1. ) Masriah Binti Sabri v Strong View Realty Sdn. Bhd. (JE-A72NCvC-10-03/2024)

Content

1 DALAM MAHKAMAH MAJISTRET DI TANGKAK DALAM NEGERI JOHOR DARUL TAKZIM, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. JE-A72NCVC-10-03/2024 ANTARA 1) MASRIAH BINTI SABRI (NO. K/P:850904-01-7210) 2) MOHD AZMI BIN NGATENAN (NO. K/P: 840802-06-5757) …PLAINTIF-PLAINTIF DAN STRONG VIEW REALTY SDN BHD (NO. SYARIKAT: 690234-P) …DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN PENDAHULUAN 1) Ini merupakan alasan penghakiman bagi rayuan Defendan terhadap keputusan Mahkamah ini yang membenarkan Permohonan Plaintif-plaintif bagi Kandungan 8 di bawah Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 untuk mendapatkan perintah-perintah berikut:

Schedule

Jadual I Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 dan Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 (pindaan 2015) (selepas ini dikenali sebagai “Perjanjian tersebut”), harga belian rumah tersebut ialah RM271,300.00 dan milikan kosong perlu diserahkan dalam tempoh masa 24 bulan iaitu sebelum 01.07.2020; (iii) Mengikut ekshibit MS-1 Affidavit Sokongan iaitu Lesen Pemajuan Perumahan & Permit Iklan dan Jualan bernombor 0158 bertarikh 02.03.2017, Defendan hendaklah memajukan projek “Perumahan S/N wBr8/osJy0uGq427zIHsxQ Penjawat Awam 1Malaysia (PPA1M), Bandar Baru Tangkak” (selepas ini dikenali sebagai “Projek PPA1M tersebut”) berdasarkan Jadual I Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 dan Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989; (iv) Defendan hanya mengepos kepada Plaintif-plaintif surat berkenaan penyerahan milikan kosong pada 04.07.2023 dan diserahkan kepada Plaintif-plaintif apabila mereka hadir ke pejabat Defendan pada 15.07.2023; (v) Kiraan jumlah gantirugi penyerahan lewat berdasarkan Klausa 24(2)

Schedule

Jadual I Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 dan Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 (pindaan 2015) sebanyak 10% setahun dari harga belian secara harian bermula dari 01.07.2020 sehingga 04.07.2023 adalah sebanyak RM81,687.32 hendaklah dibayar oleh Defendan. 3) Dalam Affidavit Jawapan Defendan bertarikh 28 Mac 2024 (Kandungan 31) yang dideponen oleh Pengarah Defendan, Defendan mengakui fakta bahawa terdapat serahan lewat milikan kosong dan mengakui surat berkenaan serahan milikan kosong bertarikh 04.07.2023 telah diserahkan secara pos kepada Plaintif-plaintif pada 04.07.2023. S/N wBr8/osJy0uGq427zIHsxQ 4) Namun demikian, Defendan tidak mengakui tuntutan Plaintif-plaintif dan menyatakan bahawa Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah mengecualikan tempoh dari 18.03.2023 sehingga 31.08.2020 selama 167 hari bagi pengiraan masa serahan milkian kosong maka kiraan Plaintif-plaintif adalah salah. 