1. ) Norasyikin Binti MD Baharudin v MD Baharudin Bin Ismail (BA-24NCvC-1375-08/2022)

MAIMUNAH BINTI AWANG (NO. K/P: 580915-01-5826) DAN DEFENDAN MD BAHARUDIN BIN ISMAIL (NO. K/P: 590525-01-5209) 04/05/2023 11:36:56 BA-24NCvC-1375-08/2022 Kand. 18 PENGHAKIMAN [1] Kedua-dua plaintif (P1 dan P2) telah memfailkan Saman Pemula yang disokong dengan keterangan affidavit untuk memohon perintah mahkamah bagi mengenepikan kaveat persendirian yang dimasukkan oleh defendan ke atas hartanah yang kini merupakan adalah kepunyaan P1 dan P2. Hartanah tersebut adalah PM5839 Lot 38340 di Seksyen 15, Bandar Ampang, Daerah Hulu Langat di Negeri Selangor. Defendan telah membantah kepada permohonan tersebut dan memfailkan affidavit menentang permohonan P1 dan P2. Wujudnya pertalian persaudaraan di antara P1 dan P2 dengan defendan; di mana P1 adalah anak kepada defendan dan P2 adalah isteri pertama defendan. [2] Dengan wujudnya kaveat persendirian ke atas tanah kepunyaan P1 dan P2, mereka tidak dapat menjalankan sebarang urusan ke atas hartanah tersebut tanpa sebarang kekangan di sisi undang-undang. Hartanah tersebut yang pada asalnya kepunyaan defendan telah dijual kepada P1 dan P2 sebagai balasan kepada bayaran hutang defendan yang telah diselesaikan oleh P1 dan P2. Jualan hartanah tersebut telah dimuktamadkan dengan satu perjanjian jual beli bertarikh 13.9.2005 (lihat eksibit NMB ‘1’ kepada affidavit sokongan P1 dan P2) yang telah ditandatangani oleh kedua-dua plaintif dan defendan. [3] Setelah meneliti permohonan P1 dan P2 dan affidavit sokongan mereka serta affidavit balasan defendan, mahkamah telah memutuskan untuk benarkan permohonan P1 dan P2 untuk mengenepikan kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh defendan ke atas hartanah yang menjadi pertikaian dalam kes ini. Asas bagi perintah tersebut adalah seperti berikut. [4] Defendan tidak mempunyai tuntutan bermerit terhadap P1 dan P2. Alasannya untuk masukkan kaveat persendirian adalah: • Perjanjian jual beli pada 13.9.2005 dibuat sebagai strategi kewangan sementara agar defendan dapat mengatasi masalah kewangan yang dihadapinya akibat daripada kerugian dalam perniagaan supaya hartanah tersebut dapat diselamatkan. • Untuk mengelakkan hartanah tersebut dilelong oleh Citibank Berhad, yang mana defendan mempunyai hutang kad kredit dan sebagainya. • Dalam proses untuk mengambil tindakan tuntutan sivil di mahkamah terhadap P1 dan P2 perihal hartanah tersebut dan masih dalam proses mendapat khidmat peguam. • Perjanjian jual beli pada 13.9.2005 telah ditandatangani dengan balasan harga yang rendah, sedangkan harga pasaran ketika itu adalah tidak kurang daripada RM230,000. Berdasarkan alasan-alasan itu, defendan telah masukkan kaveat yang dikatakan dia mempunyai kepentingan untuk masukkan kaveat terhadap hartanah tersebut (caveatable interest) serta kepentingan benefisial (beneifical interest) ke atas hartanah yang menjadi pertikaian dalam kes ini. [5] Soal pokok adalah, adakah alasan-alasan yang dikemukakan oleh defendan terjumlah kepada kepentingan untuk masukkan kaveat terhadap hartanah tersebut ataupun “caveatable interest”. Dari segi fakta dan undang-undang, sudah tentunya tidak, ini kerana defendan telah memasuki perjanjian jual beli dengan P1 dan P2 secara sukarela, tanpa sebarang paksaan, dorongan atau tipuan. Semasa urusan jual beli dilaksanakan, defendan telah menghadapi kerumitan kewangan dan P1 dan P2 telah tampil ke hadapan untuk membantu defendan bagi membayar hutang-hutangnya dan sekiranya tidak, hartanah akan dilelong oleh Bank sebagai langkah selanjutnya oleh Bank untuk pembayaran balik hutang defendan. Oleh kerana perjanjian jual beli tersebut dibuat atas dasar “willing seller and willing buyer”, maka defendan tidak boleh berdolak-dalik dan kini menyatakan yang dia sebenarnya tidak berhasrat untuk jual hartanah tersebut kepada P1 dan P2. Alasan-alasan