1. Tong Ah Kau @ Tong Fong Yam v 1. Tong Faung on (24-1404-12/2014)

TONG AH KAU @ TONG FONG YAM

TONG FONG KENG

TONG FOUNG LOK (NO. K/P: 550812-10-5905) … PLAINTIF-PLAINTIF

TONG FAUNG ON

TONG FOON TEUP

TONG FOONG HUP (NO. K/P: 601110-10-6417) … DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Saman Pemula-Kandungan 1) 3 [1] Plaintif-Plaintif di dalam kes ini adalah individu-individu bernama Tong Ah Kau @ Tong Fong, Tong Fong Keng dan Tong Foung Lok. Mereka bertiga telah memfailkan Saman Pemula bertarikh 17.12.2014 ini bagi mendapatkan antara-lain perintah-perintah berikut:

Bahawa ketuanpunyaan bersama tanah yang dipegang di bawah Geran-geran berikut di antara Plaintif-Plaintif dan Defendan-Defendan ditamatkan:- I) Geran Mukim No Hakmilik 186, Lot 1220, (dahulunya dikenali sebagai EMR 2813 Mukim Sepang, Tempat Kuala Sepang Kechil, Mukim Sepang, Daerah Sepang, Negeri Selangor. II) Geran Mukim No Hakmilik 672, Lot 321, (dahulunya dikenali sebagai EMR 2604 Mukim Sepang, Tempat Kuala Sepang Kechil, Mukim Sepang, Negeri Selangor; III) Geran Mukim No Hakmilik 749, Lot 1219, (dahulunya dikenali sebagai EMR 2811 Mukim Sepang, Tempat Kuala Sepang Kechil, Mukim Sepang, Daerah Sepang, Negeri Selangor (selepas ini dirujuk sebagai “hartanah-hartanah tersebut”). 4

Bahawa Pentadbir Tanah dan Jajahan Sepang, Selangor memecahkan bahagian Hartanah-hartanah berikut:- I) Geran Mukim No Hakmilik 186, Lot 1220, (dahulunya dikenali sebagai EMR 2813 Mukim Sepang, Tempat Kuala Sepang Kechil, Mukim Sepang, Daerah Sepang, Negeri Selangor; II) Geran Mukim No Hakmilik 672, Lot 321, (dahulunya dikenali sebagai EMR 2604 Mukim Sepang,Tempat Kuala Sepang Kechil, Mukim Sepang, Daerah Sepang, Negeri Selangor; III) Geran Mukim No Hakmilik 749, Lot 1219, (dahulunya dikenali sebagai EMR 2811 Mukim Sepang, Tempat Kuala Sepang Kechil, Mukim Sepang, Daerah Sepang, Negeri Selangor (selepas ini dirujuk sebagai “hartanah-hartanah tersebut”). kepada DUA (2) bahagian dimana setiap satu hartanah tersebut mempunyai DUA (2) hakmilik berasingan iaitu SATU