5) Defendan juga menyatakan bahawa pengiraan Plaintif-plaintif adalah salah dan tidak mengikuti terma Klausa 24(2) Perjanjian tersebut yang menyatakan tuntutan serahan lewat adalah hanya 10% setahun dari 10% harga belian secara harian dan bukannya 10% setahun dari harga belian secara harian. Maka, terdapat isu untuk dibicarakan. KEPUTUSAN MAHKAMAH 6) Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 menyatakan: “1. (1) Where in an action to which this rule applies a statement of claim has been served on a defendant and that defendant has entered an appearance in the action, the plaintiff may, on the ground that the defendant has no defence to a claim included in the writ, or to a particular part of such a claim or has no defence to such a claim or part thereof except as to the amount of any damages claimed, apply to the Court for judgment against that defendant” S/N wBr8/osJy0uGq427zIHsxQ 7) Mahkamah setelah meneliti kesemua kertas kausa telah membenarkan Kandungan 8 atas alasan bahawa Defendan tidak mempunyai sebarang pembelaan yang bermerit dan tiada isu yang perlu dibicarakan melalui perbicaraan penuh dibangkitkan. 8) Sebelum Mahkamah mempertimbangkan sama ada Defendan mempunyai pembelaan yang bermerit, Mahkamah telah meneliti kesemua kertas kausa dan keterangan dan telah mendapati bahawa Plaintif-plaintif telah membuktikan tuntutannya. Dalam kes ini, adalah menjadi fakta yang tidak dipertikaikan bahawa Defendan telah membuat serahan milikan kosong lewat selama 1099 hari iaitu lebih kurang 3 tahun. 9) Di dalam Pembelaan Defendan (Kandungan 12) dan juga Hujahan Bertulis Defendan (Kandungan 34) yang serba ringkas dan pendek, apa yang diulangi dalam Affidavit Jawapan Defendan bertarikh 28 Mac 2024 seperti di perenggan 3 hingga 5 di atas adalah sama iaitu pengiraan tuntutan Plaintif-plaintif adalah sama kerana tidak mengambilkira tempoh pengecualian 167 hari dan juga kiraan sepatutnya 10% setahun dari 10% harga belian secara harian. Tiada sebarang pembelaan lain yang bermerit dan penjelasan dibangkitkan oleh Defendan. 10) Dalam memutuskan sama ada kedua-dua isu yang dicadangkan oleh Defendan perlu dibicarakan melalui perbicaraan penuh atau tidak, Mahkamah telah meneliti Perjanjian tersebut yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak. Adalah benar S/N wBr8/osJy0uGq427zIHsxQ mengikut Klausa 24(2) Perjanjian tersebut yang ditandatangani kedua-dua pihak, telah dinyatakan bahawa: “(2) If the Developer fails to deliver vacant possession of the said Property in the manner stipulated in clause 26 within the period stipulated in subclause (1), the Developer shall be liable to pay to the Purchaser liquidated damages calculated from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the ten per centum (10%) of the purchase price from the expiry of the period stipulated in subclause (1) until the date the Purchaser takes vacant possession of the said property.” 11) Pada masa yang sama, Mahkamah juga mendapati pada muka surat pertama Perjanjian tersebut telah tertera tajuk Jadual I Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 dan Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 [Sub Peraturan 11 (11A)]. 12) Selain itu, merujuk pada ekshibit MS-2 Affidavit Sokongan Plaintif-plaintif, mukasurat 8 iaitu Lampiran 1 Syarat Tambahan kepada Lesen Pemajuan Perumahan dan Permit Iklan dan Jualan Projek PPA1M tersebut, telah dinyatakan dengan jelas bahawa: “Pemaju WAJIB menggunakan surat perjanjian jual beli seperti di

