1. ) Mohd Syamsul Akmar Bin Mohd Sukeri v 1. ) Mohd Noor Din Bin Mohd Noor (DA-22NCvC-44-08/2019)

MOHD SYAMSUL AKMAR BIN MOHD SUKERI (NO. K/P: 821208-03-5367) (Wakil diri kepada Kamariah Binti Mohamad (No. K/P: 610101-03-6458), Si Mati melalui Perintah bertarikh 30/9/2018)

MOHD SUKERI BIN ABDUL HAMID (NO. K/P: 570608-03-5813) … PLAINTIF-PLAINTIF

MOHD NOOR DIN BIN MOHD NOOR (NO. K/P: 611104-03-5551) (berniaga atas nama dan Gaya Pembenaan Sak Sama (No. Pendaftaran Syarikat: KT0098833-X) 2 NORIZAM BINTI MOHAMED NOR (NO. K/P: 660708-03-5780) … DEFENDAN-DEFENDAN 06/12/2023 09:33:22 DA-22NCvC-44-08/2019 Kand. 59 ALASAN PENGHAKIMAN Pendahuluan [1] Kes ini melibatkan tuntutan oleh Plaintif berdasarkan satu perjanjian lisan di antara Plaintif-plaintif dan Defendan bagi pembelian sebuah rumah yang berada di atas tanah yang dikenali sebagai Lot 1835, GM 1042, Mukim Ketereh Barat, Jajahan Kota Bharu, Kelantan (‘hartanah tersebut”). [2] Relif-relif yang dipohon adalah seperti berikut:

suatu Penghakiman bahawa Defendan-defendan menyempurnakan pindahmilik hartanah Lot 1835, GM 1042 (dahulunya dikenali sebagai PT 974, H.S.(M) 690), Mukim Ketereh Barat, Jajahan Kota Bharu, Negeri Kelantan kepada Plaintif di atas pembelian hartanah tersebut berserta sebuah rumah banglo setingkat yang siap didirikan di atasnya daripada Defendan-defendan;

Penghakiman bahawa Defendan-defendan membayar kepada Plaintif-plaintif jumlah sebanyak RM160,000.00 sebagai bayaran balik harga belian rumah banglo setingkat yang siap didirikan di atas Lot PT 974, H.S.(M) 690, Mukim Ketereh Barat, Jajahan Kota Bharu, Negeri Kelantan;

Penghakiman bahawa Defendan-defendan membayar balik jumlah sebanyak RM25,000.00 yang telah dibayar oleh Plaintif-plaintif untuk menangkap lelong rumah tersebut yang telah dikreditkan ke akaun pinjaman Defendan-defendan;

Penghakiman bahawa Defendan-defendan membayar balik bayaran deposit penyambungan elektrik dengan TNB yang telah ditutup tanpa pengetahuan dan kebenaran Plaintif-plaintif;

Penghakiman bahawa Defendan-defendan membayar ganti rugi ke atas kerosakan rumah tersebut yang telah dimusnahkan, diketuk dan dirosakkan melalui perbuatan khianat Defendan-defendan dan/atau ejennya dan/atau pekerjanya dengan jumlah yang akan ditaksirkan;

Ganti rugi am di atas kesusahan dan kepayahan yang dialami Plaintif-plaintif dalam mendapatkan rumah tersebut yang telah dibeli daripada Defendan-defendan tetapi gagal menyempurnakan pindahmilik atas nama Plaintif-plaintif serta ke atas maruahnya yang telah tercalar dan terpaksa menanggung malu dengan jirannya serta masyarakat akibat diugut dan dihalau oleh Defendan-defendan dan/atau ejennya dan/atau pekerjanya daripada mendiami rumah tersebut dengan jumlah yang akan ditaksirkan; dan

Ganti rugi teladan sebanyak RM200,000.00. Fakta kes [3] Secara amnya, berdasarkan fakta yang dipersetujui, Defendan 1 adalah merupakan seorang kontraktor manakala Defendan 2 adalah merupakan isteri Defendan 1 yang merupakan pemilik berdaftar ke atas tanah tersebut. Defendan 1 telah membina sebuah rumah dan telah menjualkannya kepada Kamariah bt Mohamed (“arwah”) (yang kini diwakil diri oleh Plaintif 1) dan Plaintif 2 yang merupakan suami kepada arwah. [4] Penjualan tersebut adalah secara tunai di mana arwah dan Plaintif 2 telah membuat pembayaran secara beransur-ansur sepertimana yang ditunjukkan di dalam ekshibit P4. Terdapat pertikaian berkaitan harga sebenar rumah tersebut sepertimana yang dipersetujui dan Plaintif mengakui bahawa masih terdapat jumlah yang belum dilunaskan sepenuhnya. [5] Walaupun rumah tersebut masih belum siap, Plaintif telah berpindah masuk ke rumah tersebut dan mendakwa bahawa ianya adalah di atas persetujuan Defendan 1 namun ia dipertikaikan oleh

