Tung Yew Mak v Tan Siew Heng (PB-A52NCvC-50-07/2025)

Content

1 DALAM MAHKAMAH SESYEN BUTTERWORTH NEGERI PULAU PINANG GUAMAN SIVIL NO: PB-A52NCVC-50-07/2025

Lampiran

Lampiran 13 – Afidavit Sokongan; Lampiran 14 – Afidavit Balasan Plaintif; 4. Pihak-pihak juga telah memfailkan hujah-hujahan seperti berikut: Lampiran 15 - Hujah Plaintif; Lampiran 18 – Hujah Defendan; Lampiran 21 – Hujah Balas Plaintif; Lampiran 23 – Hujah Balas Defendan. 5. Secara ringkasnya, Defendan Pertama menyatakan bahawa Penghakiman Ingkar tersebut wajar diketepikan demi keadilan kerana penyerahan Writ dan Pernyataan Tuntutan tidak pernah diserahkan kepada beliau. 6. Defendan Pertama juga mengatakan bahawa beliau ada Pembelaan bermerit seperti Cadangan Pembelaan yang dilampirkan. 7. Selain itu, Defendan Pertama mengatakan bahawa terdapat Salah Nyataan di para 26 (d) kepada Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif. 8. Walaubagaimanapun, setelah meneliti Afidavit-afidavit dan hujah-hujah kesemua pihak, Mahkamah mendapati bahawa Defendan Pertama telah gagal mengemukakan Pembelaan bermerit, oleh yang demikian permohonan ini ditolak dengan kos sebanyak RM2000.00. C. TUNTUTAN PLAINTIF 9. Plaintif-Plaintif Pertama, Ke-2, Ke-3, Ke-4 dan Ke-5 adalah pemilik-pemilik berdaftar tanah yang dikenali sebagai GM I 1 13, Lot No. 2351, Mukim 08, Daerah Seberang Perai Utara, Pulau Pinang, bersama-sama dengan sebuah bangunan yang didirikan atas tanah tersebut (selepas ini dirujuk sebagai "Tanah tersebut"). 10. Plaintif Ke-5, Bu Lee Keng, adalah wasi sah kepada estet Tan Booi Sia, si mati, setelah Plaintif Ke-5 dilantik menurut Geran Mengenai Probet bertarikh 30.10.2014 yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi Malaya di Pulau Pinang dalam Saman Pemula No. 32NCVC- 502-09/2014. 11. Defendan-Defendan Pertama dan Ke-2 ("Defendan-Defendan") merupakan pemilik-pemilik berdaftar Tanah tersebut sebelum penjualan Tanah tersebut kepada Plaintif-Plaintif Pertama, Ke-2, Ke-3 dan Ke-4 dan Tan Booi Sia, si mati yang dinamakan di atas. 12. Defendan Pertama dan Defendan Ke-2 adalah suami isteri. 13. Melalui satu perjanjian jual beli bertarikh 1.10.2012 (selepas ini dirujuk sebagai Perjanjian tersebut), Plaintif-Plaintif Pertama hingga Ke-4 dan Tan Booi Sia, si mati tersebut, telah membeli daripada Defendan-Defendan dan Defendan-Defendan telah meniual Tanah tersebut kepada Plaintif-Plaintif Pertama hingga Ke-4 dan Tan Booi Sia, si mati tersebut. 14. Menurut Perjanjian tersebut, Tanah tersebut mempunyai keluasan sekitar 2,314.8016 meter persegi dan harga belian adalah sebanyak RM1672,732.00 ("Harga Belian"), yakni dikira pada RM27.00 satu kaki persegi. Penjualan tersebut telah disempurnakan dan Harga Belian sepenuhnya telah dibayar kepada Defendan-Defendan. 15. Plaintif-Plaintif Pertama hingga Ke-4 dan mendiang Tan Booi Sia telah didaftarkan sebagai pemilik-pemilik sah Tanah tersebut dan mengambil milikan Tanah tersebut pada atau sekitar 4.3.2013. 16. Klausa 11 Perianiian tersebut dalam Bahasa Inggeris yang digunapakai dalam Perjanjian tersebut berbunyi seperti berikut: “11. ..........In the event that the area as given herein is found to be not correct then such discrepancy or inaccuracy shall not annul the sale of the said Property PROVIDED however that if the area of the said Property as stated therein is greater or less than the area thereof as given in this Agreement, the Purchase Price shall be adjusted accordingly.” 