Velautham A/L Arumugam v Vijayaleksamy A/P Arumugam (BL-22NCvC-13-05/2021)

1.

DARMENDRAN A/L MAHALINGAM (sebagai benefisiari kepada harta pusaka Mahalingam Chandramohan a/l Arumugam, simati) PLAINTIF-PLAINTIF DAN VIJAYALEKSAMY A/P ARUMUGAM DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN [PERBICARAAN PENUH] A. LATAR BELAKANG [1] Tuntutan guaman ini adalah berkisar tentang pertembungan hak milik berdaftar Defendan dengan Plaintif-plaintif atas satu hartanah yang dipegang di bawah GM No. Hakmilik: 7139 Lot 515 Mukim: 26/11/2024 10:06:11 BL-22NCvC-13-05/2021 Kand. 99 S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw Tanjung Dua Belas, Daerah Kuala Langat, Selangor (“hartanah tersebut”) [2] Plaintif Pertama (“P1”) adalah anak lelaki dari enam (6) adik beradik kepada Puan Thanalachmi a/p Dorisamy, simati. Defendan pula adalah anak bongsu simati dan adik kepada P1. Plaintif 2 (“P2) adalah anak kepada adik P1 iaitu Mahalingam Chandaramohan a/l Arumugam, simati. Puan Thanalachmi meninggal dunia pada 19.8.2019 manakala Mahalingam Chandramohan pula meninggal dunia pada 19.1.1987. [3] Puan Thanalachmi, simati adalah pemilik berdaftar dan benefisial 2/16 bahagian dalam hartanah tersebut. Plaintif-plaintif mendakwa, ketika Puan Thanalchmi, simati masih sihat, dia menyuarakan niatnya bahawa hartanah tersebut hendaklah dikongsi antara semua anak-anaknya dan kesemua mereka diperuntukkan lot masing-masing termasuk Defendan. Kesemua anak-anak Puan Thanalachmi, simati kecuali Mahalingam Chandramohan, simati telah membina rumah di hartanah tersebut. Manoharan a/l Arumugam dan P1 tinggal di hartanah tersebut lebih kurang 46 tahun manakala anak-anak Puan Thanalachmi, simati yang lain telah menyewakan rumah mereka kepada orang lain. S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw [4] Pada tahun 2014, Plaintif-plaintif mendapat tahu hartanah tersebut telah dipindahmilik oleh Puan Thanalachmi, simati kepada Defendan dan Defendan telah didaftarkan sebagai pemilik berdaftar hartanah tersebut melalui satu borang pindahmilik 14A dan borang itu bertarikh 7.6.2010 [Ikatan B mukasurat 8 - 11]. [5] Ketika perbicaraan; saksi-saksi Plaintif memberi keterangan pada waktu material, keadaan kesihatan dan mental Puan Thanalatchmi, simati adalah merosot. Plaintif-plaintif mendakwa, pada setiap masa material, Defendan mempunyai pengetahuan bahawa semua lot-lot atas hartanah tersebut diperuntukkan untuk semua anak-anak Puan Thanalachmi termasuk tanah Defendan. Plaintif-plaintif menyatakan bahawa pindahmilik yang dilakukan kononnya dari Puan Thanalachmi, simati kepada Defendan adalah tidak wajar kerana pindahmilik itu dilakukan tanpa pengetahuan Plaintif-plaintif dan dalam masa yang sama dikatakan Puan Thanalachmi, simati yang uzur dan tidak sihat. [6] Antara relif-relif yang dipohon oleh Plaintif-plaintif adalah: - i. satu deklarasi bahawa wujudnya “constructive trust” dan Defendan memegang 2/16 bahagian di dalam hartanah tersebut; S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw ii. Defendan hendaklah menyediakan satu “Deed of Trust” bahawa Defendan adalah pemegang amanah 2/16 bahagian di dalam hartanah tersebut; iii. satu “Deed of Trust” disediakan oleh Defendan dan didaftarkan di Pejabat Tanah Daerah Kuala Langat dan segala kos untuk pendaftaran “Deed of Trust” ditanggung oleh Defenndan; iv. Pentadbir Tanah Daerah Kuala Langat diberi kebenaran untuk mendaftarkan “Deed of Trust” yang disediakan oleh Defendan; v. Defendan diperintahkan melakukan “demarcation” untuk lot-lot kepunyaan P1, P2 selaku benefisiari kepada Mahalingam Chandramohan di hartanah tersebut menurut keluasan lot masing-masing dan Defendan menanggung kos kerja-kerja “demarcation” ini. [7] Persoalan-persoalan yang timbul didalam perbicaraan penuh adalah adalah: - S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw i. Samada ketika pindahmilik hartanah tersebut berlaku dari Puan Thanalachmi kepada Defendan, ianya dilakukan oleh Puan Thanalachmi, simati dalam keadaan kesihatan fizikal dan mentalnya terganggu dan jika ya, adakah ketuapunyaan dan milikan Defendan atas hartanah tersebut boleh disangkal (defeasible); ii. Samada Puan Thanaletchumi, simati memang berniat untuk memindahmilik hartanah tersebut kepada Defendan; iii. Samada pindahmilik hartanah tersebut kepada Defendan adalah tidak adil atas Plaintif; iv. Samada Defendan boleh diarahkan untuk melaksanakan Deed of Trust bagi pihak Plaintif-plaintif. C. KEPUTUSAN MAHKAMAH [8] Plaintif telah mengemukakan seramai tujuh (7) saksi manakalah Defendan mengemukakan dua (2) saksi. Di akhir perbicaraan, Mahkamah melihat pertikaian ini lebih kepada adakah pindah milik hartanah tersebut kepada Defendan oleh Puan Thanalachmi adalah atas kerelaannyanya dan dia adalah sihat dan waras, tiada kaitan S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw dengan gangguan kesihatannya pada waktu material seperti didakwa Plaintif-plaintif. Dalam mencapai kepada dapatan di akhir perbiacraan, Mahkamah akan memberi keputusan berdasarkan persoalan-persoalan ini: - I. Samada ketika pindahmilik hartanah tersebut berlaku dari Puan Thanalatchmi kepada Defendan, ianyan dilakukan oleh Puan Thanalachmi, simati dalam keadaan kesihatan fizikal dan mentalnya terganggu dan jika ya, adakah tuanpunyaan dan milikan Defendan atas hartanah tersebut boleh disangkal (defeasible). [9] Mahkamah merujuk kepada Borang 14A [Ikatan B mukasurat 8] dinyatakan balasan adalah “pemberian kasih sayang”. Seksyen 26(a) Akta Kontrak 1950 memperuntukkan: - “Agreement without consideration, is void unless-it is in writing and registered (a) it is expressed in writing and registered under the law (if any) for the time being in force for the registration of such documents, and is made on account of natural lave and affection between parties standing in a near relation to each other. Isu pemberian hartanah atas dasar kasih dan sayang ini diperjelaskan didalam kes Queck Poh Guan (as administrator of S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw the Estate of Sit Kim Boo, deceased) v Quick Awang [1998] 3MLJ 388:- “In the case of a parent and child, there is no doubt a strong presumption that love and affection exist and any slight evidence of them will suffice, all the more, in some cases, the presumption may be sufficiently strong to afford proof within the meaning of Evidence Act, nonetheless, such presumption might diminish if the relationship is less near and would require express evidence to that effect — see the decisions of the Court of Appeal in Re Tan Soh Sim, deceased; Chan Lam Keong & Ors v Tan Saw Keow & Ors [1951] MLJ 21” [10] Di dalam kes di hadapan Mahkamah ini, Defendan adalah anak perempuan bongsu kepada Puan Thanalachmi, simati. Hubungan ibu dan anak inilah yang membawa kepada hartanah itu dipindah milik dari Puan Thanalachmi kepada Defendan dengan balasan kasih sayang selaras dengan peruntukan Seksyen 26(a) Akta Kontrak 1950. Pindahmilik hartanah itu atas nama Defendan adalah sah dan dibuat di hadapan Pentadbir Tanah Kuala Langat. Oleh itu, Defendan mendapat perlindungan dibawah Seksyen 340 Kanun Tanah Negara. S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw [11] Persoalan yang wujud seterusnya adakah dalam keadaan kesihatan Puan Thanalachmi yang dikatakan uzur dan tidak sihat itu menjadikan pindahmilik hartanah tersebut kepada Defendan boleh disangkal (“defeasible”). Suatu milikan atas hartanah akan menjadi boleh disangkal (defeasible) di bawah Seksyen 340(2) Kanun Tanah Negara iaitu jika milikan dan/atau pindahmilik dilakukan dalam keadaan: -

