1. ) Tan Kim Weng v Mrcb Seputeh Land Sdn. Bhd. (Sebelum Ini Dikenali Sebagai Gapurna Land Sdn. Bhd.) (WA-B52NCvC-424-09/2023)

TAN KIM WENG [No. K/P: 860622-59-5425]

SUBASH A/L ELANGOVAN [No. K/P: 910516-14-5589]

ELANGOVAN A/L SUBBIAH [No. K/P: 580526-08-5859]

LIM CHIN HENG [No. K/P: 810102-10-5191]

TAN SIEW HOON [No. K/P: 811213-10-5244]

TAN TENG SENG [No. K/P: 810523-14-5255]

LUM WAN TING [No. K/P: 810414-14-5934] …PLAINTIF-PLAINTIF DAN MRCB SEPUTEH LAND SDN. BHD. (Dulunya dikenali sebagai Gapurna Land Sdn. Bhd.) [No. Syarikat: 200701029218 (787242-M)] ... DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Kandungan 14 di bawah Aturan 18 Kaedah 19 (1) (a), (b) dan/atau (d) KKM 2012)

PENDAHULUAN Ini adalah alasan penghakiman bagi permohonan Defendan di Kandungan 14 untuk membatalkan pengendorsan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif yang telah difailkan di bawah A.18 K.19(1)(a), (b) dan (c) KKM 2012.

Fakta kes ini secara ringkasnya melibatkan tuntutan oleh tujuh (7) orang Plaintif yang merupakan pembeli unit-unit kediaman di projek pembangunan perumahan "Residensi Tria Seputeh" terhadap Defendan, MRCB Seputeh Land Sdn. Bhd. selaku pemaju perumahan. Plaintif-Plaintif 28/03/2026 00:37:32 WA-B52NCvC-424-09/2023 Kand. 41 telah menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA) dengan Defendan di antara tahun 2017 dan 2018.

Tuntutan utama Plaintif-plaintif adalah berkenaan ganti rugi jumlah tertentu (LAD) akibat kelewatan penyerahan milikan kosong unit-unit kediaman dan kemudahan bersama. Plaintif-plaintif menegaskan bahawa LAD harus dikira bermula dari tarikh pembayaran wang tempahan dan bukannya dari tarikh SPA. Plaintif juga mencabar kesahihan tempoh penyerahan 48 bulan dalam SPA (yang didakwa sepatutnya 36 bulan) serta kesahihan Lanjutan Masa Kedua (EOT) sebanyak 292 hari yang diberikan semasa tempoh pandemik COVID-19.

PERMOHONAN DEFENDAN DI KANDUNGAN 14 Defendan telah memfailkan satu permohonan pembatalan (kandungan 14) di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(a), (b), dan (d) Kaedah-kaedah Mahkamah (KKM) 2012 untuk membatalkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan Plaintif-plaintif.

Alasan permohonan Defendan di dalam permohonan ini yang membantah tuntutan Plaintif-plaintif tersebut adalah seperti berikut:

5.1 Pernyataan Tuntutan tidak mendedahkan kausa tindakan yang munasabah kerana tiada kelewatan sebenar dalam penyerahan milikan kosong.

5.2 Tuntutan tersebut adalah remeh, menyusahkan, dan merupakan penyalahgunaan proses mahkamah.

5.3 Plaintif Kedua hingga Ketujuh tiada locus standi untuk memulakan tindakan ini kerana mereka telah menyerahkan hak-hak mereka secara mutlak kepada pihak pembiaya tanpa memperoleh kebenaran bertulis terlebih dahulu.

5.4 Tuntutan Plaintif Pertama hingga Ketiga adalah dihalang oleh had masa di bawah Akta Had Masa 1953. C.

Milikan kosong hartanah tersebut telah diserahkan kepada Plaintif-plaintif dalam tempoh 48 bulan seperti yang dinyatakan dalam SPA, ditambah dengan EOT COVID-19 yang sah.