yang dikemukakan tersebut tidak terjumlah kepada alasan yang boleh menyokong caveatable interest ataupun beneficial interest terhadap hartanah tersebut. Hartanah tersebut kini adalah kepunyaan P1 dan P2 dan mereka berhak untuk menjualnya seperti urusan jual beli kedua yang telah dimasuki mereka dengan seorang bernama Nadia Bte Abdul Hamid melalui perjanjian jual beli bertarikh 17.11.2021. [6] Tambahan lagi, P1 dan P2 tidak berhutang kepada defendan, berkenaan hartanah yang menjadi pertikaian dalam kes ini. Kini P1 dan P2 adalah tuanpunya tanah tersebut. [7] Dibawah undang-undang mantap, tujuan kaveat persendirian dimasukkan adalah untuk memelihara status quo pihak-pihak di mana hartanah yang menjadi pertikaian, tidak harus diuruskan sehingga isu fakta dan undang-undang yang timbul diputuskan oleh mahkamah. Didalam kes Registrar of Titles, Johore v Temenggong Securities Ltd (1976) 2 MLJ 44 diputuskan: … purpose of the private caveat is to preserve status quo pending taking of timeous step to enforce a claim to an interest in the land by a proceeding in court. Selanjutnya, walaupun undang-undang melalui seksyen 327 (1) Kanun Tanah Negara (KTN), membenarkan plaintif untuk mohon ketepikan kaveat persendirian melalui perintah mahkamah, budibicara mahkamah dipaksikan kepada prinsip undang-undang yang telah diputuskan dalam beberapa kes dahulu. Diantaranya adalah keputusan Privy Council dalam kes Eng Mee Yong v Letchumanan (1979) 2 MLJ 212 dimana Lord Diplock telah merumuskan panduan yang harus digunapakai oleh mahkamah apabila mendengar permohonan untuk ketepikan kaveat, iaitu: This is the nature of the onus that lies upon the caveator in an application by the caveatee under s 327 for removal of a caveat: he must first satisfy the court that on the evidence presented to it his claim to an interest in the property does raise a serious question to be tried: and, having done so, he must go on to show that on the balance of convenience it would be better to maintain the status quo until the trial of the action, by preventing the caveatee from disposing of his land to some third party. Terdapat tiga peringkat penelitian oleh mahkamah. Peringkat pertama adalah untuk memeriksa asas bagi permohonan oleh defendan untuk masukkan kaveat persendirian. Apabila diteliti alasan yang digunakan oleh defendan, ianya tidak terjumlah kepada alasan yang mencukupi di bawah undang-undang untuk satu kaveat persendirian berkuatkuasa. Keduanya, P1 dan P2 telah dapat membuktikan melalui keterangan affidavit di mahkamah, yang tuntutan oleh defendan terhadap hartanah yang menjadi pokok pertikaian dalam kes ini tidak menimbulkan soalan penting yang perlukan perbicaraan dan keputusan mahkamah. Satu perkara yang nyata adalah tidak ada sebarang tindakan guaman yang telah diambil oleh defendan untuk mempertahankan caveatable interest serta beneficial interest yang dinyatakan olehnya. Peringkat ketiga adalah penelitian ke arah mana, “balance of convenience” atau “balance of justice” memihak, adakah kepada P1 dan P2 atau defendan. [8] Dalam kes ini, apa yang nyata, jelas dan ketara adalah: • Ekoran daripada perjanjian jual beli bertarikh 13.9.2005, baki hasil jualan telah diserahkan melaui surat bertarikh 1.9.2005 kepada P1 dengan persetujuan dan arahan defendan melalui Tetuan Azalina & Fakhrul yang mewakilinya dalam urusan jual beli tanah tersebut. • Tiada sebarang tuntutan sivil di mahkamah oleh defendan, maka tiada isu bermerit untuk dibicarakan. • Defendan bukan lagi pemilik hartanah tersebut sebab ia telah dijual kepada P1 dan P2. [9] Berdasarkan “balance of convenience” serta “balance of justice”, suasana keadaan kes memihak kepada P1 dan P2 dan bukannya defendan. Defendan tidak dapat membuktikan kepada mahkamah yang dia mempunyai caveatable interest atau beneficial interest semasa memasukkan kaveat persendirian seperti yang dikehendaki