Ong Sang Huat v Tai Jixia (BA-22NCvC-468-11/2023)

ONG SANG HUAT … PLAINTIF-PLAINTIF

ONG SIONG WOON (No. Passport: K4281202G (Baru) / E2447205N (Lama))

TAI JIXIA … DEFENDAN- (No. Passport: E 32402785 DEFENDAN / G10706580 (Lama))

MANIFEST WEALTH MANAGEMENT SDN BHD (No. Syarikat: 201001011646 (896306)) (MENGIKUT TINDAKAN ASAL) ANTARA MANIFEST WEALTH MANAGEMENT SDN BHD (No. Syarikat: 201001011646 (896306)) … PLAINTIF 17/02/2026 19:08:34 BA-22NCvC-468-11/2023 Kand. 61 DAN ONG SIONG WOON (No. Passport: K4281202G (Baru) / E2447205N (Lama)) … DEFENDAN (MENGIKUT TUNTUTAN BALAS) ALASAN PENGHAKIMAN PENDAHULUAN [1] Ini adalah keputusan selepas perbicaraan penuh yang dijalankan pada 3 dan 4 November 2025. Pada 27 November 2025 Mahkamah ini telah menolak tuntutan plaintif-plaintif dan membenarkan sebahagian tuntutan balas defendan kedua dengan kos. [2] Plaintif-plaintif tidak berpuashati dengan keputusan tersebut dan memfailkan notis rayuan pada 24.12.2025. FAKTA MATERIAL [3] Plaintif pertama dan kedua merupakan adik beradik. Plaintif kedua ialah warganegara Singapura. Manakala Plaintif pertama ialah bekas suami kepada defendan pertama melalui perkahwinan pada tahun 2007 dan menetap di No. 10, Lot 21583, Jalan Lumut Off Jalan Tazali, Setiawan Perak. [4] Defendan pertama seorang warganegara China dan mempunyai Alamat kediaman di No. 11-1, Jalan USJ 10/1, Taipan Business Centre, Subang Jaya. Defendan kedua pula merupakan perbadanan yang beralamat di No. 37, Jalan PJU 3/12, Tropicana Indah Resort Homes, Petaling Jaya. [5] Pada 29 Jun 2011, plaintif pertama membeli sebuah kedai pejabat dua tingkat di No.16, Jalan Sungai Burung U32/U, Bukit Rimau, Seksyen 32, 40460 Shah Alam, Selangor yang merupakan hartanah hakmilik yang dikenali sebagai H.S.(D) 138132 PT 135592, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor Darul Ehsan (hartanah tersebut) dan didaftarkan di atas nama defendan pertama. [6] Perceraian plaintif pertama dan defendan pertama tercetus melalui pemfailan Petisyen Perceraian oleh defendan pertama di Mahkamah Tinggi Shah Alam pada 27 Disember 2012 (Petisyen No.33-786-12/Tahun 2012). Selanjutnya kedua-dua pihak bersetuju merekodkan terma-terma persetujuan dalam Perintah Dikri Nisi bertarikh 24 Mac 2014 yang antara lain mengandungi terma-terma berikut –

Pempetisyen Isteri dan Ong Siong Woon ( K/P No: S 2555117f dan passport E 2447205 N ) yang beralamat di Block 348, Ubi Avenue 1# 11-1047, Singapore 40034, iaitu nomini yang dilantik oleh Responden Suami (Pemegang Pemegang Amanah) akan memegang secara amanah untuk Anak Perkahwinan tersebut, Daniel Ong Shen Yong (No. K/P: 080808-14-2849), sehingga Anak Perkahwinan tersebut mencapai umur lapan belas

tahun Pemegang-pemegang amanah akan dengan serta merta memindahmilik hartanah-hartanah berikut kepada Daniel Ong Shen Yong (No. K/P: 080808-14 2849) iaitu:

(ii) seunit kedai pejabat 2 tingkat dikenali sebagai Lot No.16, Jalan Sungai Burung U 32/U, Type A1 yang mempunyai alamat sebagai No.16, Jalan Sungai Burung U 32/U, Bukit Rimau, Seksyen 32, 40460 Shah Alam, Selangor dipegang di bawah hakmilik H.S.(D) 138132 PT 135592, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. [7] Perintah dalam perenggan (f) (ii) Dikri Nisi tersebut menatijahkan plaintif kedua dan defendan pertama sebagai pemegang Amanah bagi hartanah tersebut yang memegang bagi kepentingan anak dalam perkahwinan plaintif pertama dan defendan pertama sehingga anak tersebut mencapai usia 18 tahun. [8]

Burden of Proof

Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must prove that those facts exist.