Plaintif telah membuat sambungan bekalan elektrik pada awalnya dari rumah Defendan dan kemudiannya dari TNB. [6] Apabila Plaintif tidak membayar baki harga jualan yang didakwa oleh Plaintif kerana meminta Defendan menukarkan hakmilik tanah tersebut kepada mereka, Defendan telah melalui peguamnya telah mengeluarkan Notis-notis bagi menuntut baki dan kos ubahsuai serta menuntut Plaintif-plaintif mengosongkan rumah tersebut. [7] Di dalam masa yang sama, Defendan-defendan telah mengambil tindakan menggadaikan rumah tersebut kepada RHB Islamic Bank tanpa pengetahuan Plaintif-plaintif. Apabila Defendan-defendan gagal membayar ansuran pajakan tersebut, pihak RHB Islamic Bank telah mengambil tindakan untuk lelongan awam. [8] Plaintif turut mendakwa bahawa terdapat beberapa siri gangguan yang telah dilakukan oleh Defendan 1 dan pada 5/5/2019 lebih kurang jam 3.00 pagi, telah berlaku satu kebakaran di bahagian luar hadapan rumah tersebut menyebabkan bahagian hadapan rumah tersebut telah hangus terbakar. Satu laporan polis sepertimana di P18 telah dibuat dan suatu Laporan Jabatan Bomba sebagaimana P19 telah dikemukakan yang menunjukkan bahawa kebakaran tersebut adalah berpunca dari perbuatan yang disengajakan. [9] Pada 4/8/2019 jam 10.30 pagi, Defendan 1 bersama beberapa orang telah hadir di rumah tersebut dan telah mengetuk dinding, mencabut gril pintu serta merobohkan sebahagian besar dinding bahagian dalam rumah tersebut. Ia dapat dilihat melalui gambar-gambar di P21(1-7). Satu laporan polis sepertimana di P20 telah dibuat oleh Plaintif. [10] Pada 18/8/2019 jam 10.30 pagi, Defendan-defendan sekali lagi hadir di rumah tersebut dan telah mengetuk keseluruhan bumbung rumah semasa Plaintif 2 dan keluarga masih berada di dalam rumah dan satu laporan polis sepertimana P22 telah dibuat oleh Plaintif. Sekali lagi pada 20/8/2019, Defendan-defendan telah hadir ke rumah tersebut bersama jentolak untuk merobohkan rumah tersebut yang menyebabkan bekalan elektrik terputus. Ini menyebabkan Plaintif telah berpindah dari rumah tersebut. Isu-isu yang perlu diputuskan [11] Kedua-dua pihak semasa pengurusan kes sebelum perbicaraan telah bersetuju bahawa isu-isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ini di dalam menentukan tuntutan-tuntutan Plaintif-plaintif adalah seperti berikut:

sama ada Plaintif-plaintif adalah merupakan pemilik benefisiari secara ekuiti ke atas tanah tersebut;

