Lampiran
Lampiran 64 yang tidak berpuashati dengan keseluruhan keputusan Mahkamah bertarikh 28/10/2024 yang telah menolak tuntutan 10/01/2025 15:54:13 BB-A52NCvC-99-05/2023 Kand. 71 S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw Perayu/Plaintif dengan kos mengikut skala dan membenarkan tuntutan balas Responden/Defendan dengan kos mengikut skala. TUNTUTAN PLAINTIF [1] Defendan merupakan pemilik untuk premis yang dikenali sebagai “Main Area Lot No. G-30 & 31 and Storage Area Lot No. SR-B4-03 at Ground Floor of Tropicana Gardens Mall” yang terletak di Hakmilik No. PN79950, Lot 52582, Pekan Baru Sungai Buloh, Daerah Petaling, Negeri Selangor Darul Ehsan. (Selepas ini dikenali sebagai “premis tersebut”) [2] Pada atau sekitar 2.7.2020, Plaintif dan Defendan telah memasuki satu Perjanjian Sewa yang bertarikh 2.7.2020 (Selepas ini dikenali sebagai “Perjanjian Sewa tersebut”) dimana Plaintif telah bersetuju untuk menyewa premis tersebut untuk tempoh tiga (3) tahun, bermula dari 5.3.2020 dengan sewa bulanan sepertimana yang dinyatakan di perkara 4 Jadual 1 Perjanjian Sewa tersebut. [3] Plaintif telah menyewa premis tersebut sejak 5.3.2020 dan adalah dipersetujui bahawa tempoh sewaan adalah untuk tiga (3) tahun bermula dari 5.3.2020 dengan “option” atau pilihan untuk melanjutkan tempoh sewaan untuk tiga (3) tahun berturut-turut untuk dua kali oleh Plaintif. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [4] Plaintif telah menjalankan perniagaan jualbeli pelbagai barangan di premis tersebut dan nama baik dan reputasi perniagaan Plaintif telah dibina dan berjaya diperkukuhkan di premis tersebut melalui promosi dan iklan Plaintif sejak Mac 2020. [5] Pada bulan April 2022, Defendan telah menghantar satu Notis Perlanjutan Sewaan kepada Plaintiff dan Plaintif telah pada 24.5.2022 dan 1.6.2022 masing-masing telah memberitahu agen Defendan, Encik Reaky Lee Zheng En dan memberikan notis secara bertulis melalui Whatsapp and emel bahawa Plaintif ingin melanjutkan tempoh sewaan untuk tiga (3) tahun menurut kepada Klausa 20(1) Perjanjian Sewa tersebut. [6] Plaintif memplidkan bahawa pada semua masa yang materil, Encik Reaky Lee Zheng En merupakan agen kepada Defendan dan sentiasa berurus dengan Plaintif berkenaan sebarang urusan sewa bagi premis tersebut. [7] Plaintif tidak menandatangani Notis tersebut kerana terma-terma berkenaan Wang jaminan (“Security Deposit”) yang dicadangkan oleh Defendan adalah berbeza dengan terma-terma yang dinyatakan di Perjanjian Sewa tersebut. [8] Seterusnya, Plaintif turut memohon Defendan untuk membuat pindaan terhadap Notis Perlanjutan Sewaan tersebut untuk S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw mencerminkan terma-terma yang telah dipersetujui oleh pihak-pihak dalam Perjanjian Sewa tersebut. [9] Pada atau sekitar 25.7.2022, agen Defendan membuat cadangan dengan Plaintif untuk penempatan semula (“relocation”) atau pengecilan saiz (“downsizing”) premis tersebut. Plaintif telah bercuba untuk berunding dengan Defendan dengan cadangan tersebut tetapi Plaintif tidak bersetuju dengan terma-terma yang dicadang oleh Defendan berkenaan cadangan penempatan semula (“relocation”) atau pengecilan saiz (“downsizing”) premis tersebut. [10] Pada atau sekitar 2.3.2023, Plaintif telah menerima satu emel daripada agen Defendan untuk memaklumkan bahawa sewaan premis tersebut akan diluput pada 4.3.2023 dan telah membuat cadangan baru untuk memperbaharui sewaan tersebut pada asas bulan ke bulan dan pada masa yang sama, penempatan semula (“relocation”) atau pengecilan saiz (“downsizing”) dengan terma baharu yang berbeza daripada yang ditetapkan dalam Perjanjian Sewa. Plaintif tidak bersetuju dengan cadangan Defendan tersebut. [11] Plaintif memplidkan bahawa pada semua masa yang material, Defendan telah mengakui (‘acknowledge’) dan bersetujui bahawa perjanjian tempoh sewaan Plaintif juga telah dilanjut untuk tiga tahun dan oleh itu, ia adalah terikat kepada Defendan. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [12] Pada atau sekitar 31.3.2023, Plaintif telah menerima satu emel daripada agen Defendan untuk mengarahkan Plaintif menyerahkan milikan kosong premis tersebut kepada Defendan dan memulihkan premis kepada keadaan asalnya dalam masa agak-agak satu bulan pada atau sebelum 30.4.2023. [13] Plaintif adalah tidak bersetuju dengan tuntutan Defendan di atas tersebut kerana Plaintif telah melaksanakan pilihan untuk melanjutkan tempoh sewaan seawal pada bulan Mei 2022. [14] Pada atau sekitar 14.4.2023, Plaintif telah melalui surat peguamcaranya Tetuan Ricky Tan & Co menuntut Defendan agar Defendan untuk memenuhi tanggungjawabnya di bawah Perjanjian Sewa tersebut dan melanjutkan tempoh sewaan. [15] Pada hari yang sama, Plaintif juga menerima sesalinan surat daripada peguamcara Defendan, Tetuan Tan, Chap & Associates bertarikh 14.4.2023 untuk menuntut Plaintif antara lain, untuk mengusir Plaintif dari premis Tersebut atas alasan bahawa Plaintif telah gagal untuk memberi notis bertulis untuk melanjutkan tempoh sewaan premis tersebut (selepas ini dikenali sebagai “Notis Pengusiran bertarikh 14.4.2023”). [16] Plaintif membantah melalui surat peguamcaranya Tetuan Ricky Tan & Co yang bertarikh 17.4.2023 dan menafikan tuntutan Defendan S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw dan menegaskan bahawa Defendan telah melalui kelakuannya (conduct) sedar dan bersetuju dengan pilihan perlanjutan tempoh sewaan oleh Plaintif. [17] Pada hakikatnya, Defendan telah acquiescence dan bersetuju melalui tindakannya dan juga melalui whatsapp dan mengesahkan bahawa perjanjian sewa Plaintif dan Defendan adalah “kontrak 3+3+3” dan bahawa sewaan Plaintif telah dilanjut sepanjang tiga (3) tahun sehingga 4.3.2026. Defendan adalah dihalang dan/atau diestop untuk menuntut sebaliknya. [18] Plaintif tidak pernah pecah apa-apa terma dalam Perjanjian Sewa tersebut dan telah melaksankan pilihan perlajutan tempoh sewa dan bersedia untuk meneruskan perjanjian sewa tersebut. [19] Sebaliknya, Defendan telah pecah terma klausa 1, 11 dan/atau 20(1) Perjanjian Sewa Tersebut dan Plaintif telah mengalami kerosakkan dan/atau kerugian kerana operasi perniagaan tidak boleh dijalankan seperti biasa dan Plaintif adalah diletakkan dengan kos untuk mencari premis baharu untuk menjalankan perniagaannya. [20] Dari fakta-fakta diatas kelakuan Defendan adalah tidak berniat suci hati dan bersifat ‘malice’ dan harus dipertanggungjawabkan untuk S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw segala kos and caj-caj Plaintif dalam tuntutan dan ini adalah jelas dinyatakan dalam surat tuntutan Plaintif. [21] Walaupun Plaintif telah berulangkali menuntut daripada Defendan untuk memenuhi tanggungjawabnya yang diperuntukkan dalam Perjanjian Sewa Tersebut tetapi Defendan telah gagal, cuai dan/atau enggan untuk berbuat demikian. [22] Plaintif adalah pada semua masa yang materil masih bersedia dan rela untuk memenuhi tanggungjawabnya sebagaimana yang diperuntukkan dalam Perjanjian Sewa Tersebut. [23] Plaintif telah mengalami kerugian akibat kegagalan dan/atau kelakuan Defendan untuk mematuhi terma-terma dalam Perjanjian Sewa tersebut. [24] Disebabkan oleh kemungkiran Defendan seperti yang dinyatakan di atas, Plaintif ingin menuntut seperti berikut; (i) Perlaksanaan spesifik (specific performance) Perjanjian Sewa bertarikh 2.7.2020 bagi perlanjutan tempoh sewaan sebanyak 3 tahun dari 5.3.2023 ke 4.3.2026; (ii) Gantirugi sebagai ganti kepada (in lieu of) atau secara tambahan bagi Perlaksanaan spesifik; S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw (iii) Satu perintah injunksi untuk menghalang Defendan sama ada bertindak dengan sendirinya, melalui pengarah-pengarah, pegawai-pegawai, pengkhidmat-pengkhidmat, rakan-rakan kongsi, atau ejen-ejen mereka atau pekerja-pekerjanya, dengan ini adalah dihalang daripada mengambil sebarang tindakan dan/atau tindakan lanjut dalam apa jua cara sekalipun untuk melaksanakan Notis Pengusiran bertarikh 14.4.2023 dengan mengusir Plaintif dari premis tersebut bagi tempoh lanjutan sewaan dari 5.3.2023 ke 4.3.2026; (iv) Gantirugi Am; (v) Gantirugi Teladan; (vi) Faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah yang diawad oleh Mahkamah yang Mulia ini dikira daripada tarikh pemfailan tindakan inisehingga tarikh penyelesaian penuh; (vii) Kos tindakan ini atas dasar peguamcara-klien; dan (viii) Lain-lain relif atau perintah yang difikirkan adil dan sesuai oleh Mahkamah Yang Mulia ini. PEMBELAAN DEFENDAN [1] Perjanjian Penyewaan tersebut adalah untuk tempoh selama 3 tahun bermula dari 5.3.2020 yang mana akan luput pada 4.3.2023. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [2] Defendan telah melalui email bertarikh 22.4.2022 menghantar satu notis: a) menawarkan Plaintif untuk memperbaharui penyewaan untuk tempoh lanjutan selama 3 tahun bermula 5.3.2023; b) tawaran Defendan adalah tertakluk kepada: i) Plaintif hendaklah menjelaskan kesemua bayaran tertunggak kepada Defendan di bawah perjanjian sewa tersebut dalam masa 7 hari dari tarikh yang sama; ii) Plaintif hendaklah menyerahkan Salinan laporan perolehan jualan kasar (gross sales turnover report) pada atau sebelum hari ke 7 di bulan seterusnya selepas bulan luputnya tempoh tersebut; iii) Plaintif hendaklah menghantar balik Notis Pembaharuan yang ditandatangani dalam tempoh 7 hari. c) Sekiranya Plaintif gagal mematuhi kesemua yang di atas, Perjanjian Sewa tersebut akan ditamatkan semasa luputnya tempoh tersebut di mana Plaintif hendaklah menyerahkan premis tersebut kepada Defendan. [3] Selepas menerima permintaan Plaintif untuk meminda amoun deposit di Notis Pembaharuan Penyewaan tersebut, Defendan telah S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw meminda yang sama dan telah menghantar Notis Pembaharuan Penyewaan kepada Plaintif melalui email bertarikh 27.5.2022. [4] Walaupun Plaintif telah melalui emailnya bertarikh 27.5.2022 mengesahkan ketepatan Notis Pembaharuan Penyewaan Terpinda, Plaintif tidak pernah memulangkan Notis Pembaharuan Penyewaan Terpinda yang ditandatangani oleh Plaintif kepada Defendan. [5] Plaintif telah melalui satu mesej Whatssapp pada 1.6.2022 secara nyata menyatakan bahawa mereka tidak ingin tergesa-gesa (do not wish to rush) untuk memperbaharui Perjanjian Sewa tersebut pada Jun 2022, tapi hanya akan menandatangani Notis Pembaharuan Penyewaan pada September 2022. [6] Pada masa material, Plaintif tidak melaksanakan opsyen untuk memperbaharui Perjanjian Sewa yang telah luput pada 4.2.2022 akibat pelupusan masa (exfluction of time). [7] Penyataan Plaintif bahawa Plaintif telah menghantar notis secara bertulis menyatakan bahawa Plaintif berniat untuk memperbaharui Perjanjian Sewa tersebut adalah bercanggah dengan tindak laku Plaintif. [8] Pada semua masa material, ejen Defendan iaitu En. Ricky Lee Zhen En telah berurusan dengan En. Paulino Moreno iaitu ejen/pekhidmat/pekerja Plaintif. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [9] Oleh kerana Perjanjian Sewa tersebut tidak diperbaharui, Defendan telah melalui e-mail bertarikh 25.7.2022 mencadangkan kepada Plaintif untuk lokasi semula (relocation) dan pengecilan saiz (downsizing) premis tetapi Plaintif tidak menerima cadangan tersebut malah telah mencadang balas terma-terma yang tidak munasabah. [10] Pihak-pihak tidak dapat mencapai persetujuan tentang terma-terma lokasi semula dan/atau pengecilan saiz premis tersebut. [11] Oleh kerana Perjanjian Sewa tersebut akan luput pada 4.3.2023, Defendan telah pada atau lebihkurang 2.3.2023 menawarkan satu perjanjian sewa baru bertujuan untuk dimasuki Plaintif untuk cadangan lokasi semula dan pengecilan saiz tersebut. [12] Cadangan Defendan termasuk memperbaharui penyewaan itu secara bulan ke bulan; a) Tertakluk kepada Plaintif untuk melokasi semula atau mengecilkan saiz premis; b) Cadangan dibuat atas dasar tanpa prejudis memandangkan pihak-pihak adalah dalam proses perundingan dan memuktamadkan terma-terma perjanjian baru yang akan dimasuki; c) Tertakluk kepada pengesahan Plaintif pada atau sebelum 6.3.2023. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [13] Plaintif tidak menerima tawaran tersebut. Justeru tawaran tersebut telah luput dan tidak boleh dikuatkuasakan disisi undang-udang. [14] Defendan menafikan dakwaan Plaintif bahawa mereka telah melaksanakan haknya untuk memperbaharui penyewaan sejak Mei 2022. [15] Plaintif tidak lagi berhak secara sah untuk menduduki premis tersebut selepas 4.3.2023 disebabkan oleh; a) Plaintif gagal dan/atau enggan melaksanakan opsyen memperbaharui di bawah klausa 20 Perjanjian Sewa tersebut; b) Plaintif telah gagal dan/atau enggan memulangkan Notis Pembaharuan Penyewaan Terpinda kepada Defendan; c) Tiada persetujuan dicapai mengenai terma-terma pembaharuan Penyewaan Sewa oleh pihak-pihak; d) Tiada persetujuan dicapai mengenai terma-terma lokasi semula dan pengecilan saiz premis tersebut oleh pihak-pihak; e) Tiada penerimaan tawaran Defendan secara bulan ke bulan oleh Plaintif; [16] Defendan telah menuntut daripada Plaintif melalui e-mail bertarikh 31.3.2023 untuk Plaintif mengosongkan premis tersebut dan untuk memulihkan keadaan yang sama kepada keadaan asal pada atau S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw sebelum 30.4.2023 selaras dengan klausa 6 Perjanjian Sewa di mana satu masa yang munasabah telah diberikan kepada Plaintif. [17] Plaintif adalah pihak yang mungkir klausa 20 dan 6 Perjanjian Sewa dan merupakan pencipta (author) atas gantirugi dan kerugian yang disebabkan oleh Plaintif sendiri. [18] Defendan telah melaksanakan haknya dengan niat baik (good faith) mengikut Perjanjian Sewa. TUNTUTAN BALAS DEFENDAN [1] Memandangkan Perjanjian Sewa tersebut telah luput pada 4.3.2023, Plaintif telah melalui peguamcara menghantar surat bertarikh 14.4.2023 menuntut dari Plaintif untuk: 1. Menyerahkan milikan kosong premis tersebut kepada Defendan dan juga memulihkan yang sama pada keadaan asalnya pada atau sebelum 30.4.2023; 2. Membayar segala bayaran tertunggak kepada pihak-pihak yang berkenaan termasuk tetapi tidak terhad kepada Tenaga Nasional Berhad; 3. Membayar Defendan jumlah RM4,073.38 yang merupakan sewa yang perlu dibayar pada 31.3.2023; S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw 4. Membayar Defendan semua sewa secara 2 kali ganda atas sewa yang kena dibayar sebagaimana diperuntukkan oleh klausa 6(3)(ii) dalam Perjanjian Sewa tersebut dan di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-undang Sivil 1965 mulai 1.4.2023 sehingga serahan milikan kosong premis tersebut kepada Defendan; [2] Defendan telah gagal, cuai dan/atau enggan untuk berbuat demikian dan setakat hari ini, Plaintif masih memegang (holdover) premis tersebut selepas 1.4.2023. [3] Oleh demikian, Defendan telah mengalami kerugian dan terus mengalami kerugian. [4] Oleh itu, Defendan menuntut daripada Defendan; 1. Plaintif hendaklah menyerahkan milikan kosong premis tersebut yang dikenali sebagai Lot G-30 dan 31, lebihkurang 3,342 meter persegi bersama dengan ruang simpanan yang dikenali sebagai SR-B4-03 lebih kurang 266 meter persegi, di Tropicana Garden Mall, No 2A, Persiaran Surian, Tropicana Indah, 47810 Petaling Jaya Selangor kepada Defendan dalam tempoh empat belas hari (14) dari tempoh perintah ini; 2. Sekiranya Plaintif gagal menyerahkan milikan kosong premis tersebut, milikan kosong dianggap diserahkan selepas luputnya S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw empat belas hari (14) dari tarikh perintah ini di mana Defendan berhak untuk memasuki premis tersebut dan untuk mengusir Plaintif; 3. Plaintif dikehendaki memulihkan premis tersebut kepada keadaan asalnya dalam tempoh mepat belas hari (14) dari tarikh perintah ini; 4. Sekiranya Plaintif gagal memulihkan premis tersebut kepada keadaan asalnya dalam tempoh mepat belas hari (14) dari tarikh perintah ini, Plaintif dikehendaki membayar kos-kos pemulihan premis tersebut kepada keadaan asalnya; 5. Plaintif hendaklah membayar segala bayaran tertunggak kepada pihak-pihak yang berkenaan termasuk tetapi tidak terhad kepada Tenaga Nasional Berhad; 6. Plaintif hendaklah membayar Defendan jumlah RM4,073.38 yang merupakan sewa yang perlu dibayar pada 31.3.2023; 7. Plaintif hendaklah membayar Defendan semua sewa secara 2 kali ganda atas sewa yang kena dibayar sebagaimana diperuntukkan oleh klausa 6(3)(ii) dalam Perjanjian Sewa tersebut dan di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-undang Sivil 1965 mulai 1.4.2023 sehingga serahan milikan kosong premis tersebut kepada Defendan; S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw 8. Deposit yang dibayar oleh Plaintif adalah dilucuthak (forfeited) kepada Defendan; 9. Gantirgi yang ditaksirkan oleh Mahkamah yang Mulia ini; 10. Faedah pada kadar 12% setahun secara harian atas jumlah yang perlu dibayar sebelum pada tarikh perintah ini sehingga tarikh perintah ini; 11. Faedah pada kadar 5% setahun atas jumlah yang kena dibayar selepas tarikh perintah ini hingga ke tarikh penyelesaian penuh; 12. Kebebasan untuk memohon; 13. Kos atas dasar peguamcara-klien; 14. Relif-relif lain Mahkamah Yang Mulia ini anggap wajar dan sesuai. KEPUTUSAN DAN DAPATAN MAHKAMAH [1] Tindakan ini telah diselesaikan melalui satu perbicaraan penuh dengan saksi-saksi yang hadir memberi keterangan sebegaimana berikut: SP1 - Paulino Moreno De Leon - The Regional Managing Director for Southeast Asia of 6ixty 8ight Creative Fashions Sdn Bhd. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw SD1 – Liew Chun Hong – General Manager of the Defendant’s Finance Department. SD2 - Lee Zheng En (Ricky) – Manager of the Leasing Department of the Defendant. SD3 - Andrew Ashvin A/L Padinhatia – Managing Director of the Defendant. [2] Pihak-pihak tidak mempertikaikan kewujudan Perjanjian Sewa (selepas ini Mahkamah rujuk sebagai “Perjanjian Tersebut”) serta klausa-klausa yang terkandung di dalamnya. [3] Perkara berbangkit adalah melibatkan pembaharuan “Perjanjian Tersebut” yang mana “Perjanjian Tersebut” ditandatangani pada 2/7/2020 yang mana penyewaan adalah selama 3 tahun bermula dari 5/3/2020 yang mana akan luput pada 4/3/2023. [4] Klausa 20 “Perjanjian Tersebut” memperuntukkan seperti berikut: (1) The Landlord, (Defendant) shall, upon written request being made by the tenant (Plaintiff) at least six (6) months prior to the expiry of the Term and subject to due observance, compliance and performance of the terms, conditions and stipulations herein on the part of the tenant to be observed, complied and performed, grant the tenant a further term as stipulated in Item 10 of Schedule 1 hereto S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw upon terms and conditions to be mutually agreed upon and provided that the rent for the further term shall be at the prevailing market rent or not be less than the rent payable under the Term, whichever shall be the higher.” [5] Terma tersebut adalah jelas dan terang. Dua perkara penting yang boleh dirumuskan dalam klausa tersebut adalah berhubung: a) upon written request being made by the tenant (Plaintiff) b) at least six (6) months prior to the expiry of the Term [6] Selain pemakaian klausa tersebut, Mahkamah perlu melihat kepada tindak tanduk kedua-dua pihak yang akan menentukan niat dan pematuhan klausa ini. Daripada pandangan Mahkamah secara literal, klausa tersebut adalah jelas dan tanpa maksud tersirat kecuali ada keterangan menunjukkan sebaliknya (seperti persetujuan pihak-pihak dan sebagainya). [7] Mahkamah juga merujuk kepada Lampiran 36 yang melampirkan isu-isu untuk dibicarakan. Pada peringkat ini, Mahkamah memberi focus kepada 2 isu iaitu a) Samada Plaintif telah melaksanakan opsyen untuk pembaharuan tempoh sewaan menurut klausa 20(1) Perjanjian Sewa? S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw b) Samada terdapat sebarang permintaan menurut klausa 20(1) Perjanjian Sewa? [8] Bagi tujuan ini, Mahkamah perlu meneliti keterangan dan dokumen yang ada dihadapan Mahkamah. Plaintif telah memanggil SP1 sebagai saksi yang mana SP1 adalah pihak dan wakil Plaintif yang berhubung secara terus dengan wakil Defendan iaitu (SD2) sepanjang masa material. [8] Klausa 20 “Perjanjian Tersebut” adalah sama dengan klausa perjanjian dalam kes WISMA SIME DARBY SDN. BHD. v. WILSON PARKING MALAYSIA SDN. BHD., COURT OF APPEAL, KUALA LUMPUR [1996] 4 CLJ 194 di mana: V.C. George JCA: The focal point on which this appeal turns is the effect of the option clause in the written three-year tenancy agreement dated 15 June 1991 in respect of the Wisma Sime Darby Car Park owned by the appellant landlord which the respondents, Wilson Parking, were occupying and operating as tenants and in respect of which inter alia they were to provide all necessary equipment for the smooth operation of the car parking facilities. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw The option clause is s. 8.07 which is as follows: Section 8.07 - Renewal of Tenancy The Landlord shall, on the written request of the tenant made three (3) months before the expiration of the term hereby created and if there shall not be at the time of such request any existing breach or non-observance of any of the covenants on the part of the tenant hereinbefore contained, grant to the tenant a tenancy of the Demised Premises for a further term of three (3) years from the expiration of the said term at a rent to be agreed but otherwise containing the like covenants and provisions as are herein contained with the exception of the present covenant for renewal. (emphasis added). Wilson Parking had well within the three months before the expiration of the term of the tenancy, by its letter of 11 October 1993, exercised the option. They wrote to the appellant: RE: Renewal of Tenancy Agreement Between Wisma Sime Darby Sdn. Bhd. and Wilson Parking (M) Sdn. Bhd. For The Wisma Sime Darby Car Park In view of the expiring of the above tenancy agreement on 28 February 1994, we hereby give our notice to request you to renew S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw for a further term of 3 years as stated in s. 8.07 of the tenancy agreement signed between Wisma Sime Darby Sdn. Bhd. and Wilson Parking (M) Sdn. Bhd. dated 15 June 1991. Thank you. Yours sincerely, Wilson Parking (M) Sdn. Bhd. Nothing was said about the rent for the proposed new term. [9] Pada peringkat ini, Mahkamah tidak ingin lagi mengulas lanjut berhubung isu "jumlah sewa baru”. Ini kerana, dari dapatan Mahkamah, Plaintif gagal melaksanakan opsyen ini dengan gagal memberikan notis secara bertulis dan juga gagal memberikan jawapan/memilih opsyen sepatutnya dalam tempeh masa yang ditetapkan oleh “Perjanjian Tersebut”. [10] Ini jelas daripada keterangan SP1 sendiri yang bersetuju dengan klausa “Perjanjian Tersebut” yang Mahkamah rujuk di bawah: Pemeriksaan Balas SP1 CSY: You have page 21? You have Clause 20, Mr Paulino? CSY: You have, ok. I’ll read to you, ok. “The landlord shall upon written request being made by the tenant at least six months prior to the expiry of the term and subject to due observance, compliance S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw and performance of the terms, conditions and stipulations herein on the part of the tenant to be observed, complied and performed, grant the tenant a further term as stipulated in Item 10, Schedule 1 hereto upon terms and conditions to be mutually agreed upon and provided that the rent for the further term shall be at the prevailing market rent or not be less than the rent payable under the term, whichever shall be the higher.” So, Mr Paulino, right, you agree with me that you must furnish, if you wish for a further term, you must furnish a written request, you agree? CSY: Ok. Means that you must ask the Defendant formally in writing for a further term of the tenancy, right? CSY: And this must be done six months before the expiry of the tenancy. CSY: You agree? PAULINO: Agree, yes. CSY: And this would be, say it would be on the 03/09/2022? S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw PAULINO: Agree. [11] SP1 mengakui bahawa tiada permintaan bertulis atau Notis bertulis, surat pengesahan penerimaan lanjutan sewa mahupun Notis Pembaharuan yang dihantar oleh Defendan dikembalikan dan ditandatangan oleh Plaintif. Ini sebagaimana keterangan SP1 di bawah: Pemeriksaan Balas SP1. CSY: You have testified, Mr Paulino, that the tenancy agreement was renewed by two WhatsApp messages, one on 24th 13 of May – CSY: Ok. Do you agree that it is only proper for the Plaintiff to formally send a written request to the Defendant at least six months before the expiry instead of by WhatsApp messages? [12] Ketiadaan Notis secara bertulis dan hanya bergantung kepada perbualan Whatsapp antara wakil Plaintif dan wakil Defendan adalah tidak munasabah sedangkan dalam “Perjanjian Tersebut” jelas termanya. Ini juga bercanggah dengan keterangan SP1 sendiri sebagai wakil satu syarikat antarabangsa tentang tatacara S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw urusniaga semasa dicabar oleh Defendan sebagaimana keterangan di bawah: Pemeriksaan Balas SP1 CSY: But you agree that, you know, if you were the Plaintiff… the Plaintiff is an international brand, you agree? They have stores around the world. CSY: Right. So, to have a standard procedure of conduct or operation that it’ll be proper, especially the Plaintiff is an international brand, to send a letter or an email, a formal email, to request for renewal? Don’t you think that would be proper instead of WhatsApp messages? PAULINO: Depends. CSY Don’t you think it is proper for them to send out a proper letter or email to renew or to enter into tenancy agreement? At least you are kept the loop. PAULINO: It’s more proper. [13] Mahkamah beralih pula kepada peruntukan bagi tempoh masa. Klausa 20 memperuntukkan sekurang-kurangnya enam (6) bulan sebelum tamat “Perjanjian Tersebut”. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [14] “Perjanjian Tersebut” akan tamat pada 4/3/2023. Pada kiraan Mahkamah, tempoh sekurang-kurangnya enam (6) bulan adalah pada atau sebelum September 2022. [15] Defendan telah melalui email bertarikh 22.4.2022 menghantar satu notis menawarkan Plaintif untuk memperbaharui penyewaan. Pihak-pihak ada berbincang tentang tawaran Defendan tersebut dan salah satu isu yang dibangkitkan Plaintif adalah berhubung deposit yang dikatakan tidak tepat. Defendan telah membetulkan isu berbangkit dan Plaintif telah mengesahkannya. [16] Walaupun begitu, Notis pembaharuan tersebut tidak juga dipulangkan kepada Defendan atau dalam kata lain Plaintif tidak membuat keputusan bagi tawaran tersebut. Mahkamah membuat dapatan bahawa ini kerana Plaintif sendiri membuat pengesahan dan memberi keyakinan kepada Defendan bahawa mereka akan memperbaharui penyewaan tetapi akan membuat keputusan pada September 2022 dan tidak ingin tergesa-gesa. [17] Ini boleh dilihat daripada keterangan di bawah: Pemeriksaan Balas SP1 CSY: Ok. Mr Paulino, I refer to you, if you could just go to page 155, you have that? There’s an email dated 22/04/2022 from Mohd Shahril Bin Puji. Here it says, “Dear Paulino, good day to you. Please S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw find attachment for your kind reference and further action.” CSY: Yes, that’s the one, ok. So, this email attached a notice, you agree? The notice is found at page 59 to 62. CSYL Ok. And you replied to this email, right? CSY: This is on 23rd 15 of May. One month later you replied to this email. PAULINO: Yes. CSY: Right. So, because there’s something wrong with the amount, you did not execute the 22/04/2022 notice, you agree? PAULINO: I did not – CSY: Agree or disagree? PAULINO: I agree, yes. CSY: Yes, ok. So, the Defendant messaged you, he said, “Hi Paulino, I got your email. Just to understand your side concern, would your side consider to renew?” Right? 103. CSY: The day after, the Defendant said, “Hi Paulino,” this is at page This is the WhatsApp conversation. It says, “Hi Paulino, I got S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw your email.” CSY: Ok. Then, you replied, “Yes, we want to exercise our option to renew in the pre-agreed condition.” … CSY: Right. So, what you are essentially saying that you will renew and to signify this, you said you will renew, right? Because you say, “Yes, 99% chance we will renew.” CSY: Ok. And to signify this, the Defendant say that, can you please drop me an email that you will renew but you will give me the revised notice of renewal back in September 2022? CSY: Alright. And would I be correct to say that you did not send an email to the Defendant to confirm that the Plaintiff will renew and will execute the revised notice of renewal in September? PAULINO: Yes, I did not. CSY: Ok. And also, the Plaintiff has never executed the revised notice of renewal, you agree? The revised notice of renewal. PAULINO: We didn’t. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [18] Sehingga ke tarikh perbicaraan SP1 akui tidak pernah tandatangan atau membuat pengesahan berhubung pembaharuan penyewaan. Ini adalah daripada keterangan Pemeriksaan Balas SP1 seperti berikut: CSY: Alright. And the Plaintiff did not, at any material time, took the position that there is no requirement to execute the notice of renewal until today. You agree? [19] Mahkamah membuat dapatan bahawa dari awal hingga akhir keterangan yang ada, pendirian Plaintif adalah dalam keadaan tidak pasti. Salah satu isu yang dibangkitkan adalah dakwaan Plaintif bahawa Plaintif tidak perlu tandatangan Notis pembaharuan kerana ia tidak wajib (mandatory) berdasarkan “Perjanjian Tersebut”. Mahkamah membuat dapatan ini adalah satu pemikiran semula (afterthought) di pihak Plaintif. [20] Mahkamah merujuk keterangan SP1 sebagaimana berikut: Pemeriksaan Balas SP1 CSY: When you replied to the Defendant on the 23rd of May, you did not tell the Defendant, hey, I don’t have to sign this because it is not mandatory. Did you tell them that? S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw PAULINO: I didn’t. CSY: You did not. And you could have tell them that, you agree? If that is the position that you are taking now, you could have told them on 23rd 13 of May that you don’t have to, you agree or disagree? PAULINO: Yes, I could have told them. CSY: And when Reaky asked you, at page 107, he said that, “Can I say we will have your final feedback on September? But for now, your side is ready to renew?” You say, “Yes, 99% chance we will renew. Ok, great! Haha. Or maybe you might to reply my email saying that you will renew, but only sign back by around September?” Alright. CSY: So, you could also told him that, Reaky, I don't have to sign whether now or September. You could have told him that but you did not. PAULINO: I could have told him that. [21] Plaintif sebenarnya pada dapatan Mahkamah belum lagi dapat membuat keputusan samada ingin teruskan/perbaharui penyewaan. Plaintif masih belum ada ketetapan. Walaupun begitu, SP1 memberikan keyakinan kepada Defendan bahawa mereka akan S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw memperbaharui sewa tetapi pada hakikatnya enggan menandatangani notis pembaharuan atau memasuki perjanjian sewa baru kerana masih dalam keadaan tidak pasti. Ia melibatkan isu untung rugi perniagaan, prospek perniagaan, jumlah sewaan dan sebagainya. Plaintif tidak berani membuat keputusan walaupun sehingga September 2022. Ini boleh dilihat daripada keterangan di bawah: Pemeriksaan Balas SP1 CSY: So, on the same day, at page 154, you say, “Hi Emily, now that the document is correct, can you put it for Lander’s approval, right?” You asked your colleague to bring this for Lander’s approval. CSY: And who is Lander? Top management or… PAULINO: Yes, CEO. CSY: CEO. So, you need his approval, you agree? PAULINO: Yes. CSY: Ok. So, this is four days later. The Defendant was following up with you on the revised notice of renewal that was sent on 27th of May. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw PAULINO: Yes. CSY: Ok. So, as at 31/05/2022, the Plaintiff has not renewed the tenancy as you are not in a position to make a decision. You were waiting for top management to reply. You agree? PAULINO: For the notice of renewal? CSY: Yes. Yes or no, you agree that? Because you say that you are, “Pushing my team.” You wanted your top management’s approval. PAULINO: Yes, and – … CSY: “Your side will proceed to sign back the letter to us, right?” You said, “Hi Reaky, yes, I’m pushing my team.” CSY: So, you are waiting for your top management’s approval, you agree? PAULINO: For the renewal notice, yes, I agree. CSY: Yes. Ok, thank you. So, on the same page, Mr Paulino, so this is your message to Reaky, right, on the 1st 12 of June, you said, “Hi Reaky, everything is ok and ready to sign.” CSY: “But my top management wants to wait longer. They don’t want to rush. Contract expires in March, right? What would be the S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw deadline according to TA?” So, am I correct to say from 27th of May up until the 1st of June CSY: Right, the revised notice of renewal would have reached your top management and they would have responded, they would have said that they want to wait a bit longer, they don’t want to rush, right? Correct? PAULINO: Yes. … CSY: So, you wanted to wait until September to see whether other tenants have left the mall before you exercise your right to renew, you agree? CSY: Ok. So, you would agree with me that as at 1st of June, there is no confirmation to renew the tenancy agreement, would you agree? … CSY: Ok. So, they want to wait because the deadline would be sometime in September, correct? Yes? PAULINO: I cannot remember the reason but – S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw CSY: Sorry? PAULINO: I cannot remember… they didn’t tell me the reason. CSY: They didn’t tell you? They just said that they wanted to wait? CSY: Ok. So, you said, “Contract expires in March, right?” And then, the Defendant said, “Hi Paulino, yes, it is March next year but we need to seal the deal soonest possible as this round is our big renewal. So, if your side is not renewing, we have prospect looking into it.” CSY: And then you replied, “We will renew but we want to renew when we must, not before. Imagine all the tenants begin to exit. If I renew now, I’ve made a huge mistake. It’s only an example to explain why we don’t want to exercise our right to renew before we must.” So, am I correct to say that the Plaintiff’s concern is, if you were to renew, which is in June, this is on the 1st 36 of June, correct, your message to Reaky? S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw CSY: So, if you were to renew in June and later you found out that other tenants have left the mall, you will have no choice but to operate your store in the mall for a further three years, correct? CSY: Correct. This would be detrimental to the Plaintiff, you agree? Because other tenants have left, they wouldn’t be able to attract other shoppers to the mall and it’ll be detrimental to the Plaintiff’s business, you agree? PAULINO: That’s subjective, that’s – CSY: Ok. So, this is the reason why you want to wait a bit longer. Your concern is if the tenants have left, then you would have made a huge mistake because it wouldn’t be able to attract shoppers and it’ll be detrimental to the Plaintiff’s business. [22] Mahkamah dapati Plaintif keberatan untuk membuat keputusan dalam tempoh yang ditetapkan. Ini kerana Plaintif sendiri tahu jika apa-apa keputusan dibuat atau pembaharuan ditandatangani, terma perjanjian akan terus terpakai terutama klausa 20(2) yang mana SP1 cuba menidakkan klausa tersebut. [23] Mahkamah merujuk keterangan di bawah: S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw Pemeriksaan Balas SP1 CSY Ok. So, can I just refer to you at same clause, 20(2)? “Once the foregoing option to renew has been exercised by the tenant and the terms for the further term have been agreed upon, the further term shall commence immediately upon the expiration of the term subject to prior payment by the tenant of the following.” So, am I correct to say that only once you’ve exercised the option to renew and once the terms and conditions for renewal has been agreed upon, the further term of three years shall only commence immediately? That’s what this term says, you agree? CSY: Once the Plaintiff has exercised it and when all the terms has been agreed upon, then a further term of three years shall commence immediately, you agree? Look at Clause 20(2). PAULINO: Yes. I don’t agree in this case. [24] Dalam tindakan ini, Mahkamah dapati bahawa pihak Defendan tidak bersetuju dengan “permintaan bertulis Plaintif dalam Whatsapp” dan Defendan turut menafikan dakwaan Plaintif bahawa mereka telah melaksanakan haknya untuk memperbaharui penyewaan sejak Mei 2022. Oleh itu, adalah jelas bahawa tiada apa-apa persetujuan berhubung isu ini dan Plaintif telah gagal untuk melaksanakan opsyen mereka bagi memperbaharui “Perjanjian Tersebut”. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [25] Mahkamah juga bersetuju bahawa mesej-mesej Whatsapp SP1 bagi pihak Plaintif adalah masih kabur dan tiada ketetapan. SP1 sendiri cuba meyakinkan pihak atasan Plaintif dan SP1 tiada kuasa membuat apa-apa keputusan tetapi dalam masa yang sama dengan yakin memberi pengesahan kepada SD2 bahawa pihak Plaintif akan menerima opsyen pada September 2022 sedangkan sehingga akhirnya, tiada apa-apa persetujuan atau Notis Pembaharuan di tandatangan. [26] Mahkamah membuat dapatan bahawa klausa 20 mesti dipatuhi memandangkan termanya adalah jelas dan nyata. Opsyen hanya boleh diterimapakai apabila Plaintif telah menandatangani Notis Pembaharauan dan ia adalah symbol suatu permintaan bertulis daripada Plaintif. [27] Mahkamah bukan semata-mata bergantung kepada keterangan balas SP1 yang Berjaya dicabar oleh pihak Defendan sebagaimana di atas. Fakta bahawa Defendan tidak menerima apa-apa permintaan bertulis dari pihak Plaintif secara rasmi untuk memperbaharui penyewaan disahkan oleh keterangan SD1, Sd2 dan SD3. [28] Tambahan pula, SD3 selaku “Managing Director of the Defendant” tiada apa-apa pengetahuan berhubung mesej-mesej Whatsapp S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw yang dinyatakan dan hanya dimaklumkan apabila ia dimasukkan sebagai sebahagian daripada dokumen untuk rujukan perbicaraan. [29] Ini adalah suatu yang munasabah memandangkan perbualan Whatsapp tersebut adalah antara SP1 dan SD2 iaitu perbincangan secara tidak formal bagi mengesahkan isu berbangkit dan kedua-dua mereka bukanlah pihak yang boleh membuat apa-apa keputusan bagi pihak Plaintif atau Defendan. [30] Kesimpulan yang Mahkamah dapat buat berhubung isu (i) dan (ii) di atas adalah bahawa Plaintif tidak melaksanakan opsyen mereka untuk memperbaharui “Perjanjian Tersebut” dan “Perjanjian Tersebut” tidak dilanjutkan dan telah tamat pada 4/3/2023. (iii) Samada tindakan penawaran penempatan semula (relocation) dan pengecilan saiz (downsizing) premis itu oleh Defendan kepada Plaintif dan/atau komunikasi antara wakil Plaintif dan Defendan melalui Whatsapp mengesahkan lanjutan tempoh sewaan tersebut? [31] Daripada keseluruhan keterangan yang ada, Mahkamah membuat dapatan bahawa Defendan telah mengambil tindakan yang wajar dan dengan niat baik (goodfaith) apabila menawarkan cadangan lokasi semula (relocation) dan pengecilan saiz (downsizing) premis tersebut. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [32] Jika dilihat daripada kronologi kes, tawaran Defendan ini dibuat pada 25/7/2022. Ini ditawarkan oleh Defendan apabila SP1 masih belum memberi jawapan atau pengesahan berhubung pembaharuan “Perjanjian Tersebut”. Kedua-dua pihak faham tentang kepentingan memberi notis awal samada akan teruskan penyewaan atau tidak. Ia melibatkan prospek sewaan baru/sambungan, proses membaikpulih premis sebagaimana klausa 6 “Perjanjian Tersebut” (yielding up), klausa 7 (to permit inspection prior to determination of tenancy) dan lain-lain keadaan sebagaimana telah dicabar dan diletakkan kepada SP1. [33] Mahkamah juga dapat melihat bahawa Plaintif ada mempertimbangkan cadangan tersebut dengan hadir beberapa rundingan pada 17/8/2022 dan 18/1/2023. Walaupun rundingan tersebut tidak berjaya, dan dengan mengambilkiran janji SP1 untuk memperbaharui “Perjanjian Tersebut” pada September 2022, sehingga 18/1/2023 juga Plaintif masih tidak menandatangani Notis pembaharuan (jika benar masih ingin teruskan “Perjanjian Tersebut”) bahkan tidak juga memberi kata putus untuk penempatan semula/pengecilan saiz premis. [34] Apa yang Mahkamah boleh simpulkan pada ketika itu (18/1/2023), Plaintif masih tiada ketetapan dan tempoh masa sekurang-S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw kurangnya enam (6) bulan sebelum tamat “Perjanjian Tersebut” telah luput dan hanya berbaki kurang 2 bulan untuk “Perjanjian Tersebut” tamat (tamat pada 4/3/2023). [35] Sehingga 2/3/2023, Defendan telah mengingatkan Plaintif bahawa “Perjanjian Tersebut” akan luput (dalam tempoh 2 hari). Memandangkan Plaintif masih belum memberi kata putus (sepatutnya pada pandangan Mahkamah secara jelas ia telah ditamatkan dengan tiadanya Notis pembaharuan ditandatangan). Defendan atas budibicara telah menawarkan pula cadangan sewaan bulan ke bulan. [36] Mahkamah mendapati cadangan Defendan ini samada penemapatan semula, pengecilan saiz premis atau sewaan bulan ke bulan bukan bermaksud bersetuju dengan penyewaan lanjutan/“Perjanjian Tersebut” diteruskan/disambung. Ia adalah kerana atas dasar perniagaan dan hubungan baik kedua-dua pihak dan Plaintif masih lagi menyetakan hasrat untuk menyewa di premis Defendan (walaupun bukan di lot-lot asal). [37] Ini boleh dilihat daripada keterangan di bawah: Pemeriksaan Balas SP1 CSY Ok, you say that, at page 106, so you say, “Where does it say”… Reaky says this first, the Defendant says this, “Because S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw without the signed renewal letter soonest possible, we might have to offer it to a potential prospect tenant. So, we have to seal the deal latest by end of June, July as there is only nine more months to go only.” You say, “Where does it say so? I have the right to exercise my option to renew. Contract says six months before. That is in September.” CSY: Then Reaky replied, he says, “Yes, understand, for sure we really hope your side renew as you’ve been with us since our mall opened and we really valued this relationship. But we also need your side confirmation on this renew because we also need time to confirm with prospect.” You said, “Ok.” So, Reaky said, “Can I say we will have your final feedback on September? But for now, your side is ready to renew?” You say, “Yes, 99% chance we will renew. Ok, great. Or maybe you might to reply my email saying that you will renew but only sign back by around September?” You say, “Ok.” [38] Mahkamah meneliti keterangan yang ada dam apa yang dapat Mahkamah nilai adalah SP1 dan SD2 tidak pernah berbincang tentang apa-apa lampiran baru (annexture) sebagaimana didakwa oleh SP1. SP1 mendakwa walaupun tanpa Notis pembahauan di S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw tandatangan, tiada Perjanjian baru akan dimasuki pihak-pihak tetapi hanya memasukkan lampiran baru kepada perjanjian asal (“Perjanjian Tersebut”). Mahkamah juga dapati bahawa dakwaan Plaintif ini adalah satu pemikiran semula. Ia tidak pernah wujud dalam mana-mana perbincangan atau eksibit yang dikemukakan. [39] Mahkamah juga mendapati bahawa pihak Defendan berjaya mencabar keterangan SP1 berhubung isu ini. Ia adalah sebagaimana keterangan di bawah: Pemeriksaan Balas SP1 CSY: Relocate, right. That is because as of 25/07/2022, there's no renewal. Whether you execute the notice of renewal or not, to the Defendant, there is no renewal of the tenancy. So, they were exploring to relocate and downsize. PAULINO: No, disagree. CSY: Right. So, if you were to relocate and downsize, right, the Plaintiff would enter into a fresh tenancy. The Defendant will enter into a fresh tenancy agreement with the Plaintiff. Agree? Because the premises will be different, the lot size will be different. You agree? They’ll enter into a fresh tenancy. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw CSY: You disagree? PAULINO: Disagree. CSY: So, I'm suggesting, I'm trying to understand, if the suggestion regarding the relocation, you agree that if the Plaintiff agrees to relocate, you did say that you wanted to be compensated, correct? PAULINO: Correct. CSY: Alright. So, if you want to be compensated and if you relocate there will be a new agreement, correct? So that there will be a method for the compensation to be paid. You agree? PAULINO: No, disagree. CSY: Disagree? CSY: So, how do you think that, how to capture if there is an agreement? And if the Defendant were to agree to compensate you, the Plaintiff, as per what you have demanded, how do you think that that agreement would be? It would be oral agreement? How would that be? I mean, to give effect to that agreement to compensate the Plaintiff. PAULINO: It can be an annex. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw CSY: Sorry? PAULINO: It can be an annex to the contract. [40] Mahkamah menerima penjelasan SD2 yang mana lebih munasabah dan disokong berbanding keterangan SP1 berhubung isu ini sebagaimana berikut: Pemeriksaan Semula SD2 CSY: This was asked, you asked via WhatsApp whether the Plaintiff, the Plaintiff whether is ok with relocation, you said, “yes”. “You make this proposal because many potential tenants are eyeing on the premises, correct?”, you said, “yes”. “A relocation proposal is for a further term. The next term after expiry of tenancy, correct?”, you said, “yes”. Can you please explain your answer when you said “yes”? REAKY: For my – CSY: What is your understanding? REAKY: For my understanding, the yes is meaning a new tenancy. Meaning a fresh term, fresh rental and fresh location. CSY: Ok. Can you please explain why? S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw REAKY: It’s because tenant didn’t given a formal written notice saying that they are going to renew, so that’s the reason why we offered them a relocation and wished them to stay longer. CSY: Ok. And then it was put to you, “I put it to you that it is not necessary for Defendant to propose relocation because the Plaintiff is going to move out after expiry of the term”, your answer was, “yes”. Can you please explain? REAKY: Yes we proposed relocation, but what I understanding is, we proposed relocation is because we know that they are not going to renew, so that’s why we proposed relocation. REAKY: It’s not necessary because, but we hoped them to stay, that’s why we proposed. We tried to propose. Actually it’s not a necessary but we tried to propose whether they want to stay. As they, as we hoped them to stay longer. Yes. REAKY: Ok. What I understanding is, the yes meaning is that, by entering a new, I mean, the relocation is for new tenancy. Meaning, a new percentage rent, a new rental and a new location is what I understanding. [41] Mahkamah dapati keterangan SP1 berhubung isu ini tidak disokong oleh mana-mana bukti atau keterangan sokongan. Oleh itu, bagi isu (iii) serta komunikasi antara wakil Plaintif dan Defendan melalui S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw Whatsapp hanyalah anggapan dan pendirian Plaintif semata-mata yang tidak disokong dan disahkan dengan dokumen pengesahan dan sesuatu yang telah dipersetujui dan dimuktamadkan kedua-dua pihak. (iv) Samada perjanjian sewa bertarikh 2.7.2020 telah luput pada 4.3.2023 akibat pelupusan masa (effluxion of time)? (v) Samada Plaintif memegang lepas (holding over) premis tersebut selepas 4.3.2023? [42] Mahkamah membuat dapatan bahawa “Perjanjian Tersebut” telah luput pada 4/3/2023 akibat pelupusan masa dan mengambilkira fakta bahawa Plaintif masih berada di Premis Tersebut selepas 4/3/2023 (sehingga kini), Plaintif telah memegang lepas (holding over) Premis Tersebut tanpa kebenaran dan persetujuan Defendan. [43] Defendan telah melaksanakan hak mereka dengan memberikan Notis kepada Plaintif iaitu notis peringatan bertarikh 31/3/2023 dan Notis Tuntutan bertarikh 14/4/2023. Pada tarikh yang sama (14/4/2023), pihak Plaintif juga telah menyerahkan Notis Tuntutan kepada pihak Defendan. [44] Walaupun Plaintif mendakwa (secara alternative) ada persetujuan untuk penyewaan bulan ke bulan selepas 4/3/2023 sementara menunggu keputusan rundingan penempatan semula atau S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw pengecilan saiz premis (yang mana dinafikan oleh Defendan), perbincangan tersebut tidak pernah dimuktamadkan. Ini kerana tawaran Defendan adalah bersyarat dan Plaintif diminta menerima cadangan tersebut pada atau sebelum 6/3/2023 yang mana Plaintif gagal berbuat demikian. [45] Ini boleh dilihat daripada keterangan di bawah: Pemeriksaan Balas SP1 CSY: Right, that's what you said. I'm suggesting to you, do you agree that Reaky has never, did not at any material time confirmed that the Plaintiff is on 3+3+3 contract? You agree? CSY: And Reaky also did not at any material time confirm that the tenancy has been renewed for another three years. You agree? He has never said that, hey, Mr Paulino, thank you for renewing. We confirm that it’s for another three years. You agree that Reaky has never