17. Pada atau sekitar bulan Ogos tahun 2020, pihak berkuasa yang berkenaan telah memberi makluman bahawa kerja-kerja meluaskan jalan dan longkang akan dimulakan di kawasan sekitar Tanah tersebut. Plaintif-Plaintif telah mendapati bahawa terdapat pemilik-pemilik tanah berhampiran Tanah tersebut telah menerima daripada pihak berkuasa yang berkenaan notis untuk meninggalkan tanah atau notis ambil alih tanah dan menerima pampasan yang berkenaan. Namun, Plaintif-Plaintif tidak menerima sebarang notis atau sebarang pampasan daripada pihak berkuasa yang berkenaan. 18. Oleh yang demikian, Plaintif-Plaintif telah mengarahkan peguamcara mereka yang mengendalikan urus niaga jual beli Tanah tersebut, iaitu Tetuan Cheong Wai Meng & Van Buerle ("peguamcara Plaintif-Plaintif'), untuk membuat pertanyaan kepada pihak-pihak yang berkenaan. 19. Pihak Pentadbir Tanah Daerah Seberang Perai Utara telah memberi maklum balas bahawa Tanah tersebut telah terlibat dengan pengambilan balik tanah melalui Warta Kerajaan No. 28 bertarikh 23.1.1992. 20. Selanjutnya, Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan, Negeri Pulau Pinang, telah melalui surat bertarikh 25.9.2020 kepada peguamcara Plaintif-Plaintif tersebut mengesahkan seperti berikut:- (a) Tanah tersebut telah terlibat dengan pengambilan tanah untuk tujuan Projek Tali Air Sungai Muda dan Kawasan Pinggir Sungai Abdul; (b) Pengambilan Tanah tersebut telah diwartakan melalui Warta Kerajaan No. 28 bertarikh 23 .1.1992 dan (c) Pihak berkepentingan di atas Tanah tersebut telah menerima pembayaran pampasan melalui cek pada 2.10.1992 dan Borang K berkenaan yang bertarikh 14.6.1994 telah dikeluarkan. 21. Seterusnya, Plaintif-Plaintif telah menerima Borang F Kanun Tanah Negara (Notis Supaya Mengambil Suratan Hakmilik Yang Dikeluarkan) bertarikh 27.7.2021 daripada Pendaftar Hakmilik Tanah/ Pentadbir Tanah Seberang Perai Utara. 22. Suratan Hakmilik Tanah tersebut menunjukkan bahawa keluasan Tanah tersebut adalah sebanyak 0.1706 hektar, bersamaan dengan 18,363 kaki persegi, iaitu keluasan Tanah tersebut setelah mengambil kira pengambilan sebahagian Tanah tersebut yang dinyatakan di atas. 23. Oleh kerana pengambilan sebahagian Tanah yang tersebut di atas, saiz sebenar Tanah tersebut yang dipindahkan kepada Plaintif-Plaintif oleh Defendan-Defendan adalah kurang atau lebih kecil daripada saiz yang dinyatakan dan dipersetujui dalam Perjanjian tersebut. Kekurangan ('shortfall) dalam saiz tanah adalah sekitar 6,553 kaki persegi. 24. Oleh yang demikian, Plaintif-Plaintif telah mengarahkan peguamcara Plaintif-Plaintif melalui surat mereka bertarikh 22.11.2021 tersebut menuntut agar Defendan-Defendan menurut Klausa 11 Perjanjian tersebut, membayar satu jumlah sebanyak RM176,931.00, iaitu perbezaan di antara keluasan Tanah yang dinyatakan dalam Perjanjian tersebut dan keluasan Tanah sebenar (setelah mengambil kira pengambilan sebahagian Tanah tersebut), iaitu sebanyak 6,553 kaki persegi (24,916 kaki persegi tolak 18,363 kaki persegi), darab dengan RM27.00, iaitu harga satu kaki persegi Tanah tersebut. 