu sebelum pembeli menyelesaikan baki bayaran harga jual beli untuk membolehkan pembeli menjalankan kerja-kerja renovasi dan membaik pulih hartanah tersebut.

(vi) Sebelum pembeli membayar baki harga jual beli, pembeli dibenarkan menyewa hartanah tersebut bermula 01.07.2022 dengan bayaran sewa sebanyak RM800.00 sebulan. [3] Responden pertama telah gagal untuk menyelesaikan bayaran baki harga jual beli hartanah tersebut kepada pemohon-pemohon setelah tamat tarikh penyelesaian pada 30.05.2023 namun pemohon-pemohon telah beberapa kali memberikan lanjutan masa tambahan kepada responden pertama sehingga 30.05.2024. [4] Sehingga tamat tempoh lanjutan tambahan pada 30.05.2024, responden pertama masih gagal untuk menjelaskan baki harga jual beli hartanah tersebut kepada pemohon-pemohon. [5] Melalui surat bertarikh 01.07.2024 (ekshibit C-1 dalam Afidavit Jawapan responden pertama), responden pertama memberitahu pemohon-pemohon bahawa jika pemohon-pemohon ingin menamatkan perjanjian jual beli tersebut, responden pertama bersetuju untuk perjanjian jual beli tersebut ditamatkan dengan syarat bahawa pemohon-pemohon hendaklah memulangkan semula deposit jual beli sebanyak RM30,000.00 dan juga membayar kos anggaran membaiki hartanah tersebut sebanyak RM20,000.00. [6] Pemohon-pemohon kemudiannya telah melalui peguamcaranya mengeluarkan notis tuntutan dan penamatan bertarikh 10.07.2024 (ekshibit “LYK-3” dalam afidavit sokongan pemohon-pemohon) kepada responden pertama menamatkan perjanjian jual beli tersebut dan memberitahu responden pertama bahawa deposit jual beli sebanyak RM30,000.00 dirampas serta menuntut responden pertama menyerahkan kembali milikan kosong hartanah tersebut kepada pemohon-pemohon dan menuntut supaya ditarik balik kaveat persendirian yang telah dimasuki ke atas hartanah tersebut pada 19.11.2023 melalui nombor perserahan 1401/2023. [7] Responden pertama telah gagal mematuhi notis tuntutan dan penamatan tersebut namun 2 hari sebelum notis tuntutan dan penamatan tersebut dikeluarkan, responden pertama telah memasukkan kaveat persendirian kedua ke atas hartanah tersebut pada 08.07.2024 melalui nombor perserahan 1044/2024 (“kaveat tersebut”). Alasan yang dinyatakan oleh responden pertama dalam Borang Kaveat tersebut (Borang 19B - Kanun Tanah Negara) (ekshibit “LYK-2” dalam afidavit sokongan pemohon-pemohon) adalah seperti berikut: “d) Kemasukan Kaveat Persendirian terhadap hartanah ini adalah bagi menjaga kepentingan pihak kami dan juga menahan sebarang urusan ke dalam hakmilik individu yang diperihalkan dalam jadual serta wang pendahuluan sebanyak RM30,000.00 dan kos membaiki kerosakan rumah sebanyak anggaran RM20,000.00 adalah dibayar oleh pihak kami.” [8] Berikutan dengan kemasukan kaveat tersebut, pemohon-pemohon telah membuat permohonan ini bagi memotong kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh responden pertama tersebut. Mahkamah ini, setelah meneliti kertas kausa serta hujahan dan autoriti kedua-dua pihak, telah membenarkan permohonan pemohon-pemohon dan memerintahkan supaya kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh responden pertama ke atas hartanah tersebut melalui nombor perserahan 1044/2024 dipotong. Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, responden pertama telah memfailkan rayuan ke Mahkamah Rayuan. Hujahan responden pertama [9] Peguam responden pertama yang bijaksana telah menghujahkan bahawa pemohon-pemohon bukanlah orang yang terkilan (aggrieved party) di bawah s. 327 Kanun Tanah Negara (KTN) dengan merujuk kepada autoriti kes Punca Klasik Sdn. Bhd v. Abdul Aziz Abdul Hamid [1994] 1 MLJ 136. [10] Peguam responden pertama juga menghujahkan bahawa pemohon-pemohon adalah orang yang telah melanggar perjanjian jual beli tersebut apabila telah melanjutkan sewaan dan menaikkan kadar sewa dan menjual hartanah tersebut kepada pihak ketiga dalam tempoh kuatkuasa perjanjian. [11] Peguam responden pertama juga menghujahkan bahawa menurut fasal 13 perjanjian jual beli, responden pertama berhak memasukkan kaveat ke atas hartanah tersebut bagi melindungi kepentingannya. [12] Peguam responden