Perbadanan Kemajuan Bukit Fraser v Silverpark Sdn Bhd (WA-24NCvC-1566-04/2025)

Fraser’s Silverpark Resort yang ditubuhkan pada 18.3.2015 ANTARA

1.

AROMA CLASSIC SDN BHD (No. Syarikat: 199201007507 (239011-V))

LEE SAY LIN (No. K/P: 510418-05-5333)

TAN KWONG NGEE (No. K/P: 530410-01-5896) … PLAINTIF-PLAINTIF DAN SILVERPARK SDN BHD (No. Syarikat: 199101008361 (218673-K)) … DEFENDAN

Plaintif-Plaintif telah memfailkan Saman Pemula (Kandungan 1) terhadap Defendan untuk mendapatkan perintah-perintah seperti yang berikut:

satu Deklatori bahawa Defendan diperintahkan untuk menyerahkan Hakmilik Strata Asal Unit No. B14-02-01, B14-02-02, B14-03-01, B14-03-02, B14-3A-01, B14-3A-02, B14-05-01, B14-05-02, B14-06-01, B14-06-02, C3-01-02, A3-03-05, B12-02-02, B14-01-02 dan B14-01-01 (“Pangsapuri Plaintif Pertama”) dalam projek yang dikenali sebagai Fraser’s Hill Silverpark Resort, Jalan Lady Maxwell, 49000 Bukit Fraser, Pahang (“Fraser’s Hill Silverpark Resort”) kepada Plaintif Pertama dan/atau peguam caranya dalam masa empat belas (14) hari dari tarikh perintah ini;

satu Deklatori bahawa Defendan tidak berhak untuk mengekalkan dan memegang dalam tahanan Hakmilik Strata Asal Pangsapuri Plaintif Pertama sebagai lien sehingga Plaintif Pertama telah menyelesaikan apa-apa dakwaan tunggakan caj penyelenggaraan, premium insurans, sewa berhenti, penalti, caj penyimpanan, faedah pembayaran lewat dan perbelanjaan lain berkenaan dengan

satu Deklatori bahawa Defendan diperintahkan untuk menyerahkan Hakmilik Strata Asal Unit No. A01-03-02 (Petak 18 – Lavender) (“Pangsapuri Plaintif Kedua”) dalam projek yang dikenali sebagai Fraser’s Hill Silverpark Resort, Jalan Lady Maxwell, 49000 Bukit Fraser, Pahang (“Fraser’s Hill Silverpark Resort”) kepada Plaintif Kedua dan/atau peguam caranya dalam masa empat belas (14) hari dari tarikh perintah ini;

satu Deklatori bahawa Defendan tidak berhak untuk mengekalkan dan memegang dalam tahanan Hakmilik Strata Asal Pangsapuri Plaintif Kedua sebagai lien sehingga Plaintif Kedua telah menyelesaikan apa-apa dakwaan tunggakan caj penyelenggaraan, premium insurans, sewa berhenti, penalti, caj penyimpanan, faedah pembayaran lewat dan perbelanjaan lain berkenaan dengan Pangsapuri

satu Deklatori bahawa Defendan diperintahkan untuk menyerahkan Hakmilik Strata Asal Unit No. A03-3A-01 (Jenis Daisy), Pangsapuri Silverpark (“Pangsapuri Plaintif Ketiga dan Plaintif Keempat”) dalam projek yang dikenali sebagai Fraser’s Hill Silverpark Resort, Jalan Lady Maxwell, 49000 Bukit Fraser, Pahang (“Fraser’s Hill Silverpark Resort”) kepada Plaintif Ketiga dan Plaintif Keempat dan/atau peguam caranya dalam masa empat belas (14) hari dari tarikh perintah ini;

