Al-Amin Kotamas Edu Sdn Bhd v Koperasi Telekom Malaysia Bhd (Kota Mas) (BA-12B-56-07/2025)

Ini adalah rayuan terhadap keputusan Mahkamah Sesyen yang membenarkan tuntutan responden terhadap perayu.

Pada 8 Disember 2025, Mahkamah ini telah menolak rayuan perayu dengan kos berdasarkan alasan-alasan yang dicerakinkan di sini. Pihak-pihak akan dirujuk sebagaimana di Mahkamah Sesyen.

Plaintif merupakan koperasi yang ditubuhkan di Malaysia dan menjalankan antara lain aktiviti pendidikan dengan membuka sebuah sekolah yang dikenali Sekolah Al-Amin Kota Mas School.

Manakala defendan pula adalah perbadanan yang dipersetujui ditubuhkan oleh plaintif semasa Mesyuarat Agung Luar Biasa pada 26.11.2015 bagi menjalankan perniagaan berkenaan pendidikan termasuk menguruskan pentadbiran dan perjalanan sekolah tersebut.

Penubuhan sekolah tersebut telah ditanggung oleh plaintif melalui pinjaman bank dan dana plaintif sendiri yang membolehkan sekolah beroperasi mulai 4.1.2016.

Pada 25.5.2017, melalui mesyuarat bersama pentadbir 10/2017 yang diadakan antara plaintif dan defendan dipersetujui bahawa defendan mengambilalih sepenuhnya pengurusan sekolah tersebut. Defendan bersetuju membayar balik secara ansuran kesemua wang pendahuluan yang telah dibelanjakan oleh plaintif dalam pembangunan dan operasi sekolah tersebut.

Jumlah yang dipersetujui dibayar balik oleh defendan adalah sebanyak RM1,329,043.80 secara 60 kali ansuran berserta faedah 6% setahun setiap bulan bermula dari bulan Januari 2016. Terma ini turut disahkan oleh defendan melalui Surat Pengesahan Bayaran Balik Pendahuluan bertarikh 29.5.2017. Setakat pemfailan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan, defendan telah membayar balik RM461,494.52 kepada plaintif.

Terdahulu daripada tuntutan plaintif di sini, defendan telah memfailkan tuntutan terhadap plaintif untuk mendapatkan kos-kos yang dibelanjakan oleh defendan untuk bangunan sekolah tersebut di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Guaman No. WA-22NCVC-457-07/2018. Suatu penghakiman berjumlah RM47,092.38 telah direkodkan terhadap plaintif yang mana keputusan tersebut telah dikekalkan oleh Mahkamah Rayuan.

Defendan selanjutnya telah memohon untuk pelanjutan tempoh penyewaan di premis sekolah tersebut yang merupakan hartanah plaintif. Namun plaintif mengemukakan cadangan mengambilalih saham defendan dan mengeluarkan notis pengosongan premis sekolah tersebut kepada defendan.

Defendan membawa pembelaan res judicata dan doktrin estopel terhadap tuntutan plaintif di Mahkamah Sesyen. Selepas perbicaraan penuh, Hakim Mahkamah Sesyen yang bijaksana telah membenarkan tuntutan plaintif bagi wang pendahuluan berjumlah RM867,549.28 berserta faedah dan kos RM10,000.00. Defendan tidak berpuashati dengan keputusan tersebut dan memfailkan rayuan di sini.

Berdasarkan hujahan pihak-pihak, isu yang berkaitan untuk diputuskan adalah – i. Sama ada tuntutan plaintif untuk wang pendahuluan terhalang oleh res judicata. ii. Sama ada perjanjian wang pendahuluan adalah termasuk terma defendan boleh menduduki premis dan meneruskan operasi sekolah di premis yang disewa daripada plaintif. iii. Sama ada wujud khilaf nyata oleh Hakim Mahkamah Sesyen yang telah membenarkan tuntutan plaintif.

Berhubung dengan isu res judicata, Mahkamah ini merujuk prinsip oleh Mahkamah Agung yang dimanifestasikan dalam kes Asia Commercial Finance (M) Bhd v Kawal Teliti Sdn Bhd [1995] 3 MLJ 189, iaitu - What is res judicata ? It simply means a matter adjudged, and its significance lies in its effect of creating an estoppel per rem judicature. When a matter between two parties has been adjudicated by a Court of competent jurisdiction, the parties and their privies are not permitted to litigate once more the res judicata, because the judgment becomes the truth between such parties, or in other words, the parties should accept it as the truth; res judicata pro veritate accipitur.

Berdasarkan keputusan Mahkamah Rayuan dalam Rayuan Sivil W- 02(NCVC)(W)-1178-06/2022 berhubung dengan kes di sini, Mahkamah ini mendapati bahawa tiada isu res judicata berbangkit dalam konteks tuntutan wang pendahuluan. Bahkan dapatan Mahkamah Rayuan adalah bahawa tuntutan wang pendahuluan pada ketika itu pramatang.

