1. ) Teong Yong Wei v Era Universe Development Sdn Bhd (JA-A52NCvC-338-11/2024)

Content

1 DALAM MAHKAMAH SESYEN DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. JA – A52NCvC – 338 – 11/2024

Preamble

Menurut fasal 14.1 Perjanjian Jual Beli tersebut, milikan kosong mesti diserahkan kepada plaintif-plaintif dalam tempoh 36 bulan daripada tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut ditandatangani. Ini bermaksud milikan kosong hendaklah diserahkan pada atau sebelum 29.12.2020.

Preamble

Menurut fasal 15.2 Perjanjian Jual Beli tersebut, Plaintif-plaintif disifatkan telah mengambil pemilikan kosong Hartanah tersebut apabila tamat 14 hari dari tarikh Defendan mengisukan notis kepada Plaintif-plaintif, iaitu pada 14.6.2022.

Schedule

Jadual G, H, I dan J Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. 28. Surat bertarikh 8.3.2021 daripada KPT (rujuk Eksibit MRW-3 Afidavit Jawapan menyatakan: “[2] Dimaklumkan bahawa Kerajaan telah mewartakan suatu peruntukan perundangan / akta bagi menangani kesan penyakit Koronavirus 2019 termasuk mengubahsuai peruntukan berkaitan Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1996. Akta ini dinamakan Akta Langkah-langkah Sementara bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (COVID-19), 2020. [3] Berdasarkan Bahagian XI, Subsyeksyen 35(1) dan 35(4) di bawah Akta tersebut, dimaklumkan bahawa rayuan pihak tuan bagi pemajuan yang telah dilesenkan seperti di atas telah pun dipertimbangkan dan diluluskan oleh YB Menteri untuk mengecualikan tempoh dari 18 Mac 2020 sehingga 31 Ogos (167 hari) bagi pengiraan masa serahan milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama berdasarkan Perjanjian Jual Beli yang telah ditandatangani dengan pihak Pembeli.” 30. Kuasa Menteri untuk memberi pengecualian di Bahagian XI adalah tertakluk kepada peruntukan di bawah seksyen-seksyen 32 – 38 Act 829 tersebut. Mahkamah mendapati tiada pengecualian diberikan kepada pembangunan yang bukan merujuk kepada kemudahan perumahan di bawah Bahagian XI tersebut. 31. Adalah tidak dipertikaikan bahawa Hartanah tersebut merupakan pejabat kedai dua tingkat dan bukannya pembangunan perumahan yang dikawal oleh Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 dan SPA tersebut merupakan perjanjian jual beli yang disediakan oleh Defendan dan bukannya satu perjanjian jual beli yang ditetapkan oleh Jadual G, H, I dan J Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Oleh yang demikian, sebagaimana dihujahkan oleh plaintif dan Mahkamah bersetuju dengan hujahan tersebut, pengecualian yang diberikan di dalam surat di atas adalah tidak terpakai di dalam kes ini. 32. Pada pendapat Mahkamah, peruntukan undang-undang mengenai isu ini adalah jelas dan tugas Mahkamah ialah memberikan terjemahan kepada undang-undang dan mengaplikasikannya di dalam situasi yang jelas. 33. Dalam kes Tebin Bin Mostapa v Hulba-Danyal Bin Balia & Anor [2020] MLJU 944, Mahkamah Persekutuan telah memutuskan bahawa: “Where the language of the words employed are clear and succinct giving rise to no ambiguity, the Courts must interpret them as they are. Only when there is some doubt from the words employed in the legislation can the Courts adopt a purposive approach to the interpretation of legislation.” 34. Di dalam kes di hadapan Mahkamah ini, berdasarkan di atas Mahkamah memutuskan pengecualian yang diberikan oleh Menteri melalui surat-surat KPKT tersebut adalah tidak terpakai kepada defendan. Oleh yang demikian pengiraan LAD tidak akan mengambil kira pengecualian 289 hari tersebut. Plaintif gagal membuktikan kerugian sebenar 35. Defendan seterusnya berhujah plaintif telah gagal membuktikan kerugian sebenar atau pampasan yang munasabah apabila menuntut gantirugi sebenar berdasarkan kemungkiran kontrak (rujuk seksyen 75 Akta Kontrak 1950; Selva Kumar Murugiah v Thiagarajah Retnasamy P [1995] 1 MLRA 188; Johor Coastal Development Sdn Bhd v Constrajaya Sdn Bhd [2009] 1 MLRA 654). 