1. ) Tan Ah Oi (P) v Tan AI Kwan (WA-12BNCvC-67-05/2022)

DAN

LOH MEI LENG (P) [Sebagai Wasi Estet Tan Poh Cheow]... RESPONDEN-RESPONDEN (DALAM MAHKAMAH TINGGI DI KUALA LUMPUR

Antara

LOH MEI LENG (P) [Sebagai Wasi Estet Tan Poh Cheow] ... PERAYU-PERAYU 15/09/2023 13:50:34 WA-12BNCvC-67-05/2022 Kand. 29 Dan [Sebagai Wasi Estet Tan Lai Kiat @ Tan Loy Kit] … RESPONDEN yang diputuskan oleh Yang Arif Hakim Latifah Binti Hj Mohd Tahar yang diberi di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur pada 10 Julai 2023) DALAM MAHKAMAH SESYEN DI KUALA LUMPUR DALAM WILAYAH PERSEKUTUAN, MALAYSIA

Antara

LOH MEI LENG (P) [Sebagai Wasi Estet Tan Poh Cheow] ... PLAINTIF-PLAINTIF Dan [Sebagai Wasi Estet Tan Lai Kiat @ Tan Loy Kit] … DEFENDAN yang diputuskan oleh Puan Hakim Zuhrina Binti Mohamed Nor yang diberi di Mahkamah Sesyen Kuala Lumpur pada 12 Mei 2022] ALASAN PENGHAKIMAN ( LAMPIRAN 1 ) NOTIS RAYUAN [1] Perayu Tan Ai Kwan tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur yang diberi pada 10 Julai 2023 dan merayu kepada Mahkamah Rayuan terhadap keseluruhan keputusan tersebut mengenepikan Penghakiman Mahkamah Sesyen bertarikh 12.5.2022 dan membenarkan tuntutan Responden-Responden dengan kos. [2] Dalam alasan penghakiman ini Mahkamah akan merujuk pihak-pihak seperti di Mahkamah Rendah iaitu Plaintif-Plaintif (Responden-Responden) dan Defendan (Perayu). LATAR BELAKANG SECARA RINGKAS [3] Plaintif-Plaintif adalah individu berwarganegara Malaysia dimana Plaintif Pertama beralamat di No. 30, Jalan Perdana 5/5. Pandan Perdana, Cheras , Kuala Lumpur dan Plaintif Kedua beralamat di No.6, Jalan Desa Aman 8, Desa Aman , Cheras, Kuala Lumpur. [4] Plaintif-Plaintif merupakan wasi estet Tan Poh Chew (selepas ini disebut “TPC”) (No KP:420830-14-5024/7876472) berdasarkan kepada geran probet yang dibenarkan pada 19.7.2017 dan dikeluarkan pada 17.8.2017 oleh Mahkamah Tinggi Malaya di Kuala Lumpur melalui Saman Pemula No. WA-32NCVC-1128-07-2017. [5] Defendan merupakan wasi estet Tan Lai Kiat @ Tan Loy Kit ( selepas ini disebut “TLK”) (No. KP: 380204-10-5187) berdasarkan kepada Geran Pribet yang dibenarkan pada 19.7.2017 dan dikeluarkan pada 17.8.2017 olehn Mahkamah Tinggi di Shah Alam melalui Saman Pemula No. BA- 32NCVC-611-08-2020. [6] Tan Poh Chew (TPC) dan Tan Lai Kiat (TLK) merupakan pemilik sebuah lot kedai yang beralamat di No.13, Jalan Alor, Bukit Bintang, Kuala Lumpur yang dipegang dibahawa hak milik strata No. Geran 4572/M1/1/5, No.Petak 5, No.Tingkat 1, No. Bangunan M1, No.Lot 480 Sek 19, Bandar Kuala Lumpur, Daerah Wilayah Persekutuan ( “Lot Kedai tersebut” ) dengan kedua-dua memiliki setengah bahagian yang tidak dipecah dalam lot kedai tersebut. Hak milik strata Lot kedai tersebut disimpan oleh TKL. [7] Sebelum TPC meninggal dunia, sebahagian lot kedai tersebut disewakan kepada pihak ketiga dan sebahagian lagi didiami oleh TLK dan keluarganya dan TPC. TLK akan mengutip sewa bulanan dan membayar segala perbelanjaan seperti cukai pintu dan cukai tanah dan baki kutipan sewa dibahagi diantara TLK dan TPC dengan setengah