Aban A/L Muniandy v 1. Pentadbir Tanah (15- 84-09/2015)

PENTADBIR TANAH PEJABAT TANAH DAERAH GOMBAK… RESPONDEN PERTAMA

TENAGA NASIONAL BERHAD (No syarikat: 200866) … RESPONDEN KEDUA ALASAN PENGHAKIMAN

Pemohon adalah Pentadbir bagi pihak tuan tanah.

Tanah terlibat iaitu Lot 3597, hakmilik Geran 53054, Mukim Rawang, Gombak. Mempunyai keluasan 41,227.2844 meter persegi, dengan pegangan kekal, serta tiada syarat nyata dan sekatan kepentingan. Tarikh warta adalah pda 1.1.2015 dan dinilai pada tarikh yang sama. Tanah tersebut diambil bagi tujuan projek naiktaraf talian TNB 33KV kepada 275KV PMU Bukit Tarek dan Chubadak. 2

Pada masa pengambilan, terdapat pokok kelapa sawit berusia 30 tahun ,pokok getah tua dan laluan rentis 33KV,yang kesemuanya bawah satu pelan tapak dan dibawah satu nama.

Ekoran pengambilan, kedudukan tanah adalah jelas sebagaimana yang ditunjukkan dalam lampiran Penilai Pencelah iaitu : i. Rentis baru (yang diwarnakan merah jambu) 275KV telah menyebabkan tanah terpisah dua iaitu warna merah dan kuning (rujuk lampiran F). ii. Ianya menjadi dua hakmilik.

Pemohon dalam kes ini memohon untuk kenaikan nilai tanah dan menuntut pecah pisah sahaja bagi bahagian kuning dan merah.

Semasa perbicaraan, Pentadbir tanah tidak memberi pampasan bagi pecah pisah keatas tanah baki.

Laporan penilai Pemohon menyatakan Pemohon wajar dibayar pampasan pecah pisah atas alasan baki tanah terpisah dari tanah asal (severing such land from his other land).

Laporan kerajaan menyatakan pecah pisah tidak wajar diberikan kerana tanah baki masih luas dan ekonomik.

Penilai pencelah menyatakan Pemohon tidak berhak untuk menuntut pampasan pecah pisah atas alasan tuan tanah bebas untuk menggunakan laluan dibawah rentis dan hanya wujud kesan mudarat sahaja (rujuk muka surat 12 laporan penilai pencelah). 3

Pencelah juga menfailkan affidavit untuk mengesahkan pemohon tiada halangan untuk menggunakan laluan bawah rentis.

Pihak-pihak telah juga mengemukakan hujahan bertulis dan saya mendapati hujahan bertulis adalah berasaskan laporan penilaian masing-masing. Pendapat Pengapit Kerajaan 12. Saya berpendapat pemohon tidak berhak untuk mendapat pampasan keatas severance berdasarkan alasan berikut : i. Walaupun lot subjek terbahagi kepada dua tetapi pemohon tidak dinafikan untuk mengakses tanah baki yang berwarna kuning. ii. Rentis TNB hanya melalui bahagian atas tanah dan tidak melibatkan laluan bawah rentis. iii. Pihak pengambil telah menfailkan afidavit yang membenarkan pemohon menggunakan laluan rentis. Pendapat Pengapit Swasta 13. Merujuk kepada Pelan Tapak kedua dua pihak, saya bersetuju terdapat kesan pecah pisah akibat dari pengambilan ini. Bahagian yang diambil dan dipunyai oleh TNB untuk menaiktaraf kepada 275KV laluan pencawang elektrik memotong tanah ini kepada dua bahagian, iaitu bahagian A dan Bahagian B. Bahagian A masih berhadapan jalan tanah merah dan Bahagian B masih dipunyai oleh tuan tanah yang sama menjadi lapisan kedua. Tanah berkenaan masih di bawah zon pertanian semasa pengambilan. 4

Peguam TNB tidak menafikan Bahagian B terpisah dari bahagian A dan menjadi lapisan kedua tetapi menyatakan dalam mahkamah dan affidavitnya tuan tanah bebas untuk lintas di bawah laluan rentis.

Saya berpendapat ‘Principle of Equivalent’ tidak sama bagi Bahagian B sebelum dan selepas pengambilan. Sebelum pengambilan ini, Bahagian B sebahagian dari pelan tapak dan selepas pengambilan ianya terpisah dan menjadi lapisan kedua.

Setelah memberi pertimbangan sewajarnya, saya berpendapat kadar bagi pecah pisah ialah 2.5% untuk Bahagian B. Keputusan Mahkamah Ke atas Tuntutan Pecah Pisah/Severance 17. Sebelum pengambilan kali kedua, sudah wujud rentis diatas tanah subjek untuk membekalkan kuasa 33KV. Pada masa itu, tidak timbul isu severance.