36. Sekali lagi isu yang ditimbulkan oleh defendan ini telah diputuskan oleh nas undang-undang yang terdahulu. 37. Sebagai permulaan Mahkamah merujuk kepada kes Cubic Electronics Sdn Bhd (in liquidation) v Mars Telecommunications Sdn Bhd [2019] 6 MLJ 15 yang memutuskan bahawa kerugian sebenar tidak perlu dibuktikan dalam kes-kes yang mana terdapat klausa berhubung dengan gantirugi tertentu di dalam kontrak. Mahkamah Persekutuan memutuskan: “Held: [1] There was no necessity for proof of actual loss or damage in every case where an innocent party sought to enforce a damages clause in a contract. Section 75 of the Contracts Act 1950 (‘the CA’) allowed reasonable compensation to be awarded by the court irrespective of whether actual loss or damage was proven. Selva Kumar Murugiah v Thiagarajah Retnasamy [1995] 1 MLJ 817 and Johor Coastal Development Sdn Bhd v Constrajaya Sdn Bhd [2009] 4 MLJ 445 (both decisions of the Federal Court) should not be interpreted (as what subsequent decisions since then have done) as imposing a legal straightjacket in which proof of actual loss was the sole conclusive determinant of reasonable compensation. Reasonable compensation was not confined to actual loss, although evidence of that might be a useful starting point. In determining what amounted to ‘reasonable compensation’ under s 75 of the CA, the concepts of ‘legitimate interest’ and ‘proportionality’ as enunciated in Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi [2015] UKSC 67 were relevant.” 38. Ratio di atas telah diikuti di dalam kes Twin Pavilion Development Sdn Bhd v Soo Yan Kai Dan Satu Lagi [2019] MLJU 2011 yang turut membahaskan isu yang sama. Mahkamah Tinggi memutuskan: “[23] … apa yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Cubic Electronics adalah seperti berikut: (a) beban awalan terletak pada pihak yang memohon untuk menguatkuasakan LAD dengan mengemukakan bukti/keterangan bahawa: (i)terdapat pelanggaran kontrak; dan (ii)kontrak tersebut mempunyai klausa yang memperincikan jumlah yang perlu dibayar berikutan dengan pelanggaran kontrak; (b) apabila kedua-dua kehendak tersebut dipenuhi, pihak yang memohon layak untuk menerima bayaran yang tidak melebihi jumlah yang dinyatakan dalam kontrak, tanpa mengira sama ada kerosakan atau kerugian sebenar dibuktikan atau tidak, kecuali jika pihak yang ingkar dapat membuktikan ketidakpatutan klausa LAD tersebut termasuklah jumlah yang dinyatakan. (c) sekiranya terdapat pertikaian berkenaan dengan apa yang dimaksudkan dengan “pampasan yang munasabah”, beban pembuktian adalah ke atas pihak yang ingkar untuk menunjukkan bahawa klausa LAD termasuk dengan jumlah yang dinyatakan dalamnya itu adalah tidak munasabah. [24] Lagipun, di dalam kes ini tiada isu ketidakmunasabahan gantirugi telah dibangkitkan atau ditimbulkan.” 39. Nas undang-undang di atas adalah mantap di atas isu ini. Plaintif tidak perlu untuk membuktikan kerugian sebenar yang dialami oleh mereka mahupun keperluan untuk memitigasikan kerugian kerana plaintif disini hanya menguatkuasakan hak mereka di bawah Perjanjian Jual Beli tersebut. Tambahan pula defendan sendiri tidak pernah membangkitkan isu ketidakmunasabahan gantirugi jumlah tertentu yang dituntut oleh plaintif. 40. Mahkamah berpendapat isu ini juga bukanlah satu isu yang perlu dibicarakan. Persetujuan tersirat plaintif bersetuju menerima milikan kosong lewat daripada tarikh sepatutnya 29. Isu ketiga yang dibangkitkan oleh defendan ialah kegagalan plaintif-plaintif membantah terhadap penyerahan lewat milikan kosong sedangkan masa merupakan intipati perjanjian. Defendan berhujah plaintif berpeluang untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut apabila gagal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh waktu yang ditetapkan jika menurut kepada seksyen 56 Akta Kontrak 1950. 