Berdasarkan kes PJD Regency, tarikh bayaran tempahan hanya terpakai jika terdapat kelewatan di bawah kontrak, tetapi dalam kes ini milikan kosong telah diserahkan mengikut masa yang ditetapkan.

Plaintif-plaintif gagal mematuhi klausa dalam suratikatan penyerahhakan yang mewajibkan kebenaran pembiaya sebelum memfailkan saman.

Jika kausa tindakan dikira dari tarikh bayaran tempahan (seperti dakwaan Plaintif), maka tempoh 6 tahun telah luput sebelum saman difailkan.

EOT COVID-19 sebanyak 292 hari adalah sah kerana ia telah dipertimbangkan dan diluluskan oleh Menteri, walaupun surat itu ditandatangani oleh Pengawal Perumahan.

Pada masa SPA ditandatangi oleh Plaintif-Plaintif masing telah sedia maklum bahawa tempoh masa seerahan milikan kosong adalah 48 bulan dari tarikh SPA. Plaintif-Plaintif tidak pernah mempertikaikan isu tersebut semasa SPA ditandatangani.

Defendan menghujahkan bahawa Plaintif-Plaintif menggunakan proses mahkamah secara tidak bona fide (suci hati) dan menyalahgunakannya. Plaintif-Plaintif kini adalah terhalang daripada mencabar tempoh penyerahan milikan kosong kerana mereka telah bersetuju dengan terma-terma SPA (termasuk lanjutan masa yang diberikan) dan tidak membuat bantahan atau aduan pada masa penerimaan.

Tindakan Plaintif-Plaintif ini didakwa merupakan cubaan penyalahgunaan proses mahkamah untuk mengayakan diri mereka sendiri dengan tidak adil (unjust enrichment).

BANTAHAN DAN HUJAHAN PLAINTIF Plaintif-plaintif membantah permohonan Defendan di kandungan 14 ini dengan alasan-alasan yang berikut:

11.1 Terdapat isu-isu undang-undang yang perlu dibicarakan secara penuh dan bukan dibatalkan secara terus.

11.2 Menurut prinsip PJD Regency, tempoh penyerahan mestilah dikira dari tarikh wang tempahan dibayar.

11.3 Plaintif-plaintif mempunyai hak di bawah Klausa 8 SPA dan Seksyen 22C Akta Pemajuan Perumahan (HDA) 1966 untuk menyaman dengan hanya memberikan notis kepada pembiaya dalam masa 30 hari selepas saman difailkan.

11.4 Kausa tindakan LAD hanya bermula apabila milikan kosong diserahkan (Jun 2023) dan pemaju gagal membayar LAD, bukannya pada tarikh tempahan.

11.5 Surat EOT ditandatangani oleh Pengawal Perumahan, bukannya Menteri, maka ia tidak mematuhi Seksyen 38C Akta 829.

PRINSIP UNDANG-UNDANG DAN OTORITI Prinsip-prinsip utama yang terpakai adalah di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1) KKM 2012. Mahkamah hanya akan membatalkan pliding jika kes itu adalah "terang dan nyata" (plain and obvious) tidak mempunyai peluang untuk berjaya (Bandar Builder Sdn Bhd v UMBC).

Aturan 18 Kaedah 19 (1) KKM 2012 memperuntukkan seperti berikut: “19. Striking out pleadings and endorsements (O. 18 r. 19 )

The Court may at any stage of the proceedings order to be struck out or amended any pleading or the endorsement, of any writ in the action, or anything in any pleading or in the endorsement, on the ground that-

it discloses no reasonable cause of action or defence, as the case may be;

it is scandalous, frivolous or vexatious;

it may prejudice, embarrass or delay the fair trial of the action; or

it is otherwise an abuse of the process of the Court, and may order the action to be stayed or dismissed or judgment to be entered accordingly, as the case may be.

No evidence shall be admissible on an application under subparagraph (1)(a).

