1. ) LIM Yoke Kee v Prema Bonanza Sdn. Bhd. (WA-B52NCvC-52-02/2023)

LIM YOKE KEE [No. K/P: 791129-14-5192]

CHAN SO CHEE [No. K/P: 770224-14-5120] …PLAINTIF-PLAINTIF DAN PREMA BONANZA SDN BHD [No. Syarikat: 200601036174 (755933-K)] …DEFENDAN

KEMENTERIAN PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN KHAIRUL AZHAR (NIK) BIN ABU BAKAR …PIHAK-PIHAK KETIGA ALASAN PENGHAKIMAN (Kandungan 78 di bawah Aturan 14A Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012)

PENDAHULUAN Defendan melalui kandungan 78 telah mengemukakan permohonan untuk penentuan persoalan undang-undang di bawah Aturan 14A Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”) dan antara lain Defendan memohon agar tuntutan Plaintif-Plaintif ditolak secara terus berdasarkan persoalan undang-undang yang diputuskan sekiranya memihak kepada Defendan. 27/03/2026 18:12:54

Secara ringkas fakta kes ini melibatkan Plaintif-Plaintif, Lim Yoke Kee dan Chan So Chee yang merupakan pembeli-pembeli unit hartanah dan Dedendan adalah pemaju hartanah tersebut. Plaintif-plaintif mendakwa telah membayar fi tempahan sebanyak RM10,000.00 kepada Defendan pada 7.9.2011.

Pada 26.12.2012, suatu Perjanjian Jual dan Beli (“SPA”) telah dimasuki dan ditandatangani di antara pihak-pihak. Menurut Klausa 25 dan 27 SPA, milikan kosong dan kemudahan bersama hendaklah diserahkan kepada pembeli dalam tempoh 54 bulan dari tarikh SPA.

Klausa 25 SPA memperuntukkan seperti berikut:

Klausa 27 SPA memperuntukkan seperti berikut:

Pada 2.2.2017, suatu notis penyerahan milikan kosong telah dikeluarkan. Plaintif-Plaintif telah memulakan tindakan ini pada 15.2.2023 untuk menuntut Ganti Rugi Tertentu (“LAD”) atas dakwaan terdapat kelewatan penyerahan milikan kosong oleh Defendan, dengan mengetepikan tempoh 54 bulan yang dinyatakan dalam SPA.

PERSOALAN UNDANG-UNDANG DI BAWAH A. 14A KKM 2012 Persoalan undang-undang yang dibangkitkan oleh Defendan untuk ditentukan oleh Mahkamah ini di bawah A.14A KKM 2012 adalah seperti berikut:

7.1 Isu berkenaan tempoh had masa. Adakah kausa tindakan ini timbul daripada salah satu tarikh yang berikut:

tarikh tempahan fi bayaran;

tarikh Perjanjian Jual dan Beli (“SPA”); atau

tarikh luput penyerahan milikan kosong?

7.2 Adakah tuntutan Plaintif-Plaintif dihalang oleh tempoh had masa menurut kes Mahkamah Persekutuan Obata-Ambak Holdings Sdn Bhd v. Prema Bonanza Sdn Bhd & Other Appeals [2024] 8 CLJ 519?

7.3 Adakah Plaintif-Plaintif telah memulakan guaman ini melalui cara yang salah dengan memfailkan tindakan ini dan bukan melalui permohonan semakan kehakiman?

7.4 Bolehkah Plaintif-Plaintif memfailkan tindakan ini untuk mencabar secara kolateral EOT 54 bulan?

7.5 Adakah tindakan Plaintif-Plaintif bagi menuntut LAD tanpa terlebih dahulu mencabar atau membatalkan EOT 54 bulan (“EOT 54 bulan”) yang diberikan oleh Menteri di bawah Peraturan 11(3), Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (“HDR”) bagi melanjutkan tempoh penyerahan milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama daripada 36 bulan kepada 54 bulan merupakan suatu tindakan yang pramatang?

7.6 Adakah tindakan menuntut LAD tanpa terlebih dahulu membatalkan dan/atau mencabar 54 bulan EOT merupakan suatu penyalahgunaan proses mahkamah?

7.7 Teori Pelakon Kedua (Second Actor Theory). Adakah EOT 54 bulan wujud secara hakikatnya yang boleh digunapakai oleh Defendan menurut prinsip Teori Pelaku Kedua seperti yang dinyatakan dalam kes Obata-Ambak Holdings Sdn Bhd v. Prema Bonanza Sdn Bhd & Other Appeals [2024] 8 CLJ 519?

7.8 Adakah Plaintif-Plaintif menandatangani SPA dengan keizinan bebas (free consent)?

7.9 Adakah pihak-pihak terikat kepada terma-terma SPA dan/atau Perjanjian?

7.10 Adakah terdapat sebarang faktor yang menghapuskan keizinan bebas yang dibuktikan oleh Plaintif?

7.11 Jika tiada faktor ketidakaturan (vitiating factor), adakah mahkamah mempunyai kuasa untuk meminda terma-terma SPA?

7.12 Adakah Plaintif-Plaintif diestopkan daripada membangkitkan satu bantahan terhadap EOT 54 bulan?

7.13 Adakah Plaintif-Plaintif diestopkan daripada membangkitkan satu bantahan terhadap pengiraan EOT 54 bulan yang bermula daripada tarikh SPA?

7.14 Adakah Plaintif-Plaintif telah melepaskan hak untuk menuntut LAD berkaitan ketaksahan EOT 54 bulan?

7.15 Adakah Plaintif-Plaintif telah diperkayakan secara tidak patut dengan menuntut LAD atas kelewatan penyerahan milikan walaupun wujudnya EOT 54 bulan?