frod dan/atau salahnyataan;

dimana pendaftaran hartanah itu diperolehi dengan penipuan atau melalui dokumen yang tidak lengkap; atau

dalam keadaan dimana sejak dari awal lagi milikan atau kepentingan atas hartanah tersebut diperolehi secara tidak sah. Di dalam kes ini, perkara-perkara diatas tidak berlaku dan disahkan melalui keterangan saksi-saksi Plaintif sendiri bahawa hartanah tersebut adalah milik mendiang ibu mereka iaitu Puan Thanalachmi, cuma mereka mendakwa ketika mendiang ibu mereka memindah milik hartanah tersebut kepada Defendan, keadaan kesihatan ibu mereka membimbangkan. Mahkamah ini berpendapat jika sekadar isu kesihatan menjadi alasan mereka untuk mencabar kesahihan pindah milik itu, ianya tidak terjatuh kepada mana-mana syarat di S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw bawah Seksyen 340(2) Kanun Tanah Negara. Oleh itu, samada ketika Puan Thanaletchumi memindah milik hartanah itu kepada Defendan, dia sihat atau sebaliknya (dimana tidak dibuktikan ketika pindahmilik dilakukan di Pejabat Tanah Kuala Langat) Puan Thanalachmi dalam keadaan uzur dan keadaan mentalnya yang terganggu tidak dibuktikan oleh Plaintif; maka Defendan mempunyai hak milik yang tidak boleh disangkal (indefeasible title). II. Samada Puan Thanalachmi, simati memang berniat untuk memindahmilik hartanah tersebut kepada Defendan [12] Plaintif-plaintif di dalam keterangan mereka memberitahu Mahkamah adalah hasrat dan niat mendiang ibu mereka supaya hartanah tersebut dibahagikan kepada anak-anaknya termasuk Defendan. Apabila Plaintif-plaintif mendapat tahu bahawa mendiang ibu mereka telah memindahmilik semua hartanah tersebut atas nama Defendan sahaja, di sinilah mereka mendakwa ianya satu tindakan tidak wajar kerana Defendan tidak memaklumkan Plaintif-plaintif akan pindah milik itu. [13] Ketika Puan Thanalachmi masih hidup, tidak dinafikan hartanah tersebut adalah miliknya dan dia berhak membuat apa sahaja keputusan berkaitan milikan hartanah tersebut. Ketika dia hadir ke S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw Pejabat Tanah Kuala Langat dimana proses pindah milik dilakukan, ianya dilakukan di hadapan Penolong Pentadbir Tanah Kuala Langat dan dia berada di dalam keadaan sihat tidak seperti didakwa oleh Plaintif-plaintif. Defendan telah mengemukakan seorang saksi iaitu peguam yang mengendalikan permohonan untuk membatalkan kaveat yang dimasuki oleh Plaintif-plaintif iaitu SD2 - Mohd Din bin Gilaldin, “Q : Sir, during the preparation of the Notice for Removal of Caveat and the subsequent representation of the memorandum of Transfer, what was Madam Thanalachmi’s health condition like? A : Firstly, when I prepared the Caveat Removal notice, I went to see Madam Thanalachmi at her home and from my observation, she was in fairly good health and she was able to understand what she was doing. I further asked Madam Thanalachmi whether she was sure if she wants to transfer the said portion of the land to the Defendant and she said yes. On this basis, I am of the opinion that at the time the Memorandum of Transfer was executed, she knew what she was doing and there is no reason to dispute her mental and physical capacity” Walaupun peguamcara Plaintif-plaintif mencabar keterangan SD2 dengan mendakwa arahan untuk mengenepikan kaveat datang dari S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw Kanagalingam kerana Puan Thanalachmi, simati pada waktu material mengalami strok dan ‘bedridden”; namun ketika pemeriksaan semula, SD2 menjelaskan Puan