This rule shall, as far as applicable, apply to an originating summons as if it were a pleading.”

Merujuk kepada kes BANDAR BUILDER SDN BHD V. UNITED MALAYAN BANKING CORPORATION [1993] 4 CLJ 7 yang telah memutuskan seperti berikut: “The principles upon which the Court acts in exercising its power under any of the four limbs of O. 18 r. 19(1) Rules of the High Court are well settled. It is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under this rule (per Lindley M.R. in Hubbuck v. Wilkinson [1899] 1 QB 86, p. 91), and this summary procedure can only be adopted when it can be clearly seen that a claim or answer is on the face of it "obviously unsustainable" (Attorney-General of Duchy of Lancaster v. L. & N.W. Ry. Co. [1892] 3 Ch. 274, CA). It cannot be exercised by a minute examination of the documents and facts of the case, in order to see whether the party has a cause of action or a defence (Wenlock v. Moloney[1965] 1 WLR 1238; [1965] 2 All ER 871, CA.). The authorities further show that if there is a point of law which requires serious discussion, an objection should be taken on the pleadings and the point set down for argument under O. 33 r. 3 (which is in para materia with our O. 33 r. 2 Rules of the High Court ) (Hubbuck v. Wilkinson) (supra). The Court must be satisfied that there is no reasonable cause of action or that the claims are frivolous or vexatious or that the defences raised are not arguable.”

Dalam membuat pertimbangan sama ada suatu tindakan itu tidak mendedahkan satu kausa tindakan yang munasabah, Mahkamah ini merujuk kepada kes HARAPAN PERMAI SDN BHD V. SABAH FOREST INDUSTRIES SDN BHD [2011] 1 CLJ 285; [2011] 2 MLJ 192, yang menggariskan prinsip undang-undang seperti yang berikut: "[14] In considering the defendant's ground under O. 18 r 19(1)(a), i.e., that the plaintiff pleading discloses no reasonable cause of action, we do not have to look at the affidavits as no such evidence shall be admissible: O. 18 r.19(2). We must consider only the pleadings for the purpose of determining whether, in the instant appeal, the plaintiff's statement of claim discloses a reasonable cause of action. The expression "reasonable cause of action" means "simply a factual situation the existence of which entitled one person to obtain from the court a remedy against another person": per Diplock LJ in Letang v. Cooper [1965] IQB 222 at 242; [1964] 2 All ER 929 at 934. The test to be applied is whether on the face of the pleadings, the court is prepared to say that the cause of action is obviously unsustainable: See e.g., New Straits Times (Malaysia) Bhd v. Kumpulan Kertas Niaga Sdn Bhd & Anor [1985] CLJU 1; [1985] 1 LNS 1 FC; and Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v. United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 4 CLJ 7 SC;"

Untuk melaksanakan kuasa budi bicara ini, BANDAR BUILDER SDN BHD & ORS V. UNITED MALAYAN BANKING CORPORATION BHD [1993] 4 CLJ 7; [1993] 3 MLJ 36 DAN RAJA ZAINAL ABIDIN BIN RAJA HAJI TACHIK & ORS V. BRITISH-AMERICAN LIFE & GENERAL INSURANCE BHD [1993] 3 CLJ 606; [1993] 3 MLJ 16 telah mengariskan standard yang perlu dipenuhi. Nas-nas ini antara lain memutuskan kuasa budi bicara hendaklah digunakan ketika mana tuntutan atau pembelaan jelas untenable dan tidak berkemungkinan berjaya atau secara jelasnya tidak berasas (groundless).

Mahkamah Rayuan dalam kes SOLAI REALTY SDN BHD V. UNITED OVERSEAS BANK (M) BHD [2013] CLJU 384; [2013] 4 MLJ 545 memberi panduan bahawa kuasa budi bicara untuk membatalkan suatu tindakan di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1) KM 2012 tanpa melalui perbicaraaan hendaklah tidak kerap digunakan dan hanya dalam kes yang jelas dan ketara sahaja.

