Tan Zhi Hao v Puvinraj A/L Raja (JA-A72NCvC-423-04/2025)

Plaintif-Plaintif telah memfailkan satu tuntutan terhadap Defendan menuntut sejumlah RM52, 000. 00 (atau secara alternatifnya jumlah RM46, 000. 00) yang merupakan ganti rugi tertentu akibat daripada penamatan Perjanjian Jual Beli bertarikh 31.7.2024 yang telah dimasuki oleh pihak-pihak. 03/07/2026 15:27:21 JA-A72NCvC-423-04/2025 Kand. 34

Di dalam tindakan ini, Defendan turut memfailkan tuntutan balas yang merupakan kos Peguamcara Defendan sebanyak RM50, 000. 00 dan juga Ganti Rugi Am.

Pada 29 April 2026, setelah Perbicaraan Penuh, Mahkamah telah menolak tuntutan Plaintif-Plaintif dan juga tuntutan balas Defendan dengan kos mengikut skala.

Plaintif-Plaintif, yang tidak berpuas hati dengan Keputusan Mahkamah tersebut telah memfailkan satu rayuan ke Mahkamah Tinggi dan ini adalah merupakan alasan penghakiman bagi Keputusan Mahkamah tersebut. TUNTUTAN PLAINTIF-PLAINTIF [5] Tuntutan Plaintif-Plaintif di dalam kes ini merupakan wang berjumlah RM52, 000 (RM46, 000 secara alternatif) yang merupakan ganti rugi tertentu terhadap tindakan penamatan Defendan terhadap satu Perjanjian Jual Beli yang telah dimasuki oleh pihak-pihak pada 31.7.2024.

Berdasarkan Perjanjian Jual Beli tersebut, pihak Defendan telah bersetuju antara lainnya untuk menjual sebuah rumah teres satu tingkat yang beralamat di No. 113, Jalan Indah 1/ 13, Taman Bukit Indah, 81200, Johor Bahru, Johor kepada Plaintif-Plaintif dengan harga jualan sebanyak RM580, 000. 00. [7]

“Burden of proof

Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must prove that those facts exist.

When a person is bound to prove the existence of any fact, it is said that the burden of proof lies on that person.” [22] Di dalam kes Randhir Singh Bhajnik Singh v. Sunildave Singh Parmar [2019] 6 CLJ 771; [2018] 1 LNS 1374 di muka surat 9 dinyatakan seperti berikut: “[8] We have read the appeal records and the able submissions of the parties. After giving much consideration to the submission of the learned counsel for the Respondent, we take the view that the appeal must be allowed. Out reasons inter alia are as follows:

It is trite that legal burden is on the Plaintiff on the evidential burden and/ or opposing evidence to rebut the Plaintiff’s claim on the balance of probability lies on the Defendant. In Pan Malaysian Pools Sdn Bhd v. Kwan Tat Thai & Anor and other appeals [2018] 4 CLJ 323, the Court of Appeal observed: “[7] It is well-established as a general rule that ‘burden of proof’ in a civil case is on the Plaintiff but the burden will shift when the Plaintiff has adduced sufficient evidence of probative value which requires the Defendant to rebut the Plaintiff’s evidence”. [See Selvaduray v. Chinniah [1939] 1 LNS 107; [1939] 1 MLJ 253].” [23] Seterusnya, di dalam kes Muhammad Hanif Zazali v. Muhammad Halimi Bakar & Anor [2022] 1 LNS 268, Mahkamah Tinggi telah menyatakan seperti berikut: “[11] Begitu juga dalam kes Keruntum Sdn. Bhd. v. The Director of Forest & Ors [2018] 4 CLJ 145; [2017] 3 MLJ 281: “[78] It is settled law that the burden of proof rests throughout the trial on the party on whom the burden lies. Where a party on whom the burden of proof lies, has discharged it, then the evidential burden shifts to the other party (see UN Pandey v. Flotel Marco Polo Pte Ltd [1980] 1 MLJ 4). When the burden shifts to the other party, it can be discharged by cross-examination on witnesses of the party on whom the burden of proof lies or by calling witnesses or by giving evidence himself or by a combination of the different methods. See Tan Kim Khuan v.