25. Defendan-defendan telah tidak memberikan apa-apa balasan kepada tuntutan Plaintif. D. DAPATAN MAHKAMAH 26. Di dalam menentukan sama ada sesuatu Penghakiman Ingkar wajar diketepikan atau tidak, Mahkamah akan mempertimbangkan bahawa: (i) Sama ada Penghakiman Ingkar yang dimasukkan ke atas Defendan Pertama adalah teratur; (ii) Sama ada Defendan Pertama mempunyai Pembelaan bermerit. (i) Penghakiman Ingkar yang dimasukkan ke atas Defendan Pertama adalah teratur. 27. Defendan Pertama di dalam Afidavit Sokongan telah mempertikaikan penyerahan Writ dan Pernyataan Tuntutan. 28. Walaubagaimanapun, Mahkamah mendapati serahan Writ dan Pernyataan Tuntutan ke atas Defendan Pertama ialah teratur dan Penghakiman Ingkar dimasukkan secara teratur. 29. Peguam Defendan di dalam Hujahan Bertulis juga bersetuju bahawa Penghakiman Ingkar yang dimasukkan adalah “regular”. Maka isu ini tidak akan dibincangkan oleh Mahkamah. (i) Sama ada deraf Pembelaan yang dikemukakan oleh Defendan Pertama ialah pembelaan bermerit. 30. Cadangan Pembelaan Defendan Pertama secara ringkasnya ialah: (a) Semasa Perjanjian Jual Beli dibuat, Plaintif-Plaintif diwakili peguam dan peguamcara Plaintif-Plaintif telah membuat penyelidikan, melihat kepada carian tanah dan telah bersetuju apa yang ditawarkan oleh Defendan-Defendan melalui peguamcara Defendan. (b) Defendan Pertama mendakwa isu “unjust enrichment” tidak timbul kerana Defendan-defendan juga tidak menerima wang pampasan yang dinyatakan. (c) Terdapat Salah Nyataan kepada Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif di para 26 (d). 31. Peguam Plaintif telah menarik balik tuntutan di para 26 (d) selepas meneliti hujah Peguam Defendan, oleh itu pembelaan ketiga yang dikemukakan oleh Defendan Pertama bukan lagi satu isu yang perlu diberikan pertimbangan. 32. Berkenaan dengan Cadangan Pembelaan Defendan Pertama berkenaan isu (a) dan (b), Mahkamah mendapati bahawa peruntukan Perjanjian adalah jelas. 33. Perjanjian Jual Beli ditandatangani oleh kedua-dua pihak pada 1.10.2012, yang mana tidak dinafikan oleh Defendan Pertama. 34. Sesalinan Perjanjian tersebut telah dieksibitkan oleh Plaintif di Afidavit Balasan sebagai “THS-2”. 35. Menurut Klausa 11 Perjanjian tersebut: “11. The said property is believed to be correctly described and any error or misdescription therein contained shall not invalidate the sale or be the subject of compensation by either parties. In the event that the area as given herein is found to be not correct then such discrepancy or inaccuracy shall not annul the sale of the said Property PROVIDED however that if the area of the said Property as stated therein is greater or less than the area thereof as given in this Agreement, the Purchase Price shall be adjusted accordingly.” 36. Menurut Perjanjian tersebut, Tanah tersebut mempunyai keluasan sekitar 2,314.8016 meter persegi dan harga belian adalah sebanyak RM1672,732.00 ("Harga Belian"), iaitu dikira pada RM27.00 satu kaki persegi. Penjualan tersebut telah disempurnakan dan Harga Belian sepenuhnya telah dibayar kepada Defendan-Defendan. 