Di dalam kes SIVARASA RASIAH & ORS V. CHE HAMZAH CHE ISMAIL & ORS [2012] 1 CLJ 75 di mana dinyatakan seperti berikut: "[16] The test for striking out as laid down by the Supreme Court in Bandar Builder's case is that the claim on the face of it must be 'obviously unsustainable'. The stress is not only on the word "unsustainable" but also on the word "obviously" ie, the degree of unsustainability must appear on the face of the claim without having to go into lengthy and mature consideration in detail. If one has to go into a lengthy and mature consideration in detail of the issues of law and/or fact, then the matter is not appropriate to be struck out summarily. It must be determined at trial."

Berdasarkan peruntukkan undang-undang yang dibincangkan di atas, mahkamah ini perlu menilai sama ada Plaintif-Plaintif telah memenuhi elemen yang diperuntukkan di bawah Aturan 18 kaedah 19(1) KKM 2012 tersebut dengan mempertimbangkan pliding-pliding yang telah difailkan oleh pihak-pihak. Kausa tindakan disini merupakan hubungan kontraktual di antara Plaintif-plaintif dan Defendan. Sama ada terdapat pelanggaran kontrak di antara pihak-pihak di sini perlu dilihat melalui pliding masing-masing.

Merujuk dan menggunapakai prinsip-prinsip yang digariskan di dalam kes OBATA-AMBAK HOLDINGS SDN BHD V PREMA BONANZA SDN BHD AND OTHER APPEALS [2024] 5 MLJ 897, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa:

23.1 Keputusan kes Ang Ming Lee (yang menyatakan Pengawal Perumahan tidak boleh memberi lanjutan masa tempoh 36 bulan) adalah bersifat prospektif dan pembeli yang sedar akan tempoh 48 bulan dalam SPA tidak boleh mendakwa pengayaan tidak adil kemudiannya. Ini bermakna ia tidak terpakai secara retrospektif kepada lanjutan masa (EOT) yang telah diberikan oleh Pengawal Perumahan sebelum tarikh keputusan Ang Ming Lee tersebut.

23.2 Keputusan kes Obata-Ambak Holdings Sdn Bhd v Prema Bonanza Sdn Bhd 5 MLJ 897 mempunyai impak yang signifikan terhadap tuntutan ganti rugi jumlah tertentu (LAD), khususnya dalam mencabar tempoh penyerahan milikan kosong dan isu had masa.

Plaintif-plaintif di dalam kes ini mengakui impak tersebut dan bersedia untuk menarik balik tuntutan yang mencabar kesahihan tempoh 48 bulan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) mereka. Mahkamah persekutuan di dalam kes Obata-Ambak tersebut juga telah memutuskan bahawa pembeli yang menandatangani SPA dengan pengetahuan penuh bahawa tempoh penyiapan adalah lebih daripada 36 bulan (contohnya 48 atau 54 bulan) dan tidak membuat bantahan pada masa itu adalah terikat kepada terma tersebut.

Tuntutan LAD yang dikira secara retrospektif berdasarkan tempoh 36 bulan selepas milikan kosong diterima dianggap sebagai satu bentuk pengayaan tidak adil kepada pembeli dan mendatangkan ketidakadilan kepada pemaju yang telah mematuhi undang-undang yang berkuat kuasa pada masa itu.

Selanjutnya keputusan kes Obata-Ambak menegaskan bahawa kausa tindakan bagi tuntutan LAD berasaskan kontrak di bawah SPA bermula daripada tarikh SPA tersebut ditandatangani. Sekiranya saman difailkan melebihi tempoh enam (6) tahun dari tarikh SPA ditandatangani, tuntutan tersebut dianggap telah dihalang oleh had masa di bawah Akta Had Masa

Dalam kes ini, Defendan menghujahkan bahawa tuntutan Plaintif Pertama hingga Ketiga telah luput kerana SPA mereka ditandatangani pada tahun 2017 manakala saman hanya difailkan pada tahun 2023.

