1. ) Periasamy A/L Ramasamy v 1. ) Agensi K.B Edible Oil Sdn Bhd (CB-21NCvC-1-02/2019)

AGENSI K.B. EDIBLE OIL SDN BHD

PENGARAH TANAH DAN GALIAN NEGERI PAHANG DARUL MAKMUR … DEFENDAN-DEFENDAN PERSATUAN BOLA SEPAK DAERAH TEMERLOH … PIHAK KETIGA [TINDAKAN ASAL] 20/12/2023 16:50:46 CB-21NCvC-1-02/2019 Kand. 229 ANTARA PERSATUAN BOLA SEPAK DAERAH TEMERLOH … PLAINTIF

TRETIKMA DEVELOPMENT SDN BHD (telah dibubarkan, perkara dalam tindakan terletak hak ke atas Pendaftar,

PERIASAMY A/L RAMASAMY … DEFENDAN-DEFENDAN (TUNTUTAN BALAS) ALASAN PENGHAKIMAN Pendahuluan [1] Kes ini melibatkan tuntutan Plaintif terhadap Defendan Pertama dan Defendan Kedua dalam tuntutan asal. Pihak Ketiga memohon dinamakan sebagai Defendan Ketiga yang kemudiannya memasukkan tuntutan balas terhadap Tretikma Development Sdn Bhd, Siti Meriam binti Abdul Karim, Bank Muamalat (Malaysia) Berhad dan Periasamy a/l Ramasamy. [2] Kepelbagaian pihak-pihak dalam kes ini timbul setelah mereka mendakwa mempunyai kepentingan di dalam urus niaga yang berkaitan dengan hartanah yang beralamat di Parcel No. 7, Lantai No. 1, Bangunan 4 & 5, Tingkat Kedai Pejabat, Jalan Ahmad Shah, 28000 Temerloh, Pahang di bawah hakmilik HSD 17641, PT 13097, Bandar Temerloh, Daerah Temerloh, Pahang. [3] Plaintif mendakwa sebagai pemilik benefisial hartanah tersebut. Ia adalah disebabkan Plaintif adalah pembida kepada hartanah tersebut dalam pelelongan awam. Oleh itu Plaintif memohon agar diberikan hakmilik yang tidak boleh disangkal bagi hartanah tersebut. Ini adalah disebabkan Defendan Pertama telah secara curangnya memperdayakan Defendan Kedua untuk mendaftarkan pindahmilik hartanah tersebut kepada Defendan Pertama. [4] Defendan Pertama iaitu Agensi K.B Edible Oil Sdn Bhd (Agensi K.B Edible Oil) adalah merupakan sebuah syarikat yang telah diberikan hak kepentingan tanah tersebut oleh pemilik hartanah tersebut iaitu Persatuan Bola Sepak Daerah Temerloh (Pihak Ketiga) pada sekitar