7.16 Adakah keputusan kes Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 1 MLJ 281 hanya diaplikasikan secara prospektif dan bukan retrospektif menurut keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Obata-Ambak Holdings Sdn Bhd v. Prema Bonanza Sdn Bhd & Rayuan-Rayuan Lain [2024] 8 CLJ 519?

7.17 Adakah pengiraan Ganti Rugi Tertentu (“LAD”) atas kelewatan penyerahan milikan (jika ada, adalah dinafikan) berhenti pada tarikh notis penyerahan milikan kosong dikeluarkan?

7.18 Adakah pengiraan LAD bermula dari tarikh bayaran fi tempahan dan bukan dari tarikh SPA?

Sekiranya mana-mana persoalan undang-undang dalam permohonan (1) di atas diputuskan memihak kepada Defendan, iaitu mana-mana satu daripada persoalan 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 dan 18 dijawab secara afirmatif, maka perintah-perintah berikut dipohon:

8.1 Writ dan Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif-Plaintif dibatalkan dengan kos;

8.2 Kos permohonan ini dibayar oleh Plaintif-plaintif; dan/atau

8.3 Relif-relif lain yang difikirkan sesuai dan wajar oleh Mahkamah Yang Mulia ini.

ALASAN PERMOHONAN DEFENDAN Defendan mengemukakan permohonan di kandungan 78 dengan alasan-alasan yang berikut:

9.1 Pada 16.12.2010, Defendan telah memperolehi EOT yang ditandatangani oleh Pengawal Perumahan, Kementerian Perumahan, untuk kebenaran melanjutkan tempoh di bawah klausa 25 dan 27 SPA dari 36 bulan kepada tempoh 54 bulan bagi penyerahan milikan kosong harta dan penyiapan kemudahan bersama.

9.2 Pada 26.12.2012, Plaintif-Plaintif telah memasuki dan menandatangani SPA dengan Defendan. Milikan kosong telah diserahkan kepada Plaintif melalui notis serahan milikan kosong pada 2.2.2017. Pada 6.1.2017, CCC bagi kemudahan bersama telah diperolehi.

9.3 Plaintif-plaintif mendakwa bahawa tempoh serahan milikan kosong dari 36 bulan yang dilanjutkan ke 54 bulan di bawah klausa 25 dan 27 SPA adalah tidak sah kerana bertentangan dengan Jadual H Peraturan-peraturan Pemajuan Perumah (Kawalan dan Pelesenan) 1989.

9.4 Oleh itu, Plaintif-plaintif menuntut ganti rugi tertentu ke atas Defendan atas dakwaan kelewatan Defendan membuat serahan milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama yang perlu dikira dari tarikh bayaran fi tempahan tanpa mencabar keesahan EOT 54 bulan.

9.5 Plaintif berpegang kepada keputusan kes Ang Ming Lee, PJD Regency dan Chin Pey Lee.

9.6 Plaintif-plaintif mendakwa lanjutan tempoh 54 bulan adalah ultra virus, tidak sah dan tiada keperluan untuk dicabar melalui semakan kehakiman. Defendan menafikan kelewatan serahan milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama dan membangkitkan isu-isu berikut: i. tempoh had masa; ii. tuntutan pramatang dan salah; iii. pengkayaan yang tidak patut.

9.7 Defendan menekankan bahawa lanjutan masa 54 bulan telah diperolehi dari menteri di KPKT. Berdasarkan EOT 54 bulan, tarikh akhir untuk Defendan membuat serahan milikan kosong kepada Plaintif-Plaintif adalah pada 26.6.2017.

9.8 Defendan telah membuat serahan milikan kosong kepada Plaintif-Plaintif pada 2.2.2017 melalui notis penyerahan milikan kosong dan sijil siap dan pematuhan telah dikeluarkan pada 6.1.2017 sebelum tarikh akhir serahan.

9.9 Berdasarkan pliding, isu utama yang menjadi pertikaian adalah samada tuntutan Plaintif-Plaintif terhadap LAD atas kelewatan penyerahan milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama yang dikira dari bayaran fi tempahan harus dibenarkan atau sebaliknya.

9.10 SPA yang telah ditandatangani oleh Plaintif-Plaintif bersama Defendan memperuntukkan terma bahawa serahan milikan kosong dan kemudahan bersama akan diserahkan dalam tempoh 54 bulan dari tarikh SPA dan bukan tarikh fi tempahan.

9.11 Kelulusan EOT 54 bulan dari KPKT telah diperolehi oleh Defendan sebelum SPA dimasuki dan ditandatangani oleh pihak-pihak.

9.12 Tindakan plaintif-plaintif yang mencabar keputusan dan/atau kelulusan EOT dari KPKT adalah difailkan secara salah melalui writ saman yang mana sepatutnya difailkan melalui permohonan semakan kehakiman.

9.13 Semasa SPA ditandatangani, plaintif-plaintif tidak membangkitkan isu atau mempertikaikan EOT 54 bulan dan tidak membantah klausa 25 dan 27 tersebut. Begitu juga setelah notis milikan kosong diterima oleh Plaintif-Plaintif.

9.14 Tindakan Plaintif-plaintif di sini adalah terhalang dengan had masa selama 6 tahun yang dikira samada dari tarikh bayaran fi atau dari tarikh SPA. LAD sepatutnya dikira dari bermulanya SPA dan bukannya dari tarikh bayaran fi. Plaintif-plaintif ini akan memperkayakan dirinya dengan menuntut secara tidak patut ke atas kerugian Defendan. Keputusan Ang Ming Lee [202] 1 MLJ 281 tidak mempunyai kesan retrospekstif. Defendan tidak mempertikaikan bahawa Palintif-Plaitif telah membayar fi tempahan kepada Defendan sejumlah RM10,000.00.

9.15 Milikan kosong sesuatu petak hendaklah diserahkan dalam tempoh 54 bulan dari tarikh SPA dan jika terdapat kelewatan, Defendan bertanggungjawab untuk membayar tuntutan LAD kepada Plaintif-Plaintif yang dikira dari tempoh tamat serahan tersebut.

