Abdullah Bin Ab. Rahman v 1. Siti Aminah Bt Ab. Rahman (DA-22NCVC-7-02/2016)

MUHAMAD SABRI BIN NOOR … DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN A. LATAR BELAKANG [1] Ini merupakan rayuan Defendan-Defendan terhadap keputusan mahkamah ini yang telah membenarkan tuntutan Plaintif dengan kos sebanyak RM10,000.00 terhadap Defendan-Defendan supaya antara lain, hak milik tanah-tanah yang didaftarkan di atas nama Defendan Pertama dan kemudian dipindahkan kepada Defendan Kedua diisytiharkan tidak sah dan terbatal dan dikembalikan semula kepada Plaintif. [2] Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Defendan-Defendan telah memfailkan rayuan ke Mahkamah Rayuan. 2 [3] Ini merupakan alasan mahkamah terhadap keputusan tersebut. B. FAKTA KES [4] Defendan Pertama adalah adik kandung Plaintif. Manakala Defendan Kedua adalah anak kepada Defendan Pertama dan anak saudara kepada Plaintif. [5] Pada 27/3/2011 Pewakil Kuasa kepada Defendan Pertama yang bernama Mohd Nizam bin Wahab (seorang Peguam) telah memfailkan Saman Pemula No. 24-105-2011 di Mahkamah Tinggi Kota Bharu menyaman Defendan Pertama dan Plaintif dan telah memohon antara lain agar kesemua tanah-tanah tersebut yang didaftarkan atas nama Plaintif dibatalkan pendaftarannya dan didaftar semula atas nama Defendan Pertama. [6] Pada 8/8/2011 Pewakil Kuasa tersebut telah memperolehi perintah bagi Saman Pemula tersebut secara ex-parte. Dengan Perintah ex-parte tersebut tanah-tanah tersebut didaftarkan semula di atas nama Defendan Pertama, Siti Aminah. [7] Apabila Plaintif mendapat tahu tentang Perintah ex-parte bertarikh 8/8/2011 tersebut, Plaintif telah memfailkan Notis Permohonan supaya Perintah ex-parte tersebut diketepikan. Pada 24/6/2013, Plaintif telah memperolehi perintah dari Mahkamah Tinggi Kota Bharu bagi mengenepikan perintah bertarikh 8/8/2011 tersebut dan tiada rayuan 3 dikemukakan oleh pewakil kuasa tersebut dan juga oleh Defendan Pertama. [8] Oleh itu berdasarkan perintah bertarikh 24/6/2013 tersebut, Plaintif memplidkan bahawa Perintah tersebut adalah suatu Perintah muktamad dan Defendan Pertama dan Kedua hendaklah antara lain mengembalikan semula tanah-tanah tersebut kepada pihak Plaintif dan Perintah-Perintah lain seperti di Penyata Tuntutan. [9] Sementara itu pada 23/4/2013, tanpa disedari Plaintif, Defendan Pertama telah pun memindah milik kesemua hartanah tersebut kepada anaknya iaitu Defendan Kedua. Semakan mendapati Defendan telah diisytiharkan bankrap mulai 29/6/2011. [10] Plaintif seterusnya mengambil tindakan melalui Saman Pemula iaitu 24-NCVC-149-04/2014 terhadap Defendan-Defendan. Tuntutan Plaintif telah dibenarkan dan Defendan Kedua telah memfailkan rayuan ke Mahkamah Rayuan. Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa kes ini hendaklah dibicarakan semula oleh Mahkamah Tinggi di hadapan Hakim yang berlainan. Kes kemudiannya ditukarkan kepada writ dengan nombor DA-22-NCVC-7-2/2016. Melalui kes ini Plaintif menuntut: a) Satu deklarasi bahawa pindahmilik dan atau pendaftaran dari Defendan Pertama kepada Defendan Kedua ke atas Lot PT 7121 HSM 2412, Lot PT 7122 HSM 2413, Lot PT 7123 HSM 2414, Lot PT 7124 HSM 2415, Lot PT 7125 HSM 2839, Lot PT 7126 HSM 2417, 4 Lot PT 7127 HSM 2418 kesemuanya di Kg. Sungai Durian, Mukim Kenor, Jajahan Kuala Krai, Kelantan, selepas ini dirujuk sebagai ‘tanah-tanah tersebut’, adalah tidak sah dan terbatal; b) Satu deklarasi bahawa Plaintif adalah tuan punya berdaftar yang sah bagi kesemua tanah-tanah tersebut; c) Defendan Pertama dan Defendan Kedua hendaklah, dalam masa 7 hari dari tarikh Perintah ini diberikan, menyerahkan kesemua Suratan Hakmilik tanah-tanah tersebut kepada Peguamcara Plaintif; Tetuan Shaharuddin Hidayu & Marwaliz. d) Defendan Ketiga iaitu Pentadbir Tanah & Jajahan Kuala Krai, Kelantan hendaklah, dalam masa 30 hari dari tarikh penerimaan Perintah ini, membatalkan pendaftaran kesemua ketuanpunyaan bagi tanah-tanah tersebut dan selanjutnya mendaftarkan dan/atau meletakhakkan ketuanpunyaan nama Plaintif iaitu Abdullah Bin Ab. Rahman (No KP: 491007-03-5417) yang beralamat di Kedai Kopi Asmah, Kampung Pulai, Chicha Tinggi, Pasir Mas, Kelantan sebagai tuanpunya berdaftar. e) Sekiranya Defendan Pertama & Defendan gagal/enggan menyerahkan Suratan Hakmilik tanah-tanah tersebut dalam masa yang ditetapkan di perenggan 3 di atas, Defendan Ketiga diberikan kuasa untuk mengeluarkan Suratan Hakmilik tanah-tanah tersebut yang didaftarkan atas nama Plaintif iaitu Abdullah Bin Ab. Rahman (No.KP: 491007-03-5417) dan membatalkan Suratan-Suratan Hakmilik tanah-tanah tersebut yang didaftarkan atas nama Defendan Kedua iaitu Muhamad Sabri Bin Noor. f) Pentadbir Tanah & Jajahan Kuala Krai, Kelantan hendaklah, dalam masa 30 hari dari tarikh penerimaan Perintah ini, membatalkan 5 Kaveat-Kaveat Pesendirian atas bahagian Muhamad Sabri Bin Noor yang dimasukkan oleh Plaintif; Abdullah Bin Ab Rahman. g) Apa-apa relif atau perintah yang Mahkamah fikirkan sesuai dan munasabah dan h) Kos ditanggung oleh Defendan Pertama & Defendan Kedua. C. ISU YANG PERLU DIPUTUSKAN OLEH MAHKAMAH [11] Kes ini adalah satu kes yang tidak ‘complicated’. Di dalam perbicaraan penuh ini, pihak Plaintif memanggil seorang saksi sahaja iaitu Plaintif sendiri dan pihak Defendan memanggil 3 orang saksi iaitu kedua-dua Defendan dan SD3, Roslina Bt Mustafa, kawan karib dan jiran Siti Aminah (Defendan Pertama). Hanya 3 isu sahaja yang perlu diputuskan mahkamah seperti di bawah: 1) Isu Pertama: Samada perintah Mahkamah bertarikh 24/6/2013 yang mengenepikan Perintah bertarikh 8/8/2011 memberi kesan kepada hakmilik Defendan Kedua ke atas tanah-tanah tersebut. 