Persatuan Bola Sepak Temerloh adalah merupakan pemilik berdaftar hartanah tersebut. [5] Persatuan Bola Sepak Temerloh telah melalui Surat Kuasa Wakil telah memberikan kuasa kepada Tretikma Development Sdn Bhd (Tretikma) sebagai penggadai hartanah tersebut untuk melakukan pembahagian hakmilik di atas hartanah tersebut melalui Borang Pindahmilik 14A Kanun Tanah Negara (KTN). [6] Setelah pelbagai permohonan interlokutori yang difailkan oleh pihak-pihak termasuk rayuan ke Mahkamah Rayuan, kes ini telah dimulakan perbicaraan hanya pada 24.11.2022. Fakta kes berdasarkan Tuntutan, Pembelaan dan Tuntutan Balas berdasarkan kepada pliding yang difailkan serta rentetan perjalanan kes ini [7] Pada 25.01.2019 Plaintif telah memfailkan tindakan terhadap Defendan Pertama dan Defendan Kedua. Asas kepada tuntutan tersebut ialah Plaintif mendakwa Defendan Pertama telah memperdayakan Defendan Kedua untuk mendaftarkan pindahmilik hartanah tersebut kepada Defendan Pertama. Defendan Pertama dikatakan telah membuat frod apabila menyempurnakan pindahmilik tersebut sedangkan Defendan Pertama mengetahui bahawa Plaintif adalah pemilik benefisial hartanah tersebut ekoran daripada pembelian hartanah tersebut oleh Plaintif melalui pelelongan awam hartanah oleh Bank Muamalat (Malaysia) Berhad. [8] Plaintif memohon supaya satu deklarasi bahawa Plaintif mempunyai hak yang tidak boleh disangkal terhadap hartanah tersebut. Di samping itu Plaintif juga memohon bahawa Defendan Pertama dan Defendan Kedua perlu mengambil tindakan sewajarnya berdasarkan kepada terma-terma kontrak jualan lelongan bertarikh 01.04.2010. [9] Seterusnya Plaintif memohon supaya pendaftaran hakmilik di antara Persatuan Bola Sepak kepada Agensi K.B Edible Oil melalui Surat Kuasa Wakil yang didaftarkan pada 02.08.2016 terbatal dan memohon supaya Defendan Kedua membatalkan pindah milik di antara Persatuan Bola Sepak Temerloh kepada Agensi K.B Edible Oil yang telah didaftarkan pada 02.08.2016. [10] Pada 14.02.2019 Persatuan Bola Sepak Temerloh pada masa itu sebagai Pihak Ketiga telah memfailkan pembelaan dan tuntutan balas Pihak Ketiga. Seterusnya pada 13.07.2020 Persatuan Bola Sepak Temerloh memohon kebenaran mahkamah untuk menjadi salah seorang Defendan dalam tuntutan asal kes ini namun permohonan itu ditolak oleh mahkamah ini dan rayuan dikemukakan ke Mahkamah Rayuan di Putrajaya. Pada 14.09.2021 mahkamah ini telah dimaklumkan oleh peguam Pihak Ketiga bahawa rayuan mereka dibenarkan untuk menjadi Defendan dalam tuntutan asal. Persatuan Bola Sepak Temerloh telah memfailkan pembelaan dan tuntutan balas pada 12.10.2021. [11] Dalam tuntutan balas tersebut Persatuan Bola Sepak Temerloh telah menamakan empat orang sebagai Defendan-Defendan dalam tuntutan balas iaitu Tretikma Development Sdn Bhd yang dikatakan sebagai pemaju pembinaan bangunan tersebut yang dinamakan sebagai Defendan Pertama, Siti Meriam binti Abdul Karim sebagai Defendan Kedua iaitu salah seorang Pengarah Syarikat Tretikma Development Sdn Bhd yang kemudiannya membeli premis tersebut serta memberikan gadaian hartanah tersebut kepada Bank Mualamat (Malaysia) Berhad bagi mendapatkan pinjaman untuk pembelian hartanah tersebut. Kini Siti Meriam binti Abdul Karim adalah seorang yang telah diisytiharkan muflis. Seterusnya Bank Muamalat (Malaysia) Berhad yang telah melelong hartanah tersebut kepada Plaintif dinamakan sebagai Defendan Ketiga. Plaintif dalam tuntutan asal dinamakan sebagai Defendan Kempat dalam tuntutan balas. Pembelaan Defendan Pertama [12] Penelitian kepada penyataan pembelaan yang difailkan oleh Defendan Pertama pada 25.03.2019 menunjukkan bahawa Persatuan Bola Sepak Temerloh adalah merupakan pemilik kepada lot nombor 7 yang mempunyai empat unit kedai iaitu Unit 7, 15, 23 dan 31. Satu surat kuasa wakil antara Persatuan Bola Sepak Temerloh dan Defendan Kedua bertarikh 18.09.2006 telah dipersetujui bahawa unit-unit milik Tretikma Development Sdn Bhd adalah lot 1, 2, 3, 4, 5, 6 dan 8. Sementara Lot 7 itu adalah milik Persatuan Bola Sepak Temerloh. [13] Pada sekitar April 2015 Persatuan Bola Sepak Temerloh telah bersetuju untuk menyerahkan segala hak kepentingan ke atas premis tersebut kepada Defendan Pertama dengan pertimbangan bahawa Defendan Pertama akan memindahkan satu premis di Taman Bukit Desa, Jalan Temerloh-Jerantut kepada Persatuan Bola Sepak Temerloh. Oleh yang demikian berdasarkan kepada Surat Kuasa Wakil hartanah tersebut telah dipindahkan kepada Defendan Pertama. [14] Sebaliknya Persatuan Bola Sepak Temerloh di dalam penyataan pembelaannya tidak menafikan bahawa terdapat Surat Kuasa Wakil di antara Defendan Pertama dengan Persatuan Bola Sepak Temerloh seperti yang dinyatakan dalam penyataan pembelaan Agensi K.B Edible Oil tetapi hanya memberi kuasa kepada Defendan Pertama untuk melaksanakan perkara-perkara berkenaan dengan pecah bahagian bagi hartanah tersebut. Ia tidak memberi kuasa kepada Defendan Pertama untuk menandatangani perjanjian jual beli dengan pemaju Tretikma Development Sdn Bhd. [15] Defendan Ketiga menyatakan bahawa semenjak daripada surat kuasa wakil tersebut ditandatangani tiada sebarang tindakan lanjut daripada pihak Defendan Kedua. Malahan terdapat urus niaga pada tahun 2007 di antara Tretikma Development Sdn Bhd dengan Defendan Pertama yang mengiktiraf hakmilik Pihak Ketiga terhadap Lot 7 tersebut. Penjualan hartanah di Aras 1 Lot 7 tersebut kepada Siti Meriam binti Abdul Karim adalah di luar daripada pengetahuan Defendan Ketiga dan tindakan oleh Siti Meriam tersebut tidak pernah diberitahu kepada Defendan Ketiga. Pembelian hartanah tersebut iaitu di Aras 1 Lot 7 melalui perjanjian bertarikh 19.07.2001. Perjanjian pembelian harta (Deed of Assignment) bertarikh 19.07.2001 yang menyerahkan hakmilik tanah tersebut kepada Bank Muamalat adalah di luar pengetahuan Persatuan Bola Sepak Temerloh. [16] Persatuan Bola Sepak Temerloh juga menyatakan bahawa Tretikma dan Siti Meriam telah membuat dakwaan yang salah bahawa Lot 7 itu adalah milik mereka sedangkan ia adalah milik Persatuan Bola Sepak Temerloh. Selain daripada itu Defendan Keempat dalam tuntutan balas iaitu Plaintif dalam tuntutan asal yang membeli hartanah tersebut daripada Bank Muamalat melalui lelongan awam setelah Siti Meriam telah melanggar terma-terma dalam surat gadaian menurut Pihak Ketiga tidak berhak untuk didaftarkan hakmiliknya disebabkan beliau bukannya pembeli suci hati dan telah gagal membuat pemeriksaan teliti terhadap hakmilik tuntutan tersebut sebelum membida hartanah tersebut dalam lelongan awam. [17] Sementara itu Defendan Ketiga dalam tuntutan balas iaitu Bank Mualamat (Malaysia) Berhad menyatakan bahawa kemudahan pinjaman yang diberikan kepada Siti Meriam telah dibuat setelah pemeriksaan dan penelitian dokumen-dokumen permohonan dibuat. Perjanjian pinjaman dan dokumen gadaian juga telah disempurnakan dengan sewajarnya. [18] Selain daripada itu Bank Muamalat juga menyatakan bahawa Siti Meriam pada masa yang matan adalah layak untuk menikmati kemudahan pinjaman dan penjualan hartanah tersebut melalui pembidaan adalah dibuat secara teratur dan ia adalah dinyatakan dengan jelas dalam proklomasi lelong dan Bank Muamalat tidak mempunyai tanggungjawab terhadap Defendan Pertama dan Pihak Ketiga dalam tuntutan asal. Analisa [19] Simpang siur dalam fakta tuntutan pembelaan dan tuntutan balas serta keterangan saksi-saksi berkenaan dengan urus niaga yang melibatkan hartanah ini perlu diluruskan bagi mengelakkan sebarang kekeliruan berkenaan pihak-pihak dan tuntutan-tuntutan yang dikemukakan. Oleh itu mahkamah akan meneliti terlebih dahulu tuntutan Plaintif kepada Defendan Pertama dan Defendan Kedua dalam tuntutan asal. Secara ringkasnya isu yang timbul antara Plaintif dengan Defendan Pertama dan Defendan Kedua bolehlah dirumuskan seperti berikut:

Adakah Plaintif sebagai pembeli dalam satu lelongan awam berhak untuk meminta Defendan Pertama memindahkan hakmilik hartanah tersebut kepada Plaintif.

Adakah Plaintif telah membuktikan bahawa Defendan Pertama telah melakukan frod sehingga menyebabkan Defendan Kedua mendaftarkan hakmilik hartanah tersebut kepada Defendan Pertama.