sama ada Plaintif berhak untuk tinggal di atas hartanah tersebut; dan

sama ada terdapat kerugian di pihak Plaintif yang perlu dipampas. Analisis dan dapatan Mahkamah (Isu (a); sama ada Plaintif-plaintif adalah merupakan pemilik benefisiari secara ekuiti ke atas tanah tersebut) [12] Mahkamah perlu menegaskan bahawa punca segala masalah di dalam kes ini adalah apabila kedua-dua pihak tidak membuat sebarang perjanjian bertulis. Ini menjadikan kedua-dua pihak mempunyai pemahaman serta tafsiran sendiri ke atas persetujuan yang telah mereka masuki secara lisan. [13] Namun fakta yang tidak dipertikaikan adalah memang wujud persetujuan secara lisan berkaitan penjualan hartanah tersebut dan Plaintif telah membuat bayaran sebahagian dari jumlah penuh harga hartanah tersebut. Pertikaian berbangkit berkaitan jumlah sebenar dan baki yang masih lagi belum dilunaskan. [14] Premis hujahan Plaintif-plaintif adalah, memandangkan mereka telah membayar sebahagian dari harga belian rumah tersebut dan telahpun menduduki rumah tersebut, maka mereka adalah merupakan pemilik benefisial ke atas rumah tersebut dan Defendan-defendan hanyalah merupakan pemegang amanah kosong. Dengan kata yang lain, Defendan-defendan dihujahkan sebagai tidak berkuasa untuk melaksanakan apa-apa urusniaga ke atas tanah tersebut termasuk mencagarkannya ke RHB Islamic Bank. [15] Defendan-defendan sebaliknya mendakwa bahawa terdapat kemungkiran oleh Plaintif-plaintif apabila gagal untuk membuat pembayaran baki jualan. Oleh itu, Defendan-defendan berhak untuk menamatkan perjanjian di antara kedua mereka dan dengan sendirinya perjanjian jualbeli tersebut adalah terhenti. Hartanah tersebut bagi pandangan Defendan-defendan adalah di dalam milikan mereka dan ianya tidak boleh disangkal sepertimana yang diperuntukkan di bawah seksyen 340 KanunTanah Negara (KTN). [16] Sehubungan dengan itu, Defendan-defendan berhak menggadai hartanah tersebut dan ianya dihujahkan sebagai tidak menyalahi mana-mana peruntukan perjanjian dan tidak juga melanggar mana-mana undang-undang memandangkan Defendan 2 masih lagi merupakan pemilik berdaftar tanah tersebut. Defendan-defendan adalah dihujahkan tidak boleh disimpulkan sebagai pemegang amanah kosong. [17] Apa yang dimaksudkan sebagai pemegang amanah yang kosong telah dibincangkan oleh Mahkamah Persekutuan di dalam kes Borneo Housing Mortgage Finance Berhad v Time Engineering Berhad [1996] 2 CLJ 561. Kes ini melibatkan satu pertikaian di antara pemegang gadaian (Perayu) di bawah satu gadaian yang didaftarkan selaras dengan seksyen 104 Ordinan Tanah Sabah (Cap. 68), dan pembeli (Responden) di bawah satu perjanjian jualbeli berhubung dengan satu unit bangunan perindustrian yang akan dibina di atas tanah yang merupakan menjdi sabjek gadaian tersebut. Responden telah memulakan prosiding di Mahkamah Tinggi terhadap Perayu dan telah mendapatkan relief satu pengisytiharan bahawa penggadai adalah pemegang amanah kosong bagi pihak Responden berhubung dengan tanah dan bangunan yang didirikan. [18] Isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan adalah berkaitan konsep amanah kosong (bare trust). Mahkamah Persekutuan di dalam penghakimannya menyatakan dengan panjang lebar seperti berikut: “The question: when the vendor of land becomes a bare trustee for the purchaser in Malaysia, has not been uniformly answered by the old Federal Court, in the days when our Apex Court was the Judicial Committee of the Privy Council and this is reflected in a number of its decisions, to some of which we should now like to refer. In Peninsular Land Development v. Ahmad [1970] 1 MLJ 149 FC, Suffian FJ (as he then was) said (at p. 151): In my judgment the company (the vendor) becomes in equity a trustee for the plaintiff (the purchaser) and the beneficial ownership passes to the plaintiff as soon as the purchase price has been paid. In Temenggong Securities Ltd. & Anor. V. Registrar Of Titles, Johore & Ors [1974] 1 LNS 175: The law is clear that the vendors, after receipt of the full purchase price and surrender of possession of the lands to the appellants (the purchasers) are bare trustee for the appellants of the said land. This view was not dissented from by the Privy Council when their Lordships dealt with the matter on appeal. (See [1976] 2 MLJ 44). But, in the earlier case of Ong Chat Pang & Anor. V. Valliappa Chettiar [1971] 1 LNS 96FC Gill FJ took a somewhat different view, when he said (at p. 229): ... the point at which the vendor becomes constructively a trustee for the purchaser is reached only when he has done all that is necessary to divest himself of the legal estate by executing a valid transfer of the land in favour of the purchasers. (Emphasis provided) J. Sihombing in her book National Land Code A commentary (2nd Edn.) at p. 801 says that the proprietor has done all that is necessary when he has given the donee a transfer in registrable form and the issue document of title. In Karuppiah Chettiar V. Subramaniam [1971] 1 LNS 43, it was held (at p. 119) that a vendor is regarded as having divested himself of all the beneficial interest in his land and vested it in the purchaser only at the time when the memorandum of transfer is executed and the purchase money is paid in full. In our view, the contractual events, which result in the vendor becoming a bare trustee of the land the subject matter of the agreement of sale and purchase for the purchaser, is on completion, that is to say, upon receipt by the vendor of the full purchase price, timeously paid and when the vendor has given the