hakmilik bagi Plot B sebagaimana yang ditandakan dalam pelan cadangan. [2] Pada dasarnya Plaintif-Plaintif di dalam kes ini memohon kepada Mahkamah ini untuk menamatkan ketuanpunyaan 5 bersama Plaintif-Plaintif dan Defendan-Defendan ke atas hartanah-hartanah tersebut menurut seksyen 145(1) Kanun Tanah Negara 1965 (KTN). [3] Defendan-Defendan juga adalah individu-individu bernama Tong Faung On,Tong Foon Teup dan Tong Foong Hup. [4] Paintif-Plaintif dan Defendan-Defendan adalah tuanpunya bersama berdaftar hartanah-hartanah berikut; i. Geran Mukim No Hakmilik 186, Lot 1220, (dahulunya dikenali sebagai EMR 2813 Mukim Sepang, Tempat Kuala Sepang Kechil, Mukim Sepang, Daerah Sepang, Negeri Selangor. ii. Geran Mukim No Hakmilik 672, Lot 321, (dahulunya dikenali sebagai EMR 2604 Mukim Sepang, Tempat Kuala Sepang Kechil, Mukim Sepang, Negeri Selangor; iii. Geran Mukim No Hakmilik 749, Lot 1219, (dahulunya dikenali sebagai EMR 2811 Mukim Sepang, Tempat Kuala Sepang Kechil, Mukim Sepang, Daerah Sepang, Negeri Selangor (selepas ini dirujuk sebagai “hartanah-hartanah tersebut”). 6 [5] Keluasan hartanah-hartanah tersebut adalah 5.8932 hektar dan merupakan tanah pertanian. [6] Saman Pemula Plaintif-Plaintif adalah disokong Afidavit Sokongan yang diikrarkan oleh Plaintif-Plaintif pada 15.12.2014 dan Afidavit Balasan mereka yang diikrarkan pada 17.2.2015. [7] Melalui satu Perintah Pembahagian bertarikh 11.10.2006 yang diberikan oleh YA Dato’ Alizatul Khair bte Osman Khairuddin atas permohonan Plaintif Pertama yang memerintahkan bahawa harta pesaka Tong Ah Kin (si mati) yang merangkumi hartanah-hartanah tersebut dan beberapa hartanah lain dipindahmilik kepada benefisiari-benefisiari sebagaimana yang dihasratkan di dalam Deed of Family Arrangement bertarikh 3.8.2004. Dengan pindahmilik-pindahmilik yang telah dilaksanakan, Plaintif-Plaintif kini memegang 24/45 bahagian bagi setiap hartanah, manakala Defendan-Defendan memegang bahagian selebihnya bagi setiap hartanah iaitu 21/45 bahagian. 7 [8] Plaintif-Plaintif berkeinginan untuk mempunyai geran hakmilik berasingan ke atas hartanah-hartanah tersebut, namun kehendak Plaintif-Plaintif tidak dipersetujui oleh Defendan-Defendan. Atas keengganan Defendan-Defendan tersebut, Plaintif-Plaintif telah memohon Mahkamah ini menurut seksyen-seksyen 140,141,141(A),145(1) dan 417 Kanun Tanah Negara 1965 bagi menamatkan ketuanpunyaan bersama ke atas hartanah-hartanah tersebut dan hakmilik-hakmilik berasingan dikeluarkan sepertimana pelan cadangan yang disediakan oleh Juruukur Berlesen di Eksibit “TAK-3”, Afidavit Sokongan (Kandungan 2). [9] Defendan-Defendan telah menentang permohonan Plaintif-Plaintif dan di dalam Afidavit Balasan Defendan Ketiga (Kandungan 4) yang diikrarkan oleh Tong Foong Hup pada 5.2.2015, Defendan-Defendan telah menimbulkan alasan-alasan berikut: i. Saman Pemula ini akan mengecewakan beberapa permohonan-permohonan yang difailkan berkaitan pesaka Tong Su Kin (si mati). Defendan Ketiga di dalam Saman Pemula 24-2491-2010 Mahkamah Tinggi Shah 8 Alam telah memohon untuk melantik dua pemegang amanah bagi mentadbir segala pendapatan dan perbelanjaan pesaka Tong Su Kin (si mati). Manakala di dalam Saman Pemula 24-2769-2010, Plaintif Pertama (Tong Ah Kau @ Tong Fong Yam) yang merupakan Pentadbir Pesaka Tong Su Kin (si mati) telah memohon untuk menjual dan mengagihkan segala harta pesaka si mati termasuklah hartanah-hartanah tersebut. Di dalam Saman Pemula 24-3010-2010 pula Tong Foon Teup membawa tindakan terhadap Tong Fong Keng & Tong Feung Lok di mana, Plaintif Kedua dan Ketiga sebagai wasi dan pemegang amanah harta pesaka Chin Son Nyuk, Si Mati hendaklah mengemukakan penyata akaun bagi segala perbelanjaan pengkebumian Chin Sou Nyuk, Si Mati dan hutang harta pesaka Chin Sou Nyuk. Manakala Saman Pemula No. 24-1735-2011 di antara Tong Foon Teup terhadap Tong Fong Keng & Tong Feung Lok (Plaintif Kedua dan Ketiga) sebagai wasi dan pemegang amanah harta pesaka Chin Son Nyuk, Si Mati dalam tindakan ini untuk milikan kosong sebuah hartanah. 