1. ) Wong Quan Ee v Liew Hoi Hing (CB-22NCvC-14-12/2020)

WONG QUAN EE

WONG WEI EE (NO. K/P: 931117-14-6309) … PLAINTIF-PLAINTIF LIEW HOI HING (NO. K/P: 690928-06-5153 [A1411562]) … DEFENDAN DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI TEMERLOH DALAM NEGERI PAHANG DARUL MAKMUR SAMAN PEMULA NO: CB-24NCvC-187-12/2020 Dalam perkara Seksyen 56(1), 74(1), 75, dan 76 Akta Kontrak 1950 23/11/2023 12:40:05 CB-22NCvC-14-12/2020 Kand. 146 S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg Dalam perkara Aturan 7, 28 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 Dalam perkara Hartanah Hakmilik No. HS(D) 18171, PT 8798, Mukim Sabai, Tempat Kampung Sungai Dua, Daerah Bentong, Negeri Pahang Dalam perkara Perjanjian Jual Beli bertarikh 25.10.2019 Dalam perkara di bawah Seksyen 327, 329 dan 417 Kanun Tanah Negara 1965 S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg ANTARA LIEW HOI HING (NO. K/P: 690928-06-5153 [A1411562]) … PLAINTIF

WONG QUAN EE

WONG WEI EE (NO. K/P: 931117-14-6309) … DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pendahuluan [1] Pihak-pihak adalah bebas untuk memasuki sebarang perjanjian selagi ia tidak bercanggah dengan undang-undang. Pihak-pihak juga bebas untuk menentukan terma-terma yang dipersetujui. Malahan pihak-pihak juga boleh menetapkan tempoh penyempurnaan sesuatu kontrak. Misalnya tempoh untuk penyelesaian harga jualan dalam perjanjian pembelian dan penjualan tanah. Malahan tempoh untuk pelanjutan masa untuk penyempurnaan terma-terma kontrak juga boleh dipersetujui. S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg [2] Pihak-pihak lazimnya menjadikan tempoh masa sebagai intipati perjanjian. Pada masa yang sama pihak-pihak juga boleh mempersetujui tatacara penamatan sesuatu kontrak. Ketidakpatuhan kepada terma-terma juga boleh menjadi sebab kepada penamatan sesuatu kontrak. [3] Mahkamah akan mentafsirkan sesuatu perjanjian berdasarkan kepada persetujuan yang dizahirkan melalui perjanjian yang dimeterai di antara pihak-pihak. Mahkamah tidak akan memasukkan terma-terma tambahan yang bertentangan dengan hasrat pihak-pihak, SPM Membrane Switch Sdn Bhd v. Kerajaan Negeri Selangor [2016] 1 CLJ 177. [4] Inilah apa yang dikatakan kebebasan berkontrak yang dijamin oleh undang-undang. Ia sewajarnya diakui oleh mahkamah dalam mentafsirkan sesuatu kontrak atau perjanjian. Keterangan Kes [5] Pihak Plaintif dan Defendan telah menandatangani perjanjian untuk pembelian hartanah H.S.(D) 18171, PT 8798, Mukim Sabai, Tempat Kampung Sungai Dua, Daerah Bentong, Negeri Pahang. [6] Perjanjian ini dimeterai pada 25.10.2019 dengan harga RM800,000.00. Terma pembayaran harga belian itu telah dinyatakan pada Fasal 2(B) Perjanjian Jual Beli. Pembayaran pertama S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg RM24,000.00 (3 %) dari harga jualan, RM33,000.00 bayaran pembeli kepada pengkaveat dan RM23,000.00 dibayar kepada peguam penjual. [7] Peguam penjual telah menulis surat kepada peguam pembeli bertarikh 01.07.2020 untuk Plaintif mendepositkan RM710,000.00 sebelum 01.09.2020 bersama dengan kadar kaedah kaveat 7 % per anum dengan merujuk kepada Fasal 2(B) di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut. [8] Pada 19.08.2020 Peguam Plaintif telah mengemukakan bayaran RM100,000.00. Peguam Plaintif melalui surat bertarikh 11.09.2020 telah mengemukakan bayaran berjumlah RM619,048.97 sebagai pembayaran penuh termasuk bayaran faedah. [9] Pada 25.10.2019 itu juga terdapat Perjanjian Tambahan yang berkaitan dengan re imbursement costs dan termination refund. [10] Pada 30.10.2020, Peguam Plaintif telah menulis surat kepada Peguam Defendan bahawa disebabkan Pandemik Covid-19 dan masalah-masalah lain, memohon pelanjutan masa sehingga 31.12.2020 untuk menjelaskan RM300,000.00. [11] Berdasarkan kepada surat bertarikh 19.11.2020, bayaran kembali telah diberikan kepada pihak Plaintif. Namun pihak Plaintif memilih meneruskan kaveat ke atas tanah tersebut. Pihak Plaintif juga mengarahkan peguam beliau tidak menerima bayaran balik jumlah yang telah dibayar kepada Defendan sebelum ini. S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg Tuntutan Plaintif [12] Mahkamah harus meneliti Penyata Tuntutan dan Penyata Pembelaan yang difailkan oleh pihak-pihak. Jika diteliti Penyata Tuntutan Plaintif adalah didapati terdapat Perjanjian Jual Beli hartanah tersebut di antara pihak Plaintif dengan Defendan. Perjanjian Jual Beli telah dikatakan telah dimeterai oleh kedua-dua pihak pada 25.10.2019 dengan harga RM800,000.00. Pihak Plaintif mendakwa telah ada persetujuan untuk melanjutkan tempoh akhir pembayaran penuh harga belian hartanah tersebut. Berkenaan dengan pelanjutan masa tersebut Plaintif menyatakan ia adalah dalam tempoh tiga bulan. Plaintif telah memohon remedi berikut:

Perlaksanaan Spesifik Perjanjian Jual Beli bertarikh 25.10.2019 bagi hartanah yang dikenali sebagai H.S.(D) 18171, PT 8798, Mukim Sabai, Tempat Kampung Sungai Dua, Negeri Pahang (selepas ini dirujuk sebagai “Hartanah” tersebut);

Perintah bahawa penamatan Perjanjian Jual Beli bertarikh 25.10.2019 dan Perjanjian Tambahan bertarikh 25.10.2019 secara unilateral oleh Defendan adalah tidak sah;

Satu injunksi untuk terhadap Defendan bagi menghalang dan/atau menyekat Defendan sama ada secara sendiri dan/atau melalui ejen-ejen dan/atau wakil-wakil Defendan dan/atau melalui sebarang kuasa wakilnya, berurusan S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg dan/atau menjual dan/atau melupuskan Hartanah tersebut kepada mana-mana pihak ketiga sehingga keputusan muktamad tindakan ini;

Defendan harus melaksanakan suratcara dan/atau instrumen sah dan boleh didaftar untuk melaksanakan pindahmilik Hartanah tersebut menurut Perlaksanaan Spesifik di perenggan (a) di atas dalam tempoh masa empat belas (14) hari dari tarikh penghakiman; sekiranya gagal, suratcara dan/atau instrument itu hendaklah dilaksanakan oleh Timbalan Pendaftar Mahkamah Tinggi untuk membolehkan pendaftaran dibuat di Pejabat Tanah yang bersesuaian;

Kos tindakan; dan

Apa-apa relief yang difikirkan suaimanfaat oleh Mahkamah Yang Mulia ini. Selanjutnya, dan secara alternatifnya, sekiranya Mahkamah Yang Mulia ini berpendapat bahawa perintah bagi pelaksanaan spesifik untuk Perjanjan Jual Beli di atas tidak sesuai diberikan, maka Plaintif memohon perintah bahawa:

Defendan untuk membayar balik wang deposit berserta dengan gantirugi jumlah tertentu (liquidated damages) besamaan dengan Deposit untuk Hartanah tersebut seperti S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg diperuntukan dalam Klausa 10 Perjanjian Jual Beli bertarikh 25.10.2019 kepada Plaintif Plaintif-Plaintif dalam tempoh masa tujuh (7) hari dari tarikh perintah ini di buat;

Defendan untuk membayar membayar balik wang deposit berserta gantirugi jumlah tertentu (liquidated damages) bersamaan dengan Deposit untuk di bawah Perjanjian Tambahan bertarikh 25.10.2019 tersebut kepada Plaintif-Plaintif dalam tempoh masa tujuh (7) hari dari tarikh perintah ini dibuat;

Faedah pada kadar 5 % setahun ke atas gantirugi yang tersebut di prayer (g) dan (h) di atas di kira dari tarikh pemfailan Writ ini sehingga tarikh pembayaran penuh dibayar oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif;