undang-undang dibawah seksyen 323 (1) (a) KTN serta nas autoriti Goo Hee Sing v Qill Raja Peruma & Anor (1993) 3 MLJ 610, dimana YA Hakim Mahadev Shankar J memutuskan seperti berikut: The point however is that the claim must be to title or a right thereto in praesentii, and not to some contingent title or right thereto in future.” [10] Sebagai kesimpulan, boleh dirumuskan tindakan defendan memasukkan kaveat persendirian keatas hartanah kepunyaan P1 dan P2 adalah satu langkah fikiran terkemudian (afterthought) dengan niat untuk menghalang P1 dan P2 daripada melaksanakan urusan jual beli dengan tanah kepunyaan mereka. Defendan harus mengetahui yang dia tidak lagi mempunyai hak kepada hartanah tersebut setelah menjualnya kepada P1 dan P2 melalui perjanjian jual beli yang telah ditandatanganinya secara sukarela pada 13.9.2005. Sehubungan dengan itu, alasan-alasan defendan supaya kaveat persendirian yang telah dimasukkan olehnya tidak diketepikan adalah tidak berasas. Berikutan itu, kaveat persendirian yang dimasukkan oleh defendan pada 6.4.2022 melalui Perserahan 1580/2022 adalah diketepikan seperti yang dipohon dalam prayer

dan (2) dalam Saman Pemula. [11] Walaupun terdapat permohonan untuk gantirugi ditaksirkan, tetapi tiada keterangan dalam affidavit yang difailkan oleh P1 dan P2 yang mereka telah mengalami kerugian untuk tujuan satu perintah pampasan dibuat mahkamah. Di dalam perenggan 16 afidavit sokongan, hanya dinyatakan, P1 dan P2 telah mengalami kerugian dan mohon gantirugi ditaksirkan tanpa sebarang keterangan sokongan untuk membuktikan kerugian tersebut. Dari segi undang-undang, keputusan dalam kes ulung Bonham-Carter v Hyde Park Hotel Ltd (1948) 64 TLR 177, 178, boleh menjadi panduan dimana Hakim Lord Goddard telah memutuskan seperti berikut: Plaintiffs must understand that if they bring action for damages it is for them to prove their damage; it is not enough to write down the particulars, and, so to speak, throw them at the head of the Court, saying: “This is what I have lost; I ask you to give me these damages.” They have to prove it. Dengan itu, perintah untuk taksiran gantirugi berserta faedah seperti yang dipohon dalam prayer (3), (4) dan (5) kepada Lampiran 1 adalah tidak wajar dan tidak dibenarkan. [12] Kos yang dibenarkan adalah kos diantara pihak-pihak dan bukannya atas dasar indemnity, sebab tidak ada alasan kukuh untuk berbuat demikian. Berdasarkan prinsip costs to follow the event of success to the plaintiffs, kos sejumlah RM3000 dibenarkan kepada P1 dan P2. [13] Berkenaan relif yang dipohon dalam prayer (6) kepada Saman Pemula, iaitu satu perintah untuk menahan dan/atau melarang defendan daripada memasukkan sebarang kaveat persendirian lain dan/atau membebankan hartanah tersebut dalam apa jua cara sekali pun, adalah tidak wajar kerana permohonan plaintif dalam Saman Pemula adalah untuk pembatalan kaveat persendirian tetapi relif yang dipohon adalah terjumlah kepada satu injunksi yang tidak menepati peruntukan undang-undang dalam seksyen 50 hingga seksyen 54 Specific Relief Act 1950 (Act 137) serta Aturan 29 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Berkenaan deklarasi yang dipohon dalam prayer (7) kepada Saman Pemula, supaya defendan diisytiharkan tiada apa-apa kepentingan caveat (caveatable Interest) ke atas hartanah tersebut, ia dibenarkan berpaksikan fakta, keadaan dan keterangan kes seperti yang dinyatakan diatas, dimana dari awal defendan tidak mempunyai caveatable interest untuk masukkan kaveat persendirian. Permohonan plaintif untuk batalkan kaveat persendirian dibenarkan. Bertarikh 4 Mei 2023 Ditti Muniandy Kannyappan Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam NCVC 11 Peguambela bagi pihak plaintif – Ahmad Maliki bin Ahmad Marzulai dari Tetuan Nadzifah, Sagunthala & Associates. Peguambela bagi pihak defendan – Mohd Zulfiqri Zakaria dari Tetuan Zulfiqri Zakaria.