Thanalachmi ketika itu berada dalam keadaan kesihatan yang baik dan keadaan mentalnya yang baik. Puan Thanalachmi ketika hidupnya memilih Defendan sebagai pemilik berdaftar hartanah itu selepas dirinya, adalah haknya sebagai pemilik berdaftar asal hartanah tersebut; kecuali Plaintif-plaintif membuktikan Defendan telah melakukan penipuan, salah nyataan atas mendiang ibunya untuk mendapat hak milik hartanah tersebut tetapi perkara ini tidak dibuktikan oleh Plaintif-plaintif ketika perbicaraan. Atas alasan ini sahaja tuntutan mereka sewajarnya ditolak dan Defendan mempunyai hakmilik yang tidak boleh disangkal atas hartanah tersebut selaras dengan Seksyen 340(1) Kanun Tanah Negara. [14] Plaintif mendakwa sebelum proses pindah milik hartanah itu berlaku, Plaintif-plaintif mendakwa mendiang ibu mereka mengalami strok dan tidak mampu bangun (bedridden). Plaintif telah mengemukakan laporan perubatan daripada Hospital Banting untuk tempoh Puan Thanalachmi dimasukkan ke hospital iaitu dari 11.4.2011 - 15.4.2011 dimana laporan perubatan itu menunjukkan Puan Thanalachmi hanya mengalami “urinary tract infection”. SP3 S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw [Ikatan B Bahagian C mukasurat 20 -21]. SP3 - Dr Choong Wai Kwong iaitu pegawai perubatan yang merawat Puan Thanalachmi didalam laporan perubatannya menyatakan “alert, conscious”, progress and discharged well”. SP3 juga ketika pemeriksaan balas memaklumkan kepada Mahkamah bahawa dari 11 hingga 15 April 2011, Puan Thanalachmi, simati dimasukkan ke hospital kerana dia mengalami masalah untuk buang air kecil dan kuman dalam darah. Apabila disoal oleh peguamcara Defendan akan kesihatan Puan Thanalachmi, SP3 mengesahkan dia sakit tetapi dapat dirawat dengan penggunaan antibiotik dan SP3 mengesahkan Puan Thanalachmi masih boleh bercakap. SP3 seterusnya disoal apa yang dimaksudkan dengan perkataan “well” didalam laporan perubatan yang disediakan oleh SP3 di mukasurat 21 Ikatan B

there is a specifically enforceable contract for the sale of property (moveable or immoveable), the vendor holds the property on a S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw constructive trust for the purchaser; and (ii) a gift made as a donation mortis causa fails, the intended beneficiary of the gift holds it in trust for the donor. What equity does in those circumstances is to fasten upon the conscience of the holder of the property a trust in favour of another in respect of the whole or a part thereof.” [17] Sepanjang perbicaraan, Plaintif-plaintif tidak mengemukakan apa-apa keterangan yang menunjukkan Defendan telah melakukan sesuatu tindakan supaya ibunya iaitu Puan Thanalachmi, simati memindahkan hartanah tersebut kepada dirinya. Apa yang dikemukakan oleh Plaintif-plaintif adalah Puan Thanalachmi, simati berniat dan berhasrat hartanah itu dibahagi sama rata antara mereka adik beradik termasuk Defendan. Namun tiada keterangan bertulis yang boleh mengesahkan fakta ini. Oleh itu, seperti yang dihujahkan oleh peguamcara Defendan, ujian undang-undang yang dinyatakan dalam Takako Sakao (supra) tidak boleh terpakai atas Defendan bagi membuktikan wujudnya “constructive trust” atas Defendan atas hartanah tersebut. Mahkamah Persekutuan didalam Ng Hooi Kui & Anor v Wendy Tan Lee Peng (administratrix for the estate of Tan Ewe Kwang, deceased) & Ors [2020] MLJU 1469 memutuskan “[111] It is trite law that the intention to create a trust is applicable in situation of express trusts and not in constructive trusts. S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw A constructive trust are trusts that may be implied in the absence of any declaration/intention of a trust, where the trustee has induced