Adakah Plaintif telah membuktikan bahawa telah berlaku frod dan konspirasi Defendan Pertama dan Defendan Kedua dalam pendaftaran hakmilik hartanah tersebut. Sementara itu isu antara Pihak Ketiga (Persatuan Bola Sepak Temerloh) dan Defendan-Defendan dalam tuntutan balas adalah seperti berikut:

Adakah Persatuan Bola Sepak Temerloh telah membuktikan tuntutan balas terhadap Tretikma, Siti Meriam, Bank Muamalat dan Periasamy. Isu (a) [20] Adalah menjadi prinsip undang-undang yang mantap bahawa seorang pembeli hartanah daripada lelongan awam adalah mempunyai hakmilik yang tidak boleh disangkal. Ini telah dinyatakan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Bayangan Sepadu Sdn Bhd v Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor & Ors [2022] 2 CLJ 1 seperti berikut: “[30] It is pertinent to note that the principle of indefeasibility of title is one of the main features and attributes of the Torrens system of conveyance. It involves the proposition that once a person is registered as proprietor of certain land or interest in the land, he or she acquires a title that cannot be vitiated except as provided under s. 340 of the NLC. Therefore, s. complements s. 89 (see See Leong Chye & Anor v. United Overseas Bank (Malaysia) Bhd & Another Appeal [2021] 6 CLJ 650; Mega Meisa Sdn Bhd & Ors v. Mustapah Dorani & Another Appeal [2020] 1 LNS 1480; [2020] 6 MLJ 594). [31] In the premises, we agree with the submission of learned counsel for the appellant that a successful bidder at a public auction conducted under the NLC obtains an indefeasible title to the subject property and the unregistered interest is not protected under the NLC. Every dealing or transaction of a land by a party whose interest is unregistered in the register of document cannot defeat the title of the registered proprietor.” [21] Keterangan yang dikemukakan oleh pihak Plaintif menunjukkan bahawa mendiang bapa kepada Shalini a/p Periasamy (SP1) telah membeli hartanah tersebut melalui lelongan awam yang dilakukan melalui pengisytiharan jualan lelong seperti yang terdapat di halaman 10 Ikatan D. Kontrak jualan lelongan telah ditandatangani oleh Periasamy a/l Ramasamy pada 21.04.2010 dengan harga RM225,000.00. Kontrak jualan lelong itu terdapat di halaman 9 Ikatan D. Ia telah ditandatangani oleh wakil Bank Muamalat, Periasamy a/l Ramasamy, Peguam Mazura Haji Ismail dan Pelelong Berlesen. Seterusnya Bank Muamalat telah memeterai satu surat ikatan (Deed of Assignment) bertarikh 12.07.2020 seperti yang terdapat di halaman 24 Ikatan D. [22] Penelitian kepada pengisytiharan jualan lelong tersebut terdapat syarat-syarat jualan yang dinyatakan dalam halaman 16 Ikatan D. dalam pengisytiharan jualan lelong itu terdapat nota kepada penawar jualan lelong tersebut. Ia dinyatakan seperti berikut: Sebelum lelongan diadakan, semua penawar dinasihatkan: i) Membuat lawatperiksa ke atas hartanah. ii) Membuat Carian Rasmi di Pejabat Tanah /PTG iii) Membuat semakan dengan pemaju, tuan tanah atau yang berkaitan iv) Mendapatkan satu salinan “conditions of sale” daripada pemaju/tuan tanah atau pihak berkuasa berkaitan, jika perlu. Pembeli bertanggungjawab bagi mendapatkan “consent” daripada pemaju/tuan tanah atau pihak berkuasa berkaitan, jika perlu. Semua tunggakkan cukai tanah, cukai pintu dan caj penyelenggaraan akan dibayar hasil daripada lelongan awam. [23] Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah membeli hartanah tersebut melalui lelongan awam yang teratur. Ini bermakna Plaintif sewajarnya mempunyai hakmilik yang tidak boleh disangkal seperti yang dinyatakan dalam kes Bayangan Sepadu Sdn Bhd (supra). Isu (b) dan (c) [24] SP1 dalam keterangan di mahkamah menyatakan bahawa dia diberitahu oleh bapanya pembelian tersebut telah dibuat terhadap premis yang dikenali sebagai Parcel No. 7 Rumah Kedai Bertingkat 1, 4 & 5, Jalan Ahmad Shah, 28000 Temerloh, Pahang yang hakmilik induknya bernombor PN 2525 Lot 332 Seksyen 6 Bandar Temerloh Pahang Darul Makmur. Kini dikenali sebagai HSD 17641, PT 13097 Bandar Temerloh, Temerloh, Pahang yang kini beralamat No. 7, Wisma Semantan, Jalan Ahmad Shah, 28000 Temerloh, Pahang. [25] SP1 juga menyatakan kepada mahkamah bahawa mendiang bapanya telah menyewakan premis tersebut kepada seorang individu Chong Fook Yong. Pada 23.08.2017 mendiang Periasamy a/l Ramasamy telah diberitahu bahawa pemilik kedai sebelah premis tersebut telah menuntut bayaran sewa bulanan untuk bulan Januari hingga September 2017 daripada Chong Fook Fong iaitu penyewa. Ia telah menimbulkan kejutan kepada mendiang Periasamy a/l Ramasamy dan telah membuat laporan polis berkenaan perkara tersebut. Mendiang Periasamy a/l Ramasany menurut SP1 telah mendapati geran premis tersebut telah dikeluarkan. Catatan pada geran tersebut telah menunjukkan premis tersebut telah dipindahkan dari Persatuan Bola Sepak Temerloh kepada Agensi K.B Edible Oil Sdn Bhd iaitu Defendan Pertama pada 02.08.2016. SP1 menyatakan bahawa mendiang bapanya tidak mengetahui bahawa tanah tersebut adalah hakmilik Persatuan Bola Sepak Temerloh atau Agensi K.B Edible Oil pada masa membeli hartanah tersebut semasa lelongan awam. Apa yang diketahui mendiang Periasamy ialah hartanah itu dilelong oleh Bank Muamalat (Malaysia) Berhad. [26] Mahkamah juga meneliti keterangan SP1 mengenai dakwaannya bahawa Defendan Pertama telah secara frod mendaftarkan hakmilik kepada Defendan Pertama. SP1 menyatakan seperti berikut: RAR Dan apabila kita ambil kira bahawa harta ini telahun didaftarkan di atas nama Agensi K.B. Edible Oil, ok, apa yang Puan nak kata atau komen berkenaan perkara itu? SHALINI Ok, actually, selama ayah sewa, masa itu, kenapa Persatuan Bola Sepak dengan K.B. Edible Oil, enam tahun masa ayah kutip sewa, dia orang tidak buat, tak ada apa-apa halangan, tak ada kacau apa-apa? Tiba-tiba, dia orang mari, timbul. Lepas itu, K.B. Edible Oil, kenapa tak remove ayah saya punya kaveat? Lepas itu, saya rasa ada berlaku muslihat dalam kes ini. Lepas itu, saya rasa pendaftaran ini tidak sah, pandangan saya. [27] Di samping itu SP1 semasa keterangan dalam pemeriksaan balas menyatakan terdapat beberapa orang peguam yang telah berjumpa dengan bapanya namun dia tidak dapat mengesahkan apakah urusniaga atau perbincangan di antara mendiang bapanya dengan peguam-peguam tersebut. Apa yang dapat disahkan oleh SP1 ialah pemilik premis yang didakwanya meminta bayaran sewa daripada Encik Chong Fook Fong adalah K.B Edible Oil iaitu Defendan Pertama. [28] Mahkamah juga meneliti keterangan saksi Defendan Pertama (SD1) Low Boon Bee berkenaan dengan pemindahan hakmilik hartanah tersebut kepada Defendan Pertama pada tahun 2016. Dalam penyataan saksinya Low Boon Bee iaitu anak kepada mendiang Low Kim Boon yang merupakan pengarah Defendan Pertama sebelum ini mengesahkan pembelian dan urusan premis hartanah tersebut dikendalikan oleh mendiang ayahnya Low Kim Boon. Bapanya telah meninggal dunia pada 17.07.2018 dan En. Low Bon Bee mengambil alih sebagai pengarah pada Disember 2017. SD1 menyatakan bahawa pada sekitar tahun 2015 