satu Deklatori bahawa Defendan tidak berhak untuk mengekalkan dan memegang dalam tahanan Hakmilik Strata Asal Pangsapuri Plaintif Ketiga dan Plaintif Keempat sebagai lien sehingga Plaintif Ketiga dan Plaintif Keempat telah menyelesaikan apa-apa dakwaan tunggakan caj penyelenggaraan, premium insurans, sewa berhenti, penalti, caj penyimpanan, faedah pembayaran lewat dan perbelanjaan lain berkenaan dengan Pangsapuri Plaintif Ketiga dan Plaintif Keempat;

kos tindakan ini ditanggung oleh Defendan; dan

apa-apa relief lanjut yang difikirkan suai dan manfaat oleh Mahkamah yang Mulia ini.

Alasan yang dikemukakan oleh Plaintif-Plaintif untuk menyokong permohonan tersebut adalah seperti yang berikut:

Defendan merupakan pemaju bagi sebuah resort percutian yang dikenali sebagai Fraser’s Hill Silverpark Resort;

melalui satu Perjanjian Penswastaan bertarikh 22.11.1991 (“Perjanjian Penswastaan tersebut”) Plaintif Pertama telah melantik Defendan untuk pembangunan dan pembinaan Fraser’s Hill Silverpark Resort. Sebagai balasan bagi lantikan tersebut, Plaintif Pertama berhak ke atas lima belas

unit pangsapuri (butiran adalah seperti dalam Afidavit Sokongan Plaintif Pertama);

(c)

(d)

(e)

(f)

Defendan sebagai pemaju Fraser’s Hill Silverpark Resort mempunyai kewajipan berkanun untuk membentuk Badan

Hakmilik Strata yang berasingan bagi Fraser’s Hill Silverpark Resort tersebut telah dikeluarkan dan Defendan memegang dalam tahanan Hakmilik Strata asal milik

Defendan telah gagal, menolak dan/atau mengabaikan dan/atau menyerahkan Hakmilik Strata asal kepada Plaintif-Plaintif dan/atau peguam cara mereka dengan alasan bahawa ia mempunyai lien ke atas Hakmilik Strata asal kerana dakwaan tunggakan caj penyelenggaraan, sinking fund, dan lain-lain, penalti pembayaran lewat, caj penyimpanan tahunan dan caj lain-lain yang kononnya masih dan terhutang kepada Defendan (“Dakwaan Caj-Caj

Defendan hanyalah pemegang amanah kosong (“bare trustee”) bagi pangsapuri milik Plaintif-Plaintif dan tidak memegang apa-apa kepentingan benefisial di dalamnya dan Plaintif-Plaintif berhak untuk mendapatkan Hakmilik Strata asal untuk diserahkan kepada mereka untuk tujuan pendaftaran ke atas nama Plaintif-Plaintif;

Defendan tidak mempunyai hak undang-undang untuk menahan penghantaran Hakmilik Strata milik Plaintif-Plaintif atas alasan ianya mempunyai lien. Dakwaan terdapat Caj-Caj Tertunggak adalah tidak relevan dan sekiranya benar terdapat keberhutangan oleh Plaintif-Plaintif, ianya harus dimulakan di forum yang lain; dan

selanjutnya dan sebagai alternatif, tuntutan Defendan untuk Dakwaan Caj-Caj Tertunggak tersebut sejak tahun 2000 adalah dihalang oleh Akta Had Masa 1953.

Setelah meneliti, menilai dan menimbangkan semua kertas kausa dan hujahan kedua-dua peguam cara Plaintif-Plaintif dan Defendan, Mahkamah ini telah membenarkan permohonan Plaintif-Plaintif tersebut dan memerintahkan seperti yang berikut:

Defendan diperintahkan untuk menyerahkan Hakmilik Strata Asal Unit No. B-14-02-01, B14-02-02, B14-03-01, B14-03-02, B14-3A-01, B14-3A-02, B14-05-01, B14,05-02, B14-06-01, B14-06-02, C3-01-02, A3-03-05, B12-02-02, B14-01-02 dan B14-01-01 (“Pangsapuri Plaintif Pertama”) dalam projek yang dikenali sebagai Fraser’s Hill Silverpark Resort, Jalan Lady Maxwell, 49000 Bukit Fraser, Pahang (“Fraser’s Hill Silverpark Resort”) kepada Plaintif Pertama dan/atau peguam caranya dalam masa empat belas (14) hari dari tarikh perintah ini;

Defendan tidak berhak untuk mengekalkan dan memegang dalam tahanan Hakmilik Strata Asal Pangsapuri Plaintif Pertama sebagai lien sehingga Plaintif Pertama telah menyelesaikan apa-apa dakwaan tunggakan caj penyelenggaraan, premium insurans, sewa berhenti, penalti, caj penyimpanan, faedah pembayaran lewat dan perbelanjaan lain berkenaan dengan Pangsapuri Plaintif

Defendan diperintahkan untuk menyerahkan Hakmilik Strata Asal Unit No. A01-03-02 (Petak 18 – Lavender) (“Pangsapuri Plaintif Kedua”) dalam projek yang dikenali sebagai Fraser’s Hill Silverpark Resort, Jalan Lady Maxwell, 49000 Bukit Fraser, Pahang (“Fraser’s Hill Silverpark Resort”) kepada Plaintif Kedua dan/atau peguam caranya dalam masa empat belas (14) hari dari tarikh perintah ini;

Defendan tidak berhak untuk mengekalkan dan memegang dalam tahanan Hakmilik Strata Asal Pangsapuri Plaintif Kedua sebagai lien sehingga Plaintif Kedua telah menyelesaikan apa-apa dakwaan tunggakan caj penyelenggaraan, premium insurans, sewa berhenti, penalti, caj penyimpanan, faedah pembayaran lewat dan perbelanjaan lain berkenaan dengan Pangsapuri Plaintif

Defendan diperintahkan untuk menyerahkan Hakmilik Strata Asal Unit No. A03-3A-01 (Jenis Daisy), Pangsapuri Silverpark (“Pangsapuri Plaintif Ketiga dan Plaintif Keempat”) dalam projek yang dikenali sebagai Fraser’s Hill Silverpark Resort, Jalan Lady Maxwell, 49000 Bukit Fraser, Pahang (“Fraser’s Hill Silverpark Resort”) kepada Plaintif Ketiga dan Plaintif Keempat dan/atau peguam caranya dalam masa empat belas (14) hari dari tarikh perintah ini;

Defendan tidak berhak untuk mengekalkan dan memegang dalam tahanan Hakmilik Strata Asal Pangsapuri Plaintif Ketiga dan Plaintif Keempat sebagai lien sehingga Plaintif Ketiga dan Plaintif Keempat telah menyelesaikan apa-apa dakwaan tunggakan caj penyelenggaraan, premium insurans, sewa berhenti, penalti, caj penyimpanan, faedah pembayaran lewat dan perbelanjaan lain berkenaan dengan Pangsapuri Plaintif Ketiga dan Plaintif Keempat; dan

kos sebanyak RM6,000.00 tertakluk kepada fi alokatur.

Alasan Mahkamah ini membuat perintah tersebut adalah seperti di bawah.

Pertama, berdasarkan fakta kes dan keterangan dalam tindakan ini, Mahkamah ini berpuas hati dan mendapati bahawa Plaintif-Plaintif telahpun membayar sepenuhnya harga belian unit-unit pangsapuri tersebut kepada Defendan. Fakta ini tidak dinafikan oleh Defendan. Oleh itu, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa –

Plaintif-Plaintif adalah pemilik sah dan benefisial unit-unit pangsapuri tersebut;

Defendan tidak lagi mempunyai sebarang kepentingan benefisial ke atas unit-unit pangsapuri tersebut; dan

Defendan memegang hakmilik unit-unit pangsapuri tersebut hanya atas kapasiti sebagai pemegang amanah kepada Plaintif-Plaintif semata-mata (bare trustee).