pertama turut menghujahkan bahawa responden pertama bukan sahaja telah membayar deposit jual beli sebanyak RM30,000.00 tapi turut membelanjakan wang untuk membaiki hartanah tersebut. Analisis dan dapatan Mahkamah [13] Berdasarkan borang kaveat iaitu borang 19B KTN yang diekshibitkan sebagai ekshibit “LYK-2” dalam afidavit sokongan pemohon-pemohon, dapat dilihat bahawa kaveat tersebut telah dimasukkan atau didaftarkan oleh responden pertama pada 08.07.2024 iaitu lebih 2 tahun dari tarikh perjanjian jual beli hartanah tersebut iaitu pada 30.05.2022 dan juga selepas tempoh lanjutan perjanjian jual beli tersebut telah tamat iaitu pada 30.05.2024. [14] Perkara ini dengan jelas menunjukkan bahawa responden pertama tidak lagi mempunyai kepentingan dalam perjanjian jual beli tersebut dan seterusnya tidak lagi mempunyai sebarang kepentingan dalam hartanah tersebut. Fasal 13 perjanjian jual beli membenarkan responden pertama untuk memasukkan kaveat dalam tempoh kuatkuasa perjanjian jual beli tersebut untuk menjaga kepentingan responden pertama. Dalam kes ini responden pertama memasukkan kaveat setelah tempoh lanjutan telah pun tamat. [15] Tujuan responden pertama memasukkan kaveat ke atas hartanah tersebut, sebagaimana yang dinyatakan dalam alasannya dalam borang kaveat tersebut, adalah semata-mata untuk menjaga kepentingan responden pertama berkenaan wang deposit jual beli yang berjumlah RM30,000.00 dan juga kos membaiki kerosakan hartanah tersebut yang dianggarkan berjumlah RM20,000.00. [16] Kandungan surat responden pertama bertarikh 01.07.2024 (ekshibit C-1 dalam Afidavit Jawapan responden pertama) juga dengan jelas mengatakan bahawa responden pertama bersetuju agar perjanjian jual beli tersebut ditamatkan dengan syarat wang deposit berjumlah RM30,000.00 serta kos renovasi dan baik pulih hartanah tersebut dalam anggaran RM20,000.00 dibayar kepada responden pertama. [17] Kedua-dua dokumen ini, iaitu borang kaveat serta surat responden pertama bertarikh 01.07.2024, menunjukkan secara jelas bahawa responden pertama sebenarnya tidak lagi berminat untuk meneruskan pembelian hartanah tersebut. Sebaliknya, responden pertama hanya berminat untuk mendapatkan kembali wangnya sahaja. Oleh itu kepentingan responden pertama hanyalah kepentingan kewangan peribadi dan bukannya kepentingan boleh kaveat dalam hartanah tersebut. [18] Dalam kes Wong Kuan Tan v. Gambut Development Sdn Bhd [1984] 1 MLRA 321 dimana kaveat telah dimasukkan oleh perayu atas alasan bahawa pihak responden gagal membayar baki harga belian tanah. Mahkamah Persekutuan telah memutuskan seperti berikut berkenaan maksud “kepentingan” yang dirujuk dalam s. 323(1) Kanun Tanah Negara: [16] The expression “interest” in the National Land Code was examined by the Privy Council in Registrar of Titles, Johore v. Temenggong Securities Ltd [1976] 1 MLRA 180; [1976] 2 MLJ 44. An unsecured civil debt is a mere personal claim and did not come within the meaning of “interest” in s. 320(1) of the National Land Code. Section 320 deals with circumstances in which the Regisrtrar’s caveat may be entered. The interest referred to in s 323(1) of the Code is interest as envisaged in the Code. Lord Diplock in Temenggong Securities Ltd said at p. 47: The expression “interest” is used in many sections throught the Code apart from s 320 and in none of them to which their Lordship’s’ attention has been drawn can it be plausibly suggested that it bears any wider meaning than an interest in land of a kind which is recognized by the Code as being either registrable or otherwise entitled to protection.” [17] … It is also plain that this was a contractual right applicable only when purchase price is not fully paid. But this alone cannot create caveatable interest in the land. The contractual provision does not create an interest within the meaning of s 323 of the National Land Code. … . Penekanan ditambah. [19] Dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v. Tan Hor Teng @ Tan Tien Chi & Anor [1995] 1 MLRA 225, Mahkamah Rayuan telah merujuk dan memetik keputusan Lord Diplock dalam kes Eng Mee Yong seperti berikut: “[39] In Eng Mee Yong (supra), Lord Diplock, in two passages, summarized the approach to be taken by a Court faced with such an application as is postulated by the section. This is what he said (at p. 215): This is the nature of the onus that lies upon the caveator in an application by the caveatee under s 327 for removal of a caveat: he must first satisfy the court that on the evidence presented to it his claim to an interest in the property does raise a serious question to be tried: and, having done so, he must go on to show that on the balance of convenience it would be better to maintain the status quo until the trial of the action, by preventing the caveatee from disposing of his land to some third party. Penekanan ditambah. [20] Adalah jelas daripada kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v. Tan Hor Teng @ Tan Tien Chi & Anor (supra) bahawa terdapat tiga syarat yang perlu dipenuhi oleh pihak yang memasukkan kaveat dalam suatu permohonan untuk memotong kaveat oleh pihak yang ingin memotong kaveat. Tiga syarat tersebut ialah: i) pihak yang memasukkan kaveat mestilah menunjukkan wujudnya kepentingan di dalam tanah tersebut. ii) kepentingan tersebut haruslah menimbulkan suatu persoalan serius yang perlu dibicarakan. iii) pihak yang memasukkan kaveat perlu menunjukkan, atas imbangan keselesaan (balance of convineince), adalah lebih baik untuk kekalkan status quo sehingga perbicaraan tindakan tersebut selesai. [21] Dalam kes yang dibicarakan ini, responden pertama hanya mempunyai kepentingan kewangan peribadi yang mana telah diputuskan dalam kes Wong Kuan Tan v. Gambut Development Sdn Bhd (supra) bahawa suatu hutang sivil tak terjamin (unsecured civil debt) bukanlah suatu kepentingan yang dimaksudkan dalam s. 323(1) Kanun Tanah Negara. [22] Oleh itu, responden pertama telah gagal untuk menunjukkan wujudnya sebarang kepentingannya dalam tanah tersebut dan telah gagal memenuhi syarat pertama daripada 3 syarat yang digariskan dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd (supra) di atas. Apabila syarat pertama ini telah gagal dipenuhi oleh responden pertama, 2 syarat yang berikutnya tidak perlu dipertimbangkan lagi oleh Mahkamah ini. [23] Pemohon-pemohon, selaku pemilik berdaftar hartanah tersebut tentunya menjadi pihak yang terkilan (aggrieved party) dengan kewujudan kaveat yang dimasukkan oleh responden pertama tersebut. Kesan kewujudan kaveat tersebut ialah pemohon-pemohon terhalang dari berurus niaga dengan hartanah mereka sepertimana yang diperuntukkan dalam s. 322 Kanun Tanah Negara. [24] Kedudukan pemohon-pemohon ini adalah bertepatan dengan peruntukan s. 327(1) Kanun Tanah Negara yang memperuntukkan seperti berikut: “Mana-mana orang atau badan yang terkilan dengan kewujudan suatu kaveat persendirian bolehlah pada bila-bila masa memohon kepada Mahkamah untuk suatu perintah untuk pemotongannya, dan Mahkamah (dengan bertindak, jika keadaan-keadaan menghendaki sedemikian, exparte), bolehlah membuat apa-apa perintah atas permohonan itu sepertimana yang difikirkannya adil.” [25] Kedudukan pemohon-pemohon juga menepati maksud pihak yang terkilan “aggrieved party” sepertimana yang dinyatakan dalam kes Punca Klasik Sdn. Bhd. v. Abdul Azizi bin Abdul hamid & 19 Ors (supra) di mana Mahkamah mengatakan seperti berikut: “Now I shall move on to the contention by the defendants that the plaintiffs are not an “aggrieved party” under section 371(1) NLC. “Aggrieved party” is not defined in the NLC. However, in the case of Ex parte Sidebotham [1880] 14 Ch. D. 458, it was accepted that “A person aggrieved” must be a man who has suffered a legal grievance, a man against whom decision has been pronounced, which has wrongfully deprived him of something or wrongfully affected his title to something. The plaintiffs could be aware of the defendants interest on the said property and even the existence of the caveats, but one cannot deprive the plaintiff’ of their legal capacity of being an aggrieved party. The plaintiffs are aggrieved because in law something wrongful has been done to them that affects their title to the property. Though