confirmed that? You agree? PAULINO: Yes. He never confirmed, yes. [46] Oleh itu, tiada apa-apa persetujuan berhubung pembaharuan sewa atau sewaan bulan ke bulan sebagaimana di dakwa oleh Defendan. Tiada juga kebenaran daripada pihak Defendan untuk Plaintif kekal S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw di premis tersebut. Sebab itu Defendan mengeluarkan mesej Whatspp (mukasurat 131 Ikatan B) dan email (mukasurat 158 Ikatan B) bertarikh 2/3/2023. [47] Memandangkan Plaintif masih kekal di premis tersebut, Defendan akhirnya telah bertindak memberi tempoh selama satu bulan bagi Plaintif menyerahkan milikan kosong premis tersebut kepada Defendan pada atau sebelum 30/4/2023 melalui email Defendan bertarikh 31/3/2023. [48] Mahkamah dapati ia adalah satu notis yang cukup dan tempoh masa yang budibicara yang sangat munasabah di pihak Defendan. Oleh itu bagi isu (iv) dan (v), adalah jelas bahawa Plaintif telah memegang lepas (held over) premis tersebut mulai 30/4/2023 hingga kini. (vi) Samada Defendan berhak menuntut sewa secara dua kali ganda dan gantirugi atas pemegangan lepas Plaintif? [49] Mahkamah merujuk kepada kes LEE GEIK KHIM & ORS v. KAJENDARAN MUNIANDY, HIGH COURT MALAYA, GEORGETOWN [2024] CLJU 2533 yang mana diputuskan seperti berikut: [49] Di negara kita, mesne profits di tuntut sebagai sewa berganda yang boleh dikenakan terhadap penyewa yang enggan keluar setelah tempoh penyewaan tamat. Perbuatan penyewa tersebut S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw boleh di samakan dengan perbuatan menceroboh dan tuntutan sewa berganda di benarkan di bawah perenggan 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956 yang peruntukannya ada lah seperti berikut: (4)(a) Every tenant holding over after the determination of his tenancy shall be chargeable, at the option of his landlord, with double the amount of his rent until possession is given up by him or with double the value during the period of detention of the land or premises so detained, whether notice to that effect has been given or not. [50] Kes tersebut telah merujuk kepada keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam kes ROHASASSETS SDN BHD V. WEATHERFORD (M) SDN BHD & ANOR [2020] 1 CLJ 638; [2020] 1 MLJ 557 yang mana memutuskan bahawa sewa berganda perlu di bayar jika di kenakan tuan tanah setelah penyewa enggan keluar apabila di minta berbuat demikian. [51] Mahkamah ingin memetik keputusan tersebut sebagaimana di bawah: ROHASASSETS SDN BHD (FORMERLY KNOWN AS WISMA PERKASA SDN BHD) V. WEATHERFORD (M) SDN BHD & ANOR S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [2020] 1 CLJ 638; [2019] 8 AMR 729; [2020] 1 MLJ 557; [2019] 6 MLRA 594 Mahkamah Persekutuan memutuskan seperti berikut: [87] On expiry of the tenancy, s. 28(4)(a) kicks in to give the landlord the right, at his option, to charge double rent and the double rent continues to be chargeable until possession is given up by the tenant who holds over without the landlord's consent. The landlord may decide not to charge double rent at all or even allow the tenant to hold over for free after the expiry of the tenancy but that is entirely a matter for the landlord to decide. [88] The legislative scheme of s. 28(4)(a) of the Civil Law Act is clearly to give the landlord the right of option to charge double rent if the tenant fails or refuses to deliver vacant possession of the demised premises after the expiry of the tenancy. The right is given by statute and can only be taken away by statute. [89] But that said, it does not mean that holding oversimpliciter is all that the landlord needs to prove in a claim for double rent under s. 28(4)(a) of the Civil Law Act. To entitle the landlord to charge double rent, there must be failure or refusal by the tenant to give up possession after being told to do so by the landlord. This has to be so because the landlord's claim is actually not rent but a penal sum which the former tenant has to pay for the inconvenience and loss S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw the tenant causes the landlord in refusing to give up possession: Panicka. [90] At the risk of repetition, it needs to be emphasised that the court's duty in a claim under s. 28(4)(a) of the Civil Law Act is merely to determine whether the option to charge double rent had been exercised properly and lawfully by the landlord. The court is not concerned with contumacious conduct on the part of the tenant who holds over. Even if the tenant is not guilty of contumacious conduct, the tenant is still liable to pay double rent if the landlord has decided to charge double rent and does not consent to the tenant's holding over and has asked the former tenant to vacate the premises. [91] Therefore, the question in the present appeal is not whether the respondents were holding over contumaciously or otherwise after the expiry of the tenancies. The question is whether they were holding over with or without the appellant's consent, express or implied by conduct. We do not think s. 28(4)(a) of the Civil Law Act can be construed to mean that double rent is chargeable irrespective of whether consent to hold over has been given by the landlord or otherwise. [52] bagi isu ini, Undang-undang negara kita memperuntukkan sebagaimana berikut: S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw Seksyen 28 (4) Akta Undang-undang Sivil 1956 28 No person chargeable with rent bona fide paid to holder under defective title (4) (a) Every tenant holding over after the determination of his tenancy shall be chargeable, at the option of his landlord, with double the amount of his rent until possession is given up by him or with double the value during the period of detention of the land or premises so detained, whether notice to that effect has been given or not. (b) Paragraph (a) shall have effect in Sabah subject to section 26 of the Rent Control (Business Premises) Enactment 1965 [En. 1/66], of Sabah and in Sarawak subject to section 19 of the Rent Control Ordinance of Sarawak [Cap. 86]. [53] Klausa nyata “Perjanjian Tersebut” berhubung isu ini dapat dilihat daripada Klausa 6 (Yielding up) seperti berikut: Klausa 6 (3) (ii) “Where the tenant has not abandoned the premises or where the landlord has waived his rights under Clause 6(3)(i) above and unless otherwise agreed in writing by the landlord, the tenant shall be liable to pay the landlord a sum equivalent to two times of the rent prorated S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw on a daily basis for the period of holding over of the premises. Such holding over shall not constitute a renewal of this agreement and is without prejudice to any other rights and remedies that the landlord may have against the tenant for such act of holding over, including but not limited to, a claim for mesne profits and damages, an order for vacant possession and such order remedy or relief, costs and expenses deemed fit to be granted by the courts.” [54] Oleh demikian, Mahkamah memutuskan bahawa bagi tempoh 4/3/2023, Defendan telah berjaya membuktikan bahawa Plaintif merupakan “tenant at will” kerana Plaintif telah menduduki Premis Tersebut dengan kebenaran Defendan. [55] Bagi tempoh selepas 30/4/2023 dan sehingga kini (tarikh keputusan), Plaintif telah menjadi “tenant at sufferance” yang meneruskan pendudukan premis tersebut secara salah di sisi undang-undang dan telah memegang lepas premis tersebut tanpa kebenaran daripada Defendan. (vii) Beban pembuktian kes [56] Tindakan ini melibatkan tuntutan Plaintif dan juga tuntutan Balas Defendan. Secara asasnya, beban membuktikan tuntutan terletak dibahu pihak yang memplidkan. Mahkamah merujuk kepada kes di bawah: S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw SAMPO MATERIALS (M) SDN BHD v. TENAGA NASIONAL BHD, COURT OF APPEAL, PUTRAJAYA [2015] 9 CLJ 902, Mahkamah telah memutuskan sebagaimana berikut: JUDGMENT Alizatul Khair Osman JCA: [49] Firstly, it is trite that under s. 101 and s. 102 of the Evidence Act 1950, the burden is on the plaintiff to prove its case. [50] By way of emphasis and for ease of reference we reproduce below ss. 101 and 102 of the Evidence Act 1950: 101. Burden of proof (1) Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must prove that those facts exist. (2) When a person is bound to prove the existence of any fact, it is said that the burden of proof lies on that person. On whom burden of proof lies 102. The burden of proof in a suit or proceeding lies on that person who would fail if no evidence at all were given on either side. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [51] The case of Selvaduray v. Chinniah [1939] CLJU 107; [1939] 1 LNS 107; [1939] 8 MLJ FMSR 253 provides a classic illustration of this principle. As propounded by Terrell Ag CJ: The burden of proof under section 102 of the Evidence Enactment is upon the person who would fail if no evidence at all were given on either side, and accordingly the plaintiff must establish his case. If he fails to do so, it will not avail him to turn around and say that the defendant has not established his. (emphasis added) [57] Mahkamah juga merujuk keputusan dalam kes Mahkamah Rayuan HO HUP CONSTRUCTION COMPANY BERHAD V. WOO THIN CHONG [2018] 2 MLRA 321 yang memutuskan seperti berikut: "[43] It was trite that while it was true that the overall burden of proving a civil claim on a balance of probabilities was on the party bringing the action (the plaintiff), a party who alleged or relied upon a particular fact had the onus or responsibility to establish on evidence the existence of that fact.” [58] Tindakan di sini melibatkan “Perjanjian Tersebut” yang mana kedua-dua pihak terikat dengan klausa yang dipersetujui di dalamnya. “Perjanjian Tersebut” juga mempunyai terma yang jelas dan terang dan ia boleh diputuskan apabila merujuk kepada tindak tanduk (conduct) kedua-dua pihak yang terikat dengannya. Ia bukan untuk S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw Mahkamah terjemahkan atau drafkan semula kontrak antara pihak-pihak. [59] Mahkamah merujuk kepada kes GLORIA ENTERPRISES SDN BHD v. KAH HING RESTAURANT SDN BHD, HIGH COURT, MIRI, RICHARD MALANJUM J [1995] CLJU 68 yang mana diputuskan seperti berikut: Issue (1) It was the case for the plaintiff that the defendant failed to exercise the option to renew the tenancy for the demised premises as stipulated by clause 6 of the tenancy agreement. As such the tenancy agreement has lapsed upon the expiry of the 6 years period and that the defendant should vacate the demised premises. It was further submitted by the learned Counsel for the plaintiff that: (i) the defendant did not contradict the averments of the plaintiff as stated in paras. 