1 Security Services Sdn Bhd v Bestcomp Plantation Sdn. Bhd. (NA-24NCvC-396-07/2023)

Security Services Sdn. Bhd (No. Syarikat : 200901034226 (877335-W)) … Plaintif 40

Bestcomp Plantation Sdn. Bhd (No. Syarikat : 1066224-X) … Defendan Pertama

Lai Fo Ming 45 (No. K/P : 621221-01-5057) … Defendan Kedua

Tindakan ini melibatkan pertikaian antara Plaintif sebagai pembeli 50 sebidang hartanah yang dipegang di bawah GM3303, No. Lot 1211, Mukim Labu, Bukit Kubang, Daerah Seremban (Hartanah tersebut) dan Defendan Pertama sebagai penjual. Manakala Defendan kedua adalah pengarah dalam Defendan pertama. Melalui satu perjanjian jual beli bertarikh 27.5.2019, Plaintif telah membeli hartanah tersebut daripada Defendan 55 pertama pada harga RM1,840,410.00.

Pertikaian bermula apabila Defendan-Defendan mendakwa bahawa Plaintif gagal membayar harga belian hartanah tersebut. Akibat dari kegagalan Plaintif menyempurnakan harga belian, Defendan-Defendan 60 telah memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut.

Permohonan Saman Pemula (lampiran 1) di hadapan Mahkamah adalah merupakan permohonan Plaintif untuk mengenepikan kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh Defendan-Defendan ke atas 65 hartanah tersebut. Setelah Mahkamah ini meneliti permohonan Saman Pemula ini dan affidavit-afidavit serta penghujahan-penghujahan yang dikemukakan, Mahkamah ini memutuskan atas imbangan kebarangkalian bahawa permohonan Plaintif untuk mengenepikan kaveat persendirian tersebut dibenarkan dengan kos. 70

Defendan-defendan yang tidak berpuashati dengan keputusan tersebut telah memfailkan rayuan ini. FAKTA KES PLAINTIF 75

Melalui satu perjanjian jual beli bertarikh 27.5.2019, Plaintif telah membeli sebidang hartanah (hartanah tersebut) dari Defendan Pertama untuk balasan harga RM1,840,410. Melalui satu Resolusi Pengarah bertarikh 7/72019, Defendan pertama telah mengesahkan dan meluluskan 80 penjualan hartanah tersebut kepada Plaintif dan melalui resolusi yang sama, mengarahkan supaya wang pembayaran hartanah tersebut dibayar kepada penama Azam Normi bin Daud. Alasan yang dikemukakan oleh Defendan-Defendan mengenai arahan tersebut adalah Defendan pertama berhutang kepada penama Azam Normi. Resolusi Pengarah ini telah 85 disahkan dan diakui oleh Defendan kedua dan Setiausaha Syarikat Defendan pertama.

Seterusnya Plaintif telah membuat pembayaran penuh terhadap harga pembelian hartanah tersebut. Pembayaran telah dibuat secara :- 90 i. Pembayaran deposit sebanyak RM200,000 yang dibayar melalui cek kepada Azam Normi bin Daud sebanyak RM144,787 dan bakinya RM55,213 dibayar kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri sebagaimana yang dipersetujui oleh pihak-pihak. ii. Baki RM1,640,410 bersama faedah lewat bayar RM30,000 dibayar 95 kepada Azmi Normi bin Daud dalam tempoh antara 1.12.2018 sehingga 11.2.2020. Resit-resit pembayaran di atas telah dikemukakan sebagai keterangan sokongan.

Bagaimanapun, Defendan-Defendan mendakwa bahawa Plaintif gagal 100 membayar harga pembelian hartanah tersebut. Akibatnya, Defendan kedua telah beberapa kali memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut pada tarikh-tarikh berikut iaitu pada 9.10.2019,

27.12.2021 dan 15.12.2022. 105 8. Untuk kaveat-kaveat bertarikh 9.10.2019 dan 27.12.2021, Plaintif telah memohon kepada Pentadbir Tanah melalui Notis Borang 19C supaya kaveat persendirian yang dimasukkan ke atas hartanah tersebut diketepikan dan kaveat-kaveat tersebut telah dibatalkan oleh Pentadbir Tanah. 110

Pada 15.12.2022, untuk kali ketiga, Defendan kedua sekali lagi memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut dengan alasan yang sama iaitu Plaintif gagal menyempurnakan bayaran pembelian hartanah.