2) Isu Kedua: Samada pindahmilik dan atau pendaftaran pindahmilik dari Siti Aminah binti A Rahman (ibu) sebagai seorang ‘undischarged bankrupt’ kepada Muhamad Sabri bin Noor (anak) ke atas tanah-tanah tersebut adalah sah. 6 3) Isu Ketiga: Samada Defendan Kedua seorang pembeli ‘bona fide’. D. PENGANALISAAN DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu Pertama: Samada perintah Mahkamah bertarikh 24/6/2013 yang mengenepikan Perintah bertarikh 8/8/2011 memberi kesan kepada hakmilik Defendan Kedua ke atas tanah-tanah tersebut. [12] Mahkamah telah meneliti segala keterangan-keterangan dokumentari dan lisan, affidavit-affidavit yang telah difailkan sebelum ini dan telah mendengar hujahan kedua-dua pihak. Mahkamah mendapati bahawa Perintah bertarikh 08/08/2011 (Saman Pemula No: 24-105-2011) telah diketepikan melalui Perintah baru bertarikh 24/6/2013 (kes depan YA Dato’ Azman bin Abdullah). Berdasarkan keterangan-keterangan yang telah dikemukakan, adalah jelas Defendan Pertama adalah tuan tanah berdaftar ke atas tanah-tanah tersebut berdasarkan Perintah bertarikh 8/8/2011 yang diperolehi oleh Pewakil Kuasanya yang bernama Mohd Nizam. [13] Memandangkan Perintah bertarikh 8/8/2011 (Saman Pemula No: 24- 105-2011) telah berjaya diketepikan dengan Perintah bertarikh 24/6/2013 tersebut, mahkamah berpendapat bahawa ketuanpunyaan Defendan Pertama dan Defendan Kedua ke atas tanah-tanah tersebut tidak lagi boleh dipertahankan dan ianya mesti diserahkan kembali kepada Plaintif selaku Tuanpunya Berdaftar yang sah ke atas tanah-tanah tersebut. 7 [14] Mengikut Plaintif, di dalam perkara ini pada awalnya Pewakil Kuasa menyaman Defendan Pertama (Siti Aminah) dan Plaintif untuk mengembalikan semula tanah-tanah tersebut kepada nama Defendan Pertama tetapi ironinya setelah memperolehi Perintah bertarikh 8/8/2011, Pewakil Kuasa tidak mengambil sebarang tindakan ke atas tanah-tanah tersebut sebaliknya Defendan Pertama yang bertindak memindah milik tanah-tanah tersebut kepada anaknya iaitu Defendan Kedua pada 23/4/2013 sedangkan status Defendan Pertama ketika itu adalah seorang bankrap. [15] Mahkamah bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa Perintah akhir yang telah diperolehi pada 24/6/2013 yang mengenepikan Perintah bertarikh 8/8/2011 tersebut yang membatalkan ketuanpunyaan Defendan Pertama, Siti Aminah sebagai tuan tanah, adalah satu Perintah yang muktamad. [16] Mahkamah mendapati pihak Defendan ingin membuka semula isu mengenai Perintah 8/8/2011 tersebut. Oleh kerana rayuan tidak difailkan terhadap keputusan tersebut kepada Mahkamah Rayuan maka seperti mahkamah putuskan sebentar tadi, ianya adalah satu perintah terakhir yang muktamad. Apatah lagi Peguam Syukran yang hadir mewakili pihak Defendan tidak membantah semasa Perintah bertarikh 24/6/2013 tersebut dikeluarkan. [17] Mahkamah juga berpendapat Perintah Muktamad bertarikh 24/6/2013 tersebut adalah terhalang daripada dibuka semula di atas prinsip res judicata. 