bahagian seorang. Masing-masing merupakan pemilik ½ bahagian hartanah yang tidak dipecah lot. [8] TPC meninggal dunia pada 12.12.2014 manakala TLK meninggal dunia pada 29.7.2020. [9] Setelah geran probet untuk TPC dikeluarkan, Plaintif-Plaintif telah menghubungi untuk cuba mendapatkan Hak Milik Strata Lot Kedai tersebut bagi membolehkan Plaintif-Plaintif didaftar sebagai pentadbir estet TPC. Malangnya TLK telah gagal dan atau enggan dan atau cuai memberi Plaintif-Plaintif Hak Milik Strata Lot Kedai tersebut tanpa alasan yang kukuh. [10] Plaintif-Plaintif mendakwa sejak TPC meninggal dunia, TLK telah mengutip sewa terhadap sebahagian Lot Kedai tersebut dan telah enggan atau cuai untuk memberi sebahagian sewa TPC kepada Plaintif-Plaintif yang merupakan wasi estet TPC. TLK juga telah terus mendiami sebahagian lot Kedai tersebut dengan tidak membayar apa-apa sewa sehinggalah dia meninggal dunia. [11] Selepas TPC meninggal dunia, TLK telah menyewakan Lot Kedai tersebut kepada Zenith Pharmacy (BB) Sdn Bhd dengan kadar sewa bulanan RM6000.00 sebulan mulai 1.2.2015 sehingga tarikh tuntutan dan tidak memberi bahagian sewa TPC kepada Plaintif-Plaintif yang merupakan wasi estet TPC. [12] Plaintif-Plaintif sebagai wasi estet TPC ingin menuntut daripada Defendan selaku wasi estet TLK sejumlah RM RM396,000.00. [13] Sewa daripada TLK yang mendiami sebahagian Lot Kedai tersebut dengan tidak membayar apa-apa sewa yang dikira daripada 1.1.2015 ( lebih daripada setengah bulan selepas TPC meninggal hingga 31.7.2020 atas kadar RM6000.00 sebulan berdasarkan kepada kadar sewa yang dibayar oleh Zenith Pharmacy berjumlah RM 402,000.00. [14] Mengikut Plaintif-Plaintif Jumlah Pendapatan sewa bagi Lot Kedai tersebut ialah RM396,000.00 +RM402,000.00=RM798,000.00. [15] Jumlah pendapatan sewa bersih bagi Lot Kedai ialah RM798,000.00- RM 26,250.00 ( Cukai Tanah dan Cukai Pintu) = RM 771,750.00. [16] Plaintif-Plaintif menyatakan bahawa berdasarkan kepada pengiraan ini, hak TPC dalam setengah bahagian pendapatan sewa bersih daripada 1.2 2015 sehingga 31.7.2020 ialah = RM 771,750.00 ÷ 2 = RM385,875.00. Tuntutan adalah termasuk bahagian yang disewakan kepada pihak ketiga, dan bahagian sewa yang diduduki oleh TLK. [17] Defendan mendakwa TPC hanya merupakan pemegang amanah kepada TLK di mana TPC hanya memegang hakmilik sah ½ bahagian tanpa kepentingan ekuiti dan hanya sebagai pemegang amanah konstruktif kepada TLK. [18] Defendan juga mendakwa beberapa bulan sejak kematian TLK, Plaintif Ke-2 telah mengugut untuk menyaman Defendan dengan menggunakan nama firma peguam Plaintif dan mengugut untuk membuat laporan polis terhadap Defendan jika Defendan gagal membuat bayaran sewa yang diterima oleh estet TLK kepada Plaintif-Plaintif. Plaintif Ke-2 juga telah mengganggu Defendan secara peribadi, melalui peguam yang mengendalikan probet Defendan dan melalui saudara mara Defendan. [19] Defendan telah membuat bayaran tanpa kerelaan hati dan di bawah paksaan sebanyak RM11,346.48 kepada Plaintif Ke-2 untuk mengelakkan saman dan laporan polis walaupun tidak berhutang kepada