Defendan untuk membayar gantirugi teruk (exemplary damages) kepada Plaintif-Plaintif;

Kos tindakan; dan

Apa-apa relief yang difikirkan suaimanfaat oleh Mahkamah Yang Mulia ini. [13] Defendan pula mengemukakan Tuntutan Balas yang difailkan pada 26.01.2021 di KM 13 yang meminta supaya satu deklarasi bahawa penamatan Perjanjian Jual Beli dan Perjanjian Tambahan tersebut oleh S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg Defendan adalah sah. Di samping itu sebarang kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Plaintif-Plaintif adalah dibatalkan. Butiran lengkap berkenaan dengan tuntutan balas itu dapat dilihat di perenggan 110 (a) hingga (i) KM 13. [14] Pada masa yang sama Defendan memfailkan satu prosiding Saman Pemula terhadap Plaintif-Plaintif dalam kes CB-24NCvC-187- 12/2020. Dalam Saman Pemula tersebut Defendan yang merupakan Plaintif dalam kes CB-24NCvC-187-12/2020 telah memohon deklarasi dan remedi yang sama seperti yang terdapat dalam Tuntutan Balas Defendan. Oleh itu keputusan dalam kes ini adalah mempunyai kaitan dengan kes CB-24NCvC-187-12/2020. Ini bermakna bagi kes Saman Pemula No. CB-22NCvC-14-12/2020 dijalankan bersama-sama dengan kes CB-24NCvC-187-12/2020. Isu Dalam Kes Ini [15] Penelitian kepada pliding, keterangan saksi-saksi dan eksibit-eksibit yang dikemukakan mahkamah mendapati terdapat isu-isu berikut perlu diputuskan oleh mahkamah, iaitu:

sama ada terdapat Perjanjian Jual Beli di antara Plaintif-Plaintif dan Defendan pada 25.10.2019;

adakah Perjanjian Tambahan yang berkaitan dengan re imbursement costs dan termination refund adalah S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg sebahagian daripada kontrak perjanjian di antara Plaintif-Plaintif dan Defendan; dan

adakah perjanjian tersebut telah tidak dipatuhi oleh Plaintif-Plaintif dengan kegagalan melunaskan keseluruhan bayaran harga hartanah tersebut apabila tamat tempoh yang dipersetujui oleh pihak-pihak dan membolehkan Defendan menamatkan perjanjian tersebut. Isu (a) [16] Kewujudan kontrak di antara Plaintif-Plaintif dan Defendan tidak dipertikaikan oleh pihak-pihak. Malahan dalam tuntutan juga dinyatakan bahawa jumlah harga RM800,000.00 seperti yang terdapat di Fasal 2(B) Perjanjian Jual Beli tersebut. Pembayaran pertama juga telah dibuat dan deposit juga telah diserahkan oleh Plaintif kepada Defendan. Oleh itu mahkamah berpendapat bahawa isu sama ada wujud perjanjian tersebut adalah jelas dan nyata telah dibuktikan oleh Plaintif dalam kes ini. Isu (b) [17] Adalah didapati berdasarkan keterangan yang dikemukakan terdapat perjanjian kedua yang ditandatangani di antara Plaintif dan Defendan yang dikenali sebagai Perjanjian Tambahan sehingga menyebabkan jumlah harga penuh pembelian hartanah tersebut adalah RM1.6 juta. Penelitian kepada perjanjian tersebut menunjukkan S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg bahawa ia adalah merupakan sebahagian daripada perjanjian yang dimeterai sebelum ini. Ia membawa maksud pada hemat mahkamah terma-terma yang terdapat dalam perjanjian pertama itu juga terpakai. [18] Ia dinyatakan di dalam terma Perjanjian Tambahan bertarikh 25.10.2019 di Fasal 1 dan 2. Ini dapat dilihat terutamanya di Fasal 2 seperti berikut:

In addition to the sale and purchase of the said Property, the Purchaser has agreed to reimburse the Vendor the sum of Ringgit Malaysia Eight Hundred Thousand (RIM800,000.00) only (hereinafter referred to as "the Reimbursement Costs") being the costs expended by the Vendor to improve the said Property subject to the terms and conditions herein. [19] Ia ditambah pula dengan Klausa 1.01 (iii) Perjanjian Tambahan yang memperihalkan bahawa pembayaran kos tersebut ada kaitan dengan Perjanjian Jual Beli yang dinyatakan seperti berikut:

(iii) Full payment of the Reimbursement Costs to the Vendor shall be a condition precedent for the completion of the Sale and Purchase Agreement and in the event that the Purchaser shall for any reason fails to pay the Balance Purchase Price stated in the Sale and Purchase Agreement and interest (if any) within the time stipulated, the Sale and Purchase Agreement and this Agreement may be S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg terminated by the Vendor by a notice in writing and upon such event the Deposit Sum In the Sale and Purchase Agreement and 10% of the Reimbursement Costs paid by the Purchaser shall be forfeited. Adakah Perjanjian Tambahan ini berkaitan dengan perjanjian asal [20] Apabila terdapat dokumen-dokumen yang berkaitan dengan satu perjanjian atau mempunyai transaksi yang sama pendekatan yang perlu dilakukan semasa meneliti dokumen-dokumen berkaitan perjanjian tersebut dinyatakan dalam kes Manks v Whiteley [1912] 1 Ch. seperti berikut: “Each is executed on the faith of all the others being executed also and is intended to speak only as part of the one transaction, and if one is seeking to make equities apply to the parties they must be equities arising out of the transaction as a whole. It is not open to third parties to treat each one of them as a deed representing a separate and independent transaction for the purpose of claiming rights which would only accrue to them if the transaction represented by the selected deed was operative separately. In other words, the principles of equity deal with the substance of things, which in such a case is the whole transaction, and not with unrealities such as the hypothetical operation of one of the deeds by itself without the others.” S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg [21] Pendekatan dalam kes Manks v Whiteley (supra) disahkan oleh Mahkamah Pertuanan dalam kes Whiteley v Delaney [1914] AC 132. Ia juga telah diterima pakai dalam bidang kuasa negara ini dalam kes Idris bin Haji Mohamed Amin v Ng Ah Siew [1935] 1 MLJ 257 yang menyatakan seperti berikut: “It is a well known rule of construction that where the arrangement between parties is contained in several documents all executed simultaneously, all the documents must be read together to ascertain the intention of the parties, and it is a corollary from this that the intention must be gathered from the documents as a whole. It has been held, for example, that when a Bill of Sale and a mortgage of a reversionary interest were executed simultaneously and related to the same debt, the bill of sale could be defeated by a condition contained only in the mortgage,Edwards v Marcus (1894) 1 QB 587 [see also the dissenting judgment of Fletcher Moulton, L. J. in Manks v Whiteley (1912) 1 Ch 735 which was approved on appeal to the House of Lords, sub nominee Whiteley v Delaney (1914) AC 132.]” [22] Kedudukan kes ini juga telah ditegaskan dalam kes Mohamed Isa & Ors v Abdul Karim & Ors [1970] 2 MLJ 165 yang menyatakan seperti berikut: “It is a settled rule of construction that where several documents forming part of one transaction are executed S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg contemporaneously, all the documents must be read together as if they are one (see Manks v Whiteley [1912] 1 Ch 735. This principle was followed in Idris bin Haji Mohamed v. Ng Ah Siew, supra, where Terrell J. at page 261 said: "It is a well known rule of construction that where the arrangement between parties is contained in several documents all executed simultaneously, all the documents must be read together to ascertain the intention of the parties, and it is a corollary from this that the intention must be gathered from the documents as a whole. It has been held, for example, that when a bill of sale and a mortgage of a reversionary interest were executed