Sehubungan dengan itu, memandangkan Defendan telahpun menerima bayaran penuh harga belian unit-unit pangsapuri tersebut dan tidak lagi mempunyai kepentingan benefisial ke atas unit-unit pangsapuri tersebut, maka Mahkamah ini berpendapat bahawa –

Defendan bertanggungjawab untuk menyerahkan Hakmilik Strata Asal kepada Plaintif-Plaintif sebagai pemilik yang sah bagi unit-unit pangsapuri tersebut; dan

Defendan tiada hak untuk untuk menahan, memegang dan/atau mengekalkan lien ke atas Hakmilik Strata Plaintif-Plaintif sehingga caj-caj penyelenggaraan yang didakwa tertunggak tersebut diselesaikan sepenuhnya oleh Plaintif-Plaintif.

Prinsip undang-undang ini telahpun diputuskan oleh Quay Chew Soon J dalam kes Andrew Chong Kok Wooi (acting in his own capacity and also representing the group of unit owners of Marinox Sky Villas Condominium) v Andrew Heng (liquidator for Masmeyer Development Sdn Bhd) & Anor [2023] MLJU 2955 seperti yang berikut: “[24] I agree with P that D1’s remuneration in the sum of RM8,000 for each unit is unfair and unreasonable, for the following reasons:

…

…

upon receipt of the full purchase price, the Defendants become a bare trustee of the units in the housing project in favour of P and the other unit owners. D1 cannot use the strata titles in his possession as a ransom to demand for an unreasonable sum of RM8,000 per unit. D1 also has no right to impose a condition on the unit owners to pay a separate fee to his nominated solicitors, Messrs T. Tharuma & Associates; and”. [Penekanan ditambah]

Sebagai rumusan, berdasarkan penghakiman di atas dan undang-undang yang mantap, setelah Plaintif-Plaintif membuat bayaran penuh harga belian unit-unit pangsapuri tersebut kepada Defendan, Defendan tidak lagi mempunyai kawalan ke atas Hakmilik Strata Plaintif-Plaintif tersebut dan Defendan juga tidak berhak untuk mengenakan apa-apa syarat termasuk menuntut tunggakan caj penyelenggaraan sebagai prasyarat untuk menyerahkan Hakmilik Strata Asal tersebut kepada Plaintif-Plaintif.

Kedua, mengenai hujahan peguam cara Defendan bahawa Defendan berhak untuk tidak menyerahkan hakmilik strata unit-unit pangsapuri tersebut kepada Plaintif-Plaintif kerana kononnya terdapat tunggakan caj penyelenggaraan oleh Plaintif-Plaintif kepada Defendan, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam cara Plaintif-Plaintif bahawa sekiranya benar ada terdapat tunggakan caj penyelenggaraan oleh Plaintif-Plaintif kepada Defendan, tunggakan caj penyelenggaraan tersebut hendaklah dituntut oleh Defendan terhadap Plaintif-Plaintif melalui tindakan yang berasingan di Tribunal Pengurusan Strata atau mana-mana Mahkamah yang mempunyai bidang kuasa berwibawa, iaitu seperti mana yang diperuntukkan di bawah seksyen 34 Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757].

Peruntukan tersebut adalah seperti yang berikut: “Tatacara mendapatkan jumlah wang yang kena dibayar

34.

Jika suatu jumlah wang menjadi boleh didapatkan oleh pemaju daripada pembeli berkenaan dengan petaknya menurut kuasa subseksyen 12(5), atau oleh badan pengurusan bersama daripada pemunya petak berkenaan dengan petaknya menurut kuasa subseksyen 25(6) atau 33(3), pemaju atau badan pengurusan bersama itu boleh menyampaikan kepada pembeli atau pemunya petak, mengikut mana-mana yang berkenaan, suatu notis bertulis yang menuntut pembayaran jumlah wang itu yang kena dibayar dalam tempoh yang dinyatakan dalam notis itu yang tidak boleh kurang daripada empat belas hari dari tarikh penyampaian notis itu.