9 ii. Tidak ada perbincangan yang telah diadakan oleh pihak-pihak sebelum permohonan ini dibuat dan cadangan pelan yang dikemukan oleh Plaintif-Plaintif. [10] Sebelum Mahkamah ini menimbangkan alasan-alasan yang telah ditimbulkan oleh Defendan-Defendan bagi menentang permohonan Plaintif-Plaintif, Mahkamah ini terlebih dahulu akan menimbangkan isu undang-undang yang telah dibangkitkan oleh Defendan-Defendan yang mana menurut Defendan-Defendan Mahkamah ini tidak mempunyai bidangkuasa untuk mendengar permohonan Plaintif-Plaintif. [11] Bersandarkan kepada keputusan YA Dato’ Hishammudin bin Mohd Yunus (YA pada ketika itu) di dalam kes S Subramaniam & Ors v. Inderjit Kaur Karnail Singh & Anor [1997] 3 MLRH 70, peguam Defendan-Defendan telah menghujahkan bahawa Mahkamah ini tidak mempunyai bidangkuasa untuk mendengar permohonan Plaintif-Plaintif kerana sebelum Plaintif-Plaintif memfailkan permohonan ini, Plaintif-Plaintif sepatutnya memohon kepada Pentadbir Tanah untuk pecah bahagian menurut seksyen 142 KTN. 10 [12] Di dalam kes S Subramaniam & Ors, YA Dato’ Hishammudin bin Mohd Yunus telah mengambil pendekatan berbeza daripada YA K.C Vohrah di dalam kes Ku Yan Ku Abdullah v. Ku Idris Ku Ahmad & Ors [1991] 2 MLRH 310 dengan berkata berikut:- “With the greatest respect I disagree with the above view. Whilst it is true that s. 145(1) confers on the Court the power to make an order for partition, at the same time, however, it is also important to observe that it is a limited power, that is to say, the power is confined only to the circumstances as specified in paras. (a) and (b) of sub-s. (1). In the present case, I shall confine only to para. (a) as the instant application is purportedly made under this paragraph. It is pertinent to note that under para. (a), the power of the Court to make an order for partition only arises in a situation where "any of the co-proprietors will not join in, nor consent to the making of, an application for partition". This means that the co-proprietor who comes to the Court invoking para. (a) of s. 145(1) must satisfy the Court that the circumstances of his case satisfy the requirement of that paragraph. This means he has to satisfy the Court that initially he intended to apply to the Land Administrator for partition under s. 142 but was faced with the situation where he could not get the co-operation of the other co-proprietors. 11 However, in a case where the co-proprietor who is desirous of having the land partitioned is the holder of the majority share, such a situation can never arise. This is because, as I have held, he cannot apply to the Land Administrator for partition under s. 142 as if he is the holder of the minority share and thus takes steps to bring in as co-applicants, or to obtain the consent of, all the other co-proprietors; and thereafter in the event one of the co-proprietors refused to join in or to consent, to apply to the Court under s. 145(1)(a). As the holder of the majority share, he can only apply to the Land Administrator under s. 141A read with s. 142. When he applies under these provisions, he is not required to obtain the consent of the other co-proprietor(s), and I wish to reiterate that this exemption is made very clear by s. 142(1)(e) . If he is so exempted, then the question of the consent of the other co-proprietor(s) does not arise. Now, if the question of consent of the other co-proprietor(s) does not arise in respect of the application of a co-proprietor who is the holder of the majority share, it follows therefore that para. (a) of s. 145(1) has no relevance to such co-proprietor. If I may add further, it is also my respectful view that in Ku Yan the plaintiff, after the rejection, should not have made an application to the High Court under s. 145(1)(a) . Instead, he should have appealed to the High Court against the decision of the State Director under s. 418 of the NLC.” 12 [13] Untuk itu molek kiranya seksyen 140 dan seksyen 141(A) Kanun Tanah Negara (KTN) 1965 dirujuk. Seksyen 140 KTN memperuntukkan berikut: 140 Powers of co-proprietors to partition with approval f State Director, Land Administrator or State Authority

