Rosnajati Inra Binti Ramlan v Premier Consortium Sdn Bhd (NA-A72NCvC-855-12/2024)

ROSNAJATI INRA BINTI RAMLAN

ROSRAMIZAH INRA BINTI RAMLAN (NO. K/P: 930206-02-5272) …PLAINTIF-PLAINTIF

MUHAMAD ARIF BIN ADZLAN

NOR AMIRA NABILA BINTI MOHD ZEFRI (NO. K/P: 930930-14-5734) …PLAINTIF-PLAINTIF GUAMAN SIVIL NO: NA-A72NCvC-851-12/2024 KHAIRUL ANWAR BIN HAMZAH (NO. K/P: 850710-03-5381) 23/07/2026 09:12:30 NA-A72NCvC-855-12/2024 Kand. 55 S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw GUAMAN SIVIL NO: NA-A72NCvC-852-12/2024 DINNESH A/L SUNTHARAM (NO. K/P: 910201-06-6491) GUAMAN SIVIL NO: NA-A72NCvC-854-12/2024 NORUL ZAFINAS BINTI ZAKARIA (NO. K/P: 840229-08-6300) GUAMAN SIVIL NO: NA-A72NCvC-54-01/2025 SYAHRUNIZAM BIN SHAHWAN (NO. K/P: 760927-05-5165) S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw GUAMAN SIVIL NO: NA-A72NCvC-64-01/2025 NURUL SYAFIQAH BINTI JANI (NO. K/P: 890305-59-5648) GUAMAN SIVIL NO: NA-A72NCvC-65-01/2025 SYAHRUNIZAM BIN SHAHWAN (NO. K/P: 760927-05-5165) ALASAN PENGHAKIMAN

Tujuh orang Plaintif-plaintif dalam kes ini merupakan pembeli-pembeli bagi 8 unit perumahan yang beralamat di Pangsapuri Perkhidmatan Residensi KLIA, Jalan Pusat Niaga KLIA 6, Nilai, Negeri Sembilan daripada Defendan yang merupakan sebuah syarikat pemaju perumahan yang membangunkan projek pembangunan pangsapuri tersebut. S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw

Plaintif-plaintif dalam kes ini telah memfailkan tuntutan atas hak mereka sebagai Pembeli terhadap Defendan sebagai Pemaju bagi Ganti Rugi Tertentu LAD akibat kelewatan penyerahan milikan kosong dan kelewatan menyiapkan kemudahan Bersama oleh Defendan.

Secara ringkasnya, pembelaan Defendan pula adalah bersandarkan kepada hujah bahawa Plaintif-Plaintif tidak mempunyai locus standi berikutan penyerahan hak mutlak kepada bank pembiaya. Defendan turut menyatakan bahawa garis masa pengiraan LAD sepatutnya bermula dari tarikh SPA dan bukannya tarikh bayaran deposit seperti yang dituntut Plaintif. Defendan juga membantah tuntutan LAD berasingan bagi kelewatan penyerahan milikan kosong dan kemudahan bersama atas alasan ia merupakan tuntutan bertindih.

Pada 8 September 2025, Peguam Plaintif-plaintif telah memohon untuk kesemua 8 kes ini digabungkan bersama untuk perbicaraan dan guaman sivil no NA-A72NCvC-855-12/2024 dijadikan kes induk seperti dalam Notis Permohonan pada Kandungan 17 dan Peguam Defendan tidak mempunyai bantahan ke atas permohonan ini.

Oleh itu, Mahkamah telah membenarkan permohonan penggabungan ini dan kesemua 8 kes ini telah dibicarakan bersama-sama. Tuntutan Plaintif-plaintif ke atas Defendan dalam kes ini telah melalui proses perbicaraan penuh. Semasa perbicaraan, pihak Plaintif telah mengemukakan tujuh orang saksi iaitu: i. Rosnajati Inra binti Ramlan (SP1) – Plaintif bagi guaman sivil no: NA-A72NCvC-855-12/2024 ii. Nor Amira Nabila binti Mohd Zefri (SP2) – Plaintif bagi guaman sivil no: NA-A72NCvC-846-12/2024 iii. Norul Zafinas binti Zakaria (SP3) – Plaintif bagi guaman sivil no: NA-A72NCvC-854-12/2024 iv. Dinnesh A/L Suntharam (SP4) – Plaintif bagi guaman sivil no: NA-A72NCvC-852-12/2024 v. Syahrunizam bin Shahwan (SP5) – Plaintif bagi guaman sivil no: NA-A72NCvC-54-01/2025 dan NA-A72NCvC-65-01/2025 S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw vi. Nurul Syafiqah binti Jani (SP6) – Plaintif bagi guaman sivil no: NA-A72NCvC-64-01/2025; dan vii. Khairul Anwar bin Hamzah (SP7) - Plaintif bagi guaman sivil no: NA-A72NCvC-851-12/2024.

Manakala bagi pihak Defendan pula seorang saksi telah dipanggil untuk memberikan keterangan iaitu Yap Di Lan (Pengurus Kewangan Syarikat Defendan – SD1).

