Lampiran
Lampiran 253). [50] Dalam menentukan sama ada urusan ke atas Hartanah Berkenaan suatu perjanjian jual beli atau suatu transaksi pinjaman wang, keterangan mesti dilihat dari tempoh bermulanya pertikaian antara pihak-pihak. Hartanah Berkenaan telah dipajak kepada PDB oleh Si Mati melalui Surat Kuasa Wakil kepada seorang lain bermula 1.7.1984 untuk tempoh 30 tahun. Belum pun sampai tempoh 30 tahun tersebut, Si Mati meninggal dunia pada 21.12.1988 (lebih kurang 4 tahun setelah pajakan bermula). [51] Mulai saat itu telah berlaku pertikaian dan masalah antara Pihak Plaintif dengan PDB berhubung untuk memasukkan nama Pentadbir Pesaka dalam geran hakmilik asal yang dipegang oleh PDB walau pun Plaintif 2 dan Plaintif 3 telah mendapat perintah dilantik sebagi Pentadbir Pesaka pada tahun 1990. [52] Pertikaian ini telah menyebabkan Pihak Plaintif memfailkan writ saman terhadap PDB pada 2007. Pihak Plaintif telah melantik A&H sebagai peguam mereka dalam kes berkenaan. Pertikaian ini telah dapat diselesaikan melalui perjanjian penyelesaian dan nama Plaintif 2 dan Plaintif 3 didaftarkan sebagai Pentadbir Pesaka pada 19.3.2008. Dalam masa yang sama pajakan juga ditamatkan dan Hartanah Berkenaan dipulangkan kepada Pihak Plaintif. [53] Keterangan dari Pihak Plaintif juga mengakui mereka telah mengeluarkan belanja yang besar dalam kes tuntutan terhadap PDB. Disebabkan perbelanjaan yang besar itu pihak Plaintif tidak lagi mempunyai sumber kewangan untuk memohon penukaran kategori kegunaan Hartanah Berkenaan dari pertanian kepada komersial bagi diberi pajakan kepada syarikat petroleum. Saya mendapati inilah kali pertama isu menukar kategori kegunaan tanah ditimbulkan. Itu pun setelah Pihak Plaintif mengalami pelbagai kesukaran, masa dan kos sebelum ini. Juga tiada keterangan dikemukakan di mahkamah semasa perbicaraan, apa yang berlaku semasa PDB memegang pajakan Hartanah Berkenaan selama 23 tahun. Tiada penjelasan juga diberikan mengapa Hartanah Berkenaan boleh dipajakkan kepada PDB tanpa menukar kategori kegunaan tanah. [54] Saya percaya dan berpendapat secara munasabah, disebabkan kesusahan yang timbul selama 23 tahun dan belanja yang besar dikeluarkan dalam pertikaian dengan PDB, telah menyebabkan Pihak Plaintif ingin melupuskan sahaja Hartanah Berkenaan segera secara penjualan. Urusan untuk menjual kepada Strategic City Sdn Bhd telah gagal. Urusan penjualan ini dikendalikan juga oleh peguam mereka A&H. [55] Berdasarkan kepada fakta-fakta ini, saya percaya Pihak Plaintif telah bersetuju untuk menjualkan Hartanah Berkenaan sekali lagi iaitu sekarang kepada Defendan 1 yang sanggup membeli dengan harga RM1,000,000 setelah diuruskan oleh Chua. [56] Dengan persetujuan tersebut Plaintif 2 dan Plaintif 3 sebagai Pentadbir Pesaka Hartanah Berkenaan telah memohon arahan dari Mahkamah Tinggi untuk penjualan kepada Defendan 1 dan hasil jualan dibahagikan antara benefisiari-benefisiari. Dengan perintah tersebut, Plaintif 2 dan Plaintif 3 telah memasuki PJB bertarikh 11.7.2008 di mana Hartanah Berkenaan dijual kepada Defendan 1 dengan harga RM1,000,000. Selanjutnya Defendan 1 melalui peguamnya iaitu O&P telah membuat keseluruhan bayaran berkenaan kepada peguam Pihak Plaintif iaitu A&H. [57] Saya berpendapat setelah A&H (Vasanta adalah peguam dan Chua adalah kerani firma) menerima bayaran penuh tersebut, baharulah timbul isu bahawa wang