Ahmad Kamal Bin Abdull Samad v 1. ) Tong Chun Development Sdn Bhd (BL-12BNCvC-26-11/2023)

1.

MAJLIS PERBANDARAN KLANG RESPONDEN-RESPONDEN (DALAM MAHKAMAH SESYEN DI KLANG) DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN GUAMAN SIVIL NO. BL-A52NCvC-67-06/2022 ANTARA AHMAD KAMAL BIN ABDULL SAMAD PLAINTIF

1.

MAJLIS PERBANDARAN KLANG DEFENDAN-DEFENDAN 29/08/2024 10:21:30 BL-12BNCvC-26-11/2023 Kand. 21 S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w ALASAN PENGHAKIMAN Ini adalah rayuan daripada Perayu/ Plaintif terhadap keputusan Hakim Mahkamah Sesyen pada 27 Oktober 2023 iaitu selepas perbicaraan penuh yang menolak tuntutan Perayu dengan kos. A. LATAR BELAKANG [1] Perayu telah memfailkan satu tindakan terhadap Responden Pertama (“R1”) kerana telah menceroboh, mengambil dan menggunakan lebih kurang 352 kaki persegi, GM 2925 Lot 707, Mukim Daerah Klang, milik Perayu untuk membina jalan akses keluar masuk (dikenali sebgai “jalan bawal tambak”) taman perumahan yang dibina oleh R1 dan Responden Kedua (“R2”) sebagai pihak berkuasa gagal dalam menjalankan tugasnya apabila meluluskan pelan pembangunan dan pelan-pelan berkaitan, memberikan kebenaran untuk pembinaan projek taman perumahan serta mengeluarkan perakauan kelayakan menduduki yang telah menceroboh sebahagian tanah milik Perayu. R1 adalah syarikat pemaju yang menjalankan perniagaan sebagai pemaju perumahan manakala R2 adalah enititi berkuasa tempatan yang ditubuhkan dibawah Akta Kerajaan Tempatan 1976. S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w [2] R1 telah memulakan projek membina 22-unit teres dua tingkat di sebidang tanah bersebelahan tanah Perayu. Pada sekitar 2016, Perayu mensyaki berlaku pencerobohan pada sebahagian tanah miliknya dan telah melantik juruukur berlesen untuk semakan dan membuat ukuran sempadan tapak milik Perayu untuk memastikan samada berlaku pencerobohan atau tidak. Berdasarkan laporan yang diterima, didapati R1 telah menceroboh, mengambil dan menggunakan sekitar 352 kaki persegi tanah milik Perayu untuk membina Jalan Bawal Tambak iaitu jalan akses keluar masuk ke taman perumahan yang dibina oleh R1. Oleh itu, Perayu telah memfailkan tindakan ini dan menuntut gantirugi dari Responden-responden. [3] Ketika perbicaraan penuh, Perayu mengemukakan 4 saksi manakala R1 mengemukakan 2 saksi dan R2 mengemukakan 3 saksi. Di akhir kes, Mahkamah Sesyen mendapati pihak Perayu gagal membuktikan tuntutan atas Responden-responden, maka tuntutan Perayu ditolak dengan kos.

[4] Prinsip am adalah Mahkamah yang menjalankan bidang kuasa mendengar rayuan dari keputusan Mahkamah Rendah tidak akan S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w mengganggu dapatan Hakim Bicara kecuali jika didapati terdapat kekhilafan dalam mengapliaksikan prosedur undang-undang atau gagal memberikan dapatan kehakiman yang betul atas keterangan yang dikemukakan oleh saksi-saksi. Ini adalah penting kerana dapatan diakhir kes adalah berpandukan keterangan saksi-saksi ini. Prinsip ini diperjelaskan oleh Mahkamah Rayuan didalam UMW Motor Sdn Bhd & Anor v Allan Chong Teck Hin [2021] 5CLJ 193: - “Principles of Appellate Intervention [28] Foremost on our minds are the two tests, namely, “plainly wrong test” and “insufficient judicial appreciation of evidence” test for appellate interference in subordinate court’s findings. In respect of the two tests, the Court of Appeal held as follows in Lee Eng Chin & Ors v Gan Yook Chin & Anor [2003] 2CLJ 19; [2003] 2 MLJ 97 at pp.90 to 99:

Generally, an appellate court will not intervene unless the trial court was shown to be plainly wrong in arriving at its decision or where there had been no or insufficient judicial appreciation of evidence. Judicial appreciation of evidence meant that a judge who was required to adjudicate upon a dispute must arrive at his decision on an issue of fact by assessing, weighing and, for good reasons, either accepting or rejecting the whole or any part of the evidence placed before him. He must, when deciding whether to accept or to reject the evidence of a witness, test it against relevant criteria. Thus, he must take into account the presence or absence of any motive that a witness may have in giving S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w evidence. Where contemporaneous documents existed, he must test the oral evidence of a witness against these. He must also test the evidence of a particular witness against this. He must also test the evidence of a witness against the probabilities of the case. The principle central to appellate interference is that a decision arrived by a trial court without judicial appreciation of the evidence may be set aside on appeal. [29] The Court of Appeal has reiterated in Ong Chiou & Anor v Keller (M) Sdn Bhd & Ors & anor appeal [2019] 1LNS26; [2019] 3MLRA 322 at pp 329 that: -

We are mindful of the limited role of the appellate court in relations to the findings of court made by the court of first instance. The general principle is that the conclusion of a trial judge is a finding of fact on the oral evidence based on the demeanour and credibility of the finding ought not to be disturbed unless the appellate court is convinced that it is plainly wrong. It would not be sufficient to warrant an appellate court interference merely because the appellate court entertains doubt whether such finding is right. (see: Lee Ing Ching Ors v Gan Yook Chin & Anor [2003]2CLJ 19, [2003] 1 MLRA 95. Gan Yook Chin & Anor v Lee Ing Chin Ors [2004] 4 CLJ 309, [2004] 2 MLRA 1) [5] Mahkamah telah meneliti alasan penghakiman yang disediakan oleh Hakim Mahkamah Sesyen (HMS). HMS didalam dapatannya telah menyenaraikan beberapa isu iaitu: - S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w

Samada perayu sebagai pemilik benefisiari 83/336 bahagian tanah yang tidak dipecahkan mempunyai locus untuk membawa tindakan ini;

(ii) Samada tindakan ini melangkaui had batasan masa;

(iii) Samada R2 telah gagal dan/atau cuai dalam melaksanakan tugasnya kerana memberikan kelulusan kepada R1 untuk membina projek perumahan yang dikatakan telah menceroboh 32.66-meter persegi tanah Perayu;

(iv) Samada Perayu telah membuktikan kesnya terhadap Responden-responden dan wajarkah tuntutan Perayu dibenarkan. I. Samada Perayu sebagai pemilik benefisiari 83/336 bahagian tanah yang tidak dipecahkan mempunyai locus untuk membawa tindakan ini. [6] Satu fakta yang tidak dinafikan adalah Perayu adalah pemegang amanah atau pemilik benefisiari 88/336 bahagian tanah yang tidak dipecahkan bagi hartanah dikenali sebagai GM 2925, Lot 707, Mukim Klang, Tempat Teluk Gadong, Daerah Klang, Selangor (“tanah tersebut”). Responden-responden menghujahkan atas kapasiti ini sahaja, perayu tidak mempunyai sebarang locus untuk membawa tindakan ini secara bersendirian tanpa pemilik-pemilik S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w lain untuk keseluruhan tanah tersebut. R2 adalah pihak berkuasa tempatan yang menjalankan tanggungjawabnya sepertimana yang diperuntukkan di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976 dan sebarang keputusan berkenaan kelulusan pembangunan tanah tersebut kepada R1 dibuat mengikut peruntukan undang-undang yang ada. [7] HMS didalam alasan penghakimannya membuat dapatan bahawa tiada bukti tanah yang menjadi perkara subjek dalam tindakan ini yang dikenali sebagai “Plot C” adalah milik eksklusif Perayu kerana tanah tersebut belum pernah dipecah bahagi sempadan bersama pemilik-pemilik lain. Oleh yang demikian, Perayu tidak berhak membawa tindakan ini atas Responden-responden secara berseorangan dalam keadaan tanah tersebut dimiliki secara bersama dengan pemilik-pemilik lain. HMS merujuk kepada Seksyen 343 Kanun Tanah Negara 1965 yang memperuntukkan :- “(1) Where any land is vested in two or more persons or bodies as co-proprietors-