purchaser a duly executed, valid and registrable transfer of the land in due form, in favour of the purchaser, for it is then that the vendor divests himself of his interest in the land.” [19] Selanjutnya, Mahkamah Rayuan di dalam kes Malayan Produce Company Sdn Bhd V. Landbanq Sdn Bhd (Dalam Likuidasi) & Anor [2023] 8 CLJ 876 telah menekankan bahawa beban yang tinggi ke atas pembeli untuk membuktikan pemegang amanah kosong dengan menegaskan pembeli perlu membuktikan bahawa pemilik tanah telah memberikan pembeli pindahan tanah yang sah dan boleh didaftarkan dengan sewajarnya untuk mewujudkan ikatan amanah kosong antara pemilik tanah dan pembeli. [20] Mahkamah Rayuan di dalam keputusannya menyatakan; “In dealing with this issue, we would like to reiterate our findings that the plaintiff had sufficiently proven that it had legally acquired the said properties from D1 via SPA-1976 and thereafter, D1 stood as a bare trustee to the plaintiff. The concept of a bare trustee in Malaysian land law is trite. The Federal Court in Temenggong Securities Ltd & Anor v. Registrar Of Titles, Johore & Ors [1974] 1 LNS 175; [1974] 2 MLJ 45 held that: The law is clear that the vendors, after receipt of the full purchase price and surrender of possession of the lands to the appellants are bare trustees for the Appellants of the said land and it must consequently follow, as night must day, that the vendors have no interest in the lands which can be the subject matter of a caveat. Then, the Supreme Court in the case of Yeong Ah Chee v. Lee Chong Hai & Anor And Other Appeals [1994] 3 CLJ 20 had occasion to hold, inter alia, as follows: [1] It is an old and well settled rule of equity that under a valid contract for sale of land, the beneficial ownership of the land passes to the purchaser who becomes the equitable owner, the vendor having a right to the purchase money for which he has a lien on the land. When the full purchase price is paid, the vendor becomes a bare trustee for the purchaser. Later, the Federal Court in Borneo Housing Mortgage Finance Berhad v. Time Engineering Berhad [1996] 2 CLJ 561 (Borneo Housing's case), Edgar Joseph Jr FCJ said as follows: In our view, the contractual events, which result in the vendor becoming a bare trustee of the land the subject matter of the agreement of sale and purchase for the purchaser, is on completion, that is to say, upon receipt by the vendor of the full purchase price, timeously paid and when the vendor has given the purchaser a duly executed, valid and registrable transfer of the land in due form, in favour of the purchaser, for it is then that the vendor divests himself of his interest in the land. It seems that the Federal Court in Borneo Housing's case put extra burden on the claimant to prove the bare trusteeship claim. Besides the full payment of the purchase price timely paid, the purchaser had to prove that the landowner has given the purchaser a duly executed, valid and registrable transfer of the land in due form, in favour of the purchaser in order to create a bare trusteeship bond between the landowner and the purchaser.” [21] Mengaplikasikan pendekatan-pendekatan yang dinyatakan di dalam kedua-dua penghakiman di atas, Mahkamah mendapati di dalam kes di hadapan Mahkamah, bukan sahaja tidak wujud satu perjanjian secara bertulis malahan tidak terdapat sebarang akujanji yang jelas bagaimana pemilikan hartanah tersebut akan dipindahkan kepada Plaintif. Tidak terdapat sebarang instrument di dalam Kanun Tanah Negara yang telah dimasuki untuk memastikan hartanah tersebut akan dipindahmilik kepada Plaintif-plaintif. [22] Di dalam masa yang sama, Plaintif-plaintif sendiri mengakui bahawa pembayaran penuh ke atas tanah tersebut masih belum dilunaskan sepenuhnya. Oleh itu, Plaintif-plaintif masih belum layak untuk menerima pindah milik hartanah tersebut. [23] Sehubungan dengan itu, Mahkamah memutuskan bahawa Plaintif-plaintif, di atas imbangan keberangkalian telah gagal untuk membuktikan bahawa telah wujud satu persetujuan jelas berkaitan pemilikan tanah tersebut. Defendan-defendan bukanlah merupakan pemegang amanah kosong ke atas tanah tersebut bagi pihak Plaintif-plaintif dan oleh itu, tindakan Defendan-defendan memajakkan hartanah tersebut kepada RHB Islamic Bank adalah tidak terhalang oleh apa-apa perjanjian ataupun undang-undang. Isu (b); sama ada Plaintif berhak untuk tinggal di atas hartanah tersebut [24] Persoalan selanjutnya yang perlu dipertimbang oleh Mahkamah ini adalah sama ada Plaintif-plaintif adalah berhak untuk mendiami rumah tersebut. Ini kerana ia melibatkan wang telah dibayar oleh Plaintif-plaintif sebanyak RM160,000.00 kepada Defendan-defendan. Sekiranya mereka tidak berhak, maka sama ada pendirian Defendan-defendan bahawa wang tersebut adalah merupakan milik Defendan-defendan yang telah kehilangan peluang utnuk mendapat keuntungan ke atas tanah tersebut. [25] Pertikaian teras yang perlu dipertimbangkan adalah sama ada terdapat kebenaran oleh Defendan 1 untuk Plaintif-plaintif berpindah masuk ke rumah tersebut sebelum pembayaran penuh telah dibayar oleh Plaintif-plaintif. [26] Menurut Plaintif-plaintif iaitu menerusi keterangan SP1, Defendan 1 telah memberi kebenaran apabila Defendan 1 sendiri hadir ke kedai Plaintif 2 menempah jamuan makan dan memaklumkan Plaintif-plaintif untuk menduduki rumah tersebut bersempena Maulid Nabi. [27] Di pihak Defendan-defendan, ditegaskan bahawa tidak pernah ada kebenaran yang sah sama ada secara lisan maupun bertulis yang membenarkan Plaintif-plaintif tersebut mendiami