When a person is bound to prove the existence of any fact, it is said that the burden of proof lies on that person.

Burden of proof as to particular fact The burden of proof as to any particular fact lies on that person who wishes the court to believe in its existence, unless it is provided by any law that the proof of that fact shall lie on any particular person. [17] Mahkamah Persekutuan dalam kes Nanyang Development

Sdn Bhd v How Swee Poh [1970] 1 MLJ 145 antara lain memutuskan bahawa pihak yang berhasrat untuk Mahkamah memberikan hak undang-undang atau liabiliti mempunyai beban membuktikan tentang kewujudan fakta yang didakwa olehnya. ISU-ISU UNTUK DIPUTUSKAN [18] Berikut adalah isu-isu yang diputuskan oleh Mahkamah ini – a) Sama ada Plaintif Pertama sebagai seorang bankrap mempunyai locus standi untuk memulakan dan/atau mengekalkan tindakan di sini tanpa sanksi terdahulu. b) Sama ada ketidakhadiran defendan pertama sepanjang masa material membawa sebarang kesan di sisi undang-undang. c) Sama ada terdapat kecuaian dan/atau tipuan / fraud yang dilakukan oleh defendan pertama dalam urusan pindahmilik seunit kedai pejabat (2) tingkat yang beralamat di No. 16, Jalan Sungai Burung U32/U, Bukit Rimau, Seksyen 32, 40460 Shah Alam, Selangor yang merupakan hartanah hakmilik yang dikenali sebagai H.S.(D) 138132 PT 135592, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor Darul Ehsan kepada defendan kedua. d) Sama ada Public Bank Berhad yang merupakan pemegang gadaian Hartanah tersebut turut menikmati hakmilik tidak disangkal ke atas Hartanah tersebut. e) Sama ada plaintif kedua mempunyai kepentingan untuk dikaveatkan atas hartanah tersebut dan adakah kaveat telah didaftarkan secara salah. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu 1: Sama ada Plaintif Pertama sebagai seorang bankrap mempunyai locus standi untuk memulakan dan/atau mengekalkan tindakan di sini tanpa sanksi terdahulu. [19] Peguam cara terpelajar bagi defendan telah merujuk kes Marcel Jude M S Joseph v Sabah Publishing House Sdn Bhd [2025] CLJU 168 yang mana Mahkamah Tinggi telah membatalkan guaman kerana plaintif seorang yang bankrup dan gagal mendapat sanksi selepas guaman difailkan. [20] Sanksi oleh Ketua Pengarah Insovensi menurut seksyen 38(1)(a) adalah peruntukan statut yang mengiktiraf kepentingan awam. Seksyen 38(1)(a) Akta Insolvensi 1967 memperuntukkan – Duties and disabilities of bankrupt

(1) Where a bankrupt has not obtained his discharge—

the bankrupt shall be incompetent to maintain any action (other than an action for damages in respect of an injury to his person) without the previous sanction of the Director General of Insolvency”... [21] Peruntukan ini bukan bersifat formaliti tetapi melibatkan kapasiti sebagaimana diputuskan dalam kes Goh Eng Hwa v Ms Laksanaman Realty Sdn Bhd [2004] 1 CLJ 274. [22] Dalam kes Marcel Jude M S Joseph v Sabah Publishing House Sdn Bhd & Ors [2025] CLJU 168, Mahkamah memutuskan –

(a) The word 'maintain' does not mean that a bankrupt cannot keep alive any action without the previous sanction of the OA; the bankrupt is not required to withdraw that action and file afresh upon obtaining the sanction as it would work injustice on the bankrupt: Richland Trade & Development Sdn Bhd; and

The words ‘maintain any action’ are wide enough to cover both the bringing or continuing of an action already brought: K Ismail Ganey Rowther and Co, first defendant v M.A Abdul Kader, the official assignee of the property of KP Peer Mohamed, A Bankrupt [1932] CLJU 30; [1933] MLJ 98 (CA FMS);