Jika mana-mana jumlah wang masih tidak dibayar oleh pembeli atau pemunya petak pada akhir tempoh yang dinyatakan dalam notis di bawah subseksyen (1), pemaju atau badan pengurusan bersama, mengikut mana-mana yang berkenaan, boleh memfailkan suatu saman atau tuntutan dalam suatu mahkamah yang mempunyai bidang kuasa berwibawa atau di hadapan Tribunal untuk mendapatkan jumlah wang itu atau sebagai alternatif kepada mendapatkan wang di bawah seksyen ini, menggunakan cara mendapatkan wang di bawah seksyen 35.

Mana-mana pembeli atau pemunya petak yang, tanpa alasan yang munasabah, tidak mematuhi notis yang disebut dalam subseksyen (1) melakukan suatu kesalahan dan boleh, apabila disabitkan, didenda tidak melebihi lima ribu ringgit atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi tiga tahun atau kedua-duanya, dan dalam hal suatu kesalahan berterusan, dedenda selanjutnya tidak melebihi lima puluh ringgit bagi tiap-tiap hari atau sebahagiannya kesalahan itu berterusan selepas disabitkan.”.

Dalam perkara ini, keengganan Defendan mematuhi remedi yang diperuntukkan di bawah seksyen 34 Akta Pengurusan Strata 2013 tersebut dan keengganan Defendan membuat tuntutan tunggakan caj penyelenggaraan tersebut di forum yang bersesuaian, adalah suatu tindakan yang tidak wajar. Perkara ini telah diputuskan oleh Leong Wai Hong JC (pada ketika itu) dalam kes Phua Ah Gek & Ors v Tan Yew Lai Development Sdn Bhd & Anor [2024] MLJU 470 seperti yang berikut: “[43] The accounts in the form of a table produced by the first defendant do not show the periods of alleged arrears. What the table shows is just an alleged amount outstanding as at June 2022 from each of the plaintiffs. [See first defendant’s Reply Affidavit Enclosure 11 at paragraph 8 and Exhibit TYL- 1 PDF pages 21 - 29]. [44] I view the first defendant’s table as a bare allegation unsupported by particulars. In any event, this Court will not allow the first defendant to hold the 72 plaintiffs here to ransom. If the first defendant feels it has a valid claim, which is not proven to me at this stage, as I can see a defence of limitation available to the plaintiffs since the alleged arrears claimed by the First defendant accrued on 26-04-2012, the first defendant is perfectly entitled to file a suit and prove its claim in a court of law. I draw support for this proposition from Lee Ming Chong Sdn Bhd v Prudential Properties Sdn Bhd [2012] 8 MLJ 1 HC Lee Swee Seng JC. [45] In Lee Ming Chong Sdn Bhd v Prudential Properties Sdn Bhd [2012] 8 MLJ 1 HC Lee Swee Seng JC said - [22] Had the developer applied for strata titles timeously to the whole Imbi Plaza, purchasers would not have this problem seeing that the principal SPA was signed as long ago as 17 October 1992. Why should a purchaser be subject to more conditions to fulfill when a similar purchaser of an office lot with a strata title issued would not ever need to seek the developer’s consent for anything when the purchaser should want to dispose of his property? [23] Even if there is room for the developer to reserve a residue of discretion to withhold consent, such a clause is totally inconsistent with the whole scheme and structure of the sale of the property where a strata title is to be issued seeing that the purchaser having paid the full purchase price to the developer owes the developer no further obligation consistent with the purchaser’s right as the absolute beneficial owner of the property with the developer being a bare trustee. [24] Judging the conduct of the giving or withholding consent to the assignment in the conveyancing context of a purchaser who had paid the full purchase price to the property, I would say any imposition of any conditions should be viewed with much circumspection as the only reason for coming back to the developer is more for administrative expediency than having to fulfill any continuing obligations on the part of the purchaser. The developer will have the continuing obligation to ensure that the strata title once issued is duly registered in the name of the purchaser and for so long as the developer delays in applying for the strata title it will be saddled with this continuing obligation. [25] It was further argued for the developer that the purchaser has a continuing obligation to pay service charges quarterly in advance to the developer in as much as the developer has an obligation to maintain the common properties under section 4.01(b) of the principal SPA. Whilst that may be so, any dispute between the two must be sorted out in a court of law and any non-payment must be by way of the developer suing under a debt due to it. [26] Even under the new scheme of the Building and Common Property (Maintenance and Management) Act 2007 which came into force on 12 April 2007, a joint management body (‘JMB’) comes into being pending the issuance of the strata titles where the JMB provides the service of maintaining the common properties and any non-payment is to be sorted out either by a quick system of attachment of the moveables in the property and by way of recovery as a civil debt. [27] Likewise when strata titles are issued and the management corporation comes into being under the Strata Titles Act 1985, it takes over the obligation to maintain the common properties and there is no provision where if a purchaser has service charges in arrears then he cannot dispose of his property now held under a strata title. [28] How a developer can arrogate to itself the power to hold a purchaser to ransom until it settles what in this case is disputed service charges before granting its consent to the property to be disposed of, smacks of high-handedness and not a little haughtiness. [Emphasis added] [46] In conclusion, on issue 3, I hold that a developer, like the first defendant here, cannot refuse to transfer titles to purchasers who have fully paid up their purchase prices, like the plaintiffs here, on the alleged ground that maintenance charges are still owed to the developer. If there is such a dispute the developer should sue to establish his claim in a court of law. The developer should put his money where his mouth is.”.