rumah tersebut. Tambahan pula pembayaran penuh belum dilunaskan oleh Plaintif-plaintif dan Defendan-defendan telahpun melalui peguam mereka mengeluarkan Notis-notis bagi pengosongan hartanah tersebut. [28] Apabila berhadapan dengan 2 versi yang berbeza, Mahkamah ini perlu berhati-hati menimbang setiap keterangan yang telah dikemukakan bagi menentukan versi yang munasabah dan boleh diterima. Mahkamah memetik apa yang dinyatakan oleh Hakim Abdul Malik Ishak HMT (pada ketika itu) di dalam kes Tabarani Mohd Arsad & anor v Chan Tenn Yeu [1999] 3 CLJ 188 seperti berikut; “When confronted with two conflicting versions, the duty of the trial court was to consider which version was inherently probable or improbable. The trial court should have been more meticulous and considered other probable versions provided they were within the scope and ambit of the pleadings and supportable by admissible evidence including the neutral ones. This approach provides a wide leverage for the trial court to manoeuvre bearing in mind, always, the testimony of the credible witnesses.” (sila rujuk; Noorianti Bt Zainol Abidin (F) & 8 Others v Tang Lei Nge & Tang Lye Chang [1990] 2 CLJ Rep 545). [29] Di atas analisis ke atas keterangan-keterangan yang diberikan, Mahkamah mendapati keterangan SP1 berkaitan Defendan 1 hadir ke kedai ibunya memaklumkan Plaintif-plaintif untuk menduduki rumah tersebut adalah tidak dicabar oeh peguam Defendan-defendan semasa pemeriksaan balas. Sedangkan semasa Defendan 1 iaitu SD1 memberi keterangan, perkara yang sama telah disoalbalas oleh peguam Plaintif-plaintif kepadanya dan dinafikan oleh SD1. [30] Prinsip undang-undang berkaitan kegagalan untuk memeriksa balas adalah mantap iaitu apabila sesuatu pihak gagal untuk mempertikaikan sesuatu fakta semasa pemeriksaan balas, maka ia dianggap sebagai diterima olehnya. [31] Selanjutnya Mahkamah turut membuat pertimbangan bahawa Plaintif-plaintif telah berpindah masuk ke rumah tersebut dan tiada bantahan secara serta merta oleh Defendan-defendan. Dengan kata yang lain, tiada apa-apa tindakan salah dilakukan oleh mereka. Alasan tiada tindakan sempat diambil kerana Defendan 2 bersalin pada pandangan Mahkamah adalah janggal kerana Defendan 1 langsung tidak membuat tindakan-tindakan lain seperti membuat laporan polis atau berhubungan dengan peguam bagi mengambil tindakan undang-undang. [32] Apatah lagi di dalam kes ini, Defendan-defendan sebaliknya telah menyediakan dokumen-dokumen yang perlu bagi memohon penyambungan elektrik dengan TNB termasuk mengemukakan geran tanah. Malahan akaun TNB dikeluarkan di atas nama Plaintif 1. [33] Di samping itu, Defendan-defendan juga telah menerima bayaran-bayaran berperingkat yang keseluruhannya berjumlah RM160,000.00 dan ini diakui sendiri oleh Defendan 1 di dalam keterangannya di Mahkamah. Walaupun Defendan 1 menegaskan bahawa bayaran penuh masih belum diterima, namun Defendan sewajarnya mengambil tindakan secara perundangan bagi menamatkan perjanjian lisan tersebut terlebih dahulu. [34] Peguam Defendan-defendan di dalam hujahannya telah menegaskan bahawa Plaintif-plaintif telah gagal untuk memanggil Plaintif 2 untuk memberi keterangan sedangkan Plaintif 2 berada di dalam kedudukan yang lebih baik untuk memberi keterangan berbanding Plaintif 1 yang hanya merupakan wakil diri. Peguam telah cuba membangkitkan misalan (g) bagi seksyen 117 Akta Keterangan 1950. [35] Mahkamah walaubagaimanapun tidak dapat bersetuju dengan hujahan peguam Defendan berkaitan isu ini. Keterangan SP1 adalah memadai bagi menujukkan fakta-fakta sepertimana yang telah Mahkamah ini ulas di atas. Keterangan Plaintif 2 mungkin relevan di dalam membuktikan sama ada Defendan 1 telah meminta Plaintif-plaintif berpindah masuk ke rumah tersebut. [36] Namun jika diperhalusi keterangan SP1, permintaan tersebut adalah dibuat oleh Defendan 1 kepada Plaintif 1 yang kini telah meninggal dunia. Oleh itu, keterangan Plaintif 2 jika dipanggil sekalipun adalah bersamaan dengan keterangan SP1 yang turut mendapat maklum berkenaan perkara ini daripada Plaintif 1. Oleh itu, tiada alasan untuk Mahkamah ini merumuskan bahawa anggapan di bawah misalan (g) seksyen 117 Akta Keterangan 1050 terpakai. [37] Di atas penilaian-penilaian ini, Mahkamah berpandangan bahawa Plaintif-plaintif adalah berhak untuk mendiami rumah tersebut. Oleh itu, Defendan-defendan kini adalah terhalang dari membuat tuntutan bahawa Defendan-defendan berhak dipampas apabila Plaintif-plaintif mendiami hartanah miliknya tanpa kebenaran. Isu (c); sama ada terdapat kerugian di pihak Plaintif yang perlu dipampas [38] Bagi isu ini, terdapat beberapa tuntutan Plaintif-plaintif yang perlu dipertimbangkan oleh Mahkamah. Pertamanya adalah berkaitan wang bayaran secara berperingkat sebanyak RM160,000.00. Ianya adalah satu jumlah yang tidak pernah dipertikaikan. [39] Mahkamah telah terdahulu memutuskan bahawa Plaintif-plaintif berhak untuk mendiami rumah tersebut dan sewajarnya apabila kini rumah tersebut sudah tidak lagi boleh didiami kerana kerosakan yang teruk, maka sewajarnya wang tersebut dikembalikan. [40] Peguam Defendan-defendan sebaliknya menghujahkan ianya adalah tidak wajar dikembalikan kerana ia akan menjadikan satu tuntutan bertindan dengan relif untuk mengembalikan hartanah tersebut kepada Plaintif-plaintif. Mahkamah menegaskan bahawa perjanjian tersebut telah dibatalkan sebaik Plaintif-plaintif dipaksa keluar dari rumah tersebut. [41] Ia berlaku apabila rumah tersebut telah dirosakkan oleh Plaintif-plaintif melalui beberapa siri tindakan sperti berikut:

pada 6/1/2028, Defendan-defendan telah mengarahkan TNB untuk mencabut meter dan menukar akaun TNB rumah tersebut;

Defendan-defendan telah dikatakan menjual rumah tersebut kepada Tengku Azam Shah pada 1/2/2018 di mana penama tersebut telah datang ke rumah tersebut serta meminta Plaintif-plaintif untuk keluar dari rumah tersebut;

pada 20/7/2019, Defendan 1 telah datang ke rumah tersebut bersama-sama beberapa orang anggota polis untuk meminta Plaintif-plaintif keluar dari rumah tersebut;

pada 4/8/2019 Defendan 1 bersama-sama beberapa orang lain termasuk Tengku Azam Shah telah mengetuk dinding, mencabut gril pintu dan pintu serta merobohkan sebahagian besar dinding bahagian dalam rumah;

pada 18/8/2019 Plaintif 2 didatangi Defendan-defendan dan 6 orang pekerjanya mengarahkan Plaintif keluar. Mereka telah mengetuk keseluruhan bumbung rumah sehingga musnah sepenuhnya; dan

pada 20/8/2019 Defendan-defendan sekali lagi datang ke rumah dan mengugut menggunakan jentolak. Mereka juga telah bertindak memecahkan meter bekalan elektrik sehingga menyebabkan litar pintas di rumah jiran. [42] Selain itu, selepas Plaintif-plaintif keluar dari rumah tersebut, Defendan-defendan telah bertindak memagar rumah tersebut dengan kawat duri. Ia bagi mengelak orang ramai termasuk Plaintif-plaintif dari memasuki rumah tersebut. [43] Berkaitan dakwaan kebakaran, Mahkamah bersetuju dengan peguam Defendan-defendan bahawa ianya tidak dibuktikan telah dilakukan oleh mana-mana orang termasuk Defendan-defendan. Walaubagaimanapun pada ketika itu, Plaintif-plaintif telahpun berpindah keluar dari rumah tersebut. [44] Selain itu, tindakan Defendan-defendan untuk mencagarkan rumah tersebut kepada RHB Islamic Bank sehingga menyebabkan rumah tersebut diambil tindakan untuk dilelong menyebabkan kuasa pegangan hartanah tersebut kini adalah tertakluk kepada RHB Islamic Bank. Plaintif-plaintif tidak lagi boleh meneruskan pemilikan ke atas hartanah tersebut dan Defendan-defendan kini tidak lagi berupaya untuk memindahmilik hartanah tersebut kepada Plaintif-plaintif. [45] Sehubungan dengan itu, Mahkamah berpandangan bahawa dengan sendirinya perjanjian di antara Plaintif-plaintif dan Defendan-defendan kini tidak dapat diteruskan. Oleh itu, satu relif yang adil adalah untuk mengembalikan pihak-pihak ke status asal iaitu Defendan-defendan mendapat kembali hartanahnya dan Plaintif-plaintif dikembalikan kesemua wang yang telah dibayar iaitu sebanyak RM160,000.00. [46] Tuntutan kedua adalah berkaitan wang sebanyak RM25,000.00 yang dikatakan oleh Plaintif-plaintif digunakan untuk mendapatkan lelongan rumah tersebut. Ini dilakukan oleh Plaintif-plaintif bagi memastikan rumah tersebut tidak terlepas kepada orang lain. Plaintif-plaintif turut menuntut agar Defendan-defendan membayar balik deposit penyambungan elektrik. [47] Namun Mahkamah bersetuju dengan hujahan peguam Defendan-defendan bahawa tuntutan-tuntutan ini tidak dapat dibuktikan oleh Plaintif-plaintif. Jika benar ianya dibayar, Plaintif-plaintif sepatutnya dapat membayar harga bidaan sepenuhnya bagi memperolehi hartanah tersebut. [48] Apabila ianya gagal dibuktikan, maka Mahkamah ini tiada pilihan selain menolak tuntutan ini sepertimana panduan yang dikemukakan oleh Hakim Edgar Joseph Jr HMA di dalam kes Cheng Hang Guan& 2 ors v Perumahan Farlim (Penang) Sdn Bhd [1994] 1 CLJ 19 seperti berikut; “Before I proceed to assess the quantum of damages, I would remind myself of certain other well-established principles which I should keep in the forefront of my mind in considering this part of the case. First, when a plaintiff claims damages from a defendant, he has to show that the loss in respect of which he claims damages was caused by the defendant's wrong and also that the damages are not too remote to be recoverable. Secondly, I would refer to what Lord Goddard said in Bonham-Carter v. Hyde Park Hotel Ltd 84, at p 178: Plaintiffs must understand that if they bring actions for damages