Kedudukan tuntutan berkaitan wang pendahuluan yang masih bersifat pramatang pada hemat saya tidak membolehkan Mahkamah ini menerima pendirian peguam cara defendan bahawa tuntutan plaintif terhalang oleh prinsip res judicata.

Maka atas dasar itu, tiada khilaf dalam keputusan Hakim Mahkamah Sesyen yang bijaksana yang memutuskan tuntutan plaintif untuk wang pendahuluan tidak terhalang berdasarkan prinsip res judicata. Isu 2: Sama ada perjanjian wang pendahuluan adalah termasuk terma defendan boleh menduduki premis dan meneruskan operasi sekolah di premis yang disewa daripada plaintif.

Peguam cara terpelajar bagi plaintif berhujah bahawa perjanjian wang pendahuluan bertarikh 25.5.2017 hanya merujuk persetujuan bayaran balik wang pendahuluan secara ansuran dari bulan Januari 2016 sehingga 60 bulan.

Berdasarkan dokumen dan pengakuan plaintif sendiri, defendan telah membayar ansuran tersebut sehingga 5.7.2018 yang keseluruhan berjumlah RM461,494.52.

Pihak defendan sebaliknya menekankan bahawa terma persetujuan bayaran balik wang pendahuluan adalah terikat dengan terma defendan menduduki premis plaintif yang mana sekolah Al Amin beroperasi di situ.

Mahkamah ini mendapati naratif pembelaan defendan yang diplidkan berkisar kepada –

Sumbangan defendan dalam pendahuluan deposit bekalan elektrik dan air, cukai tanah dan cukai pintu bagi membolehkan sekolah beroperasi berjumlah RM47,092.38 yang disahkan melalui Penghakiman Mahkamah Tinggi dalam Guaman WA- 22NCVC-457-07/2018.

(ii) Wujud krisis dalaman plaintif yang menggugat kelancaran operasi defendan.

(iii) Perenggan 8 Pembelaan, Defendan merujuk persetujuan dalam Mesyuarat Agung Luar biasa yang menatijahkan penyerahan sekolah kepada defendan dengan bayaran pendahuluan dipersetujui adalah untuk mengelak impak negatif dalam organisasi plaintif yang akan memberi kesan kepada perniagaan defendan. Berdasarkan hal perkara ini, defendan memplidkan persetujuan bayaran pendahuluan tersebut membawa maksud defendan akan terus menjalankan operasi sekolah di premis plaintif selama mana pembayaran wang pendahuluan belum berakhir.

(iv) Berhubung dengan pembayaran wang pendahuluan defendan menegaskan tiada kegagalan membayar balik oleh defendan melainkan sehingga plaintif memfailkan Guaman 457 bagi menuntut baki wang pendahuluan dan sewa meskipun pada ketika itu tiada pemecahan obligasi oleh defendan dalam membayar ansuran wang pendahuluan.