Berdasarkan prinsip undang-undang yang diputuskan dalam kes Phua Ah Gek & Ors v Tan Yew Lai Development Sdn Bhd & Anor (supra) dan Lee Ming Chong Sdn Bhd v Prudential Properties Sdn Bhd [2012] 8 MLJ 1 tersebut, Mahkamah ini berpendapat bahawa –

tindakan Defendan menahan pemberian Hakmilik Strata tersebut kepada Plaintif-Plaintif setelah Plaintif-Plaintif membuat bayaran penuh harga belian unit-unit pangsapuri tersebut dan setelah kesemua hakmilik strata tersebut dikeluarkan kepada Defendan; dan

tindakan Defendan yang mengenakan syarat bahawa Hakmilik Strata tersebut hanya akan diberikan kepada Plaintif-Plaintif setelah Plaintif-Plaintif menyelesaikan jumlah tunggakan caj penyelenggaraan tersebut kepada Defendan, adalah tidak wajar kerana tindakan tersebut menjadikan Plaintif-Plaintif sebagai tebusan (ransom) dan meletakkan Plaintif-Plaintif dalam kedudukan yang memudaratkan.

Ketiga, berdasarkan ringkasan hutang yang disediakan oleh Defendan didapati bahawa tuntutan tunggakan caj penyelenggaraan oleh Defendan terhadap Plaintif-Plaintif tersebut adalah bermula dari tahun 2000 hingga tahun 2025, iaitu untuk tempoh selama hampir 25 tahun dan tunggakan tersebut didakwa oleh Defendan telah terakru dalam satu running account yang masih berterusan sehingga ke hari ini.

Memandangkan tuntutan Defendan untuk Dakwaan Caj-Caj Tertunggak tersebut adalah sejak tahun 2000, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam cara Plaintif-Plaintif bahawa tuntutan Defendan tersebut adalah dihalang oleh seksyen 6 Akta Had Masa 1953 [Akta 254] kerana telah melebihi had masa 6 tahun.