Berdasarkan prinsip Obata-Ambak, jika tempoh 48 bulan dalam SPA adalah sah, maka pengiraan kelewatan mestilah berasaskan tempoh tersebut ditambah dengan mana-mana EOT yang sah. Defendan menghujahkan bahawa memandangkan mereka menyerahkan milikan kosong mengikut tempoh 48 bulan (dan EOT COVID-19 yang sah), maka tiada kelewatan berlaku dan tuntutan LAD Plaintif tidak mempunyai merit.

Kes Obata-Ambak adalah amat penting dalam tuntutan ini kerana ia merupakan keputusan Mahkamah Persekutuan yang memberikan garis panduan muktamad mengenai beberapa isu undang-undang kritikal yang menjadi teras pertikaian antara pembeli dan pemaju. Kepentingan kes ini juga terbukti apabila Defendan menunjukkan bahawa berikutan keputusan Obata-Ambak, semua guaman lain yang serupa terhadap Defendan bagi projek yang sama (Residensi Tria Seputeh) telahpun dibatalkan atau ditarik balik oleh mahkamah. Defendan menghujahkan bahawa tuntutan Plaintif di sini juga tidak mempunyai prospek kejayaan yang munasabah berdasarkan fakta dan undang-undang yang sama yang diputuskan dalam Obata-Ambak.

Walaupun terdapat impak besar ini, Plaintif-plaintif di dalam kes ini masih cuba mempertahankan tuntutan mereka dengan membezakan fakta kes mereka melalui isu tarikh bayaran wang tempahan (Tuntutan Pertama) dan kesahihan EOT Kedua yang ditandatangani oleh Pengawal Perumahan (Tuntutan Ketiga), yang didakwa mereka bukan merupakan subjek dalam kes Obata-Ambak.

Plaintif-plaintif mengakui bahawa berdasarkan keputusan Obata-Ambak, keputusan kes Ang Ming Lee adalah bersifat prospektif. Oleh itu, Plaintif menyatakan kesediaan untuk menarik balik Tuntutan Kedua mereka yang mencabar kesahihan tempoh penyerahan 48 bulan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA). Plaintif menghujahkan bahawa dalam kes Obata-Ambak, pembeli-pembeli telahpun menerima bayaran LAD daripada pemaju sebelum memfailkan tindakan. Sebaliknya, dalam kes ini, Plaintif menegaskan bahawa mereka langsung tidak menerima sebarang bayaran LAD daripada Defendan.

Plaintif menghujahkan selanjutnya bahawa tindakan mereka merangkumi isu pengiraan LAD bermula dari tarikh bayaran wang tempahan, yang menurut mereka bukannya merupakan subjek perkara dalam kes Obata-Ambak. Plaintif bergantung kepada prinsip dalam kes PJD Regency untuk menyokong tuntutan ini.

Plaintif-plaintif juga mencabar Lanjutan Masa Kedua (EOT) sebanyak 292 hari yang diberikan semasa pandemik COVID-19. Plaingtif-plaintif berhujah bahawa EOT tersebut tidak sah kerana ia diisukan oleh Pengawal Perumahan dan bukannya Menteri di bawah Seksyen 38C Akta 829, dan isu teknikal ini tidak diputuskan dalam kes Obata-Ambak.

Plaintif-plaintif juga berhujah bahawa walaupun Tuntutan Kedua ditarik balik, mereka masih mempunyai kausa tindakan yang munasabah di bawah Tuntutan Pertama dan Ketiga yang perlu didengar secara substantif oleh Mahkamah ini.