37. Plaintif telah mengeksibitkan Borang F Kanun Tanah Negara (Notis Supaya Mengambil Suratan Hakmilik Yang Dikeluarkan) bertarikh 27.7.2021 daripada Pendaftar Hakmilik Tanah/ Pentadbir Tanah Seberang Perai Utara di eksibit “THS-4” yang menunjukkan bahawa keluasan tanah Lot 4693 GM3364 ialah 0.1706 hektar, bersamaan dengan 18,363 kaki persegi, iaitu keluasan Tanah tersebut setelah mengambil kira pengambilan sebahagian Tanah tersebut yang dinyatakan di atas. 38. Dokumen tersebut juga menunjukkan bahawa Hakmilik Dahulu ialah Geran Mukim 1113 Lot 2351, dengan keluasan 2314.8016 meter persegi. 39. Oleh kerana pengambilan sebahagian Tanah yang tersebut di atas, saiz sebenar Tanah tersebut yang dipindahkan kepada Plaintif-Plaintif oleh Defendan-Defendan adalah kurang atau lebih kecil daripada saiz yang dinyatakan dan dipersetujui dalam Perjanjian tersebut. Kekurangan ('shortfall) dalam saiz tanah adalah sekitar 6,553 kaki persegi. 40. Tuntutan Plaintif ialah untuk satu jumlah sebanyak RM176,931.00 iaitu perbezaan di antara keluasan tanah yang dinyatakan dalam Perjanjian tersebut dan keluasan tanah sebenar, bukannya wang pampasan akibat pengambilan tanah tersebut oleh kerajaan. 41. Pengambilan Tanah tersebut telah diwartakan melalui Warta Kerajaan No. 28 bertarikh 23 .1.1992 dan pihak berkepentingan di atas Tanah tersebut telah menerima pembayaran pampasan melalui cek pada 2.10.1992 dan Borang K berkenaan yang bertarikh 14.6.1994 telah dikeluarkan, iaitu lebih awal daripada tarikh Perjanjian antara Plaintif-Plaintif dan Defendan-defedan ditandatangani. 42. Walaupun surat Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan, bertarikh 25.9.2020 tidak dieksibitkan, perkara ini telah diutarakan di dalam Afidavit Balasan Plaintif-Plaintif dan tidak dijawab oleh Defendan Pertama. 43. Menurut Keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes Ng Hee Thoong & Anor v Public Bank Berhad [1995] 1 CLJ 609, "Now, it is a well settled principle governing the evaluation of affidavit evidence that where one party makes a positive assertion upon a material issue, the failure of his opponent to contradict it is usually treated as an admission by him of the fact so asserted…” 44. Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa sama ada Defendan Pertama menerima wang pampasan pengambilan Tanah atau tidak adalah tidak relevan. Tuntutan Plaintif-Plaintif ialah perbezaan di antara keluasan Tanah yang dinyatakan dalam Perjanjian tersebut dan keluasan fizikal sebenar Tanah tersebut menurut peruntukan Klausa 11 Perjanjian tersebut, dan bukannya wang pampasan berkenaan. E. KESIMPULAN 45. Oleh yang demikian, setelah meneliti permohonan Defendan Pertama, Afidavit-afidavit dan hujah-hujah yang difailkan oleh kedua-dua pihak, Mahkamah mendapati atas imbangan kebarangkalian, Defendan Pertama telah gagal mengemukakan Pembelaan Bermerit ataupun “arguable case” atau “triable issue”. 46. Plaintif-Plaintif telah membuktikan tuntutan Plaintif atas imbangan kebarangkalian. Justeru itu, Mahkamah dengan ini menolak permohonan Defendan Pertama di Lampiran 12 dengan kos sebanyak RM2000.00. Bertarikh pada 28 Jun 2026 (OOI SHEOW YEAN) Hakim Mahkamah Sesyen Butterworth Pulau Pinang. Peguam Perayu/ Defendan: Tetuan Azhar & Fazuny, Peguambela dan Peguamcara No.2, Tingkat Atas, Jalan Tuanku Haminah 1, Taman Tuanku Haminah, 08000 Sungai Petani, Kedah. Peguam Responden/ Plaintif: Tetuan Tay Hong Jin Law Practice Peguambela & Peguamcara, 46-5-20, Greenlane Heights, Jalan Besi, 11600 Pulau Pinang.