it is for them to prove their damage; it is not enough to write down the particulars, and, so to speak, throw them at the head of the court, saying: 'This is what I have lost; I ask you to give me these damages.' They have to prove it. Thirdly, on the quality of evidence expected of a plaintiff, it is necessary to remember what Devlin J (as he then was) said in Biggin & Co v. Permanite 85, at p 438, namely, that where precise evidence is obtainable, the court naturally expects to have it; where it is not, the court must do the best it can. Nevertheless, it remains true to say that that generally, difficulty of proof does not dispense with the necessity for proof. (See Aerial Advertising Co v. Batchelors Peas (Manchester) 86 at p 796 per Atkinson J.) The case of Ashcroft v. Curtin 87 illustrates this point, for there the plaintiff, claiming for diminution of profits of his one-man business, failed in his claim despite the evidence pointing to a decrease in the company's profitability due to the injury, the records relied on being too rudimentary and the accounts too unreliable to quantify the loss.” [49] Tuntutan terakhir adalah ganti rugi am di atas kesusahan dan kepayahan yang dialami oleh Plaintif. Secara amnya, ganti rugi seperti ini bukan merupakan relif yang sesuai di dalam kes-kes yang melibatkan perjanjian. Ini telah disentuh oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes National Feedlot Corporation Sdn Bhd & Ors v Public Bank Berhad [2023] 1 LNS 1802. [50] Namun apa yang dituntut oleh Plaintif-plaintif kini bukan berbangkit dari perjanjian tersebut namun ke atas tindakan-tindakan Defendan-defendan yang keterlaluan. Jika dilihat, Defendan-defendan telah mengambil tindakan menggunakan cara mereka sendiri sehingga membelakangkan undang-undang dan prosedur. Ia ternyata meninggalkan kesan kepada Plaintif-plaintif. [51] Oleh itu, persoalannya adakah wajar Mahkamah ini membenarkan satu gantirugi teladan ke atas Defendan-defendan. Apa yang dimaksudkan sebagai ganti rugi teladan telah dibincangkan oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes Sambaga Valli K R Ponnusamy v Datuk Bandar Kuala Lumpur & 2 ors [2017] 1 LNS 500 seperti berikut; “The exemplary damages or punitive damages - the two terms now regarded as interchangeable - are additional damages awarded with reference to the conduct of the defendant, to signify disapproval, condemnation or denunciation of the defendant's tortious act, and to punish the defendant. Exemplary damages may be awarded where the defendant has acted with vindictiveness or malice, or where he has acted with a 'contumelious disregard' for the right to the plaintiff. The primary purpose of an award of exemplary damages may be deterrent, or punitive and retributory, and the award may also have an important function in vindicating the rights of the plaintiff.” [52] Di dalam kes Big Junkyard Sdn Bhd & Anor v. Chan Kah Wai (berniaga dibawah nama Ytwo Coffee House) [2023] 1 CLJ 564; [2022] MLJU 2923 telah dinyatakan; “"[43] The next issue is whether a case for exemplary damages has been made out. The purpose of exemplary damages is to show the court's abhorrence to 'outrageous' conduct which conduct or behaviour is punishable. The purpose is to punish the defendant. There are two parts in granting exemplary damages. The first part is to clear the threshold. The plaintiff has to first show that he falls within one of the three categories enunciated in Rookes v. Barnard (recently reiterated by the Federal Court in Koperal Zainal bin Mohd Ali & Ors v. Selvi a/p Narayan (joint administrator and dependant of Chandran a/l Perumal, deceased) & Anor [2021] 3 MLJ 365 andTenaga Nasional Bhd v. Evergrowth Aquaculture Sdn Bhd & Other Appeals [2021] 9 CLJ 179). [44] The failure to cross this threshold is fatal for a claim for exemplary damages. The three categories are:

oppressive, arbitrary or unconstitutional action by the servant of the government; or