30. Apabila plaintif menerima penyerahan lewat milikan kosong, ini bermaksud plaintif secara persetujuan tersirat bersetuju menerima kelewatan penyerahan milikan kosong dan kini plaintif tidak berhak membantah dan menuntut gantirugi jumlah tertentu berdasarkan Perjanjian Jual Beli tersebut. Apabila plaintif hanya membuat tuntutan gantirugi jumlah tertentu sekarang, ini menunjukkan mala fide pada pihak plaintif. 31. Mahkamah merujuk kepada kes Berjaya Times Square Sdn Bhd v. M-Concept Sdn Bhd [2010] 1 CLJ 269 yang membincangkan tafsiran kepada s 56(1) Akta Kontrak 1950 dalam konteks penyerahan lewat milikan kosong. Fakta di dalam kes tersebut menunjukkan responden telah memutuskan untuk menamatkan kontrak perjanjian jual beli lot komersil di dalam satu projek pembangunan yang dibangunkan oleh perayu apabila perayu telah lewat menyerahkan milikan kosong kepada responden. Isu di hadapan Mahkamah Persekutuan ialah sama ada responden berhak untuk menamatkan perjanjian jual beli tersebut atas kegagalan perayu mematuhi perjanjian jual beli tersebut atau hanya berhak kepada gantirugi jumlah tertentu (seperti yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli tersebut) kerana perayu telah menyerahkan milikan kosong tersebut tetapi di luar waktu yang ditetapkan. 32. Mahkamah Persekutuan memutuskan: “[41] … In my judgment, while individual contracts will fall to be interpreted in accordance with their own terms, it is a useful guide to construction that a stipulation as to time must be read along with other provisions of the contract to determine if time is truly of the essence of the contract. Further, a clause providing for the payment of a sum whether as a fine, a penalty or as liquidated damages calculated on a daily basis for the period that the work undertaken remains unfinished on the expiry of the time provided in the contract would, in the absence of a contrary intention to be gathered from the contract, point to time not being of the essence. … [44] Returning to the mainstream, we have here an agreement which contains two clauses. One that provides for the payment of a sum as liquidated damages calculated on a daily basis for the period of delay in making delivery of the premises in question and another that makes time of the essence of the contract. Applying the guidelines discussed earlier, it is my judgment that time is not of the essence of the agreement in this case. A promise to construct and deliver a building within a stipulated time coupled with a promise to compensate for any delay in delivery is inconsistent with a right to terminate on the ground that time is of the essence. It certainly points to an intention that time was not to be of the essence. … [46] To summarise, this is a case in which, upon a proper construction of the agreement, time was not of the essence. The respondent was not therefore entitled to terminate or put an end to the contract when the appellant failed to deliver the unit of shop lot on the stipulated date. All that it was entitled to receive was compensation calculated on the agreed basis. Its purported termination of the agreement was therefore wrongful.” 33. Mahkamah berpendapat ratio di dalam kes Berjaya Times Square Sdn. Bhd. v. M-Concept Sdn Bhd supra terpakai di dalam kes di hadapan Mahkamah ini. Plaintif di dalam kes ini tidak berhak menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut apabila defendan gagal menyerahkan milikan kosong di dalam tempoh masa yang ditetapkan. Ini kerana klausa 24(2) dengan jelas telah memperuntukkan gantirugi jumlah tertentu yang perlu dibayar oleh defendan sekiranya defendan gagal mematuhi klausa 24(1) dan tiada isu kegagalan sepenuhnya oleh defendan untuk menyerahkan milikan kosong. 