1. ) Parabhjot Singh A/L Kalwan Singh v Hari Krishnan A/L Perumal (BA-A72NCvC-904-07/2023)

PARABHJOT SINGH A/L KALWAN SINGH (NO. K/P: 741120-14-5457)

INDERJIT SINGH A/L KALWAN SINGH (NO. K/P: 710915-10-6791) … PLAINTIF-PLAINTIF DAN HARI KRISHNAN A/L PERUMAL (NO.K/P: 660227-10-7093) ...DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN A. PENGENALAN [1] Notis rayuan telah difailkan pada 13 Ogos 2025 oleh Plaintif terhadap keputusan selepas bicara penuh di mana keputusan Mahkamah pada 31 Julai 2025 telah memutuskan bahawa tuntutan 17/01/2026 21:47:11 BA-A72NCvC-904-07/2023 Kand. 59 Plaintif adalah ditolak dengan kos mengikut skala seperti yang diperuntukan mengikut Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. [2] Sepanjang perbicaraan, pihak Plaintif telah memanggil satu (1) saksi – saksi manakala Defendan memanggil dua (2) saksi. Saksi – saksi tersebut adalah seperti berikut:-

Saksi Plaintif :-

Parabhjot Singh a/l Kalwan Singh dan Penyata saksinya ditandakan sebagai PSP-1;

(ii) Saksi – Saksi Defendan:-

Hari Krishnan a/l Perumal dan Penyata saksinya ditandakan sebagai PSD-1;

Sandaranaido a/l Vengadasamy dan Penyata saksinya ditandakan sebagai PSD-2 B. RINGKASAN TUNTUTAN PLAINTIF [3] Plaintif-Plaintif pada sepanjang masa yang material adalah pemilik berdaftar bagi satu unit apartment yang dikenali sebagai 7C-09-05, Block C, Akasia Apartment, Jalan Wawasan 2/3, Pusat Bandar Puchong, 47100 Puchong, Selangor (Premis tersebut). [4] Melalui Perjanjian Penyewaan bertarikh 15 Ogos 2022 (Perjanjian tersebut), Plaintif-Plaintif sebagai tuanpunya Premis tersebut telah bersetuju untuk sewakan Premis tersebut kepada Defendan tertakluk pada terma-terma dan syarat-syarat di dalam Perjanjian tersebut. [5] Menerusi Perjanjian tersebut terma-terma yang telah dipersetujui inter alia adalah bahawa;- a) tempoh penyewaan premis tersebut adalah untuk tiga

tahun bermula 15 Ogos 2022 sehingga 14 Ogos 2025; b) Sewa bulanan untuk Premis tersebut adalah sebanyak RM3,800.00 sebulan; c) Defendan hendaklah membayar sewa bulanan pada 15 haribulan setiap bulan dan bayaran sewaan hendaklah dibuat tidak lewat dari hari ketujuh setiap bulan; d) Defendan bertanggungjawab untuk membayar bil air, elektrik, gas, telefon, kumbahan, Astro dan lain-lain kemudahan di Premis tersebut; e) Sekiranya Defendan melakukan kemungkiran, Plaintif berhak untuk menentukan Perjanjian tersebut dengan notis sedemikian; f) Selanjutnya Plaintif adalah berhak untuk memasuki Premis tersebut di mana Perjanjian tersebut adalah ditamatkan. [6] Defendan telah memungkiri Perjanjian tersebut apabila Defendan enggan, cuai dan/atau gagal untuk membayar sewa bulanan kepada Plaintif-Plaintif. [7] Plaintif-Plaintiff melalui surat tuntutan peguamcaranya bertarikh 19 Mei 2023 telah menuntut sewa bulanan tertunggak daripada Defendan namun Defendan telah gagal, enggan dan/atau cuai untuk menjelaskan keseluruhan dan/atau mana-mana bahagian daripadanya. [8] Kemudian, Plaintif-Plaintif melalui surat peguamcaranya bertarikh 29 Mei 2023 telah menamatkan Perjanjian tersebut di mana Defendan adalah bertanggungan untuk serahkan milikan kosong Premis tersebut dan sewa bulanan dua kali ganda bermula dari 1 Julai 2023 sehingga serahan milikan kosong. [9] Oleh itu, Plaintif-Plaintif sebagai tuan tanah terhadap Defendan sebagai penyewa bagi mendapatkan tunggakan sewa bulanan, sewa bulanan dua kali ganda, milikan kosong premis serta faedah dan kos adalah dituntut di Mahkamah ini. C. PRINSIP UNDANG-UNDANG [10] Adalah merupakan satu undang-undang yang mantap bahawa sesiapa yang menuntut perlu membuktikan tuntutannya. Beban pembuktian adalah di atas bahu pihak yang menuntut (seksyen 101 dan 102 Akta Keterangan 1950). Plaintif perlu membuktikan tuntutannya adalah lebih berkemungkinan daripada Defendan melalui keterangan-keterangan serta saksi-saksi yang dipanggil (Kesang Leasing Sdn Bhd v Tetuan Zul Rafique & Partners [2015] 7 MLJ 573). [11] Seksyen 101 dan Seksyen 102 Akta Keterangan 1950 menyatakan seperti berikut:- 101 Burden of proof

Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must prove that those facts exist.