Di akhir perbicaraan, Mahkamah ini telah memutuskan bahawa Plaintif-plaintif telah berjaya membuktikan sepenuhnya tuntutan mereka terhadap Defendan mengikut amaun prinsipal unit masing-masing iaitu bagi LAD akibat kelewatan penyerahan milikan kosong dan LAD akibat kelewatan menyiapkan kemudahan bersama.

Tidak berpuas hati dengan keputusan Majistret tersebut, pada 28.5.2026, Defendan telah memfailkan satu Notis Rayuan di Mahkamah Tinggi Seremban dan merayu terhadap keseluruhan keputusan Majistret yang diberikan pada tarikh 18.5.2026.

Plaintif-Plaintif di Mahkamah ini menuntut Ganti Rugi LAD akibat kelewatan Defendan dalam menyerahkan milikan kosong unit pangsapuri dan Ganti Rugi LAD akibat kelewatan Defendan dalam menyiapkan kemudahan bersama.

Plaintif-plaintif telah menandatangani booking form atas permintaan Defendan dan membayar wang deposit/ tempahan sebanyak RM1,000 pada:

SP1 pada 12 November 2017;

(ii) SP2 pada 20 Oktober 2018;

(iii) SP3 pada 5 Ogos 2018;

(iv) SP4 pada 13 Disember 2018;

SP5 pada 30 Disember 2017 (bagi kedua-dua unit);

(vi) SP6 pada 11 Disember 2018; dan

(vii) SP7 pada 20 Ogos 2018. S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw bagi tujuan pembelian unit-unit pangsapuri yang berkenaan. Berikutan itu, Plaintif-Plaintif telah menerima tawaran pembiayaan dari bank pembiaya masing-masing.

Pihak-pihak kemudiannya secara rasmi mengikat dan menandatangani satu Perjanjian Jual Beli (SPA) seperti yang berikut:

SP1 bertarikh pada 16 Januari 2018 bagi pembelian unit pangsapuri No. A-19-9, Blok A, Residensi KLIA dengan harga belian berjumlah RM338,650;

(ii) SP2 bertarikh pada 27 November 2018 bagi pembelian unit pangsapuri No. A-7-11, Blok A, Residensi KLIA dengan harga belian berjumlah RM 323,800;

(iii) SP3 bertarikh pada 18 Oktober 2018 bagi pembelian unit pangsapuri No. A-7-7, Blok A, Residensi KLIA dengan harga belian berjumlah RM 419,900;

(iv) SP4 bertarikh pada 1 Jun 2018 bagi pembelian unit pangsapuri No. A-14- 11, Blok A, Residensi KLIA dengan harga belian berjumlah RM 311,300;

SP5 bertarikh pada 25 Mei 2018 bagi pembelian unit pangsapuri No. A-6- 8, Blok A, Residensi KLIA dengan harga belian berjumlah RM315,500 dan pada 13 Julai 2018 bagi pembelian unit pangsapuri No. A-6-4, Blok A, Residensi KLIA dengan harga belian berjumlah RM320,500;

(vi) SP6 bertarikh pada 4 Julai 2018 bagi pembelian unit pangsapuri No. A- 25-8, Blok A, Residensi KLIA dengan harga belian berjumlah RM326,600; dan

(vii) SP7 bertarikh pada 1 Jun 2018 bagi pembelian unit pangsapuri No. A-12- 2, Blok A, Residensi KLIA dengan harga belian berjumlah RM338,200.

Di bawah terma-terma SPA yang ditandatangani tersebut, khususnya Klausa 9 SPA memperuntukkan bahawa masa adalah intipati kepada kontrak. Seterusnya, Klausa 25(1) dan Klausa 29(1) SPA menetapkan secara nyata bahawa Defendan bertanggungjawab untuk menyerahkan milikan kosong unit tersebut serta menyiapkan kemudahan bersama dalam tempoh empat puluh lapan bulan dari tarikh perjanjian dijalankan. Kegagalan pematuhan tempoh masa ini melayakkan S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw pembeli menuntut ganti rugi LAD yang dikira dari hari ke hari pada kadar 10% setahun.

Berdasarkan garis masa kontrak bermula dari tarikh SPA ditandatangani maka tarikh asal bagi Defendan untuk menyerahkan milikan kosong unit dan menyiapkan kemudahan bersama jatuh pada atau sebelum:

16 Januari 2022 bagi SP1

(ii) 27 November 2022 bagi SP2;

(iii) 18 Oktober 2022 bagi SP3;

(iv) 1 Jun 2022 bagi SP4;

25 Mei 2022 bagi SP5 untuk Unit A-6-8 dan 13 Julai 2022 untuk Unit A-6- 4;

(vi) 4 Julai 2022 bagi SP6; dan

(vii) 2 Oktober 2022 bagi SP7.

Walau bagaimanapun, disebabkan kesan daripada pandemik Covid-19, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) telah meluluskan dua pelanjutan masa (Extension of Time - EOT) kepada Defendan untuk tempoh terkumpul sebanyak 320 hari. Berikutan EOT ini, Defendan telah menganjakkan tarikh serahan milikan kosong pada 28 Februari 2024 dan tarikh serahan kemudahan bersama pada 26 Februari 2024 bagi kesemua Plaintif.