34. Adakah ini bermaksud plaintif secara persetujuan tersirat menerima kemungkiran defendan apabila plaintif meneruskan Perjanjian Jual Beli tersebut dan hanya memulakan tindakan setelah menerima milikan kosong daripada defendan? 35. Mahkamah berpendapat ini adalah hujahan salah anggap oleh defendan. Tiada isu persetujuan tersirat pada pihak plaintif kerana plaintif hanya menguatkuasakan haknya yang diperuntukkan di bawah Perjanjian Jual Beli tersebut. Seperti yang diputuskan di dalam kes Berjaya Times Square Sdn. Bhd. v. M-Concept Sdn Bhd, supra plaintif tidak mempunyai pilihan untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut tetapi boleh mengambil tindakan untuk mendapatkan gantirugi jumlah tertentu akibat lewat penyerahan milikan kosong. 36. Mahkamah menolak hujahan defendan bahawa bicara penuh perlu diteruskan untuk menyoal balas niat plaintif apabila plaintif gagal menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut di bawah seksyen 56 Akta Kontrak 1956 apabila defendan telah memungkiri klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut. Mahkamah berpendapat nas undang-undang di atas telah jelas menerangkan kedudukan pihak-pihak dalam kes ini di sisi undang-undang. 37. Mahkamah berpendapat isu ini bukanlah satu isu yang perlu dibicarakan. Pengiraan Gantirugi Jumlah Tertentu Berdasarkan Harga Belian atau Harga Selepas Diskaun/Rebet 38. Adalah tidak dipertikaikan bahawa plaintif menerima rebat / diskaun sebanyak RM22,044.00 dan hanya membayar RM712,756.00 dalam SPA ini. 39. Defendan berhujah pengiraan LAD sepatutnya berdasarkan harga baru tersebut dan bukannya harga yang dipersetujui dalam SPA yang ditandatangani kedua-dua pihak. 40. Namun begitu Mahkamah tidak bersetuju dengan hujahan defendan ini. 41. Fasal 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut memperuntukkan: “If the Developer fails to deliver vacant possession of the said property in the manner stipulated in clause 26 within the period stipulated in subclause (1), the Developer shall be liable to pay the Purchaser liquidated damages calculated from day to day at the rate of then per centum (10%) per annum of the purchase price from the expiry of the period stipulated in subclause (1) until the date the Purchaser takes vacant possession of the said property.” 42. Harga belian menurut Seksyen 6 Jadual Pertama Perjanjian Jual Beli tersebut ialah RM734,800.00. 43. Mahkamah merujuk kepada kes Sri Damansara Sdn Bhd v. Voon Kuan Chien & Anor [2020] 4 MLJ 265 di mana isu ini juga dihujahkan di Mahkamah Rayuan. YA Lee Swee Seng HMR memutuskan: “[6] The developer argued that there was an effective discount via the credit note given of RM63,108 from the purchase price stated of RM731,080 and so the actual and real purchase price is RM667,972 (claimed as RM668,778.90 before the tribunal). [7] That raises another interesting issue as to whether the calculation of the damages for late delivery claim should be based on the purchase price as stated in the SPA which is what the relevant clause states or should it be based on the actual purchase price or the ‘discounted purchase price’. … [70] … we find nothing unreasonable, illegal or improper for the second respondents to have agreed with the purchaser that the calculation of the late delivery claim must be based on the purchase price as stated in the Schedule to the SPA. [71] The meaning of ‘purchase price’ in the SPA is as stated in cl 3 thereof as: The purchase price of the said Parcel is as stated in Section 7 of