8 [18] Prinsip res judicata dibawah ‘common law’ telah digunapakai di dalam undang-undang Malaysia dibawah peruntukan Seksyen 25(2) Akta Mahkamah Kehakiman 1964. Jadual kepada Seksyen tersebut telah memberikan kuasa tambahan kepada Mahkamah Tinggi seperti berikut: “11. Power to dismiss or stay proceedings where the matter in question is res judicata between the parties, or by reason of multiplicity of proceedings in any Court or Courts the proceedings ought not to be continued.” [19] Mahkamah Persekutuan di dalam kes Serac Asia Sdn Bhd v Sepakat Brokers Sdn Bhd (2013) 5 MLJ 1 mengulas mengenai prinsip res judicata seperti berikut: “[45] In our judgment too, the re-litigation of a regularly and properly concluded matter as determined by the court is prohibited by the wide doctrine of res judicata. The judicial process rests on the twin pillars of certainty and finality. A final order or a judgment must therefore be vigorously protected by this doctrine, a position taken by the common law courts ever sinceHenderson (1843).” [20] Dalam kes Asia Commercial Finance (M) Berhad v Kawal Teliti Sdn Bhd (1995) 3 MLJ 189, Mahkamah Agung memutuskan: “What is res judicata? It simply means a matter adjudged, and its significance lies in its effect of creating an estoppel per rem judicatum. When a matter between two parties has been adjudicated 9 by a court of competent jurisdiction, the parties and their privies are not permitted to litigate once more the res judicata, because the judgment becomes the truth between such parties, or in other words, the parties should accept it as the truth; res judicata pro veritate accipitur. The public policy of the law is that, it is in the public interest that there should be finality in litigation.” [21] Jelas berdasarkan kepada nas-nas di atas, pihak Defendan perlu ‘diestop’ daripada membuka semula kes ini. Malah tiap-tiap perbicaraan perlu ada kesudahan atau kemuktamatannya. Isu Kedua: Samada pindahmilik dan atau pendaftaran pindahmilik dari Defendan Pertama (Siti Aminah binti A Rahman) sebagai seorang ‘undischarged bankrupt’ kepada Defendan Kedua Muhamad Sabri bin Noor (anak) ke atas tanah-tanah tersebut adalah sah? [22] Mahkamah mendapati melalui keterangan dokumentari dan lisan, Defendan Pertama iaitu Siti Aminah telah diisytiharkan muflis (bankrap) pada 29/6/2011 (lihat muka surat 111, Lampiran B) – (D12) dan sehingga ke akhir perbicaraan kes ini masih lagi belum dilepaskan. Mahkamah berpendapat dan bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa berdasarkan tindak-tanduk Defendan Pertama, Defendan Pertama cuba untuk menyembunyikan status dirinya sebagai seorang bankrap. [23] Sebagai seorang bankrap, Defendan Pertama tidak berkompeten untuk memasuki sebarang kontrak dan transaksi semasa di dalam 10 kebankrapannya. Malahan, jika boleh dibuktikan peguam yang menguruskan transaksi ini mengetahui bahawa Defendan Pertama adalah seorang bankrap dan masih meneruskan dengan transaksi tersebut, Peguam tersebut boleh dikenakan Perintah untuk membayar kos sendiri oleh mahkamah. [Lihat kes Perwira Affin Bank Vs Sardar (infra)]. Justeru itu, pindah milik yang dilaksanakan oleh Defendan Pertama pada 23/4/2013 kepada Defendan Kedua adalah tidak sah dan terbatal. Di dalam kes Perwira Affin Bank Bhd v Sardar Mohd Roshan Khan & Another