simultaneously and related to the same debt, the bill of sale could be defeated by a condition contained only in the mortgage, Edwards v Marcus [1894] 1 QB 587 (see also the dissenting judgment of Fletcher Moulton L.J. in Manks v. Whiteley, which was approved on appeal to the House of Lords, sub-nominee Whiteley v Delaney [1914] AC 132)." [23] Ia juga telah disahkan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Sri Kelangkota-Rakan Engineering JV Sdn Bhd & Anor v. Arab-Malaysian Prima Realty Sdn Bhd & Ors [2003] 3 CLJ 349. [24] Oleh yang demikian dalam kes ini adalah didapati bahawa Perjanjian Jual Beli asal yang terdapat di halaman 6 Ikatan B adalah S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg bertarikh 25.10.2019. Perjanjian Tambahan adalah bertarikh 25.10.2019. Ini bermakna dokumen tersebut disediakan dan dipersetujui pada tarikh yang sama. Oleh yang demikian adalah sukar untuk menyatakan bahawa Perjanjian Jual Beli asal dan Perjanjian Tambahan itu tidak mempunyai kaitan. Malahan penelitian kepada Perjanjian Tambahan tersebut menunjukkan ia tidak dapat berdiri dengan sendiri melainkan perlu diteliti bersama-sama dengan perjanjian asal. [25] Mahkamah ini berpendapat berdasarkan kepada prinsip-prinsip dalam kes Idris bin Haji Mohamed Amin (supra), Mohamed Isa & Ors (supra), Sri Kelangkota-Rakan Engineering JV Sdn Bhd & Anor (supra), mahkamah perlu meneliti kedua-dua dokumen secara bersekali. Ini bermakna harga atau jumlah wang yang perlu dijelaskan oleh pihak Plaintif kepada Defendan adalah kesemuanya berjumlah RM1.6 juta. Pada masa yang sama mahkamah juga melihat kepada klausa (iii) dalam Perjanjian Tambahan yang menyatakan seperti berikut: “3.01 Time to be of the essence Time wherever mentioned shall be deemed to be of the essence of this Agreement.” [26] Malahan semasa Wong Wei Ee (SP1) memberikan keterangan yang telah mengesahkan semasa pemeriksaan balas di halaman 16 nota keterangan mengesahkan bahawa harga jualan tanah tersebut adalah RM1.6 juta. Ia menyatakan seperti berikut: S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg “D I asked you earlier to confirm the said selling price of RM1.6 million and you said it is. WEI Yes, correct. D My question to you is, the other RM800,000.00 not mentioned in the sale and purchased agreement comes in through a supplementary agreement. This is not also in dispute, correct? WEI Yes, correct.” [27] Ia juga selari dengan surat daripada Plaintif kepada Defendan bertarikh 17.11.2020 di halaman 49 Ikatan B yang mengesahkan di perenggan (c) surat tersebut seperti berikut: “c. our client had paid a total of RM1,280,000.00 of the total consideration of RM1,600,000.00.” [28] Ini bermakna jika benar harga RM800,000.00 sahaja maka Plaintif tidak sepatutnya membayar jumlah yang lebih daripada RM800,000.00. Namun surat di muka surat 49 tersebut mengesahkan bahawa bayaran tersebut adalah keseluruhannya RM1.6 juta di mana setakat surat itu ditulis bayaran yang dibuat adalah sebanyak RM1,280,000.00 iaitu melebihi RM800,000.00. Ini menyokong dapatan bahawa harga yang terlibat dalam perjanjian ini adalah RM1.6 juta dan bukannya RM800,000.00 seperti yang dinyatakan oleh pihak Plaintif. S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg Pelanjutan tempoh tindakan memuktamadkan perjanjian dengan pengemukaan bayaran penuh dalam tempoh yang dipersetujui [29] Penelitian kepada Penyataan Tuntutan yang dikemukakan oleh pihak Plaintif telah dinyatakan bahawa melalui surat bertarikh 02.07.2020 Peguam Defendan telah memaklumkan bahawa tarikh memuktamadkan perjanjian telahpun luput pada 01.07.2020. Dalam surat tersebut juga dinyatakan bahawa Plaintif perlu menjelaskan harga belian pada atau sebelum 01.09.2020 dengan membayar faedah lewat sebanyak 8 % setahun. Surat tersebut dalam dilihat di halaman 33 Ikatan B. [30] Defendan dikatakan telah melalui surat