Untuk kemasukan kaveat kali ini, Plaintif telah mengemukakan permohonan ke Mahkamah untuk memohon supaya kaveat dibatalkan. Oleh itu, melalui permohonan Saman Pemula ini, Plaintif antara lain memohon :- i. Kaveat persendirian yang dimasuki oleh Defendan kedua ke atas hartanah tersebut dibatalkan dengan serta merta; 120 ii. Defendan-defendan dihalang daripada memasukkan apa-apa kaveat persendirian lain ke atas hartanah berdasarkan alasan yang sama. FAKTA KES DEFENDAN-DEFENDAN 125

Defendan kedua mengakui bahawa pihak-pihak telah memasuki satu perjanjian jual beli di mana Defendan-Defendan telah menjual hartanah tersebut kepada Plaintif pada harga yang telah dinyatakan iaitu RM1,840,410. Adalah menjadi dakwaan Defendan kedua bahawa :- 130 i. Bayaran harga belian untuk hartanah tersebut tidak diterima oleh Defendan-Defendan; ii. Pindahmilik hartanah tersebut kepada Plaintif telah dibuat tanpa pengetahuan dan kebenaran Defendan-Defendan selaku pemilik asal hartanah; 135 iii. Pindahmilik tersebut adalah satu perbuatan penipuan dan fraud antara Plaintif, peguamcara plaintif dan peguamcara Defendan 1; iv. Defendan kedua mendakwa bahawa setakat 27.5.2019, tiada sebarang arahan diberikan oleh Defendan-Defendan untuk Plaintif membayar wang harga belian kepada Azam Normi bin Daud.

Defendan kedua juga menyatakan bahawa Plaintif gagal mengemukakan bukti yang jelas bahawa pembayaran bagi pembelian hartanah tersebut telah dijelaskan dengan sepenuhnya.

Seterusnya, Defendan kedua menegaskan bahawa pihak Defendan-Defendan sedang dalam proses untuk memfailkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan terhadap Plaintif, peguamcara Plaintif dan peguamcara Defendan 1 bagi menuntut kembali hartanah tersebut. 150

Atas alasan-alasan ini, Defendan kedua memohon supaya kaveat persendirian yang telah dimasukinya ke atas hartanah tersebut dikekalkan sehingga isu sama ada Plaintif telah membuat pembayaran penuh bagi harga pembelian hartanah tersebut kepada Defendan-Defendan diputuskan. 155

Isu yang harus diputuskan adalah sama Defendan-Defendan berhak disisi undang-undang untuk memasukkan kaveat ke atas hartanah tersebut.

Peruntukan undang-undang yang mengawal selia kemasukan kaveat persendirian ke atas mana-mana hartanah adalah sebagaimana yang terdapat di dalam Seksyen 323(1) Kanun Tanah Negara 1965. Secara amnya, menurut peruntukan tersebut, hanya pihak yang mempunyai kepentingan mengkaveat (caveatable interest) ke atas hartanah tersebut 165 yang layak untuk memasukkan kaveat.

Definisi kepentingan mengkaveat telah dijelaskan melalui kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng @ Tan Tien Chi & Anor [1995] 3 CLJ 520, di mana Mahkamah Rayuan telah menyatakan bahawa 170 pihak yang mempunyai kepentingan mengkaveat adalah pihak yang mempunyai hakmilik atau kepentingan yang boleh daftar (“registrable interest”) atas hartanah tersebut. Rujuk held (4) per Gopal Sri Ram JCA (“as he then was”) yang menyatakan : 175 “ Under s 323(1) (a) of the Code, a private caveat may be entered by any person or body who claims either the title or any registrable interest in the land..”.