Berhubung dengan isu ini, dalam kes Jabar Khan @ Yasser Arafat bin Napi v Jebcon Sdn Bhd [2021] MLJU 532, Tee Geok Hock JC (pada ketika itu) telah memutuskan seperti yang berikut: “[27] In the course of the oral clarification on 2 September 2020, the Defendant’s counsel clarified that the Defendant did not dispute its obligation to sign the Memorandum of Transfer and to deliver same together with the strata title to the Plaintiff, and the Defendant’s position is that the outstanding service charges must be paid first before the signed Memorandum of Transfer together with the strata title is delivered to the Plaintiff. In essence, the Defendant’s position is premised upon a lien over the strata title until the service charges are paid. Right of lien to strata title is a remedy in rem, while the right to recover service charges is a remedy in personam. [28] From the provisions of the Strata Titles Act and as decided by the Court of Appeal in Resolution Alliance Sdn Bhd v. Binabaik Sdn Bhd (supra), after the formation of the joint management body a developer who has been paid the full purchase price has no lien over the strata title vis-à-vis assignee or successful bidder on account of any service charges said to be owed by the original purchaser. [29] On the further or alternative argument of limitation period, this Court agrees with the Plaintiff’s submission that the developer’s claim for the alleged service charges for years 1999 to 2004 is time-barred. [30] With the formation of the Joint Management Account on 15.2.2020, there was no longer any running account between the developer and the original purchaser as from 15.2.2000. As such, the developer’s argument on alleged running account has no factual basis whatsoever in our present case. … [35] In any event, whatever account between the developer and the original purchaser in respect in respect of service charges for years 1999 to 2004 has been time-barred by virtue of section 6 of the Limitation Act.”.

Selanjutnya, menurut seksyen 16 Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007 [Akta 663], Defendan adalah bertanggungjawab untuk menyelenggara dan menguruskan Fraser’s Hill Silverpark Resort sehingga satu badan pengurusan bersama ditubuhkan.

Selaras dengan peruntukan tersebut, satu badan pengurusan bersama yang dikenali sebagai JMB Silverpark telah ditubuhkan pada 7.7.2008 menurut seksyen 4 Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007. Melalui penubuhan tersebut, JMB Silverpark adalah bertanggungjawab sepenuhnya ke atas kutipan caj-caj penyelenggaraan dan pengurusan hartanah tersebut dan bukan lagi Defendan.

Selepas penubuhan JMB Silverpark tersebut, MC Silverpark telah ditubuhkan pada 18.3.2015 menurut seksyen 17 Akta Hakmilik Strata

Melalui penubuhan MC Silverpark tersebut, semua fungsi, tanggungjawab dan kuasa JMB Silverpark telah diambil alih oleh MC Silverpark.

Berdasarkan undang-undang pengurusan strata, selepas JMB mengambil alih pengurusan strata daripada pemaju, pemaju seperti Defendan tidak sepatutnya terus menyimpan atau menuntut caj perkhidmatan, dana penyelenggaraan, atau apa-apa hak terhadap pemilik strata. Sebaliknya, hak atau wang tersebut, jika ada, hendaklah dipindahkan daripada Defendan kepada JMB Silverpark dan seterusnya kepada MC Silverpark.

Oleh itu, dalam tindakan ini, adalah tidak wajar bagi Defendan untuk terus menyimpan dan menguruskan satu running account berkaitan dengan tunggakan caj penyelenggaraan unit-unit pangsapuri Plaintif-Plaintif tersebut, yang didakwa telah terakru sejak tahun 2000 hingga tahun 2025.

Prinsip undang-undang berkaitan dengan isu-isu yang berbangkit di atas telahpun diputuskan secara tuntas dalam kes Jabar Khan @ Yasser Arafat bin Napi v Jebcon Sdn Bhd (supra) seperti yang berikut: “[31] There is also a third reason which shows that on a point of law the developer’s claim for alleged service charges against the successful bidder is unsustainable. This third reason is explained in the following paragraphs. [32] The relevant sections of the Strata Management Act 2013 provides as follows: “Handing over by developer to the joint management body

15.