their shares therein shall be deemed to be equal unless different proportions are specified in the memorial of registration; S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w Tanah Lot 707 adalah merupakan tanah kepunyaan bersama pemilik-pemilik lain, maka bahagian setiap pemilik tidak boleh ditentukan dan setiap tuan tanah berhak untuk memiliki dan menikmati keseluruhan tanah secara bersama. Fakta ini disahkan oleh Perayu melalui SP1 ketika perbicaraan penuh. HMS membuat dapatan tiada sempadan khusus yang diperuntukkan untuk Perayu atas tanah tersebut melainkan telah ada persetujuan antara pemilik-pemilik berkenaan dengan sempadan masing-masing. [8] Walaupun Perayu ada mengemukakan pelan ukur yang dibuat oleh juruukur SP2 atas arahan Perayu namun pelan itu tidak ditandatangani oleh kesemua pemilik bersama tanah tersebut. Pemilik-pemilik bersama tanah tersebut tidak dipanggil untuk mengesahkan tanah yang didakwa diceroboh oleh R1 adalah milik eksklusif Perayu ataupun terdapat persetujuan berkenaan pembahagian sempadan tanah antara mereka dan Plot C adalah diberikan kepada Perayu. Perayu ada mengemukakan bil-bil utiliti yang dialamatkan kepadanya, tetapi ianya tidak membuktikan perkara pokok bahawa sempadan tanah yang didakwa Perayu dicerobohi oleh R1 adalah milik ekslusif Perayu. Atas alasan ini, maka HMS yang bijaksana tidak khilaf apabila membuat dapatan bahawa Perayu tidak mempunyai locus untuk membawa tindakan S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w ini terhadap Responden-responden tanpa penyertaan kesemua pemilik tanah tersebut. II. Samada tindakan ini melangkaui had batasan masa. [9] Perayu menghujahkan bahawa walaupun Perayu mempunyai pengetahuan bahawa pencerobohan telah berlaku sejak tahun 2010, Batasan had masa tidak terpakai dalam kes ini kerana pencerobohan adalah berterusan. Berkenaan dengan pencerobohan berterusan, Perayu mempunyai pengetahuan bahawa pencerobohan dikatakan berlaku sejak projek bermula sehingga ianya siap pasa sekitar tahun 2010, namun dia tidak tahu berapa kaki persegi jalan masuk yang dibina yang dikatakan menceroboh tanah Perayu. [10] HMS didalam dapatannya memutuskan bahawa didalam tindakan ini terdapat “laches” di bawah S.32 Akta Had masa 1953. “ Acquiescence