Pihak-pihak tidak mempunyai pertikaian berkenaan milikan kosong unit perumahan tersebut hanya diserahkan secara rasmi kepada Plaintif-plaintif melalui Notis Serahan Milikan Kosong bertarikh 28 Februari 2024. Manakala bagi kemudahan bersama pula, Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) hanya dikeluarkan secara rasmi pada 26 Februari 2024. Namun, ini menunjukkan terdapatnya kelewatan yang nyata dalam penyerahan milikan kosong dan penyiapan infrastruktur bersama oleh pihak pemaju melampaui tempoh masa yang dibenarkan oleh KPKT. Disini, timbulnya pertikaian berkaitan pengiraan kelewatan dikira dari tempoh pembayaran deposit tempahan unit atau dari tarikh SPA ditandatangani. S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw

Kes Plaintif

Plaintif-Plaintif menegaskan bahawa pengiraan LAD bagi kelewatan milikan kosong dan kemudahan bersama harus bermula dari tarikh pembayaran deposit tempahan dengan memotong tempoh EOT 320 hari yang membawa kepada jumlah tuntutan keseluruhan sebanyak:

RM57,635.45 bagi SP1;

(ii) RM18,700.56 bagi SP2;

(iii) RM34,742.41 bagi SP3;

(iv) RM43,462.60 bagi SP4;

RM 49,488.71 bagi SP5 untuk Unit A-6-8 dan RM48,716.66 untuk Unit A- 6-4;

(vi) RM58,831.68 bagi SP6; dan

(vii) RM26,314.74 bagi SP7.

Sebelum memfailkan saman ini, Plaintif-Plaintif melalui peguamcara mereka telah mengeluarkan Notis Tuntutan bertarikh 24 Jun 2024 serta memberi notis berkenaan pemfailan tindakan Mahkamah kepada pihak bank pembiaya. Tuntutan ini bagaimanapun telah dipertikaikan oleh Defendan melalui surat jawapan bertarikh 24 Julai 2024.

Kes Defendan

Disini Defendan menafikan liabiliti tuntutan Plaintif-Plaintif dan berhujah bahawa pengiraan LAD sepatutnya dikira dari tarikh SPA ditandatangani dan bukan dari tarikh pembayaran deposit tempahan. Defendan juga menegaskan bahawa Plaintif-Plaintif tidak berhak menuntut dua pengiraan LAD secara berasingan kerana unit dan kemudahan bersama diserahkan pada masa yang sama dalam bangunan yang sama.

Selain itu, Defendan mendakwa Plaintif-Plaintif sendiri telah melanggar Klausa 27(1)(d) SPA kerana mempunyai baki harga belian yang tertunggak masing-masing. Maka Defendan memohon hak untuk menolak sedia (set-off) jumlah S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw tunggakan tersebut daripada sebarang jumlah LAD yang mungkin diawadkan oleh Mahkamah.

C. BEBAN PEMBUKTIAN Plaintif perlu membuktikan setiap tuntutan Plaintif tersebut terhadap Defendan kerana beban pembuktian pada setiap masa adalah terletak kepada Plaintif. Hal ini adalah sejajar dengan kehendak Seksyen 101 Akta Keterangan 1950 yang memperuntukkan bahawa: “(1) Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must prove that those facts exist.

When a person is bound to prove the existence of any fact, it is said that the burden of proof lies on that person.”

Plaintif haruslah membuktikan fakta yang diplidkan dalam pernyataan tuntutan. Ini juga selari dengan kehendak seksyen 103 Akta Keterangan 1950 yang memperuntukkan bahawa: “The burden of proof as to any particular fact lies on that person who wishes the court to believe in its existence, unless it is provided by any law that the proof of that fact shall lie on any particular person.”

Beban pembuktian yang terletak pada bahu Plaintif ini adalah untuk beliau membuktikan kesnya berdasarkan ujian imbangan kebarangkalian.

Di dalam kes Abu Bakar bin Pangis & Ors v Tung Cheong Sawmill Sdn Bhd & Ors [2014] 5 MLJ 384, Mahkamah Rayuan telah memberikan satu penjelasan terperinci berkenaan beban pembuktian dan fungsi imbangan kebarangkalian dan Mahkamah ini telah mengambil panduan tersebut sebagai prinsip undang-undang S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw yang terpakai dalam menilai keterangan. Mahkamah Rayuan menjelaskan berkenaan isu ini seperti yang berikut: “BURDEN OF PROOF AND BALANCE OF PROBABILITIES [21] Be that as it may, the law itself is fundamentally fair and just. It is just that the burden is upon a plaintiff to prove his claim. It is fair that he has to prove the facts in support of his claim not beyond reasonable doubt but only upon a balance of probabilities. [22] Objectively speaking, the nature of proof of a claim is not about believing one party or witness and not the other. Otherwise, justice in civil litigation falls prey to the uncertainty of who and what is believed or not by whoever presides in the court. It is to avoid this and to put the matter of proof upon an objective basis that the two fundamental concepts of the burden of proof and proof upon a balance of probabilities were developed. [23] But all this would come to nought if, in arriving at its conclusion and decision, the court erred (a) in the application of these two fundamental concepts of burden of proof and balance of probabilities, and/or (b) in the appreciation of the facts of the case. [24] To appreciate how burden of proof functions, it is necessary to bear in mind the process of determination of facts in civil litigation: the facts in support of it. He does so by setting out such facts in his pleadings, thereby giving the other party notice and an opportunity to check and verify that those facts are true and correctly stated, and the other party may, to enable him to do so, require further and better particulars;