[79] The findings made by the learned trial judge are mainly findings of facts and he gave credible reasons for his findings. He had the benefit of hearing testimonies and observing the demeanour of the witnesses, those findings of facts were affirmed by the Court of Appeal. It would need very clear and convincing reasoning to justify us to reverse what has already been decided. We have looked at those findings of facts by the learned trial judge and the details reasons given by him and we are satisfied that, on the facts of the case, any reasonable tribunal would have made similar findings.” [penekanan ditambah] [24] Berdasarkan otoriti di atas, beban pembuktian terletak ke atas Plaintif-Plaintif untuk membuktikan tuntutannya terhadap Defendan di tahap Imbangan Kebarangkalian. [25] Sekiranya Mahkamah mendapati Plaintif-Plaintif berjaya membuktikan tuntutan mereka, maka beban pembuktian tersebut kemudiannya akan berpindah kepada Defendan untuk membuktikan Pembelaannya. [26] Mahkamah mendapati kausa tindakan Plaintif-Plaintif adalah terakru daripada klausa 7.03 Perjanjian Jual Beli tersebut yang memperuntukkan remedi untuk mendapatkan ganti rugi tertentu yang dipersetujui (agreed liquidated damages) sebagaimana yang dinyatakan di dalam Seksyen 3 Jadual kepada Perjanjian Jual Beli tersebut daripada Defendan yang dikatakan telah menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut. ISU-ISU UNTUK DIBICARAKAN: SIAPAKAH PIHAK YANG INGIN MENAMATKAN PERJANJIAN JUAL BELI TERSEBUT: [27] Pihak Plaintif-Plaintif bergantung kepada surat Peguamcara Defendan bertarikh 5.2.2025 yang antara lainnya menyatakan bahawa Defendan berhasrat untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli yang telah dimasuki oleh pihak-pihak. [28] Defendan di dalam Pembelaannya memplidkan bahawa Plaintif-Plaintif telah memberitahu Defendan bahawa Plaintif-Plaintif tidak ingin menunggu lagi dan bersetuju untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut.