Plaintif. [20] Tuntutan balas Defendan ringkasnya adalah untuk: a) Deklarasi bahawa TPC memegang ½ bahagian Lot Kedai tersebut sebagai Pemegang Amanah untuk TLK dan b) Restitusi jumlah wang sebanyak RM11,346.48 [20] Dalam tuntutan ini Puan Hakim Mahkamah Sesyen pada 12.5.2022 setelah mendengar kes secara perbicaraan penuh telah menolak tuntutan Plaintif-Plaintif dan membenarkan tuntutan balas Defendan dengan kos RM6,000.00. [21] Plaintif-Plaintif kini merayu terhadap keseluruhan keputusan tersebut ke Mahkamah Tinggi dan dibenarkan. ISU DALAM RAYUAN INI [22] Mahkamah mendapati bahawa isu adalah sama ada milikan ½ bahagian TPC dalam Lot Kedai tersebut merupakan hakmilik konklusif yang tidak boleh dicabar?, dan sama ada Wasi Estet TPC berhak menerima sewaan Lot Kedai tersebut yang dikutip oleh TLK semasa hidupnya dan di teruskan oleh Estet TLK selepas kematiannya? DAPATAN MAHKAMAH [23] TPC dan TLK adalah anak kepada Ng Yeo (P) yang telah meninggal dunia pada 6 Januari 2001. Ng Yeo mempunyai seorang lagi anak perempuan, Tan Meng Choo yang telah meninggal dunia pada 1 Ogos 2014. Plaintif Pertama adalah anak perempuan kepada TPC. Fakta menunjukkan bahawa Tan Poh Cheow (TPC) yang telah meninggal dunia pada 12 Disemberr 2014 merupakan adik perempuan kepada Tan Lai Kiat @ Tan Loy Kit (TLK) yang telah meninggal dunia pada 29 Julai 2020. [24] Plaintif Kedua adalah anak perempuan kepada Tan Meng Choo yang merupakan kakak kepada TPC. Plaintif Kedua telah menjadi wasi Estet dan Pemegang Amanah TPC setelah kematian Wasi Estet dan Pemegang Amanah asal iaitu Tan Meng Choo. [25] Kedua-dua Plaintif membawa tindakan ini sebagai Wasi Estet dan Pemegang Amanah kepada Estet TPC (“Estet TPC”) [26] Defendan adalah disaman sebagai Wasi Estet dan Pemegang Amanah kepada Estet Tan Lai Kiat @ Tan Loy Kiat (“Estet TLK”). [27] TPC dan TLK adalah adik beradik di mana TPC adalah kakak kepada TLC. TLK bekerja sebagai penjaja nasi ayam. Manakala TPC tidak pernah bekerja dan tiada pendapatan sendiri. [28] Semasa hidupnya, TPC adalah seorang individu kurang upaya yang telah menjalani pembedahan pemotongan kaki, berkerusi roda dan memerlukan penjagaan sepenuh masa. TPC telah ditempatkan di rumah penjagaan sehingga kematiannya. [29] Semasa hidupnya, TLK memberikan bantuan kewangan untuk menampung kos sara hidup TPC termasuk memikul tanggungjawab perbelanjaan kos rumah penjagaan. Anak TPC membantu menguruskan penjagaan TPC. [30] Dalam isu bagi menentukan sama ada Plaintif mempunyai hakmilik konklusif terhadap Lot Kedai tersebut. Mahkamah merujuk kepada Rekod Ketuanpunyaan Strata Milikan terkini dimuka surat 312 RR bertarikh 20.7.2020 yang jelas menunjukkan seperti berikut:- 1) Tan Ai Kwan ¼ Bahagian 2) Tan Lai Kiat @ Tan Loy Kit ¼ Bahagian 3) Tan Poh Cheow ½ Bahagian [31] Mengikut seksyen 89 Kanun Tanah Negara 1965 seperti berikut:- “89. Konklusifnya dokumen hakmilik daftaran. Tiap-tiap dokumen hakmilik daftaran yang telah didaftarkan dengan sempurna dibawah Bab ini hendaklah, tertakluk kepada peruntukan-peruntukan Akta ini, merupakan keterangan konklusif:-