a plaintiff relying upon a cause of action carries the burden of proving the facts in support of it. He does so by setting out such facts in his pleadings, thereby giving the other party notice and an opportunity to check and verify that those S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw facts are true and correctly stated, and the other party may, to enable him to do so, require further and better particulars;

in respect of those facts in support:

if not disputed by the defence, it is deemed to have been accepted and it is not necessary to prove it;

(ii) if a fact in support is disputed and the plaintiff had disclosed the nature of the evidence relied upon, then if conceded by the defence it is deemed to have been proved, and no further proof is necessary;

(iii) if a fact in support is disputed and the plaintiff had disclosed the nature of the evidence relied upon, and it remained disputed by the defence, but if after discovery and or interrogatory it was conceded by the defence, it is deemed to have been proved, and no further proof is necessary.

if not conceded, a disputed fact in support proceeds to trial stage where:

if as to a disputed fact no evidence is produced by the plaintiff in the form of oral testimony of a witness or documentary evidence in support thereof, then it is held to have been not proved;

(ii) if as to the disputed fact evidence is produced in the form of oral testimony of a witness or documentary evidence, and such evidence is not challenged in cross-examination, then it is held to have been proved;

(iii) if as to the disputed fact evidence is produced in the form of oral testimony of a witness or documentary evidence produced, and such evidence is not demolished during cross-examination, and no evidence to support the cross-examination is adduced, or if adduced failed to support the basis of cross-examination, then the evidence is held to remain unshaken and the disputed fact have been proved;

(iv) if as to the disputed fact evidence is produced in the form of oral testimony of a witness or documentary evidence, and cross-examination succeeds to demolish that evidence, then the disputed fact is held to be not proved; and

if as to a disputed fact evidence is produced in the form of oral testimony of a witness or documentary evidence, and despite cross-examination the version is maintained, it is for the court to assess S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw what weight is to be given to such evidence in proof of the disputed fact. [25] Unless so provided by law or agreement, it is rare that any evidence produced is conclusive proof of a disputed fact. More often than not the evidence tend to support each party. This in fact is the bona fide cause of dispute between the parties. Hence, the concept of proof upon a balance of probabilities had been adopted to resolve the dispute. It functions in this manner:

it starts with a disputed fact in support of the plaintiff's case being just his version of a fact;

this version gains probability when some evidence is produced by the plaintiff as the party upon whom the burden of proving that disputed fact lies; and

if the other party produces no evidence to contradict that evidence or to support its own version of the disputed fact, then the party upon whom the burden lies is held to have proved its version of the disputed fact upon a balance of probabilities; but

if the other party produces some evidence to contradict that evidence or to support its own version of the disputed fact, that other party is said to have placed its evidence upon 'the balance of probabilities', and depending upon the weight given to the evidence of each party, the trial court determines in whose favour that balance of probabilities points in respect of that disputed fact. [26] So much for burden of proof and proof upon a balance of probabilities in respect of a disputed fact. [27] A conclusion and decision in a civil suit as to whether a plaintiff has proved his claim upon a balance of probabilities, is arrived at by application of law to the totality of the facts (a) not disputed, (b) facts conceded, agreed and (c) findings of fact found to be proved upon a balance of probabilities as explained above.” S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw

Mahkamah Persekutuan turut memutuskan berkaitan prinsip beban pembuktian dalam kes Datuk Mohd Ali Haji Abdul Majid & Anor v. Public Bank [2014] 4 MLJ 465 seperti yang berikut: “[32] It is trite law that a claimant claiming damages must prove that he has suffered the damage. The claimant has the burden of proving both liability and quantum of damages, before he can recover the sum claimed. This follows from the general rule that the burden of proving a fact is upon him who alleges it and not upon him who denies it, so that where a particular allegation forms an essential part of a person’s case, the proof such allegation falls on him. (See s.103 of the Evidence Act 1950). If he fails to prove both the liability and the quantum of damages, he loses the action”.

Selain itu, Mahkamah Persekutuan turut menjelaskan berkenaan standard pembuktian atas imbangan kebarangkalian di dalam kes-kes sivil yang mana dalam kes Inas Faiqah Mohd Helmi (A child Suing Through Her Father and Next Friend; Mohd Helmi Abdul Aziz) v. Kerajaan Malaysia & Ors [2016] 2 MLJ 1 yang mana Mahkamah Persekutuan telah menyatakan bahawa: “The standard of proof in civil cases is the legal standard to which a party is required to prove its case, namely on a balance of probabilities. In civil litigation, the question of probability or improbability of an action occurring is an important consideration to be taken into account in deciding whether that particular event had actually taken place or not.”