TUNTUTAN PLAINTIF-PLAINTIF [29] Mahkamah mendapati fakta bahawa pihak-pihak telah memasuki satu Perjanjian Jual Beli bagi sebuah hartanah milik Defendan yang beralamat di No. 113 Jalan Indah 1/13, Taman Bukit Indah, 79100, Iskandar Puteri Johor adalah merupakan satu fakta yang tidak dipertikaikan. [30] Walaupun Defendan di dalam keterangannya menyatakan bahawa beliau tidak bersetuju dengan beberapa klausa di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut, Mahkamah tidak boleh menerima keterangan ini kerana Defendan sendiri yang telah menandatangani Perjanjian Jual Beli ini tanpa sebarang paksaan. [31] Dalam hal ini, Mahkamah telah bersandarkan kepada kes Ong Koh Hou @ Won Kok Fong v. Chong Thiam Thai [2023] CLJU 2708; [2023] 1 LNS 2708 di mana Mahkamah Tinggi telah memutuskan seperti berikut: “[28] In coming to this conclusion, I referred to the case of Polygram Records Sdn Bhd v. The Search & Anor [1994] 3 CLJ 806; [1994] 3 MLJ 127. This case concerns a recording contract entered into between the plaintiff, a recording company, and the defendants, a music group. The defendants later signed with another company, allegedly breaching their contract, leading the plaintiff to sue the group for breach of contract. The defendants argued that they were not bound by the terms of the first 1984 contract that they had signed with the plaintiff as they did not "agree to the terms" of the first contract and hence were not bound by it. The court summarily dismissed this argument, stating that a signed written contract is binding, except in limited cases like fraud, undue influence etc. which the defendants had not established. The court held: "There is no principle of law which states that where a party does not fully understand certain terms of a contract, the contract may be vitiated. The general principle of law, of course, is that a party who signs a written contract is bound by the terms of the contract, except in the limited cases where fraud, undue influence, or misrepresentation may be established. This rule is so strict that even if a party to a contract has not read the contents of a contract, he is held to be bound by its terms. In the leading case of L'Estrange v. F Graucob [1934] 2 KB 394, Scrutton LJ pronounced (at p 403): When a document containing contractual terms is signed, then, in the absence of fraud, or, I will add, misrepresentation, the party signing it is bound, and it is wholly immaterial whether he has read the document or not." [penekanan ditambah] [32] Walaupun Defendan menyatakan bahawa terdapatnya unsur-unsur penipuan di dalam perkara ini, tanpa sebarang keterangan dan dokumen sokongan berkenaan alegasi penipuan tersebut, adalah dapatan Mahkamah bahawa penyataan Defendan ini adalah bersifat alegasi semata-mata dan tidak boleh diambikira oleh Mahkamah ini untuk pertimbangan selanjutnya. [33] Mahkamah telah merujuk kepada kes Ismail Hashim v. Inno Concrete Technologies Sdn Bhd [2021] CLJU 855; [2021] 1 LNS 855 (HC) di mana Mahkamah Tinggi telah memutuskan seperti berikut: "[61] However, this Court bore in mind that a body of case law has developed in Malaysia which gives much weight in civil cases to whether a contemporaneous police report was made when any allegation of criminal wrongdoing such as fraud or forgery was made. In Floral Trends v. Li Onn Floral Enterprise (M) Sdn. Bhd. [2006] 6 CLJ 525, the 2nd Defendant claimed that his signature on the letter of guarantee was forged and the High Court held that it is a criminal wrong to forge a document and bereft of a police report, the allegation of the 2nd Defendant must be construed as a bare allegation. In David Wong Hon Leong v. Noorazman bin Adnan [1995] 4 CLJ 155 the appellant failed to timeously lodge a police report and Gopal Sri Ram JCA speaking for the Court of Appeal upheld the approach of the learned High Court Judge in giving no weight to the police report on bribery. Similarly, in Chong Wan Ping & Anor v. Shamshudeen Hj Mohd Yunus [2009] CLJU 834; [2009] 1 LNS 834 the High Court held that for an allegation of fraud in a civil proceeding, it must be shown that a contemporaneous police report had been lodged, otherwise the allegations are merely bare allegations. In the recent Court of Appeal case of Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Bhd v. Hong Voon Chung [2021] CLJU 250; [2021] 1 LNS 250, a delay of some 16 months in lodging a police report by the litigant alleging that his signature on a joint and several guarantees was forged was adversely held against him. And, the Court of Appeal found that the reason advanced for the delay that he left the matter to his lawyers to be incredible. These cases would by necessary implication establish that a police report lodged by a person interested at a time when proceedings were pending or anticipated, involving a dispute as to any fact which the statement might tend to establish would be admissible." [penekanan ditambah] [34] Adalah juga merupakan satu fakta yang dipersetujui bahawa memandangkan terdapatnya Kaveat Persendirian yang dimasukkan oleh pihak ketiga yang juga merupakan Ibu kepada Defendan, pihak-pihak telah bersetuju untuk memasuki satu Perjanjian Tambahan sebagai tempoh lanjutan selama 3 bulan sementara Defendan menyelesaikan isu kaveat persendirian tersebut. [35] Pihak-pihak juga bersetuju bahawa Defendan akan membayar kepada Plaintif-Plaintif sebanyak RM2000 sebulan selama 3 bulan yang dianggap sebagai kadar sewa oleh Plaintif-Plaintif kepada Defendan dan jumlah ini telah dibayar sepenuhnya oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif. [36] Pihak-pihak mempunyai pertikaian mengenai siapakah yang terlebih dahulu menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut. [37] Mahkamah telah meneliti dan mempertimbangkan keterangan saksi-saksi dan juga dokumen-dokumen di dalam Ikatan Dokumen Bersama di Ikatan B. [38] Melalui pemerhatian ini, Mahkamah mendapati terdapat perbualan melalui aplikasi Whatsapp antara Defendan dan Peguamcara Defendan bertarikh 2.2.2025 di ms 73 di mana Defendan memaklumkan kepada Peguamcaranya bahawa "Hi good afternoon bro, buyer just reply that they dont want continue the spa. So we can continue to terminate the spa req by buyer". [39] Mahkamah juga kemudiannya mendapati terdapat satu surat bertarikh 5.2.2025 yang dikeluarkan oleh Peguamcara Defendan pada ketika itu kepada Tetuan MK Mook & Partners yang bertindak sebagai Peguamcara Plaintif-Plaintif untuk Perjanjian Jual Beli tersebut. Melalui surat Peguamcara Defendan di ms 61 Ikatan B ini khususnya di para 2 menyatakan hasrat Defendan untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli antara pihak-pihak. [40] Berdasarkan pemerhatian ini, adalah analisa dan dapatan Mahkamah bahawa Plaintif-Plaintif sebenarnya merupakan pihak yang pada asalnya ingin menamatkan Perjanjian ini. Dalam mencapai dapatan ini, Mahkamah telah bersandarkan kepada keterangan Defendan dan juga perbualan melalui aplikasi Whatsapp antara Defendan dan Peguamcara Defendan pada 2.2.2025 berkenaan dengan hasrat Plaintif-Plaintif yang ingin menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut. [41] Analisa Mahkamah juga mendapati bahawa berdasarkan perbualan melalui aplikasi Whatsapp pada ketika itu juga lah yang menunjukkan bahawa Defendan seterusnya telah memberikan arahan kepada Peguamcaranya pada ketika itu untuk meneruskan dengan tindakan penamatan di pihaknya. [42] Mahkamah percaya surat Peguamcara Defendan yang dikeluarkan pada 5.2.2025 adalah merupakan satu tindakan lanjutan daripada perbualan Whatsapp ini. [43] Ini juga selari dan dapat dilihat di dalam Penyataan Pembelaan Defendan di para 16 dimana Defendan memplidkan bahawa Plaintif-Plaintif telah memberitahu Defendan bahawa mereka tidak ingin menunggu dan bersetuju untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut. [44] Walaupun penama Serene yang merupakan Ejen Hartanah yang bertanggungjawab bagi transaksi jual beli ini tidak dipanggil, Mahkamah merujuk kepada perbualan Whatsapp antara Defendan dan penama Serene di ms 72 yang menunjukkan bahawa terdapatnya panggilan yang dibuat oleh Defendan kepada Serene atas permintaan Serene dan perbualan selepasnya yang berbunyi : "Its ok Serene once house settle i'll give you again this unit. I ll update you ok. Mean time let me settle this". [45] Dalam hal ini, Mahkamah berpuas hati bahawa perbualan ini menyokong keterangan Defendan bahawa Plaintif-Plaintif pada masa tersebut telah menyatakan hasrat untuk membatalkan dan menamatkan Perjanjian Jual Beli yang dimasuki oleh pihak-pihak. Malah, Mahkamah percaya bahawa perbualan Whatsapp antara Defendan dan Peguamcara Defendan yang terdahulu di muka surat 73 Ikatan Dokumen Bersama dibuat oleh Defendan sebagai lanjutan daripada perbualan melalui aplikasi Whatsapp antara Defendan dan penama Serene ini. [46] Berdasarkan analisa dan dapatan ini, Mahkamah mendapati bahawa pihak yang sebenarnya mula-mulanya ingin menamatkan Perjanjian Jual Beli yang dimasuki oleh pihak-pihak adalah Plaintif-Plaintif sendiri dan seterusnya mendapati bahawa Plaintif-Plaintif lah yang telah mengingkari Perjanjian Jual Beli dan Perjanjian Tambahan tersebut. [47] Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif-Plaintif telah gagal untuk melepaskan beban pembuktiannya terhadap Defendan di tahap Imbangan Kebarangkalian sebagaimana kehendak seksyen 101 Akta 56 dan juga selaras dengan prinsip undang-undang yang telah diputuskan di dalam kes Randhir Singh Bhajnik Singh (supra) dan Muhammad Hanif Zazali (supra). [48] Atas dapatan-dapatan ini, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif-Plaintif telah gagal membuktikan tuntutannya di atas Imbangan Kebarangkalian dan seterusnya menolak tuntutan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan.