Tindakan plaintif menuntut defendan mengosongkan premis sekolah bertentangan dengan perjanjian wang pendahuluan yang bermaksud selagi mana perjanjian wang pendahuluan terpakai, defendan boleh meneruskan operasi sekolah dengan menyewa premis plaintif tersebut. [20] Setelah meneliti keseluruhan keterangan, dokumen dan hujahan oleh peguam cara terpelajar bagi plaintif dan defendan, Mahkamah ini berpandangan bahawa semasa perjanjian wang pendahuluan dimasuki oleh pihak-pihak, wang pendahuluan oleh plaintif dipersetujui akan dibayar balik secara ansuran oleh defendan atas jumlah dan tempoh masa yang telah dipersetujui. [21] Mahkamah ini tidak menemui terma diminitkan sama ada dalam minit mesyuarat atau persetujuan bayaran balik antara pihak-pihak bahawa persetujuan bayaran balik tertakluk kepada syarat defendan dibenarkan menduduki premis plaintif untuk mengoperasikan sekolah. [22] Dapatan ini disokong dengan fakta berkaitan terma perjanjian penyewaan itu sendiri yang menyatakan yang kadar sewa tidak tetap tetapi akan berubah dan jika plaintif ingin menjual premis tersebut, tawaran untuk membeli hendaklah dikemukakan kepada defendan terlebih dahulu. [23] Mahkamah Rayuan semasa menentukan kewujudan kontrak yang mengikat dalam kes Anuar Abu Bakar v Samsuri Booyman [2016] 8 CLJ 317 telah merujuk kepada keupayaan pihak-pihak memasuki kontrak dan intipati bagi terma-terma yang dinyatakan. Dalam rayuan semasa di sini, tiada isu berhubung dengan keupayaan memasuki kontrak dan fakta ini membawa kepada kesimpulan bahawa persetujuan pihak tentang adanya terma kenaikan kadar sewa oleh pemilik premis, iaitu plaintif, menunjukkan bahawa perjanjian penyewaan berdiri sendiri dan tidak menjadi sebahagian daripada terma perjanjian bayaran balik pendahuluan. [24] Saya nukilkan semula bahagian yang relevan dari keputusan Mahkamah Rayuan dalam Anuar Abu Bakar v Samsuri Booyman (supra), iaitu— [24] … It is also clearly provided under s.38 of the Contracts Act 1950 that a party to a contract must, unless excused under the Contracts Act or any other law, be bound by the terms of the contract so entered between them. [25] Mahkamah ini turut meneliti keterangan SD1 yang menggambarkan alasan sebenar defendan tidak berpuashati dengan tindakan plaintif mengarahkan defendan keluar dari premis tersebut. SD1 semasa pemeriksaan balas menzahirkan ketidakpuashatian SD1 disebabkan plaintif mengusir defendan dari premis yang disewa dengan cara menaikkan kadar sewa bulanan dari RM35,000.00 kepada RM95,000.00. [26] Kadar sewa premis tersebut telah dinaikkan sebanyak RM60,000.00, iaitu 63.16%. Meneliti terma perjanjian antara pihak-pihak dan keterangan saksi, tiada sebarang terma yang menghalang plaintif daripada menaikkan kadar sewa premis tersebut. Isu 3: Sama ada wujud khilaf nyata oleh Hakim Mahkamah Sesyen yang telah membenarkan tuntutan plaintif. [27] Dalam melaksanakan bidang kuasa rayuan, Mahkamah ini berdasarkan prinsip duluan mengikat, mengikuti prinsip dalam kes Ng Hoo Kui & Anor v Wendy Tan Lee Peng, Administrator of the Estate of Tan Ewe Kwang, Deceased & Ors [2020] 10 CLJ 1 – [33] It was a long settled principle, stated and restated in domestic and wider common law jurisprudence, that an appellate court should not interfere with the trial judge’s conclusions on primary facts unless satisfied that he was plainly wrong.” (The Supreme Court of United Kingdom in McGraddie v. McGraddie [2013] WLR 2472). [34] The “plainly wrong” test operates on the principle that the trial court has had the advantage of seeing and hearing the witnesses on their evidence as opposed to the appellate court that acts on the printed records. .. [35] Lord Shaw’s judgment was adopted by Viscount Sankey LC in Powell v. Streathem Manor Nursing Home [1935] AC 243 when His Lordship made the following observation at p. 250: What then should be the attitude of the Court of Appeal towards the judgment arrived at in the Court below under such circumstances as the present? It is perfectly true that an appeal is by way of rehearing, but it must not be forgotten that the Court of Appeal does not hear the witnesses. It only reads the evidence and rehears the counsel. Neither is it a reseeing Court. ... On an appeal against a judgment of a judge sitting alone, the Court of Appeal will not set aside the judgment unless the appellant satisfies the Court that the judge was wrong and that his decision ought to have been the other way. Where there has been a conflict of evidence the Court of Appeal will have special regard to the fact that the judge saw the witnesses. [28] Mahkamah Persekutuan telah merujuk keputusan dalam Henderson v. Foxworth Investments Ltd v Another (2014) 1 WLR 2600 dan memutuskan hal perkara berhubung bidangkuasa Mahkamah yang mendengar rayuan untuk campurtangan dalam dapatan fakta, iaitu - [48] Henderson acts as a reminder to appellate courts that even if a trial judge has made a decision they do not necessarily agree with, this does not form a competent ground to overturn the decision at first instance when that trial judge has justified their decision sufficiently. [29] Selanjutnya Yang Arif Zabariah Mohd Yusof (HMP) merujuk perenggan 57 kes Henderson (supra) yang menekankan –

I would add that, in any event, the validity of the findings of fact made by a trial judge is not aptly tested by considering whether the judgment presents a balanced account of the evidence. The trial judge must of course consider all the material evidence (although, as I have explained, it need not all be discussed in his judgment). The weight which he gives to it is however pre-eminently a matter for him, subject only to the requirement, as I shall shortly explain, that his findings be such as might reasonably be made. An appellate court could therefore set aside a judgment on the basis that the judge failed to give the evidence a balanced consideration only if the judge’s conclusion was rationally insupportable. [30] Berdasarkan alasan-alasan yang dicerakinkan di sini, saya berpandangan tiada khilaf nyata oleh hakim bicara dalam memutuskan perjanjian pembayaran balik wang pendahuluan dan perjanian penyewaan merupakan dua perkara yang berbeza. Hakim bicara yang bijaksana telah memberikan alasan dan asas yang munasabah dalam penghakimannya yang berlandaskan kepada keterangan saksi-saksi dan bukti kontemporari. KESIMPULAN [31] Setelah meneliti rekod rayuan, hujahan bertulis peguam cara perayu dan responden dan setelah mendengar hujahan lisan oleh kedua-dua pihak, Mahkamah ini menolak rayuan defendan dengan kos RM10,000.00 tertakluk kepada alokator. Keseluruhan keputusan Hakim Mahkamah Sesyen dikekalkan. Bertarikh pada 2 Februari 2026. Ditandatangani ...................................................... Hazizah binti Kassim Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Keluarga (2) Shah Alam Bagi Pihak Perayu : Abd Rahim Ali Tetuan Rahim, Aidil & Partners (Johor Bahru, Johor) Bagi Pihak Responden : Syamsul Azhar Abd Aziz Tetuan Azhar Aziz & Associates (Shah Alam, Selangor)