1. ) Romzi Saat Bin Din v Bukit Jerneh Quarry Sdn. Bhd. (WA-B52NCvC-34-02/2024)

4.MEGAT ZAKARIA BIN MGT AHMAD …PLAINTIF-PLAINTIF DAN BUKIT JERNEH QUARRY SDN BHD ….DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Penghakiman Terus ) [1] Dalam kes ini saya telah membenarkan permohonan Plaintif-Plaintif untuk Penghakiman Terus seperti dipohon seperti berikut:

Suatu pengisytiharan adalah diberikan bahawa Defendan telah memungkiri terma-terma Perjanjian Jual Beli bertarikh 25.01.2022 bagi Plaintif Pertama, Plaintif Kedua dan Plaintif Ketiga dan apa-apa pindaan ke atasnya dan Perjanjian Jual Beli bertarikh 06.04.2022 dan apa-apa pindaan ke atasnya bagi Plaintif Keempat dan Plaintif-Plaintif telah dengan sewajarnya menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut pada 23.03.2023 dan/atau pada 17.04.2023; dan 07/08/2025 16:50:54 WA-B52NCvC-34-02/2024 Kand. 41 suatu deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli yang dimasuki antara Plaintif-Plaintif dan Defendan adalah ditamatkan oleh kerana kemungkiran kontrak oleh Defendan;

Defendan hendaklah membayar kepada Plaintif-Plaintif gantirugi khas bagi pembayaran balik kos-kos peringkat 1 dan peringkat 2 Perjanjian Jual Beli oleh Defendan untuk jumlah wang sebanyak :- (i) RM106,164.00 kepada Plaintif Pertama; (ii) RM190,933.00 kepada Plaintif Kedua; (iii) RM109,944.00 kepada Plaintif Ketiga; (iv) RM89,182.00 kepada Plaintif Keempat;

Defendan hendaklah membayar ganti rugi khas bagi pemulangan pembayaran kos guaman untuk Perjanjian Jual Beli yang dimasuki antara Plaintif-Plaintif dan Defendan untuk wang sebanyak :- (i) RM5,970.56 kepada Plaintif Pertama; (ii) RM10,060.00 kepada Plaintif Kedua; (iii) RM6,121.76 kepada Plaintif Ketiga; (iv) RM4,684.00 kepada Plaintif Keempat,