(ii) where the defendant's conduct has been calculated by him to make a profit for himself which may well exceed the compensation payable to the plaintiff; or

(iii) where exemplary damages is expressly authorised by statute. [45] Once the plaintiff has cleared this threshold the plaintiff must show 'outrageous' conduct. The principle is stated by Lord Devlin in Rookes v. Barnard as follows: In a case in which exemplary damages are appropriate, a jury should be directed that if, but only if, the sum which they have in mind to award as compensation (which may, of course, be a sum aggravated by the way in which the defendant has behaved to the plaintiff) is inadequate to punish him for his outrageous conduct and to deter him from repeating it, then it can award some larger sum. (Emphasis added.) [46] The Court of Appeal in Sambaga Valli gave a description of what may amount to 'outrageous' punishable conduct: [33] The exemplary damages or punitive damages - the two terms now regarded as interchangeable-are additional damages awarded with reference to the conduct of the defendant, to signify disapproval, condemnation or denunciation of the defendant's tortious act, and to punish the defendant. Exemplary damages may be awarded where the defendant has acted with vindictiveness or malice, or where he has acted with a 'contumelious disregard' for the right to the plaintiff. The primary purpose of an award of exemplary damages may be deterrent, or punitive and retributory, and the award may aiso [sic] have an important function in vindicating the rights of the plaintiff. [47] If this part is cleared, only then the court goes into the question of assessing the measure of exemplary damages to be awarded... “ [53] Bagi Mahkamah tindakan-tindakan Defendan-defendan terutamanya Defendan 1 dengan nyata adalah tindakan dengan niat dendam atau niat jahat. Defendan-defendan telah bertindak dengan tidak menghiraukan hak Plaintif-plaintif untuk mendiami rumah tersebut. Defendan-defendan telah membelakangi undang-undang dan memaksa Plaintif-plaintif untuk menurut kehendak mereka. [54] Sehubungan dengan itu Mahkamah berpandangan tuntutan Plaintif-plaintif untuk Mahkamah mengenakan ganti rugi teladan adalah wajar. Kesimpulan [55] Di atas perimbangan-pertimbangan di atas, Mahkamah dengan ini membenarkan sebahagian tuntutan Plaintif-plaintif seperti berikut:

Defendan-defendan membayar kembali wang sejumlah RM160,000.00 yang telah dibayar oleh Plaintif kepadanya;

Defendan-defendan membayar sejumlah RM100,000.00 sebagai ganti rugi teladan; dan

kos sebanyak RM40,000.00 tertakluk kepada fi alokatur. Bertarikh: 6hb. Disember, 2023 (DATUK MOHAMAD ABAZAFREE BIN MOHD ABBAS) Hakim Mahkamah Tinggi (2) Kota Bharu, Kelantan Pihak-pihak: Bagi Pihak Plaintif-Plaintif : Shamsul Baharin bin Abdullah Tetuan Rozma Baharin & Samila Awang Peguambela & Peguamcara Lot 828, Tingkat 1 Jalan Sri Cemerlang, Seksyen 27 15300 Kota Bharu, Kelantan. Bagi Pihak Defendan-Defendan : Wan Shazlina binti Wan Hanafi Tetuan Abqary Aziz & Co. Peguambela & Peguamcara PT8308, Tingkat 2 Bandar Satelit Pasir Tumboh 16150 Kota Bharu, Kelantan. Bicara Pada : 26hb. Jun, 2023 Keputusan Pada : 25hb. September, 2023 Kes-kes yang dirujuk: ➢ Borneo Housing Mortgage Finance Berhad v Time Engineering Berhad [1996] 2 CLJ 561 ➢ Malayan Produce Company Sdn Bhd V. Landbanq Sdn Bhd (Dalam Likuidasi) & Anor [2023] 8 CLJ 876 ➢ Tabarani Mohd Arsad & anor v Chan Tenn Yeu [1999] 3 CLJ 188 ➢ Noorianti Bt Zainol Abidin (F) & 8 Others v Tang Lei Nge & Tang Lye Chang [1990] 2 CLJ Rep 545 ➢ Cheng Hang Guan& 2 ors v Perumahan Farlim (Penang) Sdn Bhd [1994] 1 CLJ 19 ➢ National Feedlot Corporation Sdn Bhd & Ors v Public Bank Berhad [2023] 1 LNS 1802 ➢ Sambaga Valli K R Ponnusamy v Datuk Bandar Kuala Lumpur & 2 ors [2017] 1 LNS 500 ➢ Big Junkyard Sdn Bhd & Anor v. Chan Kah Wai (berniaga dibawah nama Ytwo Coffee House) [2023] 1 CLJ 564; [2022] MLJU 2923 Undang-Undang yang dirujuk: ➢ Kanun Tanah Negara ➢