Justeru, dalam kes ini, setelah meneliti pliding pihak-pihak, keterangan saksi-saksi, dokumen-dokumen yang dikemukakan, hujahan bertulis serta otoriti yang dirujuk, Mahkamah ini mendapati bahawa Plaintif-plaintif telah berjaya membuktikan kesnya terhadap Defendan berdasarkan imbangan kebarangkalian. S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw

Berdasarkan ini Mahkamah akan membincangkan isu-isu yang dibangkitkan dalam tindakan ini sehingga menyebabkan Mahkamah memutuskan keputusan bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan sebahagian tuntutannya terhadap Defendan.

Mahkamah ini setelah meneliti keseluruhan keterangan kes mendapati ia perlu menimbangkan isu-isu yang timbul seperti yang berikut:

Sama ada Plaintif-Plaintif mempunyai locus standi untuk memulakan dan mengekalkan tindakan ini terhadap Defendan di bawah Seksyen 22(c) Akta Pemajuan Perumahan 1966 [Akta 118] dengan bertindak memaklumkan Pembiaya berkenaan pemfailan tindakan ini di Mahkamah;

Sama ada satu kontrak telah terbentuk dari tarikh bayaran deposit (booking fee) oleh Plaintif kepada Defendan dan sama ada tarikh bayaran deposit (booking fee) tersebut merupakan tarikh permulaan yang sah bagi pengiraan tempoh serahan milikan kosong dan kemudahan bersama;

Sama ada Defendan telah memungkiri Perjanjian Jual Beli (SPA) akibat kelewatan menyerahkan milikan kosong dan sama ada Plaintif berhak di bawah undang-undang untuk menuntut dua ganti rugi berasingan iaitu LAD bagi milikan kosong unit dan LAD bagi kemudahan bersama; dan

Sama ada formula pengiraan LAD harus bersandarkan harga penuh SPA atau harga selepas rebat dan sama ada Defendan berhak di sisi undang-undang untuk membuat tolakan (set-off) terhadap sebarang baki yang didakwa tertunggak oleh Plaintif. S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw E. DAPATAN DAN ALASAN MAHKAMAH ISU 1: Sama ada Plaintif-Plaintif mempunyai locus standi untuk memulakan dan mengekalkan tindakan ini terhadap Defendan di bawah seksyen 22(c) Akta 118 dengan bertindak memaklumkan Pembiaya berkenaan pemfailan tindakan ini di Mahkamah

Bagi memutuskan isu sama ada Plaintif-Plaintif dalam kes ini mempunyai locus standi untuk memulakan dan mengekalkan tindakan ini terhadap Defendan di bawah seksyen 22(c) Akta 118, Mahkamah perlu meneliti sama ada Plaintif telah memenuhi syarat di bawah seksyen 22C Akta 118 itu sendiri. Seksyen ini memperuntukkan seperti yang berikut: “22C. Hak untuk memulakan dan menyenggarakan tindakan Walau apa pun apa-apa yang terkandung dalam mana-mana undang-undang bertulis atau mana-mana rukun undang-undang, seorang pembeli rumah sebagaimana yang ditakrifkan dalam seksyen 16A adalah berhak atas kerelaan hatinya sendiri dan atas namanya sendiri untuk memulakan, menjalankan, membawa dan menyenggarakan dalam mana-mana mahkamah atau tribunal apa-apa tindakan, guaman atau prosiding terhadap seorang pemaju perumahan atau mana-mana orang lain berkenaan dengan mana-mana perkara yang timbul daripada perjanjian jual dan beli yang dibuat antara pembeli dengan pemaju perumahan tersebut melainkan jika suatu tujuan yang bertentangan dinyatakan dalam mana-mana perjanjian, penyerahhakan atau gadaian antara pembeli rumah dengan pembiayanya di mana keizinan bertulis terdahulu daripada pembiayaannya mesti diperolehi dahulu sebelum dia menjalankan mana-mana haknya di bawah seksyen ini.”

Peruntukan ini jelas memberi hak statutori kepada pembeli rumah untuk memulakan sebarang tindakan perundangan atas nama mereka sendiri terhadap pemaju di mana-mana Mahkamah. Hak ini dilihat terpakai selagi mana terdapat notis makluman bertulis diberikan oleh Plaintif kepada bank pembiaya. S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw

Mahkamah kemudiannya merujuk kepada kes Leong Keng Chiang v Prema Bonanza Sdn Bhd [2021] MLJU 714, dimana Mahkamah Tinggi dalam kes ini menerangkan berkenaan isu locus standi bagi kes tindakan undang-undang yang diambil oleh pembeli rumah ke atas pemaju seperti yang berikut: “[90] D contends that P does not have locus standi to initiate an action for the LAD. By reason that P took a loan from a bank ("Bank") and entered into a Deed of Assignment. The Deed of Assignment assigns all rights, title and interest of P under the SPA to the Bank. [91] This contention is without merit. P has locus standi to initiate this action against D by virtue of section 22C of the HDA which reads: Notwithstanding anything contained in any written law or any rule of law, agreement, assignment or charge lawfully entered into between a homebuyer as defined in section 16A and his financier, a homebuyer shall be entitled on his own volition and in his own name to initiate, commence, institute and maintain in any court or tribunal any action, suit or proceeding against a housing developer or any other person in respect of any matter arising out of the sale and purchase agreement entered into between the homebuyer and the housing developer provided the homebuyer's financier under a deed of absolute assignment is notified in writing either before or within fourteen days after the action, suit or proceeding against the housing developer has been filed before any court or tribunal. [92] In the instant case, notice has been given to the Bank in accordance with section 22C of the HDA. The Bank was notified of the present claim filed by P. The said notice dated 11.8.2020 is exhibited in 'Exhibit B' annexed to P's affidavit affirmed on 8.9.2020.”.