TUNTUTAN BALAS DEFENDAN: [49] Mahkamah mendapati Defendan tidak mengemukakan sebarang keterangan sokongan yang dapat menyokong tuntutan balas Defendan terhadap Plaintif-Plaintif sama ada daripada keterangan Defendan sendiri mahupun keterangan dokumen. [50] Lanjutan ini, dan di atas beban pembuktian yang sama juga iaitu pada tahap Imbangan Kebarangkalian, Mahkamah memutuskan bahawa Defendan telah gagal membuktikan tuntutan balas Defendan terhadap Plaintif-Plaintif dan dengan ini Mahkamah menolak tuntutan balas Defendan. KESIMPULAN [51] Setelah mendengar keseluruhan keterangan saksi-saksi, mempertimbangkan eksibit-eksibit yang telah dikemukakan serta meneliti hujahan pihak-pihak, dan berdasarkan otoriti-otoriti, dapatan-dapatan dan alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah dengan ini memutuskan, di atas imbangan kebarangkalian, Plaintif-Plaintif telah gagal membuktikan tuntutannya terhadap Defendan dan dengan ini Mahkamah menolak tuntutan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan. [52] Di atas beban pembuktian yang sama juga, iaitu pada tahap imbangan kebarangkalian, Mahkamah turut memtuskan bahawa Defendan-Defendan telah gagal membuktikan tuntutan balas Defendan terhadap Plaitif-Plaintif dan dengan ini Mahkamah juga menolak tuntutan balas Defendan. [53] Dan akhirnya diperintahkan agar kos tindakan ini adalah mengikut skala. Bertarikh pada: 19 Jun 2026. t.t. NURMADIANA BINTI MAMAT Majistret, Mahkamah Majistret Sivil (2), Johor Bahru

C.K. Yap daripada Tetuan C.K.Yap & Partners – Peguamcara Plaintif-Plaintif

Defendan - tidak diwakili