9.16

9.17 Permohonan Plaintif-Plaintif untuk pindaan pliding di kandungan 81 adalah suatu tektik untuk melengahkan prosiding dan hanya difailkan setelah Defendan memfailkan permohonan di bawah A.14A ini. Permohonan pindaan yang dikatakan difailkan oleh Plaintif-Plaintif di K.81 hanya dibuat selepas 4 bulan pengurusan kes diadakan pada 3.3.2025. Kelewatan ini adalah suatu ‘after thought’ dan bertujuan untuk melengahkan dan melewatkan prosiding di sini.

9.18 Tuntutan Plaintif-plaintif berkenaan LAD terhadap Defendan tanpa mengambil kira tempoh 54 bulan yang dinyatakan di dalam klausa-klausa 25 & 27 SPA adalah satu cabaran secara tidak langsung terhadap kelulusan 54 bulan EOT yang telah diberikan oleh KPKT. Kes PJD Regency tidak terpakai di dalam kes ini.

9.19 Oleh itu, kesemua persoalan undang-undang yang dibangkitkan oleh Defendan di sini hendaklah dijawab secara affirmative dan tuntutan Plaintif-Plaintif disini hendaklah ditolak dengan kos kepada Defendan.

BANTAHAN PLAINTIF-PLAINTIF Plaintif-plaintif membantah permohonan Defendan di kandungan 78 ini dengan alasan yang berikut:

10.1 Pada 26.12.2012, Plaintif-plaintif telah membeli seunit kediaman beserta kemudahan bersama dengan harga RM1,275,000.00 melalui SPA bertarikh 26.12.2012.

10.2 Pada 7.9.2011, sebelum SPA dimasuki, Plaintif-plaintif telah membuat bayaran awal sejumlah RM10,000 kepada Defendan dan/atau wakil Defendan sebagai fi penempahan.

10.3 Pada 2.2.2017, notis milikan kosong telah dikeluarkan dan Defendan menghendaki Plaintif-Plaintif untuk mengambil milikan kosong hartanah dan dianggap diambil oleh Plaintif-Plaintif selepas tamatnya tempoh masa 14 hari dari surat milikan kosong iaitu pada 16.2.2017.

10.4 Defendan turut menyerahkan perakuan siap dan pematuhan bertarikh 6.1.2017 bagi hartanah tersebut dan sijil penyiapan kemudahan bersama bertarikh 6.1.2017 oleh arkitek Defendan.

10.5 Plaintif-Plaintif setelah itu mendapati tempoh masa 54 bulan di dalam SPA bertentangan dengan AKTA 118 dan segala peraturannya iaitu 36 bulan dan pengiraan 36 bulan tersebut sepatutnya bermula dari tarikh pembayaran fi tempahan atau tarikh SPA yang mana lebih awal.

10.6 Maka, Plaintif-plaintif memfailkan tuntutan ini dan menuntut ke atas Defendan LAD dibawah SPA dan AKTA 118 atas kelewatan serahan milikan kosong hartanah tersebut:

10.6.1 Pengiraan LAD atas dasar dari tarikh bayaran fi tempahan yang telah dibayar sebelum SPA dengan merujuk kepada kes PJD Regency; dan

10.6.2 Pengiraan LAD atas dasar tempoh lanjutan masa serahan milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama selama 54 bulan yang konon diterima dari KPKT dan diberikan oleh individu selain dari menteri KPKT dengan merujuk kepada kes Ang Ming Lee.

10.7 Keputusan mahkamah persekutuan di dalam kes Obata Ambak [2024] 8 CLJ 519 dimana memutuskan lanjutan masa yang konon diperolehi oleh Defendan daripada KPKT selama 54 bulan daripada 36 bulan sebagaimana AKTA 118 kini adalah sah.

10.8 Plaintif-plaintif kemudian telah memfailkan permohonan untuk meminda pernyataan tuntutannya di K.81 bagi mencerminkan kedudukan tuntutan LAD terkini secara specific adalah di dalam kes PJD Regency di mana tuntutan Plaintif-plaintif adalah berlainan dan berasaskan fi tempahan.

10.9 Tuntutan Plaintif bukan mencabar keesahan mana-mana tempoh masa serahan hartanah tersebut, sebaliknya menuntut berkenaan dengan LAD semata-mata.

10.10 Plaintif-plaintif tidak mempunyai pengetahuan berkenaan dengan kewujudan EOT tersebut.

10.11 Terdapat kelewatan serahan milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama apabila Defendan telah mengutip fi tempahan sebelum SPA dimasuki di antara pihak-pihak.

10.12 Tuntutan Plaintif-Plaintif masih wujud dan mempunyai kausa tindakan yang diperturunkan di bawah SPA kerana Defendan telah mengutip fi tempahan, 476 hari sebelum tarikh SPA yang mana telah bercanggah dengan AKTA 118 dan HDR.

10.13 Wujudnya kelewatan serahan milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama yang perlu dikira bermula dari fi tempahan seperti yang diputuskan dalam PJD Regency.

10.14 Tuntutan Plaintif-Plaintif hanya merangkumi tuntutan LAD bagi premis menurut kes PJD Regency dan tidak berkaitan dengan kes Ang Ming Lee.

10.15 Apa-apa persoalan berkenaan kononya lanjutan msa 54 bulan adalah tidak relevan dan tidak wajar untuk dikemukakan pada peringkat ini kerana Plaintif tidak pernah diberikan salinan EOT tersebut ataupun dimaklumkan dalam SPA.