another to act to their detriment they would acquire a beneficial interest in the land/property. A characteristic feature of this trust does not owe its existence to the parties’ intention, but by operation of law. [112] Constructive trust is viewed as a device under which equity will intervene so as to create a trust relationship between the parties in order to make a person accountable for the trust to prevent any unfairness or injustice. Equity will impose obligation on the defendant to hold the property for the benefit of another. Berpandukan kepada dua (2) otoriti ini, tiada keterangan dikemukakan oleh saksi-saksi Plaintif bahawa Puan Thanalachmi, simati ketika dia masih hidup telah bertindak memindahmilk hartanah tersebut akibat perbuatan dan tindakan Defendan. Puan Thanalechmi ketika hayatnya sendiri yang membuat keputusan untuk memindahmilik hartanah tersebut kepada Defendan dan ini disahkan sendiri oleh SD2 dan keterangannya tidak dicabar oleh Plaintif-plaintif. IV. Samada Defendan boleh diarahkan untuk melaksanakan “Deed of Trust” bagi pihak Plaintif-plaintif. S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw [18] Adalah jelas daripada keterangan saksi-saksi bahawa pindahmilik hartanah tersebut dilakukan oleh Puan Thanalachmi, simati dengan kerelaannya tanpa paksaan kepada Defendan. Adalah ini hasrat sebenar Puan Thanalachmi yang bukan sekadar diberi secara lisan seperti dakwaan Plaintif-plaintif bahawa hartanah tersebut dihasratkan untuk diberi kepada semua anak-anaknya tetapi dia menterjemahkan niat dan hasrat sebenarnya melalui Borang 14A yang ditandatangani pada 7.6.2010 [Ikatan B mukasurat 8 - 11]. Adalah jelas dari dokumen ini, hartanah itu adalah dihasratkan dan diniatkan oleh Puan Thanalachmi, simati dipindahkan kepada Defendan. Oleh itu adalah tidak munasabah untuk Plaintif-plaintif memaksa Defendan untuk mengwujudkan satu “Deed of Trust” bahawa dia memegang hartanah itu bagi pihak Plaintif-plaintif dan waris-waris Puan Thanalachmi, simati yang lain kerana ini bukan hasrat dan niat pemilik asal hartanah tersebut. [19] Adalah jelas dari Borang 14A ini, Defendan adalah pemilik berdaftar dan pemilik benefisial bona fide yang tidak boleh disangkal hak miliknya atas tanah tersebut. Seksyen 89 Kanun Tanah Negara yang memperuntukkan: - “89. Conclusiveness of register documents of title S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw Every register document of title duly registered under this Chapter shall, subject to the provisions of this Act, be conclusive evidence –

that title to the land described therein is vested in the person or body for the time being name therein as proprietor; and

of the conditions, restrictions in interest and other provisions subject to which the land is for the time being held by that person or body, so far as the same are required by any provision of this Act to be specified or referred to in that document.” Seksyen 340 Kanun Tanah Negara terpakai dimana ianya memperuntukkan: - “Registration to confer indefeasible title or interest, except in certain circumstances 340 (1) The title or interest of any person or body for the time being registered as proprietor of any land, or in whose name any lease, charge or easement is for the time being registered, shall, subject to the following provisions of this section, be indefeasible.” Mahkamah Persekutuan didalam Bayangan Sepadu Sdn Bhd v Jabatan Pengaliran dan Saliran Negeri Selangor [2022] 1 MLJ S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw 701 keputusan Mohd Zawawi bin Salleh (ketika YA HMP) menyatakan: “[44] We are of the view, in the context of the present case, irrespective of whether or not the previous owners are