Nothing in this Act shall affect any equitable jurisdiction to refuse relief on the ground of acquiescence, laches or otherwise….” Perayu tahu berkenaan perncerobohan yang didakwa berlaku sejak projek bermula sehingga siap dan jalan dibina pada tahun 2010, S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w namun Perayu dan pemilik-pemilik hartanah (tidak dipecah bahagi) tidak pernah melantik juruukur dan mengambil tindakan ini hanya pada sekitar tahun 2022. Terdapat kelewatan melampau, maka prinsip “laches” terpakai. Perayu telah duduk atas haknya (sit on his rights) walaupun sedar sejak tahun 2010 lagi ada sesuatu yang tidak betul dilakukan oleh R1 tetapi berdiam diri hingga 12 tahun kemudian memutuskan untuk mengambil tindakan undang-undang. Dalam keadaan ini, Mahkamah tidak dapat membantu akibat kelengahan untuk menuntut haknya adalah akibat daripada tindakan Perayu sendiri. Oleh itu, dapatan HMS berkenaan tindakan Perayu terhadap Responden-repsonden adalah dihalang oleh doktrin “laches” di bawah S. 32 Akta Had Masa 1963 adalah betul. III. Samada R2 telah gagal dan/atau cuai dalam melaksanakan tugasnya kerana memberikan kelulusan kepada R1 untuk membina projek perumahan yang dikatakan telah menceroboh 32.66-meter persegi tanah Perayu. [11] Perayu-perayu diperenggan 10,11,12 dan 13 Penyata Tuntutannya memplidkan R2 gagal menjalankan tugasnya sebagai pihak berkuasa kerana telah meluluskan pelan bangunan dan segala S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w pelan yang berkaitan, memberi kebenaran pembinaan taman perumahan yang mana telah mencerobohi tanah Perayu. [12] HMS didalam dapatannya menyatakan Perayu gagal memplidkan samada tuntutannya terhadap R2 aalah pelanggaran kewajipan statutory atau kecuaian. Ini adalah kerana ianya adalah dua (2) kausa tindakan yang berbeza. Rujukan dibuat kepada keputusan Mahkamah Rayuan didalam Pendaftar Hakmilik, Pejabat Tanah dan Galian Negeri Selangor v Bank Pertanian Malaysia Berhad [2016] 2 MLJ 543 dimana diputuskan: - “[26] An action for breach of statutory duty must not be confused with an action for negligence. I can do no better than to quote Lord Wright in the case of London Passenger Transport Board v Upson [1949] AC 155 at page 168 and I quote: A claim for damages for breach of a statutory duty intended to protect a person in the position of the particular plaintiff is a specific common law right which is not to be confused in essence with a claim for negligence. The statutory right has its origin in the statute, but the particular remedy of an action for damages is given by the common law in order to make effective, for the benefit of the injured plaintiff, his right to the performance by the defendant of the defendants statutory duty…it is not a claim in negligence in the strict or ordinary sense… At the same time, it resembles actions in negligence in that the claim is based on a breach of a duty. S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w whatever the resemblances, it is essential to keep in mind the fundamental differences of the two classes of claim. [27] It is clear the same alleged wrong entitles a plaintiff to institute a claim for breach of statutory duty and negligence in the alternative, as they are two distinctive causes of action.” [13] HMS didalam dapatannya telah membezakan kausa tindakan Perayu iaitu sekiranya Perayu mendakwa terdapat pelanggaran kewajipan statutory oleh R2, maka dia perlu memplidkan dia dilindungi di bawah mana-mana peruntukan dibawah statut/ Akta atau peraturan dan Perayu mengalami kerugian akibat pelanggaran itu. Sekiranya Perayu memilih untuk menuntut kecuaian, maka Perayu perlu memplidkan kewajipan berhati-hati atas R2 dan akibat pelanggaran kewajipan berhati-hati itu, maka Perayu mengalami kerugian. [14] HMS telah merujuk kepaa perenggan 10, 11, 12 dan 13 Penyataan Tuntutan Perayu dan mendapati Perayu tidak memplidkan dan menyatakan peruntukan statut/ akta yang dikatakan dilanggar oleh R2. Perayu sekadar menyatakan bahawa R2 sebagai pihak berkuasa gagal menjalankan tanggungjawabnya dalam memastikan R1 mematuhi syarat-syarat pembinaan projek taman S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w perumahan dan mengeluarkan perakuan atau sijil kelayakan menduduki menurut peruntukan S. 70(23) (b) Akta Jalan Parit dan Bangunan 1974, namun peruntukan ini tidak diplidkan didalam Penyata Tuntutan dan Jawapan kepada Pembelaan Responden-responden. [15] Mahkamah bersetuju dengan dapatan HMS bahawa Perayu hendaklah memplidkan dengan jelas kausa tindakan kerana relif yang dipohon akan berbeza cara pembuktiannya walaupun membawa kepada tuntutan gantirugi. Sekiranya Perayu menuntut dari R2 akibat pelanggaran kewajipan statutory, maka mode tindakan yang betul adalah semakan kehakiman selaras dengan Aturan 53 Kaedah 2(4) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Ini adalah kerana R2 adalah bihak berkuasa tempatan seperti yang ditafsirkan dibawah s. 2 Akta Kerajaan Tempatan 1976 dan merupakan pihak berkuasa awam dibawah Perkara 160 Perlembagaan Malaysia. [Rujukan kepada keputusan Mahkamah Persekutuan didalam Ahmad Jefri Mohd Jahri v. Pengarah Kebudayaan & Kesenian Johor & Ors [2010] 5 CLJ 865 ]. Sekiranya benar kausa tindakan atas R2 adalah pelanggaran kewajipan statutory, maka mode membawa tindakan melalui writ S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w adalah salah. Kausa tindakan hendaklah jelas, bagi memastikan Responden-responden tahu apakah kausa tindakan keatas mereka untuk memudahkan mereka membela tuntutan Perayu. Kedudukan Responden-repsonden disisi undang-undang juga berbeza kerana R2 adalah diwujudkan dibawah Akta Kerajaan Tempatan manakala R1 adalah sebuah syarikat pemaju. Ini penting untuk Responden-responden jelas samada tuntutan Perayu adalah pelanggaran kewajipan statutory atau kecuaian. [IV] Samada Perayu telah membuktikan kesnya terhadap Responden-responden dan wajarkah tuntutan Perayu dibenarkan. [16] Seperti yang diputuskan oleh Mahkamah Rayuan didalam UMW Motor Sdn Bhd & Anor v Allan Chong Teck Hin (supra) tidak sewenang-wenangnya Mahkamah yang menjalankan bidang kuasa rayuan mengganggu dapatan Hakim Bicara kecuali beliau gagal didalam melaksanakan dua ujian ini iaitu ‘plainly wrong test’ dan ‘insufficient judicial appreciation of evidence’. Mahkamah Rayuan didalam UMW Motor Sdn Bhd memperjelaskan dalam keadaan apakah yang dimaksudkan ‘judicial appreciation of evidence’ adalah: - S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w