10.16 Permohonan Defendan di kandungan 78 adalah pramatang dan tidak boleh berdiri sendiri.

10.17 SPA hendaklah mematuhi AKTA 118 dan kesemua peraturan-peraturan yang dibuat dibawahnya terutamanya HDR.

10.18 Tuntutan Plaintif-Plaintif adalah betul kerana tiada pada mana-mana pliding mencabar keesahan terma-terma SPA. Plaintif-plaintif tidak terkilan dengan EOT dan tidak mempunyai locus standi untuk memfailkan permohonan semakan kehakiman bagi mencabar EOT tersebut yang tidak berkaitan dengan tuntutan plaintif-plaintif.

10.19 Tindakan Defendan telah mengabaikan dan bertentangan dengan AKTA 118 dan HDR apabila mengutip fi tempahan sebelum tarikh perjanjian jual beli.

10.20 Jika permohonan ini dibenarkan, Plaintif-plaintif akan diprejudiskan dengan had masa untuk memfailkan semula bagi menuntut LAD yang diperuntukkan di bawah klausa 25 dan 27 iaitu 6 tahun dari tarikh serahan milikan kosong iaitu pada 16.2.2023

10.21 Permohonan K.78 adalah penyalahgunaan kuasa mahkamah untuk menentukan pliding yang tidak lagi dirujuk oleh Plaintif-Plaintif.

10.22 Persoalan undang-undang tersebut tidak akan diputuskan berpihak kepada Defendan kerana terdapat pertikaian fakta dalam tindakan ini yang harus ditentukan oleh Mahkamah ini yang mana K.81 harus dilupuskan bagi pindaan terlebih dahulu.

10.23 Defendan gagal memenuhi keperluan di bawah A.14A KKM 2012. Permohonan K.78 hendaklah ditolak.

PRINSIP UNDANG-UNDANG Dalam menentukan permohonan di bawah A.14A KKM 2012, adalah prinsip yang telah diletakkan di bawah undang-undang bahawa jika terdapat persoalan undang-undang yang dibangkitkan dan ianya boleh diputuskan oleh mahkamah ini tanpa keperluan untuk perbicaraan penuh dan keterangan saksi-saksi didengar sebagaimana di nyatakan di dalam kes ONG SIANG PHENG v. MILLENNIUM MALL SDN BHD & ORS [2021] CLJU 868; [2021] MLJU 1019 yang menyatakan seperti berikut: "(i) O. 14A is only applicable to determination of questions of law: O. 14A r. 1;

(ii) the question of law must be suitable for determination without the full trial of the action: O. 14A r. 1(a);

(iii) such determination of question of law will finally determine the entire cause or matter or any claim or issue therein: O. 14A r. 1 (b);

(iv) the prerequisites in items (1) to (3) above are cumulative prior conditions to be fulfilled before this O. 14A procedure can be invoked: Dato' Sivanathan a/l Shanmugam case (Court of Appeal) (supra);

the word "may" at the beginning of O. 14A r. 1 gives the Court the discretion whether or not to invoke the O. 14A procedure even if the three prerequisites are fulfilled;

(vi) Where there is a dispute by the parties as to the relevant facts, O. 14A is not applicable: Thein Hong Teck case (Federal Court) (supra), Director of Forests, Sarawak & Anor v. Racha Urud & Ors and other appeals (Federal Court) (supra); and

(vii) O. 14A should not be used to determine questions which are based on hypothetical, ambiguous or fictitious facts: Thein Hong Teck case (Federal Court) (supra), Director of Forests, Sarawak & Anor v. Racha Urud & Ors and other appeals (Federal Court) (supra);

(viii) The question of law or construction to be determined by the court under O. 14A should be stated or formulated in clear, careful and precise terms, so that there should be no difficulty or obscurity: Director of Forests, Sarawak & Anor v. Racha Urud & Ors and other appeals (Federal Court) (supra); and

(ix) Where the issues of disputed fact are interwoven with legal issues raised, it will be undesirable for the court to split the legal and factual determination: Thein Hong Teck case (Federal Court), Director of Forests, Sarawak & Anor v. Racha Urud & Ors and other appeals (Federal Court)."

Aturan 14A KKM 2012 memperuntukkan bahawa Mahkamah ini boleh menentukan persoalan undang-undang atau pentafsiran dokumen tanpa perbicaraan penuh sekiranya ia dapat melupuskan keseluruhan tuntutan.

Mahkamah ini juga merujuk kepada keputusan kes PETROLEUM NASIONAL BERHAD V. KERAJAAN NEGERI TERENGGANU 4 CLJ 337 yang telah menggariskan prinsip dan bidang kuasa Mahkamah untuk melupuskan sesuatu kes secara ringkas dan terus di bawah Aturan 14A bagi menjimatkan masa kehakiman dengan pendekatan yang berikut:

13.1 Mahkamah mempunyai bidang kuasa untuk menentukan sebarang persoalan undang-undang atau pentafsiran dokumen sekiranya persoalan tersebut sesuai untuk diputuskan tanpa perlu melalui perbicaraan penuh.

13.2 Penggunaan Aturan 14A adalah wajar sekiranya penentuan persoalan undang-undang tersebut akan secara muktamad menyelesaikan keseluruhan tindakan, tuntutan, atau isu yang dipertikaikan.

13.3 Persoalan utama yang perlu dipertimbangkan oleh Mahkamah adalah sama ada Mahkamah dapat melupuskan kes atau bahagian utama kes atau isu yang paling signifikan dalam kes tersebut melalui Aturan 14A bagi menjimatkan masa dan kos.

13.4 Walaupun Mahkamah lebih mengutamakan fakta yang ringkas, fakta yang rumit atau kompleks tidak menghalang penggunaan Aturan 14A asalkan isu undang-undang atau pentafsiran dokumen yang dibangkitkan boleh diputuskan.

13.5 Penentuan di bawah aturan ini boleh dibuat berdasarkan fakta-fakta yang tidak dipertikaikan atau fakta-fakta yang tidak sepatutnya dipertikaikan selepas Mahkamah mempertimbangkan semua keterangan dokumentari yang relevan.