4 CLJ 34, mahkamah menyatakan: “[18] Section 38(1)(a) sets out the incompetence of an undischarged bankrupt to maintain an action in the following words:

Where a bankrupt has not obtained his discharge:

the bankrupt shall be incompetent to maintain any action (other than an action for damages in respect of an injury to his person) without the previous sanction of the Director General of Insolvency; [19] We find it pertinent to put in place the principles enunciated by the courts in considering s. 38(1)(a), as follows:

The word "action", which has not been defined in the Act, must be given its plain meaning ie civil action or civil proceedings in court: per Augustine Paul JC (now FCJ) in Re Chua Tin Hong Ex parte Castrol (M) Sdn Bhd [1997] 3 CLJ 11 Supp 174, which in turn referred to R v. Kappava [1935] MLJ 237;

(3)

…………………………………………………………….

The words "maintain any action" are wide enough to cover both the bringing or continuing of an action already brought: K Ismail Ganey Rowther and Co., First Defendant v. M.A. Abdul Kader, The Official Assignee of the property of KP Peer Mohamed, A Bankrupt [1932] 1 LNS 31; [1933] MLJ 98 CA FMS;

The bankrupt's solicitor could be ordered to personally pay costs, for filing an originating motion for the bankrupt who was not competent to proceed with that originating motion, as this is a basic principle of law which every reasonably competent solicitor would have known: Tan King Hiang, supra;

In an action based on breach of contract by the defendant (as opposed to an action in respect of an injury to the bankrupt's person), the bankrupt's estate and cause of action are vested in the OA upon adjudication and unless the prior sanction of the OA is obtained to maintain the action, the bankrupt is incompetent to do so in his own name or to employ an advocate and solicitor to act on his own behalf without the sanction: Chin Kon Nam & Anor v. Chai Yun Phin Development 12 Sdn Bhd [1996] 1 CLJ 444, 446 HC; Sabah Bank Bhd, supra, Tan King Hiang, supra; s. 24(4); s. 48; and Re Low Kok Tuan, supra; [21] …………………………………………………………………………. Hence, s. 38(1)(a) is intended, inter alia, to ensure that the bankrupt's affairs are properly regulated and supervised by the OA eg, by way of the OA's previous sanction before the bankrupt is competent to maintain an action thereunder.” [24] Di dalam kes Md Zubir Hamid & Ors v Zahari Salleh & Ors (2017) 1 LNS 525, Mahkamah Rayuan telah menyatakan: “[7] We have read the appeal record and the submission of the parties in detail. After giving much consideration to the submission of the respondents, we take the view that the appeal must be allowed in part only. Our reasons inter alia are as follows:

In the instant case, failure of the 1st defendant to comply with section 60(4) of PA 1956 renders the sale of the property null and void. The 1st defendant could not have given good title to the 2nd, 3rd and 4th defendant. Support for the proposition is found in a number of cases. [See Tan Ying Hong v. Tan Sian Son & Ors [2010] 2 CLJ 269; [2010] 2 MLJ 1; Kamarulzaman bin Omar & Ors v. Yakub bin Husin & Ors [2014] 1 CLJ 987; [2014] 2 MLJ 768; Elitprop Sdn Bhd v. Yeo Ping Tieng & Ors [W-02(W)-1230- 08/2015 & w-02(W)-1231-08/2015]. Quite recently, the Federal 13 Court when dealing with concept of indefeasibility of title in the case of Samuel Naik Siang Ting v. Public Bank Bhd [2015] 8 CLJ 944; [2015] 6 MLJ 1 had inter alia held:

Since the subsequent SPAs with the new purchasers were void ab initio and of no effect, it followed that their related transfer forms ('Form 14A') were also void and ineffective to create a registrable transfer. The said Form 14A was thus a void instrument. ....

The relevant Form 14A in respect of the transfer of the title to the appellant was a void instrument and therefore the appellant's title and interest in the lot was indisputably defeasible. The appellant was an immediate purchaser of the lot in question from its registered proprietor, MPM. That being the case the appellant clearly could not enjoy the benefit of the proviso to s. 340(3) of the NLC. Once the court was satisfied that the transfer of the title to the appellant arose from a void instrument, it automatically followed that they were liable to be set aside.