Mahkamah Persekutuan di dalam kes Score Options sdn Bhd v 180 Mexaland Development Sdn Bhd (2012) 6MLJ 475, turut memutuskan bahawa pihak yang mempunyai kepentingan menkaveat adalah pihak yang mempunyai kepentingan boleh daftar, sebagaimana yang dinyatakan di bawah :- 185

Based on the provisions of the NLC and the authorities cited by the parties, this court was of the considered view that the only parties who were authorised to lodge a private caveat were those who could effect dealings in the particular interests in the land. The caveator had to have a ‘registerable interest’ under s 323(1)(a) of the NLC. In order to be a 190 caveatable interest, the interest should represent a transaction that could ultimately lead to its registration on the register….

Mahkamah Persekutuan di dalam kes yang sama menterjemahkan “registrable interest” sebagai “existing interest in the land or having a right to 195 such existing interest and that this cannot include any potential interest or interest in the future”.

Berdasarkan otoriti-otoriti di atas, perkara yang perlu diputuskan adalah sama ada Defendan-Defendan mempunyai sebarang kepentingan 200 ke atas hartanah tersebut yang melayakkan beliau untuk memasukkan kaveat ke atas hartanah berkenaan.

Meneliti keterangan-keterangan yang dikemukakan, Mahkamah mendapati bahawa faktor utama yang mendorong Defendan-Defendan 205 untuk berkali-kali memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut adalah kerana mereka mendakwa bahawa Plaintif telah gagal membuat pembayaran penuh terhadap pembelian hartanah tersebut.

Bagaimanapun, Plaintif menafikan dakwaan Defendan-Defendan 210 dengan menyatakan bahawa pembayaran penuh terhadap hartanah tersebut telah dibuat kepada penama Azam Normi bin Daud, sebagaimana yang diarahkan oleh Defendan-Defendan melalui satu Resolusi Pengarah bertarikh 7/72019.

Adalah menjadi penegasan Plaintif bahawa pembayaran wang pembelian hartanah tersebut telah dibuat kepada penama Azam Normi bin Daud atas arahan dan permintaan Defendan-Defendan.

Bagaimana Defendan kedua menafikan bahawa Defendan-Defendan 220 telah memberikan sebarang arahan kepada Plaintif untuk membayar wang harga belian kepada Azam Normi bin Daud, sekaligus menafikan keesahan Resolusi Pengarah tersebut.

Isu seterusnya yang harus diputuskan adalah sama ada dengan 225 bersandarkan kepada alasan berkenaan i.e. dakwaan Defendan kedua bahawa Plaintif gagal membuat pembayaran penuh terhadap hartanah tersebut, telah meletakkan Defendan-Defendan di posisi dimana beliau mempunyai kepentingan mengkaveat (caveatable interest) sebagaimana peruntukan dibawah Seksyen 323 KTN 1965.

Untuk memutuskan perkara ini, Mahkamah harus meneliti fakta-fakta yang telah dikemukakan. Dalam tindakan ini, keterangan yang ada jelas menunjukkan bahawa kedua-dua pihak telah memasuki satu Perjanjian Jual Beli dimana Defendan-Defendan telah bersetuju untuk menjual hartanah 235 tersebut kepada Plaintif.

Mahkamah juga mendapati bahawa Defendan-Defendan tidak mepertikaikan keesahan Perjanjian Jual Beli tersebut. Untuk urusan jual beli hartanah tersebut, Defendan pertama telah diwakili oleh peguam Tetuan 240 Norzaini Nordin & Associates. Malah, hartanah tersebut juga telah dipindahmilik kepada Plaintif. Pada masa ini, pemilik berdaftar hartanah tersebut adalah Plaintif. Oleh itu, pada pemerhatian Mahkamah, isu utama yang menjadi punca pertikaian antara kedua-dua pihak adalah alegasi pihak Defendan-Defendan bahawa baki harga jualan hartanah tersebut masih 245 belum dijelaskan oleh Plaintif.