Schedule

Jadual G, H, I, J Peraturan-peraturan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) (Pindaan) 2015.” S/N wBr8/osJy0uGq427zIHsxQ 13) Syarat tambahan ini telahpun dinyatakan pada baris terakhir Lampiran 1 iaitu sebelum tandatangan Pengawal Perumahan Negara. Fakta ini tidak pernah disangkal oleh Defendan dalam Pembelaan mahupun Affidavit Jawapan bahawa Perjanjian tersebut adalah sepatutnya wajib mengikut Jadual I yang telah dilampirkan di mukasurat 48 hingga 69 Ekshibit MS-2. 14) Mengikut Klausa 24(2) Jadual I yang dilampirkan di MS-2, Klausa 24(2) yang sepatutnya adalah berbunyi: “(2) If the Developer fails to deliver vacant possession of the said Property in the manner stipulated in clause 26 within the period stipulated in subclause (1), the Developer shall be liable to pay to the Purchaser liquidated damages calculated from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the purchase price from the expiry of the period stipulated in subclause (1) until the date the Purchaser takes vacant possession of the said property.” 15) Dalam keadaan Defendan gagal menyangkal dakwaan Plaintif-plaintif bahawa Defendan selaku pemaju wajib menggunakan Jadual I, adalah menjadi prinsip undang-undang yang mantap menurut keputusan kes Ng Hee Thoong & Anor v Public Berhad [1995]1CLJ609, ia telah menjadi pengakuan Defendan bahawa Perjanjian tersebut wajib mengunakan Jadual I seperti yang termaktub dalam Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 dan Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989. S/N wBr8/osJy0uGq427zIHsxQ 16) Mahkamah Persekutuan dalam kes S.E.A. Housing Corp. Sdn Bhd v Lee Poh Choo [1982]2MLJ31, Suffian LP telah memutuskan antara lain di mukasurat 34 bahawa: “…to protect home buyers, most of whom are people of modest means, from rich and powerful developers, Parliament found it necessary to regulate the sale of houses and protect buyers by enacting the Act. …Thus it is clear that only terms and conditions designed to comply with the requirements of the rules that may be inserted in a contract of sale of land that is governed by the Act and rules, and that on the contrary terms and conditions which purport to get round the Act and rules so as to remove the protection of home buyers may not be so inserted.” 17) Menurut keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Veronica Lee Ha Ling & Ors v Maxisegar Sdn Bhd [2009]6CLJ232, YA Gopal Sri Ram telah menyatakan seperti berikut: “Now, clause 23 is part of a statute-based contract. In this country, the relationship between a house-buyer and a licensed developer is governed by the Housing Developers legislation. Its object is to protect house-buyers against developers. A developer must execute the agreement set out in the schedule to the relevant subsidiary legislation.” S/N wBr8/osJy0uGq427zIHsxQ 18) Dalam keputusan Mahkamah Rayuan di kes Sentul Raya Sdn Bhd v Hariram Jayaram & Ors and Other Appeals [2008]4CLJ618, YA Gopal Sri Ram telah menyatakan seperti berikut: “The contract which has fallen for construction in the present cases is a special contract. It is prescribed and regulated by statute. While parties in normal cases of contract have freedom to make provisions between themselves, a housing developer does not enjoy such freedom. Hence, parties to a contract in Form H cannot contract out of the scheduled form. Terms more onerous to a purchaser may not be imposed. So too terms imposing additional obligations on the part of a purchaser may not be included in the statutory form of contract.” 19) Mengikut nas undang-undang di atas, adalah menjadi pengetahuan umum bahawa Jadual I merupakan Perjanjian statutori yang digubal oleh Parlimen dan sebarang pindaan pada terma-terma tesebut adalah tidak dibenarkan dan perlu dipatuhi secara ketat oleh pihak-pihak. Dalam kes ini, Perjanjian tersebut adalah disediakan oleh Defendan selaku Pemaju dan Defendan telahpun diwakili oleh peguamcara dalam penyediaan Perjanjian tersebut. Sebaliknya Plaintif-plaintif selaku pembeli tidak mempunyai sebarang peguamcara untuk melindungi hak-hak mereka selaku pembeli. 20) Mahkamah ini tidak bersetuju dengan cadangan Defendan bahawa klausa 24(2) Perjanjian tersebut yang menyatakan tuntutan bayaran lewat adalah 10% S/N wBr8/osJy0uGq427zIHsxQ daripada 10% harga belian merupakan isu yang perlu dibicarakan. Klausa 24(2) dalam Perjanjian tersebut yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak jelas telah tidak mengikut terma Perjanjian statutori Jadual I dan telahpun dipinda. Defendan selaku pemaju seharusnya membuat gantirugi penyerahan lewat mengikut undang-undang kepada Plaintif-plaintif iaitu 10% setahun dari harga belian secara harian. 21) Berkenaan dengan pembelaan Defendan bahawa kiraan tuntutan Plaintif-plaintif dari segi jumlah hari yang salah, Defendan juga gagal memberi penjelasan dan bukti bahawa Jabatan Perumahan Negara telah mengecualikan tempoh 167 hari dalam pengiraan masa serahan milikan kosong, maka, pembelaan Defendan tersebut adalah tidak bermerit dan sekadar penafian kosong. 22) Hakikatnya pada setiap masa material, Defendan tidak pernah menyangkal fakta bahawa serahan milikan kosong rumah tersebut hanya dibuat pada 04.07.2023 iaitu lebih kurang lewat 3 tahun daripada tarikh yang sepatutnya pada 01.07.2020. Maka, Plaintif-plaintif adalah berhak memasuki penghakiman terus terhadap Defendan. Kesimpulan 23) Kesimpulannya, Mahkamah mendapati Plaintif-plaintif telah memenuhi pra-syaat yang telah ditetapkan bagi permohonan di bawah Aturan 14 KKM 2012 dan Defendan telah gagal menunjukkan bahawa mereka mempunyai pembelaan yang S/N wBr8/osJy0uGq427zIHsxQ bermerit atau terdapat isu yang perlu dibicarakan melalui perbicaraan penuh. Oleh itu, Kandungan 8 telah dibenarkan dengan kos RM500. BERTARIKH 4 OGOS 2024 LEE KIM KEAT MAJISTRET MAHKAMAH TANGKAK Bagi Pihak Plaintif: Tetuan Hanita & Co. No.11-2F, Tingkat 2, Jalan Setia Perdana BD U13/BD, Seksyen U13, Setia Alam, 40170 Shah Alam, Selangor. Bagi Pihak Defendan: Tetuan Lee Fook Leong & Co. No. 29, 31 & 33, Tingkat 1, Jalan Kekwa, 85000 Segamat, Johor. S/N wBr8/osJy0uGq427zIHsxQ