terdapat perjanjian di antara Persatuan Bola Sepak Temerloh dan Agensi K.B Edible Oil untuk memindahkan semua kepentingan premis Persatuan Bola Sepak Temerloh (iaitu hartanah yang menjadi pertikaian ini) kepada Defendan Pertama. Defendan Pertama akan memindahkan sebuah hartanah di Taman Bukit Desa Jalan Temerloh-Jerantut kepada Persatuan Bola Sepak Temerloh. [29] SD1 juga menyatakan bahawa semasa pendaftaran pindahmilik dibuat kepada Defendan Pertama pada 02.08.2006, Defendan Pertama tidak mengetahui berkenaan kedudukan Plaintif yang telah membeli hartanah tersebut melalui pelelongan awam pada 21.04.2010. SD1 menyatakan seperti berikut: Q4: Plaintif mendakwa bahawa beliau merupakan pemilik benefisial Premis tersebut kerana dia telah membeli Premis tersebut melalui lelong awam. Apakah balasan anda terhadap tuntutan Plaintif ini? A: Defendan Pertama tidak mempunyai apa-apa pengetahuan lelongan awam yang dikatakan oleh Plaintif. Hakikatnya, semasa Borang Pindahmilik Premis tersebut diserahkan untuk pendaftaran pada 2.8.2016, tiada apa-apa kaveat atau halangan untuk menghalang Defendan Pertama didaftarkan sebagai pemilik Premis tersebut. Lanjutan itu, Defendan Pertama telah didaftarkan sebagai pemilik Premis tersebut sewajarnya. Defendan Ketiga (Pihak Ketiga) merupakan pemilik asal Premis pada semua masa material. Pindahmilik Premis tersebut kepada Defendan Pertama adalah melalui instrumen yang mencukupi dan sah. Justeru itu, Defendan Pertama adalah pemilik yang sah Premis tersebut dan hakmilik Defendan Pertama tidak boleh disangkal. [30] Mahkamah ini telah meneliti Rekod Ketuanpunyaan hakmilik PN 2525, Lot 332 setakat 18.02.2008. Pada masa itu dikenali sebagai HSD 7584 Bandar Temerloh, HSD 17640 hingga HSD 17647 Bandar Temerloh tercatat bahawa Persatuan Bola Sepak Daerah Temerloh yang beralamat di A-6, Bangunan LKNP, Jalan Ahmad Shah, Temerloh, Pahang adalah dicatatkan dalam rekod ketuanpunyaan seperti yang terdapat di halaman 18 Ikatan D. Sementara itu bagi HSD 17641 tersebut pada 02.08.2016 terdapat rekod ketuanpunyaan atas nama Agensi K.B Edible Oil Sdn Bhd iaitu Defendan Pertama. [31] Ini bermakna pada masa pelelongan awam tersebut hartanah HSD 17641 yang nombor asalnya adalah hakmilik PN 2525 adalah atas nama Persatuan Bola Sepak Daerah Temerloh. Ia tidak melibatkan Defendan Pertama pada tarikh Plaintif membuat pembelian dalam lelongan awam tersebut. [32] Namun begitu mahkamah juga meneliti keterangan saksi Defendan Kedua (SD2) Rafizah binti Mustafar Kamal iaitu Ketua Pembantu Tadbir Unit Pendaftaran Pejabat Tanah dan Galian Pahang. Dia mengesahkan bahawa di atas tanah HSD 17641 PT 13097 terdapat kaveat persendirian No. Perserahan 3197 oleh Periasamy a/l Ramasamy. Semasa pendaftaran pindah milik pada 02.08.2016 kaveat persendirian tersebut yang telah dimasukkan pada 28.07.2010 telahpun luput. Dia juga mengesahkan bahawa tiada sebarang rekod kontrak jualan lelongan mahupun ikatan surat serahhak didaftarkan. [33] Semasa memberikan keterangan lisan SD2 telah ditunjukkan dokumen-dokumen berkenaan dengan pindahmilik daripada Persatuan Bola Sepak Temerloh kepada Agensi K.B Edible Oil terutamanya dokumen verifikasi dan Borang 14A yang terdapat di muka surat 141 dan 138 Ikatan D mengesahkan bahawa surat di muka surat 146 Ikatan D adalah kebenaran untuk permohonan hakmilik oleh Persatuan Bola Sepak Temerloh kepada Agensi K.B Edible Oil bertarikh 2015. Apa yang dapat difahami daripada keterangan saksi ini ialah semasa pendaftaran hakmilik daripada Persatuan Bola Sepak Temerloh kepada Agensi K.B Edible Oil tiada sebarang dokumen yang mengesahkan terdapatnya kaveat persendirian atas nama mendiang Periasamy a/l Ramasamy terdapat dalam catatan rekod Pejabat Tanah. Malahan disahkan oleh saksi ini bahawa kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Periasamy a/l Ramasamy telah luput sebelum tarikh pindahmilik daripada Persatuan Bola Sepak Temerloh kepada Agensi K.B Edible Oil Sdn Bhd. [34] Ini bermakna semasa Defendan Kedua melakukan pendaftaran pindahmilik daripada Persatuan Bola Sepak kepada Agensi K.B Edible Oil hartanah tersebut bebas daripada sebarang tanggungan atau tercatat tuntutan Plaintif terhadap tanah tersebut. Oleh itu sukar untuk dikatakan bahawa Defendan Pertama dan Defendan Kedua telah berkonspirasi untuk melakukan frod dalam pemindahmilikan hartanah tersebut daripada Persatuan Bola Sepak Temerloh kepada Agensi K.B Edible Oil kerana pada masa itu Defendan Pertama dan Defendan Kedua tidak mempunyai pengetahuan bahawa Plaintif telah membeli tanah tersebut melalui satu lelongan awam. Pembuktian Frod [35] Persoalannya ialah adakah berdasarkan kepada keterangan saksi-saksi dan dokumen-dokumen yang dikemukakan, Plaintif telah berjaya menunjukkan bahawa Defendan Pertama dan telah secara frod membuat representasi kepada Defendan Kedua dan Defendan Kedua telah berkonspirasi dengan Defendan Pertama untuk memindahkan hakmilik kepada Defendan Pertama sedangkan Defendan Pertama dan Defendan Kedua mempunyai pengetahuan bahawa Plaintif mempunyai kepentingan atas hartanah tersebut ekoran daripada pembelian hartanah tersebut melalui lelongan awam. [36] Dalam konteks ini adalah menjadi prinsip undang-undang yang jelas bagi membuktikan satu tindakan frod, Plaintif adalah mempunyai tanggungjawab untuk membuktikannya pada tahap perimbangan kebarangkalian. [37] Ini telah dinyatakan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Sinnaiyah & Sons Sdn Bhd v Damai Setia Sdn Bhd [2015] 5 MLJ 1 seperti berikut: “[51] Accordingly as stated earlier we agree with the reasons given by learned counsel for both parties that the present standard of proof for fraud in a civil claim in this country is not in line with the principle as applied in other common law jurisdictions and should therefore be reviewed (see: Chua Kwee Chen v Koh Choon Chin [2006] 3 SLR 469 which discusses the thorny issues related to the application of the criminal standard in a civil claim involving the allegation of fraud). Indeed it is quite obvious in Narayanan that Lord Akin did not provide any cogent reason for applying the criminal standard of proof in a civil claim when fraud is alleged. Similarly in Saminathan the principle in Narayanan was applied without any discussion on its rationale. [52] We therefore reiterate that we agree and accept the rationale in In re B (Children) that in a civil claim even when fraud is alleged the civil standard of proof, that is, on the balance of probabilities, should apply. And perhaps it is not out of place here to restate the general rule at common law that, ‘in the absence of a statutory provision to the contrary, proof in civil proceedings of facts amounting to the commission of a crime need only be on a balance of probabilities’ (see Boonsom Boonyanit v Adorna Properties Sdn Bhd [1997] 2 MLJ 62, at p 74).” [38] Penelitian kepada penyataan tuntutan Plaintif menunjukkan di perenggan 14 dinyatakan bahawa asas kepada tuntutan ini adalah frod oleh pihak Defendan Pertama. Butiran perenggan 14 adalah seperti berikut:

Hal in jelas menunjukkan bahawa Defendan Pertama telah secara curang (fraudulently), menggunapakai dokumen yang tidak mempunyai apa-apa efek undang-undang dan tidak mencukupi bertujuan memperdayakan Defendan Kedua untuk menyempurnakan pendaftaran pindahmilik Hartanah tersebut ke atas nama Defendan Pertama. In membawa maksud hakmilik Defendan Pertama ke atas Hartanah tersebut adalah boleh disangkal. Butir-butir penipuan (“fraud”) Defendan Pertama adalah seperti berikut: i. Defendan Pertama telah secara curangnya (fraudulently) memperdayakan Defendan Kedua untuk mendaftarkan pindahmilik Hartanah tersebut ke atas nama Defendan Pertama; ii. Defendan Pertama telah secara selingkuh dan/atau curang menggunapakai instrumen Surat Kuasa Wakil yang tidak mencukupi atau tidak sah untuk memberi efek kepada pendaftaran pindahmilik Hartanah tersebut; iii. Defendan Pertama telah melakukan fraud apabila membuat dan menyempurnakan pindahmilik Hartanah tersebut sedangkan mengetahui bahawa Plaintif adalah pemilik benefisial Hartanah tersebut; dan iv. Defendan Pertama telah melakukan fraud sedangkan Defendan Pertama mempunyai notis bahawa Hartanah tersebut telah diperoleh oleh Plaintif melalui suatu lelongan awam. [39] Apa yang perlu ditimbangkan oleh mahkamah ialah di samping hak Plaintif sebagai pembeli harta lelongan yang dinyatakan dalam kes Bayangan Sepadu Sdn Bhd (supra) mempunyai hakmilik yang tidak boleh disangkal dengan dakwaan bahawa hakmilik tanah tersebut didaftarkan atas nama Defendan Pertama berdasarkan kepada frod adakah Defendan Pertama telah dibuktikan melakukan frod tersebut bagi membolehkan Defendan Pertama dipertanggungjawabkan dengan kegagalan pihak Plaintif untuk mendapatkan hakmilik yang tidak boleh disangkal. Begitu juga adakah Plaintif berjaya membuktikan bahawa Defendan Kedua terlibat berkonspirasi dengan Defendan Pertama untuk mendaftarkan hakmilik atas nama Defendan Pertama. [40] Berdasarkan kepada keterangan-keterangan yang dikemukakan mahkamah ini berpendapat Plaintif tidak dapat menunjukkan pada tahap perimbangan kebarangkalian bahawa Defendan Pertama dan Defendan Kedua mempunyai pengetahuan Plaintif adalah merupakan pembida yang berjaya dalam lelongan awam. Ini ditambah pula semasa pendaftaran hakmilik daripada Persatuan Bola Sepak Temerloh kepada Defendan Pertama tiada sebarang dokumen yang mengesahkan bahawa ada pihak yang mempunyai tuntutan kepada hartanah tersebut dalam bentuk kaveat persendirian yang sebelum ini difailkan oleh Plaintif telah luput. Dalam erti kata lain pada masa itu pindahmilik dibuat kepada Plaintif tanpa sebarang keterangan berkenaan frod yang dilakukan. [41] Keterangan Defendan Pertama menunjukkan bahawa pindahmilik tersebut dibuat berdasarkan surat kuasa wakil di antara Defendan Pertama dengan Persatuan Bola Sepak Temerloh. Defendan Kedua melaksanakan pindahmilik tersebut setelah berpuas hati berdasarkan dokumen-dokumen yang dikemukakan di Pejabat Tanah bahawa pindahmilik tersebut boleh dilakukan tanpa halangan dan adalah mematuhi Kanun Tanah Negara (KTN). [42] Namun demikian mahkamah perlu juga meneliti remedi yang dipohon oleh pihak Plaintif iaitu untuk mahkamah ini untuk mengisytiharkan bahawa Plaintif mempunyai hak yang tidak boleh disangkal terhadap hartanah tersebut, Defendan Pertama dan Defendan Kedua mempunyai tanggungjawab untuk mematuhi terma-terma dan syarat jualan lelongan bertarih 21.04.2010 dan diisytiharkan bahawa pindahmilik antara Defendan Pertama dengan Persatuan Bola Sepak Temerloh adalah terbatal. [43] Ini membawa kepada isu sama ada adakah Plaintif adalah merupakan pemilik benefisial hartanah HSD 17641 PT 13097 Bandar Temerloh. Ini berasaskan kepada Plaintif adalah merupakan pembeli yang berjaya dalam lelongan awam tersebut. Ini ditambah pula dengan surat Deed of Assignment yang telah dibuat antara Plaintif dan Bank Muamalat. Apakah ini menjadikan Plaintif seorang yang mempunyai hak benefisial. [44] Berdasarkan keterangan yang ada adalah didapati bahawa selepas daripada pembelian hartanah tersebut melalui lelongan awam pada 21.04.2010 tiada sebarang tindakan yang dinyatakan di mahkamah oleh Plaintif untuk mendapatkan hakmilik hartanah tersebut sehinggalah Plaintif dikejutkan dengan permohonan permintaan sewa oleh Defendan Pertama yang mendorong kepada carian di Pejabat Tanah sehingga ditemui bahawa hakmilik tanah itu telah didaftarkan kepada Defendan Pertama. Malahan selepas tamatnya kaveat persendirian yang difailkan oleh Plaintif berkenaan hartanah tersebut tiada tindakan yang dibuat bagi meneruskan kaveat persendirian tersebut. Mahkamah ini berpendapat Defendan Pertama dan Defendan Kedua tidak dibuktikan terlibat di dalam frod bagi pemindahan hakmilik daripada Persatuan Bola Sepak Temerloh kepada Defendan Pertama. Ini bermakna Plaintif tidak dapat membuktikan bahawa Defendan Pertama dan Defendan Kedua dalam tuntutan asal melakukan frod dalam pindahmilik tersebut. Isu (d) Tuntutan Balas Pihak Ketiga (Persatuan Bola Sepak Daerah Temerloh) [45] Penelitian kepada tuntutan balas Pihak Ketiga kepada Plaintif ialah agar hakmilik Periasamy a/l Ramasany terhadap hartanah tersebut dan juga memorandum kontrak lelongan bertarikh 21.04.2020 dengan Bank Muamalat (Malaysia) Berhad dibatalkan. Pada masa yang sama Pihak Ketiga juga memohon segala wang yang dibayar kepada Bank Muamalat oleh Plaintif dalam lelongan tersebut dipulangkan semula. Sementara itu bagi Tretikma Development Sdn Bhd dan Siti Meriam binti Abdul Karim pula Pihak Ketiga memohon agar perjanjian jual beli antara kedua-duanya adalah diisytiharkan sebagai tidak sah. [46] Pihak Ketiga juga memohon supaya keseluruhan lot 7 termasuk aras 1 dipindahmilik kepada mereka. Ini membawa maksud pindahmilik pada 02.08.2016 dibatalkan dan hakmilik tersebut dikembalikan kepada Persatuan Bola Sepak Temerloh. [47] Berdasarkan kepada keterangan yang dikemukakan di Mahkamah adalah didapati bahawa Defendan Pertama telah didaftarkan sebagai pemilik berdaftar hartanah tersebut secara teratur berdasarkan tindakan Defendan Kedua berlandaskan kepada peruntukan-peruntukan di bawah Kanun Tanah Negara. [48] Dalam hal ini mahkamah mendapati bahawa kes ini pada asalnya melibatkan pihak Plaintif dan Defendan Pertama dan Defendan Kedua. Ia bukannya berkaitan dengan sama ada perjanjian di antara Plaintif dengan Bank Muamalat dalam lelongan awam tersebut perlu diputuskan sebagai sah atau tidak. Mahkamah berpendapat perjanjian jual beli hasil lelongan awam di antara Plaintif dan Bank Muamalat adalah sesuatu yang tidak menjadi isu dalam kes ini. Ini bermakna perjanjian tersebut adalah di antara Plaintif dan Bank Muamalat beserta dengan Deed of Assignment yang melibatkan Plaintif dan Bank Muamalat. Apa juga remedi atau