Adalah menjadi prinsip undang-undang yang mantap bahawa hanya pihak yang mempunyai kepentingan mengkaveat (caveatable interest) ke atas hartanah tersebut yang layak untuk memasukkan kaveat. 250 Persoalannya adalah sama ada tindakan Defendan-Defendan menuntut wang pembelian hartanah tersebut telah memberikan kepada Defendan Kedua kepentingan mengkaveat yang membolehkan beliau memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut.

Mahkamah merujuk kepada ke Chai Kim Chong v Barnwood Sdn Bhd MLJ [1994] 2 MLJ 56, dimana dinyatakan di mukasurat 60 :- Our Courts however have held that balance of the purchase price in a transaction is not sufficient to create a caveatable interest. In 260 Wong Kuan Tan v Gambut Development Sdn Bhd, his Lordship Hashim Yeop A Sani FJ ( as he then was) said at page 116 col 1D-E: It is also plain that this was a contractual right applicable only when purchase price is not fully paid. But this alone cannot create a caveatable interest in the land..” 265

Bersandarkan kepada otoriti-otoriti di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa dengan hanya berbekalkan dakwaan yang Plaintif telah gagal membuat pembayaran penuh untuk pembelian hartanah tersebut, tidak memberikan Defendan-Defendan hak atau kepentingan mengkaveat 270 yang membenarkan mereka untuk memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut.

Defendan kedua di dalam afidavitnya turut mendakwa bahawa hartanah tersebut telah dipindahkan secara fraud kepada Plaintif. Malah, 275 Defendan kedua mempertikaikan keesahan “Directors’ Resolution” bertarikh 7.7.2019 dimana di dalam resolusi tersebut, tercatit bahawa Defendan kedua dan seorang lagi penama iaitu Abu bin Aman yang merupakan pengarah-pengarah kepada Defendan pertama telah mengarahkan supaya wang pembelian hartanah tersebut dibayar kepada pihak ketiga iaitu Azam 280 Normi bin Daud.

Bagaimanapun, Mahkamah tidak dapat menerima alasan ini kerana ianya bukan merupakan isu yang perlu dipertimbangkan dan diputuskan di sini. Sekiranya Defendan kedua berpandangan bahawa terdapat isu frod 285 atau penipuan dalam urusan pindahmilik atau pembayaran wang pembelian hartanah tersebut, tindakan yang harus diambil oleh beliau adalah dengan memfailkan satu tuntutan untuk menuntut kembali hartanah tersebut daripada Plaintif.

Perlu diingatkan bahawa prosedur kaveat persendirian telah digubal dengan tujuan utama untuk melindungi sebarang tuntutan oleh mana-mana pihak yang mendakwa bahawa mereka mempunyai kepentingan boleh daftar (registrable right) ke atas mana-mana hartanah. Dengan kata lain, kaveat persendirian adalah bersifat interim i.e. sementara dan hanya akan 295 berkuatkuasa sehingga isu kepentingan ke atas hartanah tersebut ditentukan atau dilupuskan.

Mahkamah merujuk kepada otoriti yang dikemukakan oleh pihak Plaintif iaitu Kwan Yoon Fatt & sons Sdn Bhd v Trends Building Sdn. Bhd. 300 [1993] 3 CLJ di ms 491 yang menyatakan :- “In other words, the caveator must show that, having entered the caveat, he had taken prompt action to commence proceeding for specific performance. In the presence case, there is no evidence of 305 prompt action for, until today, there is no evidence that the Respondent has filed any writ claiming specific performance. It is only at the commencement of the hearing today that learned Counsel for the Respondent informed the Court from the bar that he has, today, filed the writ. The position therefore is that while the caveat was entered on 310 30 June 1992, the writ claiming specific performance is only filed today, 8 March 1993. In other words that there has been a delay of eight months. Having delayed for eight months the Respondent cannot now be allowed to say to this Court that the balance of convenience should be in their favour. The presence of a caveat on the land register is blot 315 on the land affected and tends to hamper the registered proprietor in dealing with his land; therefore unless a caveator proceeds with reasonable diligence he ought not be allowed to continue to interfere with the rights of the registered proprietor.