being called to testify, the statement given by them is immaterial, since the appellant has an indefeasible title as the appellant’s name is duly registered in the document of title”. Mahkamah Persekutuan didalam kes ini menjelaskan kedudukan individu yang daftar hakmilik tanah atas namanya. Maka jelas, Defendan mempunyai milikan yang tidak boleh disangkal atas tanah tersebut. [20] Walaupun saksi-saksi Plaintif cuba untuk mengemukakan keterangan lisan bahawa niat dan hasrat Puan Thanalachmi, simati adalah hartanah itu dibahagikan untuk semua anak-anaknya termasuk Defendan tidak boleh mengatasi apa yang tertulis di dalam Borang 14A. “Parol Evidence Rule” adalah termaktub kepada peruntukan di bawah Seksyen 91 dan Seksyen 92 Akta Keterangan yang menjelaskan bahawa tiada keterangan lisan boleh menafikan dan/ atau mengubah apa yang sedia tertulis dan termaktub dalam satu dokumen bertulis dan dalam konteks kes ini ianya adalah S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw dokumen hakmilik dimana penama yang dinamakan sebagai pemilik berdaftar dilindungi haknya dibawah Seksyen 340(1) kanun Tanah Negara. Mahkamah Persekutuan dalam kes Keng Huat Film Co Sdn Bhd v Makhanlall (Properties) Pte Ltd [1984] 1 MLJ 243 menyatakan seperti berikut: - “As far as our law is concerned, the exclusion of oral by documentary evidence, is governed by section 91 to 99 of the Evidence Act 1950. Section 91 provides that the contents of a document must be proved by the document itself, and section 92 provides that subject to certain provisos, no evidence of any oral agreement or statement shall be admitted for the purpose of contradicting, varying, adding to, or subtracting from its terms.” For the construction of a written agreement the established doctrine is firstly to exclude evidence of negotiations leading up to the contract on the ground that it is only the final agreement which records a consensus and as such evidence of negotiations is unhelpful; and secondly to exclude evidence of the parties' subjective intentions so that any individual purpose which either of them hopes to achieve by the agreement on their own interpretation and understanding of the agreement is not admissible." S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw [22] Ironinya, didalam tindakan ini, walaupun Defendan mempunyai pengetahuan bahawa hartanah yang diduduki oleh Plaintif-plaintif kini adalah miliknya dan dia sebagai pemilik berdaftar yang sah (sejak 7.6.2010); tiada satu pun keterangan, Defendan pernah meminta Plaintif-plaintif keluar dari hartanah tersebut dan mengosongkannya dan menyerahkan milikan kosong kepadanya, meminta sewa ataupun meminta gantirugi atas binaan yang mereka buat diatas hartanah tersebut; malangnya Defendan pula yang disaman oleh Plaintif-plaintif iaitu darah dagingnya sendiri. C. KESIMPULAN [23] Berdasarkan alasan-alasan diatas, adalah jelas Defendan adalah pemilik berdaftar hartanah tersebut dan atas beban bukti imbangan kebarangkalian, Plaintif-plaintif gagal membuktikan tuntutan terhadap Defendan. Oleh itu, tuntutan Plaintif-plaintif ditolak dengan kos sebanyak RM30,000.00 dibayar oleh Plaintif-plaintif kepada Defendan. S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw Bertarikh 25 Oktober 2024 t.t. (NORLIZA BINTI OTHMAN) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MAHKAMAH TINGGI MALAYA KLANG PEGUAMCARA BAGI PIHAK PLAINTIF : Teh Soon Kee & Partners No. 2556, First Floor, Persiaran Raja Muda Musa, 41100 Klang, Selangor PEGUAMCARA BAGI PIHAK DEFENDAN : Messrs Harniza & Co. Suite 902, Level 9 Menara Choy Fook On, No.1B Jalan Yong Shook Lin, Section 7 46050 Petaling Jaya Selangor Darul Ehsan S/N neluccsEukG0RAu3BDFaPw