Bahawa hakmilik tanah yang disebut didalamnya adalah diletakkan keatas orang atau badan buat masa itu dinamakan didalamnya sebagai tuanpunya;dan

Mengenai syarat-syarat, sekatan-sekatan kepentingan dan peruntukan-peruntukan lain yang kepadanya tanah itu tertakluk adalah buat masa itu dipegang oleh orang atau badan tersebut, setakat mana ia dikehendaki oleh mana-mana peruntukan Akta ini supaya dinyatakan atau dirujukkan dalam dokumen itu. [32] Manakala seksyen 340 memperuntukan seperti berikut:- “340. Pendaftaran untuk memberi hakmilik atau kepentingan yang tak boleh disangkal, kecuali dalam keadaan-keadaan tertentu.

Hakmilik atau kepentingan mana-mana orang atau badan buat masa itu didaftarkan sebagai tuanpunya mana-mana tanah, atau atas nama siapa apa-apa pajakan, gadaian atau esmen adalah buat masa itu berdaftar, hendaklah, tertakluk kepada peruntukan-peruntukan berikut seksyen ini, tidak boleh disangkal.

Hakmilik atau kepentingan mana-mana orang atau badan sedemikian hendaklah tidak menjadi tak boleh disangkal-

dalam mana-maana kes penipuan atau salahnyata yang kepadanya orang atau badan itu, atau mana-mana ejen orang atau badan itu, adalah suatu pihak atau privy ; atau

Jika sekiranya pendaftaran diperolehi secara pemalsuan, atau dengan cara suatu instrument yang tidak mencukupi atau tak sah;atau

Jika sekiranya hakmilik atau kepentingan itu adalah diperolehi secara tidak sah oleh orang atau badan dalam pergunaan berupa apa-apa kuasa atau autoriti yang diberi oleh mana-mana undang-undang bertulis. [33] Mengikut kes Wu Shu Chen (Sole executrix of the estate ogf Goh Keng How, deceased) & Anor v Raja Zainal Abidin bin Raja Husin [1997] 2 MLJ 487 Mahkamah Rayuan memutuskan seperti berikut:- “ ….. under s.89 of the Code, thevregister document of title is conclusive evidence of title. Anyone making a title search in the registry would find Long as the registered proprietor , free of encumbrances and free of any trust…..” [34] Mahkamah juga merujuk kepada kes Ang Toon Chew & Sons (M) Sdn BHd v Personal Representative of Mohamed Taib bin Yusoff, deceased [1998] 5 MLJ 481 yang memutuskan seperti berikut:- “ (3) By virtue of s 340 of the Code, the party in whose favour the registration has been effected will, in law, obtain an indefeasible title to or an interest in the land. The effect of registration is to defeat all prior unregistered claim….” [35] Mahkamah mendapati bahawa ½ bahagian Lot Kedai tersebut adalah kepunyaan TPC yang mana ketakbolehan disangkal hakmilik dan kepentingannya. [36] Mahkamah juga mendapati bahawa segala fakta yang dibawa oleh Defendan bahawa TPC:- 1) Tidak mendiami Lot Kedai tersebut dan telah berpindah dari Lot Kedai tersebut sejak usia muda manakala TLK mendiami Lot Kedai tersebut dengan keluarga TLK. TLK terus mendiami Lot Kedai tersebut sehingga kematian beliau bahawa semua urusan berkenaan Lot Kedai tersebut diuruskan oleh TLK sendiri selama lebih 50 tahun yang lalu. 2) TLC dan Plaintif-Plaintif mempunyai pengetahuan penuh bahawa TLK telah membuat renovasi kepada sebahagian Lot Kedai tersebut dan telah menyewa sebahagian Lot Kedai tersebut sebagai sebuah restoran sejak lebih 40 tahun yang lalu. 3) Setelah lebih 40 tahun menyewa sebahagian Lot Kedai tersebut secara perjanjian lisan, TLK memasuki satu Perjanjian Sewa bertulis dengan Zenith Pharmacy (BB) Sdn Bhd bertarikh 28 Januari 2015, untuk tempoh 10 tahun untuk sewa sebahagian Lot Kedai tersebut ang tidak didiami oleh TLK dengan sewa sebanyak RM6,000 sebulan (“Perjanjian Sewa Tersebut”). Perjanjian Sewa Tersebut adalah di antara TLK dan Zenith Pharmacy (BB)Sdn Bhd sahaja tanpa penglibatan TPC. 4) Pada semua masa material, TPC tidak pernah mempunyai sebarang penglibatan berkenaan pengendalian dan urusan Lot Kedai tersebut, sama ada dari segi tanggungjawab, liabiliti atau keuntungan. 5) TPC pada semua masa material beranggapan bahawa Lot Kedai tersebut adalah milik TLK sepenuhnya dan tidak pernah menganggap atau menuntut sebarang hak kepada ½ bahagian yang dipegangnya di bawah undang-undang. 6) TPC mempunyai pengetahuan penuh sehingga kematian beliau bahawa TLK akan memindah milik keseluruhan bahagian Lot Kedai tersebut kepada benefisiari TLK setelah kematian TLK. 7) Pada semua masa material, TPC hanya bertindak sebagai pemegang amanah kepada ½ bahagian Lot Kedai tersebut bagi pihak3 TLK dan bukan sebagai pemilik sah. 8) Sepanjang tempoh penyewaan sebahagian Lot Kedai tersebut selama lebih 40 tahun, TPC tidak pernah menuntut kepada ½ bahagian sewa Lot Kedai tersebut dan tidak pernah memasuki sebarang perjanjian lisan atau bertulis dengan TLK berkenaan sewa. Malah hasil isu sewa tidak pernah berbangkit di antara TLC dan TLK yang mempunyai hubungan yang baik semasa hidup mereka. 9) Estet TPC(P) juga tidak pernah menyoal berkenaan ½ bahagian Lot Kedai tersebut sejak kematian TPC pada 12 Disember