Defendan hendaklah membayar faedah kepada Plaintif-Plaintif yang dikira pada kadar 5% setahun dari tarikh Penghakiman sehingga penyelesaian penuh; € Defendan hendaklah membayar ganti rugi am untuk ditaksirkan oleh Mahkamah yang Mulia; (f) Kos sebanyak RM3,000.00 sahaja LATAR BELAKANG [2] Pada 25 Januari 2022, Plaintif-Plaintif telah menandatangani Perjanjian Jual Beli dengan Defendan bagi pembelian hartanah yang dikenali sebagai H.S.(M) 9734, Lot 19082, Batu 16, Jalan Air Hitam, Mukim Kajang, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor Darul Ehsan [3] Perjanjian Jual Beli tersebut melibatkan Lot No. 2 yang berkeluasan kira – kira 5898 kaki persegi dengan harga belian berjumlah RM530,820-00. [4] Manakala Perjanjian Jual Beli tersebut melibatkan Lot No. 5 dan juga Lot No. 6 masing-masing berkeluasan kira-kira 6301 kaki persegi dan 4795 kaki persegi. Harga belian bagi Lot 5 adalah berjumlah RM567,090-00 manakala bagi Lot 6 adalah berjumlah RM407,575-00. [5] Sementara itu bagi Plaintif Ketiga, Perjanjian Jual Beli tersebut melibatkan Lot No. 8 yang berkeluasan kira-kira 6108 kaki persegi dengan harga belian berjumlah RM549,720-00. [6] Pada 6 April 2022, Plaintif Keempat turut memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut dengan Defendan bagi hartanah tersebut yang melibatkan Lot No. 3 dengan harga belian berjumlah RM445,910-00. Lot No. 3 tersebut berkeluasan kira-kira 5246 kaki persegi. [7] Kesemua Perjanjian Jual Beli tersebut yang disediakan oleh Peguam yang disediakan oleh Defendan dimasuki oleh Plaintif Pertama hingga Plaintif Keempat dan ditandatangani antara Plaintif-Plaintif sebagai pembeli, Defendan sebagai penjual dan juga pemilik-pemilik tanah. [8] Plaintif pertama telah pada 20.3.2021 membuat bayaran peringkat pertama sebanyak 10% iaitu berjumlah RM53,082-00 kepada Tetuan Azril & Associates sebagai stakeholder/peguam yang disediakan Defendan dalam Perjanjian Jual Beli tersebut. Bayaran tersebut di buat melalui cek Maybank bernombor MBB178305. 8. Pada 20.3.2021 juga, [9] Plaintif Kedua telah membuat bayaran peringkat pertama sebanyak 10% bagi kedua-dua Lot 5 dan Lot 6. Bagi Lot 5, Plaintif Kedua telah membayar sebanyak RM54,709-00 melalui cek Maybank bernombor MBB183693. Manakala bagi Lot 6, Plaintif Kedua telah membayar sebanyak RM38,757-00 melalui cek Maybank bernombor MBB183696. Bayaran tersebut di buat kepada Tetuan Azril & Associates sebagai stakeholder/peguam yang disediakan Defendan dalam Perjanjian Jual Beli tersebut. [10] Melalui surat bertarikh 15.8.2022 daripada Tetuan Azril & Associates kepada pembeli-pembeli iaitu Plaintif Pertama dan Plaintif Kedua, pihak-pihak telah bersetuju untuk membuat beberapa pindaan terhadap klausa di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut. Ia juga diberikan kepada Plaintif Ketiga dan Plaintif Keempat. [11] Antara terma penting dalam PJB ialah klausa penyerahan milikan kosong yang pada asalnya ditetapkan selepas 18 bulan daripada tarikh perjanjian. Terma ini kemudiannya dipinda kepada 22 bulan bermula sebulan selepas bayaran deposit di buat. Maka, tarikh akhir penyerahan milikan kosong adalah pada 20 Januari 2023. [12] Defendan telah memperoleh surat kebenaran merancang secara bersyarat daripada Majlis Perbandaran Kajang (MPK) pada 1 Disember 2021. Walau bagaimanapun, pelan infrastruktur masih belum diluluskan sehingga kini. Defendan mengakui perkara ini melalui afidavit jawapan. [13] Defendan hanya dibenarkan menjalankan kerja-kerja awal seperti pembersihan tapak dan pemasangan papan tanda, tetapi tiada sebarang kerja pembangunan sebenar dimulakan sehingga ke tarikh tuntutan difailkan. Defendan menyatakan bahawa kelewatan adalah berpunca daripada faktor luar seperti pandemik COVID-19. [14] Plaintif-Plaintif melalui surat bertarikh 23 Mac 2023 dan 17 April 2023 telah menamatkan perjanjian dan menuntut agar semua wang yang telah dibayar dipulangkan. Tiada sebarang jawapan atau tindakan balas diterima daripada Defendan mahupun firma guamannya. [15] Defendan menentang tuntutan ini dan