Defendan telah menyangkal dakwaan Plaintif-plaintif dengan menghujahkan bahawa Plaintif telah tersalah faham dalam menggunakan prinsip kes PJD Regency (mengenai pengiraan LAD dari tarikh tempahan). Defendan menghujahkan bahawa milikan kosong telah diserahkan dalam tempoh 48 bulan mengikut SPA serta tambahan lanjutan masa (EOT) yang sah. Di dalam kes PJD Regency hanya terpakai sekiranya terdapat kelewatan sebenar dalam penyerahan milikan kosong di bawah kontrak. Memandangkan milikan kosong di dalam kes ini diserahkan tepat pada waktunya mengikut terma SPA, maka isu tarikh bayaran tempahan adalah tidak relevan langsung untuk pengiraan LAD.

Selanjutnya, Defendan menyangkal dakwaan fakta Plaintif bahawa terdapat bayaran wang tempahan yang sah yang mana Plaintif-plaintif didakwa gagal mengemukakan bukti borang tempahan yang tepat. Defendan menunjukkan dokumen Plaintif-plaintif tidak konsisten, contohnya borang tempahan Plaintif Pertama menunjukkan unit dan harga yang berbeza dengan unit yang sebenarnya dibeli dalam SPA. Dokumen Plaintif Kedua pula menunjukkan bayaran dibuat kepada pihak lain (Janwell Sdn Bhd) dan bukannya kepada Defendan selaku pemaju. Plaintif-plaintif lain langsung tidak mengemukakan sebarang resit atau pengakuan bayaran bagi wang tempahan tersebut.

Plaintif mencabar kesahihan EOT Kedua kerana ia ditandatangani oleh Pengawal Perumahan, bukannya Menteri. Walaupun surat itu ditandatangani oleh Pengawal Perumahan, kandungan surat tersebut secara nyata menyatakan bahawa lanjutan masa 292 hari itu telah dipertimbangkan dan diluluskan oleh Menteri di bawah Seksyen 38C Akta

Tiada keperluan undang-undang untuk Menteri menandatangani surat itu secara peribadi asalkan keputusan itu dibuat oleh beliau.

Defendan menghujahkan bahawa Plaintif-plaintif menyatakan kausa tindakan LAD bermula pada tarikh bayaran tempahan (untuk mendapatkan pengiraan LAD yang lebih tinggi), maka tuntutan Plaintif Pertama hingga Ketiga telahpun dihalang oleh had masa kerana tempoh 6 tahun telah luput sebelum saman difailkan pada September 2023. Menurut mengikut prinsip Obata-Ambak, Plaintif telah menandatangani SPA dengan pengetahuan penuh mengenai tempoh 48 bulan dan menerima milikan kosong tanpa bantahan. Oleh itu, tuntutan LAD yang dibuat secara retrospektif selepas keputusan Ang Ming Lee dianggap sebagai pengayaan tidak adil dan Plaintif diestop (dihalang) daripada mencabar terma tersebut sekarang.

Semua guaman lain yang serupa terhadap mereka bagi projek yang sama telahpun dibatalkan atau ditarik balik berikutan keputusan Obata-Ambak, yang membuktikan tuntutan Plaintif ini tidak mempunyai prospek kejayaan.

Seterusnya bekenaan isu tempoh had masa 6 tahun bagi tindakan berasaskan kontrak. Bukti locus standi yang perlu dikemukakan oleh Plaintif-Plaintif, khususnya bagi Plaintif Kedua hingga Ketujuh yang mempunyai penyerahhakan mutlak (absolute assignment) kepada pembiaya, melibatkan pematuhan kepada keperluan notis berikut:

39.1 Plaintif-plaintif perlu membuktikan bahawa mereka telah memberikan notis bertulis mengenai tindakan undang-undang tersebut kepada pihak pembiaya (bank) masing-masing.

39.2 Menurut Klausa 8 dalam Perjanjian Jual Beli (SPA), Plaintif-plaintif berhak memulakan tindakan dengan syarat notis bertulis diberikan kepada pembiaya sama ada sebelum atau dalam tempoh 30 hari selepas tindakan itu difailkan.