tersebut adalah untuk kegunaan permohonan penukaran kategori kegunaan tanah, untuk membayar faedah bulanan pinjaman kepada Defendan 2 dan untuk membayar komisyen. Sepatutnya hasil jualan tersebut adalah untuk diagihkan kepada benefisiari-benefisiari setelah kos-kos lain dibayar selaras dengan perintah mahkamah. Defendan 1, Defendan 4 dan Defendan 5 memberikan keterangan bahawa PJB berkenaan adalah tulen dan bukannya untuk mengaburi suatu transaksi pinjaman dengan Defendan 2. [58] Pihak Plaintif pula hanya memanggil Plaintif 10 sahaja dipanggil sebagai saksi (SP1) sedangkan Plaintif 2 dan Plaintif 3 yang menandatangani PJB tidak dipanggil untuk memberikan keterangan. Mereka hadir semasa menandatangani PJB dan saya pasti mereka adalah saksi-saksi penting yang boleh memberikan penjelasan atau keterangan yang sebenar iaitu ini adalah PJB tulen atau suatu samaran untuk pinjaman wang. Mereka juga adalah Pentadbir Pesaka Si Mati yang sudah semestinya akan menjaga kepentingan benefisiari-benefisiari lain. Namun kegagalan memanggil mereka ini tidak akan menimbulkan adverse inference di bawah Seksyen 114(g) Akta Keterangan 1950 kerana jika pun mereka dipanggil, keterangan mereka akan sama sahaja dengan keterangan SP10 yang mewakili kesemua Plaintif dalam memberikan keterangan di mahkamah. [59] Berdasarkan kepada fakta tersebut jugalah saya berpendapat Pihak Plaintif telah memfailkan tuntutan terhadap Defendan 1 (writ saman dibatalkan oleh mahkamah pada 1.4.2011 di muka surat 245 – 246, Lampiran 59), Vasanta dan A&H pada 19.7.2010 vide MTSA 22- 1005-2010 bagi mendapatkan wang hasil jualan hartanah berkenaan. Penghakiman telah dimasukkan terhadap kedua-dua Vasanta dan A&H dalam tuntutan tersebut. Saya berpendapat ini merupakan suatu bukti bahawa sememangnya ujud PJB bertarikh 15.7.2008 dan bukannya suatu transaksi pinjaman. [60] Pernyataan tuntutan dan relif yang difailkan Pihak Plaintif dalam kes tersebut adalah jelas berhubung dengan PJB berkenaan (muka surat 163-172 di lampiran 59). Ini jelas seperti di perenggan 7 pernyataan tuntutan yang memplidkan: “Klausa 2.2 PJB tersebut pula memperuntukan bahawa bayaran baki harga belian sebanyak RM800,000 mestilah dibayar oleh Defendan Pertama kepada Defendan Kedua dan Defendan Ketiga sebagai peguamcara dan pemegang pertaruhan Plaintif-Plaintif apabila salinan asal hakmilik Hartanah tersebut, memorandum pindahmilik serta PDS 15 dan salinan sah perintah mahkamah (perintah kebenaran menjual Hartanah tersebut) telah diserahkan kepada peguamcara Defendan Pertama. Perkara-perkara tersebut telah dilakukan tetapi tidak diketahui bila dan dipercayai bahawa baki harga belian tersebut telah pun diserahkan kepada Defendan Kedua dan Defendan Ketiga sebagai peguamcara dan pemegang pertaruhan Plaintif-Plaintif tetapi sehingga kini tidak diserahkan kepada Plaintif-Plaintif.” [61] Keseluruhan keterangan yang dikemukakan dalam perbicaraan telah menunjukkan kepada satu sahaja kesimpulan iaitu terdapatnya suatu PJB tulen di mana Hartanah Berkenaan dijual kepada Defendan 1 dengan harga RM1,000,000 dan didaftarkan atas nama Defendan 1. Bayaran penuh juga telah dibuat kepada peguam Pihak Plaintif iaitu A&H. [62] Bagi kes yang dibicarakan ini, saya tidak dapat menerima keterangan SP1 dan Vasanta bahawa terdapat pinjaman dari Defendan 2 kepada Pihak Plaintif bertujuan untuk digunakan bagi permohonan