Hanya selepas kematian TLK pada 29 Julai 2020, iaitu mulai bulan Oktober 2020, Estet TPC(P) mula menyoal berkenaan Lot Kedai tersebut dan menuntut kepada pembahagian sewaan. 10) Hujah Defendan lagi bahawa TLK adalah pemilik Lot Kedai tersebut sepenuhnya, secara nyata dan konstruktif di mana TLK telah menggunakan Lot Kedai tersebut (‘enjoyment of property’) selama lebih 50 tahun untuk kediaman (‘occupation’) dan telah menggunakan hak pemilikan (‘possession’), kepentingan (‘interest’) dan hakmilik (‘ownership’) beliau kepada Lot Kedai tersebut. 11) TPC atau Estet TPC(P) tidak mempunyai sebarang hak kepada sewaan kerana tidak wujudnya sebarang perjanjian untuk penyewaan bersama (‘joint-tenancy’) ataupun kontrak penyewaan umum (‘tenancy in common’) antara TPC dan TPK. 12) Defendan juga menyatakan bahawa Estet TPC(P) tidak mempunyai sebarang hak ketahanan (‘right of survivorship’) atas sebarang hasil sewaan Lot Kedai tersebut. [37] Mahkamah mendapati bahawa fakta-fakta yang ditimbulkan oleh Defendan dalam perenggan [37] (1) hingga (12) tidak boleh menyangkal hak dan kepentingan TPC dibawah Akta Kanun Tanah Negara. 1/2 Bahagian Lot Kedai tersebut adalah kepunyaan harta pusaka TPC dan apa-apa penggunaan terhadap bahagian tersebut oleh TLK perlu dibuat pembayaran atau pembahagian oleh TKL. KEPUTUSAN MAHKAMAH [38] Mahkamah mendapati bahawa milikan ½ bahagian TPC dalam Lot Kedai tersebut merupakan hakmilik konklusif yang tidak boleh dicabar dan Wasi Estet TPC berhak menerima sewaan Lot Kedai tersebut yang dikutip oleh TLK semasa hidupnya dan di teruskan oleh Estet TLK selepas kematiannya. [39] Oleh itu, Mahkamah membenarkan Rayuan oleh Perayu (Plaintif-Plaintif ) seperti Pernyataan Tuntutan dengan kos RM 10,000 tertakluk fi alokatur dan keputusan Puan Hakim Mahkamah Sesyen bertarikh 12 Mei 2022 diketepikan. tt ( LATIFAH BINTI HAJI MOHD TAHAR ) Hakim Mahkamah Tinggi NCVC 1 Mahkamah Kuala Lumpur. Bertarikh : 12.9.2023 PEGUAM BAGI PIHAK PERAYU Tetuan Farida & Company No. 3.020 East Wing. Level 3, Menara BRDB 285,Jalan Maarof, Bukit Bandaraya, 59000 Kuala Lumpur. (Tel. : 03-22977444 Fax : 03-22977445) (Email : farahirina@faridalaw.com (Ruj. Kami : fco(Kuala Lumpur)/fi/039.4/lit/2021-J.TAK PEGUAM BAGI PIHAK RESPONDEN Tetuan Mary Song & Associates 10-3A, Jalan Pandan 2/1 Pandan Jaya, 55100 Kuala Lumpur. (Ruj.M/20/09/015(gs))