Schedule

Schedule A and shall be payable in the manner hereinafter provided.” Selanjut Mahkamah Rayuan memutuskan: “[124] A rebate is essentially an ex post facto discount. It amounts to refund of monies already paid by the purchaser. The concept behind LAD is to compensate a purchaser for the developer’s failure to comply with the statutorily prescribed timeline. It would defeat the purpose of the protection guaranteed by the law if a developer is allowed to cut his losses incurred by the LAD by offsetting it using the purchaser’s own money. In our view, such an act amounts to nothing more than an act to manipulate the purchase price for the collateral purpose of having to pay LAD.” 44. Berdasarkan nas undang-undang di atas, harga belian yang dimaksudkan bawah fasal 24.2 Perjanjian Jual Beli tersebut mestilah merujuk kepada harga belian asal yang dipersetujui kedua-dua pihak. Adapun diskaun/rebat yang diterima oleh pembeli menurut kes Sri Damansara Sdn Bhd v. Voon Kuan Chien & Anor supra, merupakan potongan yang diberikan oleh pemaju selepas pembeli membayar harga asal dan rebat dikembalikan semula kepada pembeli dan tidak bermaksud mengurangkan LAD yang berhak diterima oleh pembeli sekiranya milikan kosong diserahkan lewat daripada tarikh yang sepatutnya. 45. Sekiranya benar plaintif telah gagal membuat bayaran sepenuhnya bawah Perjanjian Jual Beli tersebut, sudah tentu defendan tidak akan mengeluarkan notis penyerahan milikan kosong kepada defendan. Mahkama bersetuju dengan plaintif bahawa hujahan defendan ini hanyalah merupakan satu pemikiran semula kerana defendan telah pun meyerahkan milikan kosong hartanah tersebut tanpa sebarang bantahan dan hanya menimbulkan isu ini setelah tindakan ini difailkan. 46. Mahkamah berpendapat isu diskaun/rebat ini bukan satu isu bermerit yang perlu dibicarakan. Plaintif tidak layak menuntut LAD kerana masih terdapat bayaran tertunggak 41. Defendan mendakwa bahawa Plaintif masih berkehutangan caj faedah lewat sebanyak RM55,109-98 kepada Defendan. Oleh yang demikian, menggunapakai prinsip reciprocal promise bawah seksyen 56 Akta Kontrak, plaintif perlu terlebih dahulu memenuhi obligasinya untuk membayar kesemua bayaran bawah Perjanjian Jual Beli tersebut sebelum berhak memulakan tindakan ini terhadap defendan. 42. Mahkamah bersetuju dengan plaintif bahawa isu ini tidak pernah diplidkan oleh defendan di dalam Penyata Pembelaan mereka. Oleh yang demikian, isu ini tidak perlu dipertimbang oleh Mahkamah (rujuk Safa Global Holdings Sdn Bhd v Chan Yang Shan [2022] MLJU 2753). 43. Selanjutnya, defendan gagal mengemukakan apa-apa bukti bahawa plaintif mempunyai tunggakan bayaran yang belum dijelaskan. Fasal 15.1 Perjanjian Jual Beli tersebut jelas memperuntukkan defendan hanya akan menyerahkan milikan kosong sekiranya plaintif telah menjelaskan kesemua bayaran yang diperuntukkan bawah Perjanjian Jual Beli tersebut. Oleh kerana milikan kosong telah diserahkan kepada plaintif, maka ini bermaksud tiada apa-apa lagi bayaran tertunggak yang perlu dijelaskan oleh plaintif. 44. Prinsip reciprocal promise tidak terpakai di dalam situasi ini dan kes Summit Streams Sdn Bhd (In Winding Up) v Yayasan Selangor (Sap Ulu Yam Sdn Bhd (In Liquidation), Intervener) [2022] 10 MLJ 854 yang dirujuk oleh defendan dapat dibezakan faktanya dengan kes di hadapan Mahkamah ini. 45. Sekalipun benar plaintif mempunyai bayaran yang masih tertunggak terhadap defendan, defendan boleh menuntut sebagai tuntutan balas. Adalah undang-undang matan bahawa tuntutan balas tidak akan menjadi penghalang kepada permohonan penghakiman terus untuk tuntutan utama kerana kedua-dua adalah tuntutan yang berasingan. 46. Mahkamah merujuk kes NTP Industrial Supply Sdn Bhd v JYD Marketing Sdn Bhd [2020] MLJU 2028 di mana Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa: “[28] The fact that there is a counter claim is no bar to allowing a summary judgment application. The Defendant’s counter claim is for RM 187,620.00 for payment made to a third party contractor to enable the machine to be fully functioning and also RM 118,324.50 for the purchase of replacement parts. These claims are separate from the Plaintiff’s claim and therefore does not affect the Plaintiff’s right to summary judgment on its claim. The Defendant is entitled to pursue its counter claim separately.” KESIMPULAN 47. Fakta-fakta dalam kes ini dan isu-isu yang ditimbulkan oleh defendan adalah jelas dan dapat diputuskan melalui keterangan-keterangan affidavit dan telah diputuskan oleh nas undang-undang terdahulu. Isu-isu tersebut juga tidak memerlukan perbicaraan penuh. 48. Hakikatnya defendan telah gagal membuat serahan milikan kosong hartanah tersebut dalam tempoh masa yang ditetapkan. Defendan tidak mempunyai sebarang pembelaan yang bermerit untuk menentang tuntutan plaintif di sini. 49. Sebaliknya plaintif telah mengalami kerugian kerana hartanah yang dibeli tidak dapat dimiliki dalam tempoh yang dijanjikan oleh defendan. 50. Mahkamah berpendapat terdapat merit di dalam permohonan Penghakiman Terus yang dipohon oleh plaintif di sini. 51. Mahkamah membenarkan perintah seperti dipohon di Lampiran 7 dengan kos RM3,000.00 ditanggung oleh defendan. Bertarikh pada 13 Julai 2025 Lailawati binti Ali Hakim Mahkamah Sesyen Sivil 3 Johor Bharu Peguam bagi pihak plaintif : Loh Wei Cher T/n Allen Loh & Co Peguam bagi pihak defendan : Shobana Mala a/p Krishnan T/n Shobana M & Assocs.