39.3 Seksyen 22C Akta Pemajuan Perumahan (HDA) 1966 memperuntukkan bahawa pembeli rumah berhak menyaman pemaju atas namanya sendiri (walaupun terdapat penyerahhakan mutlak) asalkan pembiaya diberi notis bertulis sebelum atau dalam masa 14 hari selepas tindakan difailkan.

39.4 Plaintif-Plaintif menyatakan mereka telah mengemukakan salinan notis-notis bertulis bertarikh 20.09.2023 berserta resit-resit pengeposan bertarikh 21.09.2023 dan 22.09.2023 di dalam afidavit mereka bagi menunjukkan pematuhan prosedur tersebut.

39.5 Defendan sebaliknya membantah dengan berhujah bahawa Plaintif gagal mengemukakan kebenaran bertulis terlebih dahulu (prior written consent) daripada pihak bank sebagaimana yang diwajibkan dalam suratikatan penyerahhakan (Deed of Assignment) mereka. Namun, Plaintif menegaskan bahawa peruntukan statutori di bawah Seksyen 22C HDA mengatasi keperluan kontrak tersebut.

39.6 Isu had masa memberi kesan yang signifikan kepada Plaintif Pertama (Tan Kim Weng) kerana ia menjadi salah satu alasan utama pihak Defendan memohon untuk membatalkan tuntutannya.

39.7 Defendan menghujahkan bahawa tuntutan Plaintif Pertama adalah dihalang oleh had masa di bawah Seksyen 6 Akta Had Masa 1953. Ini kerana kausa tindakan (hak untuk menyaman) yang plaintif katakana bermula pada tarikh bayaran wang tempahan dibuat, iaitu pada 17 September 2017 yang mana tempoh had masa enam tahun untuk memfailkan saman tamat dan/atau luput pada 17 September

Namun, Plaintif Pertama hanya memfailkan Writ dan Pernyataan Tuntutan pada 20 September 2023. Memandangkan saman difailkan tiga hari selepas tempoh enam tahun tamat, Defendan menegaskan bahawa tuntutan Plaintif Pertama telah luput dan patut dibatalkan secara terus.

39.8 Plaintif Pertama menyangkal dakwaan tersebut dengan menyatakan bahawa kausa tindakan bagi ganti rugi LAD hanya bermula (terakru) apabila milikan kosong diserahkan dan Defendan gagal membayar LAD tersebut. Milikan kosong hanya diserahkan pada Jun 2023. Oleh itu, tempoh had masa 6 tahun hanya akan berakhir pada tahun 2029.

39.9 Plaintif merujuk kepada Klausa 25(4) dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) yang secara nyata menyatakan bahawa kausa tindakan untuk menuntut LAD terakru pada tarikh pembeli mengambil milikan kosong. Jika mahkamah menerima hujah Defendan bahawa had masa dikira dari tarikh bayaran tempahan, tuntutan Plaintif Pertama akan dibatalkan sepenuhnya. Namun, jika mahkamah menerima hujah Plaintif bahawa had masa hanya bermula dari tarikh milikan kosong (Jun 2023), tuntutan beliau dianggap masih dalam tempoh yang sah.

DAPATAN MAHKAMAH Mahkamah ini telah meneliti keseluruhan kertas kausa, hujahan-hujahan dan ikatan-ikatan otoriti yang telah difailkan oleh pihak-pihak berkenaan permohonan Defendan di Kandungan 14 dan Mahkamah mendapati atas imbangan kebarangkalian bahawa;

40.1 Berdasarkan prinsip yang telah diputuskan oleh mahkamah persekutuan di dalam kes Obata-Ambak, tuntutan Plaintif untuk mencabar tempoh 48 bulan dalam SPA serta EOT yang diberikan adalah sukar untuk dikekalkan kerana keputusan tersebut menyebelahi pemaju dalam fakta yang serupa.