When a person is bound to prove the existence of any fact, it is said that the burden of proof lies on that person. 102 On whom burden of proof lies The burden of proof in a suit or proceeding lies on that person who would fail if no evidence at all were given on either side. [12] Mengenai beban pembuktian, di dalam kes Mahkamah Agung Selvaduray v. Chinniah [1993] 1 LNS 107, Mahkamah Agong memutuskan: “The burden of proof under s. 102 of Evidence Enacment is upon the person who would fail if no evidence at all were given on either side, accordingly the Plaintiff must establish his case. If he fails to do so, it will not avail him to turn round and say “it is wholly immaterial whether I prove my case or not. You have not proved yours” (see the judgement of the Privy Council in Raja Chandranath Roy v. Ramjai Mazumdar Six Bengal Law Report P303) [13] Mahkamah juga merujuk kepada kes TAC Contracts Sdn Bhd v. Bumimetro Construction Sdn Bhd [2016] 1 LNS 43 di mana Mahkamah Tinggi menyatakan:- “[9] First and foremost to be noted is the cardinal principle of the law of evidence that in a civil action the burden of proof lies throughout on the Plaintiff ('P') to prove its claim on a balance of probabilities. The Plaintiff bears the onus of proving the material particulars of its claim based on its pleaded cause of action, which, in this case is breach of contract. The onus of proof or evidential burden in regard to the defences raised by the Defendant does not shift to the Defendant until the Plaintiff discharges its evidential burden on a prima facie basis.” DAPATAN MAHKAMAH [14] Dalam kes di Mahkamah ini, Plaintif telah gagal membuktikan tuntutan di atas imbangan kebarangkalian bahawa permis merupakan milik Plaintif-Plaintif semasa perjanjian ditandatangani bersama Defendan. [15] Pemilik premis merupakan SD2 dan bukan Plaintif semasa perjanjian ditandatangani dan sijil carian Rasmi Hak milik strata menunjukkan Plaintif-Plaintif hanya didaftarkan sebagai pemilik berdaftar premis pada 26 Ogos 2022 (Ikatan C, M/S 3-4). Tarikh perjanjian antara Plf-Plf dan Df adalah pada 15 Ogos 2022. PEMERIKSAAN BALAS SP1 PEGUAM DF: SAYA KATAKAN PLF-PLF BUKAN PEMILIK BERDAFTAR MASA PERJANJIAN SEWA DIBUAT SP1;BERDASARKAN CARIAN INI SAYA BELUM JADI PEMILIK. PEGUAM DF: JADI MASA PERJANJIAN DIBUAT KAMU BUKAN PEMILIK BERDASARKAN CARIAN? SP1; BETUL PEGUAM DF: PLF-PLF TIDAK BOLEH MEMBERI MILIKAN KOSONG KEPADA DF MASA TANDATANGAN PERJANJIAN. SETUJU? SP1;YA PEMERIKSAAN SEMULA SP1 PEGUAM PLF: RUJUK SOALAN 15, KAMU SEBAGAI PLF TIDAK MEMPUNYAI HAK UNTUK MASUK PERJANJIAN SEWA BELI INI. KAMU JAWAB YA. JELASKAN SP1;KAMI TELAH BUAT BAYARAN PENUH UNTUK RUMAH SEBELUM 15 OGOS 2022, PADA MASA ITU PEMILIK LAMA, KAMI TELAH JADI PEMILIK RUMAH PADA MASA ITU, PEJABAT TANAH AKAN AMBIL MASA UNTUK DAFTARKAN NAMA KAMI. SAYA JADI PEMILIK SELEPAS BUAT BAYARAN PENUH. SOALAN DARI MAHKAMAH MAJISTRET: BILA BAYARAN PENUH DIBUAT KEPADA TUAN RUMAH? SP1;SEBELUM 15 OGOS 2022, TAK INGAT BILA TARIKH. [16] Tiada bukti dokumentasi dikemukakan oleh Plaintif untuk buktikan bahawa bayaran penuh dibuat sebelum 15 Ogos 2022. Justeru perjanjian sewaan tersebut tidak boleh dikuatkuasakan kerana Plaintif belum lagi menjadi pemilik berdaftar premis semasa perjanjian sewaan ditandatangani pada 15 Ogos 2022. [17] Mahkamah merujuk kes Mahkamah Persekutuan Pushpaleela R Selvarajah & Anor V. Rajamani Meyappa Chettiar & Other Appeals [2019] 3 CLJ 441 yang menyatakan seperti berikut:- [122] This brings into sharp focus the provisions of s. 89 of the NLC, which provides that: 89 Conclusiveness of register documents of title. Every register document of title duly registered under this Chapter shall, subject to the provisions of this Act, be conclusive evidence:

that title to the land described therein is vested in the person or body for the time being named therein as proprietor; and

of the conditions, restrictions in interest and other provisions subject to which the land is for the time being held by that person or body, so far as the same are required by any provision of this Act to be specified or referred to in that document. [123] Now, once the scheme of the provisions of s. 89 is seen, it is apparent that since the register document of title is conclusive evidence of ownership and in the present instance since the register document of title bears the name of the first defendant as the registered proprietor, it follows and becomes conclusive evidence that the first defendant is the registered proprietor unless defeasible pursuant to s. 340 of the NLC. What appears on the registered document of title is conclusive as the register is everything under the Torrens system. [18] Mahkamah turut merujuk kes Ching Yik Development Sdn. Bhd. V. Setapak Heights Development Sdn. Bhd. [1997] 1 CLJ 287 di mana Mahkamah Rayuan dalam mempertimbangkan kesan suatu kemungkiran terma penting dalam perjanjian menyatakan seperti berikut;- “… in every contract, be it for the sale of land or any other commodity, there are, generally speaking, some terms that are of fundamental importance and others of less or minor importance. The law creates the distinction for the purpose of determining the kind of remedy that is to be made available to an innocent party, i.e., the party who is not guilty of a breach. Where the term that has been flouted is fundamental to the contract, the innocent party is entitled to treat himself as being discharged from further obligations under it.” [19] Justeru itu berdasarkan kes-kes di atas, hanya pemilik premis berdaftar pada 15 Ogos 2022 sahaja yang boleh masuk perjanjian sewaan pada Tarikh tersebut dan memandangkan Plaintif bukanlah pemilik berdaftar pada Tarikh tersebut, tindakan pihak-pihak memasuki perjanjian adalah salah di sisi undang-undang dan terbatal di bawah Seksyen 24 Akta Kontrak 1950 24 The consideration or object of an agreement is lawful, unless-

it is forbidden by a law;

it is of such a nature that, if permitted, it would defeat any law;

it is fraudulent;