Any alienated land which is held under Registry or Land Office title by two or more persons as co-proprietors may, by agreement between those persons and with approval under this Chapter of the State Director or Land Administrator, as provided by subsection

(2), be partitioned–

so as to vest in each of them, under a separate title, a portion of the land of an area proportionate as nearly as may be to his undivided share in the whole; or

where two or more of them are to continue as co-proprietors, so as to vest –

in the remaining co-proprietor or, as the case may be, each of such co-proprietors, under a separate title, a portion of the land of an area proportionate as nearly as may be to his undivided share in the whole; and 13

(ii) in the continuing co-proprietors the remainder of the land under a separate title.

In the absence of any direction to the contrary by the State Authority, the approval required by subsection (1) shall be given –

by the State Director in the case of land held under Registry title; and

by the Land Administrator in the case of land held under Land Office title.

If the alienated land referred to in subsection (1) is subject to the category of “agriculture” or to any condition requiring its use for an agricultural purpose and is –

two fifths of a hectare; or

(ii) less than two-fifths of a hectare; the co-proprietors referred to in that subsection may, by agreement between them and with the approval of the State Authority as provided by section 143A, partition the land. [14] Seksyen 141 KTN pula memperuntukkan berikut: 14 141 Conditions for approval of partition

No partition shall be approved by the State Director or, as the case may be, Land Administrator unless –

each of the co-proprietors has either joined in, or consented to the making of, the application for its approval;

in the opinion of the State Director or, as the case may be, the Land Administrator, the area to be vested –

in each co-proprietor pursuant to paragraph (a), or subparagraph (i) of paragraph (b), of subsection (1) of section 140 is as nearly as may be proportionate to his undivided share in the whole; or

(ii) in the continuing co-proprietors pursuant to subparagraph (b) of subsection (1) of section 140 is as nearly as may be proportionate to the total of their undivided shares in the whole; and

the conditions specified in subsection (1) of section 136 for approval of the sub-division of land are mutatis mutandis, with the omission of paragraph (ca) and subparagraph (f)(i)of that subsection, satisfied. 15

Subsection (2) of section 136 shall, in cases of partition, apply with respect to the condition specified in paragraph (h) of subsection (1) of that section with the omission there from of sub-paragraph (ii) of paragraph (b).

The State Director or, as the case may be, Land Administrator may, in the case of an application for approval of the partition of any land subject to the category “agriculture” waive the condition specified in paragraph (h) of subsection (1) of section 136. [15] Seksyen 141A KTN pula memperuntukkan bahawa; Application for partition by any co-proprietor Notwithstanding the provisions of sections 140 and 141, any co-proprietor where other co-proprietors neither join in nor consent to the making of the application may apply for approval to partition the land. [16] Seksyen 141A KTN di atas jelas memperuntukkan bahawa mana-mana tuan tanah bersama (co-proprietors) di dalam sebidang tanah yang mana tuan tanah bersama yang lain enggan atau tidak bersetuju untuk memecahmilik tanah tersebut bolehlah (may apply) membuat permohonan kepada pentadbir tanah untuk kebenaran memecah milik tanah itu. 16 [17] Penelitian ke atas perkataan yang digunakan di dalam seksyen 141A ini adalah “may apply” atau “bolehlah memohon”. Justeru, Mahkamah ini berpandangan bahawa perkataan “bolehlah” itu bukanlah satu yang mandatori yang mewajibkan mana-mana tuan tanah bersama (co-proprietor/s) mestilah memohon kepada pentadbir tanah untuk kebenaran memecah milik tanah itu. Perkataan “may” atau “bolehlah” sesuatu yang boleh menjadi opsyen kepada mana-mana tuan tanah bersama (co-proprietor/s) untuk memecahmilik tanah mereka. Dengan yang demikian, peruntukkan seksyen 141 A KTN ini adalah sesuatu yang bersifat atau berbentuk “permissive” atau membolehkan. (Sila lihat: Ku Yan bte Ku

Abdullah v Ku Idris bin Ku Ahmad & Ors (1991) 3 MLJ ) [18] Di dalam hal pecahmilik atau pecah bahagian ini, penamatan pemilikan bersama tanah oleh tuanpunya-tuanpunya tanah tidak boleh diasingkan atau dipisahkan. Seksyen 145 KTN telah memperuntukkan bahawa di dalam keadaan di mana tuanpunya-tuanpunya bersama yang berkeinginan untuk menamatkan pemilikan bersama tanah yang dipegang mereka, mereka boleh berbuat demikian dengan memohon 17 kepada mahkamah. Seksyen 145 KTN dengan jelas memperuntukkan berikut: Power of Court to facilitate termination of co-proprietorship