The adjudication of a party as a bankrupt does not mean that all pending actions of that party would lapse or abate on that account, or that the bankrupted party is required to withdraw the actions pending the obtaining of sanction from the OA. What that party could not do without such a sanction was to take any further step in the proceedings: see the majority judgement of the Singapore Court of Appeal in Tang King Hiang v. United Engineers (Singapore) Pte Ltd [2005] 3 SLR 529, at p 536, which considered s.131(1)(a) of the Bankruptcy Act (Cap 20, 2000 Rev Ed) of Singapore (which is equipollent to our s. 38(1)(a); [23] Mahkamah ini mendapati kes Nik Zamri Abdul Majid v Josu Development Sdn Bhd [2019] 1 LNS 1446 yang dirujuk oleh peguam cara defendan kedua wajar dibezakan. Dalam kes tersebut sanksi hanya diperolehi lapan bulan selepas guaman difailkan dan tiada peruntukan khusus bahawa sanksi berkuatkuasa kebelakangan. [24] Plaintif merujuk kes Sin Kheng Hooi v Govindaraju s/o Kuppusamy (beramal dibawah nama dan gaya G Raju & Co) [2024] MLJU 384 yang memutuskan - [27] From the above, it is quite clear that the sanction was given to commence and to proceed or maintain these civil proceedings. … [30] The Plaintiff also refers to the cases of Winstech Engineering Sdn Bhd v Espl (M) Sdn Bhd [2014] 3 MLJ 1; [2014] 2 CLJ 1 and Reebok (M) Sdn Bhd v CIMB Bank Bhd [2018] MLJU 1116; [2018] 1 LNS 1186 where the Federal Court and Court of Appeal in both those cases have enunciated that retrospective sanction is acceptable if it is clearly stated in the DGI’s sanction letter. [25] Mahkamah ini mendapati dari sudut tafsiran statut dengan merujuk makna biasa penggunaan perkataan ‘maintain’ dalam Seksyen 38(1)(a) dan bukannya ‘commence’ atau ‘bring’. [26] Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam cara plaintif-plaintif dan mendapati bahawa plaintif pertama mempunyai locus standi untuk memulakan dan mengekalkan guaman ini meski pun plaintif pertama seorang yang bankrap. Isu 2: Sama ada ketidakhadiran defendan pertama sepanjang masa material membawa sebarang kesan di sisi undang-undang [27] Adalah jelas bahawa penyampaian kertas kausa telah disempurnakan kepada defendan pertama secara penyampaian ganti selaras dengan Perintah Penyampaian Ganti bertarikh 14 Februari 2024. Aturan 35 kaedah 1 dan 2 Kaedah-kaedah Mahkamah (KKM) 2012 membolehkan Mahkamah ini meneruskan dengan bicara jika pihak defendan gagal hadir. O.35 Failure to appear by both parties or one of them. O 35 r 1(1) If, when the trial of an action is called on, neither party appears, the Judge may dismiss the action or make any other order as he thinks fit. (2) If, when the trial of an action is called on, one party does not appear, the Judge may proceed with the trial of the action or any counterclaim in the absence of that party, or without trial give judgment or dismiss the action, or make any other order as he thinks fit. Judgment given in absence of party may be set aside O 35 r 2(1) Any judgment or order obtained where one party does not appear at the trial may be set aside by the Court, on the application of that party, on such terms as it thinks just. [28] Untuk mempertahankan kepentingan keadilan, bicara penuh wajar dijalankan jika defendan pertama masih gagal hadir. Mahkamah ini menggunapakai Aturan 1A KKM 2012 dan mengikuti keputusan dalam kes Ikumi Terada v Jemix Co. Ltd & Ors and other appeal [2019] 1 LNS 881, bahawa - [31] … At paragraph 69 the learned judge said amongst others that based on Order 1A and Order 35 Rule 1(2) of the Rules of Court 2012, in the interest of justice, the Court has a discretionary power to proceed with a trial of a claim or counterclaim in the absence of any party (“Trial in Absentia”) and to give any judgment or order as the Court thinks fit (“Decision in Absentia”). [29] Dalam kes Cheong Sok Chin (P) v Tee Kim Tiam (L) & Anor [2019] 1 LNS 394 diputuskan bahawa – [11] . . . The law is trite that if parties fail to be present during the hearing of the matter, they do so at their own peril. As regards to the non-appearance by one party, it is settled that the court may proceed with the hearing in the absence of that party. In these circumstances, the party present will have to prove his case on any issue on which he bears the burden of proof (see Liow Geok Lan v. John Loh [1993] 3 CLJ 158). [30] Hakikatnya, tiada halangan di sisi undang-undang yang menyekat plaintif-plaintif daripada meneruskan perbicaraan ini tanpa kehadiran defendan pertama. Isu 3: Sama ada terdapat kecuaian dan/atau tipuan / fraud yang dilakukan oleh defendan pertama dalam urusan pindahmilik seunit kedai pejabat (2) tingkat yang beralamat di No. 16, Jalan Sungai Burung U32/U, Bukit Rimau, Seksyen 32, 40460 Shah Alam, Selangor yang merupakan hartanah hakmilik yang dikenali sebagai H.S.(D) 138132 PT 135592, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor Darul Ehsan kepada defendan kedua. [31] Pembuktian fraud. s. 340(2)(a) NLC memperuntukkan "actual fraud" dan bukan "equitable fraud" or "constructive fraud" sebagaimana keputusan Mahkamah Persekutuan yang dibacakan oleh Lee Hun Hoe (HBSS) dalam Datuk Jagindar Singh & Ors v. Tara Rajaratnam [1983] 1 LNS 21; [1983] 2 MLJ 196. [32] Meneliti Pernyataan Tuntutan plaintif-plaintif, Mahkamah ini mendapati fakta yang diplidkan berkaitan dengan kedudukan defendan kedua adalah seperti berikut –