Berdasarkan kepada prinsip di dalam kes Petroleum Nasional tersebut, isu utama dalam kes ini iaitu berkenaan kesahihan Pelanjutan Masa (EOT) 54 bulan dan tarikh bermulanya pengiraan LAD adalah isu undang-undang tulen yang telah diputuskan secara muktamad oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Obata-Ambak. Oleh itu, keterangan lisan melalui perbicaraan penuh tidak diperlukan lagi.

Kes Petroleum Nasional menekankan bahawa Aturan 14A wajar digunakan jika penentuan tersebut dapat menyelesaikan keseluruhan tindakan atau isu yang signifikan dan Mahkamah ini menjawab persoalan undang-undang mengikut keputusan Obata-Ambak (iaitu EOT 54 bulan adalah sah dan pengiraan bermula dari tarikh SPA), maka tuntutan Plaintif akan terbatal secara automatik kerana tiada kelewatan berlaku berdasarkan fakta kes ini. Ini akan melupuskan keseluruhan tuntutan Plaintif dengan serta-merta.

Salah satu objektif utama dalam kes Petroleum Nasional adalah untuk membolehkan Mahkamah menjimatkan masa dan kos kehakiman dengan mengelakkan perbicaraan yang tidak perlu. Meneruskan perbicaraan penuh bagi isu yang sudah pun diputuskan dan mempunyai otoriti yang mengikat daripada mahkamah tertinggi adalah satu pembaziran sumber Mahkamah. Dengan menggunakan Aturan 14A, kes ini dapat diselesaikan dengan cara yang lebih adil, cepat, dan kos-efektif.

Berdasarkan fakta yang telah dibentangkan dan tidak dipertikaikan oleh pihak-pihak seperti tarikh SPA (26.12.2012), tarikh penyerahan milikan kosong (2.2.2017), dan terma-terma nyata dalam SPA kesemua fakta tersebut adalah fakta dokumentari yang tetap dan tidak boleh dipertikaikan. Oleh itu, Mahkamah mempunyai asas yang kukuh untuk membuat keputusan ringkas tanpa memerlukan keterangan saksi.

Selanjutnya di dalam kes PRUDENTIAL PROPERTIES SDN. BHD. V. PAUSON CORPORATION SDN BHD [2022] CLJU 2373; [2022] 1 LNS 2373 memutuskan seperti berikut: "[11] O. 14A enables the court to "determine any question of law or construction of any document" where it appears to the Court that "such question is suitable for determination without the full trial of the action" and "such determination will finally determine the entire cause or matter or any claim or issue herein"

DAPATAN MAHKAMAH Mahkamah ini telah meneliti keseluruhan kertas kausa, hujahan-hujahan dan ikatan-ikatan otoriti yang telah difailkan oleh pihak-pihak berkenaan permohonan Defendan di Kandungan 78 dan mahkamah ini mendapati atas imbangan kebarangkalian bahawa:

19.1 Defendan di bawah Aturan 14A telah memenuhi keperluan undang-undang kerana fakta-fakta material seperti tarikh SPA, tarikh milikan kosong serta terma-terma SPA adalah tidak dipertikaikan dan/atau tidak sepatutnya dipertikaikan berdasarkan bukti dokumentari yang ada. Penentuan persoalan undang-undang mengenai kesahihan EOT 54 bulan dan tarikh pengiraan LAD akan melupuskan keseluruhan tindakan ini tanpa memerlukan keterangan lisan dalam perbicaraan penuh.

19.2 Bagi isu 1 & 2, fakta yang tidak dipertikaikan bahawa Plaintif-Plaintif telah memasuki SPA pada 26.12.2012 dan klausa 25 dan 27 SPA tersebut telah memperuntukkan bahawa tempoh masa untuk serahan milikan kosong parcel dan kemudahan bersama adalah dalam tempoh 54 bulan dari tarikh SPA. Sekiranya gagal, LAD perlu dibayar kepada pembeli sebagaimana peruntukkan di bawah klausa 27 SPA tersebut. Plaintif-plaintif di dalam tindakan ini mencabar keesahan tempoh 54 bulan tersebut sebagaimana diplidkan di perenggan 10,11 dan 12 pernyataan tuntutannya.

19.3 Merujuk kepada keputusan mahkamah persekutuan di dalam Obata Ambak Holdings [2024] 8 CLJ 519 yang telah memutuskan seperti berikut: “In respect of the present appeals, the issue to be determined was when the cause of action arose; whether the cause of action arose after the decision of Ang Ming Lee or within six years after the execution of the SPAs. It is trite that the cause of action for a contract accrues from the date of its breach and the time runs from that breach. In the appeals concerning Obata and Vignesh, they were challenging the validity of cls. 25 and 27 of the SPA – terms which they agreed to when they signed the SPAs in 2012. In respect of limitation, based on the law on limitation, it was clear that time began to run at the earliest point of time Obata and Vignesh could commence action. The causes of action were based on contract and s. 6(1) of the LA required civil claim to be filed before the expiration of six years from the date on which the cause of action accrued which would be the date the SPAs were executed. Both Obata and Vignesh executed the SPAs with the knowledge that the completion period of the house project was 54 months. Both Obata and Vignesh executed a full and final settlement when they accepted the payment of the LAD in 2017 from the developer. Obata and Vignesh could have and should have raised the issue of the validity of the clauses in the SPAs before signing the full and final settlement in 2017 which they failed to. The actions were filed in 2020 which was outside the period of limitation. A claim for LAD, where the cause of action accrued beyond six years before Ang Ming Lee was time-barred. The claims were thus time-barred as the six-year period had expired. Therefore, Obata’s and Vignesh’s claims must necessarily fail.”