terma yang terdapat dalam perjanjian tersebut adalah bebas untuk dikuatkuasakan oleh kedua-dua pihak. Mahkamah ini tidak wajar memutuskan keesahan perjanjian tersebut dan kesannya dalam prosiding ini. [49] Selain daripada itu tindakan Pihak Ketiga yang mempertikaikan pindah milik kepada Defendan Pertama yang berdasarkan kepada surat kuasa wakil adalah sesuatu tindakan yang berkaitan dengan pihak Pihak Ketiga dan Defendan Kedua. Ia tidak mempunyai kaitan dengan Plaintif dan Defendan Kedua dalam tuntutan asal. Sekiranya tindakan diambil oleh Defendan Kedua bagi menyatakan bahawa pindahmilik kepada Defendan Pertama tersebut adalah tidak sah dan teratur serta tidak boleh dilakukan dengan menggunakan surat kuasa wakil yang telah dipersetujui oleh pihak Defendan Pertama dan Defendan Kedua ia adalah wajar diputuskan dalam kausa tindakan yang bersesuaian. Begitu juga berkenaan perjanjian jual beli antara Tretikma dan Siti Meriam yang melibatkan hartanah yang didakwa oleh Pihak Ketiga adalah tidak sah. Ia adalah ekoran daripada surat kuasa wakil yang tidak boleh dijadikan asas kepada kausa tindakan Tretikma untuk membuat jual beli kepada Siti Meriam sehingga membolehkah Siti Meriam mencagarkan hartanah yang mengikut dakwaan Pihak Ketiga sepatutnya menjadi hakmilik asal Persatuan Bola Sepak Temerloh. Ia haruslah diputuskan perkara tersebut berdasarkan kepada tuntutan yang berkaitan terhadap Tretikma dan Siti Meriam serta Defendan Kedua. Hakikat Tuntutan Balas [50] Apa yang jelas ialah mahkamah ini tidak sewajarnya digunakan sebagai asas untuk diambil tindakan oleh pihak-pihak yang mempunyai kausa tindakan yang lain yang boleh diputuskan mengikut merit kes tersebut. Adalah tidak dapat dinafikan bahawa pihak-pihak tidak boleh dihalang untuk mengemukakan tindakan balas dalam sesuatu tindakan. Tuntutan balas telah diberikan takrifan dalam kes Permodalan Plantations Sdn. Bhd v. Rachuta Sdn Bhd [1985] 1 CLJ 62 seperti berikut: “A counterclaim on the other hand is also a cross-claim which a defendant has against a plaintiff but in respect of which the defendant can bring a separate action against the plaintiff if he wishes to do so. Thus, to all intents and purposes a counterclaim is a separate and independent action by the defendant, which the law allows to be joined to the plaintiff's action in order to avoid multiplicity or circuity of suits. Like set-off, a counterclaim is also the creation of Statutes. At common law the Court has no power to allow an action by a plaintiff to be met by a cross-claim of the defendant against the plaintiff. The Court simply left the defendant to commence a separate action. It was only by virtue of the Supreme Court of Judicature Act 1873, s. 24(3) that enabled the defendant's counterclaim to be added to the plaintiff's suit. In so far as our law is concerned, a counterclaim is governed by the provisions of O. 15 r. 2 which we have already set out earlier. It is, therefore, clear that a counterclaim is wider than a defence of set-off and that whilst the former is a separate action by a defendant against a plaintiff the latter is essentially a defence, although a defendant is entitled to add it as a counterclaim. Being a defence to a plaintiff's action, the matter sought to be set-off must essentially be connected with or form part of the matter upon which the plaintiff's action is founded. Indeed Mr. Cecil Abraham conceded this point.” Tuntutan Balas Pihak Ketiga (Persatuan Bola Sepak Temerloh) terhadap Tretikma Development Sdn Bhd, Siti Meriam binti Abdul Karim, Bank Muamalat (Malaysia) Berhad dan Periasamy a/l Ramasamy [51] Penelitian kepada keterangan menunjukkan bahawa terdapat suatu surat kuasa wakil di antara Persatuan Bola Sepak Temerloh dengan Agensi K.B Edible Oil bertarikh 18.09.2006 iaitu di halaman 147 hingga 153 Ikatan D. Tanah yang dinyatakan dalam surat kuasa wakil tersebut adalah merujuk kepada Pajakan Negeri No. 2525 Lot No. 332 Seksyen 6, Town of Temerloh, District of Pahang Darul Makmur yang dulunya dikenali sebagai HSD 7584 PT 3975 Bandar Temerloh. Penelitian kepada surat kuasa wakil tersebut juga mendapati ia dirujuk kepada perjanjian kerjasama di antara Persatuan Bola Sepak Temerloh, Tretikma Development Sdn Bhd dan Siti Meriam binti Abdul Karim di mana dalam perjanjian bertarikh 27.06.2001 tersebut menunjukkan bahawa hartanah yang menjadi perkara dalam perjanjian tersebut adalah di dalam Parcel No. 7, Floor No. 1, 4 & 5 Storey Shop-Office, Jalan Ahmad Shah, 28000 Temerloh, Pahang Darul Makmur yang dicatatkan dijual kepada Siti Meriam binti Abdul Karim. Ia telah menjadi harta yang telah dicagarkan kepada Bank Muamalat bagi pinjaman pembiayaan pembelian premis tersebut. [52] Dalam perjanjian pembelian premis tersebut di antara Bank Muamalat dan Siti Meriam bertarikh 19.07.2001 menyatakan bahawa harta yang dibiayai adalah Parcel No. 7, Floor No. 1, 4 & 5 Storey Shop-Office, Jalan Ahmad Shah, 28000 Temerloh, Pahang Darul Makmur dan juga dicatatkan penjual adalah Tretikma Development Sdn Bhd dan pemilik adalah Persatuan Bola Sepak Daerah Temerloh. [53] Ini bermakna semasa perjanjian jual beli antara Siti Meriam dengan Bank Muamalat tersebut sudah dinyatakan bahawa penjual adalah Tretikma dan pemilik tanah tersebut ialah Persatuan Bola Sepak Temerloh dan hartanah tersebut adalah Parcel No 7. Perjanjian ini telah diiringi dengan deed of assignment yang dibuat pada 19.07.2001 yang juga merujuk kepada vendor, proprietor dan harta yang sama dengan perjanjian tersebut. Oleh itu adalah tidak wajar untuk Defendan Ketiga kini menyatakan bahawa terdapat tuntutan terhadap Tretikma dan Siti Meriam binti Abdul Karim. Ini adalah disebabkan pada masa yang matan fakta dan catatan dalam perjanjian mengesahkan kedudukan Defendan Ketiga dalam kes ini dan hubung kaitnya di antara Trektima, Siti Meriam dan Bank Muamalat. Oleh itu mahkamah berpendapat tiada kaitan yang dapat ditunjukkan bahawa Tretikma, Siti Meriam dan Bank Muamalat dikatakan terlibat dalam melupuskan dengan urus niaga yang melibatkan Parcel No. 7 tersebut kerana Pihak Ketiga mempunyai kepentingan seperti yang dinyatakan dalam dokumen-dokumen tersebut. Ikatan perhubungan di antara Persatuan Bola Sepak Temerloh, Siti Meriam, Tretikma dan Agensi K.B Edible Oil itu adalah berdasarkan kepada dokumen-dokumen perundangan yang sukar untuk dikatakan boleh dijadikan alasan untuk Pihak Ketiga berjaya dalam tuntutan balas kepada pihak-pihak yang dinamakan dalam tuntutan balas tersebut. [54] Adalah tidak dapat dinafikan bahawa satu tuntutan boleh dibuat kepada Pihak Ketiga dalam satu tuntutan balas. Ini dinyatakan dalam A. 15 k 2 KKM 2012 yang menyatakan seperti berkut: “2. Tuntutan balas terhadap plaintif (A. 15 k. 2)