Plaintif-Plaintif menyatakan bahawa Defendan Kedua adalah pihak yang telah ditipu dan/atau diperdaya oleh Defendan Pertama dan percaya bahawa Defendan Kedua tidak mempunyai apa-apa pengetahuan berkenaan Decree Nisi tersebut dan bahawa Defendan Pertama sebenarnya adalah merupakan pemegang amanah bagi Hartanah tersebut.

Meskipun demikian, Plaintif-Plaintif telah menamakan Defendan Kedua sebagai pihak dalam tindakan guaman ini atas dasar bahawa Defendan Kedua adalah merupakan tuanpunya berdaftar sekarang bagi Hartanah tersebut dan sebarang keputusan dan/atau perintah oleh Mahkamah Yang Mulia ini akan memberi kesan ke atas Defendan Kedua. (penekanan diberi) [33] Pada hemat Mahkamah ini, fakta yang diplidkan tersebut memberi implikasi bahawa plaintif-plaintif pada hakikatnya sedar dan mengakui fakta bahawa defendan kedua tidak mempunyai pengetahuan tentang Perintah Dikri Nisi yang mengikat plaintif pertama dan defendan pertama serta kewujudan amanah atas hartanah tersebut. Bahkan, plaintif-plaintif mengakui fakta bahawa defendan kedua merupakan mangsa penipuan oleh defendan pertama yang menyembunyikan tentang kewujudan Perintah Dikri Nisi. [34] Namun demikian, plaintif-plaintif telah berhujah bahawa hak defendan kedua atas hartanah tersebut bukanlah hak milik yang tidak boleh disangkal kerana wujud elemen penipuan dan kecuaian dengan merujuk seksyen 340 Kanun Tanah Negara (KTN) yang diperturunkan di sini –

The title or interest of any person or body for the time being registered as proprietor of any land, or in whose name any lease, charge or easement is for the time being registered, shall, subject to the following provisions of this section, be indefeasible.

The title or interest of any such person or body shall not be indefeasible –

in any case of fraud or misrepresentation to which the person or body, or any agent of the person or body, was a party or privy; or

where registration was obtained by forgery, or by means of an insufficient or void instrument; or

where the title or interest was unlawfully acquired by the person or body in the purported exercise of any power or authority conferred by any written law.

Where the title or interest of any person or body is defeasible by reason of any of the circumstances specified in subsection (2) –

it shall be liable to be set aside in the hands of any person or body to whom it may subsequently be transferred; and