19.4 Selanjutnya mahkamah ini merujuk kepada kes ANEKA MELOR SDN. BHD. V. SERSABACO (M) SDN. BHD. & ANOTHER APPEAL [2016] 2 CLJ 563, memutuskan bahawa: "[15] the general rule in contract is the cause of action accrual not when fhe damage is suffered but when the breach occurred. Consequently, the limitation period runs from the time the contract is breached and not from the time that the resulting damage is sustained by the plaintiff.”

19.5 Kausa tindakan ini adalah berkenaan kontrak yang dimasuki di antara Plaintif-plaintif dan Defendan. Berdasarkan keputusan mahkamah persekutuan di dalam Obata Ambak Holdings [2024] MLJU 1902 telah memutuskan bahawa kausa tindakan bagi sesuatu kontrak bermula pada masa pelanggaran kontrak itu dan had masa tindakan adalah 6 tahun bermula dari tarikh perjanjian tersebut. Dari tempoh SPA bertarikh 26.12.2012, plaintif-plaintif mempunyai tempoh masa sah sehingga 26.12.2018 untuk membawa tuntutan ini. Tindakan ini telah dimulakan oleh Plaintif-Plaintif yang menuntut LAD terhadap Defendan hanya pada 15.2.2023 yang mana telah melebihi had masa yang dibenarkan dibawah peruntukkan udang-undang seksyen 6 Akta Had Masa 1953. Isu 1 & 2 ini dijawab secara affirmative.

19.6 Bagi isu 3 & 4 & 5 & 6, EOT 54 bulan bertarikh 16.12.2010 yang diperolehi oleh Defendan adalah sebelum Plaintif-Plaintif memasuki SPA pada 26.12.2012. Pertikaian Plaintif-Plaintif atas EOT tersebut yang dikatakan tidak dicabar melalui tindakan di bawah A.53 K.2(4), K.3(6) KKM 2012, mahkamah ini mendapati Plaintif-Plaintif belum terkesan pada masa EOT itu diberikan tersebut. Plaintif-plaintif telah memasuki SPA bertarikh 26.12.2012 tersebut dengan rela hati dan dengan pengetahuan berkenaan klausa 25 dan 27 yang terkandung di dalam SPA tersebut untuk tempoh masa serahan milikan kosong parcel dan kemudahan bersama dalam tempoh 54 bulan.

19.7 Keputusan Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk meluluskan Lanjutan Masa (EOT) selama 54 bulan adalah suatu keputusan pentadbiran. Plaintif-Plaintif jika tidak berpuashati terhadap keputusan EOT tersebut seharusnya mencabar keputusan ini melalui Semakan Kehakiman (Judicial Review) di Mahkamah Tinggi, dan bukannya melalui guaman sivil di Mahkamah Sesyen. Mahkamah sesyen tidak mempunyai bidang kuasa untuk membenarkan cabaran secara kolateral (collateral challenge) terhadap keputusan EOT tersebut. Merujuk kepada kes AHMAD JEFRI MOHD JAHRI V. PENGARAH KEBUDAYAAN & KESENIAN JOHOR & ORS [2010] 5 CLJ 865 (FC), Mahkamah Persekutuan memutuskan seperti berikut:- "......Apabila suatu prosedur sungguh jelas telah diwujudkan (jika dibandingkan dengan suatu peruntukkan am yang dinyatakan dibawah A. 15 k. 16 KMT ) untuk tujuan ini, sebagai kanun am semua permohonan sebegini untuk relief mesti dimulakan mengikut apa yang ditetapkan dalam A. 53 KMT, kalau tidak ia boleh dibatalkan kerana menyalahgunakan proses Mahkamah. Walaubagaimanapun, terdapat pengecualian "terutamanya dimana ketidaksahan sesuatu keputusan timbul sebagai isu kolateral dalam tuntutan bagi pelanggaran hak seorang plaintif berbangkit dibawah undang-undang persendirian atau dimana satu pihak pun tidak membantah kepada penggunaan prosedur melalui writ, atau saman pemula, "atau dimana tuntutan ialah terhadap pihak berkuasa awam atas kecuaian. O'reilly v. Mackman(diikuti); Majlis Perbandaran Ampang Jaya v. Steven Phoa Cheng Loon & Ors (dirujuk).

Cabaran atas penggunaan prosedur yang patut dalam semakan kehakiman adalah berdasarkan fakta. Ia merupakan perlu bagi seorang hakim apabila memutuskan atas sesuatu perkara untuk pertamanya menentukan sama ada ada elemen undang-undang awam dalam pertikaian itu. Jika tuntutan bagi pelanggaran hanya berdasarkan prinsip-prinsip substantif undang-undang awam proses yang patut seharusnya melalui A. 53 KMT. Jika ia merupakan suatu campuran undang-undang awam dan persendirian mahkamah mesti menentukan mana satu antara mereka lebih utama. Jika ia mempunyai elemen undang-undang awam yang substantif prosedur di bawah A. KMT mesti digunakan. Kalau tidak ia mungkin diketepikan atas alasan bahawa ia menyalahgunakan proses mahkamah. Tetapi jika perkara tersebut di bawah undang-undang persendirian walaupun berhubung dengan pihak berkuasa awam, jalan untuk memulakan tindakan sebegitu di bawah A. 53 KMT tidak sesuai. Banyak bergantung pada fakta-fakta kes tersebut. Tetapi secara amnya mahkamah seharusnya berhati-hati dalam membenarkan suatu perkara yang sepatutnya dilaksanakan melalui A. KTM diteruskan dalam bentuk lain. Apabila tujuan kanun ini adalah untuk kepentingan pentadbiran yang bagus, kanun ini mesti diikuti, kecuali dalam keadaan-keadaan terbatas dan luarbiasa.