bertarikh 04.09.2020 iaitu di muka surat 39 Ikatan B telah bersetuju untuk melanjutkan tempoh masa pembayaran baki harga jualan selama dua (2) bulan mulai 02.09.2020 hingga 01.11.2020 dengan syarat pihak Plaintif membayar faedah lewat sebanyak 8 % setahun atas baki harga jualan daripada 02.09.2020 sehingga pembayaran penuh. Pihak Plaintif juga dikehendaki membayar wang sejumlah RM300,000.00 kepada Defendan pada atau sebelum 11.09.2020. [31] Pihak Plaintif menyatakan bahawa melalui perbincangan lisan di antara pihak Plaintif dan Defendan tempoh masa yang dipersetujui untuk dilanjutkan oleh Defendan adalah selama tiga (3) bulan tetapi melalui surat bertarikh 04.09.2020 pelanjutan masa hanya diberikan selama dua (2) bulan sahaja. Pihak Defendan telah mengemukakan satu salinan emel untuk perjanjian tersebut ditamatkan. S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg [32] Pihak Plaintif menyatakan bahawa pada 11.09.2020 Plaintif telah membayar keseluruhan harga belian jual beli hartanah tersebut. Oleh itu tidak ada isu berkenaan kemungkiran Plaintif dalam menjelaskan keseluruhan jumlah bayaran harga belian tanah tersebut. Penelitian kepada surat bertarikh 11.09.2020 oleh Peguam Plaintif menyatakan bahawa ia adalah bayaran penuh kepada harga jualan tersebut. Penelitian kepada surat itu menunjukkan bahawa bayaran dibuat kepada Defendan oleh Plaintif pada hari akhir pelanjutan tempoh bayaran iaitu 11.09.2020. [33] Seterusnya mahkamah juga mendapati bahawa Peguam Defendan melalui surat bertarikh 03.11.2020 di halaman 47 Ikatan B telah mengembalikan wang sebanyak RM1,120,000.00 sebagai bayaran balik kepada Plaintif-Plaintif dan memaklumkan bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut ditamatkan. Ia adalah ekoran surat bertarikh 30.10.2020 iaitu di muka surat 45 Ikatan B. [34] Dalam kes ini juga pihak-pihak telah membangkitkan sama ada dengan berlakunya Pandemik Covid-19 yang tidak membolehkan pihak Plaintif membuat bayaran seperti yang dipersetujui maka tempoh masa untuk penyelesaikan tersebut sepatutnya lebih panjang daripada yang dipersetujui. Begitu juga terdapat dakwaan bahawa wujudnya perjanjian lisan di antara kedua-dua pihak bagi melanjutkan tempoh masa lebih daripada tarikh 01.11.2020. [35] Dalam kes ini mahkamah mendapati bahawa tempoh masa untuk penyelesaian bayaran tersebut telahpun dilanjutkan. Berdasarkan S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg kepada dokumen yang dikemukakan di mahkamah ia dilanjutnya sehingga 01.11.2020. Mahkamah mendapati tiada sebarang keterangan dokumentari bagi menunjukkan bahawa tarikh tersebut dilanjutkan melebihi 01.11.2020. Perjanjian lisan yang dikatakan wujud berkenaan dengan pelanjutan tempoh tersebut tidak disokong oleh mana-mana keterangan bebas dan dokumen-dokumen. Pada masa yang sama mahkamah juga perlu mengambil perhatian kepada surat bertarikh 01.12.2020 yang mencadangkan bahawa pada tarikh tersebut keseluruhan bayaran telah dibuat oleh pihak Plaintif kepada Defendan. Ini bermakna setelah bayaran dibuat penuh oleh pihak Plaintif maka hartanah tersebut perlu dipindah milik kepada pihak Plaintif. Mahkamah juga mengambil perhatian bahawa Defendan tidak dapat dihubungi Plaintif selepas tarikh 01.11.2020 sehinggalah Plaintif menerima surat penamatan perjanjian tersebut. Namun ia tidak dapat menunjukkan bahawa bayaran RM1.6 juta telah dibuat pada 01.11.2020. Isu (c) [36] Persoalan dalam kes ini ialah adakah Plaintif-Plaintif telah gagal mematuhi terma-terma perjanjian tersebut dan adakah pembayaran pada 01.12.2020 tersebut adalah menunjukkan bahawa harga jualan penuh telah diselesaikan oleh Plaintif. Pada masa yang sama adakah pihak Defendan berhak untuk menamatkan perjanjian tersebut ekoran daripada kegagalan pihak Plaintif untuk menjelaskan harga penuh jualan tersebut dalam tempoh yang telah dipersetujui termasuk tempoh