9 and 10 of the supporting affidavit of Tony Yip Weng Hong affirmed on 17 January 1995 (Encl. 12); and (ii) the letter dated 2 April 1994 referred to as LYH1 in the affidavit in opposition affirmed by Lei Yee Hin (Encl. 18) should be rejected for being irrelevant as it was not a letter of option of the defendant but from the co-proprietresses (except for the plaintiff) to the defendant; moreover, it was inconsistent with the letter dated 20 April 1994. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw There was no reason for the defendant to exercise the option on 20 April 1994 if he had already exercised it on 31 March 1994. And there was no reference of 31 March 1994 letter in the letter of 20 April 1994. For the defendant it was obvious that the learned Counsel did not touch on the point regarding the exercise of option nor did he mention the letter of consent dated 2 April 1994 (LYH1). In the circumstances it was my finding that the defendant did not challenge the fact that the exercise of option for the renewal of the tenancy agreement was not in accordance with the provision of clause 6 thereof. Accordingly, it followed that the purported letter of option dated 20 April 1994 which was received only on 6 May 1994 by the plaintiff did not constitute a proper exercise of option as stipulated by clause 6 of the tenancy agreement and thus ineffective. It was clear in clause 6 that the notice in writing must be given at least 3 months before the expiration of the tenancy which fell on 15 July 1994. And as there was no extension of the tenancy agreement the only conclusion to be arrived at should be that it expired by effluxion of time. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [60] Dalam kes HONEST DEAL SDN BHD v. CONVENIENCE SHOPPING SDN BHD, HIGH COURT MALAYA, KUALA LUMPUR [2010] 10 CLJ 147 pula diputuskan seperti berikut: CONTRACT: Tenancy agreement - Duration of tenancy - Whether tenancy for fixed period of three years or a month to month tenancy - Whether option to renew in tenancy agreement gave rise to perpetually renewable tenancy - Whether option to renew void for uncertainty - Whether option to renew tenancy for a period exceeding three years turned tenancy into a lease Held (dismissing the originating summons with costs): (2) Clause 4(c) gave rise to a perpetually renewable tenancy and evinced the intention of the parties to have a perpetually renewable tenancy. The terms in cl. 4(c) was clear and did not present any ambiguity. There was no uncertainty as to when the option to renew could be exercised by the defendant. Hence the plaintiff's submission that cl. 4(c) ie, the option to renew was void for uncertainty was totally misconceived. (para 42) [42] The terms as found in the Tenancy Agreement in the case of Luggage Distributors (M) Sdn Bhd did not state when the option to renew could be exercised by the respondents, yet the Court of Appeal held that it is not void for uncertainty. The terms in cl. 4(c) in S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw our present case is clear and does not present any ambiguity. There is no uncertainty as to when the option to renew could be exercised by the defendant. Hence the plaintiff's submission that the cl. 4(c) ie, the option to renew is void for uncertainty is totally misconceived. [43] With such clear expression of the parties' intention to have a perpetually renewable tenancy vide cl. 4(c) of the said Tenancy Agreement, the court is in no position to give it any other interpretation or implication. Chong Siew Fai J (as he then was) in the case of Yap Nyo Nyok v. Bath Pharmacy Sdn Bhd [1993] 3 CLJ 188 ruled that: ... It is not for the courts to imply covenants or stipulations which might and ought to have been expressed if intended... It is not competent to the court to make a contract for the parties which they have not thought fit to make for themselves, or to import a covenant which does not arise by fair and necessary implication from the language they have used. Generally speaking, parties to a contract are taken to have incorporated therein all terms and conditions which they wanted. [61] Oleh demikian, daripada keseluruhan keterangan dan bukti yang ada di hadapan Mahkamah ini, Mahkamah mendapati bahawa pihak Plaintif telah gagal untuk membuktikan kes mereka terhadap S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw Defendan manakala Defendan telah berjaya membuktikan tuntutan balas terhadap Plaintif. [62] Oleh itu, Mahkamah menolak tuntutan Plaintif sebagaimana perenggan 27 Penyataan Tuntutan dengan kos mengikut skala dan membenarkan Tuntutan balas Defendan diperenggan 28 Tuntutan Balas dengan kos mengikut skala. (viii) Gantirugi [63] Bagi tuntutan balas Defendan, Mahkamah membenarkan tuntutan balas Defendan sebagaimana di perenggan 28.1, 28.2, 28.3, 28.4, 28.5, 28.6, 28.7, 28.8, 28.11, 28.13 – kos mengikut skala. Tuntutan tersebut adalah sebagaimana berikut: 28.1. Plaintif hendaklah menyerahkan milikan kosong premis tersebut yang dikenali sebagai Lot G-30 dan 31, lebihkurang 3,342 meter persegi bersama dengan ruang simpanan yang dikenali sebagai SR-B4-03 lebih kurang 266 meter persegi, di Tropicana Garden Mall, No 2A, Persiaran Surian, Tropicana Indah, 47810 Petaling Jaya Selangor kepada Defendan dalam tempoh empat belas hari (14) dari tempoh perintah ini; 28.2. Sekiranya Plaintif gagal menyerahkan milikan kosong premis tersebut, milikan kosong dianggap diserahkan selepas luputnya S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw empat belas hari (14) dari tarikh perintah ini di mana Defendan berhak untuk memasuki premis tersebut dan untuk mengusir Plaintif; 28.3. Plaintif dikehendaki memulihkan premis tersebut kepada keadaan asalnya dalam tempoh mepat belas hari (14) dari tarikh perintah ini; 28.4. Sekiranya Plaintif gagal memulihkan premis tersebut kepada keadaan asalnya dalam tempoh mepat belas hari (14) dari tarikh perintah ini, Plaintif dikehendaki membayar kos-kos pemulihan premis tersebut kepada keadaan asalnya; 28.5. Plaintif hendaklah membayar segala bayaran tertunggak kepada pihak-pihak yang berkenaan termasuk tetapi tidak terhad kepada Tenaga Nasional Berhad; 28.6. Plaintif hendaklah membayar Defendan jumlah RM4,073.38 yang merupakan sewa yang perlu dibayar pada 31.3.2023; 28.7. Plaintif hendaklah membayar Defendan semua sewa secara 2 kali ganda atas sewa yang kena dibayar sebagaimana diperuntukkan oleh klausa 6(3)(ii) dalam Perjanjian Sewa tersebut dan di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-undang Sivil 1965 mulai 1.4.2023 sehingga serahan milikan kosong premis tersebut kepada Defendan; S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw 28.8. Deposit yang dibayar oleh Plaintif adalah dilucuthak (forfeited) kepada Defendan; 28.11. Faedah pada kadar 5% setahun atas jumlah yang kena dibayar selepas tarikh perintah ini hingga ke tarikh penyelesaian penuh; 28.13. Kos atas dasar peguamcara-klien; [64] Bagi perenggan 28.7, Mahkamah memutuskan bahawa Defendan berhak menuntut sewa dua (2) kali ganda berdasarkan S.28(4)(a) Akta Undang-undang Sivil 1956 dan juga Klausa 6 “Perjanjian Tersebut”. [65] Defendan tidak pernah memberi kebenaran samada secara lisan atau bertulis kepada Plaintif untuk menduduki dan memegang lepas premis tersebut selepas 30/3/2023. Defendan bahkan telah memberikan notis dan peringatan secara whatsapp, email dan notsi bertulis menyatakan hasrat mereka untuk mengambil milikan kosong dan mengingatkan Plaintif tentang pendiran mereka berhubung sewaan 2 kali ganda. [66] Defendan juga dalam masa yang sama telah menghantar Nota Debit dari Mac 2023 hingga April 2024 kepada Plaintif untuk menuntut sewa dua (2) kali ganda berdasarkan kepada sewa pasaran terkini di Premis Tropicana Mall tersebut. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [67] Defendan juga tidak pernah melepaskan hak mereka (waive) berhubung tuntutan sewa dua (2) kali ganda tersebut. Ini boleh dilihat daripada keterangan di bawah: Pemeriksaan Semula SD3 CSY: Right, you would have issued some document for the Plaintiff to make payment of your double rent. ANDREW: I think in the document, I mean, the pile of documents here, I don’t see the invoice lah but actually, I won’t be able to confirm at this point in time whether or not the finance had, in actual fact, issued the invoice for the period, highlighted just now. October 2023 till March 2024. Now, the reason why I am saying or I am stating this is if there is no invoice, then, just now your earlier statement was that the Plaintiff was still actually paying rent. CSY: Ok, what are the documents issued to the Plaintiff then? From October? ANDREW: Perhaps a debit note. [68] Bagi menentukan berapa jumlah yang patut diawardkan kepada Defendan bagi Jumlah sewa dua (2) kali ganda, Mahkamah mengambilkira terma 7% dari jualan kasar Plaintif yang mana Defendan telah membekalkan unjuran yang bersamaan dengan lebihkurang RM5.00 – RM6.00 setiap kaki persegi. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [69] Ini ditunjukkan melalui perbandingan premis-premis/lot-lot berhampiran dengan premis Plaintif sebagaimana mukasurat 3 Ikatan C. Penjelasan dan keterangan telah diberikan oleh SD3 dan gagal dicabar oleh pihak Plaintif. Plaintif juga dalam masa yang sama gagal mengemukakan apa-apa dokumen lain menentang dokumen yang dirujuk oleh pihak Defendan. [70] Mahkamah merujuk keterangan di bawah: Pemeriksaan Balas SD3 EK: The double rent that the Plaintiff should pay to the Defendant is the rent according to the tenancy agreement? EK: Ok. And rent is actually defined under this tenancy agreement, correct? EK: Ok. And pursuant to this tenancy agreement, the rent that the Plaintiff should pay is the percentage rent at 7% on the gross sales? EK: Ok. Yes, Mr Andrew. Actually, this percentage rent was previously proposed by the Defendant? S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw ANDREW: You mean during the course of negotiations prior to entering the tenancy agreement? EK: Yes. ANDREW: Actually, it is mutually negotiated and agreed upon, yes. ANDREW: So, that's where we derive, like, if we work on the 7%, based on the monthly gross sales turnover, projected by the tenant at that point in time in negotiations, then of course, for us, as a landlord, we will actually achieve between RM5.00 to RM6.00 per square foot. EK: Ok. … EK: Ok. You have stated that the rate of RM6.00 per square feet is derived from the average of the rent, paid by the other tenants who are located next to, and close to the demised premises, ok? ANDREW: Yes EK: So the Defendant took the average rate because the Defendant do not have the exact data on how much is the Defendant can rent out the Plaintiff unit. So you just, so, that's why you have provided the average rate. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw ANDREW: Actually, it's not that we don't have the accurate data. The data is there. Because the rest of the premises around the Plaintiff's premise, the demised premise, is actually tenanted. So we know for a fact how much exactly, that premises that is actually held on by the Plaintiff, is supposed to be actually paying rent. Pemeriksaan semula SD3 CSY: And your answer was yes. And that is because and then, it was asked, since the Plaintiff has paid, continued to pay rent, there is no loss suffered because they continue to pay rent and then you disagreed and you wanted to explain. CSY: Right. Can you please explain now? ANDREW: Well, the variance would be actually, well, number one, the tenancy has expired. Number two, because of the expiry of the tenancy, we as a landlord, we should have the opportunity to actually review rent from any of the other potential tenants who would have been able to take up the tenancy, had the Plaintiff actually surrendered or yielded the premises at the point of the expiry of the tenancy. So, since the Plaintiff did not actually yield the premises to the landlord upon the expiry of the tenancy, so the landlord will actually deem that there is actually a loss between what the Plaintiff S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw is currently paying, and what the landlord could actually be getting from another potential tenant for that same premises. [71] Mahkamah membuat dapatan bahawa jumlah yang dibenarkan iaitu (3,342 kaki persegi x RM6.00 x 2 kali ganda – RM40,104.00) setiap bulan adalah disokong oleh kadar sewa lot-lot berhampiran “Premis Tersebut” yang mana gagal dicabar oleh pihak Plaintif. [72] Mahkamah juga berhak menentukan jumlah yang sewajarnya dan munasabah bagi gantirugi ini sebagaimana diputuskan dalam kes MOHAMAD ABU BAKAR S/O YUSOF V P.A. SYED ABOOTHAHIR S/O P. AHMED [1990] 1 MLJ 26 yang memutuskan seperti berikut: “Turning to the merits of the cross-appeal. By s.28(4) of the Civil Law Act 1956 (Rev 1972), power is conferred upon the court to award damages and/or mesne profits in actions for recovery of immovable property, when the occupant has wrongfully held over, from date of accrual of the cause of action to the date when possession is handed over. If the court decides to exercise that power, two questions will arise for decision, namely, (1) what was the period during which the occupant wrongfully held over? And (2) what was the quantum of damages and/or mesne profits payable? Having regard to the S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw circumstances of this case, as appears from this judgment, I can think of no good reason why the plaintiff should be denied their damages or mesne profits and, indeed, counsel for the defendant mentioned none. As quantum, mesne profits are in the nature of damages for trespass (Bramwell v Bramwell [1942] 1 KB 370) and they are assessed on the basis of the value of the premises at the relevant time, that is to say, at the time judgment is pronounced in the court below. In my opinion, regard being had to the provisions of s.28(4)(a), the appropriate order to make is that the defendant be chargeable with double the market rental value of the premises, which in this case would be $109pm, from the date of expiry of the notice to quit, which would be 1 July 1979 to the date when possession is handed over to the plaintiff… (iv) Klarifikasi berhubung isu 7% atau 2kali ganda berdasarkan nilai pasaran [73] Semasa/selepas menyampaikan keputusan pada 28/10/2024, pihak-pihak ada menulis kepada Mahkamah ini untuk kalrifikasi berhubung isu kuantum Dua (2) kali ganda (double rental yang) yang Mahkamah ini maksudkan. Memandangkan Mahkamah telah memberikan keputusan melalui e-review memandangkan saya tidak S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw lagi di Mahkamah Petaling Jaya, saya ada memaklumkan pihak-pihak bahawa saya akan menjelaskan isu tersebut melalui alasan penghakiman. [74] Maksud Mahkamah pada ketika itu adalah merujuk kepada bahawa jumlah yang dibenarkan iaitu (3,342 kaki persegi x RM6.00 x 2 kali ganda – RM40,104.00). Mahkamah menyentuh tentang 7% dari jualan kasar bulanan adalah kerana merujuk kepada item (4) Schedule 1 yang merujuk kepada “base rent” samada atas meter persegi atau “percentage rent” whichever is the higher. [75] Melalui “Perjanjian Tersebut”, Plaintif membayar sewa pada kadar 7% dari jualan kasar. Ini berdasarkan purata jualan kasar yang dapat dinilai oleh Plaintif. Pada masa itu jumlah sewa adalah lebihkurang RM4,000.00 sebulan. Walaupun begitu, selepas “Perjanjian Tersebut” tamat tempoh, adalah tidak wajar Plaintif bergantung kepada nilaian RM4,000.00 sedangkan SP1 akui premis tersebut merupakan satu premis yang boleh membawa jualan tinggi dan menguntungkan. [76] Berdasarkan factor itu juga Mahkamah dapati pihak Plaintif merasa saying untuk melepaskan premis tersebut tetapi dalam masa yang sama tidak dapat membuat dengan yakin. Dalam masa yang sama, dengan masih berada di situ (premis tersebut) selepas “Perjanjian S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw Tersebut” tamat, Plaintif masih berniaga seperti biasa dan mendapat keuntungan dari jumlah sewaan yang rendah jika dibandingkan pada harga semasa. [77] Ini dapat dilihat daripada keterangan SP1 seperti berikut: Pemeriksaan Balas SP1 CSY: Ok. So, here you say that the rent that you paid is low rent basically, alright. CSY: But your sales has not been that great, why would you want to stay in the Defendant’s mall? PAULINO: Because the rent conditions are good enough to make a profitable business. CSY: Ok, but the rent, like you said earlier, it depends on the sales as well, right? PAULINO: Yes. It’s a profitable store CSY: So, can I just look at… it’s profitable but it’s not as profitable as your top store. PAULINO: It’s one of the most profitable because the rent is really good. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw Pemeriksaan Semula SP1 PAULINO: Again, because I mean, I guess this are the nuances of the business world but when I speak to Lander several times about the stores that are coming up for renewal and we have again these discussions very regularly. Tropicana was one of the stores in which there was because the visibility is amazing, the rent is very good and the store is very profitable. There was no doubt that we wanted to renew. So, the strategic decision was clearly to stay in Tropicana but I was not able to get Lander to sign the notice of renewal which is not a requirement because I executed in written form and I expressed in written form our intention to renew. So, the notice of renewal is not a requirement and it was not signed, yes. [78] Mahkamah dapati SP1 sendiri akui perniagaan Plaintif di premis tersebut adalah baik (walaupun bukanlah terbaik antara cawangan yang ada) dan sewa yang dibayar mengikut “Perjanjian Tersebut” sebelum ini adalah rendah. [79] Oleh demikian, ia adalah tidak selari dengan keterangan yang dikemukakan oleh pihak Defendan yang membawa bukti secara perbandingan sewa yang dilot-lot berhampiran premis tersebut (yang bukan hanya satu lot) sebagaimana di Ikatan C. S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw [80] Oleh demikian, perkiraan Defendan seperti dimukasurat 41 Hujahan Bertulis adalah merujuk kepada gantirugi yang Mahkamah ini maksudkan. Pada pandangan Mahkamah, perkiraan ini telah dibuktikan dan diberi maklum kepada Defendan melalui invois dan debit notye yang dikeluarkan. [81] Kesimpulannya, Mahkamah membenarkan tuntutan balas Defendan sebagaimana dibuktikan dan perkiraan yang telah dihujahkan dalam hujahan Defendan. Sekian untuk pertimbangan YAH. Disediakan oleh: Sazlina Safie …………………………… Sazlina Bt Safie Hakim Sesyen, Mahkamah Sesyen 1 Sivil, Mahkamah Sesyen Petaling Jaya, Selangor. Tarikh :10/1/2024 S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw PEGUAMCARA PLAINTIF: EUNICE KWONG FONG YIN KEE [TETUAN RICKY TAN & CO.] PEGUAMCARA DEFENDAN: CHEONG SU YIN TAN GENG [TETUAN TAN CHAP & ASSOCIATES] S/N Aq9EkQgp0Kvsuq1GWpvFw