40.2 Isu locus standi dan had masa merupakan isu material yang boleh menyebabkan tuntutan dibatalkan sekiranya Plaintif gagal menunjukkan bukti pematuhan syarat-syarat teknikal yang ditetapkan dalam suratikatan penyerahhakan dan undang-undang had masa.

40.3 Memandangkan terdapat beberapa guaman serupa oleh pembeli lain dalam projek yang sama telahpun dibatalkan atau ditarik balik berikutan keputusan Obata-Ambak, tuntutan Plaintif di sini juga kelihatan tidak mempunyai prospek kejayaan yang munasabah.

40.4 Tuntutan Plaintif-plaintif untuk ganti rugi jumlah tertentu (LAD) adalah tidak munasabah kerana tiada kelewatan sebenar berlaku dalam penyerahan milikan kosong. Menurut Perjanjian Jual Beli (SPA), tempoh penyerahan milikan kosong adalah 48 bulan. Defendan telah memperoleh dua lanjutan masa COVID-19 yang sah daripada Menteri (289 hari dan 292 hari). Berdasarkan tempoh 48 bulan ditambah dengan EOT tersebut, milikan kosong telah diserahkan kepada semua Plaintif sebelum tarikh akhir yang dipinda.

40.5 Prinsip kes PJD Regency (pengiraan LAD dari tarikh tempahan) hanya terpakai jika terdapat kelewatan di bawah kontrak. Memandangkan tiada kelewatan, isu tarikh tempahan menjadi tidak relevan.

40.6 Plaintif-Plaintif ini tidak mempunyai kapasiti undang-undang untuk menyaman kerana telah membuat penyerahhakan mutlak hak mereka kepada pihak pembiaya (bank). Suratikatan Penyerahhakan (Deed of Assignment) secara nyata mewajibkan Plaintif mendapatkan kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada bank sebelum memulakan tindakan mahkamah. Plaintif gagal mengemukakan bukti kebenaran tersebut, yang mana adalah parah (fatal) kepada tuntutan mereka sebagaimana dijelaskan di dalam kes VEERIYAH GOTHANDABANI V. MAJESTIC HEIGHTS SDN BHD (IN LIQUIDATION) [2017] CLJU 1158; [2017] 1 LNS 1158.

40.7 Tuntutan Plaintif-plaintif ini adalah terbatal di bawah Akta Had Masa

Sekiranya kausa tindakan dikira dari tarikh bayaran wang tempahan (seperti yang dituntut Plaintif), tempoh had masa 6 tahun telah luput sebelum saman difailkan pada 20 September 2023. Berdasarkan kes Obata-Ambak, kausa tindakan bagi tuntutan LAD bermula dari tarikh SPA ditandatangani, dan dalam kes ini, SPA tersebut ditandatangani pada tahun 2017.

40.8 Tuntutan ini merupakan satu penyalahgunaan proses berdasarkan prinsip dalam kes Obata-Ambak kerana Plaintif-plaintif telah menandatangani SPA dengan pengetahuan penuh mengenai tempoh 48 bulan dan menerima milikan kosong tanpa sebarang aduan atau bantahan awal. Tuntutan LAD secara retrospektif selepas menerima semua manfaat kontrak dianggap sebagai pengayaan tidak adil (unjust enrichment) kepada pembeli.

Oleh itu, atas alasan-alasan yang telah dihuraikan di atas, mahkamah ini memutuskan permohonan Defendan untuk membatalkan writ saman dan pernyataan tuntutan Plaintif-plaintif di bawah Aturan 18 Kaedah 19 KKM 2012 adalah dibenarkan dengan kos RM4K dibayar oleh Plaintif-Plaintif kepada Defendan. Bertarikh pada: 26 March 2026 ……..… Fatimah ………… [SITI FATIMAH BINTI TALIB] HAKIM MAHKAMAH SESYEN SIVIL 11 KUALA LUMPUR Peguamcara Plaintif : Chua Heaw Eng Tetuan Heaw Eng & Goh Peguamcara Defendan :