Berpandukan otoriti di atas, Plaintif-Plaintif dalam kes ini telah membuktikan terdapat notis makluman bertulis yang sah kepada pembiaya masing-masing. Hal ini merujuk kepada keterangan Plaintif-plaintif semasa Pemeriksaan Utama di hadapan Mahkamah ini yang mengesahkan terdapat notis yang dihantar kepada Pembiaya seperti dalam eksibit yang ditandakan seperti yang berikut: S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw

P13 bagi kes SP1;

(ii) P21 bagi kes SP2;

(iii) P28 bagi kes SP3;

(iv) P35 bagi kes SP4;

P45 bagi kes SP5;

(vi) P53 bagi kes SP6; dan

(vii) P61 bagi kes SP7.

Oleh itu, merujuk kepada seksyen 22C Akta 118, kes undang-undang yang dirujuk serta keterangan yang ada di hadapan Mahkamah, Mahkamah menyimpulkan Plaintif-Plaintif mempunyai locus standi yang utuh di sisi undang-undang untuk memula dan meneruskan tindakan ini terhadap Defendan. ISU 2: Sama ada satu kontrak telah terbentuk dari tarikh pembayaran deposit (booking fee) oleh Plaintif kepada Defendan dan sama ada tarikh pembayaran deposit (booking fee) tersebut merupakan tarikh permulaan yang sah bagi pengiraan tempoh serahan milikan kosong dan kemudahan bersama

Isu seterusnya yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ini adalah sama ada satu kontrak yang mengikat telah terbentuk di antara pihak-pihak dari tarikh pembayaran deposit dibuat oleh Plaintif-plaintif kepada Defendan dan sama ada tarikh bayaran deposit tersebut merupakan tarikh permulaan yang sah di sisi undang-undang bagi pengiraan tempoh penyerahan milikan kosong dan kemudahan bersama. Defendan dalam hujahannya menegaskan bahawa pengiraan ganti rugi LAD sepatutnya bermula dari tarikh SPA yang ditandatangani, manakala Plaintif menuntut agar garis masa liabiliti ini dihitung dari tarikh pembayaran deposit dibayar dan diterima oleh Defendan.

Selepas meneliti dan menilai keseluruhan keterangan dokumentari serta keterangan lisan saksi-saksi dalam kes ini, Mahkamah ini mendapati bahawa satu kontrak yang sah dan mengikat telah terbentuk pada ketika Plaintif-plaintif membayar wang deposit mereka masing-masing kepada Defendan. S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw

Mahkamah ini membuat rujukan undang-undang asas kepada pembentukan kontrak dibawah seksyen 2 Akta Kontrak 1950 seperti yang berikut:

Interpretation In this Act the following words and expressions are used in the following senses, unless a contrary intention appears from the context:

when one person signifies to another his willingness to do or to abstain from doing anything, with a view to obtaining the assent of that other to the act or abstinence, he is said to make a proposal;

when the person to whom the proposal is made signifies his assent thereto, the proposal is said to be accepted: a proposal, when accepted, becomes a promise; …

when, at the desire of the promisor, the promisee or any other person has done or abstained from doing, or does or abstains from doing, or promises to do or to abstain from doing, something, such act or abstinence or promise is called a consideration for the promise;

Berpandukan peruntukan ini, Mahkamah mendapati tindakan Defendan menawarkan unit pangsapuri berkenaan merupakan satu tawaran (offer), manakala penerimaan wang deposit oleh Defendan daripada Plaintif-Plaintif menandakan satu penerimaan (acceptance) yang melengkapkan elemen pembentukan kontrak yang sah. Malahan, bayaran deposit ini turut menjadi sebahagian dari harga belian. Oleh itu, Mahkamah menolak hujah Defendan bahawa tiada kontrak wujud sebelum SPA ditandatangani oleh pihak-pihak. Hal ini kerana, pada hemat Mahkamah ini, sejurus transaksi bayaran deposit telah lengkap, suatu hubungan berasaskan ikatan kontrak telah terbentuk.