menukar kategori kegunaan tanah. Tiada dokumen dikemukakan untuk menunjukkan ujudnya pinjaman tersebut. Dengan jumlah pinjaman tersebut yang besar, bayaran faedah bulanan, yang tinggi berlaku masalah undang-undang dengan PDB sebelum ini, saya berpendapat adalah tidak munasabah bahawa tidak terdapat langsung dokumen-dokumen berkaitan dengannya disediakan. [63] Jika benar ianya suatu pinjaman, kesemua pihak tentu sedar terutamanya Pihak Plaintif, bahawa jika berlaku lagi pertikaian dalam transaksi yang melibatkan Hartanah Berkenaan (seperti pertikaian dengan PDB), dokumen-dokumen amat diperlukan sebagai bukti. Vasanta juga sebagai peguam A&H hanya meletakkan tindakan ini kepada Chua yang sememangnya tidak boleh dikesan. Vasanta juga gagal mengawal akaun firma apabila dalam keterangannya menyatakan dia tidak tahu pun wang yang diberikan oleh Defendan 1 untuk menukar kategori kegunaan tanah sebanyak RM631,000 di mana dimasukkan. [64] Meneliti kepada PJB antara Plaintif 2 dan Plaintif 3 dengan Defendan 1 dan menggunakan judicial notice berhubung dengan amalan conveyancing, saya mendapati tiada terdapat unusual features seperti apa yang dihujahkan oleh Pihak Plaintif. Harga jualan sebanyak RM1,000,000 pada tahun 2008 jika dibandingkan dengan penilaian Pejabat Tanah sebanyak RM1,380,000, pada pendapat saya tidak boleh dikatakan rendah dari harga pasaran. Selain dari bergantung kepada prinsip “a willing buyer and a willing seller”, ia juga bergantung latar belakang atau sejarah Hartanah Berkenaan sendiri, pertikaian Pihak Plaintif dengan PDB, kos menukar kategori kegunaan tanah yang tinggi, kesukaran mendapat pembeli, tujuan penilaian oleh Pejabat Tanah, kuota stesyen syarikat minyak telah habis di kawasan tersebut (e.g. Mobil/Exxon dalam kes ini) dan pelbagai lagi faktor yang mempengaruhi nilainya. [65] Lain-lain faktor yang ditimbulkan Pihak Plaintif seperti geran hakmilik asal diserahkan sebelum bayaran diterima, pembayaran deposit pada pihak lain dan bukan pada penjual, siapa yang membayar cukai setem dan beberapa faktor lain lagi, pada pendapat saya setelah berpandukan kepada prinsip kes Pannir Selvam a/l Sinnaiyah & Anor v Tan Chia Foo & Ors [supra] dan kes Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd v Jangka Prestasi Sdn Bhd [supra], bukanlah suatu unusual features kerana ianya bergantung kepada latarbelakang tanah itu sendiri seperti yang saya ulaskan di atas. [66] Mengenai isu res judicata, saya merujuk kepada kes-kes mantap seperti: Asia Commercial Finance (M) Berhad v Kawal Teliti Sdn Bhd [1995] 3 MLJ 189: “Thus, there are in fact two kinds of estoppel per rem judicatum. The first type relates to cause of action estoppel and the second, to issue estoppel, which is a development from the first type. The cause of action estoppel arises when rights or liabilities involving a particular right to take a particular action in court for a particular remedy are determined in a final judgment and such right of action, i.e., the cause of action, merges into the said final judgment; in layman's language, the cause of action has turned into the said final judgment. The said cause of action may not be relitigated between the same parties because it is res judicata. On the other hand, the issue estoppel literally means simply an issue which a party is estopped from raising in a subsequent proceeding. However, the issue