Tertakluk kepada kaedah 5(2), seorang defendan dalam mana-mana tindakan yang mengatakan bahawa dia mempunyai apa-apa tuntutan atau berhak mendapat apa-apa relief atau remedi terhadap plaintif dalam tindakan berkenaan dengan apa-apa perkara (bila-bila masa dan bagaimana jua berbangkit) boleh, sebagai ganti membawa suatu tindakan yang berasingan, membuat tuntutan balas berkenaan dengan perkara itu; dan jika dia berbuat sedemikian dia hendaklah menambah tuntutan balas itu pada pembelaannya.

Kaedah 1 hendaklah terpakai berhubung dengan suatu tuntutan balas seolah-olah tuntutan balas itu adalah tindakan yang berasingan dan seolah-olah orang yang membuat tuntutan balas itu ialah plaintif dan orang yang terhadapnya tuntutan itu dibuat ialah defendan.

Suatu tuntutan balas boleh diteruskan walaupun penghakiman diberikan kepada plaintif dalam tindakan itu atau tindakan itu digantungkan, diberhentikan atau dibuang.

Jika seorang defendan membuktikan suatu tuntutan balas terhadap tuntutan plaintif dan terdapat bakian bagi faedah mana-mana satu pihak, Mahkamah boleh memberikan penghakiman bagi bakian itu, maka, bagaimanapun, bahawa peruntukan ini tidaklah dikira sebagai menjejaskan budi bicara Mahkamah berkenaan dengan kos.” [55] Prinsip ini telah dinyatakan dalam kes Padwick v Scott [1876] 2 Ch.D. 736 seperti berikut: “Assuming that the "claim" there spoken of can be considered to include a counter-claim, the meaning of that clause is this: In suing an executor or administrator, it frequently becomes a question whether he should be sued as legal personal representative or personally; and the minds of the framers of that rule were directed to Ashby v. Ashby (1), and cases of the same class(2), where the executor or administrator has been dealing with the assets, or making contracts in the course of the administration, properly and fairly in his character of executor or administrator, and then it becomes a question whether the contracts, being personally entered into by him, he should be sued in his character of legal personal representative, or in his personal character, being left afterwards to get payment, if he could, out of the assets, in a course of administration. The object of that clause was to get over such difficulties. The rule is one of a series of rules allowing different causes of action to be combined together, and they are guarded by certain restrictions. Thus by the 8th rule of Order XVII.: "Any Defendant alleging that the Plaintiff has united in the same action several causes of action, which cannot be conveniently disposed of in one action, may at any time apply to the Court or a Judge for an order confining the action to such of the causes of action as may be conveniently disposed of in one proceeding." And rule 9 provides: "If on the hearing of such application cation as in the last preceding rule mentioned, it shall appear to the Court or a Judge that the causes of action are such as cannot all be conveniently disposed of in one action, the Court or a Judge may order any of such causes of action to be excluded, and may direct the statement of claim, or, if no statement of claim has been delivered, the copy of the writ of summons and the indorsement of claim on the writ of summons, to be amended accordingly, and may make such order as to costs as may be just." [56] Ia juga turut ditegaskan dalam kes Smith v Buskell, Bukskell v Smith and Great Western Rail Co [1919] 2 K.B. 362 seperti berikut: “The Act of Parliament - the Judicature Act, 1873 - from which the right to deliver a counterclaim is derived merely provides by s. 24, sub-s. 3, that the Courts shall have power to grant to any defendant "all such relief relating to or connected with the original subject of the cause or matter, and in like manner claimed against any other person, whether already a party to the same cause or matter or not .... as might properly have been granted against such person if he had been made a defendant to a cause duly instituted by the same defendant for the like purpose." In other words, the sub-section allows a counterclaim for relief connected with the original subject of the cause or matter, the object being that all questions as far as may be arising out of the particular transaction shall be determined in the same cause or matter.” [57] Walau bagaimanapun pada hemat Mahkamah bagi tuntutan balas yang melibatkan pihak lain selain daripada Plaintif keadaannya adalah lebih ketat jika dibandingkan dengan tuntutan balas kepada Plaintif. Mahkamah berpendapat ia wajar untuk ditunjukkan hubungan di antara tuntutan balas tersebut dengan tuntutan asal Plaintif terhadap Defendan. Mahkamah ini berpendapat bahawa terdapat dua keadaan apabila pihak lain selain daripada Plaintif boleh dijadikan pihak dalam suatu tindakan tuntutan balas iaitu:

apabila Defendan menyatakan bahawa pihak ketiga tersebut bertanggungjawab kepada Defendan bersama-sama dengan Plaintif dalam perkara yang menjadi tuntutan balas tersebut.

(ii) apabila tuntutan Defendan terhadap pihak lain tersebut mempunyai kaitan dengan tuntutan asal yang menjadi pertikaian di antara Plaintif dan Defendan. Dalam erti kata lain pihak Defendan tidak boleh sewenang-wenangkan menjadikan pihak lain sebagai pihak dalam suatu tuntutan balas. Defendan perlu menunjukkan hubungan pihak lain tersebut dengan tindakan asal Plaintif kepada Defendan. (Lihat Jeffrey Pinsler SC dalam buku Principle of Civil Prosedure, Law Practice Series, Academy Publishing 2013 di muka surat 224). [58] Ini adalah penting bagi mengelakkan daripada sebarang tindakan pihak Defendan memasukkan pihak lain sebagai pihak dalam tuntutan balas bagi membolehkan isu di antara Defendan dan pihak di dalam tuntutan balas diselesaikan sekali dengan tuntutan asal di antara Plaintif dan Defendan. Padahal tindakan Defendan kepada pihak ketiga tersebut boleh berdiri dengan sendiri dan tidak mempunyai kaitan langsung dengan tuntutan asal oleh Plaintif kepada Defendan. Ia bertujuan untuk mengelakkan berlakunya penyalahgunaan proses Mahkamah oleh pihak-pihak. [59] Dalam kes ini Mahkamah mendapati bahawa Plaintif ingin mengaitkan haknya sebagai pemilik berdaftar hartanah tersebut dan menyatakan bahawa ia adalah sepatutnya didaftarkan dalam hartamilik sebagai pemilik dan Defendan Pertama dalam tuntutan asal tidak sewajarnya didaftarkan oleh Defendan Kedua sebagai pemilik hartanah tersebut. Penelitian kepada keterangan menunjukkan bahawa dakwaan Plaintif kepada Defendan Pertama dan Tretikma, Bank Muamalat, Siti Meriam itu tidak mempunyai kaitan dengan Plaintif. Ini adalah disebabkan Plaintif hanyalah menuntut haknya bagi didaftarkan sebagai pemilik setelah berjaya dalam lelongan awam. Ini bermakna keputusan Mahkamah berkenaan tuntutan Plaintif dan Defendan atau tuntutan Persatuan Bola Sepak Temerloh dan Defendan-Defendan dalam tuntutan balas tidak mempunyai kaitan dengan tuntutan Plaintif secara langsung. Malahan Pihak Ketiga boleh mengambil tindakan berasingan terhadap Defendan-Defendan dalam tuntutan balas tersebut. [60] Dalam kes ini Mahkamah ini tidak meneliti merit tuntutan Persatuan Bola Sepak Temerloh kepada Defendan-Defendan dalam tuntutan secara terperinci dan membuat dapatan khusus berkenaan dengan tuntutan tersebut. Ini bagi mengelakkan timbulnya prejudis kepada Persatuan Bola Sepak Temerloh dan Defendan-Defendan dalam tuntutan balas sekiranya mereka mengemukakan tuntutan yang berkaitan pada masa hadapan. Perintah Akhir [61] Berdasarkan kepada keterangan saksi-saksi, eksibit-eksibit yang dikemukakan di hadapan Mahkamah serta hujahan pihak-pihak dan penilaian Mahkamah berdasarkan kepada autoriti-autoriti yang dinyatakan di atas Mahkamah memutuskan seperti berikut:

Tuntutan Plaintif kepada Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Pihak Ketiga ditolak dengan kos; dan

Tuntutan balas Pihak Ketiga kepada Tretikma Development Sdn Bhd, Siti Meriam binti Abdul Karim, Bank Muamalat Malaysia Berhad dan Plaintif adalah ditolak dengan kos. Bertarikh: 20hb. Disember 2023 (ROSLAN BIN MAT NOR) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA TEMERLOH, PAHANG DARUL MAKMUR PIHAK-PIHAK: Bagi Pihak Plaintif (Tuntutan Asal) / Defendan Keempat (Tuntutan Balas) Rozilan Abdul Rahman Tetuan Rozilan & Aribah Ahmad No. 17, Tingkat Atas Jalan Datuk Bahaman 3 28000 Temerloh Pahang Darul Makmur Bagi Pihak Defendan Pertama Mah Mun Yan Tetuan Ricky Tan & Co Unit 17.02, Level 17, Menara Maxisegar Jalan Pandan Indah 4/2, Pandan Indah 55100 Kuala Lumpur Bagi Pihak Defendan Kedua Munirah binti Shamsudin dan Intan Nazurah binti Mohd Zailani Pejabat Penasihat Undang-undang Negeri Pahang Tingkat 3, Wisma Sri Pahang 25000 Kuantan Pahang Darul Makmur Bagi Pihak Pihak Ketiga (Tuntutan Asal) / Plaintif (Tuntutan Balas) Mohd Shukri bin Zulkifli dan Aisyah Naquiah binti Mohd Shamshul Tetuan Abdul Razak Zulkifli & Partners No. A43-1, Jalan IM 7/19, Sinaran Mahkota Bandar Indera Mahkota 25200 Kuantan Pahang Darul Makmur Bagi Pihak Defendan Kedua (Tuntutan Balas) Ahmad Zahid bin Abu Hashim Tetuan Ahmad Zahid No. 14-B, Jalan Sudirman 4 28000 Temerloh Pahang Darul Makmur Bagi Pihak Defendan Ketiga (Tuntutan Balas) Yong Ke-Qin Tetuan Akhram Hizri Azad & Azmir Chamber A-17-03-, Level 17 EkoCheras Office Towel, Cheras 56000 Kuala Lumpur