Isu severance hanya timbul setelah TNB mengambil sebahagian tanah untuk menaiktaraf kuasa kepada 275KV.

Pihak pencelah telah menfailkan afidavit menyatakan mereka tidak mempunyai halangan untuk pemohon menggunakan tanah yang diambil (tanah bawah rentis) dimana pemohon bebas untuk melintasi diantara bahagian merah dan kuning.

Kategori tanah dan zoning lot subjek masih lagi pertanian serta kedudukan lot di kawasan pedalaman dan hanya boleh dimasuki melalui jalan tanah merah. Disamping itu, ia juga tidak ada potensi 5 pembangunan, juga faktor yang diambilkira bagi menentukan severance.

Walaupun tanah ini berada di kawasan pedalaman dan tidak ada potensi pembangunan, tidak dinafikan kesan naiktaraf daripada 33KV kepada 275KV menyebabkan tanah baki bahagian kuning tidak boleh diurus seperti dahulu dengan mudah sebagai satu entiti (compact entity). Ekoran baki tanah masih lagi besar dan ekonomik bagi tanah pertanian, saya mendapati award yang minima sebanyak 2% dari harga pasaran bahagian kuning adalah wajar.

Atas alasan ini, ianya mewajarkan pemohon diberi pampasan 2% daripada harga pasaran tanah baki warna kuning sahaja. Pecah Pisah: Bahagian B: 11,310.28 mp @ RM120.00 smp @ 2%= RM27,144.70 23. Tiada pampasan pecah pisah untuk bahagian A kerana ianya berhadapan jalan. TUNTUAN KEATAS NILAI PASARAN Pendapat Pengapit Kerajaan 24. Saya mendapati nilaian RM150.00 semeter persegi untuk laluan diluar rentis adalah munasabah dan berpatutan berdasarkan alasan-alasan berikut: i. Terdapat 2 perbandingan sepunya, yang digunakan oleh kesemua penilai. ii. Saya bersetuju dengan pelarasan ketiga-tiga pihak. 6

Saya mendapati Pentadbir telah khilaf dengan memberi kadar 10% keatas tanah dibawah laluan rentis kerana ianya bercanggah dengan Akta Bekalaan Letrik yang memperuntukkan 30%.

Ekoran itu, saya mendapati laluan dibawah rentis dinaikkan kepada 30%. Pengiraan dan puratanya adalah seperti berikut: Setelah memberi pertimbangan sewajarnya, saya berpendapat kadar harga sebanyak RM150 semeter persegi dikekalkan untuk tanah di luar laluan rentis, dan kadar RM45 (30% dari RM150.00) semeter persegi untuk tanah dibawah laluan rentis. Pengiraannya adalah seperti berikut : Luas Tanah Luar Rentis 29,284.28 mp @ RM 150.00 smp =RM 4,392,642.66 Luas Tanah Bawah Rentis 11,943.00 mp @ RM 45.00 smp = RM 537,435.00 Jumlah 41,227.28 mp = RM4,930,077.66 Kadar Purata @ RM119.58 smp Katakan RM120.00 smp Pampasan Tambahan. Tanah warta (bawah rentis) : 7,123 mp @ RM 120.00 smp = RM854,760.00 Tanah Plot B : 308 mp @ RM 120.00 smp = RM36,960.00 Jumlah = RM891,720.00 Tolak pampasan Pentadbir = RM817,410.00 Tambahan pampasan = RM74,310.00 7 Pendapat Pengapit Swasta 27. Saya bersetuju dengan pendapat pengapit kerajaan. Keputusan Mahkamah 28. Akta Bekalan Letrik jelas memperuntukkan 30% daripada nilai pasaran untuk laluan bawah rentis. Ekoran itu, kadar 30% adalah kadar yang sepatutnya diawardkan oleh Pentadbir kepada Pemohon dan bukannya kadar 10%.

Berdasarkan alasan-alasan diatas, Mahkamah membenarkan tuntutan Pemohon keatas severance sebanyak RM27,144.70 dan tambahan nilai tanah sebanyak RM74,310.00. YA DATO’ HAJI MOHD YAZID BIN HAJI MUSTAFA HAKIM LJC MAHKAMAH TINGGI SHAH ALAM 3 OKTOBER 2017 Pihak-Pihak Peguamcara Pemohon: Ms Christna Jacob bersama En Indran daripada Tetuan Indran K, C Jacob & Associates 8 Peguamcara Responden 1: Cik Etty Eliany Tesno daripada Kamar Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Peguamcara Responden 2: Mrs Mehala daripada Tetuan Shook Lin &