they may have knowledge on the caveat earlier, it does not prevent them from being an aggrieved party in law.” [26] Fakta dalam kes Punca Klasik Sdn. Bhd. v. Abdul Azizi bin Abdul hamid & 19 Ors (supra) ini ialah plaintif-plaintif merupakan pembeli yang telah membeli sebidang tanah daripada pemegang amanah harta Syed Hassan bin Ahmad Alattas seluas lebih kurang 24 ekar dengan harga RM24 juta. Semasa pembelian, plaintif-plaintif menyedari wujudnya 20 kaveat yang dimasukkan oleh 20 orang defendan-defendan yang mengakui bahawa mereka adalah pemilik bahagian-bahagian kecil dalam tanah tersebut yang berkeluasan antara 650 hingga 20,000 kaki persegi yang telah dibeli daripada pemegang amanah harta Syed Hassan bin Ahmad Alattas lama sebelum plaintif berjaya membeli tanah tersebut. Dalam kes ini, walaupun plaintif-plaintif membeli tanah tersebut lebih terkemudian daripada defendan-defendan, namun plaintif masih menjadi pihak yang terkilan dengan kewujudan kaveat defendan-defendan yang telah dimasukkan secara bertentangan dengan s. 322(1) KTN. [27] Kedudukan pemohon-pemohon dalam kes yang dibicarakan ini sebagai pemilik berdaftar hartanah tersebut sudah tentu lebih kuat daripada kedudukan plaintif-plaintif dalam kes Punca Klasik Sdn. Bhd. v. Abdul Azizi bin Abdul hamid & 19 Ors (supra) tersebut yang hanya sebagai pembeli. Oleh itu, tidak boleh dinafikan bahawa pemohon-pemohon adalah sebenarnya orang yang terkilan seperti yang dinyatakan dalam s. 327(1) KTN dengan kewujudan kaveat yang telah dimasukkan oleh responden pertama yang tidak mempunyai kepentingan boleh kaveat. Oleh itu atas alasan ini sahaja kaveat yang dimasukkan oleh responden pertama tersebut patut dipotong. [28] Berkenaan hujahan responden pertama bahawa pemohon-pemohon telah melanggar perjanjian jual beli tersebut, Mahkamah ini mendapati bahawa perjanjian jual beli tersebut telah pun tamat tempoh dan tidak berkuatkuasa lagi sejak 30.05.2024 apabila tamatnya tempoh lanjutan tambahan yang diberikan oleh pemohon-pemohon kepada responden pertama. [29] Responden pertama juga telah menyatakan persetujuan atau penerimaannya berkenaan penamatan perjanjian jual beli tersebut melalui suratnya bertarikh 01.07.2024 dan hanya menuntut agar wang deposit dan kos membaik pulih hartanah tersebut dikembalikan kepadanya. [30] Responden pertama juga tidak mematuhi notis tuntutan dan penamatan bertarikh 10.07.2024 yang dikeluarkan oleh peguam pemohon-pemohon apabila responden pertama telah gagal untuk membayar baki harga jual beli dalam masa yang telah ditetapkan dalam notis tersebut. [31] Berkenaan dengan hujahan peguam responden pertama yang mengatakan bahawa pemohon-pemohon telah menjual hartanah tersebut kepada pihak ketiga dengan harga yang lebih tinggi, Mahkamah ini mendapati tiada sebarang perjanjian jual beli antara pemohon-pemohon dengan pihak ketiga telah dikemukakan sebagai ekshibit oleh responden pertama bagi membuktikan pengataannya tersebut. Dokumen-dokumen yang dikemukakan sebagai ekshibit dalam afidavit jawapan responden pertama khususnya borang kaveat adalah tidak jelas, kabur serta dicetak secara bertindan antara satu sama lain yang sukar untuk dibaca. Kesimpulan [32] Oleh yang demikian, Mahkamah ini telah membenarkan permohonan pemohon-pemohon melalui saman pemula (Kandungan 1) dan telah memerintahkan agar responden kedua memotong kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh responden pertama melalui nombor perserahan 1044/2024 ke atas hartanah tersebut dengan kos. Alasan penghakiman bertarikh pada 22.04.2025. MOHD ROSLI YUSOFF Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi (2) Kota Bharu. Peguam Pemohon: Nor Erini Binti Mustapha Kamal, Tetuan Rafaei & Co, No.781-D, Tingkat 2 Jalan Gajah Mati, 15050 Kota Bharu, Kelantan. Peguam Responden Pertama: Nik Nasrun Nazmi Bin Nik Mohamad, Tetuan Habibah Nik & Co, PT 1149, T2 Perumahan PKINK, Pengkalan Chepa, 16100 Kota Bharu Kelantan Peguam Responden Kedua: Adam Bin Mohamed @ Mamat, Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Kelantan, Aras Bawah, Blok 5, Kompleks Kota Darul Naim, 15050 Kota Bharu, Kelantan.