Prinsip undang-undang yang boleh diambil daripada otoriti di atas adalah mana-mana pihak yang merasakan bahawa kepentingannya ke atas sesuatu hartanah adalah terancam dan telah bertindak memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut bagi melindungi kepentingannya perlu memulakan satu tindakan dengan kadar segera untuk menentukan hak 325 dan kepentingannya ke atas hartanah berkenaan. Dalam tindakan di atas, Mahkamah telah membatalkan kaveat persendirian yang telah dimasuki oleh Responden apabila mendapati bahawa selepas 13 bulan kaveat tersebut dimasukkan, pihak responden masih gagal untuk memfailkan sebarang permohonan “Specific Performance”. Dalam kes berkenaan, Mahkamah 330 berpendapat bahawa kelewatan tersebut telah mengganggu pemohon yang merupakan pemilik berdaftar hartanah tersebut daripada berurusan dengan hartanahnya.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, Perjanjian Jual Beli tersebut 335 telah dimasuki pada 27.5. 2019 dan pindahmilik hartanah tersebut telah dikuatkuasakan pada 8.7.2019. Resolusi Pengarah yang membenarkan supaya wang pembelian hartanah tersebut dibayar kepada pihak ketiga juga telah dikeluarkan pada bulan 7 Julai 2019. Sekiranya benar bahawa terdapat isu frod dan penipuan dalam urusan pindahmilik dan pembayaran hartanah 340 tersebut, Defendan-Defendan sepatutnya telah mengambil tindakan untuk membatalkan pindahmilik tersebut dengan kadar segera.

Bagaimanapun sehingga kini, empat (4) tahun kemudian, Mahkamah mendapati bahawa Defendan-Defendan gagal memulakan sebarang 345 tindakan terhadap Plaintif. Terdapat kenyataan daripada Defendan kedua bahawa beliau akan memulakan tindakan terhadap Plaintif dalam masa terdekat. Bagaimanapun, adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa terdapat kelewatan yang ketara oleh Defendan-Defendan dalam memulakan sebarang tindakan undang-undang terhadap Plaintif. Kelewatan ini telah 350 memprejudiskan hak Plaintif sebagai pemilik berdaftar untuk berurusan dengan hartanah tersebut.

Ketiadaan sebarang tindakan oleh Defendan-Defendan terhadap Plaintif juga bermakna bahawa Defendan-Defendan tidak memiliki atau 355 berpotensi untuk memiliki sebarang kepentingan boleh daftar ke atas hartanah tersebut. Seperti yang telah ditegaskan di atas, hanya pihak yang memiliki atau berpotensi memiliki kepentingan boleh daftar ke atas hartanah tersebut sahaja yang dianggap mempunyai kepentingan mengkaveat. Pihak yang tidak berpotensi untuk memiliki sebarang kepentingan boleh daftar 360 dianggap tidak memiliki kepentingan mengkaveat. Mahkamah sekali lagi merujuk kepada kes Score Options sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd (2012) 6MLJ 475) yang menyatakan :- “existing interest in the land or having a right to such existing interest 365 and that this cannot include any potential interest or interest in the future “

Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah membenarkan permohonan Plaintif untuk mengenepikan kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh Defendan kedua ke atas hartanah tersebut dengan kos. Bertarikh : 8 Ogos 2024 375 t.t Wan Fadhilah Nor Wan Idris Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya 380 Seremban, Negeri Sembilan. Bagi Pihak Perayu : 385 Tetuan KF Wong & Lee No. 54 (1st Floor) Jalan Temiang, 70200 Seremban, Negeri Sembilan Bagi Pihak Responden : 390 Tetuan Sharif & Khoo, Peguambela dan Peguamcara, No. 34 Persiaran Kurau 1, Taman Samudra, Batu 1 ½ Jalan Seremban, 395 71000 Port Dickson, Negeri Sembilan