permohonan Penghakiman Terus. ANALISA DAN DAPATAN [16] Defendan menafikan melanggar terma perjanjian . Pembayaran denda kelewatan akan dibayar setelah kerja-kerja di tapak dimulakan. Namun pada masa yang sama defendan mengakui bahawa pembayaran kelewatan perlu di buat oleh defendan. Ini bermakna defendan telah melanggar peruntukan perjanjian. [17] Defendan berhujah bahawa remedi yang ada di dalam perjanjian untuk sebarang kelewatan adalah pembayaran ganti rugi. Maka, pembatalan tidak boleh digunakan sebagai remedy. Namun begitu, dari pemerhatian dan analisa terhadap peruntukan perjanjian, tidak ada klausa sebegini. Plaintif-Plaintif tidak dihalang dari menjalankan haknya untuk menamatkan perjanjian. Defendan sepatutnya memulangkan wang yang pernah dibayar oleh Plaintif-Plaintif dalam tempoh empat belas (14) hari selepas menerima surat-surat Plaintif berkenaan penamatan kepada Defendan [18] Defendan telah mengemukakan permohonan kelulusan pelan infrastruktur dan masih belum diluluskan walaupun telah mematuhi segala syarat yang ditetapkan oleh Majlis Perbandaran Kajang. [19] Defendan telah mendapat kelulusan untuk memulakan kerja-kerja awal seperti pembersihan tapak, penyediaan silt trap, pemasangan papan tanda projek dan hoarding sahaja. [20] Kebenaran merancang yang diberikan kepada defendan adalah bersyarat dan ia telah pun tamat. Defendan tidak dapat memenuhi syarat yang ditetapkan oleh pihak berkuasa. [21] Saya mendapati tempoh 22 bulan yang diperuntukkan di dalam perjanjian telah tamat. Plaintif-Plaintif tidak boleh diletakkan di dalam keadaan berterusan menunggu. [22] Masa adalah teras perjanjian . Dengan itu, plaintif-plaintif berhak menamatkan perjanjian. Klausa 15.1 perjanjian jual beli menyatakan time wherever mentioned herein shall be of the essence of this Agreement . Selain dari itu kelakuan dan tindak tanduk pihak-pihak juga menunjukkan masa adalah teras. Ini jelas dari perlanjutan masa dari 18 bulan kepada 22 bulan sahaja dan tidak ada lanjutan lagi selepas itu. Lanjutan hanya diberikan selama empat bulan. Ini bermakna pematuhan kepada masa adalah amat penting. [23] Di bawah Akta Kontrak dinyatakan di bawah Seksyen 56 bahawa jika pihak yang membuat perjanjian gagal melakukannya tanggungjawabnya di bawah kontrak tersebut dalam masa yang ditetapkan, maka perjanjian tersebut menjadi perjanjian yang boleh dibatalkan oleh pihak yang dijanjikan, jika masa adalah teras kepada perjanjian. [24] Isu sebegini telah diputuskan di dalam kes Damansara Realty Bhd v Bangsar Hill Holdings Sdn Bhd & Anor [2011] 9 CLJ 257 yang memutuskan bahawa plaintif perlu melaksanakan perjanjian dalam masa yang munasabah. Kegagalan memulakan kerja dalam masa tiga belas tahun setengah menjadikan plaintif melanggar perjanjian dan ia mewajarkan defendan mengeluarkan notis penamatan. [25] Di dalam kes Gan Hwa Kian & Anor v Shencourt Sdn Bhd [2007] 3 CLJ, telah diputuskan oleh Mahkamah Tinggi bahawa memandangkan defendan telah melanggar perjanjian untuk memberikan milikan kosong hartanah dalam masa yang ditetapkan maka plaintif berhak memperolehi pengembalian semula wang yang telah dibayar dan juga ganti rugi. [26] Sebarang kelewatan di pihak defendan, ia perlu ditanggung risikonya oleh pihak defendan sendiri. Di pihak plaintif-plaintif, mereka telah melaksanakan tanggungjawab dengan membuat pembayaran mengikut masa yang ditetapkan dalam perjanjian. [27] Selepas perjanjian ditamatkan, maka tidak ada keperluan lagi di pihak plaintif-plaintif untuk membuat sebarang pembayaran jika diminta oleh defendan. Penamatan perjanjian adalah berpunca dari keingkaran defendan sendiri yakni tidak ada kemajuan kerja yang berlaku di tapak projek. [28] Di dalam kes ini defendan telah mendapat pengkayaan secara tidak adil setelah perjanjian ditamatkan dan pembayaran-pembayaran yang telah di buat oleh plaintif-plaintif tidak dikembalikan. Kesimpulan [29] Defendan tidak mempunyai isu untuk dibicarakan . Maka permohonan plaintif plaintif untuk suatu Penghakiman Terus dibenarkan . Bertarikh pada hari ini 31.7.2025.