Tuntutan perayu di sini bagi pelanggaran hak-haknya oleh responden-responden hanya berasaskan undang-undang awam. Tidak ada apa-apa kesan penglibatan undang-undang persendirian dan keadaan-keadaan tidak mewajarkannya sebagai suatu pengecualian kepada kanun am. Mahkamah ini bersetuju dengan mahkamah-ahkamah bawahan bahawa writ perayu sepatutnya dibatalkan sebagai suatu penyalahgunaan proses mahkamah."

19.8 Tuntutan Plaintif-Plaintif di sini jelas bahawa EOT adalah berasaskan undang-undang awam dan perlanjutan masa adalah terletak dibawah Akta statutori iaitu HDA 1966 yang memberi kuasa kepada Menteri atau orang yang diwakilkan dibawah Akta untuk melaksanakan tanggungjawab dibawah Akta tersebut. Plaintif-Plaintif telah mempersoalkan keesahan EOT dan juga orang yang diwakilkan iaitu En Kahirul Azhar (Nik) bin Abu Bakar yang menandatangani surat tersebut bagi pihak Pengawal dan bukan atas nama Menteri. Ini adalah jelas melibatkan undang-undang awam yang perlu di buat secara Semakan Kehakiman.

19.9 Tindakan Plaintif-Plaintif menuntut Ganti Rugi Tertentu (LAD) adalah pramatang dan merupakan penyalahgunaan proses mahkamah. Ini kerana Plaintif-Plaintif mendakwa menuntut kerugian yang timbul daripada kelewatan serahan milikan kosong, sedangkan EOT 54 bulan yang diberikan oleh Menteri di bawah Peraturan 11(3) Peraturan- Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 telah melanjutkan secara sah tempoh penyerahan milikan kosong daripada 36 bulan kepada 54 bulan. Selagi EOT ini tidak dibatalkan, tiada kelewatan yang wujud secara sah di sisi kontrak. Oleh itu isu 3, 4, 5 & 6 ini dijawab secara affirmative.

19.10 Bagi isu 7, Isu Teori Pelakon Kedua (Second Actor Theory). Isu ini mengukuhkan keabsahan EOT selagi mana ianya tidak dibatalkan. EOT tersebut telah wujud dan boleh digunapakai oleh Defendan di sini.

19.11 Bagi isu 8 & 9 & 10 & 11 mahkamah ini mendapati pihak-pihak adalah terikat dengan terma-terma yang terkandung di dalam SPA bertarikh 26.12.2012 dan mahkamah ini tidak mempunyai bidang kuasa untuk meminda terma-terma yang terkandung di dalam perjanjian tersebut. Mahkamah ini mendapati Plaintif adalah terikat dengan SPA yang ditandatanganinya seperti yang diputuskan oleh abdul Malek J (ketika itu) dalam kes WAN SALIMAH BT WAN JAFFAR V. MAHMOOD BT OMAR (AMIN BINTE ABDUL AZIZ, INTERVENER) [1998] 1 CLJ 480 seperti berikut: "... when a party signs a contract knowing it to be a contract which governs the relations between them, like the present case, then, to use the words of Denning J(as he then was) in Curtis v. Chemical Cleaning & Dyeing Co Ltd [1951] 1 All Er 631, " his signature is irrefragable evidence of his assent to the whole contract, including the exempting clauses..."

19.12 Adalah tidak dapat disangkal bahawa Plaintif-Plaintif adalah terikat dengan SPA yang ditandatangani secara sukarela dan lebih-lebih lagi dalam tuntutan ini tiadanya apa-apa elemen paksaan atau pun apa-apa elemen frod semasa Plaintif-Plaintif mendatangani SPA tersebut. Abdul Wahab Patail J (ketika itu) didalam kes GLAMOUR GREEN SDN BHD V. AMBANK BHD & ORS [2006] 4 CLJ 527 memutuskan seperti berikut:- "The reasonable degree of certainty to contracts sought to be provided by contract law would be defeated if a party can escape from being bound by terms of a written contract he has signed...."

19.13 Bagi isu ini Mahkamah memutuskan bahawa kedua-dua pihak adalah terikat dengan dengan terma-terma yang terkandung di dalam SPA yang telah dimasuki dan ditandatangani.

19.14 Bagi isu 15, samada Plaintif-Plaintif telah diperkayakan secara tidak patut dengan menuntut LAD atas kelewatan penyerahan milikan walaupun wujudnya EOT 54 bulan. Defendan menghujahkan bahawa jika EOT 54 bulan itu sah dan berkuat kuasa, tiada kelewatan di sisi undang-undang. Mahkamah ini mendapati EOT 54 bulan tersebut adalah sah dan berkuatkuasa. Oleh itu, sekiranya Plaintif-Plaintif masih menuntut dan menerima LAD, Plaintif-Plaintif akan diperkayakan secara tidak patut dengan mendapat pampasan tanpa kerugian sebenar yang sah di sisi undang-undang kerana tempoh masa penyerahan milikan telah dilanjutkan secara sah.

19.15 Bagi isu 16 mahkamah ini memutuskan isu ini dijawab dengan affirmative. Berdasarkan ratio decidendi Mahkamah Persekutuan dalam kes Obata-Ambak, keputusan ikonik di dalam kes Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor [2020] 1 MLJ 281 mengenai ketidakabsahan pemberian EOT oleh Menteri, hanya terpakai secara prospektif (ke hadapan) dan bukan retrospektif (ke belakang). Oleh itu, EOT 54 bulan yang diberikan sebelum keputusan Ang Ming Lee kekal sah dan mengikat, sekali gus menafikan tuntutan LAD Plaintif-Plaintif di dalam tindakan ini.