Where, in the case of any land vested in co-proprietors –

any of the co-proprietors will neither join in, nor consent to the making of, an application for partition under this Chapter, or

by reason of the operation of paragraph (f) of subsection

of section 136 (as applied by section 141), partition of the land between all of the co-proprietors is incapable of being approved under this chapter, the Court, subject to and in accordance with the provisions of any law for the time being in force relating to civil procedure, may, on the application of any of the co-proprietors, make such order as it may think just for the purpose of enabling the co-proprietorship to be terminated.

Without prejudice to the generality of the power conferred by subsection

(1), the Court may on any application under that subsection order –

that, subject to the making between the co-proprietors of such payments as the Co-proprietors of such payments as the Court may consider equitable having regard to the comparative values of the individual portions thereby 18 proposed, any application for partition made by one or more of the co-proprietors in the terms specified in the order shall be deemed for the purposes of this chapter to have been made by them all;

that the undivided share of any of the co-proprietors be transferred on the terms specified in the order to the other co-proprietors be transferred on the terms specified in the order to the other co-proprietors, or to any of them; or

that the land be sold (Penekanan oleh Mahkamah ini) [19] Pembacaan Mahkamah ini ke atas peruntukkan seksyen 145 KTN ini adalah bahawa mahkamah mempunyai kuasa untuk membantu “facilitate” penamatan ketuanpunyaan bagi pemilik-pemilik bersama tanah yang berhasrat berbuat demikian. [20] Mahkamah ini merujuk kepada kes Ku Yan bte Ku Abdullah v Ku Idris bin Ku Ahmad & Ors (1991) 3 MLJ 439. Di dalam kes Ku Yan bte Ku Abdullah ini, YA K.C Vohrah (YA pada ketika itu) telah berhadapan dengan suatu permohonan oleh Plaintif yang memegang 5/7 bahagian yang tidak dibahagikan dalam sebidang tanah di negeri Kedah, manakala Defendan memegang sebahagian bakinya. Plaintif telah memohon 19 kepada Pentadbir Tanah untuk tanah itu dipecah milik. Permohonan Plaintif itu telah ditolak oleh Pengarah Tanah dan Galian yang menasihatkan Plaintif supaya memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk perintah pemecahan milik tanah itu. Plaintif kemudiannya membuat permohonan sedemikian kepada Mahkamah Tinggi di bawah seksyen 145 Kanun Tanah Negara 1965 dengan menunjukkan satu pelan cadangan. Selepas itu permohonan itu dipinda untuk memasukkan, antara lainnya, satu pelan cadangan yang baru. Di hadapan YA KC Vohrah, Defendan di dalam menentang permohonan Plaintif telah menghujahkan bahawa mahkamah tidak mempunyai bidang kuasa untuk mempertimbangkan permohonan yang baru itu. Menurut peguam Defendan, memandangkan terdapat satu pelan cadangan yang baru, Plaintif seharusnya memohon kepada pentadbir tanah untuk memecah milik tanah itu menurut seksyen 141A KTN terlebih dahulu sebelum permohonan Plaintif boleh dipertimbangkan oleh mahkamah. Namun, YA K.C.Vohrah telah menolak bantahan Defendan dan telah memutuskan berikut: 20

Section 141A of the Code does not compel a co-proprietor holding the majority share in a piece of land to apply to the land administrator for approval to partition the land; it is merely a permissive section.