it involves or implies injury to the person or property of another; or

the court regards it as immoral, or opposed to public policy. In each of the above cases, the consideration or object of an agreement is said to be unlawful. Every agreement of which the object or consideration is unlawful is void. [21] Tambahan pula, Mahkamah berpandangan ada kebarangkalian perjanjian sewaan tersebut tergolong dalam sham document yang dijelaskan oleh YAA Abang Iskandar Bin Abang Hashim (JCA) dalam kes Mahkamah Rayuan Dr Mansur bin Hussain & Ors v Barisan Tenaga Perancang (M) Sdn Bhd & Ors [2019] 1 LNS 661 seperti berikut:- “…[44] What is a sham document? This is not entirely a novel tool of recent invention created by less than honest as well as outright dishonest minds in order to circumvent an otherwise applicable legal compliance. It has been described as a created document which does not correspond with the purported transaction or the true agreement between the parties…” [22] Selain itu, Plaintif cuma menafikan bayaran lebihan RM60 setiap bulan adalah faedah semasa memberi keterangan di Mahkamah namun tiada penjelasan berkenaan lebihan RM60 tersebut dan kenapa ianya dibayar oleh Defendan kepada Plaintif setiap bulan justeru menimbulkan anggapan bawah Seksyen 114(g) Akta Keterangan berkenaan bayaran tersebut. Adalah tidak logik bagi seseorang untuk tidak bertanya langsung kepada pemberi wang sekiranya jumlah wang dimasukkan dalam akaun penerima wang lebih atau kurang dari yang dipersetujui dan lebih-lebih lagi apabila Plaintif merupakan seorang yang teliti dan sediakan jadual untuk setiap pembayaran sewa oleh Defendan justeru penafian kosong Plaintif adalah diragui dan menimbulkan anggapan bahawa sememangnya lebihan RM60 adalah faedah sepertimana cadangan peguamcara Defendan semasa Pemeriksaan Balas di Mahkamah, PEMERIKSAAN BALAS SP1 … PEGUAM DF: MENGAPA ADA BAYARAN LEBIHAN RM60? SP1;SAYA TIDAK TAHU PEGUAM DF: SAYA KATAKAN IA BAYARAN LEBIHAN RM60 KERANA FAEDAH LEWAT? SP1;TIDAK PEGUAM DF: DUE DATE 15/11, 15/12, 15/1.ADA FAEDAH LEWAT? SP1; TIDAK TAHU PEGUAM DF: RUJUK PERJANJIAN SEWA 15 OGOS 2022 DI M/S 3-17, BERDASARKAN TERMA SEWA TIADA PERUNTUKAN FAEDAH LEWAT? SP1;SAYA KENA BACA SEKEJAP, SAYA TIDAK NAMPAK TERMA FAEDAH. TIDAK NAMPAK MASA INI PEGUAM DF: SAYA KATAKAN KAMU TELAH KENAKAN FAEDAH LEWAT KERANA PERJANJIAN LISAN ANTARA KAMU DAN DF DAN TIADA PERJANJIAN SEWA? SP1;TIDAK [23] Plaintif juga gagal membuktikan akaun bank adalah Akaun Bersama kedua-dua Plaintif namun bukti dokumentasi di Mahkamah menunjukkan hanya ada nama Plaintif Kedua. Plaintif Kedua juga tidak dipanggil sebagai saksi untuk mengesahkan keterangan SP1 bahawa akaun tersebut sememangnya Akaun Bersama kedua-dua Plaintif. Pegawai Bank juga tidak dipanggil sebagai saksi untuk mengesahkan akaun bank plaintif-plaintif. [24] Mahkamah merujuk kes Mahkamah Rayuan iaitu Sampo Materials (M) Sdn Bhd v Tenaga Nasional Bhd [2016] 1 MLJ 375, Mohd Hishamudin (JCA) telah memutuskan seperti berikut:- “…[53] It is settled law that the mere fact that a document is marked as an exhibit as P6 and P4 were in this case, did not render both documents admissible until the content is properly proven. This fundamental rule of evidence was comprehensively set out by Raus Sharif FCJ in UEM Group Bhd v Genisys Integrated Engineers. [25] Fakta bahawa Df tidak tinggal di premis sewaan tersebut dan dihuni oleh SD2 selama 25 tahun sehingga sekarang sepertimana keterangan SD2 di Mahkamah lebih menguatkan versi cerita pembelaan bahawa perjanjian sewaan tersebut bukanlah satu perjanjian sewaan namun ia merupakan perjanjian pinjaman wang antara Plaintif-Plaintif dan Defendan. [26] Keterangan SD2 semasa memberi keterangan di mahkamah adalah seperti berikut:- PEMERIKSAAN BALAS SD2 PEGUAM PLF: ADAKAH KAMU TINGGAL ATAU MENDIAMI RUMAH TERSEBUT. ADA KETERANGAN KAMU TINGGAL SEKELUARGA DI MAHKAMAH? SD2; SAYA MASIH TINGGAL SANA SEJAK SAYA BELI DARI PEMAJU PEMERIKSAAN SEMULA SD2 PEGUAM DF: RUJUK M/S 31 DICADANGKAN PEGUAM YANG SESIAPA BOLEH BAYAR BIL DAN NAMA PEMBAYAR TIDAK AKAN KELUAR. ADA NAMA OWNER? SD2: SANDARANAIDO PEGUAM DF: SIAPA DIA? SD2;SAYA KESIMPULAN [27] Plaintif telah gagal membuktikan tuntutannya di bawah Seksyen 101 dan 103 Akta Keterangan 1950. Segala pernyataannya telah tidak disokong oleh apa-apa keterangan dokumentasi mahupun keterangan lisan. Oleh yang demikian, tuntutan Plaintif ditolak dengan kos mengikut skala. BERTARIKH PADA 17 JANUARI 2026 Disediakan oleh ..........................T.T............................ ZUR AZUREEN BINTI ZAINALKEFLI MAJISTRET MAHKAMAH MAJISTRET 5 SHAH ALAM SELANGOR DARUL EHSAN Kaunsel Bagi pihak Plaintif/Perayu Tetuan M Sujata & Associates 104B, Jalan SS 21/39, Damansara Utama, 47400 Petaling Jaya, Selangor [No. Ruj: MSJA/C.383/5/22] Bagi pihak Defendan/Responden Tetuan Ganesh & Co D1-U2-6, Solaris Dutamas, No. 1 Jalan Dutamas 50480 Kuala Lumpur [No. Ruj: G/0806/lit/23]