Memandangkan Mahkamah telah membuat dapatan bahawa kontrak telah wujud sejurus wang deposit dibayar oleh Plaintif-plaintif kepada Defendan, maka selaras dengan ini, bagi isu tarikh permulaan pengiraan tempoh penyerahan milikan kosong, Mahkamah ini turut mendapati kitaran masa LAD wajib bermula dari tarikh bayaran deposit dan bukannya tarikh SPA ditandatangani. S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw

Mahkamah ini merujuk kepada kes Chow Chee Wah dan Lain-Lain v Xtreme Meridian Sdn Bhd [2025] MLJU 327 yang mana Mahkamah Sesyen dalam kes ini menyatakan seperti yang berikut: “[72] Saya berpendapat bahawa tindakan Defendan dalam menerima fi tempahan yang dibayar oleh Plaintif-Plaintif dan diakhiri dengan memasuki Perjanjian Jual Beli dengan jelas menunjukkan niat Defendan adalah untuk memulakan hubungan kontrak dengan Plaintif-Plaintif seawal bayaran fi tempahan yang pertama diterima olehnya. [73] Saya berpendapat bahawa kesimpulan ini adalah wajar untuk melindungi hak dan kepentingan Plaintif-Plaintif selaku pembeli rumah selaras dengan tujuan Akta 118 yang melindungi kepentingan sosial.”

Mahkamah ini kemudiannya merujuk keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor [2021] 2 CLJ 441 yang mana Mahkamah ini adalah terikat secara stare decisis. Mahkamah Persekutuan dalam kes ini secara muktamad memutuskan bahawa tempoh masa bagi penyerahan milikan kosong di bawah kontrak statutori hendaklah dikira dari tarikh bayaran deposit tempahan diterima oleh pemaju. Mahkamah Persekutuan menjelaskan seperti yang berikut: “[89] We agree fully with the views expressed above and as such we answer all related leave questions on the common issue to the effect as follows: Where there is a delay in the delivery of vacant possession by a developer to the purchaser in respect of Scheduled Contracts under reg 11(1) of the Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989 (Regulation 1989) enacted pursuant to s 24 of the Housing Development (Control and Licensing) Act 1966, the date for calculation of liquidated agreed damages (‘LAD’) begins from the date of payment of deposit/booking fee/initial fee/expression by the purchaser of his written intention to purchase and not from the date of the sale and purchase agreement literally.” S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw

Dalam kes ini, Mahkamah mendapati pembayaran wang deposit oleh Plaintif-plaintif kepada Defendan telah dibuktikan dengan jelas melalui resit rasmi yang dikemukakan dan ditandakan sebagai eksibit seperti yang berikut:

P2 bagi kes SP1;

(ii) P15 bagi kes SP2;

(iii) P23 bagi kes SP3;

(iv) P30 bagi kes SP4;

P37 bagi kes SP5;

(vi) P48 bagi kes SP6; dan

(vii) P55 bagi kes SP7.

Oleh yang demikian, fakta material menunjukkan bahawa terdapat selang masa antara tarikh wang deposit dibayar dengan tarikh SPA ditandatangani. Mengikuti prinsip yang digariskan dalam kes PJD Regency Sdn Bhd, garis masa liabiliti Defendan di sisi undang-undang dikira bermula pada saat tarikh wang deposit tersebut dibayar oleh Plaintif dan bukannya pada tarikh formaliti penandatanganan

Disini, Mahkamah memutuskan bahawa pengiraan tempoh penyerahan milikan kosong dan kemudahan bersama bagi kes ini mestilah dihitung secara rasmi dari tarikh Plaintif-plaintif membayar wang deposit. Maka, tuntutan Plaintif untuk ganti rugi LAD yang dikira dari tarikh bayaran deposit adalah dibenarkan dan Defendan diperintahkan untuk membayar jumlah LAD tersebut berdasarkan formula pengiraan undang-undang yang sah seperti yang berikut: Jadual i: Kiraan Gantirugi LAD Kelewatan Penyerahan Milikan Kosong Bil. Plaintif Tarikh bayaran deposit Tarikh serahan milikan kosong Jumlah kelewatan hari setelah ditolak EOT Formula kiraan gantirugi

LAD SP1 12.11.2017 28.2.2024 518 hari 518 hari/ 365 hari x 10% x harga belian = RM48,060.47 S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw

SP2 20.10.2018 28.2.2024 176 hari 176 hari/ 365 hari x 10% x harga belian =

RM15,613.37 SP3 5.8.2018 28.2.2024 320 hari 320 hari/ 365 hari x 10% x harga belian =

RM28,990.36 SP4 13.12.2018 28.2.2024 425 hari 425 hari/ 365 hari x 10% x harga belian =

RM36,247.26 SP5 30.12.2017 28.2.2024 470 hari 470 hari/ 365 hari x 10% x harga belian =

RM41,269.86 SP5 30.12.2017 28.2.2024 470 hari 470 hari/ 365 hari x 10% x harga belian =

RM40,626.03 SP6 11.12.2017 28.2.2024 489 hari 489 hari/ 365 hari x 10% x harga belian =

RM43,755.45 SP7 20.8.2018 28.2.2024 237 hari 237 hari/ 365 hari x 10% x harga belian = RM21,959.84 Jadual ii: Kiraan Gantirugi LAD Kelewatan Penyerahan Kemudahan Bersama Bil. Plaintif Tarikh bayaran deposit Tarikh serahan kemudahan bersama Jumlah kelewatan hari setelah ditolak EOT Formula kiraan gantirugi