estoppel, in a nutshell, from a consideration of case law, means in law a lot more, i.e., that neither of the same parties or their privies in a subsequent proceeding is entitled to challenge the correctness of the decision of a previous final judgment in which they, or their privies, were parties.” Lee Sem Yoong v Leong Yoong [1967] 2 MLJ 86: “i. There was a former suit between the same parties for the same matter; ii. The suit is upon the same cause of action; and iii. The matter directly and substantially in issue has been head and finally decided by the Court which heard it.” [67] Meneliti kepada writ saman/pernyataan tuntutan kes ini dengan writ saman/pernyataan kes MTSA 22-1005-2010, saya bersetuju dengan hujahan Pihak Plaintif bahawa terdapat perbezaan dalam tuntutan iaitu kes yang dibicarakan ini adalah kepada untuk membatalkan PJB kerana digunakan sebagai instrumen untuk mengaburi suatu pinjaman kewangan haram, manakala untuk kes pada tahun 2010 pula ianya melibatkan konspirasi untuk menipu oleh Defendan 1, Vasantan dan A&H. Sehubungan itu saya memutuskan doktrin res judicata adalah tidak terpakai dalam kes ini. [68] Berdasarkan kepada penemuan saya bahawa ujudnya PJB bertarikh 15.7.2008 antara Defendan 1 dengan Pentadbir Pesaka Si Mati dan bayaran penuh telah dibuat kepada peguam Pihak Plaintif, maka PJB berkenaan adalah sah dan berkuatkuasa. Oleh yang demikian pemilikan Hartanah Berkenaan telah berpindah milik dari Pihak Plaintif kepada Defendan 1 tanpa sekatan dari kaveat atau pun injunksi. Dengan mendapatkan hakmilik tersebut, Defendan 1 telah secara sah menjual dan memindah milik kepada Defendan 6. Selanjutnya cagaran Hartanah Berkenaan kepada Defendan 7 juga adalah sah dan berkuatkuasa. [69] Peranan Defendan 2 pula adalah kepada mengeluarkan pembiayaan kepada Defendan 1 bagi memperolehi Hartanah Berkenaan. Manakala Defendan 3, Defendan 4 dan Defendan 5 pula adalah sebagai Pengarah atau pekerja sama ada kepada Defendan 1 atau Defendan 2 dalam memastikan transaksi PJB tersebut terlaksana. Keputusan [70] Berdasarkan kepada penemuan-penemuan tersebut dan atas imbangan kebarangkalian, saya mendapati Pihak Plaintif telah gagal membuktikan tuntutan mereka terhadap Defendan-Defendan. Oleh yang demikian tuntutan Pihak Plaintif ditolak. [71] Pihak Plaintif (secara berkongsi) diperintahkan membayar kos kepada Pihak Defendan seperti berikut: (i) Defendan 1, Defendan 3, Defendan 4 dan Defendan 5 Kos sebanyak RM60,000 (ii) Defendan 2 Kos sebanyak RM20,000 (iii) Defendan 6 Kos sebanyak RM20,000 (iv) Defendan 7 Kos sebanyak RM20,000 [72] Kesemua kos ini akan tertakluk kepada 4% alokatur. Bertarikh: 08 Disember 2023. (ROSLAN BIN ABU BAKAR) Hakim Mahkamah Tinggi Kota Bharu. PIHAK-PIHAK: Bagi pihak Plaintif: Tetuan Bodipalar Ponnudurai De Silva, D3-1-8 Solaris Dutamas, No. 1, Jalan Dutamas 1, 50480 Kuala Lumpur. Bagi pihak Defendan 1,3&6: Tetuan Cedric Miranda & Co, No. 34A, Jalan 52/18, 46200 Petaling Jaya, Selangor. Bagi pihak Defendan 2&5: Tetuan Law Practice of K.A. Ramu, 15-1-A Jalan MH3, Taman Muzaffar Heights, 75450 Ayer Keroh, Melaka. Bagi pihak Defendan 4: Tetuan Leong & Leong, 2F & 3F Wisma Centrepoint Utama, No. 24, Jalan Bharu (Off Jalan Kampar), Pinji Centrepoint, 31650 Ipoh, Perak. Bagi pihak Defendan 7: Tetuan Shook Lin & Bok, 20th Floor, Ambank Group Building, 55 Jalan Raja Chulan 50200 Kuala Lumpur.