any interest subsequently granted thereout shall be liable to be set aside in the hands of any person or body in whom it is for the time being vested: Provided that nothing in this subsection shall affect any title or interest acquired by any purchaser in good faith and for valuable consideration, or by any person or body claiming through or under such a purchaser. [35] Plaintif-plaintif telah memplidkan butiran frod dan undang-undang mantap meletakkan beban bukti di bahu plaintif-plaintif. Mahkamah Persekutuan dalam kes Sinnaiyah & Sons Sdn Bhd v. Damai Setia Sdn Bhd [2015] 7 CLJ 584 telah memutuskan bahawa – [49] With respect, we are inclined to agree with learned counsel for the plaintiff that the correct principle to apply is as explained in In re B (Children) (supra). It is this: that at law there are only two standards of proof, namely, beyond reasonable doubt for criminal cases while it is on the balance of probabilities for civil cases. As such even if fraud is the subject in a civil claim the standard of proof is on the balance of probabilities. There is no third standard. And neither the seriousness of the allegation nor the seriousness of the consequences should make any difference to the standard of proof to be applied in determining the facts. [36] Peguam cara terpelajar bagi defendan kedua telah merujuk keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes Maysie Long &Anor v. Rahimah Mohd Noor & Ors [2023] 1 LNS 1917 dalam memberi tafsiran terhadap maksud frod dalam seksyen 340 KTN. Bersandarkan nas undang-undang tersebut, kesimpulan yang boleh dibuat dalam konteks Guaman ini adalah bahawa beban atas plaintif-plaintif untuk membuktikan atas imbangan kebarangkalian bahawa defendan kedua merupakan pihak dan mempunyai hubungan dalam penipuan sebenar sehingga menyebabkan hartanah tersebut didaftarkan atas nama defendan kedua. [37] Mengambil maksud prinsip tersebut, Mahkamah ini bersetuju dengan peguam cara defendan bahawa plaintif mempunyai beban di atas imbangan kebarangkalian membuktikan defendan kedua merupakan pihak dalam actual fraud yang menyebabkan nama defendan kedua didaftarkan. Adalah tidak memadai bagi plaintif-plaintif hanya bergantung kepada kewujudan Perintah Dikri Nisi dan amanah yang tidak didaftarkan atas hartanah tersebut. [38] SD2 mengaku telah meneruskan dengan perjanjian jual beli meski pun tahu hartanah tersebut ingin dilelong akibat kegagalan defendan pertama membayar ansuran bulanan dan terdapat kaveat atas hartanah tersebut. [39] Mahkamah ini turut merujuk keterangan SD3 yang merupakan peguam cara yang beramal di Tetuan Mira Sham, Yong & Connie Ng. SD3 telah menyediakan Perjanjian Jual Beli yang dimasuki oleh defendan pertama dan defendan kedua. SD3 semasa diperiksa balas telah menjelaskan maksud restriction in interest bukanlah sebagaimana pemahaman plaintif iaitu pindah milik hartanah tersebut tertakluk kepada terma dikri nisi, sebagaimana keterangan berikut – AD: Alright. Do you agree that since there is a decree nisi dated back in 2014, therefore, it would be considered as a restriction that may affect 2the property? DW3: Ok, I have to clarify it here. Restriction in interest is not as per what you mentioned here, the restriction. Restriction in interest is sekatan kepentingan as stated in the land title. [40] Keterangan SD3 menjelaskan bahawa semasa Perjanjian Jual Beli dimasuki oleh defendan pertama dan kedua, hartanah tersebut tertakluk kepada sekatan iaitu adanya kaveat persendirian. Keadaan ini telah menyebabkan perjanjian tersebut mengandungi syarat duluan sebagaimana dalam klausa 3 perjanjian tersebut bagi membolehkan kaveat tersebut diselesaikan terlebih dahulu. Keperluan Membuktikan Penipuan sebenar [41] Selanjutnya diputuskan dalam kes CIMB Bank Bhd v. Suppiah S Govindasamy & Ors (supra) -

A person could only be a 'party' to a fraud of another person if the person had actual notice/knowledge of the fraud. [42] Mahkamah ini perlu memutuskan sama ada defendan kedua merupakan pihak kepada frod yang dilakukan oleh defendan pertama. Defendan pertama, bekas isteri plaintif pertama yang diperintahkan oleh Mahkamah Tinggi melalui Perintah Dikri Nisi untuk memegang harta tersebut atas Amanah telah gagal hadir di Mahkamah ini. Perintah Dikri Nisi bertarikh 24.3.2014 merupakan perintah yang sah dan masih berkuatkuasa. [43] Perenggan yang relevan dalam perintah tersebut dan berkait rapat dengan kausa tindakan dalam kes ini adalah perenggan

yang berbunyi –

Pempetisyen Isteri dan Ong Siong Woon ( K/P No: S 2555117f dan passport E 2447205 N ) yang beralamat di Block 348, Ubi Avenue 1# 11-1047, Singapore 40034, iaitu nomini yang dilantik oleh Responden Suami (Pemegang Pemegang Amanah) akan memegang secara amanah untuk Anak Perkahwinan tersebut, Daniel Ong Shen Yong (No. K/P: 080808-14-2849), sehingga Anak Perkahwinan tersebut mencapai umur lapan belas

tahun Pemegang-pemegang amanah akan dengan serta merta memindahmilik hartanah-hartanah berikut kepada Daniel Ong Shen Yong (No. K/P: 080808-14 2849) iaitu:

(ii) seunit kedai pejabat 2 tingkat dikenali sebagai Lot No.16, Jalan Sungai Burung U 32/U, Type A1 yang mempunyai alamat sebagai No.16, Jalan Sungai Burung U 32/U, Bukit Rimau, Seksyen 32, 40460 Shah Alam, Selangor dipegang di bawah hakmilik H.S.(D) 138132 PT 135592, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. [44] Namun demikian, pada hemat Mahkamah ini kewujudan perintah tersebut semata-mata tidak akan memberi notis kepada pihak lain tentang implikasi perintah tersebut dan tujuan pemegangan hartanah tersebut oleh defendan pertama. Tiada sebarang bukti dikemukakan oleh plaintif-plaintif bahawa defendan kedua mempunyai pengetahuan tentang kewujudan Perintah Dikri Nisi tersebut yang meletakkan hartanah tersebut atas amanah. Keterangan yang dikemukakan oleh SP2 tidak membantu kes plaintif-plaintif. [45] SP2 merupakan peguam yang membantu Encik Tan Teck Yew iaitu peguam cara yang mengendalikan kes perceraian plaintif pertama dan defendan pertama dan SP2 hadir semasa perintah Dikri Nisi direkodkan di Mahkamah Tinggi Shah Alam. Encik Tan Teck Yew telah meninggal dunia pada tahun 2022. Inti pati keterangan SP2 yang berkaitan dengan hartanah tersebut adalah perintah Dikri Nisi tidak membenarkan hartanah tersebut dipindah milik oleh defendan pertama kepada defendan kedua. [46] SP2 mengaku beramal dalam bidang litigasi dan conveyancing namun ketika diperiksa balas tentang siapakah tuan punya berdaftar hartanah tersebut, SP2 menjawab, tidak tahu. Begitu juga SP2 menjawab tidak tahu ketika ditanya sama ada pada masa dikri nisi direkodkan hartanah tersebut tertakluk kepada gadaian. Berkenaan dengan peletakan nama plaintif kedua dalam perintah Dikri Nisi, SP2 menyatakan – YHC: Adakah En Lim pernah jumpa Ong Siong Woon untuk mendapatkan 1 sebarang kebenaran sebelum meletakkan namanya dalam perintah 2 perceraian ini? PW2: Tidak pernah. YHC: So, apa yang pihak-pihak setuju lawyer cuma masukkan terma-terma 7 dalam perintah sahaja. Betul? PW2: Betul. [47] Namun. tiada keterangan dikemukakan bahawa usaha telah diambil oleh SP2 mahu pun Encik Tan Teck Yew untuk menasihati plaintif pertama dan defendan pertama untuk mendaftarkan amanah tersebut. [48] Undang-undang menggariskan keperluan tentang amanah berdaftar yang telah dikanunkan melalui seksyen 344 Kanun Tanah Negara yang memperuntukkan – 344 Registration as trustee or trustees, and deposit of trust instrument

Where, by any instrument of dealing or order of the Court or Land Administrator, any alienated land or share or interest therein is transferred or transmitted to, vested in or created in favour of any person or body “as trustee”, or two or more persons or bodies “as trustees”, the Registrar shall so describe him, it or them in the memorial of registration. …

Where the words “as trustee” or “as trustees” have been included in any memorial of registration pursuant to subsection (1) or (2), or the corresponding provisions of any previous land law, any instrument declaring the trusts to which the land, share or interest is subject may, upon payment of the prescribed fee, be deposited with the Registrar for safe custody and reference; and no instrument of dealing shall be unfit for registration by reason only of the fact that it refers to any instrument so deposited. … [49] Kepentingan mendaftarkan hakmilik mahu pun kepentingan dalam konteks Sistem Torrens di Malaysia telah dijelaskan dalam kes Hj Suratmin bin Hj Othman v Yusof bin Hj Orner & Ors [1997] MLJU 203 bahawa – The administration of land in Malaysia is based entirely in the Torrens System which provides for the registration of titles, all claims and interests in land. The National Land Code, 1965 (“NLC”) contains detailed provisions and procedures for the registration of titles, claims and interests in land. The provisions in the NLC incorporate the ‘curtain’ and ‘mirror’ principles that persons dealing with the registered owner of the land need not be concerned by doing an investigation to ascertain the validity of the information pertaining to the land as shown on the register and the circumstances under which such proprietor came to be registered. The register mirrors, with exactitude, the registered proprietor of the land and it is conclusive subject to certain exceptions of which I have more to say in a moment. The effect of registration is simply to defeat all prior unregistered claims. [50] Mahkamah Rayuan dalam Bayangan Sepadu Sdn Bhd v Jabatan Pengairan dan Saliran Negeri Selangor & Ors [2020] MLJU 1458 telah memberi penekanan berikut – [65] The conclusiveness of one’s title upon registration is captured in section 89 NLC as follows: “Every register document of title duly registered under this Chapter shall, subject to the provisions of this Act, be conclusive evidence –

(a)that title to the land described therein is vested in the person or body for the time being named therein as proprietor; and