19.16 Merujuk kepada keputusan Mahkamah Tinggi di dalam kes MICHAEL ERROLL HYDE lwn. PREMA BONANZA SDN BHD [2021] CLJU 1197, [2021] 1 LNS 1197 telah memutuskan bahawa: “[66] Mahkamah berpendapat bahawa dalam rayuan ini prinsip kontrak perlu diambilkira memandangkan EOT telah diperolehi sebelum SPA ditandatangani dan telah dimasukkan sebagai sebahagian daripada SPA. Ini adalah berbeza dengan kes Ang Ming Lee. [67] Plaintif juga berhujah bahawa Hakim Mahkamah Sesyen telah gagal mengambilkira doctrine stare decisis. Mahkamah ini berpendapat bahawa doctrine stare decisis akan terpakai dalam keadaan fakta matrik kes adalah bersamaan. Fakta dalam kes rayuan ini dengan kes Ang Ming Lee adalah sangat berbeza. Mahkamah merujuk kepada kes Kerajaan Malaysia & Ors v. Tay Chai Huat [2012] 3 CLJ 577; [2012] 3 MLJ 149 yang diputuskan seperti berikut: "In short the courts are bound within prescribed limits by prior decisions of superior courts. Judges are also obliged to obey the set-up precedents established by prior decisions. This legal principle is called stare decisis. Adherence to precedent helps to maintain a system ofstable laws. Judicial precedent means the process whereby judges follow previously decided cases where the factsare of sufficient similarity..." ….. [69] Dari keterangan dokumen adalah jelas bahawa semasa Plaintif menandatangani SPA tersebut telah wujudnya klausa 25 dan 27 dan tempuh masa penyerahan hartanah tersebut adalah jelas lima puluh empat (54) bulan dari tarikh Perjanjian tersebut dan tiada dimana-mana dalam SPA yang ditandatangani oleh pihak-pihak yang menyebut tiga puluh enam (36) bulan adalah tarikh penyerahan milikan kosong. Oleh itu, tuntutan Plaintif untuk LAD mengambilkira tiga puluh enam (36) adalah tiada asas undang-undang dan tidak bermerit. [70] Plaintif juga tidak boleh menimbulkan isu LAD yang tidak mematuhi Borang H (HDR 1989). Plaintif telah memasuki Perjanjian tersebut secara sukarela dan tanpa bantahan pada masa itu. Plaintif juga tidak membuat apa-apa rayuan kepada Kementerian berkaitan perlanjutan penyerahan milikan kosong dari tiga puluh enam (36) bulan kepada lima puluh empat (54) bulan sebelum menandatangani SPA tersebut. [71] EOT telah diluluskan dua (2) tahun sebelum SPA ditandatangani dan dengan jelas dimasukkan dalam klausa 25 dan 27 SPA dan dengan kelulusan Kementerian tersebut. Plaintif juga tiada membuat bantahan atau rayuan terhadap EOT tersebut pada ketika itu. Oleh itu, Mahkamah ini berpandangan bahawa perlanjutan masa tersebut adalah sah dan tidak bertentangan dengan HDR 1989. [72] Isu bahawa Plaintif tidak pernah diberitahu oleh Defendan bahawa masa untuk penyerahan milikan kosong hartanah tersebut telah dilanjutkan dari tiga puluh (36) bulan ke lima puluh empat (54) bulan dan sama ada dengan kelulusan yang sah daripada orang yang diberi kuasa tidak sepatutnya ditimbulkan setelah 7 tahun 8 bulan. Penekanan diberikan oleh Mahkamah bahawa isu ketidakesahan SPA atau EOT tidak pernah ditimbulkan oleh pihak Plaintif sewaktu Plaintif menandatangani SPA dengan Defendan pada 27.7.2012 dan 8.8.2012. [73] Mahkamah juga mendapati bahawa tindakan Plaintif membantah kepada lanjutan EOT kepada tempoh lima puluh empat

bulan adalah semata-mata bersandarkan keputusan Ang Ming Lee tanpa mengambilkira bahawa fakta adalah berbeza.”

19.17 Bagi isu 17, pengiraan LAD hendaklah berhenti pada tarikh Notis Penyerahan Milikan Kosong dikeluarkan oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif, dan bukannya pada tarikh penyerahan kunci yang sebenar atau tarikh lain. Setelah notis milikan kosong dikeluarkan, adalah tanggungjawab Plaintif-Plaintif selaku pembeli untuk mengambil tindakan yang munasabah untuk mengambil alih pemilikan. Sebarang kelewatan selepas tarikh notis adalah disebabkan oleh tindakan atau kelalaian pembeli. Mahkamah ini menjawab isu ini secara affimatif.

19.18 Bagi isu 18, Pengiraan LAD hendaklah bermula dari tarikh Perjanjian Jual Beli (SPA) ditandatangani, dan bukannya dari tarikh Fi Tempahan (Booking Fee) dibayar. Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) secara standard menetapkan bahawa tempoh penyerahan milikan kosong (dan seterusnya, pengiraan LAD) bermula dari tarikh SPA. Bayaran fi tempahan adalah perjanjian pendahuluan yang tidak mengikat secara undang-undang di bawah peruntukan Akta dan Peraturan Perumahan. Mahkamah Persekutuan di dalam kes Obata Ambak telah memutuskan bahawa terma kontrak perumahan adalah wajib, dan LAD mesti dikira dari tarikh SPA yang standard, bagi melindungi pembeli daripada kontrak yang tidak standard.

Oleh itu, dengan alasan-alasan yang telah dihuraikan di atas mahkamah ini memutuskan bahawa permohonan Defendan di kandungan 78 dibenarkan dengan kos RM4K dibayar oleh Plaintif-plaintif kepada Defendan. Bertarikh pada: 26 March 2026 ……… fatimah ……….. [SITI FATIMAH BINTI TALIB] HAKIM MAHKAMAH SESYEN SIVIL 11 KUALA LUMPUR Peguamcara Plaintif : Lim Kien Huat Tetuan Lee & Lim Peguamcara Defendan :