LAD SP1 12.11.2017 26.2.2024 516 hari 516 hari/ 365 hari x 10% x 20%harga belian =

RM9,574.98 SP2 20.10.2018 26.2.2024 174 hari 174 hari/ 365 hari x 10% x 20% harga belian =

RM3,087.19 SP3 5.8.2018 26.2.2024 320 hari 320 hari/ 365 hari x 10% x 20% harga belian =

RM5,752.05 SP4 13.12.2018 26.2.2024 423 hari 423 hari/ 365 hari x 10% x 20% harga belian =

RM7,215.34 SP5 30.12.2017 26.2.2024 468 hari 468 hari/ 365 hari x 10% x 20% harga belian =

RM8,218.85 SP5 30.12.2017 26.2.2024 468 hari 468 hari/ 365 hari x 10% x 20% harga belian = RM8,090.63 S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw

SP6 11.12.2017 26.2.2024 487 hari 487 hari/ 365 hari x 10% x 20% harga belian =

RM10,076.23 SP7 20.8.2018 26.2.2024 235 hari 235 hari/ 365 hari x 10% x 20% harga belian = RM4,354.90 ISU 3: Sama ada Defendan telah memungkiri Perjanjian Jual Beli (SPA) akibat kelewatan menyerahkan milikan kosong dan sama ada Plaintif berhak di bawah undang-undang untuk menuntut dua ganti rugi berasingan iaitu LAD bagi milikan kosong unit dan LAD bagi kemudahan bersama

Isu ketiga yang perlu dipertimbangkan Mahkamah ini adalah sama ada Defendan telah memungkiri SPA yang ditandatangani akibat kelewatan menyerahkan milikan kosong dan jika ya, sama ada Plaintif berhak di bawah undang-undang untuk menuntut dua ganti rugi LAD yang berasingan, iaitu LAD kelewatan penyerahan milikan kosong unit dan LAD bagi kelewatan menyiapkan kemudahan bersama.

Defendan berhujah bahawa tuntutan LAD ini perlu disatukan dan tuntutan berasingan dianggap sebagai pertindihan ganti rugi manakala Plaintif-plainitf menegaskan bahawa kedua-duanya LAD ini merupakan hak remedi yang berbeza dan diiktiraf secara berasingan oleh SPA yang mengikat pihak-pihak.

Setelah meneliti keseluruhan keterangan dokumentari dan lisan, Mahkamah ini mendapati bahawa fakta kegagalan Defendan untuk menyerahkan milikan kosong dan menyiapkan kemudahan bersama dalam tempoh masa yang ditetapkan adalah tidak disangkal. Defendan telah nyata memungkiri terma-terma utama di bawah SPA yang ditandatangani Plaintif-plaintif.

Memandangkan Defendan telah memungkiri terma dalam SPA, Mahkamah ini merujuk kepada seksyen 75 Akta Kontrak yang memperuntukkan seperti yang berikut: “Compensation for breach of contract where penalty stipulated for S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw

When a contract has been broken, if a sum is named in the contract as the amount to be paid in case of such breach, or if the contract contains any other stipulation by way of penalty, the party complaining of the breach is entitled, whether or not actual damage or loss is proved to have been caused thereby, to receive from the party who has broken the contract reasonable compensation not exceeding the amount so named or, as the case may be, the penalty stipulated for.”

Berpandukan ini, Plaintif-plaintif adalah berhak ke atas suatu ganti rugi akibat kemungkiran Defendan. Isu seterusnya yang berbangkit adalah sama ada Plaintif-plaintif boleh menuntut dua gantirugi bagi kelewatan penyerahan milikan kosong unit dan menyiapkan kemudahan bersama.

Merujuk kepada kes Muhammad Muaz bin Abdul Malek (suing in his own capacity and as a representative of the 34 purchasers of Residensi Sutera 7 - Service Apartment, Taman Sutera, Kajang) v Modal Ehsan Sdn Bhd [2022] MLJU 2662 yang menerangkan tentang isu Plaintif berhak di bawah undang-undang untuk menuntut dua ganti rugi berasingan dimana Mahkamah menjelaskan seperti yang berikut: “[26] In arguing that the end date of LAD computation for delay in delivery of vacant possession of the Parcels should be the date of CCC, the Defendant has misinterpreted or misunderstood the High Court judgment in Cheang Chee Keong v. Mayfair Ventures Sdn Bhd [2021] 1 LNS 1944. In Cheang Chee Keong v. Mayfair Ventures Sdn Bhd the High Court held that the end date for computation of LAD for delay in completion of common facilities is the date of the CCC, and there is no dictum in that case to extend this statement to the delay in delivery of vacant possession of the Parcel. Under the Schedule H sale and purchase agreement, late completion of common facilities and late delivery of vacant possession of Parcel are treated differently and separately. “.

Malahan Mahkamah ini sekali lagi merujuk kepada PJD Regency Sdn Bhd yang mana Mahkamah Persekutuan dalam kes tersebut telah menetap dan S/N dnLjRDlSxkWM4nbvaL8rAw mengesahkan prinsip tuntutan LAD berasingan ini adalah dibenarkan menurut