(ii) As the sale and transfer is void, it will follow the appellants will be entitled to prayer (2), (3) and (5) as of right with an order for assessment of damages before the registrar of the High Court.” [25] Berdasarkan nas di atas, mahkamah memutuskan transaksi pindah milik Defendan Pertama yang berstatus bankrap yang dibuat bertentangan dengan undang-undang dengan cara memindahkan milikan kepada 14 Defendan Kedua ketika Defendan Pertama adalah seorang bankrap menyebabkan hakmilik/title dipegang Defendan Kedua selaku ‘immediate purchaser’ ini adalah hakmilik yang boleh disangkal. [26] Defendan Pertama dan Defendan Kedua di dalam keterangan mereka menyatakan bahawa mereka tidak tahu menahu mengenai status Defendan Pertama adalah bankrap. Mahkamah berpendapat bahawa pembelaan mereka berdua ini adalah sangat diragui kerana jika dilihat kepada alamat Defendan Pertama dalam Carian Kebankrapan (m/s 111) Ikatan B[P7] adalah di Lot 3990, Taman Sri Guchil, Kelantan dan Defendan Pertama dan Kedua akui di dalam pernyataan saksi mereka bahawa alamat tinggal/pos mereka berdua adalah juga di Lot 3990, Taman Sri Guchil, Kelantan sudah pastinya mereka telah menerima surat menyurat daripada Ketua Pengarah Insolvensi dan juga Pempetisyen tentang status Defendan Pertama sebagai seorang bankrap. Oleh itu, dakwaan Defendan Pertama tersebut khususnya dan Defendan Kedua berhubung dengan tiadanya pengetahuan mengenai status kebankrapan Defendan Pertama adalah tidak boleh diterima. [27] Kedudukan undang-undang berhubung transaksi yang dibuat oleh seorang bankrap telah disentuh sebelum ini di dalam kes Perwira Affin Bank Bhd (supra). Di dalam kes Koh Thong Chuan v The Official Assignee of the Property of Koh Liang Hee, Bankrupt [2003] 1 CLJ 125, isu yang dibangkitkan adalah seperti di dalam kes di depan mahkamah ini di mana seorang bankrap telah menjual hartanya kepada anaknya melalui satu perjanjian. Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa: 15 “[2] Pindahmilik hartanah berkenaan daripada bankrap kepada anaknya pastinya mewujudkan sangsi sama ada transaksi tersebut bona fide untuk mengalahkan atau melambatkan pemiutang. Akan tetapi, sangsi sahaja tidak mencukupi untuk memberi gambaran bahawa transaksi tersebut adalah palsu. Perlu ada fakta-fakta menyokong yang menunjukkan suatu inferens yang kuat bahawa pemindahhakkan adalah palsu dalam definasi s. 3(1)(b) Akta.” [28] Berlandaskan otoriti di atas, pindahmilik oleh seorang bankrap kepada anaknya akan menimbulkan sangsi sama ada transaksi dibuat dengan niat baik atau suatu transaksi pemindahan yang palsu (fraudulent convenyance). Transaksi pemindahan yang palsu ada disebut di subseksyen 3(1) Akta Kebankrapan 1967 yang dengan sendirinya menyebabkan seseorang itu melakukan sesuatu perbuatan kebankrapan seperti berikut: “(1) A debtor commits an Act of bankruptcy in each of the following cases:

if in Malaysia or elsewhere he makes a conveyance or assignment of his property to a trustee or trustess for the benefit of his creditors generally;

If in Malaysia or elsewhere he makes a fraudulent conveyance, gift, delivery or transfer of his property or of any part thereof;” 16 [29] Bagi menyokong inferens bahawa transaksi pindah milik tanah-tanah tersebut adalah palsu, Mahkamah Rayuan di dalam kes tersebut telah meneliti pertimbangan fakta yang dibuat oleh Mahkamah Tinggi yang meliputi tiga keadaan seperti berikut:

the relationship of parties;

(ii) the consideration in the purported sale and purchase agreement;