(b)of the conditions, restrictions in interest and other provisions subject to which the land is for the time being held by that person or body, so far as the same are required by any provision of this Act to be specified or referred to in that document.” [66] Any conditions, restrictions or other impediments must be specified in the Register Document of Title for the registered proprietor to be bound. The registered proprietor does not have to search or inquire elsewhere with respect to the antecedents of the land whether it be before in point of time or beyond the title with respect to events affecting the title; whether it be with the local authority or the utility companies or for that matter any department or bodies tasked with a public function like the first defendant. He does not even have to physically inspect the land because the official search done on the Register Document of Title perfectly mirrors what is on the land with respect to title, interest, conditions, restrictions or any other impediments that he must recognise or be binding on him. [67] The Federal Court in Teh Bee v Maruthamuthu (supra) reiterated the conclusive of the Register Document of Title as follows at page 12: “The importance of the register document of title in terms of Section 178(3) of the Code read with section 89 is that it is conclusive evidence that the title to the land in question is vested in the appellant ..... There is also another much more important reason why this appeal should be allowed. Under the Torrens System the register is everything. So said S.K. Das on page 102 of his book on the Torrens System in Malaya. I need only refer to two Privy Council cases, Creelman & Anor v Hudson Bay Insurance Company [1920] AC 194 and Alan Frederic Frazer v Douglas Hamilton Walker [1967]1 AC 569 which decided to the same effect. [51] Berdasarkan keterangan kontemporari yang dikemukakan, Mahkamah ini berpuashati bahawa pemegangan hartanah tersebut atas amanah oleh defendan pertama dan plaintif kedua bagi kepentingan anak plaintif pertama dan defendan pertama tidak didaftarkan di pejabat tanah. [52] Pada hemat Mahkamah ini amanah yang diperintahkan melalui Perintah Dikri Nisi oleh Mahkamah Tinggi Shah Alam yang memenuhi peruntukan seksyen 344 (1) Kanun Tanah Negara dan perlu didaftarkan. Guaman di sini merupakan contoh yang menzahirkan implikasi kegagalan pihak mendaftarkan amanah supaya kepentingan tersebut jelas tersurat dalam dokumen hakmilik tanah. Jelas dan nyata bahawa plaintif pertama dan defendan pertama selaku pihak dalam Perintah Dikri Nisi dan plaintif kedua selaku nomini yang dilantik oleh plaintif pertama telah gagal mengambil langkah mendaftarkan amanah tersebut di pejabat tanah sejak dari tarikh perintah pada 24.3.2014 sehingga Guaman ini difailkan. [53] Pada hemat Mahkamah ini, tanpa pendaftaran sedemikian seorang yang munasabah termasuk defendan kedua tidak berkemungkinan akan mempunyai pengetahuan mengenai pemegangan amanah yang dipersetujui oleh plaintif pertama dan defendan pertama dalam Petisyen Perceraian No. 33- 786-12 Tahun 2012. [54] Mahkamah ini turut memberi pertimbangan terhadap keterangan SD2 yang merupakan pengarah defendan kedua tentang keadaan yang sedang dilaluinya. SD2 menjelaskan semasa hartanah tersebut dibeli daripada defendan pertama, SD2 sedar terdapat bebanan atas hartanah kerana kewujudan kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Chan Lai Ming. Hal perkara ini telah dinyatakan dalam Recital E Perjanjian Jual Beli antara defendan pertama dan kedua. [55] Menurut SD2 lagi sebelum hartanah tersebut dibeli- i. SD2 mengetahui bahawa hartanah tersebut ingin dilelong oleh SCSB kerana defendan pertama gagal membayar ansuran bulanan pinjaman. ii. SD2 bertemu dengan defendan pertama sebanyak dua kali. Semasa pertemuan tersebut, defendan pertama tidak memaklumkan kepada SD2 tentang perintah Dikri Nisi mahu pun kedudukan hartanah tersebut sebagai harta amanah. [56] SD2 tidak bersetuju ketika dicabar bahawa tujuan defendan kedua membeli hartanah tersebut adalah untuk menjualkannya semula dan memperoleh keuntungan segera.