Generally, an appellate court will not intervene unless the trial court was shown to be plainly wrong in arriving at its decision or where there had been no or insufficient judicial appreciation of evidence. Judicial appreciation of evidence meant that a judge who was required to adjudicate upon a dispute must arrive at his decision on an issue of fact by assessing, weighing and, for good reasons, either accepting or rejecting the whole or any part of the evidence placed before him. He must, when deciding whether to accept or to reject the evidence of a witness, test it against relevant criteria. Thus, he must take into account the presence or absence of any motive that a witness may have in giving evidence. Where contemporaneous documents existed, he must test the oral evidence of a witness against these. He must also test the evidence of a particular witness against this. He must also test the evidence of a witness against the probabilities of the case. The principle central to appellate interference is that a decision arrived by a trial court without judicial appreciation of the evidence may be set aside on appeal. [17] Mahkamah ini mendapati HMS juga telah membuat dapatan berdasarkan keterangan saksi-saksi. HMS telah menguji keterangan saksi-saksi dan membandingkan dengan keterangan dokumentar yang mana memihak kepada Responden-responden dalam kes ini. Oleh itu, Mahkamah ini mendapati tiada kekhilafan S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w baik dari segi fakta dan undang-undang dalam dapatan HMS yang bijaksana, maka Mahkamah tidak akan mengganggu dapatan ini. [18] Didalam perbicaraan penuh, selain pembuktian dilakukan melalui keterangan dokumentar, ianya juga adalah melalui keterangan saksi-saksi. Pihak-pihak akan terikat dengan keterangan saksi-saksi. Didalam kes Lim Guan Eng v PP [1998] 3MLJ 14, Gopal Sri Ram (ketika HMR) memutuskan:- “Now among the general rules that govern judicial appreciation of evidence in both civil and criminal causes in the adversarial system of justice, there is one fundamental importance. It is that a party is bound by the evidence of witnesses whom he calls in proof of his case”. [19] Responden-responden membuktikan pembelaan mereka terhadap tuntutan Perayu bukan sahaja melalui keterangan saksi tetapi disokong oleh keterangan dokumentar, dan Mahkamah ini mendapati tiada kekhilafan di pihak HMS dalam mencapai kepada keputusannya yang mena memerlukan campurtangan Mahkamah ini. S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w C. KESIMPULAN [20] Oleh itu, berdasarkan alasan-alasan diatas, Mahkamah memutuskan untuk menolak rayuan Perayu dengan kos sebanyak RM 5000. Keputusan Hakim Mahkamah Sesyen pada 27.10.2023 adalah dikekalkan. Bertarikh 12 Ogos 2024 t.t. (NORLIZA BINTI OTHMAN) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MAHKAMAH TINGGI MALAYA KLANG PEGUAMCARA PERAYU : Tetuan Rasshidi Ema & Yung No. 9B, Jalan Seri Sarawak 20, Taman Sri Andalas, 41200 Klang, Selangor PEGUAMCARA RESPONDEN PERTAMA : Tetuan Raja Ariff & Sin Suite E-09-11, Plaza Mont Kiara, Mont Kiara, 50480 Kuala Lumpur PEGUAMCARA RESPONDEN KEDUA Tetuan Rastam Singa & Co. Suite 1.05, Garden Business Centre, No. 3, Jalan Istana, 41000 Klang, Selangor Darul Ehsan. S/N M1bD86guAEvlaciMyNi2w