(iii) the intention of the parties in the conveyance. [30] Berdasarkan prinsip undang-undang berkaitan, mahkamah mendapati bahawa pindah milik yang dilakukan oleh Defendan Pertama kepada anak beliau iaitu Defendan Kedua di dalam kes ini adalah bertentangan dengan undang-undang-undang dan adalah tidak sah. [31] Persoalan berikutnya ialah samada Seksyen 53B(1) Akta Kebankrapan 1967 yang memperuntukkan bahawa harta si bankrap dari transaksi yang tidak sah hendaklah terletak hak kepada Ketua Pengarah Insolvensi terpakai? Mahkamah memutuskan bahawa peruntukkan tersebut tidak terpakai bagi tanah-tanah tersebut kerana pindah milik kepada Plaintif telah disempurnakan sebelum tarikh Defendan Pertama diisytiharkan bankrap pada 29/6/2011. Dalam keadaan tersebut tanah-tanah tersebut hendaklah dikembalikan semula kepada pemilik sebenar iaitu Plaintif. [32] Di dalam pembelaannya Defendan Kedua telah memberi keterangan bahawa beliau telah membayar RM50,000.00 kepada ibunya secara tunai. Mahkamah mendapati ini adalah tidak konsisten dengan butir-butir yang 17 ada di dalam dokumen-dokumen yang dikemukakan. Di dalam Borang 14A [lihat m/s 69 - 107 Ikatan B (eksibit D12)] tercatat “pemberian kasih sayang” yang mengesahkan hubungan Defendan Pertama dan Defendan Kedua adalah sebagai ibu dan anak. Justeru itu, mahkamah tidak boleh menerima pembelaan Defendan Pertama bahawa kesemua tanah-tanah tersebut dijual oleh Defendan Pertama kepada Defendan Kedua sebanyak RM50,000.00 apatah lagi dengan harga yang terlalu murah. Tambah-tambah lagi tiada pembuktian kukuh dikemukakan kerana keterangan Defendan Pertama bertentangan dengan dokumen yang ada. [33] Ini adalah bersesuaian dengan keputusan Tindok Besar Estate Sdn Bhd v Tinjar Co [1979] 2 MLJ 229, Mahkamah di dalam penghakimannya memutuskan sepertimana berikut: “Section 92 specifically excludes evidence to contradict, vary, add to or subtract from any of the terms of a contract in writing, except in any of the terms of a contract in writing, except in any of the situations spelled out in the provisos thereto;” [34] Di dalam kes Keng Huat Film Co. Sdn Bhd V Makhanlall (Properties) PTE LTD [1984] 1 MLJ 243, mahkamah telah memutuskan sepertimana berikut: “As far as our law is concerned, the exclusion of oral by documentary evidence, is governed by sections 91 and 99 of the Evidence Act