Any person or body aggrieved by the existence of a private caveat may at any time apply to the Court for an order for its removal, and the Court (acting, if the circumstances so require, ex parte) may make such order on the application as it may think just. [75] Selaras dengan prinsip dalam Nanyang Development (1966) Sdn. Bhd. v How Swee Poh [1970] 1 MLJ 145 beban bukti adalah atas plaintif kedua untuk menjustifikasikan kaveat tersebut kekal. [76] Melalui Jawapan kepada Pembelaan dan Pembelaan kepada Tuntutan Balas, plaintif kedua memplidkan bahawa kepentingannya wujud atas hartanah tersebut berikutan kedudukan plaintif kedua sebagai pemegang amanah. [77] Mahkamah ini telah memutuskan bahawa defendan kedua tidak mempunyai pengetahuan tentang Perintah Dikri Nisi yang memberi kesan terhadap pemegangan hartanah tersebut dan menatijahkan pindah milik oleh defendan pertama kepada defendan kedua sebagai sah dan teratur. [78] Menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa tindakan plaintif kedua memasukkan kaveat pada 19 September 2023 iaitu selepas pindah milik tersebut didaftarkan pada 23 Mei 2023 menatijahkan kaveat tersebut telah dimasukkan secara salah. Sejak 23 Mei 2023, plaintif kedua sudah tidak mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan lagi atas tanah tersebut. [79] Berikutan itu, Mahkamah ini menerima hujahan peguam cara defendan kedua bahawa defendan kedua berhak terhadap ganti rugi akibat kemasukan kaveat secara salah menurut seksyen 329 KTN. Keterangan SD2 mengenai kehilangan peluang untuk menjual hartanah tersebut gagal dicabar oleh plaintif-plaintif. [80] Dalam kes MD Biomedical Engineering (M) Sdn Bhd v Goh Yong Khai [2021] MLJU 39079 diputuskan bahawa – [23] It is trite law that a caveator is liable to pay damages that the claimant has sustained or suffered damage, as a result of the wrongful caveat being entered on the subject land. [81] Mahkamah ini mendapati di atas imbangan kebarangkalian defendan kedua berjaya membuktikan kerugian yang dialami akibat kaveat yang dimasukkan oleh plaintif kedua. [82] SD1 mengaku sebagai agen hartanah yang dilantik oleh defendan kedua untuk menjual hartanah tersebut namun tiada surat lantikan dikemukakan di Mahkamah. Namun SD1 menjelaskan hal ini semasa diperiksa semula dan tiada sebab munasabah dijelaskan oleh pihak plaintif mengapa penjelasan SD1 yang berikut perlu ditolak oleh Mahkamah ini – DW1: Our practice is that this will come only upon the confirmation of the deal whereby as you can see both the offer letter is not being signed by the vendor. I suppose it’s because it’s due to the issue of private caveat that she cannot proceed with the deal. So, that’s why that’s the reason why I think she’s hesitant and that’s why there isn’t any authorised letter. Normally, we will let it sign only when this is being confirmed. This is our practice. [83] Selanjutnya SD1 menyatakan nilai semasa hartanah tersebut adalah RM1,650,000 namun diakui tanpa laporan penilaian. Mahkamah ini tidak dapat memberikan jumlah ganti rugi yang tinggi berikutan kegagalan defendan kedua membuktikan jumlah kerugian yang dialami dan hanya membenarkan ganti rugi nominal yang munasabah sahaja. KESIMPULAN [84] Bersandarkan kepada alasan-alasan yang dicerakinkan di atas dan setelah meneliti hujahan-hujahan bertulis oleh peguam cara terpelajar bagi plaintif-plaintif dan defendan kedua, Mahkamah ini memutuskan sebagaimana berikut – a) Tuntutan plaintif-plaintif terhadap defendan kedua ditolak; b) Tuntutan balas defendan kedua dibenarkan bagi perintah berikut-i. Kaveat persendirian No. Perserahan 001B41668/2023 yang didaftarkan pada 19 September 2023 yang didaftarkan oleh plaintif kedua di atas Hakmilik HS(D) 138132, PT135592, Mukim Klang, Daerah Klang Negeri Selangor dibatalkan serta merta. ii. Satu injunksi interim dan kekal terhadap plaintif-plaintif dan/atau ejennya dan/atau pekerja-pekerja dan/atau penama-penama yang bertindak bagi pihak plaintif-plaintif dihalang daripada memasukakn kaveat persendirian dan/atau apa jua bentuk sekatan ke atas hakmilik hartanah tersebut. c) Gantirugi nominal RM5000.00 diperintahkan dibayar oleh plaintif kedua kepada defendan kedua. d) Faedah pada kadar 5% setahun dari 19.9.2023 sehingga penyelesaian penuh. e) Kos tindakan sebanyak RM20,000.00 dibayar oleh plaintif-plaintif kepada defendan kedua. Bertarikh pada 17 Februari 2026. Ditandatangani ………………………………………. Hazizah binti Kassim Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Keluarga (2) Shah Alam, Selangor

Bagi Pihak Plaintif-Plaintif mengikut Tindakan Asal dan Defendan mengikut Tuntutan Balas : Nuradilla Hasya bt Khairulrizal dan Nurareena bt Jaid Tetuan Azura Mokhtar & Low (Ipoh, Perak)

Bagi Pihak Defendan Kedua mengikut Tindakan Asal dan Plaintif mengikut Tuntutan Balas : Yong Hooi Chie dan Tan Xiao Hui Tetuan Mira Sham, Yong & Connie Ng (Wilayah