pelanjutan. S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg [37] Dalam kes ini mahkamah juga mendapati keterangan menunjukkan bahawa setelah surat penamatan dikeluarkan oleh Defendan terdapat urus niaga Defendan dengan pihak ketiga untuk menjual tanah tersebut. Plaintif menyatakan bahawa sepatutnya urus niaga itu tidak boleh dilakukan sehingga terlerainya kontrak di antara Plaintif dan Defendan. Ia mencadangkan bahawa Defendan dengan sedar menamatkan perjanjian dengan Plaintif bagi membolehkan urus niaga dengan pihak ketiga diteruskan. Ia tidak dapat mengubah fakta bahawa keseluruhan bayaran sebanyak RM1.6 juta tidak dibuat pada 01.11.2020. [38] Mahkamah berpendapat bahawa bayaran penuh perlu dibuat dalam tempoh masa yang telah dipersetujui oleh Plaintif dan Defendan. Dalam kes ini tempoh akhir adalah pada 01.11.2020. Pada hemat mahkamah dakwaan perlanjutan masa pembayaran selepas daripada 01.11.2020 yang dikatakan timbul ekoran daripada perbualan telefon di antara individu bernama Miss Can dan Miss Siok Leng seperti yang didakwa oleh Plaintif tidak dapat diterima sebagai satu keterangan. Mahkamah mendapati tiada keterangan bagi menyokong dakwaan tersebut. Ini juga tidak dapat menyokong dakwaan bahawa bayaran telah dibuat selepas tarikh 01.11.2020. ini adalah disebabkan tempoh akhir Plaintif perlu menjelaskan pembayaran tersebut telahpun tamat pada 01.11.2020. [39] Pemulangan wang yang telah dibayar oleh Plaintif kepada Defendan jelas menunjukkan bahawa Defendan tidak lagi ingin meneruskan perjanjian tersebut. Dalam erti kata lain ia adalah ekoran S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg daripada kegagalan pihak Plaintif untuk menunaikan terma-terma perjanjian terutamanya berkaitan dengan bayaran harga jualan hartanah tersebut iaitu sebanyak RM1.6 juta. [40] Seterusnya apa yang menarik dalam kes ini ialah pada akhir tarikh 01.11.2020 Plaintif mengutuskan sepucuk surat yang menyatakan bayaran keseluruhan akan dibuat pada tarikh tersebut. Persoalannya, adakah Defendan ada menerima bayaran pada tarikh 01.11.2020? Mahkamah cuba mengesan keterangan tersebut dalam keterangan saksi-saksi Plaintif dan Defendan dan mahkamah mendapati bahawa surat tersebut tidak dapat disokong oleh mana-mana keterangan bahawa Defendan telah menerima jumlah wang tersebut pada 01.11.2020. Apa yang ada ialah surat Defendan yang memulangkan kembali wang tersebut yang dikemukakan pada 03.11.2020 setelah bayaran penuh dibuat seperti yang didakwa oleh Plaintif pada 11.09.2020 surat di muka surat 42 Ikatan B dan 30.10.2020. Surat pada 30.10.2020 itu adalah bayaran tambahan dan bayaran lewat. [41] Isu yang timbul dalam kes adalah adakah pembayaran pada 11.09.2020 adalah bayaran keseluruhan harga jualan hartanah tersebut atau termasuk bayaran untuk perjanjian tambahan tersebut. Penelitian kepada surat bertarikh 17.11.2020 menunjukkan bahawa pada 17.11.2020 keseluruhan bayaran yang telah dibuat adalah sebanyak RM1,280,000.00. Pada 28.10.2020 melalui surat permohonan Plaintif untuk melanjutnya tempoh pembayaran telah tidak dipersetujui oleh Defendan dan berhasrat menamatkan perjanjian tersebut. S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg [42] Apa yang jelas daripada penelitian keterangan ialah setakat 17.11.2020 bayaran yang dibuat hanyalah RM1,280,000.00 daripada jumlah keseluruhan yang sepatutnya dibayaran RM1.6 juta. Ini bermakna pembayaran sepenuhnya harga RM1.6 juta itu masih belum dijelaskan oleh Plaintif sehingga tarikh akhir pelanjutan tempoh 01.11.2020. Pada hemat mahkamah ini mewajarkan tindakan Defendan untuk menamatkan perjanjian tersebut. [43] Dalam perjanjian asal terdapat fasal yang berkaitan dengan masa sebagai pati kepada kontrak. Ia dinyatakan dalam Fasal 19 Perjanjian Jual Beli tersebut. Tatacara pembayaran bayaran harga pembelian tanah tersebut dinyatakan di bawah Fasal 2 (b) perjanjian asal. [44] Oleh yang demikian Mahkamah berpendapat segala pembayaran jumlah penuh RM1.6 juga tersebut adalah tertakluk kepada tempoh masa yang dipersetujui untuk pembayaran itu dibuat. [45] Plaintif melalui surat bertarikh 30.10.2020 memohon supaya tempoh masa dilanjutkan bagi membolehkan Plaintif membuat pembayaran penyelesaian penuh jumlah harga bayaran di bawah perjanjian tersebut. Dalam surat tersebut dinyatakan frasa seperti berikut: “As good faith, our clients have settled the total purchase price under the SPA and part of the additional payment.” S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg Melalui surat tersebut bayaran yang dibayar adalah sebanyak RM409,310.68 melalui cek Bank Hong Leong bertarikh 28.10.2020. [46] Defendan melalui surat bertarikh 03.11.2020 memaklumkan berkenaan penamatan perjanjian jual beli tersebut disebabkan Plaintif telah gagal untuk menjelaskan bayaran sebanyak RM1.6 juta seperti yang dipersetujui pada tarikh 01.11.2020. Dalam surat tersebut juga dimaklumkan bahawa Defendan akan memulangkan wang sejumlah RM1,120,000.00 dan akan merampas deposit sebanyak RM160,000.00. Dalam surat tersebut juga telah dikemukakan cek bagi jumlah RM1,120,000.00. [47] Seterusnya Plaintif telah mengemukakan surat bertarikh 17.11.2020 yang memaklumkan bahawa Plaintif ingin meneruskan Perjanjian Jual Beli tersebut dan hanya memohon agar tempoh untuk melunaskan pembayaran itu dilanjutkan. Ini adalah disebabkan pihak Plaintif mempunyai masalah kewangan ketika itu. Malahan dikatakan bahawa tindakan Defendan menamatkan perjanjian tersebut adalah tidak teratur. Dalam surat tersebut juga Plaintif menyatakan bahawa bayaran baki sebanyak RM1,440,000.00 akan dijelaskan. [48] Defendan melalui surat bertarikh 19.11.2020 menegaskan bahawa dia tidak bersetuju untuk melanjutkan tempoh pembayaran harga jual beli tersebut malahan meminta supaya Plaintif membatalkan kaveat yang telah difailkan di atas tanah tersebut. S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg Dapatan Mahkamah [49] Dalam kes ini Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah bersetuju untuk melanjutnya tempoh pembayaran hartanah tersebut. Namun demikian adalah didapati bahawa semasa sepanjang tempoh pelanjutan masa tersebut Plaintif tidak dapat melunaskan baki pembelian hartanah tersebut. [50] Adalah tidak dapat dinafikan bahawa pihak Plaintif telah memohon supaya tempoh masa tersebut dilanjutkan. Namun ia tidak dipersetujui oleh Defendan. [51] Oleh itu Plaintif adalah berhak di bawah terma perjanjian bertarikh 25.10.2019 untuk menamatkan perjanjian tersebut dengan Defendan atas alasan Defendan tidak melunaskan bayaran yang dipersetujui RM1.6 juta pada tarikh 01.11.2020. [52] Oleh itu mahkamah memutuskan tuntutan Plaintif ditolak dengan kos dan tuntutan balas Defendan di para 110 (d) dalam KM 13 dibenarkan. [53] Setelah mahkamah memutuskan berkenaan tuntutan pihak Plaintif di bawah nombor kes CB-22NCvC-14-12/2020 mahkamah juga berpendapat bahawa tuntutan Defendan kepada Plaintif dalam No. Kes CB-24NCvC-187-12/2020 tidak lagi wajar dipertimbangkan oleh mahkamah disebabkan ia melibatkan perjanjian yang sama dan isu-isu yang sama. Ini menyebabkan remedi yang dipohon dalam Saman S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg Pemula tersebut tidak lagi wajar dipertimbangkan oleh mahkamah ini. Ini disebabkan ianya telah diteliti dan diputuskan dalam kes CB- 22NCVC-14-12/2020. Bertarikh: 23hb. November 2023 (ROSLAN BIN MAT NOR) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA TEMERLOH, PAHANG DARUL MAKMUR PIHAK-PIHAK: Bagi Pihak Plaintif Kalai Selvi P.M Muthu dan Malar Loganathan Tetuan Kamil Hashim Raj & Lim Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan Bagi Pihak Defendan Darshan Kumar dan Lau Yih Ying Tetuan Ying & Co Bentong, Pahang Darul Makmur S/N 3nnkQm7Pqkiw4uMR9rRIqg