Section 91 provides that the contents of a document must be proved by documents itself and section 92 provides that subject to 18 certain provisos, no evidence of any oral agreement or statement shall be admitted for the purpose of contradicting, varying, adding to, or subtracting from its terms.” [35] Section 92 Akta Keterangan juga menyatakan: “When the terms of any such contract, grant or other disposition of property, or any matter required by law to be reduced to the form of a document, have been proved according to section 91, no evidence of any oral agreement or statement shall be admitted as between the parties to any such instrument or their representatives in interest for the purpose of contradicting, varying, adding to, or subtracting from its terms.” [36] Mahkamah juga berpendapat andainya benar Defendan Kedua membeli tanah-tanah tersebut dengan harga RM50,000.00 ianya adalah satu harga yang tidak munasabah. Keterangan Defendan Kedua juga adalah bertentangan dengan keterangan SD3 yang mengesahkan bahawa Defendan Pertama sebelum itu menyatakan hasrat untuk menjual setiap lot tanah dengan harga RM25,000.00 yang menjadikan jumlah kesemua lot berjumlah RM175,000.00. Oleh itu mahkamah bersetuju dengan Plaintif dan berpendapat sebenarnya pemilikan Defendan Kedua ke atas tanah-tanah tersebut adalah sebagai pemegang amanah untuk ibunya (Defendan Pertama) semata-mata bagi mengelak tanah-tanah tersebut dituntut semula oleh Plaintif dan bukannya Defendan Kedua membelinya daripada Defendan Pertama. 19 [37] Mahkamah berpendapat harga balasan yang diisytiharkan sebagai “Pemberian Kasih Sayang” seolah-olah menunjukkan ada yang tidak kena, dan wujud niat Defendan Kedua untuk membantu ibunya. Memandangkan ianya melibatkan tujuh lot tanah, maka mahkamah berpendapat bahawa kegagalan Defendan Kedua dan Pertama membuat pengisytiharan sebenar balasan pindah milik kesemua tujuh lot tanah pada tarikh 23/04/2013 memberi inferens bahawa transaksi ini melibatkan penipuan bagi mengelak tuntutan daripada pihak-pihak lain. [38] Mahkamah juga mendapati bahawa Defendan Kedua tidak dapat memuaskan hati mahkamah dengan mengemukakan bukti kukuh untuk membuktikan RM50,000.00 tersebut telah dibayar seperti didakwa. Keterangan ini boleh diperolehi dengan memanggil Peguam Defendan iaitu En. Syukran Noordin. Kegagalan memanggil peguam Encik Syukran Noordin untuk mengesahkan dakwaan Defendan Kedua mengenai pembayaran RM50,000.00 tersebut telah menyebabkan mahkamah membuat andaian bertentangan (adverse inference) terhadap Defendan kerana kegagalan mereka memanggil Peguam tersebut untuk memberi keterangan. [39] Mahkamah juga berpendapat bahawa transaksi yang dilakukan oleh Defendan Kedua adalah suatu yang salah dan bertentangan dengan undang-undang kerana sengaja melakukan penipuan untuk mengelak dari membayar cukai yang sebenarnya. 20 Isu Ketiga Sama ada Defendan Kedua seorang pembeli 'bona fide'. [40] Pembelaan Defendan Kedua adalah berdasarkan bahawa tanah-tanah tersebut dibeli daripada Defendan Pertama. Mahkamah berpendapat, apabila ada elemen ‘jual beli’ maka bolehlah dibangkit isu ‘bonafide purcahaser for value’. [41] Walaubagaimanapun, Borang-Borang 14A pindah milik tidak konsisten dengan dakwaan Defendan Kedua kerana elemen pembelian tidak wujud. Ini adalah kerana dalam borang-borang tersebut tercatat secara jelas ‘pemberian kasih sayang’. [42] Defendan Kedua tidak lagi boleh pertahankan bahawa dirinya adalah ‘bonafide purchaser’ kerana sewaktu transaksi pindah milik berlaku pada 23/04/2013, status Defendan Pertama adalah seorang bankrap dan Perintah bertarikh 08/08/2011 telah diketepikan dengan Perintah bertarikh 24/06/2013. Tambahan pula hubungan Defendan Pertama dan Defendan Kedua adalah hubungan anak dan ibu, balasan pula tercatat ‘Pemberian Kasih Sayang” dan tidak ada sebarang bukti pembayaran dibuat. Oleh itu, mahkamah bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa Defendan Kedua gagal membuktikan bahawa beliau adalah seorang ‘pembeli’. [43] Oleh itu, prinsip ‘bonafide purchaser for value’ tidak timbul terhadap Defendan Kedua. 21 E. KESIMPULAN [44] Walaupun mahkamah bersimpati dengan pihak Defendan, namun di atas imbangan kebarangkalian, berdasarkan alasan-alasan di atas, tuntutan Plaintif adalah dibenarkan dengan kos sebanyak RM10,000.00. Tarikh: 30 Januari 2018 (DATO’ AHMAD BIN BACHE) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya Kota Bharu Peguam Perayu/Defendan - Pn. Azwani bt Abdul Rahman Tetuan Amir Azwani & Jailani Norfaruqi, Lot 2731A, Wisma Haminah, 16150 Kota Bharu, Kelantan. Peguam Responden/Plaintif - En. Shaharuddin bin Mohamed Tetuan Shahruddin Hidayu & Marwaliz, No. 5578,-E, Lot 347, Tingkat Satu, Wisma SHM, Seksyen 23, Taman Desa Telipot, 15150 Kota Bharu, Kelantan.