A co-proprietor having the majority share in a piece of land thus is not barred from applying to the High Court under sub-s (1) of s 145 of the Code to have the co-proprietorship terminated and the land partitioned under s 145 on the general ground that a co-proprietor will not join in nor consent to the making of an application for partitioning. [21] Di dalam kes Gopal @ Sinnathambi A/L Ramasamy V Narayannan A/L Ramasamy [1995] MLJU 87, YA Low Hop Bing (YA pada ketika itu) telah membenarkan permohonan oleh seorang tuanpunya bersama tanah (Pemohon) yang tidak berbahagi yang tidak bersetuju dengan cara penggunaan tanah tersebut oleh Responden (tuanpunya tanah bersama yang satu lagi). Pemohon telah memohon untuk menamatkan ketuanpunyaan bersama menurut seksyen 145 KTN. 21 [22] Mahkamah ini berpandangan yang sama dengan apa yang telah diputuskan di dalam kes-kes Ku Yan bte Ku Abdullah dan Gopal @ Sinnathambi A/L Ramasamy. [23] Adalah menjadi pandangan Mahkamah juga bahawa seksyen 145 KTN sememangnya telah memperuntukkan Mahkamah bidangkuasa untuk menamatkan ketuanpunyaan bersama di dalam keadaan-keadaan yang diperlukan. Justeru itulah perkataan yang digunakan adalah facilitate ataupun memudahkan. Dalam ertikata lain Mahkamah ini mempunyai bidangkuasa pemudahcara bagi memutuskan persoalan bagi keadaan-keadaan di mana tuanpunya tanah bersama berhasrat untuk memecah bahagian atau memecahmilik tetapi ada pula tuanpunya tanah bersama yang lain enggan berbuat demikian atau tidak memberi persetujuan untuk pemecahan milik. [24] Berdasarkan alasan-alasan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa isu undang-undang yang dibangkitkan peguam Defendan tidak berasas dan tidak boleh dipertegakkan dan semestinya gagal. 22 [25] Berbalik kepada alasan-alasan Defendan-Defendan bagi menentang permohonan Plaintif-Plaintif. Alasan i [26] Mahkamah ini bersetuju dengan Plaintif-Plaintif bahawa apabila YA Hadhariah binti Syed Ismail menolak permohonan Plaintif Pertama pada 16.12.2012, maka kesannya adalah bahawa Perintah Pembahagian bertarikh 11.10.2006 adalah kekal dan tidak berubah. Dengan perintah bertarikh 11.10.2006 masih sah dan berkuatkuasa, maka pembahagian-pembahagian yang dibuat ke atas hartanah-hartanah tersebut ke atas Plaintif-Plaintif dan Defendan-Defendan adalah kekal dan boleh dikuatkuasakan. Alasan Defendan-Defendan yang mengatakan bahawa sekiranya Mahkamah ini membenarkan permohonan Plaintif-Plaintif ini ianya akan mengecewakan permohonan-permohonan lain adalah tidak berasas dan tidak mempunyai merit. Mahkamah ini berpandangan bahawa, apa yang penting adalah Perintah Pembahagian bertarikh 11.10.2006 telahpun membahagikan hak-hak yang jelas dan nyata kepada waris-waris atau benefisiari-benefisiari pesaka Tong Ah Kin ke atas hartanah-hartanah tersebut. 23 [27] Beberapa tindakan mahkamah yang dinyatakan oleh Defendan-Defendan tidak ada kena mengena dan langsung tidak akan dikecewakan oleh permohonan Plaintif-Plaintif di sini. [28] Apa yang cuba dibangkitkan oleh Defendan-Defendan sebenarnya adalah memandangkan ketuanpunyaan bersama hartanah-hartanah tersebut Plaintif-Plaintif dan Defendan-Defendan adalah bahagian yang tidak dibahagi atau undivided shares maka plot-plot lokasi tanah tuanpunya-tuanpunya bersama adalah tidak ditentukan.

Power of personal representative to dispose of property

(4)An administrator may not, without the previous permission of the Court –

mortgage, charge or transfer by sale, gift exchange or otherwise any immovable property situate in any State and for the time being vested in him; or

lease any such property for a term exceeding five years. [33] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini membenarkan permohonan Plaintif-Plaintif di dalam Kandungan 1 dan memerintahkan Defendan-Defendan membayar kos sebanyak RM5000.00 kepada Plaintif-Plaintif. .......................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam Selangor Darul Ehsan Bertarikh 12 haribulan Ogos 2015 27 Peguam Plaintif-Plaintif - Tetuan Ahmeena Aziz & Partners Cik Zeti Zulkifli Puan Ahmeena Aziz Peguam Defendan Ketiga -