A developer shall, before the developer’s management period expires –

transfer all balances of money in the maintenance account and the sinking fund account, after payment of all the expenditure which have been properly charged to the accounts, to the joint management body;

hand over to the joint management body –

the administration office set up by the developer under paragraph 9(4)(a);

(ii) the audited accounts of the maintenance account and the sinking fund account or, if such accounts have not been audited, the unaudited accounts;

(iii) all the assets of the development area;

(iv) all records relating to and necessary for the maintenance and management of the buildings or lands intended for subdivision into parcels and the common property of the development area; and

all invoices, receipts and payment vouchers in respect of the maintenance account and sinking fund account. Balances not transferred shall vest in joint management body

16.

If any balance of moneys in the maintenance account and in the sinking fund account has not been transferred by the developer under paragraph 15(1)(a), the moneys shall vest in the joint management body on the date of the expiry of the developer’s management period.

Any right, power of remedy granted to the developer under this Part in respet of the Charges, contribution to the sinking fund, and any other assets of the maintenance account and the sinking fund account, shall vest in the joint management body on the date of the expiry of the developer’s management period, and the joint management body shall have the same right, power or remedy as if it had at all times been a right, power or remedy of the joint management body including those rights in respect of any legal proceedings or applications to any authority by the developer pending immediately before the expiry of the developer’s management period.

Any judgment or award of any arbitral or other tribunal obtained by a developer in respect of the Charges, contribution to the sinking fund and any other assets of the maintenance account and the sinking fund account, and not fully satisfied before the expiry of the developer’s management period shall be enforceable by the joint management body.” [33] Under the Strata Management Act 2013, whatever monies or collectibles or chose in action which the developer had vis-à-vis the original purchasers would, upon the formation of the joint management body, forthwith be transferred to or vested in the joint management body. Our law of strata management does not countenance a situation where, after the joint management body’s takeover of the management and maintenance of the strata development, a developer could still retain any money from service charges or sinking fund, collectibles or right to claim service charges against any purchaser or assignee or beneficial owner of any strata unit in the strata development. Such money or right in respect of service charges or sinking fund, if any, would become vested in the joint management body by operation of law. [34] As the Plaintiff has fully settled his account of service charges vis-à- vis the Joint Management Body, it is not open to the developer to argue that there is still any outstanding service charges allegedly payable to the developer for the developer’s own benefit.”.

Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini telah membenarkan permohonan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan seperti dalam Saman Pemula (Kandungan 1) tersebut dengan kos sebanyak RM6,000.00 tertakluk kepada fi alokatur. Bertarikh : 22 APRIL 2026 (DR. ARIK SANUSI BIN YEOP JOHARI) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA, WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR (KUALA LUMPUR) Peguam bagi pihak Plaintif-Plaintif: Cik Nur Laila Azwa binti Hermy (bersama Encik Tunku Ahmad Munawwir bin Tunku Ahmad Mustaffa) Tetuan C.C. Choo, Hazila & Teong Peguam Bela dan Peguam Cara Suites A-20-9, A-20-10 & A-20-11 Tower A, Level 20 Menara UOA Bangsar No. 5, Jalan Bangsar Utama 1 Bangsar 59000 KUALA LUMPUR Tel: 03-2711 5530 Faks: 03-2711 5529 Ruj: PKBF-16434/LITGEN/CCC/Laila E-mel: klc@ccchoolawyers.com Peguam bagi pihak Defendan: Encik Keshvinjeet Singh Sidhu Tetuan Gunaseelan & Associates Peguam Bela dan Peguam Cara Unit B-2-1, Viva No. 378, Jalan Ipoh 51200 KUALA LUMPUR Tel: 03-4045 3421 Ruj: TG/2480/25/L E-mel: lakum97@gmail.com